Pihasuunnittelun ja -rakentamisen vinkkipaketti taloyhtiöille
Pihasuunnittelun ja -rakentamisen vinkkipaketti taloyhtiöille JOHDANTO 3 PIHASUUNNITTELU 5 Milloin as oy pihan suunnittelu on ajankohtaista? 6 Mikä se pihasuunnitelma oikeastaan on? 6 Mitä pihasuunnitelma maksaa? 7 Miksi as oy pihan kunnostamisessa kannattaa käyttää viheralan ammattilaista? 7 Miten pihan suunnitteluprosessi etenee? 8 Mitä tietoja pihasuunnittelija tarvitsee? 8 PIHAN RAKENTAMINEN 9 Tontilla oleva kasvillisuus 9 Miten piharakentaminen etenee? 10 PIHAN HOITOTYÖT 11
JOHDANTO PIHA ON INVESTOINTI, JONKA ARVO KASVAA VUOSIEN MYÖTÄ Kun puhutaan kiinteistön kunnosta, tarkoitetaan yleensä rakennusten kuntoa. Rakennusten korjaushankkeisiin löytyykin taloyhtiössä perinteisesti hyvin kiinnostusta ja rahoitusta. Sen sijaan rakennusta ympäröivät viheralueet ja yhteiset oleskelualueet jäävät harmittavan usein aivan liian vähälle huomiolle. Muutoksen tuulet kuitenkin puhaltavat ja piha-alueen merkitys asumisen viihtyvyydessä tiedostetaan koko ajan paremmin. Nykyään ymmärretään, että taloyhtiön pihaan laitettu raha on investointi, jolla parannetaan asumisen laatua ja nostetaan kiinteistön arvoa. Piha on myös taloyhtiön käyntikortti, jonka mahdollinen asunnonostajakin ensimmäisenä näkee. Huonokuntoiset istutukset ja lohkeileva asfaltointi eivät nosta as oy:n imagoa, ja leikkipaikan huonokuntoisuus, tai sen puuttuminen jopa kokonaan, voi olla merkittävä tekijä lapsiperheiden ostopäätöksissä. Hyvä pihasuunnitelma auttaa asumisviihtyvyyden lisäksi välttämään myös virheinvestoinnit ja se säästää aikaa sekä rahaa. Pihasuunnitelman avulla tiedetään, mitä ollaan tekemässä, ja toteutuksen voi jakaa osiin tai teettää valmiiksi kertaheitolla, avaimet käteen -urakkana. Ammattilaisen antamat ohjeet mahdollistavat kustannussäästöjä niin pihan remontointivaiheessa kuin jatkohoidossakin. Tiesitkö, että pihan hyvällä suunnittelulla lisätään yleistä viihtyvyyttä ja piha-alueiden kohentaminen nostaa tutkimuksen mukaan osakkeiden arvoa jopa 8-12% (Inari Jansson 2010).
KATSE KOHTI PIHAN LEIKKIALUETTA Taloyhtiössä on huolehdittava myös siitä, että pihan leikkialue vastaa nykyisiä, leikkialueille säädettyjä turvallisuusstandardeja. Piha-alue on julkista aluetta, joten leikkialueen tulee täyttää julkiselle tilalle asetetut normit. Tapaturman sattuessa selvitetään aina ensiksi, onko leikkialue standardien mukainen ja onko sille tehty tarvittavat, säännölliset tarkastukset. Jos nämä asiat eivät ole kunnossa, kääntyy syyttävä sormi taloyhtiön hallituksen suuntaan - korvausvastuu, siis vastuu turvallisuudesta, on siis taloyhtiön hallituksella. Leikkipaikkojen turvallisuutta ja niiden tarkastamista säädellään SFS standardilla (EN 1176-7). Lähtökohta on se, että jos leikkivälineet ovat taloyhtiön pihassa, niiden täytyy olla kunnossa. Niin ikään tuoteturvallisuuslaissa edellytetään kaikkien kuluttajien käyttöön tulevien tavaroiden ja palveluiden olevan turvallisia. Tiesithän, että tuoteturvallisuus laki koskee myös taloyhtiöiden tuottamia palveluja. Tämä tarkoittaa sitä, että leikkipaikkojen turvallisuus on taloyhtiöiden vastuulla. Jos taloyhtiön pihalla olevissa leikkivälineissä sattuu onnettomuus tai tapaturma, on taloyhtiön pystyttävä todistamaan, että se on huolehtinut leikkivälineistä ja niiden kunnosta. Taloyhtiö ei vapaudu vastuusta, vaikka leikkipaikka olisi käyttämätön tai siellä olisi vanhoja leikkivälineitä, jotka ovat joskus aikoinaan täyttäneet silloiset turvallisuusvaatimukset.
PIHASUUNNITTELU Hyvin tehdyn pihasuunnitelman avulla taloyhtiö välttää tarpeettomia ja kalliita korjaustoimenpiteitä, joita heikosta suunnittelusta ja esimerkiksi vääristä kasvi- ja puuvalinnoista seuraa. Pihasuunnitelmassa ratkaistaan mm. säilytettävä kasvillisuus, kulkuväylät, kasvillisuus, pintamateriaalit, oleskelupaikat, leikkipaikat, piharakennelmat, lumitila, valaistus, tomutus, pyykinkuivaus sekä huomioidaan kasvuolosuhteet ja asukkaiden toiveet pihan toiminnoista. Suunnittelulla ratkaistaan myös pihan rakentamis- ja kunnossapitokustannukset sekä kiinteistöhuollon toimivuuden vaatimat edellytykset esimerkiksi kulkureittien leveydet ja korkeudet, kääntösäteet, lumenkasausalueet ja pelastusreitit. Pihahanke kannattaa laittaa liikkeelle harkiten ja taloyhtiön hallituksen kannattaa tehdä yhteistyötä isännöitsijän kanssa remontin tarvetta kartoittaessaan. Olisi hyvä, että piharemontin tarve ja laajuus sekä jonkinlainen pilkkominen osahankkeisiin olisi jo hahmoteltu siinä vaiheessa, kun asiaa aletaan esitellä osakkaille esim. yhtiökokouksessa. Hankkeen jaksottamisella saadaan jaettua kustannukset useammalle vuodelle. Kun pihasuunnittelun tarve on yhteisesti päätetty, kannattaa olla yhteydessä pihasuunnittelun ammattilaiseen, jonka avulla pihasta saadaan toimiva ja hoitotasoltaan helppo. Suunnittelun kokonaispakettiin kannattaa sisällyttää myös pihan huoltoja hoitosuunnitelmat. Näin remontoitu piha saadaan säilymään sellaisena kuin suunniteltiin, eikä heikko tai jopa väärä hoito turmele ja rapista pihaalueen kuntoa ja viihtyisyyttä. Suunnitelmat ja hoito-ohjeet voidaan sisällyttää esim. taloyhtiön huoltokirjaan.
Mikä pihasuunnitelma oikeastaan on? Pihasuunnittelun lähtökohtana on ympäristö rakennuksineen sekä pihaan tarvittavat toiminnot. Pihasuunnitelmassa ratkaistaan mm. säilytettävä kasvillisuus, kulkuväylät, kasvillisuus, pintamateriaalit, oleskelupaikat, leikkipaikat, piharakennelmat, lumitila, valaistus, tomutus, pyykinkuivaus sekä huomioidaan kasvuolosuhteet ja asukkaiden toiveet pihan toiminnoista. Suunnittelulla ratkaistaan myös pihan rakentamis- ja kunnossapitokustannukset. Jokainen piha on yksilöllinen ja saa ilmeensä asukkaiden ja ympäristön mukaan. Pihasuunnitelma sisältää: luonnossuunnitelman rakennussuunnitelman 1:100 kasvilistan ja kasviluettelon määräluettelot viherrakentamisen työselostuksen suuntaa-antavan kustannusarvion Lisäksi kokonaisuuteen liittyy tarvittavat palaverit, luonnosesittelyt ja valmiin työn esittely. Pakettiin voidaan lisätä myös mm. asukkaiden osallistaminen, kaivuusuunnitelma, vihertöiden valvonta ja pihan hoitosuunnitelmat. Milloin as oy pihan suunnittelu on ajankohtaista? Pihasuunnittelu on ajankohtaista, kun leikkialue ei vastaa tämän päivän turvallisuusnormeja pintavedet tontilla aiheuttavat ongelmia ja ovat riski rakenteille pihan toimivuus ei vastaa asukkaiden tarpeita kulkuväylät eivät enää ole kunnossa ja pihan kunnossapito on hankalaa pihan kasvillisuus on epäsiistiä ja ylikasvanutta kiinteistöön on tulossa putkiremontti Hankkeen suunnittelu kannattaa aloittaa hyvissä ajoin. Pihasuunnitelma kannattaa kytkeä taloyhtiön pitkän tähtäimen korjausohjelmaan.
Mitä pihasuunnitelma maksaa? Suunnittelukustannuksiin vaikuttavat mm. lähtötietojen tarkkuus, kohteen laadullinen tavoitetaso, kohteen pinta-ala, yhteydenpito sidosryhmiin, kokoukset ja esittelyt, suunnitteluaikataulu sekä suunnittelijan kokemus. Suunnittelutyön verollinen tuntihinta on n. 60-110 /h Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry:n suositusten mukaan. Viheraluerakentajat ry:n laskelmissa esim. pienen leikkipaikan suunnitteluttaminen maksaa n. 1500 (sis.alv) ja n. 4500 m2 kokoisen taloyhtiöpihan täydellisen piharemontin suunnitteluttaminen n. 4500 (sis.alv). Hinta vaihtelee kuitenkin aina kohteen koon ja tilaajan tarpeiden mukaan. Miksi as oy pihan kunnostamisessa kannattaa käyttää viheralan ammattilaista? Hyvin tehdyn pihasuunnitelman avulla taloyhtiö välttää tarpeettomia ja kalliita korjaustoimenpiteitä, joita heikosta suunnittelusta ja esimerkiksi vääristä kasvi- ja puuvalinnoista seuraa. Pihasuunnitelmassa ratkaistaan mm. säilytettävä kasvillisuus, kulkuväylät, uusi kasvillisuus ja sen värimaailma keväästä syksyyn, pintamateriaalit, oleskelupaikat, leikkipaikat, piharakennelmat, lumitila, valaistus, tomutus, pyykinkuivaus sekä huomioidaan kasvuolosuhteet ja asukkaiden toiveet pihan toiminnoista. Suunnittelulla ratkaistaan myös pihan rakentamis- ja kunnossapitokustannukset sekä kiinteistöhuollon toimivuuden vaatimat edellytykset esimerkiksi kulkureittien leveydet ja korkeudet, kääntösäteet, lumenkasausalueet ja pelastusreitit. Hyvällä pihasuunnitelmalla tilaaja voi hakea helposti tarvittavat rakennus- tai toimenpideluvat ja viherurakan tarjouspyynnöt on helppo tehdä niiden avulla.
Miten pihan suunnitteluprosessi etenee? taloyhtiön tiedostaa pihasuunnittelutarpeen esim. putkiremontin yhteydessä isännöitsijä tai taloyhtiön edustaja ottaa yhteyttä suunnittelijaan suunnittelija ja työn tilaaja tapaavat tontilla suunnittelija kuulee tilaajan tarpeet ja toiveet sekä budjetin ja laatii näiden tietojen perusteella tarjouksen suunnittelutyöstään tilaaja ja suunnittelija allekirjoittavat suunnittelusopimuksen, jotta kumpikin tietää mitä on tilattu mahdollinen asukkaiden osallistaminen, ellei tätä ole tehty tilaajan toimesta suunnittelija laatii luonnoksen, sillä tarkkuudella, jonka lähtötiedot sallivat ja se esitellään taloyhtiön hallitukselle tai pihatoimikunnalle ja tehdään tarvittavat muutokset ja lisäykset suunnitelmaluonnos esitellään asukkaille pihan rakennussuunnitelma liitteineen tehdään valmiiksi ja työselostus ja määräluettelot laaditaan siten, etteivät ne sisällä tulkinnanvaraisia asioita tai merkintöjä Mitä tietoja pihasuunnittelija tarvitsee? Suunnittelutyölle varataan aina riittävästi aikaa. PIhasuunnittelu on prosessi, jonka lopputuloksena piha on kaunis ja toimiva kokonaisuus. Mitä tarkemmat taustatiedot suunnittelija saa, sen helpompi on laatia tarkka ja toteuttamiskelpoinen suunnitelma. Mitä siis tarvitaan? asemapiirustus sekä rakennusten pohja- ja julkisivupiirustukset pihaprojektin budjetti tontin korkotiedot valokuvia kohteesta (jos kyseessä ns. etäkohde) kartoitustiedot eli vesijohto ja viemärilinjat, sähkökaapeleiden linjat tieto säilytettävistä kasveista ja rakenteista luettelo asioista, joita tilaaja pihaltaan haluaa
PIHAN RAKENTAMINEN Pihasuunnitelman valmistumisen jälkeen on aika pyytää tarjoukset pihan viherrakennustöistä. Kun sopiva urakoitsija on löytynyt, sovitaan hinta, aikataulu, urakkarajat sekä tehtävät työt ja tehdään kirjallinen urakkasopimus. Urakkasopimuksen teko vaatii tarkkuutta tilaajalta ja esim. sanallinen muotovirhe voi johtaa vastuukysymysten muuttumiseen. Tässä hommassa kannattaa käyttää kokenutta ja ammattitaitoista apua. Viherrakennusyrityksen tulee esittää työstään aikataulu sekä aina todistus yhteiskunnallisten velvollisuuksien hoitamisesta. Viheraluerakentajat ry:n sivustolta löydät luotettavan rakentajan viherrakennustöiden toteuttajaksi. Suunnittelijaa voi käyttää kohteen asiantuntijavalvojana. Viherurakan valmistumisen jälkeen pidetään vastaanottotarkastus ja valmis työ luovutetaan. Pihan kasveille tehdään kasvuunlähtötarkistus yleensä niin, että keväällä istutetut kasvi tarkistetaan saman vuoden syksynä ja syksyllä istutetut seuraavana keväänä. Kuolleet ja sairaat kasvit vaihdetaan uusiin. Viherrakennustöiden takuuaika on yleensä kaksi vuotta eli sen jälkeen pidetään vielä takuutarkastus ja takuukorjaukset. Näiden kahden vuoden aikana on erittäin tärkeää huolehtia kasvien tehostetusta hoidosta. Tontilla oleva kasvillisuus Tontin puusto ja muu olemassa oleva kasvillisuus kannattaa arvioida suunnittelutyön alussa onko kaikki säästämisen arvoisia? Uusien kasvien hankinnassa puolestaan kannattaa miettiä onko järkevää hakea kasvit aina sieltä, mistä ne saa halvimmalla? Alan erikoisliikkeissä kasveja hoidetaan päivittäin päinvastoin kuin halpamarkettien pihalla, jossa kasvit saattavat lojua viikko tolkulla rullakkohäkeissä ilman minkäänlaista hoitoa. Itse kehotan asiakkaitani suosimaan paikallisten taimistojen taimia ja käyttämään ns. FinE -merkittyjä kasveja, jotka ovat tutkitusti kestäviä ja kotimaisia taimia. Ne ovat selvinneet mahdollisesti jo useammankin talven taimiston hoivissa päinvastoin kuin ulkomaiset taimet, jotka tulevat rekan kyydissä suoraan esim. Hollannista saman kesän myyntiin.
Pihan helppohoitoisuutta haettaessa kannattaa muistaa, että nurmikko ei ole suinkaan se helppohoitoisin ratkaisu. Se vaatii säännöllistä jopa viikoittaista - leikkausta, kastelua ja lannoittamista voidakseen hyvin. Nurmikon sijaan kannattaa suosia maanpeitekasveja, pensasryhmiä ja perennaistutuksia. Jos tontille jätetään vanhaa puustoa, on hyvä tiedostaa, että monet kasvit, esimerkiksi koivut, vaahterat, pihlajat ja kuuset kestävät erittäin huonosti juuristotäyttöä. Niiden hapensaanti vaikeutuu ja puut menevät nopeasti huonoon kuntoon. Säästettävä kasvillisuus ja mahdollinen maa-alue, esimerkiksi pintamaa tai kosteikko, on suojattava huolellisesti ennen rakennustöiden käynnistymistä ja tähän rakentajaa ohjeistetaankin pihasuunnitelman vihertyöselostuksessa. Miten piharakentaminen etenee? Varsinainen rakentaminen aloitetaan yleensä aina kovista pintamateriaaleista ja rakenteista; kiveyksistä, muureista, terasseista ym. Tätä ennen on tehty tarpeelliset maansiirto ja pohjarakennetyöt. Urakoitsijalla on työsuunnitelma ja työaikataulu, jonka avulla vältetään tilanteet, jossa jo rakennettuja kohtia pitäisi purkaa tai niiden yli pitäisi mennä työkoneilla. Kovien rakenteiden rakentamisen aikana varmistetaan se, että pihaan suunnitelluille kasvillisuusalueille jää riittävästi kasvutilaa niin syvyys- kuin leveyssuunnassakin. Pihavalaisimien ja muiden sähköä vaativien kohteiden kaapelointi tehdään tässä vaiheessa. Tämä kovien pintamateriaalien asentaminen on yleensä ajallisesti pisimpään kestävä jakso pihan rakentamisessa. Kun kovat materiaalit on saatu asennettua, tehdään nurmikkotyöt ja kasvillisuuden istuttaminen, ja niiden hoito aloitetaan heti. Varsinkin kastelu juurtumisen alkuvaiheessa on erittäin tärkeää. Vihertyöselostuksessa ohjeistetaan selkeästi eri kasviryhmien hoito takuuaikana.
PIHAN HOITOTYÖT Lopuksi vielä sananen taloyhtiöiden piha-alueiden hoitotöistä. Valitettavan harvoin yhtiöiden pihoja hoitaa viheralan ammattilaiset. Oikeaoppisella hoidolla pihan kasvit kuitenkin pysyisivät terveempinä ja hyvävointisina. Pihan asianmukaisen hoidon laiminlyönti piharemontin jälkeen on suoranaista rahan haaskausta. Säännöllisellä ja asiantuntevalla hoidolla pihasta voidaan nauttia hyväkuntoisena vuosikymmeniä, kun taas huonolla hoidolla pihan peruskorjaus tulee jälleen eteen hyvinkin pian. Jos taloyhtiössänne on innokkuutta piha-alueiden omatoimiseen hoitoon, kannattaa harkita, mikä osa pihasta voidaan hoitaa itse ja mikä osa jätetään suosiolla ammattilaisten hoitoon. Talkootyönä voidaan hoitaa esim. nurmikoiden leikkaus sekä kevät- ja syyssiivoukset. Pihasuunnittelijan toimeksiantoon kannattaa ehdottomasti sisällyttää myös pihan hoitosuunnitelman tekeminen. Siinä käydään kattavasti hoitosuunnitelmakartan ja -selostuksen avulla läpi pihan kaikki kasvit ja rakenteet sekä niiden hoitotoimenpiteet tulevina vuosina. Viheralueiden hoitoon on luotu kattavia yleisiä laatuvaatimuksia. Viheralalla on yleisesti käytössä Viheralueiden hoidon työselostus 2014 (VHT 14). Myös kiinteistöpalveluiden yleisissä laatuvaatimuksissa (Kiinteistö-RYL 2009) on viheralueiden hoito esitetty kattavasti. Yleisten laatuvaatimusten lisäksi on hyvä laatia kohdekohtainen hoito-ohje, mikäli halutaan poiketa joiltain osin yleisistä laatuvaatimuksista.
Kiinteistönhuoltosopimuksen sisältö kannattaa päivittää siten, että vihertyöt tulevat kattavasti huomioiduiksi ja se onnistuu parhaiten ajan tasalla olevien hoitosuunnitelmien avulla. Vanhan jo ehkä ränsistyneenkin pihan hoitotyön uudelleen järjestämisessä on tärkeä määritellä lähtötilanne. Huonoon kuntoon päässyttä pihaa ei voi pelkillä hoitotoimenpiteillä saada kuntoon eli usein tarvitaankin peruskunnostuksia esimerkiksi yksittäisiin pensasryhmiin tai nurmikoihin. Tällaiset hoitourakkaa edeltävät kunnostukset on syytä sopia erikseen. Laadukkaasti ja monipuolisesti suunniteltu, rakennettu ja hoidettu piha on oleellinen osa nykypäivän asumista. Rakennukseen, ympäristöön ja asukkaiden tarpeisiin hyvin sopivalla pihalla on monia myönteisiä vaikutuksia. Laadukas ja toimiva piha kohottaa ennen kaikkea asumismukavuutta ja palvelee asukkaidensa tarpeita, mutta se nostaa myös kiinteistön arvoa - hyvin hoidettu piha nopeuttaa omalta osaltaan huoneistojen myyntiä tulevaisuudessa. Jos asunto-osakeyhtiönne piha-asiat mietityttävät, ole rohkeasti yhteydessä ammattitaitoiseen vihersuunnittelijaan! Kokenut ammattilainen näkee pihan mahdollisuudet ja osaa arvioida korjaustarpeet ja niiden kustannukset. Turvallinen, toimiva ja kaunis piha on jokapäiväinen ilo!