Kunnanhallitus 269 08.12.2014 Kunnanvaltuusto 89 15.12.2014 Tekninen lautakunta 16 28.01.2015 Kunnanhallitus 56 24.03.2015 Niemenharjun matkailuhanke 761/522/2014 Kunnanhallitus 08.12.2014 269 Tiivistelmä keskeisistä asioista (Hannu Komu/Onvisio Consulting) Niemenharjun kehittämissuunnitelman tekeminen käynnistettiin huhtikuussa 2014 Witaksen, Pihtiputaan kunnan ja Putaan Carservice Oy:n yhteishankkeena. Konsultiksi työhön valittiin Hannu Komu/Onvisio Consulting. Lokakuun alkupuolella työhön liittyi arkkitehtiresurssina StudioPuiston arkkitehtiryhmä, joka toimi Hannu Komun ja aluearkkitehti Helena Raatikaisen ohjauksessa maankäytön suunnittelussa ja ideakuvien tuottamisessa. Putaan Carservicen ja kunnan välillä oli jo aikaisemmin tehty vuokrasopimus maa-alueesta ja rakennuksista mukaan lukien Koliman puoleinen alue. Työn alkuvaiheen rakennetarkastelun jälkeen tultiin siihen johtopäätökseen, että Niemenharjun toiminnan nostaminen menestyvälle tasolle ei ole mahdollista nykyisen rakennuskannan avulla. Sijoitukset saneeraukseen olisivat olleet erittäin suuria ja samoin myös epäonnistumisen riski. Niemenharjun alue kuitenkin todettiin sijainniltaan ja luontomiljööltään erittäin kehittämiskelpoiseksi matkailualueena. Rakennusten osalta päädyttiin seuraaviin ratkaisuihin: - päärakennus puretaan - rivitalomallinen majoitusrakennus puretaan - vanha leirintä huoltorakennus puretaan - vanhat harjun nelostien puoleiset leirintämökit myydään poissiirrettävinä - hirsinen majoitusrakennus säilytetään, saneerataan ja naamioidaan - ns. mummonmökki ja siihen kuuluvan sauna/piharakennus ja niihin kuuluva miljöö säilytetään - Koliman puolen rakennuskanta uudistetaan kehittämisvaiheessa 2, suunnitelma laaditaan tämän hankevaiheen aikana Suunnittelun lähtökohdaksi otettiin matkailukeskuksen toteuttaminen ja alueelle alun pitäen kaavailtu liikenneasema olisi yksi osa sitä. Konsulttityön aikana suoritettiin kilpailutilanne analysointia, tarkasteltiin vetovoimatekijöitä, erilaisten asiakasryhmien potentiaalia ja tehtiin eri osa-alueiden kannattavuuslaskelmia sekä investointilaskelmia.
Vaihtoehtojen käsittelyn tuloksena syntyi näkemys, että Niemenharjun alueelle voidaan rakentaa kannattavasti toimiva vetovoimainen matkailukohde kunhan sen erottuvuus varmistetaan riittävän persoonallisilla ja laadukkailla ratkaisuilla. Liikenneaseman rooli nelostien liikennevirran pysäyttäjänä nähtiin tärkeänä ja lisäksi sen myötä syntyvät monipuoliset ravintolapalvelut tulevat majoitustoiminnan tarpeita. Toisaalta majoitus eri muodoissaan tuo pitempiaikaista viipymää, hyödyttää liikenneaseman ravintolatoimintaa ja levittää matkailutuloa laajalti Pihtiputaan muihin yrityksiin. Suunniteltu matkailukeskus pitää sisällään seuraavat osat: - Päärakennus, jossa erilaisia ravintolatoimintoja, pienimuotoinen myymälä, huonemajoitusta 10 huonetta sekä majoitusasiakkaiden vastaanotto. Päärakennuksen alueella myös tankkauspisteet Nesteen tunnuksilla. Pysäyttävä, persoonallinen ja moderni puuarkkitehtuuri toteutusmallina - Vanha hirsinen majoitusrakennus saneerattuna ja ulkoasu sovitettuna päärakennuksen ilmeeseen - Leirintä-/caravan alue 60 vaunupaikkaa Lylylammen rannan suuntaan, rannassa sauna/huoltorakennus, mummonmökin rakennukset muutetaan keitto-/astianpesutiloiksi - Modernit leirintämökit 10 kpl harjun ja caravan alueen välimaastoon, näköala lammelle - Lylylampi istutuskalastuskohteeksi - Erilaisia viihtymisalueita: leikkipaikkoja, frisbeegolf harjun kupeessa, grillauspaikkoja, beach volley kentät rannassa - Koliman puolelle toisessa vaiheessa tasokkaan loma-asumisen alue, 11 loma-asuntoa sijoittajapohjaisesti, niin että osa kapasiteetista tulee matkailukäyttöön Koko alue kaavoitetaan asemakaavalla edellä mainitut rakenteet ja niiden laajennustarpeet huomioiden. Kaavoituksen piiriin tulee myös Koliman ranta-alue. Tuottavuuslukuja on laskettu eri menetelmin ja käytettävissä on ollut konsultin kokemusperäisen tiedon lisäksi myynti- ja kustannusrakennetietoa useista majoituskohteista, käyttöastetietoa useista kohteista Keski-Suomesta ja muualta maasta, matkailutulon laskentaan liittyviä tutkimustietoja, tietoja muiden Neste liikenneasemien yrittäjiltä. Käytettävissä on ollut myös liikenneasematoimintaa erikoistunut tilitoimisto. Kaikki laskelmat on tehty varovaisuusperiaatteella ja myynnin osalta laskettu todennäköistä toteumaa huomattavasti alhaisemmilla arvoilla: - toimintaa pyörittävän yrityksen liikevaihtotaso on n. 3,2 miljoonaa kun toiminta pyörii normaalilla tasolla, eniten katetta tulee ravintolamyynnistä ja vähiten polttoainemyynnistä. - alue tuottaa n. 13000 uutta yöpymisvuorokautta ja majoittuvista
asiakkaista kertyvä suora uusi matkailutulo on n. 1000 000 euroa vuodessa, lisäksi matkailun välilliset tulovaikutukset ovat merkittävät ja laajavaikutteiset. Investoinnit rakennuksiin, kiinteisiin rakenteisiin ja maa-alueen käsittelyyn ovat n. 3,2 milj. euroa, näistä investoinneista vastaa kunta. Investoinnit irtaimistoon, kevyisiin rakenteisiin, alkuvarastoihin ja käyttöpääomaan ovat n. 750.000 euroa ja näistä vastaa yrittäjä. Yrittäjän vuokra tai vuokranluonteinen maksu on korkoineen n. 207.000 euroa vuodessa. Laskentaperusteena on kunnan investointiosuuden jakaminen 25 vuoden ajalle ja näin muodostuvaan kuukausisummaan korkona jäljelle olevalle pääomalle lisätään 12 kk euribor+2%. Yrittäjällä on oikeus lunastaa alue kaikkine rakenteineen tasearvolla. Suora työllistävä vaikutus on sesonkityöntekijöineen 13-15 henkilötyövuotta. Lisäksi alueella voi toimia mm. kalastusmatkailuyrittäjä ja muita ohjelmapalveluyrittäjiä. Yrityksen linjana on pitää esillä mahdollisimman paljon paikallista tarjontaa, erityisesti lähiruokaa ja vaikuttaa myös näin työllistämiseen. Hankkeen toteutuessa Pihtiputaalle syntyy laadukas ja huomattavassa määrin ympärivuotisesti toimiva matkailukohde, jolla on runsaasti tulevaisuuden kasvu- ja laajennusvaraa. Laajentumisen mahdolliset tarpeet huomioidaan kaavoituksessa ja rakennusten suunnittelussa ja sijoittelussa. - - - - - Edellä kuvaillusta hankkeesta on laadittu aiesopimus kunnan ja yrityksen (perustettavan osakeyhtiön lukuun osakkaat Olavi Kolehmainen, Teija Kolehmainen, Kalle Kolehmainen ja Juuso Kolehmainen) välillä maa-alueen ja sillä olevien tai rakennettavien rakennusten ja rakennelmien vuokrauksesta yritykselle. Aiesopimukseen on kirjattu lisäksi mm. alueen kaavatilanne, tavoiteaikataulu, alustava kustannusarvio, osapuolten kustannusvastuu hankkeen toteuttamisessa, kunnan puolelta rahoitusmalli sekä vuokrauksen ja mahdollisen myöhemmän myynnin keskeiset ehdot. Lisätiedot: Kunnanjohtaja Ari Kinnunen, puh. 044-459 6806 Oheismateriaali - Niemenharju kevytversio esitys (hankkeen kuvaus) - Aiesopimus (liitteenä oleva tuloslaskelmaennuste ei-julkinen, se esitellään kokouksessa) - Yritysvaikutusten arviointilomake Ehdotus Kunnanjohtaja:
Kunnanhallituksen ehdotus kunnanvaltuustolle: Kunnanvaltuusto hyväksyy Pihtiputaan kunnan ja Perustettavan osakeyhtiön, jonka osakaita ovat Olavi Kolehmainen, Teija Kolehmainen, Kalle Kolehmainen ja Juuso Kolehmainen, välillä laadittavaksi oheismateriaalin mukaisen aiesopimuksen yrityshankkeen toteuttamiseksi Niemenharjun matkailualueella. Käsittely: Merkitään, että tässä vaiheessa pidettiin tauko klo 17.47-18.06. Lisäksi merkitään, että Tuula Kokkonen esteellisenä (yhteisöjäävi) poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi. Edelleen merkitään, että kunnanhallitukselle on toimitettu aiesopimuksesta tarkennettu versio 8.12.2014. Käydyn keskustelun aikana Tapio Saastamoinen ehdotti, ettei kunta lähde hankkeeseen kunnan muiden investointien vuoksi (mm. senioritalo, hammashoitola, työterveyden tilat, valokuitu). Ehdotusta ei kannatettu. Täydennetty ehdotus / kunnanjohtaja: Kunnanhallitus ehdottaa kunnanvaltuustolle, että valtuusto nimeää kunnan puolesta viisihenkisen työryhmän valmistelemaan kunnan puolesta hankkeen edistymistä. Päätös Muutoksenhaku Hyväksyttiin täydennetyn ehdotuksen mukaisena. Muutoksenhakukielto / valmistelua Toimenpiteet Kunnanvaltuuston kokoukseen 15.12.2014 Kunnanvaltuusto 15.12.2014 89 Oheismateriaali - Niemenharju kevytversio esitys (hankkeen kuvaus) - Aiesopimus - Yritysvaikutusten arviointilomake Ehdotus Kunnanhallituksen ehdotus kunnanvaltuustolle: 1. Kunnanvaltuusto hyväksyy Pihtiputaan kunnan ja Perustettavan osakeyhtiön, jonka osakaita ovat Olavi Kolehmainen, Teija Kolehmainen,
Kalle Kolehmainen ja Juuso Kolehmainen, välillä laadittavaksi oheismateriaalin mukaisen aiesopimuksen yrityshankkeen toteuttamiseksi Niemenharjun matkailualueella. 2. Kunnanhallitus ehdottaa kunnanvaltuustolle, että valtuusto nimeää kunnan puolesta viisihenkisen työryhmän valmistelemaan kunnan puolesta hankkeen edistymistä. Käsittely: Merkitään, että tämä asia käsiteltiin kolmantena asiana. Tuula Kokkonen jääväsi(yhteisöjäävi) itsensä pykälän 89 käsittelyn ajaksi. Varajäseneksi paikalle kutsuttiin Mirja Ruotsalainen. Heikki Kolehmainen jääväsi itsensä pykälän käsittelyn ajaksi. Jorma Toikkanen jääväsi (yhteisöjäävi) itsensä pykälän käsittelyn ajaksi. Kivinen Paula poistui 18:25 ja palasi 18:30. Hannu Komu/Onvision esitteli asiaa klo 18:07 19:09. Tapio Saastamoinen esitti käsittelyn kuluessa, että kunta ei tekisi esitettyä aiesopimusta perustettavan yrityksen kanssa, perusteluna kunnan muut olleet investoinnit ja hankkeeseen sisältyvät riskit, Susanna Haikara kannatti esitystä. Koska käsittelyn aikana on tullut hallituksen esityksestä poikkeava esitys, päätettiin järjestää nimenhuutoäänestys asiasta. Hallituksen ehdotus valtuustolle on Jaa ja Tapio Saastamoisen esitys Ei. Äänestyksessä annettiin 23 Jaa ääntä ja 2 Ei ääntä. Päätös 1. Hyväksyttiin kunnanhallituksen esitys. 2. Työryhmään valittiin: Kunnanjohtaja, valtuuston puheenjohtaja, valtuuston varapuheenjohtaja, hallituksen puheenjohtaja, kiinteistöpäällikkö Kari Liimatainen. Muutoksenhaku Toimenpiteet Muutoksenhakukielto / valmistelua ote: Kolehmaiset, valitut Tekninen lautakunta 28.01.2015 16 Tekninen lautakunta/tilapalvelu on saanut tehtäväksi huonokuntoisten raken nus ten purkamisen ja uusien aiesopimusluonnoksen mukaisten ra kennus ten suunnitteluttamisen. Hankkeen alustava aiesopimuksen mukainen kunnan vastattavaksi tulevan
osuu den kustannusarvio on 3,2 M. Hankkeen tavoiteaikataulu on, että raken ta maan päästään vuoden 2015 aikana. Tämä edellyttää vireillä olevan ase ma kaa van vahvistumista. Alueen asemakaavamuutos ja laajennus on lai tet tu vireille, kaavoitustyön arvioidaan valmistuvan ja asemakaavan vahvis tu van aikaisintaan elo-syyskuun vaihteessa. Studio Puisto Arkkitehdit Oy on laatinut alueelle luonnossuunnitelmat. Matkai lu alu een suunnitelmien täsmentäminen ja tarkentaminen lii ken ne jär jes telyis tä johtuen on tärkeää hankkeen etenemiselle erityisesti, kun lii ken ne järjes te ly jen ja koko hankkeen toteutumiselle on näkyvissä poik keuk sel li set mahdollisuudet. Niemenharjun matkailualueen kehittäminen on Pihtiputaan kunnan tärkein in ves toin ti- ja kehittämiskohde vuoden 2015 ja 2016 aikana. Hankkeen valmis te lu ai ka tau lu on tiukka, hankkeen on oltava pääosin kaikilta osiltaan valmii na kesän 2016 matkailijoille. Aikataulussa pysymisen edellytyksenä on, että rakennussuunnittelu päästään aloittamaan mahdollisimman pian. Lisätiedot: Teknisen toimen toimialajohtaja Tapani Savolainen puh. 044 459 7380 Ehdotus Teknisen toimen toimialajohtaja: 1. Tekninen lautakunta ottaa tämän asian käsiteltäväksi esityslistan ul ko puolel ta. 2. Tekninen lautakunta esittää, että yrittäjä neuvottelee suunnittelusopimuksen suoraan valitsemansa suunnittelijan kanssa. Päätös Hyväksyttiin. Merkitään pöytäkirjaan, että kiinteistöpäällikkö Kari Liimatainen oli esittelemässä asiaa kokouksessa ja poistui kokouksesta tämän pykälän käsittelyn jälkeen klo 17.10. Muutoksenhaku Toimenpiteet Muutoksenhakukielto 3.2.2015 ote Neste Pihtipudas, Pihtiputaan kunnanhallitus, ote tiedoksi kiinteistöpäällikkö Kunnanhallitus 24.03.2015 56 Asianajaja Vesa Kokko Asianajotoimisto JB EVERSHEDS Oy) on valmistellut vuokrasopimuksen kunnan omistaman Perustettavan osakeyhtiön (valmistelunimi Kiinteistö Oy Niemenharju) ja yrittäjien
omistaman yhtiön Matkailukeskus Niemenharju Oy:n välillä, vuokrasopimuksen Pihtiputaan kunnan ja kunnan omistaman Perustettavan osakeyhtiön välillä sekä kunnan omistaman kiinteistöosakeyhtiön perustamissopimuksen ja yhtiöjärjestyksen. Lisäksi talousjohtaja on pyytänyt perustettavan yhtiön nimiin lainatarjouksen Pihtiputaan Osuuspankilta ja Kuntarahoitus Oyj:ltä 20.3.2015 klo 15.00 mennessä. Kunnan ja yrittäjien välinen vuokrasopimus on valmisteltu aiesopimuksessa aiemmin hyväksyttyjen periaatteiden mukaisesti. Pihtiputaan kunnan ja kunnan omistaman Perustettavan yhtiön (Ki Oy Niemenharju) välillä on valmisteltu maanvuokrasopimus koskien tilaa Ruppo 601-404-137-15 ja Lamminpää 601-404-29-36, yhteispinta-ala noin 14 ha. Valtatien ja Niemenharjun välisen alueen pinta-ala on noin 12 ha ja Niemenharjuntien ja Koliman välisen alueen pinta-ala on noin 2 ha. Vuokra-aika on 25 vuotta. Vuosittainen vuokra on 3504 euroa. Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain (258/66) 5 luvun tarkoittamalla tavalla liikenneaseman ja matkailukeskuksen toimintaan siten kuin käyttötarkoituksesta määrätään asemakaavassa, jonka valmistelu on kunnassa käynnissä. Perusteilla olevan Kiinteistö Oy Niemenharjun osakepääoma on 50 000 euroa, joka jakautuu 1000:een arvoltaan 50 euron suuruiseen osakkeeseen. Kunnanvaltuuston tulee päättää, kuka / ketkä edustavat kuntaa perustamiskokouksessa, ja valtuuttaa nimeämänsä viranhaltijan suorittamaan yhtiön perustamistoimet. Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön toimialana on hallinnoida vuokraoikeuden mukaisia maa-alueita ja omistaa maa-alueella sijaitsevia rakennuksia Pihtiputaan kunnan tonteilla kiinteistötunnus 137:15 ja 29:36. Yhtiöllä on hallitus, johon kuuluu 1-5 jäsentä. Mikäli hallitukseen kuuluu vähemmän kuin kolme jäsentä, valitaan hallitukseen varajäsen. Yhtiötä edustavat paitsi hallitus, myös hallituksen puheenjohtaja ja toimitusjohtaja, kumpikin yksin, tai hallituksen kaksi jäsentä yhdessä. Lisäksi hallitus voi antaa nimetylle henkilölle prokuran tai oikeuden yhtiön edustamiseen. Lisätiedot: Kunnanjohtaja Ari Kinnunen, puh. 044-459 6806 Oheismateriaali - Vuokrasopimus Pihtiputaan kunta Perustettava yhtiö Ki Oy Niemenharju - Perustamissopimus, Perustettava yhtiö Oy Niemenharju - Yhtiöjärjestys, Perustettava yhtiö Ki Oy Niemenharju - Vuokrasopimus Niemenharjun Matkailukeskuksesta, sopijaosapuolet Pihtiputaan kunta vuokranantaja Perustettavan yhtiön lukuun (Ki Oy Niemenharju) ja Matkailukeskus Niemenharju Oy - lainatarjouspyyntö (lainatarjoukset esitellään ja ovat nähtävänä kokouksessa)
Ehdotus Kunnanjohtaja: Kunnanhallituksen ehdotus kunnanvaltuustolle: A Kunnanvaltuusto hyväksyy jatkovalmistelun pohjaksi seuraavat Niemenharjun matkailualuetta koskevat sopimukset ja asiakirjat: 1 Vuokrasopimus Pihtiputaan kunta Perustettava yhtiö Ki Oy Niemenharju 2 Perustamissopimus, Perustettava yhtiö Ki Oy Niemenharju 3 Vuokrasopimus Niemenharjun Matkailukeskuksesta, sopijaosapuolet Pihtiputaan kunnan omistama perustettava yhtiö Ki Oy Niemenharju ja Matkailukeskus Niemenharju Oy 4 Perustettavan yhtiön Kiinteistö Oy Niemenharju yhtiöjärjestyksen. B Kunnanvaltuusto myöntää omavelkaisen takauksen Kiinteistö Oy Niemenharjun otettavalle enintään 3,5 miljoonan euron lainalle. Lainan muut ehdot tarkentuvat kokoukseen mennessä. C Kunnanvaltuusto päättää, kuka / ketkä edustavat kuntaa Perustettavan Oy:n Ki Oy Niemenharju perustamiskokouksessa, ja valtuuttaa nimeämänsä viranhaltijan suorittamaan yhtiön perustamistoimet. Käsittely: Merkitään, että talousjohtaja Ari-Jukka Käsmä esitteli saapuneet lainatarjoukset (2 kpl) kunnanhallitukselle klo 17.52-17.59. Merkitään, että Tuula Kokkonen (edustusjäävi), Markku Kananen ja Mirja Ruotsalainen (yhteisöjäävejä) esteellisinä poistuivat kokouksesta tämän asian käsittelyn ja päätöksenteon ajaksi. Tämän asian osalta pöytäkirjantarkastajaksi Markku Kanasen tilalle valittiin Tapio Saastamoinen. Edelleen merkitään, että kunnanhallitukselle on toimitettu 23.3.2015 sähköpostilla tarkentunut Perustettava Ki Oy:n ja Niemenharjun Matkailukeskus Oy:n välinen vuokrasopimus ja siihen liittyvä vastuunjakotaulukko. Käydyn keskustelun aikana Tapio Saastamoinen esitti, että ehdotettua A3 kohdan vuokrasopimusta ei hyväksytä liian suurien riskien vuoksi. Lisäksi Tapio Saastamoinen esitti, ettei ehdotettua takausta myönnetä. Ehdotuksia ei kannatettu Päätös A 1 Hyväksyttiin.
A 2 Hyväksyttiin. A 3 Hyväksyttiin. A 4 Hyväksyttiin. B Hyväksyttiin. Taattavan lainan määrä on enintään 3,5 miljoonaa euroa, laina-aika 25 v, korko vaihtuvakorkoinen Euribor 12 kk (viitekorko tarjoushetkellä 0,217%), marginaali 1,0%, lainan myöntäjä Pihtiputaan Osuuspankki. C. Hyväksyttiin. Muutoksenhaku Muutoksenhakukielto / valmistelua Toimenpiteet Kunnanvaltuuston esityslistalle 30.3.2015