2/2006 VVO:n sidosryhmälehti ja osavuosikatsaus TALOUS s. 6 Aluearkkitehti Ritva Valo: Inhimillinen asuinalue syntyy ryhmätyöllä s. 4 Asuinkiinteistöt kiinnostavat kansainvälisiä sijoittajia s. 10 VVO:n osavuosikatsaus
Sisältö Uutiset 02 04 Uutiset Asuinkiinteistösijoittaminen Kansainväliset sijoittajat tähyävät myös Suomen asuinkiinteistömarkkinoille. Luonnos: Arkkitehtitoimisto A-KONSULTIT Oy 06 09 10 11 Aluerakennuttaminen Vantaan Kilterinmäen alue toteutetaan rakennuttajan ja kaavoittajan tiiviinä yhteistyönä. Asumisen mielikuvat Kiinteistöosaamisesta ihmisen ymmärtämiseen. Osavuosikatsaus VVO-konsernin osavuosikatsaus ajalta 1.1. 31.8.2006. Toimitusjohtajalta Lisää asuntoja tavallisille suomalaisille. Näkinmetsä etenee Espoon kaupunginhallitus hyväksyi elokuussa kaupungin ja VVO:n välisen aiesopimuksen Näkinmetsän kehittämiseksi korkeatasoisena pientaloalueena. Näkinmetsän suunnittelu käynnistyi vuonna 2003. Alueen aloitusosan asemakaavaehdotus on valmisteilla ja kaupunkisuunnittelulautakunta käsittelee sitä tämän syksyn aikana. Leinelä kehäradan ensimmäinen asuntoalue Tulevan kehäradan varteen, Tuusulanväylän ja pääradan väliin lentoaseman itäpuolelle suunnitellaan uutta Leinelän asuinaluetta. Vantaan kaupunki valitsi maaliskuussa yhteistyökumppaneikseen VVO:n, Asuntosäätiön, Palmbergin, Skanskan ja YH-Suomen tavoitteena rakentaa korkealuokkainen asuinalue hyvien liikenneyhteyksien ja ulkoilumahdollisuuksien äärelle. Leinelän asemakaavan suunnittelu on parhaillaan käynnissä ja alueelle on tarkoitus rakentaa runsaan 2 500 asukkaan asuinalue. Leinelään toteutetaan kerrostalo- ja tiivis-matalakortteleita. Näkinmetsä on osa Kauklahden kehittämistä, jossa uusi ja vanha sulautuvat viihtyisäksi kokonaisuudeksi. Näkinmetsästä rakennetaan mittakaavaltaan ihmisläheinen, viihtyisä ja laadukas puutarhamainen pikkukaupunki. Tavoitteena on, että rakentaminen alkaisi vuonna 2007. Näkinmetsän suunnittelussa haastavaa ovat luontoarvot sekä kulttuurihistoriallisesti merkittävä maisema. Leinelän ideana on urbaani metsäkaupunki, jossa urbaani kaupunkirakentaminen kohtaa metsäluonnon uudella tavalla. Suunnittelun lähtökohtana on turvallisuus ja omaleimainen ilme. Tavoitteena on kehittää kaupunkiasumista ja etsiä uudenlaisia talo- ja asuntotyyppejä. Uutta suunnittelussa on ympäristötaiteen huomioiminen osana elämyksellistä ympäristöä. Leinelä jaetaan myöhemmin viiteen suunnittelualueeseen valittujen yhteistyökumppaneiden kesken. VVO:n suunnittelijana on Arkkitehdit Anttila&Rusanen Oy. 2 VVO asuminen & talous
Kotipihaohjelmasta eväät viihtyisään asumis ympäristöön Kanta-asiakasohjelmaa laajennetaan etukortit avainasukkaille VVO:n kanta-asiakasohjelma, avainasukasohjelma, on osa laajempaa asiakkuuksien kehittämishanketta. Avainasukasohjelma käynnistyi keväällä 2006, kun ensimmäinen avainasukasetu, vuokravakuuden palautus kolme vuotta asuneille asukkaille, käynnistyi. Avainasukasohjelmaa laajennetaan siten, että vuoden 2007 alusta otetaan käyttöön tasokohtaiset etukortit. Etukortilla vuokra-asiakkaat saavat muuttamiseen, asumiseen ja vapaa-aikaan liittyviä alennuksia ja etuja, jotka laajenevat tason mukaan. Tasot määräytyvät yhtäjaksoisen asiakkuusajan perusteella. VVO on korttihankkeeseen liittyen tehnyt yhteistyösopimuksen LoyaltyNorth Oy:n kanssa, joka toimittaa asukkaille palkitsemistason mukaiset kortit ja vuosittain uusittavat kirjasen, jossa esitellään kortin tarjoamat edut. Samassa asunnossa pitkään asuneet palkitaan. Avainasukasohjelman avulla halutaan sitouttaa vuokralaisia ja palkita pitkäaikaisia asiakkaita. Kanta-asiakasohjelma on tässä laajuudessaan ensimmäinen alalla. Edut tuovat asukkaille konkreettisia asumiseen liittyviä hyötyjä; avainasukkaat ovat esimerkiksi etuasiakkaita asunnonvaihdossa ja kultatason asukkaat uudisasuntokohteissa. Avainasukasohjelmassa asiakkaita palkitaan sekä yhtäjaksoisesta asiakkuusajasta että asumisajasta samassa huoneistossa. Yhtäjaksoisen asumisen edut ovat henkilökohtaisia etuja. Samassa asunnossa pitkään asuneet palkitaan huoneistoon liittyvillä eduilla, kuten remonttieduilla. Syksyllä 2006 lanseerattiin vuokraasukkaille uusi Kotipihaohjelma, jossa asukkaat voivat uudella tavalla itse vaikuttaa oman piha-alueensa viihtyvyyteen ja turvallisuuteen. Varsinainen toiminta aloitetaan keväällä 2007. Kotipihaohjelman tavoitteena on viihtyisä ja turvallinen pihaympäristö. Haluamme, että talojen piha-alueita kehitetään ja hoidetaan entistä suunnitelmallisemmin ja paremmin. Ohjelma toteutetaan yhdessä vuokra-asukasaktiivien ja alueellisten VVO-kotikeskusten kanssa, kertoo ympäristöasiantuntija Kari Mähönen VVO:lta. Kotipihaohjelma antaa vinkkejä muun muassa siitä, miten pihoja hoidetaan ja kehitetään sekä miten hoitotyö käytännössä toteutetaan. Tavoitteena on myös antaa tietoa kotipihan merkityksestä ja arvosta talossa. Ohjelma määrittelee selkeästi tehtävät huollon, vuokranantajan ja asukkaiden välillä. Kotipihaohjelman onkin tarkoitus saada asukkaat aktiivisesti osallistumaan oman pihansa kehittämiseen. Asukkaat ovat itse parhaita oman pihaympäristönsä asiantuntijoita ja näin avainasemassa suunnittelua ohjaamassa. Suunnitelma tehdään viideksi vuodeksi eteenpäin, mutta suunnitelmaa tarkistetaan vuosittain. Kotipihaohjelmaan sisältyvät muun muassa vihertyöt, pihalaatoitukset, jätekatosten kunnostaminen, pihakalusteet ja leikkivälineet, turvallisuustekijät kuten opas- ja varoitustaulut sekä pihavalaistus. V VO asuminen & talous 3
Markkinat Suomen asuinkiinteistöt kiinnostavat kansainvälisiä sijoittajia Kansainväliset sijoittajat asemoituvat vääjäämättä myös Suomen asuinkiinteistömarkkinoille. Juhani Reenin mukaan tämä on pikemminkin hyvä kuin paha asia. TEKSTI JUKKA HOLOPAINEN KUVA PATRIK RASTENBERGER Juhani Reen työskentelee Newsecissä, joka on erikoistunut hoitamaan asiakasyritystensä kiinteistötransaktioita ja kiinteistöomaisuuden hallintaa. Asuinkiinteistöt muodostavat noin puolet Suomen koko kiinteistövarallisuudesta. Ne ovat myös ainoa kiinteistölaji, jonka omistus ei ole kansainvälistynyt vielä. On pomminvarmaa, että niidenkin omistus alkaa kansainvälistyä. Lähinnä on kyse siitä, milloin tämä tapahtuu, toteaa Suomen Newsecin varatoimitusjohtaja Juhani Reen. Reenin työnantaja Newsec on erikoistunut hoitamaan asiakasyritystensä kiinteistötransaktioita ja kiinteistöomaisuuden hallintaa. Kiinteistötoimialan muutoksesta kertoo jotain se, että vielä viisi vuotta sitten tämäntyyppistä konsultointibisnestä ei Suomessa ollut. Teemme samaa työtä, jota on aiemmin tehty yritysten sisällä. Toimintamme merkittävin kasvu tulee kansainvälisten sijoittajien tarpeesta. Ne eivät voi tulla Suomeen, jos niillä ei ole täällä paikallisen tason kumppania. Kansainvälinen raha onkin jo kiinnostunut maamme asuinkiinteistömarkkinoista. Se, ettei asuinkiinteistöihin sijoittaminen ole Suomessa vielä kansainvälistynyt, johtuu Reenin mukaan pääasiassa erilaisista sääntely- ja yhteiskuntariskeistä. Asuntovarallisuus kuuluu oleellisena osana salkkusijoittajan varallisuuteen, mutta asuntoja erottaa muista kiinteistöistä se, että liiketoiminnassa on mukana vahva yhteiskunnallinen ja sosiaalinen näkökulma. Lisäksi se on myös kuluttajaliiketoimintaa, kun taas muu kiinteistöbisnes on yritysten välistä. Markkina heräämässä henkiin Salkkusijoittajan näkökulmasta vuokrataloihin sijoittaminen ei ole ollut muodissa kymmeniin vuosiin. Kiinnostus lopahti 1960-luvun lopussa, kun Suomessa tuli voimaan vuokrasäännöstely. 1990-luvun puolessavälissä vuokrasääntely purettiin, jonka jälkeen markkina on taas osoittanut elpymisen merkkejä. Tämänhetkinen Suomen tilanne on huomattavasti parempi kuin monessa muussa maassa. Vääristäviä tukijärjestelmiä ei ole, ainakaan 4 VVO asuminen & talous
liikaa. Silti ammattisijoittajat karsastavat yhä asuntosijoituksia. Ne ovat aiemmin saaneet julkisuudessa siipeensä, kun omistuksista on yritetty luopua, Reen muistuttaa. Nyt vuokramarkkinat toimivat vapaasti, ja omistusten myynnillä ei enää ole samanlaista vaikutusta. Esimerkiksi Ice Capital perusti tänä vuonna asuntorahaston, jonne siirtyi lähes tuhat asuntoa. Siitä ei kirjoittanut juuri kukaan. Reaktio saattaa kuitenkin olla toisenlainen, kun kansainväliset kiinteistösijoittajat alkavat ostaa asuintaloja Suomesta. Siksi esimerkiksi kunnilla, jotka omistavat Suomessa paljon vuokra-asuntoja, on korkea poliittinen kynnys lähteä myymään asuntokantaa kansainväliselle sijoittajalle. Tätäkin tullaan Reenin mukaan varmasti vielä näkemään, mutta tuskin ihan lähiaikoina. Asuntosijoitus halutaan aina tehdä kasvupaikkakunnalle. Vuokrataso ei räjähdä kattoon Asuinkiinteistöomistuksen kansainvälistymisellä tulee Reenin mukaan olemaan kahdenlainen merkitys. Se lisää kaupankäyntiä vuokrataloilla ja nostaa vuokratalojen hintoja. Eräät ulkomaiset sijoittajat ovat jo tutkineet Suomen asuntomarkkinaa. Toistaiseksi mitään konkreettista ei ole tapahtunut, koska suomalaiset alan toimijat haluavat myydä kiinteistöjä korkeintaan sellaisilta paikkakunnilta, jotka ovat kuihtuvia ja asuntosijoitus halutaan aina tehdä kasvupaikkakunnalle. Mutta miten lisääntyvä ulkomainen omistus vaikuttaa vuokratasoon? Asuinkiinteistösijoitusmarkkinoilla tärkein asia on tällä hetkellä rahan hinta, ei se, että asunnoilta odotettaisiin kovia vuokranousuja. Jo kansainvälistyneillä toimitilamarkkinoillakin hinnat ovat kovasti nousseet mutta vuokrat eivät ole. Mielenkiintoisena markkinakehityksen yksityiskohtana Reen pitää sitä, että 2000-luvulla alan suomalaistoimijat ovat luoneet selkeitä asiakaskonsepteja, joissa hyviä asiakkaita palkitaan. VVO ja Sato ovat siirtyneet etunenässä vuokrasääntelyjärjestelmästä markkinavetoisten palveluinnovaatioiden hyödyntämiseen. Ne ovat vuokra-asuntomarkkinoillamme sellaisissa asemissa, että jatkossa ne ovat todella vahvoja tekijöitä. Muun muassa suomalaiset vakuutusyhtiöt ovat muuttaneet asuinkiinteistöomistustaan välilliseksi myymällä niitä isoille, erikoistuneille vuokra-asuntotoimijoille, jotka ottavat kiinteistöt hoitoonsa ja antavat vastineeksi osakkeitaan. Uskon, että myös kansainvälisillä sijoittajilla on halukkuutta välilliseen omistamiseen, toteaa Reen. Viisi kysymystä asuinkiinteistösijoittamisesta KUVA: LASSE KELTTO 1) Mihin suuntaan asuinkiinteistömarkkinat ovat muuttumassa, VVO:n toimitusjohtaja Olli Salakka? Merkittävin muutos on se, että uusina toimijoina markkinoille tulee mukaan kiinteistösijoitusrahastoja. Julkisuudessa paljon esillä ollut Ice Capital ei varmasti jää ainoaksi lajissaan. Myös perinteisten asuntosijoittajien maailma on muuttumassa vakuutusyhtiöt ovat jo merkittäviä asuntorakennuttajayhtiöiden omistajia ja tulevat olemaan jatkossa kiinnostuneita asuntorahastosijoituksista. Kuntienkin rooli tulee muuttumaan. Jotkut kunnat ovat jo ulkoistaneet esimerkiksi vuokra-asuntojensa operationaalisen hoidon. 2) Onko Suomen markkinoilla jotain, joka voisi erityisesti kiinnostaa ulkomaisia kiinteistösijoittajia? Toimitilapuolella ulkomaiset sijoittajat ovat jo tulleet voimalla markkinoille, asuntopuolella eivät vielä. Suomi nähdään hyvänä ja stabiilina maana, jossa voi isollakin velkamäärällä lähteä pyörittämään omalle pääomalle isoa tuottoa. Ulkomaisen sijoittajan kannalta vuokra-asuntomarkkinoidemme suurin ongelma on se, että uusien vuokra-asuntojen tuotanto on nyt hyvin alhaisella tasolla. Niitä valmistuu vähemmän kuin koskaan viimeiseen 20 vuoteen. 3) Millainen on vuokra-asuntomarkkinoiden tilanne viiden vuoden päästä? Löysää kapasiteettia uudistuotannon nostamiseen ei tällä hetkellä ole, mutta toivotaan, että viiden vuoden päästä vuokratalotuotanto olisi selkeästi korkeammalla tasolla kuin se nyt on. Into tulla asuntosijoitusmarkkinoillemme on sen verran voimakas, että kyllä tänne on silloin tullut lisää ulkomaisia toimijoita tai uudelleen muodostuneita kotimaisia omistajatasoja. 4) Syntyykö alalle uusia toimintamalleja? Varmasti niitä ainakin etsitään. Nykyisin kiinteistörahastot omistavat kokonaisia taloja, mutta jatkossa saattaa muodostua malleja, joissa voi omistaa myös erillisiä asuntoja. Se voisi olla houkuttelevaa myös yksityisille ihmisille. Vielä tällä hetkellä erillisten asuntojen omistaminen ei ole ulkomaisille kiinteistörahastoille mahdollista verotuksellisista syistä. 5) Miten suuren tason muutokset vaikuttavat vuokralaisen arkeen? 2000-luvun ajan Suomessa on ollut hyvin tasapainoiset vuokra-asuntomarkkinat. Tuotannossa ei ole tapahtunut suuria laskuja eikä nousuja. Käyttöasteet ovat tämän vuoden aikana nousseet, joten tyhjää vuokra-asuntokantaa ei ole, mutta ei myöskään jonoja. Monet kunnat ja kaupungit ovat vähentäneet ja jotkut jopa lopettaneet vuokra-asuntojen uudistuotannon. Vuokra-asuntotuotantoa on saatava elvytetyksi seuraavien vuosien aikana, muuten vuokraasunnoista tulee pula. V VO asuminen & talous 5
Rakennuttaja ja kaavoittaja tekivät vuosia tiivistä yhteistyötä ennen kuin kaivinkoneet kuopaisivat ensimmäisen kauhallisen Vantaan Kilterinmäestä. Lopputuloksena syntyy inhimillinen, alueen ympäristöön sulautuva asuinalue. TEKSTI KATRI ISOTALO KUVAT PETRI JUNTUNEN Rakentaminen on ryhmätyötä 6 VVO asuminen & talous
Kilterinmäelle nousee lähes 700 uutta asuntoa. Moni-ilmeisyyttä alueelle tuovat erikokoiset kerrostalot ja rivitalot. Alue valmistuu vuonna 2011. Vuokra-asunnot Omistusasunnot Luottamus ja toisen arvostaminen, kiteyttää Myyrmäen aluearkkitehti Ritva Valo yhteistyön syvimmän olemuksen. Siihen pääsemme, kun ymmärrämme toistemme prosesseja ja tapoja tehdä työtä. Rakentamisessa kaavoittajan, maanomistajan, rakennuttajan ja suunnittelijan yhteistyö on yhä tiiviimpää. Kun mukaan otetaan vielä asukkaiden ja muiden kuin kaavaviranomaisten kuuleminen, on helppo ymmärtää, että onnistunut lopputulos edellyttää yhteistä päämäärää ja halua yhteisymmärrykseen. Yhteistyömalli on tulevaisuudessa ainoa malli suunnitella asumista ja rakentamista. Ritva Valon mukaan olennaista on oivaltaa oma ja toisen rooli, jotta kaikkien osaaminen saadaan parhaiten hyödynnettyä. Kaavoittajan roolissa korostuu yleisen edun valvominen. Kaavoittajan on pyrittävä arvioimaan esimerkiksi julkisen liikenteen ja liikkumisen kehittymistä myös rakentamisajankohdasta eteenpäin. Kaavoittajan on myös pidettävä mielessä alueelliset strategiat, joissa saatetaan korostaa vaikkapa terveyden edistämistä. Käytännössä tämä voi näkyä kevyen liikenteen väylänä asuinalueen keskellä, Valo muistuttaa. Rakennuttaja puolestaan vastaa siitä, että asunnoista tehdään tarpeeseen sopivia ja houkuttelevia, jotta niihin muuttaa tyytyväisiä ihmisiä. Vantaalle nousevalla Kilterinmäen alueella VVO vastaa myös kunnallistekniikan rakentamisesta. Kilterinmäen valtteina luonto ja hyvät palvelut Vantaan Myyrmäessä sijaitseva Kilterinmäki on tuore esimerkki yhteistyössä suunnitellusta alueesta. Kilterinmäkeen nousee lähes 700 uutta VVO:n rakennuttamaa asuntoa. Rakennustyöt on aloitettu tänä syksynä, ja lopullisesti alue valmistuu vuonna 2011. Noin puolet asunnoista on omistusasuntoja, puolet vapaarahoitteisia ja valtion tuella rahoitettuja vuokra-asuntoja. Erikokoisten kerrostalojen ohella alueelle tuovat moni-ilmeisyyttä rivitalot. Rakentamista edelsi laaja selvitys, jonka VVO teki yhdessä Vantaan kaupungin kanssa jo kolme vuotta sitten. Silloin tutkittiin sekä myyrmäkeläisten että muiden vantaalaisten mielipiteitä asumisesta, asuinympäristöstä ja muuttoaikeista. Kyselyyn vastanneet arvostivat Myyrmäessä ennen kaikkea palvelutarjontaa ja hyviä liikenneyhteyksiä. Myös kevyen liikenteen verkostoa, luonnonläheisyyttä sekä harrastus-, ulkoilu- ja liikuntamahdollisuuksia pidetään alueen hyvinä ominaisuuksina. Piristystä kaivattiin alueen yleisilmeeseen. Selvityksen jälkeen VVO teki vaihtoehtoisia suunnitelmia alueen rakentamisesta. Ritva Valo on tyytyväinen, että VVO osallistui myös asukkaiden kuulemistilaisuuksiin. Lapset vai lemmikit? Ritva Valo korostaa, että asuinalue on aina oman aikansa tuote. Emme tietenkään pääse välttämättä kuulemaan juuri niitä ihmisiä, jotka uusiin koteihin lopulta muuttavat. Emmekä voi tietää, millaisia ihmisiä Kilterinmäessä asuu 10 tai 50 vuoden kuluttua, Valo pohtii. On selvää, että ihminen syö, juo, nukkuu ja peseytyy. Ajankäyttöön liittyvät asiat kuitenkin vaihtelevat: vietetäänkö kodissa elokuvailtoja jättiruudun ääressä vai käykö asukas ulkona syömässä ja baarissa tai kahvilassa tuttuja tapaamassa. Tulevaisuuden rakentamisen haasteina arkkitehti näkee myös lemmikkieläinten lisääntymisen ja erilaiset etniset tavat. Koiran haukunta tai eksoottisten keitosten voimakkaat aromit eivät saa tunkeutua naapuriasuntoihin. Vanheneva väestö taas kaipaa koteja, joissa voi liikkua rollaattorilla tai pyörätuolilla. Väriä Myyrmäkeen Myyrmäenkin väestö ikääntyy. Kilterinmäen toivotaan tuovan alueelle lisää lapsiperheitä ja työssäkäyvää V VO asuminen & talous 7
väestöä, joka pääsee hyödyntämään jo olemassa olevia palveluita kouluineen ja kauppakeskuksineen. Valon mukaan Kilterinmäen kaavoittaminen oli poikkeuksellisen haasteellista aluetta hallitsevan ison toimitilarakennuksen vuoksi. Lisäksi kallio asetti jykevät reunaehtonsa. Se päätettiin jättää alueen maamerkiksi. Jo nimi kertoo, että asunnot sijaitsevat mäellä. Kilterinmäestä on luvassa ilmeikäs alue, jossa ei ole pelätty värejä. Myös vantaalaisten arvostama luonto on otettu huomioon. Tietotekniikkaa ja organisaatiopsykologiaa Ritva Valo uskoo, että yhteistyömalli on tulevaisuudessa ainoa malli suunnitella asumista ja rakentamista. Ryhmätyöskentelyä on nopeuttanut tietotekniikka: rakennuttaja ja kaavoittaja voivat tarkastella piirustuksia samanaikaisesti omilta näyttöruuduiltaan ja keskustella puhelimitse ilman suurten paperiarkkien kuljettelua. Uudesta tietotekniikasta huolimatta yhteistyö vaatii aina yhteisyökumppanin organisaatiokulttuurin ja erilaisten päätöksentekotapojen tuntemusta sekä ymmärrystä lakisääteisen demokratian edellyttämille kuulemiskierroksille, toteaa Ritva Valo. Aluearkkitehti Ritva Valon mukaan nykypäivän rakentamisessa kaavoittajan, maanomistajan, rakennuttajan ja suunnittelijan yhteistyö on yhä tiiviimpää. Aluekehitystä asiakkaiden ehdoilla 1970-luvulla sanalla alueraken- kaavoitusvaihetta VVO palkkasi Huolellinen ja asiakaslähtöinen kien ja kuntien tavoitteita paljon taminen oli huono kaiku. Sillä tar- sosiologeja kartoittamaan, mitä valmistelu kannatti, sillä Kilterin- paremmin kuin se, että raken- koitettiin yleensä tiukkaa gryndaa- Myyrmäen alueen asukkaat toivo- mäestä ei tehty yhtään valitusta nusliikkeen kanssa tehdään yhtä mista, jossa tehtiin elementtitaloja vat omalta elinympäristöltään. missään kaavoitusprosessin aluetta, jonne nousee pelkästään uusiin lähiöihin, kauas palveluista. Kaavoitusvaiheessa VVO ja Van- vaiheessa. Mielestäni tulos on omistusasuntoja. Tavallaanhan Nykyisin aluerakennuttamisessa taan kaupunki järjestivät tuleville varsin kova, sillä kyse on kuitenkin aluerakennuttaminen onkin on kuitenkin VVO Rakennuttaja asukkaille erilaisia infotilaisuuksia alueesta, jolle tehdään yhteensä kunnan tai kaupungin elinkeinopo- Oy:n johtajan Kalevi Holopai- enemmän kuin esimerkiksi maan- yli 45 200 kerrosneliömetriä uutta liittisten tavoitteiden toteuttamista. sen mukaan kyse huomattavan käyttö- ja rakennuslaki edellyttää. asuinkerrosalaa. Esimerkiksi Vantaan kaupunki erilaisesta toiminnasta. Aluerakennuttamisessa tehdään asiakkaille mieluisaa Tilaisuuksissa alueen kaava konkretisoitiin asukkaille muun muassa erilaisten 3D-mallien avulla, jotta Yhteensopivat tavoitteet pyrkii kasvattamaan kaupungin asukaslukua terveesti ja houkuttelemaan seudulle lisää aktiiviväes- elinympäristöä. Se edellyttää, että he saisivat mahdollisimman tarkan Suomen suurimpana valtakunnalli- töä. Kilterinmäen aluerakennutta- asiakasta pitää myös kuunnella, kuvan tulevasta elinympäristös- sena asumispalveluiden tuottajana mishankkeessa Vantaan ja VVO:n Holopainen kiteyttää. tään. Edistyksellisistä mallinnus- VVO pystyy toteuttamaan moni- yhteiset tavoitteet kohtaavat varsin Vantaalla, Myyrmäen tuntu- teknologioista oli apua myös muotoisia alueita, joissa on sekä hyvin, Holopainen arvioi. massa sijaitseva Kilterinmäki on kerrottaessa aiheesta kaupungin vuokra- että omistusasuntoja. asiasta hyvä esimerkki. Jo ennen poliittisille päättäjille. Usein tällainen tukee kaupun- 8 VVO asuminen & talous
TEKSTI PIA KUORIKOSKI KUVA ELINA SIMONEN Kiinteistöosaamisesta ihmisen ymmärtämiseen myös tunteet ohjaavat valintoja Asuntoalan tutkimus on tyypillisesti keskittynyt paljolti alueiden ja kiinteistöjen arviointiin. VVO panostaa asiakkaiden ja markkinan tutkimiseen. Asuntoalalla on vasta aloitettu muilla toimialoilla normaalia käytäntöä; tutkimusten käyttämistä markkinoiden määrittelemiseen ja analysointiin sekä asiakkuuksien johtamiseen. Alaa on vuosikymmeniä katsottu ja arvioitu ainoastaan kiinteistöjen ja asuntojen kautta, teknisesti, vaikka asumisala edellyttää suuressa määrin myös ihmistuntemusta. Tutkimme nyt ensimmäistä kertaa Focus-ryhmä -tutkimuksella millaisia mielikuvia vuokra-asumiseen liitetään. Sosiaalis-emotionaalisten tekijöiden tunteminen auttaa ymmärtämään asiakkaita ja heidän tarpeitaan, asenteitaan ja arvomaailmaansa paremmin. Syvennämme näin perinteisiä asiakastyytyväisyystutkimuksiamme, joihin ihmiset vastaavat rationaalisesti, kertoo VVO:n projektipäällikkö Niina Savolainen. Tutkimustulokset auttavat ymmärtämään mitkä asiat ovat sellaisia, joihin yritys voi toiminnallaan vaikuttaa ja mitkä seikat ovat syvällisempiä arvo- ja asenneasioita, joihin ei ole keinoja eikä edes mahdollisuuksia vaikuttaa. Koti ja asuminen ovat vahvasti emotionaalisia asioita ja niitä arvotetaan yleisten asenteidenkin kautta. Tavoitteenamme on ymmärtää kuluttajan käyttäytymistä paremmin. Emotionaalinen taso kuvastaa asiakkuuden syvintä olemusta. Haluamme tunnistaa miten asiakasarvo muodostuu myös tunnetasolla. Vuokra-asu- miseen liitettäviä positiivisia asioita mielikuvallisesti olivat muun muassa vapaus ja vaivattomuus. Kielteiset vuokra-asumiseen yhdistettävät mielikuvat liittyivät esimerkiksi epävarmuuteen ja turhautumiseen, sanoo Savolainen. Suomessa on vuosikymmeniä ollut normina omistaa asunto ja käsitys elää edelleen, vaikka noin 30 prosenttia suomalaisista on valinnut vuokra-asunnon ja Helsingissä jopa puolet. Esimerkiksi useissa Keski-Euroopan maissa vuokraasumista ei pidetä lainkaan toissijaisena hallintamuotona. Yleinen arvostus ja yhteiskunnan normit vaikuttavat valintoihin. Vaikka asiakkaat usein järkiperäistävätkin valintojaan, on niiden takaa löydettävissä syvempiä merkitystasoja, jotka vaikuttavat siihen, miten asumista arvotetaan ja mitkä asiat koetaan tärkeiksi. Ihmiset eivät valitse asumismuotoaan vain järkiperäisesti, vaan valintaan vaikuttavat myös tunteet; muutkin seikat kuin asunnon tai kiinteistön fyysiset ominaisuudet. Focus-ryhmätutkimuksen toteutti Tampereen yliopiston tutkimusryhmä professori Hannu Kuuselan johdolla. Tutkimus tehtiin keväällä 2006. Asiakastarpeiden ja asiakkaiden mielikuvien tutkimusta syvennetään muissa tutkimushankkeissa. Vuokra-asumiseen liitettäviä positiivisia asioita mielikuvallisesti ovat muun muassa vapaus ja vaivattomuus. Asunto on kuluttajatuote. Tuotteen toiminnallisilla ja laatuominaisuuksilla voidaan vaikuttaa vain osaan kuluttajan valintaan vaikuttavista tekijöistä, tähdentää projektipäällikkö Niina Savolainen. VVO:n V VO asuminen & talous 9
Osavuosikatsaus 1.1. 31.8.2006 Liikevaihto ja tulos VVO-konsernin liikevaihto ajalla 1.1. 31.8.2006 oli 212,6 miljoonaa euroa (200,9 M ). Liikevaihdosta 75,71 prosenttia (80,07 %) tuli kiinteistöomistuk-sesta, 21,20 prosenttia (17,05 %) rakennuttamisesta ja 3,10 prosenttia (2,88 %) muusta toiminnasta. Vuokratuottojen kasvu edelliseen vuoteen oli 2,43 prosenttia. Konsernin tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja oli 26,6 miljoonaa euroa (34,7 M ). Alkuvuoden edellistä vuotta hitaampi tuloskehitys johtui poistokäytännön muutoksesta, korjauskulujen ajoittumisesta alkuvuoteen sekä energia- ja korkokulujen kasvusta. Vuoden vaihteesta lähtien on konsernin kaikkien omaisuuserien suunnitelman mukaiset poistot tehty taloudellisen pitoajan mukaisesti, aiemmin osa poistoista perustui verotuksessa hyväksyttäviin enimmäismääriin. Muutoksen tulosta alentavan vaikutuksen arvioidaan vuositasolla olevan neljä miljoonaa euroa. Koko vuoden tuloksen arvioidaan olevan hieman edellistä vuotta (38,6 M ) pienempi. Perustajarakennuttajatoimintaan liittyvien liiketapahtumien esittämistapaa on muutettu vastaamaan Kirjanpitolautakunnan 17.1.2006 antamaa yleisohjetta. Perustajarakennuttajakohteiden katteiden tulouttamisessa sovelletaan myynti- ja rakentamisen valmistusasteen mukaista tuloutustapaa. Siirtymäkaudella muutos on pienentänyt konsernin liikevaihtoa 2,2 miljoonaa euroa. Muutos myöhentää jossain määrin rakennuttajayhtiön tuloksenkertymistä, mutta sillä ei ole olennaista vaikutusta konsernin tulokseen. Taseasema ja rahoitus Konsernin taseen loppusumma oli katsauskauden lopussa 1.856,2 miljoonaa euroa (1.802,2 M ). Kasvua edellisen vuoden vastaavaan ajankohtaan oli 2,91 prosenttia. Oman pääoman määrä oli 287,7 miljoonaa euroa (279,6 M ). Omavaraisuusaste oli 16,27 prosenttia (16,38 %). Pääomalainoja huomioon ottamatta omavaraisuusaste oli 13,65 prosenttia (13,68 %). Konsernin maksuvalmius on ollut koko katsauskauden ajan hyvä. Konsernin rahavarat 31.8.2006 olivat 62,4 miljoonaa euroa (73,1 M ). Yhteensä 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta oli elokuun lopussa liikkeellä 15 miljoonaa euroa (16,5 M ). Lainoja on lyhennetty kuluvan vuoden aikana yhteensä 38,0 miljoonaa euroa (31,7 M ) ja nostettu lisää 51,3 miljoonaa euroa (96,5 M ). Korollisen vieraan pääoman yhteismäärä oli 1.399,2 miljoonaa euroa (1.351,1 M ). Keskimääräinen korkokustannus vuoden alusta oli 3,4 prosenttia (3,1 %). Markkinaehtoisten lainojen määrä oli 562,5 miljoonaa euroa (499,2 M ), josta vuoden sisällä erääntyy 24,3 M. Markkinaehtoisten lainojen jäljellä oleva juoksuaika oli keskimäärin 14 vuotta ja 2 kuukautta. Markkinaehtoisia lainoja oli suojattu korkojohdannaisilla 125,0 miljoonaa euroa (84,5 M ). Korkojohdannaisten keskimaturiteetti oli viisi vuotta kymmenen kuukautta. Suoraan kiinteään korkoon oli markkinaehtoisista lainoista sidottu 209,9 miljoonaa euroa. Kiinteistöomistus Konsernin 31.8.2006 omistama asuntokanta oli 37 841 asuntoa. Vuokra-asuntojen asukasvaihtuvuus vähentyi tarkastelujaksolla ja oli 19,0 % (21 %). Vaihtuvuuden alentamisen ohella onnistuimme nostamaan asuntojen kokonaiskäyttöastetta parantuneessa kysyntätilanteessa aktiivisella markkinoilla 98,2 %:iin (97,4 %). Vuokrasaatavien määrä suhteutettuna vuokrakassavirtaan on edelleen vähäinen ja pienentynyt edelliseen vuoteen verrattuna. Vuokratuotot ovat kehittyneet hyvän käyttöasteen ansiosta budjetoitua paremmin. Maaliskuun alusta tehty vuokrien tarkistus oli hyvin maltillinen ollen keskimäärin 1,7 %. Korjauskulujen kasvu on ollut budjetoitua nopeampaa. Kulukehitys tasaantuu osittain vuoden aikana. Strategiset kehityshankkeet kohdistuvat edelleen asiakkuuksien johtamiseen muun muassa kanta-asiakasohjelman kehittämiseen, kiinteistösalkkujen sekä kiinteistöjen kehittämiseen sekä uuden toiminnanohjausjärjestelmän käyttöönottoon. Investointitoiminta Omasta asuntokannasta on myyty asuntoja joko yksittäin tai kokonaisista kiinteistöistä siten, että myytyjen asuntojen yhteismäärä oli 173. Velattomat kauppasummat olivat yhteensä 3.441.900 euroa. Toimintakauden aikana on aloitettu kaksi omaan omistukseen jäävää uustuotantokohdetta, yhteensä 50 huoneistoa hankinta-arvoltaan 7,1 miljoonaa euroa. Lappeenrantaan rakennutetaan vapaarahoitteinen senioritalo ja Vantaan Tammistoon korkotukilainoitettu vuokratalo. Jyväskylään on valmistunut kaksi vuokrataloa, joissa on 92 asuntoa. Toinen talo on vapaarahoitteinen, toinen korkotukilainoitettu. Kohteiden hankinta-arvo on yhteensä 8,75 miljoonaa euroa. Toimintakauden aikana ei ostettu valmiita asuinkiinteistöjä. Erillisiä tontteja vuokratalotuotantoa varten ostettiin Kuopion Snellmanninkadulta ja Vantaan Pyhtäänkorventieltä. Tonteille voidaan rakentaa yhteensä noin 150 asuntoa. Järvenpään Prisma-keskuksen kiinteistöstä ostettiin Järvenpään VVO-kotikeskukselle uudet toimitilat. Suuria, taseeseen aktivoitavia peruskorjauksia aloitettiin toimintakauden aikana seitsemässä kohteessa. Näiden yhteenlaskettu kustannusarvio on noin 18 miljoonaa euroa. Tarkastelujakson aikana kuluja näistä kirjautui noin 12 miljoonaa euroa. Peruskorjauksina tehtiin parvekkeiden ja ikkunoiden uusimista sekä rakennettiin hissejä. Elokuussa aloitettiin VVO:n uuden toimitalon rakentaminen. Toimitalo valmistuu keväällä 2008 ja siihen tullaan keskittämään pääkaupunkiseudulla kolmessa paikassa olevat toiminnot. Seuraavan toimintavuoden aikana uustuotannon määrä tullee kasvamaan merkittävästi. Tähän antaa mahdollisuuden VVO:n hyvä tonttivaranto. Rakennuttaminen Rakennuttamisen liikevaihto nousi edellisestä vuodesta noin 30 prosenttia. Tarkastelujakson aikana valmistui 651 (809) asuntoa. Asuntoaloituksia oli 636 (583). Omistusasuntojen kysyntä vilkastui edelleen keväästä ja vertailuajanjaksona myytiin noin 30 prosenttia edellisvuotta enemmän asuntoja. Valmiita myymättömiä asuntoja oli elokuun lopussa 18. Nuorisoasuntoliiton kanssa sovittiin 750 asunnon rakennuttamisesta pääkaupunkiseudulle seuraavan viiden vuoden aikana. Näkymät koko vuoden toiminnasta ovat positiiviset. Omistusasuntotuotannon markkinatilanne pysynee entisellään. Henkilöstö Konsernin henkilökunnan määrä oli tarkastelukauden lopussa 389, joista määräaikaisessa työsuhteessa oli 36 henkilöä. Raportointikaudella valmisteltiin SAP-henkilöstöjärjestelmän käyttöönottoa, joka tapahtui syyskuun alussa. VVO-yhtymä Oyj:n osakkeenomistajat osakeluettelotilanne 31.12.2005 VVO-yhtymä Oyj:n osakkeen omistajia on yhteensä 71 kpl, joista 10 suurinta ovat: kpl % osakekannasta Keskinäinen Eläke vakuutus yhtiö Ilmarinen 951 520 15,83 % Keskinäinen työeläke vakuutusyhtiö Varma 595 630 9,91 % Metallityöväen Liitto ry 544 480 9,06 % Kunta-alan ammattiliitto KTV ry 526 600 8,76 % Rakennusliitto ry 426 480 7,10 % Opetusalan Ammattijärjestö OAJ ry, Undervisningssektorns Fackorganisation rf 417 408 6,95 % Palvelualojen ammattiliitto PAM ry 411 600 6,85 % Toimihenkilöunioni TU ry 391 640 6,52 % Kemianliitto - Kemifacket ry 320 240 5,33 % Keskinäinen Eläkevakuutus yhtiö Etera 257 180 4,28 % Muut 1 167 002 19,42 % Kaikki yhteensä 6 009 780 100,00 % 10 VVO V VO asuminen && talous
Toimitusjohtajalta VVO-konsernin tuloslaskelma 1 000 Toteutunut Toteutunut 08/2006 *) 08/2005 2005 Liikevaihto 212 557 200 919 307 904 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 99 118 327 Muut liiketoiminnan tuotot 1 724 4,020 7,769 Poistot ja arvonalentumiset -24 388-22 451-39 404 Kulut -133 599-120 296-195 806 Liikevoitto 56 393 62 310 80 790 Nettorahoituskulut -29 843-27 610-42 218 Netto satunnaiset tuotot(+) / kulut(-) Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 26 550 34 700 38 572 *) Luvut ovat tilintarkastamattomia. VVO-konsernin tase 1 000 Toteutunut Toteutunut 08/2006 *) 08/2005 2005 VASTAAVAA Aineettomat hyödykkeet 5 837 5 185 5 729 Maa- ja vesialueet 143 455 139 789 141 664 Liittymismaksut 21 944 21 257 21 521 Rakennukset 1 411 694 1 392 868 1 421 621 Koneet ja kalusto 7 619 9 167 8 804 Muut aineelliset hyödykkeet 2 061 1 681 1 807 Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat 42 442 29 906 17 644 Aineelliset hyödykkeet 1 629 215 1 594 668 1 613 061 Osakkeet 14 816 19 888 14 772 Muut saamiset 27 537 27 427 24 222 Sijoitukset 42 353 47 315 38 995 Vaihto-omaisuus 46 269 32 411 49 080 Pitkäaikaiset 1 175 1 185 1 183 Lyhytaikaiset 69 012 48 316 45 404 Saamiset 70 186 49 501 46 587 Rahoitusomaisuusarvopaperit + rahat ja pankkisaamiset 62 381 73 112 80 300 1 856 241 1 802 193 1 833 751 VASTATTAVAA Osakepääoma 50 783 50 783 50 783 Muu oma pääoma 188 327 180 287 177 717 Pääomalaina 48 565 48 565 48 565 Oma pääoma 287 674 279 634 277 064 Vähemmistöosuus 15 789 15 823 15 493 Konsernireservi 2 748 2 866 2 911 Pakolliset varaukset 410 410 Laskennallinen verovelka 60 303 53 635 55 212 Ensisijaislainat 25 299 35 833 33 142 Asuntolainat 14 639 19 329 17 492 Yhtenäislainat 350 347 351 362 358 268 Korkotukilainat 396 991 393 215 400 348 Kolmoissijaislainat 8 765 9 235 9 281 Muut lainat 538 944 483 609 506 296 Pitkäaikaiset velat 1 395 289 1 346 219 1 380 040 Lyhytaikaiset velat 154 331 157 651 157 832 1 856 241 1 802 193 1 833 75 *) Luvut ovat tilintarkastamattomia KUVA: LASSE KELTTO Lisää asuntoja tavallisille suomalaisille Vuokra-asumisen arvostus on noussut merkittävästi 2000-luvulla, mutta sitä pidetään Suomessa silti useinkin väliaikaisena tai tiettyyn elämänvaiheeseen liittyvänä asumisratkaisuna. Muuttuvat työelämän rakenteet, lyhytaikaisten ja epätyypillisten työsuhteiden lisääntyminen luo kuitenkin jo lähitulevaisuudessa lisää kysyntää joustavalle, mutta turvalliselle asumisvaihtoehdolle, joka on luonteva ja taloudellisempi vaihtoehto työn perässä muuttamaan joutuville työntekijöille. Vuokra-asumista kuvataan mediassa valitettavasti joskus negatiivisissa yhteyksissä ja näin vahvistetaan ennakkoluuloja asumismuodosta, jossa lähes kolmannes suomalaisista asuu. Helsingissä vuokra-asumisen on valinnut noin puolet asukkaista. Tilastotkin jo näyttävät, että vuokra-asumisesta on tullut kiinnostava ja järkevä vaihtoehto työssäkäyville suomalaisille. Sopivan hintaisista vuokra- ja omistusasunnoista on kasvukeskuksissa pula. Kuluvana vuonna Suomessa valmistuu vain noin 10 000 rivi- ja kerrostaloasuntoa, joista valtion lainoittamien vuokra-asuntojen määrä jäänee alle 4000 asuntoon. Asuntorakentamisessa hankkeiden suunnittelu ja valmistelu on hidasta. Strategiset päätökset tuotannon kasvattamisesta ja kaavoitusprosessien aloituksesta konkretisoituvat vasta parin vuoden kuluttua päätöksistä. Päätökset on tehtävä proaktiivisesti, tulevaisuuden tarpeet ennakoiden. Pyrimme strategiamme mukaisesti kasvattamaan vuosittaista uudistuotantoamme merkittävästi nykyisestä sekä oman kiinteistökantamme jatkojalostamisella että olemalla mukana kaavoittamassa uusia alueita. Esimerkiksi Tampereen Hatanpäässä saatiin kaavoitettua lähes 12 000 km2 lisärakennusneliötä olemassa oleviin kiinteistöihimme. Vuoden 2008 aikana tavoitteenamme on yli 700 vuokra-asunnon uustuotanto. Suuri osa aloituksista on pääkaupunkiseudulla. Asiakkaiden vaatimusten kasvu ja asumisen arvioiminen luovat meille lisääntyviä haasteita ja vaativat meiltä innovatiivista otetta omien palvelujemme kehittämiseen. Panostuksemme muun muassa asiakkuuden kehittämiseen ovat säilyttäneet asemamme vahvana. Onnistuimme taas vähentämään asukasvaihtuvuuttamme edellisvuoteen verrattuna. Myös kokonaiskäyttöasteemme vuokra-asunnoissamme nousi. Tuloksemme näyttää, että teemme oikeita asioita. Olli Salakka, toimitusjohtaja V VO asuminen & talous 11
Kuinka monta prosenttia suomalaisista lapsiperheistä asuu kerrostalossa? 12 VVO asuminen & talous Vastaus noin 27% Lähde: Tilastokeskus 2004