ISSN 1237-1288 Lisätiedot: Hannu Ahola 0400 996 067 Asuntomarkkinakatsaus 2/2013 3.5.2013 ARA kerää ja analysoi asuntomarkkinoita ja rakentamista koskevia tietoja sekä tekee niihin liittyviä selvityksiä. ARAn asuntomarkkinakatsauksessa arvioidaan vuokra- ja omistusasuntomarkkinoiden sekä rakentamisen ajankohtaista tilannetta ja tulevaisuuden näkymiä. Katsaus julkaistaan 2-3 kertaa vuodessa. Asuntomarkkinakatsaus 2/2013 painopiste on kuntien vuokra-asuntomarkkinoiden selvittämisessä koko maan ja tarkemmin maakuntien keskuskaupunkien osalta. Kuntien vuokramarkkinoiden välisiä eroja arvioidaan eri mittareita sisältävän ARAindeksin avulla. ARA-asuntojen lisäksi myös vapaarahoitteiset vuokra-asuntomarkkinat on huomioitu. Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntomarkkinoita käsiteltiin tarkemmin vuoden ensimmäisessä asuntomarkkinakatsauksessa. Lisäksi asunnottomuudesta on julkaistu oma selvitys 1/2013. Selvityksen tiedot perustuvat ARAn kunnilta keräämiin asuntomarkkinatietoihin. Vuoden 2012 kyselyyn vastasi 297 kuntaa Manner-Suomen 320:sta, vastausprosentti oli 92,8. Keskeiset tiedot kyselystä on koottu liitteisiin 1 ja 2 (Väestö- ja asuntomarkkinatietoja 2012 kunnittain ja kasvukeskuksittain). Liitteestä 3 löytyy lisäksi kuntien vuokratietoja, jotka perustuvat Kelan yleisen asumistuensaajien aineistoon tammikuulta 2013.
Sisällys 1 ARA-VUOKRA-ASUNTOJEN MARKKINATILANNE VUONNA 2012... 3 2 TYHJIEN ARA-ASUNTOJEN MÄÄRÄ KÄÄNTYI KASVUUN... 3 3 KUNTIEN VUOKRAMARKKINAT ARA-INDEKSILLÄ TARKASTELTUNA... 4 4 VARAUKSET TULOKSILLE JA TULKINNALLE... 5 5 TULOKSET... 5 6 YHTEENVETO KUNTIEN MARKKINATILANTEESTA... 7 7 VAPAARAHOITTEISTEN JA SÄÄDELTYJEN VUOKRAMARKKINOIDEN YHTEYS... 7 8 VUOKRAMARKKINOIDEN DILEMMAT... 10 LIITTEET... 11 2
1 ARA-VUOKRA-ASUNTOJEN MARKKINATILANNE VUONNA 2012 Vuoden 2012 aikana kunnissa oli haettavana hieman yli 80 000 ARA-vuokraasuntoa, joista uusia 3 200. ARA-asunnon sai vuoden aikana reilut 72 000 kotitaloutta. Vaikka sekä tarjonta (2,1 %) ja asunnon saaneiden määrä (1,5 %) kasvoivat vuonna 2012, ARA-asuntoa jonotti jo kolmantena vuotena peräkkäin yli 100 000 kotitaloutta. Vaikein tilanne oli pääkaupunkiseudulla, jossa ARAasuntoa jonotti yli 40 000 kotitaloutta. Maakunnittain tarkasteltuna hakijoiden määrä lisääntyi vain Uudellamaalla ja Pohjanmaalla, pysyi ennallaan Varsinais-Suomessa, mutta laski kaikissa muissa maakunnissa. Kainuussa ARA-asuntoa hakevien määrä laski 31 %, Etelä-Savossa 24 %, Satakunnassa 22 % ja Lapissa 20 %. Koko maan hakijoista joka neljäs oli erittäin kiireellisesti asuntoa tarvitseva, Helsingissä joka toinen. Yhden hengen osuus hakijoista kasvoi edelleen, määrä ylitti ensimmäisen kerran 60 %. Eniten yhden hengen hakijoita oli Kainuussa (70,0 %)ja Pohjanmaalla (69,5 %). Alle 25-vuotiaita hakijoja oli 31,4 %. ARA-asunnon saaneita ARA-asuntojen tarjonta Hakijaruokakuntia 105 000 100 000 95 000 90 000 85 000 80 000 75 000 70 000 65 000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kuvio 1. ARA-asuntojen kysyntä ja tarjonta 2003 2012. 2 TYHJIEN ARA-ASUNTOJEN MÄÄRÄ KÄÄNTYI KASVUUN Tyhjien asuntojen ongelma keskittyy väestöltään väheneville paikkakunnille, mutta ongelmaa esiintyy myös kasvavissa kunnissa, joiden ARA-asuntokanta ei vastaa kysyntää. Asuntomarkkinakyselyn mukaan vuoden 2012 lopulla vähintään kaksi kuukautta tyhjillään olleita ARA-vuokra-asuntoja oli koko maassa noin 5 400, mikä oli 900 asuntoa (19 %) enemmän kuin vuotta aiemmin. Yli puolet niistä oli ollut tyhjänä vähintään kuusi kuukautta. Vähiten tyhjiä ARA-asuntoja oli Etelä- Karjalassa (0,2 %) ja eniten Lapissa (8,5 %). Yhdessätoista kunnassa tyhjillään oli yli 20 % ARA-kannasta. 3
ARA-asuntojen keskimääräinen käyttöaste oli 93,2 % vuonna 2012. Käyttöasteet vaihtelivat 100 % ja 67 % välillä. Alle 70 % käyttöasteeseen jäätiin 11 kunnassa. ARA-asuntojen vaihtuvuus oli keskimäärin 27,7 % vuonna 2012. Pääkaupunkiseudulla vaihtuvuus oli vain 10,6 %, Etelä-Pohjanmaalla 33,2 %. Pääkaupunkiseudulla vaihtuvuutta pienentää ARA-vuokrien edullisuus vapaarahoitteisiin verrattuna. 6000 5500 5000 4500 4000 3500 3000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kuvio 2. Tyhjät ARA-asunnot 2000-luvulla. Taulukko 1. Tyhjien asuntojen osuus asuntokannasta 2012. Tyhjiä ARAasuntoja kuntia yht. %-osuus > 20 % 11 3 10 20 % 30 9 5-10 % 45 14 < 5 % 189 59 ei tietoa 45 14 Yhteensä 320 100 3 KUNTIEN VUOKRAMARKKINAT ARA-INDEKSILLÄ TARKASTELTUNA Kuntien ARA-vuokra-asuntomarkkinoiden eroja ja toimivuutta voidaan analysoida ARA-indeksillä avulla. ARA-indeksi on laskettu kuntien asuntomarkkinakyselyn perusteella. Mittareiksi on valittu: 1) Asunnon saaneet/hakijat 2) Erittäin kiireell. hakijoiden osuus 3) Asukasvaihtuvuus 4) ARA-asuntojen käyttöaste 5) Asunnottomia/1000 asukasta. 4
ARA-indeksin arvot ovat väliltä 0 50. Mitä suurempi arvo, sen vaikeampaa on saada ARA-asuntoa kunnan alueelta, kun taas pienet arvot kertovat ARAasuntojen ylitarjonnasta. Kuntien vastaukset ja niiden perusteella lasketut ARAindeksit löytyvät liitetaulukoista 1 ja 2. Tulosten perusteella kunnat on jaettu viiteen luokkaan: Taulukko 2. ARA-indeksin luokat ja markkinatilanteen tulkinta. kireä 30 50 kysyntä jatkuvasti tarjontaa suurempi, asunnon saanti erittäin vaikeaa melko kireä 20 30 kysyntä ylittää tarjonnan, asunnon saanti kohtalaisen vaikeaa hyvä/normaali 15 20 kysyntä ja tarjonta tasapainossa, vapautuvaa asuntoa voi joutua joskus odottamaan lievää ylitarjontaa 10 15 jonkin verran vajaakäyttöä ja tyhjiä asuntoja, asunnon saa kohtalaisen helposti ylitarjontaa 0 10 asuntojen käyttöaste heikko ja asuntoja paljon tyhjillään, asunnon saa helposti 4 VARAUKSET TULOKSILLE JA TULKINNALLE ARA-indeksin avulla voidaan vertailla eri kuntien asuntomarkkinatilannetta. On kuitenkin huomioitava, että se perustuu kuntien ilmoittamiin tietoihin, joiden laskentatavat ja tarkkuustaso kunnittain vaihtelee (mm. erittäin kiireellisten osuus hakijoista, asunnottomien määrät jne.). Lisäksi osa mittareista koskee poikkileikkaustilannetta 15.11.2012, joka on voinut olla poikkeava normaalitilanteeseen nähden. On syytä korostaa, että indeksiarvon mukainen luokittelu antaa tarkoituksella yksinkertaistetun kuvan markkinoista. Esimerkiksi lähellä indeksin rajaa, mutta eri luokassa olevien kuntien väliset erot ovat pieniä. 5 TULOKSET Pääkaupunkiseudun kaikki 4 kuntaa ylittivät 30 pisteen eli kireän vuokramarkkinan rajan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ARA-asunnon saaminen niissä on erittäin vaikeaa. Jopa erittäin kiireellisesti asuntoa tarvitsevat joutuvat odottamaan vuokra-asuntoa asuntopulan seurauksena. Vaikein tilanne on Helsingissä, jonka ARA-indeksi lähestyy maksimiarvoa (50), kun Espoon, Vantaan ja Kauniaisten ARA-indeksi on 30 ja 35 välillä. Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoista on kerrottu tarkemman ARAn edellisessä asuntomarkkinakatsauksessa 1/2013. Melko kireistä vuokramarkkinoista (ARA-indeksi 20 30) kärsivät useat pääkaupunkiseudun kehyskunnat, kuten Järvenpää, Kerava, Hyvinkää, Nurmijärvi, Riihimäki, Porvoo ja Lohja. Tähän kategoriaan sijoittuu 17 kuntaa, maakuntien keskuskaupungeista ainoana Kuopio. Näissä kunnissa ARAasuntoa voi joutua odottamaan pitkään, mutta niiden mahdollisuudet tarjota 5
asunto erittäin kiireellisesti asuntoa tarvitseville ovat paremmat kuin kireiden vuokramarkkinoiden kunnilla. Taulukko 3. Kunnat markkinatilanteen mukaan, väestötietoa ja ARA-asuntokanta 2012. ARA-asuntojen markkinatilanne kuntia yht. % Väkiluku % ARAindeksi väestönmuutos* Asuntoja % kireä 30 50 4 1 % 1 074 655 20 % 1,3 % 132 041 30 % melko kireä 20 30 17 5 % 457 816 9 % 0,1 % 33 593 8 % hyvä/normaali 15 20 45 14 % 1 479 135 27 % 0,1 % 129 495 30 % lievää 95 ylitarjontaa 10 15 30 % 1 398 706 26 % -0,4 % 88 094 20 % ylitarjontaa 0 10 121 38 % 810 296 15 % -0,8 % 42 248 10 % ei ARAindeksiä 38 1.. 12 % 176 989 3 % -0,7 % 6 977 2 % 320 100 % 5 397 597 100 % -0,4 % 432 448 100 % *) painottamaton keskiarvo Tasapainoiset tai normaalit vuokramarkkinat (ARA-indeksi 15 20) oli 45 kunnassa. Tasapaino tarkoittaa tässä yhteydessä sitä, että vuokra-asuntojen kysyntä ja tarjonta vastaavat vuositasolla toisiaan, eikä pitkiä asuntojonoja, asuntojen vajaakäyttöä tai tyhjien asuntojen ongelmaa pääse muodostumaan. Ajoittain asuntoa voi joutua odottamaan korkean käyttöasteen takia. Suurista kaupungeista tähän luokkaan sijoittuvat mm. Tampere, Turku, Jyväskylä, Lahti, Pori, Joensuu, Lappeenranta ja Mikkeli. Lievästä ylitarjonnasta (ARA-indeksi 10 15) kärsivät mm. Hämeenlinna, Vaasa, Oulu, Seinäjoki, Rovaniemi, Kouvola, Kokkola ja Kajaani sekä useat pienemmät kunnat. Niissä vuokra-asunnon saaminen on kohtalaisen helppoa, mikä johtuu ARA-asuntojen runsaasta tarjonnasta kysyntään nähden. Tarjontaa ylläpitää asuntojen suuri vaihtuvuus ja/tai tyhjien asuntojen lisääntyminen, vaikka se ei yleensä vielä ole muodostunut vakavaksi ongelmaksi. Tähän kategorian kuuluu 95 kuntaa (30 %). ARA-asuntojen ylitarjonnasta (ARA-indeksi 0 10) kärsii 121 kuntaa (38 %). Niissä asuntojen käyttöaste on alhainen ja tyhjien asuntojen määrä huomattava asuntokantaan nähden. Joukossa on enimmäkseen pieniä väestöltään väheneviä kuntia, jotka eivät ole ajoissa sopeuttaneet asuntokantaansa kysyntää vastaavalle tasolle. Yli 20 000 asukkaan kunnista tässä luokassa ovat Savonlinna, Varkaus ja Äänekoski. 1 ARA-indeksiä ei voitu laske puutteellisten tietojen takia. 6
6 YHTEENVETO KUNTIEN MARKKINATILANTEESTA Karkeasti ottaen kunnat voidaan jakaa asuntomarkkinoiden kireyden mukaan kolmeen luokkaan: Hyvä tai normaali markkinatilanne on 45 kunnassa, jotka edustavat 27 % väestöstä ja 30 % ARA-kannasta. Joukkoon mahtuu pieniä, suuria, kasvavia ja taantuvia kuntia/kaupunkeja. Kireiden tai melko kireiden markkinoiden alueella asuu 1,5 miljoonaa suomalaista (29 %) 21 kunnassa, joissa on 38 % Suomen ARA-kannasta. Väestönkasvu sekä kalliit vapaarahoitteiset vuokra- ja omistusasunnot lisäävät ARA-asuntojen kysyntää. Ylitarjonnasta enemmän tai vähemmän kärsii kaksi kolmasosaa kunnista. Niissä asuu 41 % väestöstä, mutta niiden alueella on vain 30 % ARAkannasta. Yhteinen nimittäjä on väestön väheneminen. 7 VAPAARAHOITTEISTEN JA SÄÄDELTYJEN VUOKRAMARKKINOIDEN YHTEYS Vuokra-asunnoista 49 % on vapaarahoitteisia. Erona ARA-asuntoihin niiden vuokranmääritykseen ja asiakasvalintaan ei liity rajoituksia. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen omistajista 2/3 on yksityishenkilöitä tai piensijoittajia, jotka omistavat yhden tai muutamia yksiöitä tai ja 1/3 ammattimaisesti vuokraustoimintaa harjoittavia, useampia vuokra-asuntoja omistavia institutionaalisia sijoittajia. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokra määräytyy markkinoilla; vanhojen vuokrasuhteiden hinnat nousevat yleensä indeksiin sidottuna eli inflaation tahdissa, kun uusien vuokrasuhteiden hinnat määräytyvät kysynnän ja tarjonnan mukaan. Kasvava kysyntä mahdollistaa korkeampien vuokrien perimisen uusissa vuokrasuhteissa vastaavasti heikko kysyntä laskee vuokria tai pitää ne ennallaan, mikäli vuokranantaja haluaa saada asunnon vuokrattua. Pitkään jatkunut pula vuokra-asunnoista kasvattaa vuokrien välisiä eroja ja ylitarjonta kaventaa niitä. /m ARA-indeksi uudet vapaarah. ARAindek 20 18 16 14 12 10 8 vapaarah.kaikki ARA-vuokrat 50 40 30 20 10 0 Kuvio 3. Asuntojen vuokrat 2012 (vasen akseli) ja ARA-indeksi (oikea akseli). 7
Helsinki, Espoo ja Vantaa erottuvat korkeista vapaarahoitteisista vuokrista ja muita suuremmista eroista vuokrien välillä. Tilastokeskuksen mukaan pääkaupunkiseudun ARA-asunnon keskivuokra vuonna 2012 oli 11,26 euroa neliöltä, vapaarahoitteisten vuokra-asunnon 15,33 euroa neliöltä ja uusien vapaarahoitteisten vuokrasuhteiden 17,41 euroa neliöltä. Vuokrien väliset erot olivat suuria myös Turussa, Kuopiossa, Lappeenrannassa ja Joensuussa. Sen sijaan Kajaanissa, Porissa ja Rovaniemellä vuokrien hintaerot jäävät hyvin pieniksi. Lisäksi Suomesta löytyy 172 kuntaa joissa ARA-asuntojen keskivuokra ( /m 2 ) oli kalliimpi kuin vapaarahoitteisten. Taulukko 4. Vuokrat 2012, vuosimuutos ja vuokrien väliset erot. (Lähde: Tilastokeskus) ARA-vuokrat vapaarah.vuokrat uudet vapaarah. ero vapaarah. vanhat ja uudet ero ARAja vapaarah.v uokrat hintaerot yhteensä /m2 % /m2 % /m2 % % % % Helsinki 11,13 4,1 16,04 4,9 18,35 6,0 14,4 44,1 58,5 Espoo 11,52 2,0 13,81 4,4 15,32 3,5 10,9 19,9 30,8 Vantaa 11,38 5,3 13,06 3,8 14,43 5,5 10,5 14,8 25,3 Tampere 10,89 3,5 12,35 2,6 13,04 2,2 5,6 13,4 19,0 Turku 10,22 3,4 11,71 3,2 12,52 2,9 6,9 14,6 21,5 Kuopio 9,55 4,8 11,68 4,2 12,34 3,9 5,7 22,3 28,0 Lahti 10,32 3,8 11,44 3,4 12,13 3,2 6,0 10,9 16,9 Kehyskunnat 10,99 4,0 11,25 4,0 12,20 2,8 8,4 2,4 10,8 Jyväskylä 10,34 3,9 11,63 2,9 12,07 2,3 3,8 12,5 16,3 Hämeenlinna 10,39 2,6 11,36 3,6 12,31 4,5 8,4 9,3 17,7 Lappeenranta 9,69 2,5 11,09 2,3 11,85 3,9 6,9 14,4 21,3 Joensuu 9,45 3,9 11,40 3,3 11,74 2,9 3,0 20,6 23,6 Oulu 9,77 2,0 11,07 2,9 11,37 2,4 2,7 13,3 16,0 Mikkeli 10,14 3,5 10,82 5,0 11,37 4,9 5,1 6,7 11,8 Vaasa 9,96 2,2 10,71 3,6 11,13 1,6 3,9 7,5 11,5 Rovaniemi 10,79 3,7 11,03 1,8 11,58 2,8 5,0 2,2 7,2 Pori 9,89 2,3 9,90 2,5 10,61 2,3 7,2 0,1 7,3 Kajaani 10,40 3,7 10,49 4,0 10,83 5,0 3,2 0,9 4,1 Seinäjoki 9,46 3,6 10,06 2,8 10,52 1,0 4,6 6,3 10,9 Kokkola 8,94 2,7 9,66 4,6 10,37 1,3 7,3 8,1 15,4 Kouvola 8,39 3,6 9,36 2,7 10,05 2,2 7,4 11,6 18,9 Pienempien kuntien vuokratietoja voi hakea liitteestä 3, Kelan yleisen asumistuen saajien vuokrat kunnittain tammikuulta 2013. Toteutuneisiin vuokriin voi tutustua myös ympäristöministeriön ja ARAn ylläpitämässä Asuntojenvuokrat.fi -verkkopalvelussa. Palvelu sisältää tietoja Helsingin, Espoon ja Vantaan uusista vapaarahoitteisista vuokrasopimuksista. 7.5.2013 palvelua täydennetään Tampereen, Turun, Oulun, Jyväskylän ja Lahden vuokratiedoilla. 8
Kuvio 4. Kunnat ARA-indeksin mukaan 2012. 9
8 VUOKRAMARKKINOIDEN DILEMMAT Pääkaupunkiseutu ARA-asuntojen heikko saatavuus pääkaupunkiseudulla pakottaa vuokraasuntoa hakevat vapaarahoitteisille vuokramarkkinoille niiden kalliista vuokrista huolimatta. Kasvanut kysyntä nostaa uusia vapaarahoitteisia vuokria. Kalliita neliöhintoja kompensoidaan tyytymällä pienempiin asuntoihin, jotta kokonaisvuokra pysyy maksukyvyn rajoissa. Yleisen asumistuen saajien määrä kasvaa ja heistä jo puolet asuu vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa. Vapaarahoitteisten ja ARA-vuokrien välinen ero kasvaa, mikä ylläpitää ARA-asuntojen erittäin pientä vaihtuvuutta. Tarjonnan supistuessa asunnottomuus lisääntyy. Osa vuokralaisista hakeutuu kehyskuntiin. Väestöltään vähenevät kunnat ARA-asuntokanta on liian suuri kysyntään nähden. Myös vapaarahoitteisilla asuntomarkkinoilla on ylitarjontaa, mikä laskee niiden hintoja ja vuokria. Vapaarahoitteiset vuokrat joustavat ja niiden neliöhinta on samaa tasoa tai edullisempi kuin omakustanteisten ARA-asuntojen. Vuokralaisia siirtyy vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin, jolloin ARA-asuntojen vaihtuvuus kasvaa ja vajaakäyttö lisääntyy. Vuokria joudutaan nostamaan vajaakäytön takia ja peruskorjauksia lykätään. Asuntokanta rapistuu. Uusia vuokralaisia on vaikea saada ja entisetkin lähtevät, jos kykenevät. Jos asunnoille haetaan vapautusta rajoituksista ja ne myydään ulkopuolisille, vaarana on niiden päätyminen vapaarahoitteisiksi vuokra-asunnoiksi, jolloin ylitarjonnasta ei päästä eroon. 10
LIITTEET Liite 1. Väestö- ja asuntomarkkinatietoa ARA-asunnoista kunnittain 2012 http://www.ara.fi/download/noname/%7bc358ab54-7249-4808-b7ba- 1A41B75A7A45%7D/39989 Liite 2. Väestö- ja asuntomarkkinatietoa ARA-asunnoista kasvukeskuksittain 2012 http://www.ara.fi/download/noname/%7bd320ebfc-7a7a-4275-89de- 9D1C70E0F8D1%7D/39990 Liite 3. Kelan yleisen asumistuen saajien tilasto tammikuulta 2013 http://www.ara.fi/download/noname/%7bf72bfe04-60bc-4b31-b8b2-30d1f151e377%7d/39991 11