1 YHTEISTOIMINTASOPIMUS - Kuopion Asemanseudun (Matkakeskusalueen) kehittämisestä 1 Osapuolet a) Kuopion kaupunki, y-tunnus 0171450-7 osoite Tulliportinkatu 31, 70110 KUOPIO; jäljempänä tekstissä myös kaupunki b) VR-Yhtymä Oy; ja jäljempänä tekstissä myös VR c) Rakennusliike Lapti Oy jäljempänä tekstissä myös Lapti yhdessä Osapuolet 2 Sopimuksen tausta, tarkoitus ja tavoitteet Kuopion Asemanseutuun (Matkakeskusalueeseen) liittyen Kuopion kaupunki ja VR-Yhtymä Oy ovat selvittäneet yhdessä mahdollisia etenemis- ja toteuttamismalleja, markkinatilannetta ja alueen kehittämisen konseptivaihtoehtoja mm. konsulttiselvityksillä ja julkisilla markkinavuoropuhelukutsuilla. Vuoropuhelujen avulla kaupunki ja VR kartoittivat myös mahdollisia toteuttajia ja heidän näkemyksiään näistä aiheista. Tässä yhteydessä Rakennusliike Lapti Oy esitti suunnitelman alueesta, toteuttamisen vastuunjakoehdotuksen sekä tahtonsa suunnitella ja rakentaa ns. Kuopion Asemanseutu (Matkakeskusalue) kokonaisuudessaan sekä olevansa valmis ostamaan tai vuokraamaan jäljempänä määritellylle Hankealueelle muodostuvan uudisrakentamisoikeuden kokonaisuudessaan. Rakennusliike Lapti Oy on luonnostellut alueelle konseptisuunnitelman, joka on tämän sopimuksen liitteenä 3. Sopimuksen tarkoituksena on sopia Osapuolten välisestä yhteistyöstä, siihen liittyvistä tarvittavista toimenpiteistä, kustannusvastuista ja suunniteltujen sopimusten tekemisestä Kuopion Asemanseudun (Matkakeskusalueen) kehittämisessä. Tämän sopimuksen tarkoittamat alueet ovat tällä hetkellä Kuopion kaupungin ja VR-Yhtymä Oy:n omistuksessa. Ratapiha-alue on Suomen valtion/liikenneviraston omistuksessa. Tavoitteena on valmistella ja saada jäljempänä määritellylle Hankealueelle voimaan asemakaava, joka mahdollistaisi jäljempänä selostettujen sopimusten tekemisen ja Hankealueelle sijoittuvan tämän sopimuksen mukaisten tavoitteiden ja vastuunjakojen mukaisen Rakennusliike Lapti Oy:n rakennushankkeen. Tämä sopimus on aiesopimus, jonka voimassaolon aikana pyritään löytämään edellytykset hankkeen toteuttamiseen liittyvien kohdan 8 mukaisten lopullisten sopimusten tekemiseksi. Tavoitteena on, että Hankealueen rakentaminen tultaisiin toteuttamaan Rakennusliike Lapti Oy:n toimesta myöhemmin tonttien luovutussopimuksissa sovittavan aikataulun mukaisesti. Tällä sopimuksella Kaupunki ja VR-Yhtymä Oy varaavat Hankealueella omistamansa maa-alueet Rakennusliike Lapti Oy:lle. Hankealue suunnitellaan toiminnallisena kokonaisuutena ja kehitystyö käynnistyy kohdan 7 mukaisella yleissuunnitelmatyöllä. Alueen varaaminen tarkoittaa sitä, että Kuopion kaupunki ja VR- Yhtymä Oy eivät tämän sopimuksen voimassaoloaikana luovuta Hankealuetta tai osaa siitä muulle kuin Rakennusliike Lapti Oy:lle tai sen määräämälle yhtiölle. Kaupungin ja VR-Yhtymä Oy:n väliset maanomistusjärjestelyt ovat kuitenkin mahdollisia. Sopimuksella pyritään alueen suunnittelemiseen ja toteuttamiseen siten, että sopimuksessa mainitut kehittämistavoitteet saavutetaan.
2 3 Hankealue Hankealue on tarkemmin esitetty liitteenä 1 olevassa kartassa punaisella rajauksella. Hankealueen rajaus on periaatteellinen ja Osapuolet voivat muuttaa rajausta yhteisesti kirjallisesti sopimalla. 4 Sopimuksen kohteena olevien alueiden yleisiä kehittämistavoitteita 4.1 Yleisiä kehittämistavoitteita Nykyisestä linja-auto- ja rautatieaseman alueesta on tarkoitus muodostaa seudullisesti tärkeä joukkoliikennepalvelujen keskittymä. Tämä Asemanseutu sisältää Matkakeskusalueen ja on samalla kaupunkiympäristöltään, arkkitehtuuriltaan ja kaupunkikuvaltaan edustava asunto-, toimisto-, liike- ja palvelutiloja sisältävä merkittävä työpaikka-alue. Alue toimii osaltaan laadukkaana ja toiminnallisesti modernina sisäänkäyntinä keskustaan sekä täydentää ja hyödyntää keskustan palveluja. Alue luo uutta toiminnallisuutta ja tarjoaa uutta modernia toimitilaa keskustaan mm. toimistokäyttäjille. 4.2 Liikenne ja matkustajien palvelutilat Linja-autoaseman ja rautatieaseman alueet sekä niiden välinen ratapiha-alue suunnitellaan ja rakennetaan toimivaksi kokonaisuudeksi palvelujen, toimintojen, yhteyksien, liikkumisen ja eri liikenneverkostojen suhteen. Näin muodostuva Matkakeskusalue on toiminnallinen kokonaisuus, joka sisältää mm. uudet tai peruskorjatut infrarakenteet sekä kulkuyhteydet alueella, matkustajien tarpeiden mukaiset palvelutilat (mm. wc, kahvila /ravintola, lipunostomahdollisuudet, odotus, rahtitavarat jne.), juna- ja linjaautoliikenteen, taksi-, saatto-, ja tavaraliikenteen, polkupyörä-, liityntä-, asuin- ja työpaikkapysäköinnin ja esteettömät, toimivat kevyen liikenteen yhteydet ja asuin-, toimisto-, liike- ja palvelutilat. Alueelle toteutetaan linja-auto- ja junamatkustajien kohtuulliset ja riittävät odotusmahdollisuudet sosiaalija palvelutiloineen. Tilojen aukiolo on yhteen sovitettava matkustajaliikenteen (linja-auto- ja juna-) vuorojen mukaiseksi. Pääsy linja-autoaukiolta henkilöliikenneratapihan alittavaan vanhaan tunneliin tai myöhemmin erikseen toteutettaviin uusiin tunneleihin pidetään avoinna siten, että pääsy tunneliin on avattava aamuisin hyvissä ajoin ennen ensimmäisen linja-auto- tai junavuoron lähtöä ja pääsyn tunneliin saa sulkea illalla tai yöllä viimeisen vuoron lähdettyä. Rakennusliike Lapti Oy sitoutuu neuvottelemaan Matkakeskusalueen joukkoliikennetoimintaan liittyvien yritysten ja muiden osapuolten kanssa tilojen vuokraamisesta tarvittavia matkustajatoimintoja varten Kuopion hintatasossa kohtuullista markkinaehtoista vuokraa vastaan. Tällaisia toimintoja ovat mm. linjaautoliikenteen rahtiterminaali, linja-auto- ja junalippujen ostomahdollisuudet, liikennöitsijöiden tilat, matkustajien WC-tilat/ odotusmahdollisuudet. Rakennusliike Lapti Oy sitoutuu toiminnallaan myötävaikuttamaan toimivan matkakeskuskokonaisuuden toteutumista Matkakeskusalueelle. Matkustajien liikkumisen turvaamiseksi perustetaan tonttien alueille yleistä käyttöä varten tarvittavat rasitteet väylille ja aukioille jalankulkua, pyöräilyä ja saattoliikennettä varten. Tällaisista rasiteoikeuksista ei makseta korvauksia tonttien haltijoille. Muodostettavien rasitealueiden rakentaminen, kunnossa- ja puhtaanapitovastuu sekä näistä aiheutuvat kustannukset kuuluvat tonttien tuleville haltijoille. 4.3 Pysäköinnin järjestäminen Hankealueen uudet pysäköintiratkaisut (ajoneuvot ja polkupyörät) rakennetaan vaiheittain ja ylläpidetään käyttöaikansa ajan Rakennusliike Lapti Oy:n hankkeeseen kuuluvana Rakennusliike Lapti Oy:n tai perustamiensa yhtiöiden toimesta ja kustannuksella. Pysäköintitalossa tulee olla vähintään 100 autopaikkaa sekä maantasopysäköintinä 75 paikkaa yleisessä pysäköintikäytössä Kuopion hintatasoon nähden kohtuullista pysäköintimaksua vastaan. Polkupyöräpysäköintipaikat toteutetaan yleissuunnitelman, kaavan ja Kaupun-
3 gin antamien ohjeiden mukaan. VR-Yhtymä Oy tai kaupunki eivät ole velvollisia ostamaan/vuokraamaan hankkeesta pysäköintipaikkoja, mutta Rakennusliike Lapti Oy kuitenkin sitoutuu myymään/vuokraamaan tarvittaessa uudesta pysäköintilaitoksesta pysäköintipaikkoja (yleisessä käytössä olevasta osuudesta enintään noin 30 kpl) kaupungille kohtuullisella rakentamiskustannuksiin perustuvalla hinnalla, mikäli kaupungilla myöhemmin sellaista tarvetta ilmenee. Yleisessä käytössä olevat pysäköintipaikat pidetään avoinna siten, että juna- ja linja-automatkustajat voivat käyttää pysäköintipaikkoja linja-auto- ja juna-aikataulujen puitteissa linja-auto- ja junaliikenteen liityntäpysäköintiin. Jalankulkuyhteys pysäköintitalosta linja-autojen liikennöintialueelle ja henkilöliikenneratapihan alittavaan tunneliin järjestetään ja pidetään avoinna. Tavoitteena on tehokkaasti nykyaikaisesti mitoitettu yhteiskäyttöinen vuoropysäköintilaitos (nimeämättömät paikat), jossa on nykyaikaiset digitaaliset ohjausjärjestelmät. 4.4 Hankealueen rakentamisen yhteensovittaminen muuhun Asemanseudun/Matkakeskusalueen rakentamiseen Hankealueelle tulevat rakennukset suunnitellaan ja rakennetaan siten, että henkilöliikenneratapihan ali kulkeva vanha tunneli tai mahdollisesti myöhemmin erikseen toteutettavat uudet tunnelit voidaan liittää rakennettaviin rakennuksiin siten, että niiden esteetön käyttö on mahdollista. Yleisesti ottaen talonrakennushankkeet yhteen sovitetaan Asemanseudun/Matkakeskusalueen muuhun toimintaan ja mahdollisti eriaikaan tapahtuvaan ratapihan saneeraukseen. Hankealueella sijaitsee lisäksi vanha purkukuntoinen rahtiterminaali, jonka toiminnot on tarkoitus siirtää Rakennusliike Lapti Oy:n rakennushankkeessa rakentuviin uusiin tiloihin ilman, että matkahuollon toimita keskeytyy. Kaupunki osallistuu rahtiterminaalin purkukustannuksiin enintään 100 000 euroon saakka kohdan 9.1 periaatteiden mukaisesti. Yleisti hankkeen vaiheistukseen ja alueen käytettävyyteen rakentamisen aikana kiinnitetään erityistä huomiota. Hankealueen rakentamisjärjestys suunnitellaan siten, että matkustajien palvelutilat rakentuvat mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Julkisen liikenteen toimintojen on pysyttävä keskeytyksettä käynnissä. Osapuolet toteavat, että hankkeen suunnittelun ja rakentamisen lähtökohtana on, ettei keskeytyksiä tule ja, että alueen käytettävyydestä ja julkisen liikenteen jatkuvuudesta Rakennusliike Lapti Oy vastaa siinä laajuudessa kuin yhtiön huolellinen toiminta mahdollistaa tai on yhtiön vaikutusmahdollisuuksien piirissä. Hankealueella suoritettavasta rakentamisesta aiheutuva haitta on muutenkin pyrittävä pitämään mahdollisimman pienenä. 4.5 Rautatieasemarakennus Hankkeensa suunnittelun yhteydessä Rakennusliike Lapti Oy selvittää ja suunnittelee kustannuksellaan myös VR-Yhtymä Oy:n kiinteistöllä Rautatieasema 297-407-7-0 sijaitsevan rautatieasemarakennuksen tulevaa käyttötarkoitusta. Rakennusliike Lapti Oy pyrkii löytämään rautatieasemarakennukselle asemakaavaan ja Asemanseutuun/Matkakeskusalueen luonteeseen soveltuvaa käyttöä. 5 Maanomistus ja nykyinen kaavoitustilanne Hankealue käsittää seuraavat kohteet (hankealueeseen kuuluvat kiinteistöt, jotka ovat kaupungin tai VR:n hallinnassa): a) Asemansivu -niminen kiinteistö 297-407-8-0 b) Rautatieasema -niminen kiinteistö 297-407-7-0 c) kiinteistö 297-11-55-5 d) Yleinen alue Linnanpellon puistot 297-11-9903-0 siltä osin, kuin kuuluu jäljempänä sopimuksessa kuvattuun asemakaava-alueeseen e) Yleinen alue Linnanpellon kadut 297-11-9901-0 siltä osin, kuin kuuluu jäljempänä sopimuksessa kuvattuun asemakaava-alueeseen
4 f) kiinteistö 297-11-55-2 g) kiinteistö 297-11-55-3 Kohteet a ja b ovat VR-Yhtymä Oy:n omistuksessa ja kohteet c-g ovat Kuopion kaupungin omistuksessa. Kohteet kuuluvat kohdassa 7 kuvattuun asemakaavan muutosehdotuksen alueeseen. Kohteen a alueella on voimassa Kuopion kaupunginvaltuuston päätöksellä 2.4.2007 hyväksytty 14.5.2007 voimaantullut asemakaava (no 667). Osa kohteesta a on kyseisessä asemakaavassa osoitettu henkilöliikenneterminaalin korttelialueeksi (LHA-1) ja rakennusoikeutta on osoitettu 700 k-m². Loput kohteen a alueesta on ympäristöministeriön 2.11.1988 vahvistamassa asemakaavassa no 1020 osoitettu rautatiealueeksi (LR) ja liikerakennusten korttelialueeksi (KL-1), jolla on rakennusoikeutta 400 k-m². Kohteiden b-g alueilla on voimassa ympäristöministeriön päätöksellä 2.11.1988 vahvistettu asemakaava (säilytysnumero 1020). Asemakaavassa no 1020 kohde b on osoitettu rautatiealueeksi (LR). Kohteella sijaitsee rautatieasemarakennus, joka on kaavassa todettu kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi, jota ei saa ilman pakottavaa syytä hävittää (kaavamerkintä sr-1). Rakennusta varten on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu rakennusoikeutta 1800 k-m². Rakennus sijaitsee asemakaavassa osoitetulla rakennusalalla, jolle saa sijoittaa liike- ja toimistorakennuksia. Kohde c on asemakaavassa no 1020 osoitettu linja-autoaseman korttelialueeksi (LA). Kohteella sijaitsee matkatavaraterminaalirakennus, jota varten asemakaavassa on osoitettu rakennusoikeutta 950 k-m². Kohde d on asemakaavassa no 1020 osoitettu puistoalueeksi (VP). Kohde e on asemakaavassa no 1020 osoitettu katualueeksi. Kohde f on asemakaavassa no 1020 osoitettu huoltoasemarakennusten korttelialueeksi ja rakennusoikeutta asemakaavassa on osoitettu 600 k-m². Kohde g on asemakaavassa osoitettu autopaikkojen korttelialueeksi (LPA). 6 Kaupungin alueella tekemät investoinnit ja niiden kustannukset Asemakaavan muutoksen toteuttaminen on edellyttänyt Kuopion kaupungilta yhdyskuntarakentamiseen liittyviä investointeja. Näitä ovat olleet mm. Puutarhakadun saneeraus, hulevesiputken siirto ja linjaautokentän saneeraus. Kuopion kaupunki on pääosin jo suorittanut kunnallisteknisten töiden toteutuksen 2013-2014. Loput kunnallistekniset työt toteutetaan hankkeen edetessä. Sopimuksessa on käyty läpi kustannusvastuiden jakaantumisen periaatteet. 7 Asemakaavoitus ja suunnittelun kustannukset Kuopion kaupungin aiemmin laatiman liitteenä 2 olevan asemakaavan muutosehdotuksen mukaisesti sopimusalueelle oli tarkoitus osoittaa liike- ja toimistorakennusoikeutta. Kaupungin on tarkoitus kehittää asemakaavaehdotusta siten, että asemakaava mahdollistaisi liitteen 3 mukaisen konseptisuunnitelman periaatteiden mukaisen rakentamisen. Rakennusliike Lapti Oy käynnistää, organisoi ja hankkii kustannuksellaan yleissuunnitelmatyön, jonka tarkoituksena on kehittää liitteen 3 konseptisuunnitelmaa. Yleissuunnitelma laaditaan siten, että se soveltuu toteutettavaksi ottaen huomioon aiemman asemakaavaehdotuksen (liite 2) mukaisten aluerajausten perusteella tehdyn yhdyskunta- ja liikenneväylärakentamisen asettamat reunaehdot.
Kaupunki käynnistää asemakaavan muutosehdotuksen tarkistuksen alueen yleissuunnittelutyön rinnalla. Lopullinen asemakaavaehdotus valmistellaan yhteisesti laadittavan yleissuunitelman pohjalta. Sopijapuolet ovat tietoisia siitä, että käynnistyvä asemakaavoituksen valmistelu ei välttämättä johda asemakaavan hyväksymiseen. Asemakaavan sisältö määräytyy maankäyttö- ja rakennuslain mukaisen kaavoitusprosessin ja mainitun lain kaavan sisältövaatimusten mukaisesti. Näistä syistä edellä mainitut asemakaavoitukseen liittyvät tavoitteet eivät ole Kuopion kaupunkia eivätkä tulevaa kaavoitusta sitovia. Asemakaavoituksen tueksi käytettävän arkkitehtikonsultin hankkii Rakennusliike Lapti Oy kustannuksellaan. Konsultin on oltava Kuopion kaupungin hyväksymä. Arkkitehtikonsultti laatii asemakaavoitusta varten edellä mainitun yleissuunnitelman, tarvittavat rakennussuunnitelmat, leikkauspiirustukset, havainnekuvat, mallinnukset sekä asemakaavan sisältövaatimukset täyttävän muun aineiston. Asemakaavoitusta varten tarvittavien suunnitelmien ja muun aineiston laatimisessa tehdään yhteistyötä sopijapuolten kesken ja muiden tarvittavien tahojen kanssa. Muita tarvittavia tahoja ovat esimerkiksi Liikennevirasto, Matkahuolto ja liikennöitsijät. Rakennusliike Lapti Oy vastaa suunnittelun organisoinnista. Kaupunki vastaa asemakaavan asiakirjojen laatimisesta ja omista asemakaavan muuttamisprosessin viranomaiskustannuksistaan. 8 Sopimukset 8.1 Kaupungin ja VR-Yhtymä Oy:n välinen maankäyttösopimus Asemakaavoituksen aikana Kuopion kaupunki ja VR-Yhtymä Oy neuvottelevat maankäyttö- ja rakennuslain 91 b :ssä tarkoitetusta maankäyttösopimuksesta. Maankäyttösopimus pyritään tekemään viivytyksettä asemakaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen. Tämä maankäyttösopimus on tehtävä viimeistään yhtäaikaisesti kohdan 8.2. mukaisen esisopimuksen kanssa. 8.2 Kaupungin, Rakennusliike Lapti Oy:n (tai perustamiensa yhtiöiden lukuun) ja tarvittaessa VR- Yhtymä Oy:n välinen maanluovutusta koskeva esisopimus Osapuolten tavoitteena on, että tonttien luovutusta koskeva kiinteistökaupan ja/tai vuokrauksen esisopimus tehdään asemakaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen. Sopimus pyritään tekemään viimeistään kahden (2) kuukauden kuluessa asemakaavaehdotuksen nähtävilläoloajan päättymisestä. 5 8.2.1 Tonttien hinnoittelun perusteet Osapuolet ovat teettäneet Hankealueen rakennusoikeuksien markkinahintojen selvittämiseksi 29.2.2016 päivätyn kiinteistöarvion. Arvion ja osapuolten näkemysten perusteella tonttien hintojen määrittämiseen käytetään hankekehitysvaiheessa seuraavia käyttötarkoituksittain eriteltyjä rakennusoikeuksien yksikköhintoja: - Asuinrakennusoikeus: n. 350 euroa/k-m² - Toimistorakennusoikeus: n. 250 euroa/k-m² - Päivittäistavarakaupan ( market ) rakennusoikeus: n. 300 e/k-m² - Muu palvelu- ja liiketilarakennusoikeus: n. 250 euroa/k-m² - Terveys- ja hoivapalvelurakennusoikeus: n. 250 euroa/k-m² - Hotellirakennusoikeus: n. 250 euroa/k-m² Edellä luetellut rakennusoikeuksien yksikköhinnat tarkistetaan yhteisesti ennen esisopimuksen ja lopullisten tontinluovutussopimusten tekemistä. Mahdolliset muutokset yksikköhintoihin Osapuolet hyväksyvät yhteisesti perustellusti vaikutuksineen kirjallisesti.
6 8.2.2 Luovutustapa Osapuolet neuvottelevat Hankealueen tonttien luovutustavan (Kuopion kaupunki: vuokraus vai kiinteistökauppa, VR-Yhtymä Oy: kiinteistökauppa) esisopimuksen allekirjoittamiseen mennessä. Tonttien kauppahinnat esisopimuksessa määräytyvät valmisteltavan asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden perusteella. Kunkin tontin kauppahinta määräytyy asemakaavan mukaisen rakennusoikeuden perusteella siten, että eri käyttötarkoituksista muodostuvat arvot määritetään kertomalla kunkin käyttötarkoituksen mukainen rakennusoikeuden määrä (k-m²) kunkin käyttötarkoituksen yksikköhinnalla (e/k-m²). Saadut käyttötarkoitusten mukaiset rakennusoikeuksien arvot lasketaan yhteen, jolloin saadaan tontin hinta. Mikäli tontilla käytetään enemmän rakennusoikeutta, kuin asemakaava mahdollistaa, niin kauppahinta määritetään käytettävän rakennusoikeuden mukaan. Maanvuokrasopimuksessa vuosittain maksettava maanvuokra on neljä (4) prosenttia edellä sovitulla tavalla lasketusta tontin kauppahinnasta. Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin samalla tavalla, kuin edellä yksikköhintojen sitomisesta elinkustannusindeksiin on sovittu. 8.2.3 Hankealueen rakentamisaikataulu Esisopimuksessa on tarkoitus sopia tonttien kiinteistökauppojen tai vuokrasopimusten tekemisestä vaiheittain. Esisopimuksessa ja edelleen lopullisissa tonttien kauppakirjoissa tai vuokrasopimuksissa on Rakennusliike Lapti Oy:tä tai perustamiansa yhtiöitä sitova rakentamisvelvoite, jossa sovitaan rakentamisen määrästä ja aikataulusta tonttikohtaisesti. Kiinteistökauppojen tai vuokrasopimusten tekeminen sekä rakentamisvelvoitteet on tarkoitus aikatauluttaa siten, että koko Hankealueen rakentaminen olisi suoritettu 3-7 vuoden kuluessa siitä hetkestä kun kaava on saanut lainvoiman. Mahdolliset yhteisesti perustellut ja ennakoimattomat muutokset em. tavoitteelliseen aikatauluun Osapuolet sopivat erikseen vaikutuksineen kirjallisesti. 8.2.4 Muut kauppa- ja vuokraehdot Muut kiinteistökauppa- ja vuokraehdot on tarkoitus määritellä siten, että ne sisältävät ehdot, joilla tämän sopimuksen mukaiset tavoitteet ja ehdot tulevat täytettyä. Muuten ehdot ovat tavanomaisia kiinteistön vuokraus- ja luovutusehtoja Osapuolet pyrkivät siihen, että tarvittavat sopimukset tehdään kohtien 8.1 ja 8.2 mukaisesti viivytyksettä.
7 9 Toteutus- ja kustannusvastuiden jakaantumisen periaatteet 9.1 Kunnallistekniikka Kaupunki vastaa yleisille alueille tarvittavan kunnallistekniikan rakentamisesta ja kustannuksista. Mm. Puutarhakadun, linja-autokentän sekä hulevesiputken ja siihen liittyvien rakenteiden saneeraus on toteutettu jo toteutettu kohdassa 6 todetun mukaisesti. VR-Yhtymä Oy ja Kuopion kaupunki neuvottelevat VR-Yhtymä Oy:n osallistumisesta näihin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin tämän sopimuksen kohdan 8.1 mukaisen maankäyttösopimuksen yhteydessä. Alueen viimeistelytyöt ja Matkaajanpolun (henkilöliikenneratapihan ja korttelin 42 välissä oleva itälänsisuuntainen kevyen liikenteen väylä) rakentaminen sovitetaan yhteen talonrakentamishankkeiden etenemisen kanssa. 9.2 Informaatio- ja opastejärjestelmät Matkakeskusalueelle toteutetaan nykyaikaiset digitaaliset matkustajien ja liikenteen tarpeiden edellyttämät informaatio- ja opastusjärjestelmät. Toteuttamisesta yhteishankkeena ja kustannusten jaosta sovitaan kirjallisesti erikseen liittyvien toimijoiden kesken. Osapuolet toteavat, että informaatio- ja opastusjärjestelmien toteuttamiseen liittyvät niistä hyötyvät alueen päätoimijoina erityisesti Rakennusliike Lapti Oy/perustamansa yhtiöt, kaupunki, junaliikenteen/-rata-alueen toimijat ja linja-autoliikenteen toimijat. 9.3 Henkilöliikenneratapiha Liikennevirasto vastaa Rata-alueen uudistamiskokonaisuudesta tunneleineen. Rakennusliike Lapti Oy on tehnyt vaihtoehtoisen suunnitelman perustuen vanhaan tunneliin eli hanke on toteutettavissa myös siinä tapauksessa että uusia rautatien alittavia uusia tunneleita/avauksia ei saada valtion toimesta toteutettua. Rakennusliike Lapti Oy vastaa kustannuksellaan rakentamiensa rakennusten liittämisestä tunneliin/tunneleihin ja sopii asiasta Liikenneviraston kanssa. Kaupunki osallistuu kiinteistöjen rajapinnoilla tunneleiden liittymisrakenteiden kustannuksiin enintään 200 000 eurolla kohdan 9.1 periaatteiden mukaisesti. 9.4 Talonrakentaminen ja liikenneaukiot Talonrakentaminen kustannuksineen sisältäen kaikki toimenpiteet suunnittelusta rakentamiseen ja ylläpitoon ja muihin rakennushankkeeseen ryhtyvälle kuuluvine velvollisuuksineen ja kustannuksineen kuuluu Rakennusliike Lapti Oy:n vastuulle. Näihin Rakennusliike Lapti Oy:n vastuisiin kuuluu myös liitteenä 2 olevan asemakaavaehdotuskartan mukaisen korttelin 42 uudisrakennusmassojen väliin suunniteltu liikenneaukio ja korttelissa 50 vanhan rautatieaseman ja suunnitellun uudisrakennuksen väliin sijoittuva aukio. Kaupunki osallistuu em. aukioiden kaupunkirakenteeseen liittämiskustannuksiin ja yleistä liikkumista turvaavan rakentamisen kustannuksiin enintään 75 000 euroon saakka kohdan 9.1 periaatteiden mukaisesti. Selvyyden vuoksi todetaan, että rakennuksissa sijaitsevat matkustajien odotustilat yms., yleiseen jalankululle varatut alueet yms. yleisessä käytössä olevat tilat on pidettävä juna- ja linja-autoliikenteen matkustajien käytössä vastikkeetta, eikä VR-Yhtymä Oy tai kaupunki siten ole velvollinen maksamaan niistä vuokraa tai muita korvauksia. Yleisesti ottaen VR-Yhtymä Oy tai kaupunki eivät ole velvollisia vuokraamaan hankkeesta tiloja, mutta Rakennusliike Lapti Oy kuitenkin sitoutuu vuokraamaan tiloja rakennuksista tarvittaessa kaupungille ja VR-Yhtymä Oy:lle kohtuullisella markkinaehtoisella vuokrahinnalla, mikäli myöhemmin sellaista tarvetta ilmenee.
8 10 Maaperä 10.1 Toimenpiteet pilaantuneen maan osalta Alueella on sijainnut huoltoasema, jossa on harjoitettu ajoneuvojen huolto- ja polttoaineenjakelutoimintaa. Kyseinen paikka on kunnostettu huoltoasematoimintaa harjoittaneen maanvuokralaisen toimesta ympäristöviranomaisen määräämään tasoon. Rakennusliike Lapti Oy on tutustunut ELY-keskuksen kunnostustyötä koskevaan päätökseen, kunnostustyö loppuraporttiin ja ELY-keskuksen loppuraportista antamaan lausuntoon. Alueen käyttöhistoria huomioiden alueella voidaan epäillä maaperässä olevan pilaantuneisuutta suoritetusta kunnostustyöstä huolimatta. Osapuolet toteavat, että suoritetun kunnostustyön jälkeen määräalojen maaperän ei kuitenkaan tiedetä pilaantuneen tai maaperässä olevan sellaisia jätteitä tai aineita, jotka saattaisivat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Mikäli kaupan tai vuokrauksen kohteen alueelta kuitenkin löytyy sellaista ennen luovutusta pilaantunutta maata, joka viranomaisten taholta edellyttää maaperän kunnostamista, vastaa pilaantuneen maan luovuttaja luovuttamansa maa-alueen kunnostamisesta aiheutuvista tavanomaisiin maanrakennustöihin nähden ylimääräisistä kustannuksista, jotka aiheutuvat määräalan kunnostamisesta rakentamisen ja käytön mahdollistavaan puhtaustasoon viranomaisten määräämällä tavalla. Mahdollisen pilaantumisen aiheuttamat korjaustoimenpiteet tulee toteuttaa taloudellisesti edullisimmalla tavalla ja osapuolet sopivat yhdessä puhdistuskustannusten minimoinnista ja viranomaiselle esitettävästä puhdistussuunnitelmasta. Tässä tarkoituksessa Rakennusliike Lapti Oy neuvottelee pilaantuneen maan luovuttajan kanssa myös rakennusurakoidensa toteutuksesta ennen urakkatarjouspyyntöjen lähettämistä. Pilaantuneen maan luovuttajalla on oikeus myös valvoa ja saada tietoa mahdollisen maaperän puhdistuksen toteutumisesta tämän sopimuksen tarkoituksen toteutumisen varmistamiseksi. Kaupunki ja VR-Yhtymä Oy eivät vastaa ostajille mistään pilaantuneisuuden aiheuttamista välillisistä vahingoista, kuten em. kunnostustöiden mahdollisesti aiheuttamista viivästyksistä Laptin rakennushankkeelle. Mikäli pilaantumisella on vaikutusta kohdan 8.2.3 mukaiseen aikatauluun, sopivat Osapuolet ao. kohdan mukaisesti tavoiteaikataulun mahdollisista muutoksista. Mikäli määräalan luovutuksensaaja haluaa kunnostaa saamansa määräalan edellä mainittua tasoa puhtaammaksi, vastaa luovutuksensaaja itse kaikista perusteellisemman kunnostustyön aiheuttamista lisäkustannuksista. Mikäli pilaantunutta maata löytyy, pidetään ennen jatkotoimenpiteitä viivytyksettä neuvottelu, jossa jatkotoimenpiteistä sovitaan. Osapuolilla ei ole toisiaan kohtaan mitään vaatimuksia mahdollisista pilaantumisen aiheuttamista viivytyksistä. 10.2 Maaperässä olevat rakenteet ym. Mikäli määräaloilta löytyy rakennusten jäännöksiä, rakennusjätteitä tai rakennushankkeisiin kelpaamattomia täyttöjä, vastaa Rakennusliike Lapti Oy kustannuksellaan niiden aiheuttamista toimenpiteistä. Myytävillä määräaloilla kulkee ainakin käytöstä poistuva hulevesiviemäri, jonka rakenteet jätetään maaperään mikäli mahdollista. Rakennusliike Lapti Oy on tietoinen hulevesiviemärin sijainnista. Kaupunki ja Lapti sopivat, että Lapti vastaa kustannuksellaan viemärirakenteiden poistamisesta tarvittaessa. Alueella sijainneen huoltoaseman perustusten puupaalutus jätetään maaperään mikäli mahdollista. Osapuolet sopivat, että Rakennusliike Lapti Oy vastaa kustannuksellaan rakenteiden poistamisesta tarvittaessa.
9 10.3 Maaperän perustamisolosuhteet Rakennusliike Lapti Oy on tietoinen siitä, että kauppojen kohteina olevien määräalojen maaperä on rakentamiskelpoisuudeltaan heikohkoa. Muodostettaville tonteille tulevat rakennukset on maaperän pehmeydestä johtuen perustettava paaluille tai muulle Laptin valitsemalle kantavuuden turvaavalle ratkaisulle. Rakennusliike Lapti Oy vastaa kustannuksellaan rakennushankkeidensa suunnitteluun ja toteuttamiseen liittyvien maaperätutkimusten tekemisestä, maaperän sekä olosuhteiden edellyttämistä rakenteellisten ratkaisujen suunnittelemisesta ja rakentamisesta liittyvine töineen sekä perustusrakenteiden yllä- ja kunnossapidosta. Kaupunki ja VR eivät vastaa maaperän rakentamiskelpoisuudesta tältä osin. 10.4 Hulevesitulvariskit Rakennusliike Lapti Oy on tietoinen siitä, että alue on paikallisesti merkittävä hulevesitulvariskialue. Rakennusliike Lapti Oy:n tulee huomioida asia suunnittelussa ja muodostettaville tonteille rakennettavissa rakenteissa. 11 Tavoiteaikataulu Osapuolten tavoitteena on käynnistää välittömästi sopimuksen voimaan tulon jälkeen alueen yleissuunnittelu ja asemakaavoitukseen tähtäävä työskentely. Osapuolten tavoitteena on, että Hankealue rakentuu vaiheittain 3-7 vuoden kuluessa siitä hetkestä kun kaava on saanut lainvoiman. Tavoitteellinen rakentamisen suunniteltu aloitusvuosi on 2018. 12 Muut asiat Rakennusliike Lapti Oy vastaa hankkeeseen/suunnitteluun/rakentamiseen liittyvästä aktiivisesta viestinnästä/tiedottamisesta kuopiolaisille/liittyville toimijoille/alueella kulkeville. Viestinnän tavoitteena on toimintojen yhteensovittaminen, turvallisuus ja alueen käytettävyys erityisesti rakentamisen aikana 13 Hankkeen etenemisen arviointi Osapuolet arvioivat yhdessä hankkeen etenemistä kuuden (6) kuukauden kuluttua tämän sopimuksen allekirjoittamisesta. Tässä vaiheessa Osapuolet voivat yhdessä kirjallisesti sopien päättää tämän sopimuksen. Muussa tapauksessa sopimuksen voimassaolo jatkuu kohdan 14 mukaiseen päättymisajankohtaan saakka. 14 Voimassaolo Tämä sopimus on voimassa joko siihen saakka, kun kohdan 8 mukaiset sopimukset on allekirjoitettu tai enintään yhden (1) vuoden ajan tämän sopimuksen allekirjoituksesta lukien, elleivät Osapuolet kirjallisesti toisin sovi. Mikäli tämä sopimus päättyy tai raukeaa, niin kukin Osapuoli pitää kustannuksensa omana vahinkonaan eikä mitään korvauksia osapuolten kesken makseta. Mikäli Rakennusliike Lapti Oy:n rakennushanke ei toteutuisi, jäävät Rakennusliike Lapti Oy:n laatimat rakentamisen toteutussuunnitelmat Laptin omaisuudeksi ja niiden mahdollisesta jatkokäytöstä tai - hyödyntämisestä kaupungin tai VR:n toimesta sovitaan erikseen kirjallisesti. Osapuolet kuitenkin toteavat, että kaikki ne suunnitelmat mitä on tarpeen asemakaavoituksen yhteydessä laatia, ovat kaavoitukseen liittyvänä jatkossakin kaupungin tai VR:n hyödynnettävissä myös tämän sopimuksen rauetessa.
10 15 Sopimuksen voimaantulo ja sitovuus Tämä sopimus tulee Osapuolia sitovaksi heti sopimuksen allekirjoituksin. Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain kirjallisesti. Sopijapuolten on vahvistettava muutokset allekirjoituksin. Osapuolet eivät voi kokonaan tai osittain siirtää tätä sopimusta ilman muiden Osapuolen etukäteen antamaa kirjallista suostumusta. 16 Erimielisyyksien ratkaiseminen Tätä sopimusta koskevat mahdolliset riitaisuudet ratkaistaan ensisijaisesti Osapuolten välisin neuvotteluin. Mikäli asiassa ei päästä sopimukseen, riitaisuudet jätetään ensimmäisenä asteena Pohjois-Savon käräjäoikeuden ratkaistavaksi. 17 Sopimuksen jakelu Tätä sopimusta on laadittu kolme (3) kappaletta yksi (1) kullekin Osapuolelle. 18 Sopimuksen liitteet Tämän sopimuksen liitteitä ovat: liite 1: Kartta Hankealueen rajauksesta liite 2: Edellisen vaiheen asemakaavaehdotus liite 3: Rakennusliike Lapti Oy:n konseptisuunnitelma Sopimuksen hyväksyminen Hyväksymme tämän sopimuksen ehdot ja sitoudumme niitä noudattamaan. Kuopiossa. päivänä kuuta 2016 KUOPION KAUPUNKI VR-YHTYMÄ OY RAKENNUSLIIKE LAPTI OY