Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 1 (8) 452 Tontti-, puisto- ja katualueiden ostaminen Senaatti-kiinteistöltä Hermannista HEL 2011-004187 T 10 01 00 Päätös A Lautakunta päätti ostaa Suomen valtiolta 1 217 875 euron kauppahinnasta rasituksista vapaana Helsingin kaupungin 21. kaupunginosasta (Hermanni) seuraavat alueet: Korttelin nro 21018 tontti nro 2 (kiinteistötunnus 91-21-18-2) sillä sijaitsevine rakennuksineen. Korttelin nro 21016 tontti nro 2 (kiinteistötunnus 91-21-16-2). Korttelin nro 21017 tontti nro 5 (kiinteistötunnus 91-21-17-5). Korttelin nro 21007 jäännöstontti nro 1 (kiinteistötunnus 91-21-7-1) asemakaavan muutoksen nro 11481/20.4.2007 mukaisia Fenixinrinteen ja Tuulensuunkujan katualueita varten, pinta-ala noin 888 m². Noin 10 768 m²:n suuruinen määräala korttelin nro 21649 tontista nro 4 (kiinteistötunnus 91-21-649-4) asemakaavan muutoksen nro 10900/25.10.2002 mukaista Hermanninpuistoa sekä Eläinlääkärinkatua varten. Noin 2 660 m²:n suuruinen määräala korttelin nro 21649 tontista nro 8 (kiinteistötunnus 91-21-649-8) asemakaavan muutoksen nro 10900/25.10.2002 mukaista Hermanninpuistoa, Eläinlääkärinkatua, Fenixinrinnettä, Tenhonkujaa sekä Tuulensuunkujan katualueita varten. Noin 1 189 m²:n suuruinen määräala korttelin nro 21674 tontista nro 1 (kiinteistötunnus 91-21-674-1) asemakaavan muutoksen nro 10900/25.10.2002 mukaista Hermanninpuistoa varten. Kaupassa noudatetaan seuraavia ehtoja: Osapuolet ovat tietoisia siitä, että kaupungille luovutettavat alueet ovat osittain pilaantuneita niillä aiemmin harjoitetun toiminnan seurauksena. Kaupan kohteena olevan alueen maaperä on tehtyjen ympäristöteknisten selvitysten perusteella pilaantunut mm. metalleilla. Alueelle rakentaminen edellyttää maaperän kunnostusta.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 2 (8) B C D E Kaupunki ottaa kokonaan vastattavakseen kauppakirjalla saamiensa alueiden maaperän ja/tai pohjaveden tutkimisesta ja kunnostuksesta viranomaisten edellyttämään tasoon, eikä lopullisen kaupan jälkeen kohdista maaperän ja/tai pohjaveden pilaantumiseen tai maaperässä oleviin jätteisiin liittyviä vaatimuksia Senaatti-kiinteistöihin. Mikäli viranomaiset kaupan jälkeen kohdistavat Senaatti-kiinteistöjä kohtaan vaatimuksia tai asettavat velvoitteita, jotka perustuvat Senaatti-kiinteistöjen kaupungille luovuttamien alueiden maaperän ja/tai pohjaveden pilaantumiseen tai maaperässä oleviin jätteisiin, kaupunki sitoutuu Senaatti-kiinteistöjen puolesta vastaamaan näistä velvoitteista ja niistä mahdollisesti aiheutuvista kustannuksista. Kaupunki vastaa maa-alueiden luovutuksen jälkeen kyseisen, sille luovutetun alueen maaperän ja pohjaveden puhdistamisesta myös siinä tapauksessa, että puhdistaminen perustuu muuhun kuin ympäristöviranomaisen esittämään vaatimukseen. Helsingin kaupunki siirtää toimestaan ja kustannuksellaan Eläinlääkärinkadun ja Hermanninpuiston välisen verkkoaidan asemakaavan muutoksen (nro 10900) mukaiselle vankilatontin nro 21674/3 ja Hermanninpuiston väliselle rajalle huomioon ottaen tulevat vähäiset muutokset vankilahenkilökunnan asuntojen kohdalla liitekauppakartan mukaisesti. Myyjä saa pitää nykyiset rakennuksia palvelevat johdot ja kaapelit siihen saakka kunnes rakennukset voidaan liittää uusiin, asemakaavojen muutosten mukaisille katualueille rakennettaviin verkostoihin, jolloin myyjä kustannuksellaan huolehtii omistamiensa tonttien kunnallisteknillisistä ym. liittymistä. Muutoin kaupassa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä kiinteistökaupan ehtoja. Esittelijä Lisätiedot vs. osastopäällikkö Esko Patrikainen Jani Kuokkanen, tekninen asiantuntija, puhelin: 310 71427 jani.kuokkanen(a)hel.fi
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 3 (8) Liitteet Otteet 1 Sijaintikartta 2 Kartta ostettavista alueista 3 Ostettava kiinteistö 91-21-18-2 4 Ostettava kiinteistö 91-21-16-2 5 Ostettava kiinteistö 91-21-17-5 6 Ostettava kiinteistö 91-21-7-1 7 Ostettava määräala kiinteistöstä 91-21-649-4 8 Ostettava määräala kiinteistöstä 91-21-649-8 9 Ostettava määräala kiinteistöstä 91-21-674-1 Ote Vastaanottaja (ulkoinen) Vastaanottaja (sisäinen) Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta Päätösehdotus Lautakunta päättänee ostaa Suomen valtiolta 1 217 875 euron kauppahinnasta rasituksista vapaana Helsingin kaupungin 21. kaupunginosasta (Hermanni) seuraavat alueet: Korttelin nro 21018 tontti nro 2 (kiinteistötunnus 91-21-18-2) sillä sijaitsevine rakennuksineen. Korttelin nro 21016 tontti nro 2 (kiinteistötunnus 91-21-16-2). Korttelin nro 21017 tontti nro 5 (kiinteistötunnus 91-21-17-5). Korttelin nro 21007 jäännöstontti nro 1 (kiinteistötunnus 91-21-7-1) asemakaavan muutoksen nro 11481/20.4.2007 mukaisia Fenixinrinteen ja Tuulensuunkujan katualueita varten, pinta-ala noin 888 m². Noin 10 768 m²:n suuruinen määräala korttelin nro 21649 tontista nro 4 (kiinteistötunnus 91-21-649-4) asemakaavan muutoksen nro 10900/25.10.2002 mukaista Hermanninpuistoa sekä Eläinlääkärinkatua varten. Noin 2 660 m²:n suuruinen määräala korttelin nro 21649 tontista nro 8 (kiinteistötunnus 91-21-649-8) asemakaavan muutoksen nro 10900/25.10.2002 mukaista Hermanninpuistoa, Eläinlääkärinkatua, Fenixinrinnettä, Tenhonkujaa sekä Tuulensuunkujan katualueita varten. Noin 1 189 m²:n suuruinen määräala korttelin nro 21674 tontista nro 1 (kiinteistötunnus 91-21-674-1) asemakaavan muutoksen nro 10900/25.10.2002 mukaista Hermanninpuistoa varten.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 4 (8) A B C D E Kaupassa noudatetaan seuraavia ehtoja: Osapuolet ovat tietoisia siitä, että kaupungille luovutettavat alueet ovat osittain pilaantuneita sillä aiemmin harjoitetun toiminnan seurauksena. Kaupan kohteena olevan alueen maaperä on tehtyjen ympäristöteknisten selvitysten perusteella pilaantunut mm. metalleilla. Alueelle rakentaminen edellyttää maaperän kunnostusta. Kaupunki ottaa kokonaan vastattavakseen kauppakirjalla saamiensa alueiden maaperän ja/tai pohjaveden tutkimisesta ja kunnostuksesta viranomaisten edellyttämään tasoon, eikä lopullisen kaupan jälkeen kohdista maaperän ja/tai pohjaveden pilaantumiseen tai maaperässä oleviin jätteisiin liittyviä vaatimuksia Senaatti-kiinteistöihin. Mikäli viranomaiset kaupan jälkeen kohdistavat Senaatti-kiinteistöjä kohtaan vaatimuksia tai asettavat velvoitteita, jotka perustuvat Senaatti-kiinteistöjen kaupungille luovuttamien alueiden maaperän ja/tai pohjaveden pilaantumiseen tai maaperässä oleviin jätteisiin, kaupunki sitoutuu Senaatti-kiinteistöjen puolesta vastaamaan näistä velvoitteista ja niistä mahdollisesti aiheutuvista kustannuksista. Kaupunki vastaa maa-alueiden luovutuksen jälkeen kyseisen, sille luovutetun alueen maaperän ja pohjaveden puhdistamisesta myös siinä tapauksessa, että puhdistaminen perustuu muuhun kuin ympäristöviranomaisen esittämään vaatimukseen. Helsingin kaupunki siirtää toimestaan ja kustannuksellaan olevan Eläinlääkärin kadun ja Hermanninpuiston välisen verkkoaidan asemakaavan muutoksen (10900) mukaiselle vankilatontin nro 21674/3 ja Hermanninpuiston väliselle rajalle huomioon ottaen tulevat vähäiset muutokset vankilahenkilökunnan asuntojen kohdalla liitekauppakartan mukaisesti. Myyjä saa pitää nykyiset rakennuksia palvelevat johdot ja kaapelit siihen saakka kunnes rakennukset voidaan liittää uusiin asemakaavojen muutosten mukaisille katualueille rakennettaviin verkostoihin, jolloin myyjä kustannuksellaan huolehtii omistamiensa tonttien kunnallisteknillisistä ym. liittymistä.
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 5 (8) Tiivistelmä Esittelijä Muutoin kaupassa noudatetaan kaupungin normaalisti käyttämiä kiinteistökaupan ehtoja. Helsingin kaupunki tarvitsee lasten päiväkotitilojen toteuttamista varten Hermannista YL-tontin nro 21018/2 sillä sijaitsevine suojeltavine rakennuksineen. Hermannin asuntoalueen rakentamisen edistymisen myötä kaupunki tarvitsee myös asemakaavojen muutosten mukaiset katualueet sekä Hermanninpuiston virkistysalueen. Alueiden omistajan Suomen valtion/senaatti-kiinteistöjen kanssa on päästy sopimukseen niiden, sekä Sörnäistenkatuun liittyvien LPA-tonttien nro 21016/2 ja 21017/5 ostamisesta kaupungille. Lautakunnalle esitetään pinta-alaltaan yhteensä noin 1,95 ha:n suuruisten alueiden hankkimisesta kaupungille Senaatti-kiinteistöjen kanssa sovitusta 1 217 875 euron kauppahinnasta, johon sisältyy 39 000 euron korvaus YL-tontilla sijaitsevasta suojellusta rakennuksesta. Hermannin kerrostaloalueen rakentaminen on edistynyt siinä määrin, että Fenixinrinteen, Eläinlääkärinkujan, Tenhonkujan ja Tuulensuunkujan katualueet sekä Hermanninpuiston alue on rakennusviraston katu- ja puisto-osaston ilmoituksen mukaan tarpeen saada kaupungille. Kiinteistöviraston tilakeskuksen ilmoituksen mukaan sosiaalivirasto on esittänyt päiväkotirakennuksen toteuttamista Kalasataman alueelle. Kaavoittajan käsityksen mukaan päiväkotitontiksi sopii YL-tontti nro 21018/2, jolla sijaitsee suojeltu aiemmin vankilan käytössä ollut tiilirakennus. Sörnäistenkadun sisään ajoradan ja jalkakäytävien väliin molemmin puolin ajorataa on kaavoitettu nauhamaiset pysäköintitontit nro 21016/2 ja 21017/5, joiden hankkimista kaupungille voidaan katualueiden hoidon kannalta pitää perusteltuna. Tonttien autopaikkojen käyttämisestä ja niiden kautta kulkemisesta on tehty rasitesopimus. Asemakaavatilanne ja ostoesityksen kohteena olevat alueet YL-tontti Tontilla sijaitsee rekisteritietojen mukaan vuonna 1877 rakennettu pääosin tiilirakenteinen 340 kerros-m² käsittävä rakennus, jonka kivirakenteinen osa suojeltu asemakaavassa merkinnällä sr-2. Merkinnän mukaan kysymyksessä on historiallisesti ja kaupunkikuvan
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 6 (8) kannalta arvokas rakennus, jota ei saa purkaa. Suojellun kivirakenteisen osan kerrosala on noin 307 m² ja heikkokuntoisen puurakenteisen osan noin 33 m². Kun erittäin heikkokuntoinen puurakenteinen osa puretaan, on uudisrakennusoikeutta vanhan suojellun rakennuksen osan laajentamiseen käytettävissä 693 k-m². Myös suojeltu kivirakenteinen rakennuksen osa on siinä määrin heikkokuntoinen, ettei sen osalle kauppahintaa arvioitaessa ole laskettu mitään arvoa. Päiväkotikäyttöä ajatellen se on kunnostettava perusteellisesti. Päiväkodin suunnittelu on edennyt vuoden 2010 aikana, jolloin tilakeskus on teettänyt rakennuksesta hankesuunnitelman yhteistyössä Sosiaaliviraston kanssa. Pysäköintitontit Asemakaavan muutoksen (10900) mukaisen autopaikkojen korttelialueen (LPA) tontin nro 21016/2 pinta-ala on 505 m², ja samaa käyttötarkoitusta olevan tontin nro 21017/5 pinta-ala 486 m², eli yhteensä 991 m². Tonttien nro 21018/1, 2 ja 3 autopaikkojen, yhteensä 55 paikkaa, sijoittamisesta tonteille nro 21016/2 ja 21017/5, sekä oikeudesta kulkea tontin nro 21017/5 alueen kautta tonteille nro 21018/1 ja 2 on tehty rasitesopimus. Puisto Asemakaavanmuutoksen (10900) mukainen Hermanninpuisto muodostuu aiempien asemakaavojen mukaisista vankilatonttien (Yvk) nro 21649/4 ja 21674/1 sekä opetustoimintaa palvelevan tontin (Yo) nro 21649/8 yhteensä noin 11 289 m²:n suuruisista alueista. Katualueet Asemakaavan muutosten (10900 ja 11481) mukaiset yhteensä noin 4 216 m²:n suuruiset Eläinlääkärinkadun, Fenixinrinteen, Tenhonkujan ja Tuulensuunkujan katualueet muodostuvat aiempien asemakaavojen mukaisista vankilatontin nro 21649/4, opetustoimintaa palvelevan tontin nro 21649/8 sekä yleisten rakennusten tontin (Y) nro 21007/1 alueista. Kaupunki ei asemakaavan muutoksista johtuen saa katualueita omistukseensa lohkomalla, vaan ne on hankittava joko vapaaehtoisella kaupalla, tai lunastamalla. Käydyt neuvottelut ja alueiden hinnoittelu Senaatti-kiinteistöjen kanssa käydyissä neuvotteluissa on päästy sopimukseen kyseisten alueiden ostamisesta kaupungille seuraavan hinnoittelun mukaisesti:
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 7 (8) YL-tontti 21018/2 pinta-ala 3 027 m², rakennusoikeus 1 000 k-m², a` 400 e/k-m² 1 000 k-m² x 400 e/k-m² = 400 000 euroa LPA-tontit 21016/2 (505 m²) = 0 euroa 21017/5 (486 m²) = 0 euroa Hermanninpuisto pinta-ala 11 289 m², a` 75 e/m² 11 289 m² x 75 e/m² = 846 675 euroa Hermanninpuiston pilaantuneen maaperän poistamisesta aiheutuvat kustannukset Rambollin 2.2.2011 tekemän Hermanninpuisto, Helsinki Maaperän pilaantuneisuustutkimuksen kustannusarvion mukaan on 345 000 euroa. Osapuolten kesken on lopullisesti sovittu, että maaperän puhdistuksesta aiheutuvat kustannukset vähennetään puiston maapohjan kauppahinnasta kustannusarvion suuruisena. Katualueet pinta-ala 4 216 m², a` 75 e/m² 4 216 m² x 75 e/m² = 316 200 euroa Ostoesityksen mukaisten tonttien, katu- ja puistoalueiden pinta-alaksi tulee yhteensä noin 19 523 m². Maapohjan osuudeksi rakennuksen arvo vähentäen saadaan tällöin 1 523 875 euroa, mikä vastaa keskimäärin yksikköhintaa noin 78 e/m² (1 523 875 e/19 523 m²). Esittelijä pitää alueiden hankkimista kaupungille päiväkotihankkeen ja asemakaavan toteuttamisen kannalta perusteltuna, sekä kauppahintaa kaupungin puolesta hyväksyttävänä. Esittelijä Lisätiedot vs. osastopäällikkö Esko Patrikainen Jani Kuokkanen, tekninen asiantuntija, puhelin: 310 71427 jani.kuokkanen(a)hel.fi Liitteet 1 Sijaintikartta 2 Kartta ostettavista alueista 3 Ostettava kiinteistö 91-21-18-2 4 Ostettava kiinteistö 91-21-16-2 5 Ostettava kiinteistö 91-21-17-5 6 Ostettava kiinteistö 91-21-7-1 7 Ostettava määräala kiinteistöstä 91-21-649-4
Helsingin kaupunki Pöytäkirja 17/2011 8 (8) Otteet 8 Ostettava määräala kiinteistöstä 91-21-649-8 9 Ostettava määräala kiinteistöstä 91-21-674-1 Ote Vastaanottaja (ulkoinen) Vastaanottaja (sisäinen) Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kiinteistölautakunta