Ympäristöohjelma 2012
SATOn ympäristötavoitteet vuoteen 2016 mennessä SATOn sidosryhmien ympäristötietous paranee asiakkaat, henkilöstö, kumppanit SATOn energiankulutuksen alentaminen 15 % vuoden 2004 tasosta tavoite koskee lämmön, sähkön ja veden ominaiskulutuksia, joita alennetaan 15 % vuoden 2016 loppuun mennessä SATOn VAETS-tavoitteen täyttyminen vuositasolla saavutetaan n. 20 GWh:n vuotuinen säästö yhteenlasketussa lämmön- ja sähkönkulutuksessa (lähtötasona on vuoden 2009 kulutus) SATO ylittää uudistuotannossa normiohjauksessa vaadittavan tason joko uudet normit aikaisemmin tai nykyisiä normeja paremmin SATOn asiakas hyötyy ympäristöystävällisestä toiminnasta 2
Sisällysluettelo 1. Ympäristöohjelman tavoite ja periaatteet...4 2. Ympäristönäkökulma viestinnässä ja koulutuksessa...4 2.1. Asiakastiedotus...4 2.2. Sisäinen viestintä ja koulutus...5 3. Ympäristöohjelman edistäminen ja seuranta...6 4. Ympäristönäkökulma asuntojen suunnitteluvaiheessa...7 5. Ympäristönäkökulma asuntojen rakentamisvaiheessa...8 6. Ympäristönäkökulma asuntojen korjausrakentamisessa...9 7. Ympäristönäkökulma investointivaiheessa...10 8. Ympäristönäkökulma asuntojen käyttövaiheessa...12 8.1. SATOn energiankäytön tavoitteet ja aikataulu...12 8.2. SATOn toimenpiteet energiatehokkuuden parantamiseen liittyen...13 3
1. Ympäristöohjelman tavoite ja periaatteet Ympäristöohjelman tarkoituksena on edistää ympäristöstä huolehtimista ja kestävää kehitystä SATOn toiminnassa ja mahdollistaa edellä mainittujen Ympäristötavoitteiden saavuttaminen. Ohjelma sisältää ympäristötavoitteiden lisäksi menettelytapaohjeet tavoitteiden toteuttamiseksi. SATO toteuttaa ympäristötoiminnassaan seuraavia periaatteita: 4 Ekologisuus SATO huomioi toiminnassaan ympäristömääräykset sekä elinkaaritaloudellisesti ja sosiaalisesti toimivat ratkaisut. Asiakaslähtöisyys SATO tarjoaa asiakkailleen terveellisiä, turvallisia ja viihtyisiä asuntoja sekä asuinympäristöjä. Jatkuva oppiminen SATO lisää jatkuvalla oppimisella ja aktiivisella viestinnällä SATOn henkilöstön, yhteistyökumppaneiden ja asiakkaiden ympäristötietoisuutta sekä edesauttaa ympäristötietoisuuden kehittymistä. Kannattavuus SATO toimii ympäristövaatimukset huomioon ottaen taloudellisesti kannattavasti. 2. Ympäristönäkökulma viestinnässä ja koulutuksessa Ympäristöohjelman tavoitteena on pitää SATOn ympäristöasioiden hoito ja kehittäminen jatkuvasti hyvällä tasolla. Olennaisena osana on ympäristöasioihin liittyvä tiedotus ja koulutus. SATO tiedottaa ympäristöohjelmasta ja ympäristöasioiden kehittymisestä ensisijaisesti vuosikertomuksessa. SATO kouluttaa kiinteistöjensä ylläpitohenkilöstöä ja käyttäjiä suosimaan energiataloudellista korjaustapaa ja asumista kehittää yhteistyökumppaniensa kanssa näiden toimintatapoja energia- ja ympäristöasioita paremmin huomioonottaviksi. 2.1. Asiakastiedotus Kaikille SATOn omistuksessa olevien kiinteistöjen asukkaille jaetaan Viihdytään Kotona -esitteessä, internet-sivuilla sekä asiakaslehdessä informaatiota ympäristöteemoista mm. energiansäästöön ja jätehuoltoon liittyen. Energiansäästön osuutta asukasyhteistyössä lisätään kehittämällä kiinteistökohtaista kulutusseurantaa sekä siihen perustuvaa raportointia. Tavoitteena on aktivoida asukkaat pitämään huolta ympäristöstään. Isännöitsijät ja huoltoyhtiöt jakavat tarvittaessa asuntokohtaisesti ympäristötietoa asukaskirjeiden ja ohjeiden muodossa.
Ympäristö kuten haluat -vihkonen on jakelussa SATOn Vuokrauksen ja myynnin toimipisteissä. Vihkonen annetaan myös kaikille vuokrasopimuksen tehneille. Uusien SATOn rakennuttamien asuntojen asukkaille jaettavaan Kodin kansioon sisältyy asuntojen jätehuoltoon ja ympäristöasioihin liittyvää materiaalia. 2.2. Sisäinen viestintä ja koulutus Henkilöstön ja yhteistyökumppaneiden tiedotuksen ja koulutuksen osalta järjestetään Ympäristöohjelmaan sekä ajankohtaisiin ympäristöasioihin liittyviä tilaisuuksia tarpeen mukaan. Uusittu ympäristöohjelma jaetaan konsernin henkilöstölle sekä yhteistyökumppaneille aina uuden päivityksen yhteydessä. SATOn omistuksessa olevien asuntokohteiden osalta huoltoyhtiöiden ja isännöitsijöiden tiedottamisesta vastaa elinkaariyksikkö. Elinkaariyksikkö selvittää SATOn ympäristötavoitteet sekä ohjeistaa em. yhteistyötahoja SATOn kiinteistöissä vaadittavista toimenpiteistä. Uudiskohteiden osalta SATOn suunnittelunohjauksessa on mukana erillinen asiantuntija, joka vastaa elinkaari- ja energiatehokkuuden huomioon ottamisesta suunnitteluprosessissa. 5
3. Ympäristöohjelman edistäminen ja seuranta 6 SATOssa jokaisen toiminnon vastuulla on omaan toimialaansa kuuluvan ympäristölainsäädännön seuranta. Suunnitteluohjeet, työmaita koskevat ohjeet sekä asuntojen käyttövaiheeseen liittyvät ohjeet tarkistetaan sisällöllisesti vuosittain ja tarvittaessa muutoksia tehdään jatkuvasti. Vastuu siitä, että SATOssa noudatetaan voimassa olevia lakeja, säännöksiä ja ohjeita on ensisijaisesti yksiköiden esimiehillä. Isännöinti- ja huoltoyhtiöiden kanssa järjestettävissä yhteistyöpalavereissa seurataan vähintään vuosittain ympäristöohjelman tavoitteiden toteutumista. Huoltosopimusten uusimisen yhteydessä huomioidaan yhteistyötahojen mahdollisuudet edistää ympäristöasioita. Ympäristöohjelman toteutumista ja edistymistä seuraa myös konsernin johtoryhmän nimeämä SATOn ympäristötoimikunta. Seurannan lisäksi ympäristötoimikunnan tehtäviin kuuluvat ympäristöohjelman kehittäminen, muutosten toimeenpano, ympäristöasioiden raportointi ja edistäminen sekä mahdollisen ympäristökilpailun järjestäminen ja arviointi. Ympäristötoimikunta tekee esityksiä SATOn osallistumisesta mahdollisiin ympäristöasioihin liittyviin kehitys ja tutkimushankkeisiin.
Lisätäkseen kiinnostusta ympäristöasioihin sekä aktivoidakseen eri osapuolia käytännön toimenpiteisiin ympäristöohjelman hengessä, Ympäristötoimikunta voi järjestää vuosittain Ympäristökilpailun. Kilpailukutsun yhteydessä ympäristötoimikunta määrittää kilpailun kriteerit: aikajakson, palkinnot ja mahdolliset kilpailusarjat ja teeman. 4. Ympäristönäkökulma asuntojen suunnitteluvaiheessa Asuntokohteiden sijaintivaihtoehtojen vertailussa kriteereinä ovat palvelujen läheisyys, olemassa oleva kunnallistekniikka sekä kaavan tehokkuus. Jos SATOn edustajilla on mahdollisuus osallistua kaavoitusyhteistyöhön, pyritään vaikuttamaan em. näkökohtiin ja suosimaan tiiviitä aluekokonaisuuksia. Asuntojen suunnitteluvaihetta ohjaavat SATOn suunnitteluohjeet sekä projektikohtaisesti hankesuunnitelmassa asetettavat suunnittelutavoitteet. Ympäristönäkökohtien osalta tarkastellaan mm. seuraavia osa-alueita: rakennusosien ja talotekniikan käyttöikä ja huollettavuus tilasuunnitteluun liittyvät kysymykset (esim. esteettömyys ja jätehuolto). rakennusosien korjaamisen ja uusimisen huomioon ottaminen.rakenteelliset vaurioriskit.materiaalit ja rakenteet.energiatalous Käyttöikä, huollettavuus ja korjattavuus Rakennusosat ja tekniset järjestelmät on suunniteltu ja valittu pitkää käyttöikää sekä kunnossapitoa ja uusimista koskevien tavoitteiden perusteella. SATOn suunnitteluohjeissa on määritelty tavallisimpien rakennusosien käyttöikätavoitteet. Talotekniset järjestelmät pyritään toteuttamaan helposti avattavasti ja siististi verhottuna tai pinta-asennuksina. Kaikkiin kohteisiin laaditaan SATOn mallin mukainen huoltokirja. Huoltokirjan tavoitteena on ohjeistaa käyttö-, huolto- ja kunnossapitotoimenpiteet, joilla rakennuksen suunniteltu käyttöikä saavutetaan. Tilasuunnittelu Tilat suunnitellaan mahdollisimman muunneltaviksi asukkaiden muuttuvat tarpeet huomioiden. Tilasuunnittelussa huomioidaan esteettömyys. Suunnitellaan riittävät ja helposti käytettävät jätteiden keräilypaikat taloyhtiössä ja asunnossa. 7
Materiaalit ja rakenteet Valitaan M1-luokkaan kuuluvia materiaaleja aina kun se on mahdollista. Energiatalous Suunnitteluvaiheessa kohdetta mallinnetaan erilaisilla energiatehokkuuteen vaikuttavilla ratkaisuilla. Käytettävissä ratkaisuissa otetaan huomioon energiatehokkuuden lisäksi vaikutus myös muihin elinkaarikustannuksiin. 5. Ympäristönäkökulma asuntojen rakentamisvaiheessa Rakentamisvaiheen aikana urakoitsijalta edellytetään, että suunnitelmissa määritellyt ympäristöasiat ja -tavoitteet toteutuvat. Työmaatoiminnot järjestetään ja hoidetaan siten, että työmaan aiheuttamat haitat ja häiriöt sekä luonnon- että rakennetulle ympäristölle minimoidaan ja työmaa pidetään siistinä. Myös urakoitsijan valinnassa kiinnitetään huomiota urakoitsijan toiminnassaan osoittamaan ympäristöasioiden hallintaan sekä mahdolliseen ympäristöjärjestelmään. 8
6. Ympäristönäkökulma asuntojen korjausrakentamisessa SATOn omistuksessa olevan asuntokannan korjausrakentamisessa noudatetaan soveltuvin osin suunnittelu- ja rakentamisvaiheen ohjeita (luvut 3 ja 4). Korjausrakentamisessa kiinnitetään huomiota korjausten oikea-aikaisuuteen, urakoitsijan vastuuseen puretuista ja käyttämättömistä materiaaleista, terveellisiin ja turvallisiin materiaali- ja työtaparatkaisuihin sekä hankintojen ympäristöystävällisyyteen. SATOn kiinteistöistä tehdään vuosittaiset PTS-päivitykset elinkaarisuunnittelun pohjaksi. Korjaussuunnittelua varten tehdään kuntoarviot ja tarvittavat kuntotutkimukset kestävän kehityksen näkökulma huomioiden. Mikäli asumisviihtyvyys tai asumisen terveellisyys ei muuta vaadi, niin rakennusosat käytetään elinkaarensa loppuun ennen uudistamista. Tutkimuksissa kiinnitetään erityistä huomiota siihen sisältävätkö rakennusosat PCB:tä, asbestia tai muita myrkyllisiä aineita ja valitaan käytettävät työtavat tämän mukaan. 9
Korjaustoiminta toteutetaan mahdollisimman asiakasystävällisesti, jotta asukkaille aiheutuu mahdollisimman vähän häiriöitä. Asiakasystävälliseen toteutukseen kuuluvat oikea-aikainen asukastiedotus (ennakkotiedotus sekä tiedotus korjausten edistymisestä), asumista haittaavien tilanteiden minimointi sekä poikkeustilanteiden oikea ajoittaminen esim. vesikatkosten osalta. SATOn edustajat sopivat urakoitsijan kanssa tiedotusvastuut kunkin projektin osalta urakkasopimuksen yhteydessä. Purkamistilanteissa kiinnitetään erityistä huomiota purkujätteiden lajitteluun, jotta myrkylliset materiaalit hoidetaan asianmukaisesti ja hyötykäyttöön soveltuvat materiaalit ja rakennusosat kierrätetään edelleen mahdollisuuksien mukaan. 7. Ympäristönäkökulma investointivaiheessa Hankittaessa uusia kohteita olemassa olevasta kiinteistökannasta, SATO varmistaa investointien kannattavuuden myös ympäristönäkökulmasta. Investointien yhteydessä suoritetaan ympäristöriskianalyysi (environmental due diligence, EDD). EDD:n laatimisen tavoitteena on minimoida hankittavaan kohteeseen liittyvät ympäristö- ja energiariskit, sen avulla varmistutaan lisäksi siitä, että kiinteistön/tontin aiempi käyttö 10 on selvitetty ennen investointipäätöksen tekemistä. Analyysin painopiste on kohteen energiataloudessa ja siinä, miten kohteen energiatehokkuutta voidaan edelleen kehittää asumisviihtyvyyden heikentymättä. Rakennuksen energian- ja vedenkuulutuksille määrätään erikseen tavoitearvot, jotka on huomioitava investointivaiheessa. Kohteen lämmöntuotantomuoto on myös selvitettävä ja tarvittaessa tutkittava mahdollisuus liittyä esimerkiksi kaukolämpöverkkoon tai muuhun nykyistä lämmöntuotantomuotoa ympäristöystävällisempään tuotantomuotoon. Jos kohteessa on öljylämmitys, on sen siirryttyä SATOn omistukseen, tehtävä suunnitelma öljylämmityksen muuttamisesta ympäristöystävällisempään lämmitysmuotoon. EDD:n suorittaa investoinnista vastaava henkilö käyttäen tarvittaessa apunaan SATOn muun henkilöstön asiantuntemusta. Selvityksen laajuus vaihtelee tapauskohtaisesti. EDD tehdään ennen lopullista investointipäätöstä ja sen tuloksilla on vaikutusta lopulliseen investointipäätökseen.
11
8. Ympäristönäkökulma asuntojen käyttövaiheessa SATOn omistuksessa olevan asuntokannan osalta isännöitsijät toteuttavat ympäristö- ja elinkaariajattelua kussakin asuntokohteessa. Kiinteistöjen kunnossapidossa edellytetään kestäviä kunnossapito- ja huoltoratkaisuja elinkaariajattelun mukaisesti. Jätehuollossa asukkaita ohjataan jätteiden lajitteluun ja niiden synnyn ehkäisyyn sekä kierrätyksen lisäämiseen. Kiinteistöhuoltoa varten isännöitsijät yhteistyössä huoltoyhtiöiden kanssa selvittävät oikea-aikaiset ja suunnitelmalliset huoltotoimet vikahallintajärjestelmää ja kiinteistöjen huoltokirjaa hyväksikäyttäen. Huoltokirja toteutetaan uudiskohteisiin rakennuttamisvaiheessa ja ostettavien kiinteistöjen osalta viipymättä. Uusia huoltosopimuksia solmittaessa huomioidaan myös ympäristönäkökohdat ja huoltosopimusten sisältöä päivitetään tarvittaessa. Energiankäytön osalta SATO on liittynyt vuokra-asuntoyhteisöiden energiatehokkuussopimukseen (VAETS). 8.1. SATOn energiankäytön tavoitteet ja aikataulu SATO on liittynyt VAETS-sopimukseen vuonna 2009. Sopimuksen mukaan SATO sitoutuu vähentämään energiankäyttöään 7 % vuoden 2016 loppuun mennessä. Tavoitteena on alentaa sähkön- ja lämmönkulutusta koko kiinteistökannassa siten, että saavutettu säästö on voimassa vuonna 2016, kun sitä verrataan 2009 lähtötasoon. SATOn sopimustavoitteena on n. 20 GWh säästö vuotuisessa kulutuksessa. Tämän lisäksi SATO on sitoutunut alentamaan kiinteistöjen ominaiskulutuksia 15 % vuoden 2004 tasosta vuoden 2016 loppuun mennessä. Sähkön ja lämmön lisäksi tavoite koskee myös vedenkulutusta. 12
8.2. SATOn toimenpiteet energiatehokkuuden parantamiseen liittyen Yleiset toimenpiteet SATOn energiankäytön tehostamissuunnitelmaa päivitetään SATOn elinkaariyksikön toimesta aina tarvittaessa ja sen ajantasaisuus ja toteutuminen tarkistetaan vuosittain. Kiinteistökohtaisina energia-asioiden vastuuhenkilöinä toimivat kohteiden isännöitsijät. Isännöitsijät hakevat vuosittain energiakatselmusavustuksia energiakatselmoitaviin kohteisiin teknisen yksikön antamien ohjeiden mukaisesti. Isännöitsijät laativat vuosittain tiedot tehdyistä katselmuksista ja energiaa säästävistä korjauksista kustannuksineen sekä muista mahdollisista sopimukseen liittyvistä tapahtumista elinkaariyksikölle, josta ne toimitetaan keskitetysti VAETS-seurannasta vastaavalle Motivalle. Budjetoinnissa kulutusseurannan, LVI-tarkastusten ja energiakatselmusten kustannukset sijoitetaan kiinteistöittäin. Energiakatselmusten ja -korjausten kustannukset tiliöidään siten, että ne ovat helposti eriteltävissä. Kiinteistöjen korjaustoimintaa ohjataan PTS-suunnitelman mukaan, jossa energiatehokkuus otetaan huomioon myös suuremmissa korjauksissa. Kiinteistöjen ja energiakorjaustoimenpiteiden valintaan vaikuttavat mm. kohdestrategia, korjaustarve, korjausavustukset, investointien suuruus ja takaisinmaksuaika. 13
Energiakatselmukset Energiakatselmuksissa arvioidaan koko rakennuksen energiataloudellisuus ja etsitään sen parantamisen mahdollisuudet. Katselmuksen pohjalta suunnitellaan tarkoituksenmukaiset toimenpiteet ja niiden toteuttamisjärjestys. Tulosten perusteella kiinteistöä verrataan yhteismitallisin mittarein muihin kiinteistöihin. Energiakatselmuksen yhteydessä suoritetaan kiinteistön LVI-tekninen kuntoarvio, jota voidaan hyödyntää kohteen elinkaarisuunnittelussa. Kuntoarvioissa on myös arvioitu korjausten vaikutus kiinteistön energiatehokkuuteen. Tavoitteena energiakatselmusten osalta on, että SATOn hallinnassa olevasta yli 5 vuotta vanhasta kiinteistökannasta on aina vähintään 80 %:iin tehty energiakatselmus. Ostettaessa vanhoja kiinteistöjä, budjetoidaan energiakatselmus heti seuraavalle tilikaudelle, mikäli sitä ei ole aiemmin tehty Kulutusseuranta Kaikki SATOn hallinnassa olevat kiinteistöt on liitetty kulutusseuranta- ja energianhallintajärjestelmään. Kulutusseurannalla kerätään ja analysoidaan tietoa kiinteistön lämpö- ja sähköenergian sekä vedenkulutuksista. Seurannan tiedoilla kiinteistöjä verrataan toisiinsa ja määritellään ns. normaalikulutustasot, johon kaikkia kiinteistöjä verrataan. Lisäksi jokaiselle kiinteistölle määritellään tavoitekulutukset. Kulutusseurannan avulla havaitaan kulutuksen poikkeamat ja niihin reagoidaan välittömästi. Kulutuksia analysoidaan useiden erilaisten raporttien avulla. Viimeisimpiä tietoja verrataan aiempien kuukausien ja vuosien tietoihin sekä muihin vastaaviin kiinteistöihin. Energiakorjaukset Jos kohteeseen on tarpeen suorittaa korjauksia, jotka perustuvat muuhun syyhyn kuin energiataloudellisuuteen, kuten esimerkiksi teknisen käyttöajan loppumiseen, selvitetään erikseen eri korjausratkaisujen vaikutus kohteen energiatehokkuuteen. Pitkän tähtäimen korjaussuunnittelussa huomioidaan energiansäästöön tähtäävät korjaukset siten, että korjaukset suoritetaan energiakatselmuksen tai viranomaisten hyväksymän korvaavan laajennetun energiataloudellisen selvityksen sisältävän kuntoarvion jälkeen, jotta korjaukseen on mahdollista saada energia-avustusta. 14
15
SATO Oyj, Panuntie 4, PL 401, 00601 Helsinki Puh. 0201 34 4000, faksi 0201 34 4355 sato.fi