ASUNTO-OSAKEYHTIÖN HALLITUS JA ISÄNNÖITSIJÄ Päälakimies Anu Kärkkäinen Suomen Kiinteistöliitto ry
YHTIÖN TOIMIELIMET YHTIÖKOKOUS TILINTARKASTAJA(T) HALLITUS ISÄNNÖITSIJÄ
ylin päättävä elin yleistoimivalta YHTIÖKOKOUS varsinainen yhtiökokous vähintään yksi vuodessa budjetti, vastikkeiden ja käyttökorvausten suuruus, vastuuvapaus hallitukselle, valitaan hallitus ja tilintarkastajat, hyväksytään tilinpäätös jne. ylimääräinen yhtiökokous
HALLITUKSEN TEHTÄVÄT laissa tai yhtiöjärjestyksessä mainitut asiat yhtiön hallinto ja toiminnan asianmukainen järjestäminen kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukainen järjestäminen
HALLITUKSEN TEHTÄVÄT osakeluettelosta huolehtiminen isännöitsijän valinta ja erottaminen yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpano tilinpäätöksen laatiminen ja allekirjoittaminen talousarvion laatiminen huoneistokohtaisten muutostöiden valvominen huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistäminen
HALLITUKSEN TEHTÄVÄT yhtiön edustaminen lakimääräisesti hallitus (isänn. yleinen kelpoisuus asemaan perustuen) toiminimenkirjoitusoikeus yleensä isännöitsijä ja hallituksen pj tai kaksi hallituksen jäsentä yhdessä yhtiökokouksen koollekutsuminen isännöitsijätodistuksesta perittävän maksun hyväksyminen
HALLITUKSEN TEHTÄVÄT yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamisen valvominen osakkeenomistajan esittämän asian saattaminen yhtiökokoukseen osakkeenomistajien esittämiin kysymyksiin vastaaminen yhtiökokouksessa yhtiölle kuuluvien huoneistokohtaisten korjausten toteuttaminen
HALLITUKSEN TEHTÄVÄT AOYL 54 epätavalliset tai laajakantoiset toimet sekä olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin vaikuttavat asiat - yhtiön koko ja toiminta huomioon ottaen - vain yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti kiireelliset toimenpiteet
HALLITUKSEN VALITSEMINEN yhtiökokous valitsee yhtiöjärjestyksessä määrätyn määrän ja määrää palkkion yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä, että vähemmän kuin alle puolet valitaan muussa järjestyksessä vähintään kolme jäsentä ellei yhtiössä vähemmän kuin 5 osakashallinnassa olevaa asuinhuoneistoa väh. yksi varajäsen
HALLITUKSEN JÄSENYYS toimikausi määrätty yhtiöjärjestyksessä valituksi tuleminen edellyttää suostumusta voi erota (ilmoitus hallitukselle) yhtiökokous voi erottaa yhtiökokous valitsee hallituksen varajäsenet jos varsinainen jäsen estynyt varajäsen kutsutaan kokoukseen varajäsenet voivat olla muutoinkin mukana kokouksissa, mutta eivät voi osallistua äänestykseen
HALLITUKSEN PUHEENJOHTAJA pj. oltava, jos hallituksessa useampi jäsen hallitus valitsee vaalissa tasatilanteessa arpa ratkaisee isännöitsijä ei voi olla puheenjohtaja johtaa ja valvoo hallituksen toimintaa vastaa koolle kutsumisesta johtaa kokousta keskeinen asema
KOOLLE KUTSUMINEN puheenjohtaja kutsuu koolle puheenjohtajan estyessä, kieltäytyessä tai jos puheenjohtajaa ei ole valittu isännöitsijä yksittäinen hallituksen jäsen kutsu vapaamuotoinen yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä suositus: kirjallinen, hyvissä ajoin kaikille hallituksen jäsenille on varattava mahdollisuus osallistua 12
KOKOUS järjestäytymiskokous puheenjohtajan valinta päätösvaltainen kun saapuvilla enemmän kuin puolet valituista jäsenistä yhtiöjärjestysmääräykset varajäsenet
HALLITUKSEN JÄSENEN ESTEELLISYYS hallituksen jäsen ja isännöitsijä ei saa ottaa osaa asian käsittelyyn (AOYL 58 ) sopimus tai muu oikeustoimi hänen ja yhtiön välillä sopimus tai muu oikeustoimi yhtiön ja kolmannen välillä, jos olennaista etua, joka saattaa olla ristiriidassa yhtiön edun kanssa koskee myös toimimista oikeudenkäyntiasiamiehenä tai muuta puhevallan käyttämistä näissä tilanteissa moraalinen esteellisyys?
PÖYTÄKIRJA päätöspöytäkirja päätökset äänestykset eriävät mielipiteet säilytettävä koko yhtiön olemassaolon ajan ei julkinen, ei salainen
HALLITUKSEN JÄSENEN ERO saa erota kesken kauden vain yhtiökokous voi erottaa jos varajäsen, kutsutaan eronneen tilalle ei muutu varsinaiseksi jäseneksi jos hallitus eron jälkeen päätösvaltainen, ei pakko täydentää hallitusta jos hallitus ei enää päätösvaltainen, eroavalla velvollisuus toimia siihen saakka kunnes yhtiökokous kutsuttu koolle
VALINTA ISÄNNÖITSIJÄ yhtiöjärjestyksen määräys, yhtiökokouksen päätös hallitus valitsee ja erottaa irtisanominen, purku vertailu tarjouspyynnöin ammattitaito, kokemus, yhtiön tarve yhtiöoikeudellinen toimielin, ei työsuhteessa vrt. toimitusjohtaja osakeyhtiössä toimitusjohtaja
TEHTÄVIEN HOITO juokseva hallinto hallituksen antaminen ohjeiden ja määräysten mukaisesti kirjanpito lainmukaisesti ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty HIT hyvä isännöitsijätapa osakkeenomistajien yhdenvertainen kohtelu laittoman päätöksen täytäntöönpanokielto yleislauseke AOYL 46, moitteenvaraiset AOYL 47 mitättömät AOYL 48
ISÄNNÖITSIJÄN KELPOISUUS laissa ei pätevyysvaatimuksia ammattitaito kyky, taidot kokemus koulutus ISA-auktorisointi valitaan fyysinen henkilö, mutta sopimus usein isännöitsijätoimiston ja yhtiön välillä
TEHTÄVÄT JA TOIMIVALTA isännöitsijän tehtäväluettelo tehtävät ja korvausperuste esim. kiinteään palkkioon kuuluvat tehtävät ja erillisveloituksen piiriin kuuluvat hallinnolliset tehtävät taloushallinnolliset tehtävät teknisen ja toiminnallisen kunnon ylläpitämiseen liittyvät tehtävät
ISÄNNÖITSIJÄN TEHTÄVÄT AOYL 20 varattava tilaisuus tutustua osakeluetteloon kohtuullisessa ajassa vaadittaessa todistus osakekirjaan luetteloon merkitsemisestä tilinpäätösasiakirjojen nähtävällä pito tsto tai kutsun mukana yhtiökokouksen ptk 1 kk yhtiökokouksesta tiedonantovelvollisuus yhtiökokouksessa isännöitsijätodistuksen antaminen
HALLITUKSEN JA ISÄNNÖITSIJÄN VASTUU hallituksen jäsen ja isännöitsijä on velvollinen korvaaman vahingon, jonka hän aiheuttaa (OYL 15. luku): toimessaan tahallisesti tai tuottamuksellisesti yhtiölle AOYL:a tai yhtiöjärjestystä rikkomalla osakkaalle tai muulle henkilölle huolellisuusvelvoite arvostelu objektiivista vastaavassa asema olevan huolellisen henkilön toiminta
VASTUUN MITOITUS yksimielinen päätös tuo vastuun kaikille eriävän mielipiteen merkitseminen lähtökohtaisesti vapauttaa vastuusta jos ollut asiassa esteellinen, eikä ottanut osaa asian käsittelyyn, ei periaatteessa vastuuta eroaminen hallituksesta ei vaikuta taannehtivasti vastuun syntymiseen ei merkitystä ammattitaidolla tai palkkiolla voi olla vaikutusta vahingonkorvausta soviteltaessa
VASTUUVAPAUS JA KANNE yhtiökokous päättää vastuuvapaudesta enemmistö korvauskanteen nostamisesta tehtävä eri päätös yhtiökokouksessa enemmistöpäätös kanne nostettava 3 vuoden kuluessa sen tilikauden päättymisestä, kun päätös/toimenpide tehtiin (OYL15:7) poikk. rangaistavaan tekoon perustuva
HALLITUKSEN VASTUU pääsääntöisesti edellytetään vastuuvapauden epäämistä poikk. jos yhtiökokoukselle ei tilinpäätöksessä tai tilintarkastuskertomuksessa taikka muutoin ole annettu olennaisesti oikeita tai täydellisiä tietoja
HALLITUKSEN VASTUU KKO 1938 II 501 hallituksen jäsenet olivat korvausvastuussa, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä
HGIN HO 26.4.1986 NRO 1512 valittiin isännöitsijän esittelystä urakoitsija, joka oli 54.000 markkaa halvinta tarjous kalliimpi yhtiölle vahinkoa 45.000 mk isännöitsijä 45.000 hallituksen jäsenet 30.000 valinnan perusteeksi ei riittänyt, että urakoitsija tehnyt yhtiölle aiemmin töitä