Kuinka pitkälle ja nopeasti asuntomarkkinat yhdentyvät? OP -kiinteistökeskusten 60-vuotisjuhlaseminaari 9.8.2006 Pentti Hakkarainen, johtokunnan jäsen, Suomen Pankki
Asuntomarkkinoilla vahvoja kansallisia piirteitä Asumisoloissa ja asuntojen hinnoissa suuria eroja EU -maissa Esim. Suomessa: asutaan vielä pienehköissä asunnoissa (euromaista vain Irlannissa pienemmät asunnot) asuminen on kallista (asuntojen hinnat, asumiskulut ja asumismenojen tuloosuus korkeita) asuntojen hinnat ovat 1970 luvulta lähtien olleet epävakaat Suomalaisille kotitalouksille asuntomarkkinoiden integraation syveneminen voisikin merkitä: isompia ja edullisempia asuntoja tasaisempaa asuntojen hintakehitystä Suomalaisille yrityksille ja pankeille integraation syveneminen merkitsisi kovenevaa kilpailua, mutta myös uusia liiketoimintamahdollisuuksia. Viranomaisille tarvetta pohtia asumisen sääntely- ja tukijärjestelmiä uudelleen. 2
Keskimääräinen asuinpinta-ala henkilöä ja asuntoa kohti, m2 Tanska Ruotsi UK Hollanti Saksa Itävalta Ranska Suomi Irlanti Malta Slovenia Tsekki Unkari Viro Slovakia Latvia Puola 0 10 20 30 40 50 60 Lähde: National Board of Housing, Building and Planning, Sweden Useimmat maat vuoden 2003 tieto, Suomi vuoden 2002 tieto 3
Vanhojen asuntojen keskihinta, 1000, vuosi 2003 Irlanti Hollanti Suomi Tanska Ruotsi Viro Latvia 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 Lähde: National Board of Housing, Building and Planning, Sweden Useimmat maat vuoden 2003 tieto, mukana kaikki maat joista tieto saatavilla 4
Asumismenot suhteessa kotitalouksien kulutusmenoihin Espanja Ruotsi Tanska Suomi Saksa Puola Ranska Belgia Viro Irlanti Latvia Hollanti Italia Itävalta UK Unkari Kreikka Portugali Malta 0 5 10 15 20 25 30 35 Lähde: National Board of Housing, Building and Planning, Sweden Vuoden 2003 tieto 5
Asuntomarkkinoiden integraatio etenee Kansainväliset tutkimukset viittaavat asuntomarkkinoiden integraation hitaaseen syvenemiseen 1980- ja 1990 luvuilla EKP (2003): Maiden väliset erot asuntojen hintakehityksessä kaventuneet hieman 1980 luvun jälkeen. OECD (2006): Asuntomarkkinoiden nousuvaiheet aiempaa useammin yhtaikaisia kehittyneissä OECD maissa. Maiden väliset erot asuntohintakehityksessä kuitenkin erittäin suuria lyhyellä tähtäimellä Saksassa negatiivinen hintakehitys ja Englannissa lähes +20% asuntohintojen nousuja 2000 luvun ensimmäisellä puoliskolla. Asuntomarkkinoiden lyhyen tähtäimen muutokset heijastelevat kysynnän vaihteluita kansallisella tasolla. Asuntomarkkinoiden häiriöt tarttuvat maasta toiseen vain jos kysynnän muutoksia eri maissa ajaa jokin yhteinen tekijä! Tällainen voi olla euroalueella lähinnä rahapolitiikka. 6
OECD (2006): asuntohintojen nousuvaiheet yhtäaikaistuneet Lähde: OECD (2006) Recent house price developments: the role of fundamentals 7
Yhdysvallat: myyntihintojen muutos; nousu hidastunut 8
30 20 10 0-10 Asuntojen hintakehitys EU -maissa viime vuosina 2001 2002 2003 2004 2005 9 Belgia Saksa Kreikka* Espanja Ranska* Irlanti Luxemburg Hollanti Itävalta Portugali Suomi Tanska* Ruotsi UK Lähde: EKP
Asuntomarkkinoiden integraation kasvu 1980 luvun jälkeen liittyy sääntelyn ja talouspolitiikan muutoksiin Sääntelyn purku vapauttaa kilpailua Pääomien vapaa liikkuvuus EU maissa yhdenmukaistaa asuntorahoitusta Talouspolitiikan koordinointi yhdenmukaistaa kysynnän vaihteluita euroalueen yhteinen rahapolitiikka (1999) inflaatiotavoitteiden yleistyminen muissa maissa Palveludirektiivi vapauttaa lähivuosina asuntorakentamisen, asuntokaupan, kiinteistövälityksen jne. kilpailua rajan yli 10
Kansalliset tekijät kuitenkin edelleen tärkeitä monestakin syystä EU -alueen taloudet tuotantorakenteeltaan erikoistuneita yhteisestä rahapolitiikasta huolimatta myös euroalueen taloudet kehittyvät eri tahtiin Kansallinen sääntely vuokrasääntely, asumisen verotus, kaavoitussäännökset jne. vaihtelevat maittain. Erot väestöpohjassa väestön ikärakenne siirtolaisuus Erot ilmastossa Erot asuntorahoitusjärjestelmissä 11
Lähitulevaisuuden trendejä Asuntomarkkinoilla pitkän tähtäimen kehityksen ajatellaan yleensä määräytyvän tarjonnan perusteella, kun taas lyhyen tähtäimen muutokset heijastavat kysyntätekijöitä Palveludirektiivin myötä asuntojen tarjonnan kilpailun esteet poistuvat ja asuntomarkkinoiden integraatio kasvaa. Julkinen paine integraatiolle kasvaa kun tilastojen ja muun tiedon perusteella muiden maiden parhaista käytännöistä vertailua miksi suomalaiset eivät asuisi yhtä tilavasti kuten esim. ruotsalaiset? Haasteet rakentamiselle: ulkomaisten rakennusyritykset, kiinteistösijoittajat ja rakennustyövoima jo nyt tärkeä osa markkinoita. Palveludirektiivi lisää kilpailua edelleen. miten käyttää palveludirektiivin mukanaan tuoma vapaa kilpailu EU maissa suomalaisten yritysten eduksi? Integraation kasvaessa sääntelyn ja tukien tarkoituksenmukaisuus ajateltava uudelleen tämä tarpeen vaikka komission linjaukset sulkevatkin sosiaaliseen asuntotuotantoon liittyvät tuet kilpailun vääristymiä koskevan tarkastelun ulkopuolelle! Lähihistoria osoittaa integraation etenevän. 12
Integraatio lainamarkkinoilla Euroalueella asuntorahoituksen ehdot lähentyneet, mutta harmonisoidut korkotilastot (MIR) paljastavat merkittäviä eroja asuntolainojen ehdoissa euromaiden välillä. Korkoerot ovat suurimmat kulutusluotoissa ja yritysluotoissa. Tämä johtuu mm. ko. rahoitustuotteiden heterogeenisuudesta (esim. vakuuspolitiikkaan liittyen) kulutusluottomarkkinoiden institutionaalisten rakenteiden eroista (esim. luottokorttiyhtiöiden ja muiden eritysrahoituslaitosten rooli) Maiden väliset erot asuntorahoituksen korkotasoissa eivät ole pienentyneet viime vuosina 13
Uusien asuntolainojen keskikorko Suomessa ja euroalueella Suomi Euroalue 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2 2003 2004 2005 2006 Lähde: EKP. 14
1.2 1 0.8 0.6 0.4 0.2 0 Lyhyisiin viitekorkoihin sidottujen osuus uusista asuntolainoista Suomi Euroalue 15 2003M6 2003M9 2003M12 2004M3 2004M6 2004M9 2004M12 2005M3 2005M6 2005M9 2005M12 2006M3 2003M3
Asuntorahoitusmarkkinat ja voimistuva kansainvälinen integraatio Asuntorahoituksessa erityisesti lisääntynyt hintakilpailu on muuttanut markkinoita jo jonkin aikaa! asuntolainat pitenevät, korkomarginaalit pienenevät Asuntolainojen lyhyet korkosidonnaisuudet siirtävät korkoriskin kotitalouksille; korkoliikkeillä välitön vaikutus taloudenhoidolle ja asuntomarkkinoille miten saada kotitaloudet kiinnostumaan kiinteäkorkoisista asuntolainoista(?) luo pitkäaikaisen talletuksen ja sille kiinteän pitkän koron (?) luo toimivat koronvaihtosopimusmarkkinat (SWAP) kotitalouksille. Väestön ikärakenteen vuoksi edelläkävijöiksi vanhenevan väestön rahoituspalveluihin liittyvissä tuotteissa. vanhemmilla tyypillisesti vähentyneet tulot, mutta varallisuutta (asunto). voiko väestön ikääntymiseen liittyviä yhteiskunnallisia paineita helpottaa kehittämällä vanhuksille suunnattuja, asuntovakuuteen perustuvia rahoituspalveluita? Ylikansallinen tarjonta asuntorahoituksen/varallisuuden innovaatioille tilaa 16