RAJANKÄYNTIÄ: MISSÄ KULKEE JATKAMISEN JA PÄÄTTÄMISEN RAJA Juha Niskanen Kiinteistöjohtaja Y-Säätiö 1
LAKI ASUINHUONEISTON VUOKRAAMISESTA 481/95 2
LAIN SOVELTAMINEN, AHVL 1 rakennus tai sen osa käyttötarkoitus asuinkäyttö rakennuslupaa edellyttävä uudisrakennus, täytettävä rakentamismääräyksissä asetetut edellytykset tilasta maksetaan vastiketta eli vuokraa voi olla muutakin kuin rahaa sopimus tehdään vuokraustarkoituksessa huoneisto tai tila yksinomaan vuokralaisen käytössä 3
AHVL:N SOVELTAMINEN AHVL ei erittele soveltamisen osalta ns. tavanomaista vuokra-asumista, tuettua asumista tai tuki- ja palveluasumista, eli jos laissa mainitut ehdot täyttyvät AHVL:ää noudatetaan ja sen säännöksiä tulee noudattaa. AHVL:ää sovelletaan kaikkiin asuinkäyttöön tarkoitettuihin asuinhuoneistoihin kiinteistön tai rakennuksen omistussuhteesta, juridisesta yhtiömuodosta tai talotyypistä riippumatta. AHVL:ssä ei ole erillisiä säännöksiä vuokrataloja, esim. tuetun asumisen yksikköjä tai asunto-osakeyhtiöitä varten. 4
SÄÄNNÖSTEN PAKOTTAVUUS, AHVL 3 laissa eritelty erikseen ei voida poiketa sopimalla toisin tai erillisillä sopimuksilla, muu sopimusehto on mitätön 5
SOPIMUKSEN KESTO, AHVL 4 määräaikainen tai toistaiseksi voimassaoleva on voimassa toistaiseksi, jos ei muuta sovittu määräaikaisessa 3 x 3 kk:n sääntö ja sen tulkinta älä vertaa työlainsäädäntöön määräaikaisen ja toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen yhdistämisessä ongelmia määräaikainen sopimus sitoo kumpaakin osapuolta määräaikainen sopimus päättyy sopimuksen päättyessä, ei edellytä erillistä ilmoitusta tai muita toimenpiteitä 6
MUUT SOPIMUKSET AHVL ei määrittele tai tunne tukisopimuksia sopimusvapauden periaate, AHVL 6 kohtuuttomat ehdot vrt. 3 säännösten pakottavuus/kielletyt ehdot riitatilanteessa toiminnan luonne ja perimmäinen tarkoitus voi olla ratkaiseva kirjaa tärkeät asiat vuokrasopimukseen viittaa vuokrasopimuksessa tukisopimukseen ja päinvastoin oikeustapaukset puuttuvat toistaiseksi käytännössä huomioi sopimusten pituus 7
VUOKRA AHV 27-36 Vuokra on sopimuksen tunnusmerkki Määrä on sopimusvapauden piirissä Tuomioistuin voi päättää kohtuullisuudesta Eräpäivä kuukauden 2. arkipäivä, jos ei muuta sovittu Ei käteisenä, ehto on mitätön Maksuvelvollisuus säilyy yhtä kauan, kun hallintaoikeus 8
VUOKRAN TARKASTAMINEN Peruste mainittava vuokrasopimuksessa Ilmoitettava tarkistamisesta etukäteen kirjallisesti Laissa ei määrä-aikaa ilmoittamiselle Sopimuksen irtisanominen vuokrantarkistamista varten Huom. Arava- ja korkotukilainsäädäntö: omakustannusperiaate, kahden kuukauden ilmoitusaika 9
VUOKRAVAKUUS AHVL 8 Max 3 kk:n vuokraa vastaava määrä Tärkeää sanamuoto, eli vuokrasopimuksesta aiheutuvat velvoitteet, ei vain vuokra Purkamisperuste, jos ei toimiteta 10
SOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN Irtisanominen Purkaminen Lakkaaminen Vapaaehtoinen sopiminen 11
VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, AHVL 51 Määräaikainen sopimus: vain laissa erikseen mainituilla erityisillä perusteilla, AHVL 55 sopimuksen voimassa pitäminen olisi ilmeisen kohtuutonta ja kohtuuttomuuden poistamiseen ei ole muuta keinoa 12
VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, AHVL 51 Toistaiseksi voimassaoleva sopimus: Vuokralainen: irtisanomisaika 1 kk, pakottava säännös = ei voi sopia pidemmäksi päättyy irtisanomiskuukautta seuraavan kuukauden lopussa ei tarvita perustetta tehtävä kirjallisesti Huom. puolison (avio- tai avopuoliso) asema, 53! Helsingin HO 6/2014 Ei hakenut avaimia, ei muuttanut, eikä asunut päivääkään Joutui maksamaan oikeudenkäyntikulut ja 4 kk:n vuokrat, yhteensä 4.450,- euroa HO 2009 kaksi muuta tapausta (1048 muuttoilmoitus ja 1093 lopputarkastus) 13
VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN, AHVL 51 Vuokranantaja irtisanomisajat 3 kk, jos sopimus alle 1 vuosi 6 kk, jos sopimus yli 1 vuosi pakottava säännös = ei voi sopia lyhemmäksi tehtävä kirjallisesti ilmoitettava peruste AHVL ei määrittele perusteita voi olla mikä hyvänsä peruste, kunhan se ei ole huoneenvuokrasuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastainen esim. asunnon myynti, vuokrantarkistaminen, tuleva peruskorjaus, luvaton pysäköinti jne. tupakointi, kotieläimet, kotivakuutus, jos mainittu vuokrasopimuksessa, huom. tukiasuminen 14
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Sama mahdollisuus ja menettely määräaikaisissa ja toistaiseksi voimassaolevissa sopimuksissa Vuokrasopimus päättyy purkamisen johdosta välittömästi Purkamisperusteet = pakottava säännös, vuokranantajan oikeutta ei voi sopia muutoin, vuokralaisen kyllä 15
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus: 1. jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa 2. jos vuokraoikeus siirretään tai huoneisto taikka sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä 3. jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty 4. jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää 5. jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti 6. jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty Jos menettelyllä on vähäinen merkitys, ei oikeutta purkaa. 16
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Varoituksen antaminen 1-2 kohtien perusteella varoitusta ei tarvita johtuvat vuokralaisen tahallisesta menettelystä ja ovat vuokranantajan kannalta vakavia 3-6 kohtien perusteella ensin annettava varoitus jos vuokralainen oikaisee menettelynsä, purkamisoikeutta ei ole varoitukseen vetoaminen vanhenee (6 kk) 17
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Purkaminen ilman varoitusta 4 ja 6 kohtien perusteella vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla Mitä on menettely erittäin moitittavalla tavalla? 3 kohdan perusteella, huoneiston huono hoito ei mahdollista 18
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus heti jos terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen kuukauden kuluessa jos huoneisto tai sen osa on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta 19
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Oikeustapauksia, purkaminen 1. kohdan perusteella Turun HO 2120 2000 Asumistuen omavastuuosuus jatkuvasti myöhässä Purku, vaikka rästi alle 2 kk:n vuokraa vastaava Helsingin HO 3851 1997 Purku, rästi vireille tulo hetkellä 3 kk, mutta ratkaisuhetkellä alle 2 kk Vaasan HO 828 1998 Ei tarvitse hyväksyä jatkuvia maksurästejä vaikka niillä olisi sosiaalinen peruste 20
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Oikeustapauksia, purkaminen 4. kohdan perusteella Itä-Suomen HO 20.5.14 Purkaminen hylättiin näytön puutteen takia: ei henkilötodisteita, rikottu postiluukku, poliisin käynti Turun HO 176 1984 Purkaminen flyygelin soiton vuoksi Helsingin HO 1669/95 Purkaminen koiran haukkumisen vuoksi Itä-Suomen HO 140 2010 Ei oikeutta purkaa, koska häiriöt tapahtuneet piha-alueen ulkopuolella 21
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Oikeustapauksia, purkaminen 4. kohdan perusteella Helsingin HO 2978 2000 Ei oikeutta purkaa, lasten äänet iltaisin Turun HO 1140/06 Purku ilman varoitusta; vieraat uhkailleet naapureita Y-Säätiön tapauksia, purku ilman varoitusta: Espoo, autojen tuulilasin rikkominen pysäköintialueella Kuopio, hallituksen puheenjohtajan takaa-ajo porraskäytävässä puukko kädessä Vaasa, naapurin uhkaaminen teräaseella 22
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Oikeustapauksia, purkaminen 6. kohdan perusteella Helsingin HO 430/95 Purku ilman varoitusta; säilytti räjähdysaineita Helsingin HO 2522/04 purku ilman varoitusta; laajamittainen huumerikollisuus Itä-Suomen HO 6/2014 Purku ilman varoitusta; käytettiin rikollisiin tarkoituksiin 23
VUOKRASOPIMUKSEN PURKAMINEN, AHVL 61-66 Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus heti jos terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen kuukauden kuluessa jos huoneisto tai sen osa on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta Turun HO 2661 2002 Huoneistossa hometta, oikeus purkaa, mutta ei vahingonkorvausta, koska ei vuokranantajan syytä Turun HO 1029 2006 Huoneistossa vyöturkiskuoriaisia, ei purkuoikeutta, koska ei terveyshaittaa 24
MENETTELY VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMISESSA JA PURKAMISESSA KÄYTÄNNÖSSÄ vuokranantaja jättää käräjäoikeuteen haasteen, jossa vaatii vuokrasopimuksen irtisanomista tai purkamista ja häädön hakemista vuokranantajalla ei ole mahdollisuutta saada esim. ulosoton tai poliisin virka-apua huoneiston hallintaoikeuden saamiseksi ilman oikeuden päätöstä lukkojen sarjoittaminen tai muu omavaltaisuus ei ole sallittua vuokralaisella mahdollisuus vahingonkorvaukseen myös asumisen päättäminen määräaikaisen vuokrasuhteen päättyessä, jos vuokralainen ei luovuta huoneiston hallintaoikeutta 25
VUOKRASOPIMUKSEN LAKKAAMINEN, AHVL 67 vuokrasopimus lakkaa, jos huoneisto tuhoutuu tai viranomainen kieltää sen käyttämisen jos tämä aiheutuu vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta, vuokralaisella oikeus saada korvausta vahingosta 26
VUOKRASOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN SOPIMALLA sopimusvapaus ristiriitatilanteissa suositeltavin ja usein nopein tapa sopimus päättyy sovitulla tavalla ja sovittuna aikana aina kirjallisesti 27
MUUTTOPÄIVÄ 68 Sopimuksen jälkeinen arkipäivä Luovutettava muuttopäivänä puolet huoneistosta Seuraavana päivänä huoneisto kokonaan 28
Huoneiston luovuttaminen=termejä Huoneiston luovuttaminen toisen käyttöön Huoneiston väliaikainen luovuttaminen toisen käyttöön Alivuokraus Jälleenvuokraus Vuokraoikeuden siirtäminen Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua 29
Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi AHV 17 Saa käyttää omana ja yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa Jollei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, myös lähisukulaisen tai puolison lähisukulaisen kanssa yhteisenä asuntona Muutoin ei ilman lupaa saa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi 30
Väliaikainen luovutus toisen käytettäväksi AHVL 18 enintään 2 vuodeksi, jos työn, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla vuokralaisella ilmoitusvelvollisuus, vuokranantaja voi vastustaa huom. Vuokrasuhde ei siirry luovutuksen ajaksi 31
ALIVUOKRAUSSUHDE AHVL 80 vuokralainen luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan ei vaadi vuokranantajan lupaa, jos luovuttaa vain puolet tulkittu, että ei voi luovuttaa puolta yksiöstä vuokralaisen täytyy hallita huoneistoa, mutta huonekalut riittää (Helsingin HO 112/1975) 32
ASUINHUONEISTON JÄLLEENVUOKRAUS 80 vuokralainen vuokraa edelleen koko huoneiston yhdelle tai useammalle vuokralaiselle (jälleenvuokrasuhde) vaatii aina ensivuokrasuhteen vuokranantajan luvan 33
Vuokraoikeuden siirrettävyys AHVL 44-45 Pääsääntö ei saa siirtää ilman lupaa 44 Perheenjäsenelle siirto on pääsääntöisesti sallittua 45 : huoneistossa asuva puoliso, perheeseen kuuluva lapsi tai jommankumman puolison vanhempi 34
Vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua AHVL 46 Sillä joka vuokrannut yhdessä tai huoneistossa asuva puoliso, perheeseen kuuluva lapsi, vuokralaisen tai puolison vanhempi Sopimuksen jatkamista pyydettävä Vuokranantaja voi vastustaa 35
Huoneiston kunto ja kunnostaminen Vuokralainen: - Huolellisen hoidon velvoite - Ilmoitusvelvollisuus vioista ja puutteista - Velvollisuus ryhtyä toimenpiteisiin vahingon tai se laajentumisen estämiseksi - Purkamisoikeus - Oikeus vuokrahyvitykseen - Oikeus vahingonkorvaukseen - Vahingonkorvausvelvollisuus, vastuu vierailijoista 36
Huoneiston kunto ja kunnostaminen Vuokranantaja: - Velvollisuus pitää huoneisto sovitussa kunnossa - Purkamisoikeus - Velvollisuus vuokrahyvitykseen - Oikeus vahingonkorvaukseen - vahingonkorvausvelvollisuus 37
TAVANOMAINEN KULUMINEN On luonnollista, että asumisesta jää ajan kuluessa jälkiä Tavanomaisen kulumisen jälkien korvaaminen ei kuulu vuokralaiselle Äkillinen vaurio vai kuluminen Vuokrasuhteen kesto Asunnon ikä ja tehdyt remontit Asukkaiden lukumäärä Asunnon materiaalit 38
TAVANOMAINEN KULUMINEN Turun HO 1405 1973 Vuokralainen vastuussa kustannuksista vain tavanomaisen kulumisen ylittävältä osalta Helsingin HO 1249 2002 Pitkä asumisaika 18 vuotta, oli tavanomaista kulumista Turun HO 313 2000 Siivoamattomuus ei ollut peruste korvaukseen (vauriot kyllä) Helsingin HO 11/14 Tupakointi on tavanomaista kulumista, jos ei kielletty vuokrasopimuksessa Oikeustapaukset ja Kuluttajariitalautakunta: tahallisuus, laiminlyönti, huolimattomuus 39
PÄÄSY HUONEISTOON Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon AHVL 22 huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon, huom. ei yleistä oikeutta! toteaminen, korjaustöiden valvonta, takuuaika menettely kannattaa sopia vuokrasopimuksessa sopiminen koskee tietysti myös muita käyntejä huoneistossa, vrt. tukisopimus 40
MUITA SÄÄNNÖKSIÄ Muita käytännön huomioita vieraat ja vierailuajat, ei AHVL, sovitaan järjestyssäännöissä, hyvän tavan mukainen ulko-ovet ja avaimet, huoneiston ja muiden yleisten tilojen hallintaoikeus, sopimusvapaus hallintaoikeus AHVL 16, pakottava säännös (kielletty ehto) ja mahdollisuus virka-apuun tupakointi, kotivakuutus, kotieläimet, lapset, puoliso tai muu perheen jäsen alkoholi, huumeet 41