HALLITUKSEN VASTUUT JA VELVOLLISUUDET Markus Talvio Partner, CEO, LL.M ASTA Rakentaja 2016 Tampereen Messu ja Urheilukeskus LAKIPALVELUT HELSINKI TAMPERE HÄMEENLINNA KUOPIO VARKAUS VAASA We are member of The Prae Legal network, which consists of over 250 law offices around the world. www.jurinet.fi 1
Hallituksen vastuut ja velvollisuudet Esityksen rakenne: 1. Hallituksen tehtävät 2. Hallituksen jäsenen vastuu ja vahingonkorvausvelvollisuus 3. Oikeuskäytäntöä Hallituksen tehtävät? 3 2
Lähtökohtana hallituksen tehtävien hoitamisessa on Asunto-osakeyhtiölaki 1:11 Yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Hallituksen tehtävät Asunto-osakeyhtiölain 7:2 :n mukaan Huolehtia yhtiön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestämisestä. Johdon yleinen huolellisuusvelvollisuus hallitukselle kuuluvien tehtävien hoitamisessa Tehtävät määräytyvät kuitenkin aina taloyhtiökohtaisesti ja tapauskohtaisesti 5 6 3
Hallituksen tehtävät 7:2 Järjestettävä yhtiön kirjanpito lain mukaisella tavalla ja varainhoito luotettavalla tavalla. Itsenäinen toimielin suhteessa yhtiökokoukseen kiireellisissä toimenpiteissä ja isännöitsijän valitsemisessa / erottamisessa Lisäksi: yhtiökokouksen koolle kutsuminen ym. Hallituksen jäsenen vastuu vahingonkorvaus? 7 4
Vastuukysymysten osalta lähtökohtana on Asuntoosakeyhtiölaki 24:1 Johtohenkilön- eli hallituksen jäsenten ja isännöitsijän vahingonkorvausvastuu Lisäksi Muu vahingonkorvausvastuu Sopimusvastuu Poikkeuksellisesti vahingonkorvauslain mukainen korvausvastuu Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään Asuntoosakeyhtiölain 1 luvun 11 :ssä (4) säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Huolimattomuus maksaa. 9 10 5
Mikä on korvattavaa vahinkoa? Miten vastuu hallituksen jäsenelle voi syntyä? Perusedellytyksenä todellinen vahinko. Ei mikä tahansa olosuhteiden muutos Taloudellinen vahinko, jolle on voidaan määrittää arvo. Kärsimyskorvaus? Hallituksen jäsenen toiminnassa pitää olla Huolimattomuutta, Laiminlyöntejä, Tahallisuutta. Tuottamusta eli lievempää vastuuta. Lisäksi toiminnalla tai laiminlyönnillä syy-yhteys aiheutuneeseen vahinkoon. 11 12 6
Huolellista toimimista vai korvausvastuu? Mitä merkittävämpi päätös tai toimenpide, sitä huolellisempaa toimintaa johdolta edellytetään. Huolellisuusvaatimus korostuu kun päätökseen liittyvä riski kasvaa! Vaatimukset ei yhtä korkealla kuin yritysmaailmassa, koska taloyhtiö ei lähtökohtaisesti harjoita liiketoimintaa. Vrt. ullakkorakentaminen. 13 Jos taloyhtiön johto on toiminut normaaliin taloyhtiöiden hallintotapaan verrattuna huolellisesti? Objektiivinen arviointi Ammattitaidolla ei ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa huolellisuutta. Saattaa olla kuitenkin vaikutusta arvioitaessa vahingonkorvauksen määrää / sovittelua Vastuu aseman perusteella ja osallistuminen. 14 7
Hallituksen jäsen, joka tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla Tahallaan tai Huolimattomuudesta Aiheuttanut taloyhtiölle, osakkeenomistajille tai muulle henkilölle. Johdon kannalta ongelmallista: arvioitaessa toiminnan lainmukaisuutta, sovelletaan ns. tuottamusolettamaa, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla asunto-osakeyhtiölakia - Muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista - Tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä - Tai vahinkoa, joka on aiheutettu yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella. 15 16 8
Vahingonkorvausvastuuta konkreettisesti: Yhtiökokouksen koolle kutsumisesta Yhtiökokouksen päätösten täytäntöönpanoista Tilinpäätös ja talousarvio Isännöitsijän valinta tai erottaminen Huoneiston hallintaanottomenettelyn käynnistäminen Kunnossapito- ja muutostöiden valvonta Rakennushankkeen suunnittelu, toteutus ym. Vuokrareskontran seuranta Toimivallan ylittäminen ja päätösvaltaisuus 17 Hallituksen kokouksen yksimielinen päätös tarkoittaa yhteisvastuullista vahingonkorvausvelvollisuutta! Eriävän mielipiteen kirjaaminen, vastuuvapaus? Esteellisenä jättänyt ottamatta osaa asian käsittelyyn? Hallituksesta eroaminen päätöksen jälkeen? Yhtiökokouksen päätös vastuuvapaudesta? Väärien tietojen antaminen yhtiökokoukselle? Hallituksen jäsenellä erityistehtäviä? Hallituksen jäsenen erityisasiantuntemus? 18 9
Korkein oikeus 2010:17 (1/3) Oikeuskäytäntöä Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut rakennuslupaa. Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla oli asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta is.tod. antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla. 20 10
Korkein oikeus 2010:17 (2/3) Jatkuu Korkein oikeus 2010:17 (3/3) Korkein oikeus katsoo, ettei ole perusteita tulkita asuntokauppalain säännöksiä niin, että ne sulkisivat pois ostajan oikeuden vaatia asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla vahingonkorvausta virheellisen tai puutteellisen isännöitsijäntodistuksen johdosta aiheutuneesta vahingosta. Vrt. normaali myyjän vastuu osunnon ostajalle. Käyttökelpoinen keino jos myyjä on varaton. Kantajan (ostajan) valittavaksi jää, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää. Useimmiten on tarkoituksenmukaista, että asunnon ostajan vaatimukset myyjää kohtaan asunnon virheiden perusteella selvitetään ensin, ja myyjän takautumisoikeus yhtiötä tai sen edustajaa kohtaan käsitellään vasta tämän jälkeen asuntokauppalain säännösten mukaisesti. Kuitenkin voi poikkeuksellisesti syntyä tilanteita, joissa asunnon ostajan on perusteltua kohdistaa vaatimuksensa jo ensi vaiheessa asuntoosakeyhtiöön tai sen edustajaan. Tällainen tilanne voi olla käsillä esimerkiksi silloin, kun virheen pääasiallinen tai ainoa syy on asuntoosakeyhtiön tai sen edustajan antamassa tiedossa tai laiminlyönnissä 21 22 11
Itä-Suomen HO 11.10.2005 / 1195 Syyttäjä: Kuolemantuottamus, Kuopiossa A, B ja C ovat yhdessä ja yksissä tuumin, A asunto-osakeyhtiö X:n hallituksen puheenjohtajana, B hallituksen jäsenenä ja isännöitsijänä sekä C hallituksen jäsenenä, yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä sekä yhtiön omistaman rakennuksen turvallisuudesta vastuullisina henkilöinä huolimattomuudesta aiheuttaneet D:n kuoleman siten, että he ovat laiminlyöneet huolehtia yhtiön omistaman rakennuksen kattoalueiden puhtaanapidosta sillä seurauksella, että D:n asioitua ja poistuttua 18.1.2003 yhtiön omistamassa rakennuksessa kaupungin keskustassa sijaitsevasta musiikkiliikkeestä rakennuksen katolta on pudonnut hänen päähänsä yli kymmenkiloinen jäänlohkare aiheuttaen D:lle vaikean kallovamman ja sitä seuranneen kuoleman. 23a Sama asia korkeimmassa oikeudessa, KKO 2007:62 Asunto-osakeyhtiön rakennuksessa asioinut henkilö oli saanut surmansa jäälohkareen pudottua katolta hänen päähänsä. Kiinteistön hoito oli sopimuksella uskottu huoltoyhtiölle. Lumen ja jään poistamista katolta ei kuitenkaan ollut sisällytetty sopimuksessa lueteltuihin huoltoyhtiön tehtäviin. Kun vastuuta ei tältä osin ollut selvästi siirretty huoltoyhtiölle, asunto-osakeyhtiön tuli huolehtia tarvittaessa katon puhdistamisesta. Asunto-osakeyhtiön hallituksen puheenjohtaja tuomittiin kuolemantuottamuksesta, kun turvallisuusvelvoite oli laiminlyöty. Tuomio: hallituksen puheenjohtajalle 50 päiväsakkoa. Sopimukset kuntoon! 23b 12
Korkein oikeus 1992:66 Osakkeenomistaja oli noudattanut hallituksen antamaa virheellistä lunastusohjausta. Hän menetti oikeutensa lunastaa osakkeet. Lunastusohjauksen antamiseen osallistunut hallituksen jäsen oli yhtiöjärjestystä rikkomalla aiheuttanut vahinkoa osakkeenomistajalle. Hänet velvoitettiin korvaamaan vahinko osakkaalle. Lisäksi myös yhtiö oli vastuussa vahingosta. Korkein oikeus 1938 II 501 Hallituksen jäsenet velvoitettiin maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta, kun he olivat laiminlyöneet valvoa isännöitsijän toimia ja rahavarojen käyttöä. 24 25 13
Helsingin hovioikeus 26.3.1986 As Oy:n hallitus päätti teettää isännöitsijän esityksestä putkiremontin urakointiyrityksellä, joka oli aiemminkin tehnyt taloyhtiössä vastaavia töitä. Urakkahinta oli n. 10.000 euroa kalliimpi kuin halvin urakkatarjous. Asunto-osakeyhtiön vaatimuksesta hallituksen jäsenet ja isännöitsijä veloitettiin maksamaan yhtiölle vahingonkorvausta. Vahingon määräksi hovioikeus arvioi n. 7.500 euroa. Hallituksen jäsenten osalta korvausta soviteltiin 2/3 osaan katsotusta vahingon määrästä eli noin 5.000 euroon. Pelkät aiemmat remontit eivät olleet riittävä syy poiketa halvimmasta tarjouksesta. 26 KKO 1999:118 (Oy) Osakkeenomistaja oli nostanut yhtiöstä varoja omaan käyttöönsä. Velan kokonaismäärä oli taseesta. Kanne hallituksen jäseniä ja tilintarkastajaa vastaan oli nostettu liian myöhään aikaisempien tilikausien osalta. Hallituksen jäsenet eivät olleet ryhtyneet toimenpiteisiin aikaisempina tilikausina nostettujen varojen takaisinsaamiseksi tai vakuuden saamiseksi. Yhtiön tilintarkastaja ei ollut tehnyt huomautusta lainasta ja hallituksen menettelystä 31.5.1992 päättyneeltä tilikaudelta antamassaan tarkastuskertomuksessa. Aiemmin oli. Kysymys hallituksen jäsenten, toimitusjohtajan ja tilintarkastajan vahingonkorvausvastuusta. Korvausvelvollisuus n. 100.000 euroa mutta ei kaikki. 27 14
Luentomateriaali on ladattavissa: www.jurinet.fi Ajankohtaista: ASTA Rakentaja 2016 Tampereen Messu ja Urheilukeskus Salasana: ASTA Kiitos! 15