919/10.00.02/2013 Kv 3/18.4.2016 36, Volsin kartanon lisäalueen maanvuokrasopimus, kunnanvaltuuston päätös 18.4.2016 MAANVUOKRASOPIMUS 1. OSAPUOLET Vuokranantaja Vuokralainen Kirkkonummen kunta Osoite: PL 20 02401 KIRKKONUMMI Sparbanksstiftelsen i Kyrkslätt Osoite: Masalantie 515 02440 LUOMA Y-tunnus: 497801-8 yhteyshenkilö: 2. VUOKRA-ALUE Liitekartalla osoitettu pinta-alaltaan yhteensä noin 1,7 ha:n alue Kirkkonummen kunnassa sijaitsevasta kiinteistöistä 257-490-0001-0142 Osoite: Volsintie Vuokra-alue on 14.9.1977 vahvistetun asemakaavan mukaista maatilojen talouskeskusten aluetta (AT), pysäköintialuetta (LP). Vuokra-alue on osittain luonnonsuojelualuetta (Uudenmaan lääninhallituksen päätös 2201 / 18.3 1975). Vuokralainen on tietoinen siitä, että Volsin alueen asemakaava tullaan mahdollisesti muuttamaan ja vuokra-aluetta ympäröivien alueiden maankäyttöä kehittämään. 3. SOVELLETTAVAT SÄÄNNÖKSET Tähän sopimukseen sovelletaan maanvuokralakia (1966/258) ja erityisesti sen 5 luvun säännöksiä. 4. VUOKRA-AIKA
Vuokra-aika alkaa vuokrasopimuksen allekirjoittamisesta ja päättyy 31.12.2048. Vuokrasopimuksen jatkamisesta vuokra-ajan jälkeen on sovittu jäljempänä tämän sopimuksen kohdassa 13. 5. VUOKRAN MÄÄRÄ Vuokran suuruus on 2.970,00 euroa vuodessa. Vuokra on määritetty vuokra-alueella vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä olevien rakennusten perusteella. Mikäli vuokra-alueelle rakennetaan enemmän, kunnalla on oikeus tarkistaa vuokraa kohdan 6. mukaisesti. Kalenterivuoden vuokra maksetaan yhdessä erässä maaliskuussa vuokranantajan lähettämää laskua vastaan. Maksamattomille vuokrille maksetaan viivästyskorkoa korkolain mukaisesti. Vuokra peritään ensimmäisen kerran vuonna 2017, koska Vuokranantajalle jää tämän sopimuksen kohdan 17. mukainen väliaikainen käyttöoikeus rakennuksiin. 6. INDEKSIEHTO JA VUOKRAN TAKRISTAMINEN Vuokra sidotaan elinkustannusindeksiin (1951:10=100) siten, että perusvuokrana on edellä mainittu vuokra ja perusindeksilukuna on tätä sopimusta allekirjoitettaessa viimeisin tiedossa oleva indeksipisteluku xxxx (xxxkuu 2016). Vuokra tarkistetaan 1.1.2019 alkaen kalenterivuosittain edellisen kalenterivuoden joulukuun indeksipisteluvun (tarkistusindeksi)) mukaisesti siten, että perusvuokraa korotetaan tai alennetaan samassa suhteessa kuin tarkistusindeksi on perusindeksilukua suurempi tai pienempi. Tarkistettu vuosivuokra saadaan, kun tarkistusindeksi jaetaan perusindeksillä ja kerrotaan perusvuokralla. Indeksillä tarkistettua uutta vuokraa maksetaan tarkistusajankohtaa lähinnä seuraavasta vuokranmaksun eräpäivästä lukien. Vuokrasta mahdollisesti maksettava arvonlisävero lisätään vuokraan. Vuokranantajalla on lisäksi oikeus korottaa vuokraa, mikäli vuokra-alueen kaavoituksessa tai rakennusoikeudessa tai muussa sellaisessa vuokralaisen asemaan olennaisesti vaikuttavassa seikassa tapahtuu olennaisia muutoksia. Vuokran korotus määritellään tällöin ainoastaan vuokralaisen saaman lisäarvon (esimerkiksi vuokra-alueen lisärakennusoikeuden) perusteella. Mikäli muutokset vaikuttavat negatiivisesti vuokralaisen asemaan, 2
vuokralainen voi vaatia vuokraa alennettavaksi. Vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten kunnostaminen ei oikeuta vuokran korottamiseen. 7. VUOKRA-ALUEEN KÄYTTÖTARKOITUS JA TOIMINNAN MÄÄRITTELY Vuokra-alue luovutetaan käytettäväksi maanvuokralain (258/66) 5 luvun tarkoittamalla tavalla Wohlsin kartanon toimintaan liittyvään käyttöön. Vuokrakohdetta voidaan muun muassa käyttää museo-, kotiteollisuus-, taide-, näyttely-, kokous-, seminaari-, majoitus, tarjoilu- sekä viihdetoimintaan. Toiminnasta osa tulee olemaan kaupallista ja osa aatteellista toimintaa. Vuokralaisella on oikeus käyttää rakennuksia tässä sopimuksessa mainituin rajoituksin parhaaksi katsomallaan tavallaan siten, että toiminta on lain ja viranomaismääräyksien puitteissa ja että osa toiminnasta tulee olla kuntalaisille ja muille vierailijoille avointa. Vuokralainen sallii läheisen Vols Kotina tunnetun hoitolaitoksen asiakkaiden ja asukkaiden sekä näiden vieraiden käyttää vuokra-alueeseen kuuluvaa puistoaluetta tavanomaiseen virkistyskäyttöön. Mikäli Vols-kodin käyttäjäpiiri tai käyttötarkoitus olennaisesti muuttuu nykyisestä, vuokralaisella on oikeus evätä tai rajoittaa edellä kuvattua käyttöoikeutta vuokra-alueeseen. Vuokralaisella on oikeus tilapäisesti rajoittaa käyttöä esimerkiksi yksityistilaisuutta varten. Vuokralainen on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä. Mikäli vuokralainen ei saa kaikkia toiminnassaan tarvittavia viranomaislupia, vuokralaisen vuokranmaksuvelvollisuus ei pääty, eikä vuokranantaja ole velvollinen palauttamaan mahdollisesti jo maksettuja vuokria vuokralaiselle. Vuokranantaja ei ole myöskään velvollinen korvaamaan vuokralaiselle vuokra-alueen käyttöön liittyvän hankkeen johdosta mahdollisesti aiheutuneita ja aiheutuvia viranomais-, suunnittelu- ja toteuttamiskuluja tai vastaavia kuluja. 8. RAKENTAMINEN VUOKRA-ALUEELLA Vuokra-alueella vuokrasopimuksen alkaessa ovat seuraavat vuokralaisen 100% omistaman yhtiön omistamat rakennukset: -asuinrakennus, entinen navetta, työvälinevarasto, lannoitevarasto, puuvaja, sepän paja ja liiteri. Vuokralainen on tietoinen siitä, että rakennusten peruskorjauksen toteuttaminen edellyttää poikkeamispäätöksen hakemista ja poikkeusluvan 3
mahdollisesti edellyttämien viranomaisten kuulemista. Volsin kartanon päärakennus, kivimakasiini, pihapiiri ja puisto ovat suojelukohteita. Rakennusten käyttötarkoitukseen ja korjaukseen liittyvät suunnitelmat esitettävä vuokranantajalle hyväksyttäväksi ennen kuin toteutukseen ryhdytään. Vuokranantaja ei saa ilman objektiivisesti perusteltua syytä (esimerkiksi vuokrasopimuksen mukainen vuokra-alueen käyttötarkoitus) jättää suunnitelmia hyväksymättä. Vuokra-alueella sijaitseviin rakennuksiin ei saa sijoittaa asuintiloja, ellei siitä erikseen vuokranantajan kanssa sovita. Rajoitus ei koske vuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä asuinkäytössä olevia rakennuksia. Uusien rakennusten rakentaminen vuokra-alueelle edellyttää tarvittavien viranomaislupien lisäksi vuokranantajan suostumusta. Vuokranantaja ei saa ilman objektiivisesti perusteltua syytä jättää suunnitelmia hyväksymättä.. Rakennushankkeensa yhteydessä vuokralainen suorittaa rakennushankkeen toteuttamiseen liittyvät maaperätutkimukset ja vastaa rakennuksen perustamistavasta. Vuokralainen selvittää vuokra-alueella mahdollisesti olevien maanalaisten johtojen yksityiskohtaisen sijainnin ja vastaa hankkeensa mahdollisesti edellyttämistä johtosiirroista. Vuokralainen vastaa omalla kustannuksellaan siitä, että rakennuksilla on omat sähköliittymät ja että rakennuksilla on säädöksien mukaiset toimivat vesi- ja jätevesiputkistot. Vuokralaisella on oikeus liittää vuokra-alueella sijaitsevat rakennukset kunnan ylläpitämään vesi- ja viemärijärjestelmään voimassa olevien Kirkkonummen vesihuoltolaitoksen liittymismaksutariffien mukaisesti. Vuokranantaja ja vuokralainen sitoutuvat kumpikin osaltaan toimimaan tavalla, joka mahdollistaa rakennusten korjaamisen ja alueen kehittämisen tässä sopimuksessa kuvatulla tavalla mahdollisimman hyvin ja pitkäjänteisesti. 9. VUOKRA-ALUEEN HOITO Vuokralainen huolehtii rakennustensa ja vuokra-alueen kunnossapidosta, siisteydestä ja turvallisuudesta. Valmiita rakennuksia ei saa osaksikaan purkaa ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta. Puusto kuuluu vuokralaiselle. Alueella kasvavia puita ei saa vahingoittaa eikä luvatta kaataa, mikäli ne eivät aiheuta vaaraa turvallisuudelle. Vuokralainen laatii alueen puuston hoitosuunnitelman, jonka vuokralainen esittää kunnan hyväksyttäväksi. Vuokralainen hoitaa puustoa hoitosuunnitelman mukaisesti. Vuokralainen huolehtii tarpeellisiksi katsottujen vuokra-alueeseen kohdistuvien perusparannustöiden tekemisestä ja vastaa töiden kustannuksista. Kunnossapitovelvollisuudesta tai perusparannuksista taikka 4
muista suorittamistaan töistä johtuvista kustannuksista vuokralaisella ei ole oikeutta saada korvausta eikä vuokranmaksussa hyvitystä. Vuokralaisella ei ole myöskään oikeutta vuokrasuhteen päättyessä saada korvausta sopimuksen kohteen arvoa nostaneista perusparannuksista tai muista töistä. Vuokralainen on tietoinen vuokra-alueen käyttöä rajoittavista suojelumääräyksistä. Vuokranantajalla on oikeus toimittaa vuokra-alueella katselmuksia sen selvittämiseksi, ovatko vuokra-alue ja sillä sijaitsevat rakennukset sopimuksen mukaisessa kunnossa ja noudatetaanko tämän sopimuksen määräyksiä myös muutoin. Vuokranantaja ilmoittaa katselmuksesta ennalta vuokralaiselle. 10. MAAPERÄN PILAANTUMINEN Vuokranantaja vastaa ennen vuokrausta tapahtuneesta vuokra-alueen mahdollisesta pilaantumisesta aiheutuvista kustannuksista kuitenkin siten, että ensisijainen vastuu on mahdollisen pilaantumisen aiheuttajalla. Vuokranantajan tiedossa ei ole, että vuokra-alue olisi sillä harjoitetun toiminnan vuoksi tai muutoin pilaantunut tai että maaperässä olisi sellaisia jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista. Vuokralainen huolehtii siitä, että vuokra-alue ei vuokralaisen toimesta eikä muutoinkaan pilaannu tai roskaannu. Mikäli vuokra-alue tai osa siitä on kuitenkin vuokra-aikana pilaantunut tai roskaantunut, vuokralainen huolehtii alueen puhdistamisesta siten kuin ympäristönsuojelulaissa (527/2014) ja/tai jätelain (646/2011) 8 luvussa säädetään. Mikäli vuokralainen laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, vuokranantajalla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokralaisen lukuun ja periä toimenpiteistä aiheutuneet kustannukset vuokralaiselta. 11. RASITTEET JA VASTAAVAT Vuokralainen selvittää vuokra-alueella olevien maanalaisten johtojen yksityiskohtaisen sijainnin ja vastaa hankkeensa mahdollisesti edellyttämistä johtojen siirtämisestä. Kunta pidättää oikeuden perustaa tarvittaessa vuokra-alueelle rasitteita kunnallisteknisiä johtoja varten. Em. rasitteista ei saa aiheutua huomattavaa haittaa vuokralaiselle 12. VUOKRASOPIMUKSEN SIIRTO JA ALIVUOKRAUS 5
Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää vuokraoikeutta kolmannelle osapuolelle. Vuokranantaja voi kuitenkin antaa luvan vuokraoikeuden siirtämiseen. Vuokralaisella on oikeus vuokranantajaa enempää kuulematta vuokrata vuokrakohteella sijaitsevissa rakennuksissa olevia tiloja kolmannelle henkilölle. Vuokrasopimuksen alkaessa vuokra-alueella olevat rakennukset ovat vuokralaisen 100% omistaman yhtiön Wohls Gård ab:n omistuksessa. Vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten omistusoikeutta ei saa luovuttaa muulle kuin vuokralaisen 100% omistamalle yhtiölle. Vuokralaisella ei ole oikeutta alivuokrata tai muutoin luovuttaa vuokra-aluetta tai osaa siitä kolmannelle ilman vuokranantajan kirjallista suostumusta. Vuokralaisen 100% omistamalle yhtiölle (Wohls Gård ab:lle) alivuokraus on kuitenkin sallittu. 13. VUOKRASOPIMUKSEN JATKAMINEN Vuokralaisella on yksinoikeus neuvotella vuokrasopimuksen jatkamisesta tai vuokra-alueen tai sen osan ostosta vuokrakauden umpeutuessa, mikäli vuokranantajalla ei ole tarvetta ottaa vuokrakohdetta omaan käyttöönsä. Osapuolen, joka haluaa tätä sopimusta muutettavaksi tässä sovitun vuokrakauden jälkeen, tulee ottaa kirjallisesti yhteyttä sopimuskumppaniin vähintään kaksi (2) vuotta ennen vuokrakauden päättymistä osoittavaa päivää. Vuokranantajan tulee kuitenkin ilmoittaa vähintään yksi (1) vuosi ennen vuokrakauden päättymistä vuokralaiselle kirjallisesti, mikäli vuokranantaja ei halua jatkaa vuokrasopimusta. Ellei ilmoitusta toimiteta vuokralaiselle määräajassa, vuokrasopimus jatkuu 15 vuoden jatkokausin tässä sopimuksessa sovituin ehdoin, kunnes sopimus irtisanotaan päättymään. Vuokrasuhteen päättyessä noudatetaan jäljempänä tässä sopimuksessa kuvattua menettelyä. Vuokralaisen menettelyyn ja ilmoituksiin sovelletaan samoja määräaikoja kuin vuokranantajaan, mikäli vuokralainen ei halua jatkaa vuokrasopimusta alkuperäisen vuokrakauden päättyessä. 14. VUOKRASOPIMUKSEN IRTISANOMINEN JA PÄÄTTYMINEN Vuokranantajalla on oikeus irtisanoa vuokrasopimus päättyväksi sopimuskauden aikana maanvuokralain 21 :n 1 momentin 1-3 kohtien mukaisilla perusteilla. Lisäksi vuokranantajalla on oikeus irtisanoa sopimus, mikäli vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten omistus siirtyy vuokralaiselta tai vuokralaisen 100% omistamalta yhtiöltä kolmannelle. 6
Irtisanomismenettelyn osalta noudatetaan maanvuokralain 21 :n säännöstä. Vuokranantajalla on vuokrasopimuksen irtisanomisen yhteydessä oikeus maanvuokralain 21 :ään perustuvaan vahingonkorvaukseen. Vahingonkorvauksen kertakaikkiseksi maksimimääräksi osapuolet sopivat viiden (5) vuoden arvonlisäverotonta vuokraa vastaavan määrän. Vahingonkorvaus erääntyy maksettavaksi kuukauden kuluttua sopimuksen päättymisestä lukien. Vuokrasopimuksen päättyessä vuokranantaja on velvollinen lunastamaan vuokralaisen (tai vuokralaisen 100% omistaman yhtiön) omistamat vuokra-alueella sijaitsevat, edellä kohdassa 8. tarkoitetut rakennukset ja muut vuokranantajan kirjallisella suostumuksella alueelle rakennetut rakennukset maanvuokralain 34 mukaisen menettelyn mukaisesti. Lunastusvelvollisuus ei kuitenkaan koske: 1) alueella sijaitsevia muita kuin edellä mainittuja rakennuksia; 2) keskeneräisiä rakennuksia, laitteita ja laitoksia; 3) ilmeisiä ylellisyyslaitteita; eikä 4) puita ja pensaita. 15. VUOKRAKOHTEEN MYYNTI TAI LUOVUTUS KOLMANNELLE Mikäli vuokranantaja haluaa myydä vuokra-alueen, vuokranantaja sitoutuu neuvottelemaan vuokra-alueen kaupasta ensisijaisesti vuokralaisen kanssa. Vuokranantaja on velvollinen siirtämään tähän vuokrasopimukseen sisältyvät oikeudet ja velvollisuudet uuden omistajan vastattavaksi, mikäli vuokranantaja myy tai luovuttaa muutoin vuokra-alueen kolmannen taholle. 16. MAHDOLLISET VEROT JA MAKSUT Viranomaisen tämän sopimuksen tekemisen jälkeen määräämät mahdolliset uudet verot ja maksut jotka kohdistuvat vuokra-alueeseen tai rakennuksiin vuokra-alueella, voidaan vuokranantajan ilmoituksesta lisätä vuokraan. Mikäli viranomaiset määräävät, että vuokraan pitää sisältyä arvonlisävero, lisätään vuokraan arvonlisävero voimassaolevan arvonlisäveron prosenttiyksikön mukaisesti ja jos arvonlisäveron veroprosentti muuttuu, korotetaan tai lasketaan vuokraa vastaavalla muutoksella. 17. KUNNALLE JÄÄVÄ RAKENNUSTEN VÄLIAIKAINEN KÄYTTÖOIKEUS Kaksikerroksinen liiteri ( vaunuvaja ) jää kunnan hallintaan 30.5.2016 saakka. Vanha navetta jää kunnan hallintaan 31.12.2016 saakka. Varastorakennus ( lannoitevarasto ) jää kunnan hallintaan 30.10.2016 7
saakka. Kunta vastaa käyttöoikeusaikanaan rakennusten sähkö-, vesi- ja lämmityskustannuksista. 18. ALLEKIRJOITUKSET Tämä sopimus on laadittu kahtena (2) samansisältöisenä kappaleena Kirkkonummella Kirkkonummen kunta Tarmo Aarnio kunnanjohtaja Anne Arvola talousjohtaja Sparbanksstiftelsen i Kyrkslätt 8