Nikkilän Kartano III Nickby gård III. Nikkilän Kartano III - kaavarungon tarkistus Uppdateringen av planstommen för Nickby gård III

Nikkilän Kartano III Nickby gård III Nikkilän Kartano III - kaavarungon tarkistus Uppdateringen av planstommen för Nickby gård III 15.9.2014

Suunnittelun lähtökohdat Nikkilän Kartano III:n alue on Sipoon Jokilaakson ohella toinen Nikkilän taajamakeskuksen merki ävistä uusista laajentumisalueista. Alueelle on laadi u kaavarunko vuonna 2009. Kaavarunko on alueen asemakaavoitusta ohjaava yleissuunnitelma. Alueen ensimmäinen asemakaava, Kartanonrinne, on saanut lainvoiman vuonna 2012 ja asemakaavoitusta tullaan jatkamaan vaihei ain tarkistetun kaavarungon perusteella. Kaavarunko käsi ää noin 134 ha kokoisen alueen junaradan pohjoispuolella. Alue on suurelta osin rakentamatonta. Vanha Kylä en ja Kylävuoren en varressa sekä Nikkilän kartanon ympäristössä on joitakin pientaloja. Eteläosa on avointa viljelymaisemaa, josta nousee metsäisiä kukkuloita, korkeimpana Byberget. Pohjoisosa on ak ivisessa ulkoilukäytössä olevaa jyrkkäpiirteistä ja mäkistä virkistysmetsää. Kaavarunko rajautuu etelässä junarataan, lännessä Gretasbäckenin purolaaksoon ja idässä Pornaisten ehen ja Paippisten ehen. Alue on suoraan liite ävissä nykyiseen katu- ja kuntatekniseen verkkoon. Suunni elualue on osi ain pohjavesialue a. Sipoon yleiskaavassa 2025 suunni elualue on osoite u taajamatoimintojen sekä keskustatoimintojen alueeksi. Tavoi eena on henkilöjunaliikenteen aloi aminen Kerava- Nikkilä välillä, mikä lisää paine a maankäytön tehostamiselle radan varrella. Henkilöjunaliikenteen toteutuessa Nikkilään sijoi uu raideliikenteen asema, johon Kartanon kaavarunkoalue kytkeytyy iviis. Vuonna 2009 kaavarunkotyön kanssa samanaikaises tehdyssä keskustan kehityskuvasuunni elussa asema on sijoite u radan eteläpuolelle Ison Kylä en ja Pornaisten en välille, mu a lopullinen aseman paikka täsmentyy myöhemmässä suunni elussa. Utgångspunkter för planeringen Området Nickby gård III är vid sidan av Sibbo ådal en av de mest betydande nya utvidgningsområdena i Nickby tätortscentrum. För området upprä ades en planstomme år 2009. Planstommen är en allmän plan som styr detaljplaneringen av e område. Den första detaljplanen för området, Herrgårdsbrinken, har vunnit laga kra år 2012 och detaljplaneringen kommer a fortsä a i etapper u från den uppdaterade planstommen. Planstommen omfa ar e cirka 134 ha stort område på den norra sidan av järnvägen. Området är ll största delen obebyggt. Längs Gamla Byvägen och Bybergsvägen samt i Nickby gårds omgivning finns några småhus. Den södra delen består av e öppet odlingslandskap där skogklädda kullar reser sig. Av dessa är Byberget den högsta. Den norra delen består av en rekrea onsskog med branta drag och backar som används ak vt för frilu sliv. I söder angränsar planstommen ll en järnväg, i väst ll Gretasbäckens bäckdal och i öst ll Borgnäsvägen och Paipisvägen. Området kan anslutas direkt ll det befintliga gatuoch kommuntekniska nätet. Planområdet består delvis av e grundva enområde. I Sibbo generalplan 2025 anvisas planområdet som e område för tätortsfunk oner samt centrumfunk oner. Målet är a inleda persontågtrafik mellan Kervo och Nickby, vilket ökar trycket på a effek vera markanvändningen längs banan. Då persontågtrafiken inleds kommer det a finnas en bantrafiksta on i Nickby, ll vilken området för Nickby gårds planstomme har en stark anknytning. I den planering av utvecklingsbilden som gjordes sam digt med planstommearbetet år 2009 har sta onen placerats på den södra sidan av banan mellan Stora Byvägen och Borgnäsvägen, men den slutliga platsen för sta onen preciseras i den senare planeringen. 2

Kaavarungon tarkistaminen tarve Kaavarungon laa misen jälkeen alue a koskien on laadi u uusia selvityksiä, joiden perusteella on katso u aiheelliseksi tarkistaa suunnitelmaa. Alueen maankäy öön vaiku avia selvityksiä ja linjauksia ovat: 2013 laaditun Nikkilän liikenneverkkoselvityksen perusteella Kartano III -alueen toteutuessa toiselle radan poikki kulkevalle katuyhteydelle tulee olemaan tarve. Mar nkylän suuntaan osoite ua katuyhteysvaihtoehtoa vastaan on tullut Mar nkylän asukkaiden suunnalta paljon palaute a. Suunni elussa tutkitaan uuden katuyhteyden sijain vaihtoehtoja. Svärdfel n en sen ampurata-alueen PIMA-selvityksissä osa en sestä ampumaradasta on tode u pilaantuneeksi ja tämä alue tulee puhdistaa asumista ja virkistyskäy öä varten. Kaavarungon tarkistuksessa tutkitaan, voidaanko puhdiste avalle maa-alueelle sijoi aa aiempaa enemmän asuntorakentamista, vai jätetäänkö alue rakentama a. Julkisten palveluiden tarve: Mikäli Nikkilän koulupalvelut päätetään jatkossa keski ää Nikkilän keskustan koululaajennuksiin (Nikkilän Sydän projek ), voidaan Kartanon alueelle suunniteltuja yleisten rakennusten aluevarauksia pienentää. Hulevesiverkoston tarkistaminen. 2009 kaavarungon keskeisillä osilla oli kor elialueita osoite u tulvaherkille kohdille ja luontaisten hulevesiuomien päälle. Kor elialueita ja katuverkkoa tarkistetaan siten, e ä hulevesireiteille ja viivytysaltaille jää rii äväs laa. Kaavataloudellisten laskelmien vaikutus Kartano III:n maankäy öön. Kaavarungon tarkistamisen yhteydessä arvioidaan kunnallistekniikan rakentamiskustannuksia ja ton nmyyn tuloja. Behovet av att uppdatera planstommen E er upprä andet av planstommen har nya utredningar gjorts för området. U från dessa har det funnits skäl a uppdatera planen. Utredningar och riktlinjer som påverkar markanvändningen på området är: Enligt en trafiknätsutredning för Nickby från år 2013 skulle genomförandet av Nickby Gård III-området innebära a det finns e behov av en ll gatuförbindelse över banan. Det gatuförbindelsealterna v som anvisats mot Mårtensby har få mycket kri k från invånarna i Mårtensby. I planeringen undersöks alterna v ll den nya gatuförbindelsens placering. I PIMA-utredningarna på Svärdfelts före de a skjutbaneområde har en del av den före de a skjutbanan konstaterats vara förorenad, och området i fråga bör renas för bebyggelse och rekrea onsanvändning. I uppdateringen av planstommen undersöks om det är möjligt a placera mer bostäder på det markområde som ska renas eller om området ska förbli obebyggt. Behov av offentliga tjänster: Ifall skolservicen i Nickby kommer a koncentreras ll utbyggnaden av skolorna i Nickby centrum (projektet Nickby Hjärta) kan de allmänna områdesreserveringar som planerats ll Nickby gårds område göras mindre. Granskning av dagva ennätet. I de centrala delarna av planstommen från år 2009 har kvartersområden anvisats ll översvämningskänsliga områden och på naturliga dagva enfåror. Kvartersområdena och gatunätet granskas så a det finns llräckligt med utrymme för dagva enru er och fördröjningsbassänger. Konsekvenserna av de planekonomiska beräkningarna för markanvändningen på Nickby Gård III-området. I samband med uppdateringen av planstommen bedöms kostnader som byggandet av kommunalteknik medför samt intäkter för försäljning av tomter. 3

Tarkistettu kaavarunkoluonnos Kokonaisratkaisu Rakentamisen sijoi uminen nouda aa vuoden 2009 kaavarunkotyön pääperiaa eita ja tavoi eenase elua. Kartano III -alueesta on määrä kehi ää noin 3 500 asukkaan asuinalue Kerava-Kilpilah -radan pohjoispuolelle. Alueelle sijoi uu asukkaiden lähipalveluita, mu a pääosin alue tukeutuu palveluiltaan Nikkilän keskustaan, jonne toteutetaan sujuvat liikenneyhteydet. Alueelle tavoitellaan monipuolista, keskustamaista asuntotyyppijakaumaa. Rakentaminen rajautuu selkeäs ympäröivistä viheralueista. Tärkeät maisema- ja ulkoilualuekokonaisuudet sekä merki ävät kul uurihistorialliset kohteet säilytetään osana asuinalue a. Pääasiallinen viher- ja virkistysyhteyksien runko muodostuu alueen purolaaksojen varaan. Asuinkor elien keskellä viheryhteydet ovat kapeampia ja puistomaisempia. Alueen pohjoisosan ulkoilumetsät ovat helpos saavute avissa ja olemassa olevat ulkoilurei t on säilyte y mahdollisuuksien mukaan. Uusia tai korvaavia ulkoilurei ejä on suunnitelmassa yhteensä noin 6,5 km. Tarkistetun kaavarungon merki ävä periaa eellinen muutos koskee liikenneverkkoa: suunnitelmassa varaudutaan toiseen radan ali avaan tai yli ävään ajoneuvoliikenteen katuyhteyteen Nikkilän keskustaa koh. Lisäksi kor elialueiden rajauksia ja katuverkon linjauksia on tarkiste u. Lopulliset kor elialuerajaukset ja katuverkko täsmentyvät asemakaavoitusvaiheessa. Asuinrakentaminen on tehokkainta alueen eteläosassa, joka sijoi uu edullisimmin tulevan lähijunaliikenteen aseman vaikutuspiiriä ajatellen. Kerrostalorakentamista on osoite u lisää etenkin Ollbäckenin purolaaksoa vasten, johon uuden maankäytön reuna luontevas ase uu. Kartanon alueen toiminnallinen ydin lähipalveluineen sijoittuu alueen keskelle liikenteelliseen solmukohtaan Nikkilän kartanon pihapiirin tuntumaan. Väli ömäs radan pohjoispuolella sijaitsevalle vanhalle varikkoalueelle on vaikea osoi aa uu a maankäy öä, vaikka se lähimpänä rataa onkin. Alue on stabilitee ltaan eri äin heikko, eikä sovellu rakentamiselle. Samoin sinne ei ole tässä työssä löyde y luontevaa tapaa järjestää toimivaa liikenneyhtey ä. Alueelle voisi jatkossa sijoi ua vapaa-ajan toimintoja, jotka sietäisivät raideliikenteestä aiheutuvia hai oja. Uppdaterat utkast till planstomme Helhetslösning Placeringen av byggandet följer huvudprinciperna och målen för planstommearbetet år 2009. Sy et är a utveckla Nickby Gård III-området ll e bostadsområde med cirka 3 500 invånare på den norra sidan av Kervo Sköldvikbanan. På området etableras närservice för invånarna, men huvudsakligen stöder sig området på service i Nickby centrum, dit smidiga trafikförbindelser planeras. Till området planeras en mångsidig, centrumliknande fördelning av olika bostadstyper. Byggandet avgränsas tydligt från omgivande grönområden. Vik ga landskaps- och frilu sområden samt betydande kulturhistoriska mål bevaras som en del av bostadsområdet. Den huvudsakliga stommen av grön- och rekrea onsförbindelser bygger på bäckdalarna i området. I mi en av bostadskvarteren är grönförbindelserna smalare och mera parkliknande. Frilu sskogarna i den norra delen av området är lä llgängliga och befintliga frilu sleder har bevarats i den utsträckning som det är möjligt. Sammanlagt planeras cirka 6,5 km nya eller ersä ande frilu sleder. Den väsentliga förändringen i den uppdaterade planstommen berör trafiknätet: i planen förbereder man sig på en ll gatuförbindelse för fordonstrafik under eller över banan mot Nickby centrum. Dessutom har kvartersområdenas gränser och gatunätets dragningar uppdaterats. Kvartersområdenas slutliga gränser samt gatunätet preciseras i detaljplaneringsskedet. Bostadsbyggandet är mest effek vt i den södra delen av området som är mest förmånligt placerat med tanke på influensområdet för den kommande sta onen för lokaltågtrafik. Mer byggande av flervåningshus har anvisats framför allt ll området in ll Ollbäckens bäckdal, där kanten för den nya markanvändningen infaller på e naturligt sä. Den funk onella kärnan för planområdet med närservice är belägen i mi en av området vid en trafikknutpunkt i närheten av gårdsplanen ll Nickby gård. Omedelbart på den norra sidan av banan finns e gammalt depåområde dit det är svårt a anvisa ny markanvändning trots a området ligger närmast banan. Området är väldigt instabilt och lämpar sig inte för byggande. I de a arbete har man inte heller hi at något naturligt sä a ordna en fungerande trafikförbindelse ll området. I fortsä ningen kunde sådana fri dsfunk oner som klarar av de olägenheter som medförs av bantrafiken placeras på området. 4

Asuminen Asuinkor elialueet kiertävät maisemallises hallitsevia metsäisiä lakialueita. Nykyiset peltoalueet osoitetaan suurelta osin asumiselle. Kerrostalorakentaminen sijoi uu maaperäolot huomioiden mahdollisimman lähelle junarataa ja tulevaa lähijunaliikenteen asemaa. Rakentaminen muodostaa purolaakson reunaan uuden kaupunkikuvallisen julkisivun Nikkilän keskustan suuntaan. Suunni elualueen pohjoisosat toteutuvat iviinä pientalorakentamisena. Asuinrakentamisen tehokkuus vaihtelee kerrostalokortteleiden (AK) osalta e=0,4-0,5 välillä, asuinkor eleiden (A) osalta e=0,3-0,5 välillä ja AP- ja AO-kor elien osalta e=0,25-0,3. Pysäköin toteutetaan maanpäällisenä. Erillispientalojen osuus rakennusoikeudesta on n. 10 %. Uusia AO ton eja alueelle sijoi uisi alustavas n. 40-50. Lopullista asumismuotojen suhde a on vielä vaikea ennakoida, sillä alueen toteutusaikaväli liikenneratkaisuineen on pitkä. Tavoi eena on, e ä alueelle sijoi uu yhteensä n. 3500 uu a asukasta 2009 kaavarunkotyön mukaises. Mitoitusperusteena on asukas / 50 k-m². Palvelut Kaavarunkoalue tukeutuu palveluiden osalta pääosin Nikkilän keskustaan. Kaavarunkotyössä 2009 suunni elualueelle vara in alueita lähikaupalle, kahdelle peruskoulu- ja päiväko yksikölle (suomenkielinen ja ruotsinkielinen) sekä yhdelle erilliselle päiväkodille. Nyky edon mukaan koulupalvelut keskitetään Nikkilän keskustaan, jolloin Kartanon alueelle tarvitaan vain yksi erillinen 6 ryhmän päiväko. Päiväkodin laajuus on n. 2000 k-m2. Tavoi eena on houkutella alueen keskelle oma lähikauppa. Tarkistetussa kaavarungossa alueen keskellä sijaitsevan katuaukion reunaan on osoite u kor elivaraukset kivijalassa toimivalle päivi äistavarakaupalle. Nikkilän kartanon pihapiiri on kaavarungossa vara u palveluiden kor elialueeksi, jolla huomioidaan alueen maisema- ja kul uurihistorialliset arvot. Tavoi eena on, e ä alueelle voidaan sijoi aa toimintoja ja rakentamista, jotka ovat sovite avissa yhteen kohteen kul uurihistoriallisten arvojen kanssa. Boende Bostadskvartersområdena sträcker sig runt de landskapsmässigt dominerande skogklädda höjderna. Befintliga åkerområden anvisas ll största delen för boende. Byggandet av flervåningshus anvisas så nära järnvägen som möjligt med beaktande av jordmånsförhållanden och sta onen för den kommande lokaltågtrafiken. I kanten av bäckdalen bildar byggandet en ny stadsbildsfasad mot Nickby centrum. I de norra delarna av planområdet byggs småhus. För flervåningshuskvarterens (AK) del varierar effek viteten för bostadsbyggande mellan e=0,4 och 0,5, för bostadskvarterens (A) del mellan e=0,3 och 0,5 och för APoch AO-kvarterens del mellan e=0,25 och 0,3. Parkering byggs ovan jord. Andelen av separata småhus är cirka 10 % av byggrä en. Preliminärt kommer det a finnas cirka 40 50 nya AO-tomter på området. Det slutliga förhållandet mellan olika boendeformer är svårt a förutspå e ersom det kommer a ta länge a bygga upp området och dess trafiklösningar. Målet är a sammanlagt ca 3500 nya invånare ska fly a ll området i enlighet med planstommearbetet från år 2009. Dimensioneringsgrunden är en invånare/50 m2vy. Service I fråga om service stöder sig planstommens område huvudsakligen på Nickby centrum. I planstommearbetet år 2009 reserverades områden för en närbu k, två grundskole- och daghemsenheter (finsk och svensk) samt för e separat daghem på planområdet. Enligt nuvarande uppgi er kommer skoltjänsterna a koncentreras ll Nickby centrum, vilket innebär a det endast behövs e separat daghem för 6 grupper på Nickby Gårds område. Daghemmet omfa ar cirka 2 000 m2vy. Målet är a locka en egen närbu k ll mi en av området. I den uppdaterade planstommen har kvartersreserveringar för en dagligvarubu k gjorts i kanten av e torg som bildas i mi en av området. I planstommen har gårdsplanen ll Nickby gård reserverats som kvartersområde för service där områdets landskaps- och kulturhistoriska värden beaktas. Målet är a anvisa funk oner och byggande ll området så a de kan anpassas ll de kulturhistoriska värdena på området. 5

Liikenneverkko Kaavarunkotyössä 2009 suunni elualueen pääkatuverkko lii yi Paippisten ehen sekä Kartanon en kau a Pornaisten ehen, joka toimi ajoneuvoliikenteen ainoana yhteytenä Nikkilän keskustaan. Vanha Kylä e muute in radan ja Humaliston en väliseltä osuudelta tasoristeyksestä alikululliseksi kevyen liikenteen yhteydeksi. Lisäksi kaavarungossa oli esite y Sipoon yleiskaavan 2025 mukainen yhdyskatu Mar nkylän en suuntaan, jonka tarkoituksena oli palvella Talmaan suuntautuvaa liikenne ä. 2013 laaditun liikenneselvityksen (Sito) mukaan Nikkilän- en, Mar nkylän en ja Pornaisten en liikennemäärät kasvavat merki äväs vuoteen 2035 mennessä. Liikenneselvityksen suosituksen perusteella suunni elutyössä on tutki u paikkaa toiselle radan poikki kulkevalle katuyhteydelle Nikkilän keskustaan helpo amaan liikenteen kasvusta aiheutuvia ruuhkia. Kadun olisi oltava rii ävän suoraviivainen palvellakseen Helsinkiin suuntautuvaa liikenne ä. Kaavarunkoluonnoksessa uusi katuyhteys suuntautuu radan eteläpuolella koh Lukkarin etä, julkisten palvelujen kor elialueen vierestä. Kadun linjaan voi vaiku aa myöhemmin täsmentyvä lähijunaliikenteen asemalaiturin sijain. Työn yhteydessä on myös tutki u, voisiko uusi katuyhteys palvella radan ja Ollbäckenin väliin jäävää alue a (nykyisen varikon alue), mu a vaikeiden perustamisolojen vuoksi sitä ei nähty toteu amiskelpoisena ratkaisuna. Työssä on päädy y esi ämään kadun toteu amista radan alituksena, sillä rii ävän ylityskorkeuden omaava silta olisi hyvin pitkä ja huoma ava rakennelma maisemassa. Kadun rakentaminen tuo aa selkeitä haasteita. Raidelinjan rii ävä alituskorkeus vaa i huoma avia maaston leikkauksia ja tukimuurirakenteita. Samoin kadun sovi aminen Nikkilän keskustan puoleiseen maankäy öön vaa i lisäselvityksiä. Purolaakson puolella koko alue on stabilitee ltaan hyvin herkkä, ja edelly ää raskaita pohjarakennustöitä. Katuyhteyden rakentamiskustannukset muodostuvat suuriksi, jonka lisäksi on arvioitava vaikutukset purolaakson luonnon- ja maiseman arvoihin. Kartanon alue voi ensi vaiheessa tukeutua Paippisten eltä Pornaisten elle rakenne avaan kokoojakatulenkkiin ja kasvaa sen jälkeen länteen vaihei ain. Joukkoliikenteen näkökulmasta alue tukeutuu joka tapauksessa lähitulevaisuudessa bussiliikenteeseen, jonka pysäkit sijoi uisivat ensimmäisen vaiheen kokoojakatulenkin varrelle. Kokoojakatu on vuoden 2009 suunnitelmasta poiketen linja u kulkemaan Nikkilän kartanon eteläpuolelta, minkä ansiosta kartanon pihapiiri, päiväko ja Bygberget voidaan käsitellä yhtenäisempänä kokonaisuutena. Palvelujen saavute avuuden ja liikenneturvallisuuden kannalta hyvien ja suorien jalankulun ja pyöräilyn yhteyksien toteu aminen erityises Nikkilän keskustan suuntaan on tärkeää. Alueen sisällä ulkoilurei t kulkevat tasossa katujen poikki. Tärkeiden risteämispaikkojen turvallisuu a voidaan korostaa mm. ajoradan linjaamisella tai kaventamisella sekä pintamateriaalien muutoksilla. Trafiknät I planstommearbetet från år 2009 anslöts planområdets huvudgatunät ll Paipisvägen samt via Gårdsvägen ll Borgnäsvägen, som fungerade som enda förbindelse för fordonstrafik ll Nickby centrum. Gamla Byvägen ändrades på avsni et mellan banan och Humlegårdsvägen från en plankorsning ll en förbindelse för gång- och cykeltrafik med en underfart. I planstommen anvisas också en förbindelsegata mot Mårtensby i enlighet med Sibbo generalplan 2025. Sy et med denna är a tjäna trafiken mot Tallmo. Enligt en trafikutredning som upprä ades år 2013 (Sito) ökar trafiken längs Nickbyvägen, Mårtensbyvägen och Borgnäsvägen avsevärt fram ll år 2035. Enligt trafikutredningens rekommenda oner har man i planarbetet undersökt en plats för en annan gatuförbindelse över banan ll Nickby centrum för a underlä a den rusning som orsakas av ökad trafik. Gatan bör vara llräckligt rak för a tjäna den trafik som riktas mot Helsingfors. I utkastet ll planstomme riktas den nya gatuförbindelsen ll den södra sidan av banan mot Klockarvägen, in ll kvartersområdet för offentlig service. Dragningen av gatan kan också påverkas av hur sta onspla ormen för lokaltågtrafiken placeras i fortsä ningen. I samband med arbetet undersöktes också om den nya gatuförbindelsen kunde tjäna området mellan banan och Ollbäcken (nuvarande depåområde), men på grund av svåra anläggningsförhållanden har de a inte anse s vara en möjlig lösning. I arbetet har man bestämt sig för a föreslå a gatan anläggs med en underfart under banan e ersom en llräckligt hög bro över banan skulle bli väldigt lång och utgöra en betydande konstruk on i landskapet. A bygga gatan kommer a medföra utmaningar. Byggandet av en llräckligt hög underfart vid banan förutsä er avsevärd sänkning av terrängen och stödmurskonstruk oner. Anpassning av gatan ll markanvändningen på Nickby centrums sida förutsä er också lläggsutredningar. På bäckdalens sida är hela området mycket känsligt när det gäller stabilitet och därför förutsä s stora grundbyggnadsarbeten. Gatuförbindelsens byggnadskostnader blir stora och dessutom bör konsekvenserna för natur- och landskapsvärden i bäckdalen bedömas. Nickby Gårds område kan i det första skedet stöda sig på den samlargatulänk som byggs från Paipisvägen ll Borgnäsvägen och däre er växa västerut i etapper. Ur kollek- vtrafikens perspek v stöder sig området i vilket fall som helst på busstrafiken inom den närmaste fram den och hållplatserna skulle i det första skedet placeras längs samlargatulänken. Samlargatan har ll skillnad från planen år 2009 dragits så a den går på den södra sidan av Nickby gård och därför kan Nickby gårds gårdsplan, daghemmet och Byberget behandlas som e mera enhetligt område. 6

Tarkistetussa kaavarungossa säilytetään yleiskaavan mukaises katuyhteystarve Mar nkylän suuntaan. Sillä varaudutaan pitkällä aikavälillä radan pohjoispuoleisen taajamarakenteen ivistymiseen. Nykyiset Mar nkylän asukkaat ovat esi äneet huolensa uudesta yhdyskadusta ja sen vaikutuksesta liikenneturvallisuuteen. Mikäli tarve katuyhteyden toteu amisesta Mar nkylän en suuntaan tulee ajankohtaiseksi, suunni elussa ja vaikutusten arvioinnissa tulee kiinni ää erityistä huomiota liikenneturvallisuuteen ja asukasnäkökulman huomioimiseen. Nykyisen Kartanon pientaloalueen ja uuden asuinalueen ton katuverkostoa ei ole yhdiste y, mu a alueiden välille on suunniteltu kevyen liikenteen yhteyksiä. Ratkaisu tukee osaltaan eheän viheralueverkoston toteutumista sekä edistää paikallista liikkumista jalan ja pyörällä. Viher- ja virkistysalueet Suunnitelma nouda aa viher- ja virkistysalueiden osalta vuonna 2009 esite yjä pääperiaa eita. Alueen purot ja luontaiset hulevesirei t toimivat viher- ja virkistysalueverkoston runkona. Asuinkor elien keskelle muodostuu ivis, hoide u hulevesipuisto, jonne voidaan sijoi aa viljelypalstoja. Ollbäckenin ja Gretasbäckenin purolaaksot säilytetään luonnon laisina ja yhtenäisinä virkistysalueina. Maisemassa selkeäs ero uva Byberge n kukkula säilytetään luonnon lassa. Se yhdistyy osaltaan viherverkostoon ja toimii toisaalta uuden ja vanhan alueen rajapintana. Alueen asukasmäärää palvelemaan tarvitaan kor elialueilla olevien leikkipaikkojen lisäksi yleisiä leikkipaikkoja, joiden alustavat paikat on esite y kaavarungossa. Nykyistä ulkoilurei verkostoa muokataan ja täydennetään siten, e ä alueen sisällä ja sen kau a kulkee sujuvia yhteyksiä ympäröiville viheralueille. Med tanke på llgången ll service och trafiksäkerheten är det vik gt a bygga bra och raka förbindelser för gång- och cykeltrafik speciellt mot Nickby centrum. Inom områdets gränser går frilu slederna i samma plan tvärs över gatorna. Säkerheten vid vik ga korsningsplatser kan betonas bl.a. genom a dela upp körbanan eller göra den smalare samt genom a använda olika ytmaterial. I den uppdaterade planstommen bevaras behovet av gatuförbindelse mot Mårtensby i enlighet med generalplanen. Genom de a förbereder man sig på lång sikt på a tätortsstrukturen på den norra sidan av banan ska bli tätare. Nuvarande invånare i Mårtensby har u ryckt sin oro över en ny förbindelsegata och dess konsekvenser för trafiksäkerheten. Ifall behovet av a bygga en gatuförbindelse mot Mårtensbyvägen blir aktuell bör man i planeringen och bedömningen fästa särskild uppmärksamhet vid trafiksäkerhet och beaktande av invånarperspek vet. Gatunätet för Nickby Gårds befintliga småhusområde och det nya bostadsområdet har inte förenats, men mellan områdena har det planerats förbindelser för gång- och cykeltrafik. Lösningen stöder för sin del förverkligandet av e enhetligt grönområdesnät samt främjar möjligheterna a röra sig lokalt ll fots och med cykel. Grön- och rekreationsområden När det gäller grön- och rekrea onsområden följer planen de huvudprinciper som framförts år 2009. Bäckar och naturliga dagva enru er på området fungerar som stomme för nätet av grön- och rekrea onsområden. I mi en av bostadskvarteren bildas en tät och omskö dagva enpark där det är möjligt a anlägga odlingslo er. Ollbäckens och Gretasbäckens bäckdalar bevaras i natur llstånd och som enhetliga rekrea onsområden. Byberget som urskiljs tydligt i landskapet bevaras i natur llstånd. Kullen förenas för sin del med grönnätet och fungerar å andra sidan som en gränszon mellan det gamla och nya området. För a tjäna områdets invånare behövs utöver lekplatser vid kvartersområdena även allmänna lekplatser. För dessa anvisas preliminära platser i planstommen. Det befintliga nätet av frilu sleder bearbetas och komple eras så a det finns fungerande förbindelser inom området samt via området ll de omgivande grönområdena. 7

Pilaantuneiden maiden puhdistaminen Pohjoisella ulkoilualueella sijaitseva en nen ampumaradan alue vaa i selvitysten mukaan puhdistamista pilaantuneista maista (FCG, 2013). Puhdistaminen on väl ämätöntä, jo a uusi asuinalue voidaan toteu aa. Puhdistaminen aiheu aa näkyviä muutoksia maisemaan: maa poiste aneen kalliopintaan as ja jyrkkien kalliopintojen maisemoin kasvillisuu a istu amalla on hankalaa. Puhdistuskustannusten ka amiseksi on tutki u mahdollisuuksia osoi aa alueelle mahdollisimman paljon asuinrakentamista. Puhdiste ava alue voidaan osin hyödyntää asuntorakentamiseen, mu a maastonmuotojen vuoksi suuri osa puhdiste avasta alueesta jää rakentamisen ulkopuolelle. Jatkosuunni elussa tutkitaan mahdollisuuksia sijoi aa puhdiste avalle alueelle kunnallistekniikan rakentamisesta syntyviä ylijäämämassoja. Ylijäämämassojen sijoi aminen alueelle alentaisi sekä kunnallistekniikan rakennuskustannuksia e ä puhdiste avan alueen maisemoin kustannuksia. Ulkoilurei en verkostoa tulee muokata siten, e ä ulkoilua ohjataan metsäisinä säilyville alueille. Rening av förorenad mark Det före de a skjutbaneområdet på det norra frilu sområdet kräver enligt utredningar rening av förorenad mark (FCG, 2013). Det är nödvändigt a rena marken för a det nya bostadsområdet ska kunna byggas. Reningen förutsä er synliga förändringar i landskapet: marken torde tas bort ända fram ll bergytan och det är svårt a anpassa branta bergytor ll landskapet genom a plantera växtlighet. För a täcka reningskostnaderna har man undersökt möjligheterna a anvisa så mycket bostadsbyggande som möjligt ll området. Det område som ska renas kan delvis användas för bostadsbyggande, men pga. terrängformerna förblir en stor del av det område som ska renas utanför det område där byggande planeras. I den fortsa a planeringen utreds möjligheterna a deponera översko smassor som uppkommer vid byggande av kommunalteknik på det område som ska renas. Deponering av översko smassor ll området skulle minska både de kostnader som uppkommer då kommunaltekniken byggs samt kostnaderna för a anpassa det område som ska renas ll landskapet. Nätverket av frilu sleder bör bearbetas så a frilu sak viteter styrs ll områden där skog kommer a bevaras. Kaavataloudellinen arviointi Alueen kunnallistekniikan toteutuskustannusten arvioin on tehty yhteistyössä kuntatekniikan kanssa. Arviot perustuvat aiempien kaava-alueiden toteutuneisiin hintoihin. Hintaennusteet ovat vuodelta 2012, joten arvioin a on pide ävä suuntaa-antavana. Kunnallistekniikan toteutuskustannuksiksi on arvioitu noin 14-15 milj. euroa. Kunnallistekniikan kustannuksiin sisältyy katujen ja vesihuollon sekä muiden yleisten alueiden rakentaminen sekä Svärdfel n en sen ampumarata-alueen lyijyllä pilaantuneen alueen puhdistaminen (n. 2 milj. euroa). Lisäksi kustannuksia tulee uuden päiväkodin rakentamisesta (n. 4 milj. euroa) sekä maanhankintamenoista (n. 160 000 euroa). Ton nmyyn tulojen arvioin perustuu vuonna 2010 tehtyihin hinta-arvioihin. Rakennusoikeuden hinta-arviot rakennustyypei äin ovat seuraavat: omako talo (AO) 300 eur/k-m2 pientalo (AP) 260 eur/k-m2 asuinkerrostalo (AK) 240 eur/k-m2 asuinkerrostalo, jossa liike laa (AL) 200 eur/k-m2 asuinrakennus (A) 180 eur/k-m2 Kokonaisuudessaan alueen ton nmyyn tulot ovat arviolta noin 30 milj. eur. Planekonomisk bedömning Bedömningen av de kostnader som medförs av byggande av kommunalteknik på området har gjorts i samarbete med kommuntekniken. Bedömningarna grundar sig på priser för planområden som förverkligats digare. Prisprognoserna är från år 2012 och därför bör bedömningen ses som riktgivande. Kostnaderna för byggande av kommunalteknik uppska as ll cirka 14 15 miljoner euro. I kostnaderna för kommunaltekniken ingår byggande av gator och va enförsörjning samt andra allmänna områden samt rening av Svärdfelts före de a skjutbaneområde från blyförorenad mark (ca 2 milj. euro). Kostnader uppkommer dessutom genom byggandet av e ny daghem (ca 4 milj. euro) samt genom markanskaffning (ca 160 000 euro). Bedömningen av tom örsäljningsintäkterna grundar sig på prisbedömningar från år 2010. Byggrä spriser för olika byggnadstyper är enligt följande: egnahem (AO) 300 eur/m2vy småhus (AP) 260 eur/m2vy flervåningsbostadshus (AK) 240 eur/m2vy flervåningsbostadshus med affärsutrymme (AL) 200 eur/m2vy bostadsbyggnad (A) 180 eur/m2vy I sin helhet uppska as tom örsäljningsintäkterna på området ll cirka 30 milj. euro. 8

Kaavataloudellinen arvioin kaavarunkovaiheessa on yleispiirteistä ja suuntaa-antavaa. Kunnallistekniikan kustannukset ja ton nmyyn tuloihin vaiku ava rakennusoikeuden määrä sekä hinta tulevat tarkentumaan asemakaavoituksen ja katusuunni elun yhteydessä. Alueen toteutusvaiheet Kartano III alue on laaja kokonaisuus, joka toteutuu vaihei ain. Kaavarunkotyön 2009 jälkeen asemakaavoitus on jo aloite u Paippisten en itä- ja länsipuolelta. 320 asukkaan Kartanonrinne on alueen ensimmäinen lainvoimainen asemakaava ja alueen ton t ovat parhaillaan myynnissä. Alueen rakentuminen jatkuu pohjoisen suunnasta koh etelää. Toisessa vaiheessa rakennetaan loppuun uuden katuverkoston pääyhteys Paippisten eltä Pornaisten- elle ja siihen lii yvät kor elialueet. Rakentamisen seuraavissa vaiheissa toteute aisiin pääkatuverkoston toinen silmukka alueen länsiosaan ja siihen lii yvät kor elialueet. Uusien yhdyskatujen linjaukset täsmentyvät kor elien asemakaavoituksen yhteydessä. Nykyinen Ison Kylä en / Vanha Kylä en tasoristeys tulee muu aa jalankulun ja pyöräilyn alikulkurei ksi viimeistään silloin, kun mahdollinen henkilöjunaliikenne Nikkilässä käynnistyy. Pornaisten en liikenne ä keventävän toisen katuyhteyden rakentamistarve radan alitse täsmentyy Kartanon alueen rakentuessa pidemmälle. Katuyhteyden rakentamispäätökseen vaiku anee myös lähijunaliikenteen toteutumisajankohta. Mitoitus Koko kaava-alueen pinta-ala on noin 134 ha ja rakennusoikeu a on yhteensä 154 900 k-m2. Asukkaita alueelle sijoi uisi 3058 (1 as / 50 k-m2). Den planekonomiska bedömningen i planstommeskedet har gjorts i allmänna drag och är riktgivande. Kostnaderna för kommunaltekniken och mängden av byggrä samt dess pris som påverkar tom örsäljningsintäkterna kommer a preciseras i samband med detaljplaneringen och gatuplaneringen. Områdets realiseringsfaser Nickby Gård III-området är omfa ande och kommer a förverkligas i faser. E er planstommearbetet år 2009 har detaljplaneringen redan påbörjats från den östra och västra sidan av Paipisvägen. Herrgårdsbrinken med sina 320 invånare är den första lagkra iga detaljplanen på området och tomterna är för llfället ll försäljning. Bebyggandet av området fortsä er norrifrån mot söder. I den andra fasen byggs huvudförbindelsen i det nya gatunätet färdigt från Paipisvägen ll Borgnäsvägen samt kvartersområden i anknytning ll den. I de följande skedena av byggandet anläggs huvudgatunätets andra länk ll den västra delen av området samt där ll anknutna kvartersområden. Dragningarna av de nya förbindelsegatorna preciseras i samband med kvarterens detaljplanering. Den befintliga plankorsningen vid Stora Byvägen/Gamla Byvägen bör ändras ll en underfart för gång- och cykeltrafik senast när den möjliga persontågtrafiken i Nickby kommer igång. Behovet av a bygga en andra gatuförbindelse under banan för a lä a trafiken längs Borgnäsvägen preciseras då byggandet av området har framskridit längre. Beslutet a bygga en gatuförbindelse torde också påverkas av när lokaltågtrafiken kommer igång. Dimensionering Hela planområdet omfa ar cirka 134 ha och har byggrä för sammanlagt 154 900 m2vy. Antalet invånare på området skulle bli 3 058 (1 inv./50 m2vy). Aluevaraus / Områdereservering Pinta-ala / Areal ( (m2) Rakennusoikeus / Byggrä (k-m2 / m2vy) Asuinrakentaminen (uusi maankäy ö) / Bostadsbyggande (ny markanvänding) A 157 700 63 500 AK / AL 113 700 56 800 AP / AO 108 800 32 600 152 900 Julkiset palvelut / Offentlig service Y 6500 2000 yht. / sammanlagt 386 700 154 900 asukkaita / invånare 3058 9