Huittisten kaupunki Asuntopolitiikan linjat 2010 Luonnos
Sisällysluettelo 1. Johdanto 2. Aravalainoitettu vuokra-asuminen Huittisissa 2.1. käyttö- ja luovutusrajoitukset 2.2. vuokra-asuntokannan rakenne 2.3. vuokra-asuntojen vuokrataso 3. Arava- ja korkotukilainoitus 3.1. Asuntorahasto 3.2. kunnat valitsevat kohteet 3.3. Arava- ja korkotukilainoituksen määrä Huittisissa 3.4. Seutukunnallinen yhteistyö 4. Huittisten kaupungin asuntopoliittisten tavoitteiden valmistelu - Vuokra-asumisen visio - Asuntopolitiikan valmistelu 5. Saadut lausunnot 6. Asuntopolitiikan linjat
Johdanto Tämän asuntopoliittisen linjanmäärittelyn tavoitteena on muodostaa ensinnäkin kokonaisnäkemys Huittisten kaupungin asuntotoimesta, asuntokannasta, vuokra-asuntotoimesta ja arvioida tulevaa kehitystä. Kokonaisnäkemyksen perusteella on paremmat edellytykset ottaa kantaa niihin asioihin, jotka edellyttävät asuntopoliittista linjausta Huittisten kaupungilta. Tällainen kysymys on esimerkiksi aravalainoituksesta vapautuvien vuokratalojen tuleva käyttö. Asuntopoliittisen linjanmäärittelyn tarvetta korostaa se, että edellinen kaupunginvaltuustossa käsitelty kokonaisselvitys asuntopolitiikasta on tehty vuonna 1990 (Suunnitelma kaupungin vuokratalojen yhtiöittämisestä). Kaupunginvaltuusto päätti sen perusteella yhtiöittää kaupungin vuokra-asuntotoimen ja perustaa Huittisten Kaupunkiasunnot Oy:n, jonka osakekannan kaupunki omistaa kokonaisuudessaan. Tässä vaiheessa päättyi myös kaupungin oma asuntotoimen organisaatio, joka muodostui kaupunginhallituksen jaostosta sekä apulaiskaupunginsihteerin virasta. Erillisen asunto-ohjelman laadinta päättyi myös tässä vaiheessa. Nyt tavoitteena on antaa edellytyksiä päätöksenteolle, jota tarvitaan mm. niiden linjausten tekemiseksi mitä aravalainoituksen rajoituksista vuoteen 2010 mennessä vapautuvat useat vuokratalot tulevat merkitsemään. Ennen linjanmäärittelyä tämä suunnitelma on laajalla lausuntokierroksella kaupungin viranomaisissa. Lausuntojen perusteella valmistellaan asuntopolitiikan linjat, jotka tulevat kaupunginvaltuuston käsittelyyn vuoden loppuun mennessä. 1. Aravalainoitettu vuokra-asuminen Huittisissa 2.1 Aravalainoituksen käyttö- ja luovutusrajoitukset Aravalainoitettuja asuntoja koskee aravalian edellyttämät käyttö- ja luovutusrajoitukset. Niiden perusteella asuntoja on käytettävä vuokra-asuntoina, joiden asukkaat valitaan sosiaalisin perustein (asunnontarve, tulot, varallisuus).vuokra määräytyy omakustannusperusteen mukaan niin kauan kuin aravalainaa on jäljellä. Aravavuokra-asunnot saa luovuttaa vain laissa määritellyille saajille enintään säädetystä luovutushinnasta. Aravavuokra-asuntoja koskevat käyttö- ja luovutusrajoitukset ovat yleensä voimassa 45 vuotta. Vanhoja aravataloja (pääosin ennen vuotta 1980 lainoitettuja) koskevat alkuperäisen rajoitusajan kuluttua vielä 10 vuoden ajan ns. jatkorajoitukset, jotka ovat lievemmät mm. asukasvalinnan ja luovutushinnan suhteen. Aravavuokra-asuntojen säännösten vastainen omistajanvaihdos on mitätön. Luovutus edellyttää, että kunta nimeää luovutuksensaajan, jos taloa koskevat alkuperäiset rajoitukset. Valtiokonttori voi antaa ohjeita luovutusmenettelystä. Nimeämistä haetaan asuntorahastolta, jos vuokratalo on siirtynyt jatkorajoitusajalle. Asuntorahasto voi erityisestä syystä myöntää vapautuksen rajoituksista osittain tai kokonaan. Tällaisia syitä ovat mm. asuntojen tyhjillään olo ja siitä aiheutuvat taloudelliset vaikeudet, asuntojen huono kunto tai vuokra-asuntojen ylitarjonta paikkakunnalla. Vapautuminen edellyttää aina aravalainan takaisinmaksua. Jatkorajoitusaikana vapautus on myönnettävä, jos rajoitusten jatkuminen olisi omistajan kannalta kohtuutonta.
2.2. Vuokra-asuntokannan rakenne Valtion asuntorahaston kuntatietolomakkeen mukaan Huittisissa on 4.709 asuntoa, joista vuokra-asuntoja on 1.021. Kaikkiaan vuokra-asuntoja on 11,1 jokaista 100 asukasta kohden kun maakunnassa vastaava suhdeluku on 12,2 (vuoden 2001 tietoja). Aravalainoitettu vuokra-asuntokanta jakautuu Huittisissa seuraavasti: Huittisten Kaupunkiasunnot Oy 251 asuntoa Kiinteistöosakeyhtiöt* 206 kaupunki 48 muut tahot 54 Yhteensä 559 asuntoa * Kaupunki on kaikissa kiinteistöosakeyhtiöissä enemmistöomistajana. Kaupungin suorassa omistuksessa voidaan katsoa olevan 299 aravalainoitettua vuokra-asuntoa kaupungin määräämisvallassa olevissa kiinteistöosakeyhtiöissä 206 asuntoa ja muiden tahojen omistuksessa 54 arava-asuntoa. Huittisten kaupunkiasunnot Oy:n luvuissa on mukana myös yksi korkotukilainoitettu vuokrarivitalo (15 asuntoa). Kaupungin suorassa omistuksessa on dementiakodin asunnot (13) ja Kaariranta I asunnot (35). (Kaariranta I:n asunnoista vain 15 on aravalainoitettuja.) Asukasryhmittäin aravalainoitettu vuokra-asuntokanta jakaantuu seuraavasti: - tavalliset vuokra-asunnot 419 - opiskelijoiden ja nuorten asunnot 16 - vanhusten asunnot 101 - vammaisten asunnot 13 - muut erityisryhmät 10 Yhteensä 559 asuntoa. A. Huittisten Kaupunkiasunnot Oy Huittisten kaupunkiasunnot Oy on Huittisten kaupungin vuonna 1990 perustama ja kokonaan omistama osakeyhtiö, joka kuuluu kaupungin konsernitilinpäätökseen. Yhtiölle siirtyi perustamisen yhteydessä kaupungilta kahdeksan vuokrataloa sekä niihin kohdistunut lainoitus. Tällä hetkellä yhtiön omistuksessa on 11 aravavuokrataloa (236 asuntoa) ja yksi korkotukilainoitettu rivitalo (15 asuntoa), joten yhtiöllä on kaikkiaan 251 vuokra-asuntoa.
Yhtiön vuokratalot: Vapautuu rajoituksista Kyntäjänkatu Vanhustentalot 1-4 30.9.2008 / 25.1.2040 Metsärauma 30.9.2008 Sahkonhovi 30.9.2011 Rauhala 31.12.2021 Kurssisoppi 10.12.2025 Sahkonpelto I 10.2.2026 Sahkonpelto II 26.10.2026 Puistokoti 20.2.2030 Vuohikatu A - B 1.10.2035 Vuohikatu C - D 10.12.2037 Nanhianrivi (korkotukilainoitettu) Käyttöaste yhtiön asunnoissa on ilman Kurssisopin vaikutusta 97 % (2001). B. Kiinteistöosakeyhtiöt Kaupungin konsernirakenteeseen sisältyy tytäryhtiöinä seitsemän kiinteistöosakeyhtiötä, joissa on yhteensä 206 asuntoa. Kaupunki omistaa osake-enemmistön muissa yhtiöissä paitsi Kirjatiessä, jossa 56,25 % omistaa Huittisten kaupunkiasunnot Oy. Yhtiökokousedustajana yhtiöissä toimii kaupunginsihteeri. Kaupunginhallitus on antanut ohjeet yhtiöiden hallitusten jäsenten valitsemiseksi. Vapautuu Kaupungilla rajoituksista osakkeista Isännöinti Kirjatie vapautunut 44 % H. Kiinteistöpojat Huhkolanpuisto 30.9.2007 63 % H. Isännöintipalvelu Kirjahaka 30.9.2007 85 % H. Isännöintipalvelu Pehtoorintie 30.9.2007 75 % H. Isännöintipalvelu Huhkolankievari 30.9.2009 80 % H. Kiinteistöpojat Pehtoorinlinna 30.9.2010 60 % H. Kiinteistöpojat Huhkolantie 30.9.2025 92 % H. Kiinteistöpojat 2.3. Vuokra-asuntojen vuokrataso Aravavuokra-asuntojen neliövuokrataso marraskuussa 2004 oli seuraava (kuntaomisteiset): Yksiöt kaksiot kolmiot 4 h + k tai isommat 5,69 5,69 5,69 5,69
Korkotukilainoitetussa talossa vuokrataso oli 6,73 /m2. Vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa vuokrien vaihteluväli on suuri eli noin 8 eurosta 4,45 euroon. Kaupunkiasunnot Oy:n perimä keskineliövuokra on vuonna 2004 ollut 5,63643 euroa neliöltä. Vuokrahuoneistojen käyttöasteet kiinteistöosakeyhtiöissä ovat 89,9-99 % (2002). 2.4. Asuntomarkkinat Valtion asuntorahastolle tehdään vuosittain asuntomarkkina-analyysi vuokra-asuntohakemusten määrästä (marraskuun tilanne). Viimeksi tehdyn kyselyn perusteella 297 hakijaruokakuntaa oli hakenut aravavuokra-asuntoa vuoden 2004 aikana ja haettavana oli vuoden aikana 197 asuntoa. Kaupunkiasunnot Oy:n käyttöaste vuonna 2004 on ollut 92,12 % ja asuntolatoimintaa lukuun ottamatta 98,92 %. Isännöitsijät arvioivat asuntotilanteen olevan tasapainossa eli tarvittaessa asunnon saa mutta ei välttämättä juuri hakijan toiveiden kokoista tai laatuista. Asunnottomuutta, pitkiä jonotusaikoja tai jatkuvasti tyhjillään olevia asuntoja ei Huittisissa esiinny. Kurssisoppi-kiinteistön osalta käyttöaste on ongelmallisen alhainen (47,8 % vuonna 2001 ja 22,6 % vuonna 2004). Kaupunkiasunnot Oy:n hallitus on päättänyt pyrkiä realisoimaan koko kiinteistön tavalla tai toisella. Yhtenä vaihtoehtona on tältä osin yhtiömuodon muuttaminen toiseksi ja sen jälkeen myynti. 2. Aravalainoitus 3.1. Asuntorahasto Valtion asuntorahasto (ARA) on ympäristöministeriön hallinnonalalla toimiva virasto, joka hoitaa arava- ja korkotukilainoitusta ja muita asuntotoimen toimeenpanotehtäviä. ARAn tehtävänä on myöntää aravalainoja ja hyväksyä korkotukilainoja vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamiseen, peruskorjaamiseen ja hankintaan. Lisäksi ARA myöntää erilaisia asumisen avustuksia sekä valvoo omistusasuntolainojen valtiontakausjärjestelmää. Kunnat ovat aravalainoituksen suurin lainansaajaryhmä; niillä on omistuksessaan yli puolet aravavuokra-asunnoista. Kuntien ja muiden julkisyhteisöjen lisäksi aravalainoja myönnetään yleishyödyllisille yhteisöille, jotka asuntorahasto nimeää hakemuksesta. Yleishyödyllisiä yhteisöjä ovat sekä suuret vuokra-asuntojen omistajat kuten VVO ja Sato -yhtymän tytäryhtiöt, TA-Yhtymä Oy ja YH-Asunnot Oy että asumisoikeus-, opiskelija- ja palveluasuntoja ylläpitävät säätiöt ja yhdistykset. Lisäksi aravalainoja myönnetään vakuutustoimintaa harjoittaville yhteisöille. Yleishyödylliseksi asuntoyhteisöksi nimeäminen edellyttää aravalaissa säädettyjen ehtojen täyttämistä. Näitä ovat mm. sosiaalisen vuokraustoiminnan käsittävä toimiala, rajoitettu tuoton tavoittelu ja sitoutuminen asuntokannan säilyttämiseen vuokrakäytössä. Nimeämistä haetaan
asuntorahastolta viimeistään silloin, kun aravalainahakemus jätetään kuntaan. Asuntorahasto selvittää mm. yhteisön toimialan, toimintaperiaatteet ja vakavaraisuuden. 3.2. Kunnat valitsevat lainoitettavat kohteet: Asuntorahasto myöntää aravalainoja vuokra- ja asumisoikeusasuntojen rakentamista, hankkimista ja perusparantamista varten. Kunnat valitsevat lainoitettavat vuokratalokohteet kunnille syksyllä toimitettujen hakemusten perusteella. Kunnat tekevät lainoitusesityksensä Asuntorahastolle viimeistään tammikuussa. Esitykset koskevat sekä arava-, että korkotukilainoitusta. Keväällä ARA tekee lainoituspäätökset ja osoittaa kunnille hyväksymisvaltuutta niille lainoille, joita kunta voi itse myöntää (yksityishenkilöiden korkotukilainat). Uustuotannossa aravalainan määrä on enintään 95 % vuokratalon ja enintään 90 % asumisoikeustalon lainoitusarvosta. Ennen 1.10.2003 myönnettyjen aravalainojen (rakentamiseen ja hankintaan) vuosimaksua tarkistetaan 1.3.2004 lukien pelkästään inflaation määrällä, joka on 0,5 % (heinäkuun 2003 arvo). Vuonna 1990 ja 1991 myönnettyjen lainojen korko on 1,5 % lisättynä inflaation määrällä eli 2 %. Vuosina 1992-2003 myönnettyjen lainojen korko on 1,95 % lisättynä inflaatiolla eli 2,45 %. 3.3. Arava- ja korkotukilainoituksen määrä Huittisissa Korkotukilainoituksen käyttöönotto vuonna 1995 muutti lainoitusrakennetta Huittisissa selvästi. Aravalainoitukseen on osoitettu lainoitusta seuraavasti: Korkotukilainoitus Aravalainoitus Talokohtainen lainoitus 1990-2.210.000 mk 1991-2.134.000 mk 1992-1.888.000 mk 1993-1.548.000 mk 3.840.000 mk Vuohikatu 2 1994-1.181.000 mk 350.000 mk vanhustentalot 1995 6.027.000 mk 431.000 mk 1996 6.708.000 mk (käytettävissä 10,1 mmk) 8.107.000 mk 1 1997 2.554.000 mk (käytettävissä 8 mmk) 5.353.000 mk Kyntäjänkatu 1998 373.000 mk (käytettävissä 1.850.000 mk) 1999 1.165.000 mk 2000 158.000 (käytettävissä 940 tmk) 664.000 2001-2002 84.000 2003 180.000 2004 1 Sisältää Kaarirannan ja Länsi-Suomen Opiston asuntolan
Suurimmillaan asuntolainoituksen resurssit olivat vuonna 1996, jolloin Satakunnassa ainoastaan Porin kaupunki sai enemmän määrärahoja käyttöönsä kuin Huittisten kaupunki. Korkotukilainoituksen hyödyllisyys korostui korkeiden lainakorkojen aikana, jonka jälkeen sen merkitys on selvästi vähentynyt. Korkotukilainoituksella oli sen voimakkaimpina käyttöaikoina suuri asuntorakentamista edistänyt vaikutus. Viime vuosina kuntien on ollut jo hyvin vaikeaa saada Asuntorahastolta käyttöönsä lainoitusvaltuutta. Huittisissa on kuitenkin voitu edelleen lainoittaa ne yksittäiset hakemukset, joita vielä on tullut käsiteltäväksi. 3.4. Seutukunnallinen yhteistyö Valtion asuntorahasto on jo joitakin vuosia myöntänyt aravalainavaltuuksia ei ainoastaan yksittäisille kunnille, vaan myös kuntien asuntomarkkina-alueille yhteisesti käytettäväksi. Tätä mahdollisuutta ovat käyttäneet myös Karhukunnat. Vuodelle 2005 yhteistyö laajeni koskemaa koko Porin nykyistä seutukuntaa. Huittisten kaupunki ei siksi enää tehnyt omaa lainoitusesitystään, vaan ilmoitti lainatarpeensa Porin asuntotoimistoon, joka kokosi seutukunnan kuntien yhteisen lainoitusesityksen. Karhukuntatoimikunta tulee päättämään ARA:n osoittaman myöntämisvaltuuden käytöstä ja valitsemaan lainoitettavat kohteet niiden hakemusten joukosta, joiden perusteella lainoitusesitys on tehty. Seudullinen yhteistyö on asuntolainoituksessa hyödyllistä mm. siksi, että vielä syksyllä ei yksittäisissä kunnissa ole aina lainahakemuksia, vaan niitä saattaa tulla esiin vasta seuraavana keväänä. Seutukunnallinen hyväksymisvaltuus on jaettavissa kuntin kesken joustavammin kuin, jos kunnat toimisivat kukin yksinään. Lainoitustarpeiden perusteleminen on myös Asuntorahaston suuntaan seutukunnallisesti tehokkaampaa eikä kunta jää yhtä helposti kokonaan ilman lainoitusta kuin yksinään toimien. Porin seutukunnassa toimii asuntotoimen työryhmä, jossa Huittisten kaupungin edustajana on kaupunginsihteeri. Vapaiden vuokra-asuntojen hakeminen on myös mahdollista seutukunnallisen palvelun kautta. Internet-osoitteessa http://karhukunnat.pori.fi/asuntohaku/ ilmoitetaan jo nyt seutukunnalla haettavissa olevista aravavuokra-asunnoista. Menettelyssä ovat mukana Porin seudun perinteiset karhukunnat mutta mahdollisuutta on tarjottu myös nykyiselle laajemmalle seutukunnalle. Huittisten kaupungissa sijaitsevien vuokra-asuntojen lisäämisestä mukaan palveluun ei ole vielä muodostettu kantaa. 4. Huittisten kaupungin asuntopoliittiset tavoitteet 4. 1 Vuokra-asumisen visio Aravavuokra-asumisen olosuhteet olivat aikaisemmin aivan erilaiset kuin nykypäivänä, koska asunnoille oli selvä kasvava kysyntä. Viimeistään 1990-luvulla tilanne alkoi muuttua ja kuntien asuntomarkkinatilanteet ovat erilaistuneet selvästi. Ongelmat ovat erilaisia toisaalta kasvukunnissa toisaalta muuttotappiokunnissa. Siinä mielessä haasteet ovat samoja, että kaikkien tulisi kyetä huolehtimaan vanhan asuntokannan kunnosta ja houkuttelevuudesta. Paineet kohdistuvat silloin myös asuntojen varustetasoon, tyyppijakautumaan ja sijaintiin sillä asuntokanta ei aina vastaa kysyntää.
Perusparantaminen edellyttää yleensä lainanottoa, joka hidastaa vuokratason alenemista vaikka rakentamisaikaiset lainat jo talossa päättyisivät. Kilpailutilanne vapaarahoitteisten vuokrien kanssa on usein melko tiukka. Huittisten kaupungille kaupungin määräysvallassa oleva asuntokanta on tärkein asuntopolitiikan väline. Asuntokapasiteettia tarvitaan työvoiman ja opiskelijoiden tarpeisiin sekä sosiaalisten velvoitteiden hoitamiseksi. Asuntopolitiikalla on selvä yhteys elinkeinopolitiikkaan. Vuokra-asuntokantaan liittyvät taloudelliset arvot ovat suuria. Huittisten Kaupunkiasunnot Oy:n pitkäaikaiset lainat ovat tilinpäätöksessä vuodelta 2004 yhteensä 4.048.306,53 euroa. Lainoja lyhennettiin 773.811,45 eurolla ja uutta lainaa otettiin 884.757,51 euroa. Korkomenot ovat 107.892,15 euroa. Taseessa rakennusten ja rakennelmien sekä koneiden ja kaluston arvo oli 4.408.335,37 euroa. Yhtiön oma pääoma oli 631.238,91 euroa. Talokohtaisesti vuokratalojen lainoitus voi vaihdella suuresti sillä uudessa kohteessa lainoitus voi olla yli 90 % hankinta-arvosta ja toisaalta voi olla jo velattomia vuokrataloja. Velattomuus ei pääse välittömästi heijastumaan kiinteistön arvoon koska pitkien aravarajoitusten vuoksi kiinteistöillä ei tavallaan ole realisoitavissa olevaa käypää arvoa. Vuodesta 2007 alkaen tilanne alkaa muuttua, koska aravarajoitukset alkavat poistua. Viimeistään silloin kiinteistöjä kohtaan alkaa kiinnostus lisääntyä. Jos se johtaisi omaisuusarvojen mahdollisimman suureen realisoimiseen, se voisi vähentää paikkakunnan vuokra-asuntokantaa oleellisesti. 4.2. Asuntopolitiikan valmistelu Huittisten kaupungin on syytä määritellä vuokra-asuntoihin sitoutuneen pääoman ja asuntojen käytön kehittämisen periaatteet. On syytä määritellä missä määrin vuokra-asuntokannasta on syytä luopua ja millä aikataululla tämä tapahtuu. Ensimmäisinä ratkaisuja kaipaavina toimenpiteinä voidaan nähdä ainakin seuraavat asiat: - Kurssisoppi -kiinteistön saanti uuteen käyttöön - meijerin täysin puutteellisesti varustettujen asuntojen (puurakennus) vuokrauksen lopettaminen ja niiden purkaminen - erikseen valittavien kiinteistöosakeyhtiöiden muuttaminen asunto-osakeyhtiöiksi ja osakkeiden myynti ensisijaisesti talojen asukkaille. Valmistelussa tullaan etenemään niin, että tämän selvityksen perusteella käynnistetään lausuntokierros, joka kohdistetaan isännöintitoimistoille, sosiaalilautakunnalle, koulutuslautakunnalle, ympäristölautakunnalle ja tekniselle lautakunnalle. Samalla kaupunginhallitus asettaa asuntopoliittisen työryhmän, joka tulee käsittelemään saadut lausunnot ja muodostamaan ehdotuksensa Huittisten kaupungin asuntopoliittiseksi strategiaksi. Valtuustoon strategia tuotaisiin vuoden loppuun mennessä. Koska asia koskee laajasti monien väestöryhmien tarpeita, on aiheellista turvata valmistelun julkisuus. Huittisissa 31.3.2005 Antero Alenius Kaupunginsihteeri