Morsiussaaren tonttien hinnoittelu- ja luovutusperiaatteet

Konserni- ja 91 08.10.2018 kaupunkikehitysjaosto Kaupunginhallitus 425 29.10.2018 Kaupunginhallitus 480 26.11.2018 Kaupunginvaltuusto 111 10.12.2018 Morsiussaaren tonttien hinnoittelu- ja luovutusperiaatteet 338/10.00.02/2018 KONKAUKE 91 Valmistelija: kaupungingeodeetti Matti Kivistö, puh. 044 780 9343 Morsiussaaren asemakaava hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 11.12.2017 130. Asemakaava on tullut lainvoimaiseksi 24.1.2018. Alueen loma-asuntotonttien vuokrasopimukset ovat päättyneet 31.12.2017 ja niitä jatkettiin kaupunginhallituksen 18.12.2017 674 pää tök sel lä entisin ehdoin 31.12.2018 saakka, koska asemakaava ei vielä tuolloin ollut lainvoimainen. Uuden kaavan myötä nykyisin loma-asuntokäytössä olevan alueen käyt tö tar koi tus on muuttumassa erillispientalojen alueeksi, jossa pysy vä asuminen on mahdollista. Asemakaavan mukaan pää käyt tö tarkoi tuk sen estämättä nykyisiä lomarakennuksia saa ylläpitää ja kor jata. Alueelle ollaan laatimassa tonttijakoa, jonka perusteella vuokra-alu eet muutetaan tonteiksi ja niille määritetään tarkka ase ma kaavan mukainen pinta-ala Nykyisen vuokralaisen asema Morsiussaaren alue on ollut loma-asuntokäytössä pitkään. Nykyisiä vuok ra-aluei ta määrittävät vuokra-aluesuunnitelmat on laadittu 40- ja 50-lu vuil la. Nykyiset vuokrasopimukset on allekirjoitettu pääosin vuosi na 1990-1993 ja silloinkin sopimukset allekirjoitettiin entisen vuokra lai sen kanssa. Kaupunginhallitus on vuonna 2006 päättänyt, että alue kaavoitetaan oma ko ti tar koi tuk seen. Voimassa olevan vuokrasopimuksen 3 :n mu kaan "vuokramiehellä on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saa da tontti uudelleen vuokralle, sikäli kun se uudestaan luo vu te taan vuokralle samanlaiseen asuntotarkoitukseen". Morsiussaaren käyttötarkoitus on nyt muuttumassa ja muutoksesta on tiedotettu vuokralaisia hyvissä ajoin, joten vuokralaisilla ei siten vuok ra so pi muk sen 3 :n perusteella ole automaattista etuoikeutta vuok ra so pi muk sen jatkoon. Tässä tapauksessa on kuitenkin koh tuul-

lis ta, että nykyisille vuokralaisille annetaan etuoikeus entisen vuok raton tin vuokraukseen tai ostoon. Luovutusmuoto Omakotirakentamiseen tarkoitettujen tonttien saajat voivat pää sääntöi ses ti valita, haluavatko he ostaa vai vuokrata kaupungilta saa mansa tontin. Ainoastaan silloin, kun tontti luovutetaan myyntiin tai jos tontinsaaja on aiemmin saanut tontin kaupungilta, tontti on os tet ta va. Kaupunki on vuonna 2012 päättänyt, että loma-asuntotarkoitukseen vuok rat tu ja alueita ei myydä. Morsiussaaren asemakaavassa sallitaan omakotirakentamisen li säksi nykyisten lomarakennusten ylläpito ja korjaaminen. Kaikki ton tit tulevat kuitenkin olemaan asemakaavan mukaisia AO-tontteja, jo ten kaupungin yleisen linjauksen mukaan sekä myynti- että vuok rausvaih to eh to voidaan ottaa käyttöön. Luovutushinta ja vuokraprosentti Morsiussaaren hinnoittelua varten on pyydetty kahdelta puo lu eet tomal ta konsultilta arviot alueen tonttien arvoista. Konsulttien arviot keskimääräiseksi neliöhinnaksi ovat suhteellisen lä hel lä toisiaan, joten niiden antamaa hintatasoa voidaan pitää kaupun gin käyttämän hinnoittelun perusteena. Vertailun vuoksi todettakoon, että tällä hetkellä kaupunki myy tont teja Vikån alueelta 26,50 euroa/m 2 hinnalla. Asuntomessualueen ei-ran taan rajoittuvien tonttien hinta on 34,67 euroa/m 2, mutta sen nos ta mi ses ta vuoden 2020 alusta 44 euroon/m 2 on tehty päätös kau pun gin val tuus tos sa 3.4.2017 28. Omakotitonttien vuokraprosenttina on kaupungin luovuttamilla tonteil la käytetty 5 %. Tästä ei ole syytä poiketa Morsiussaarenkaan koh dal la. Vuokra-aika omakotirakentamiseen tulee olla 45-50 vuot ta, jolloin vuokrasopimuksen voidaan kirjata päättymään vuonna 2070. Vuokrasopimuksena käytetään kaupungilla tällä hetkellä käy tös sä olevaa omakotitontin vuokrasopimusta, joka on hyväksytty kau pungin hal li tuk ses sa 3.3.1997 172. Omakotirakentamista var ten tehtävissä vuokrasopimuksissa on kiinnitystarvetta varten aina va paa siirto-oikeus. Tontin myyntihinnalle tai vuokran suuruudelle ei ole merkitystä sillä, käy te tään kö tonttia vakituiseen asumiseen vai loma-asuntona. Maan ar von alueella määrittää asemakaavan mukainen käyttötarkoitus, eikä tontilla olevien rakennusten arvo. Muutoin alueella vallitsisi kak sihin ta jär jes tel mä, joka ei ole mahdollinen.

Morsiussaaren huvilayhdistys on ilmoittanut halukkuutensa olla muka na tonttien hinnoittelussa. Kaupungin uudessa strategiassa kun talais ak tii vi suus on nostettu yhdeksi pääteemaksi, joten Mor sius saa ren asukkaiden osallistaminen heitä koskevissa asioissa on stra te gian linjausten mukaista. Periaatteena yhteistyössä tulee olla, että kaupunki päättää tonteista saa ta vien tulojen kokonaismäärän, mutta huvilayhdistykselle an netaan mahdollisuus vaikuttaa tonttien keskinäiseen arvojärjestykseen. Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päätti 14.5.2018 45 jatkaa asian käsittelyä. Morsiussaaren vuokralaisille järjestettiin 22.5.2018 kes kus te lu ti laisuus. Tilaisuuden jatkotoimenpiteeksi sovittiin, että mökkiläisillä on mah dol li suus heinäkuun loppuun mennessä toimittaa näkemyksiään hin noit te lus sa huomioitavaksi, jonka jälkeen valmistellaan esitys hinnoit te lus ta kaupunginhallituksen käsiteltäväksi. Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto merkitsi 4.6.2018 52 ti lanne kat sauk sen tiedoksi. Uusi asia Heinäkuun loppuun mennessä saapui saarelaisten yhteinen mie li pide, jonka on allekirjoittanut 53 vuokratontin omistajaa. Lisäksi kaupun gil le toimitettiin neljän yksityisen vuokralaisen kannanotto hin noitte lu pe ri aat tei siin. Alla esitetty kannanotot tiivistetysti, al ku pe räi set oheismateriaalina. Kannanotto 1: - halutaan kaupungilta kannanotto hin noit te lu pe ri aat teisiin, jotta niihin voisi vastata - halutaan kustannusarvio siitä, paljonko saaren ra ken tami nen asemakaavan mukaiseksi tulee maksamaan - selkeät perustelut, jos poiketaan yleisestä oma ko ti tonttien hinnoitteluperiaatteesta tai loma-asuntojen vuok rata sos ta (yhdenvertaisuus) - rannalliset tontit koosta ja sijainnista riippumatta ovat li kimain samanarvoisia - saarelaiset tyytyvät kevyeen infrarakentamiseen, jonka kus tan nuk set kaupungille ovat noin 700 000 800 000 eu roa - saarelaiset pitäneet yllä saaren infraa omalla työllä vuokran an ta jan hyväksi - tontin nostaminen ja rantapenkereen rakentaminen nosta vat rakentamisen kustannuksia

- paineviemärin rakentaminen aiheuttaa merkittäviä kustan nuk sia asukkaille - kauppahinta ei määräydy normaalin kysynnän ja tar jonnan mukaan, koska kaupungilla on määräävä mark kina-ase ma - toivotaan tonttihinnoittelun mahdollistavan kaavan ta voittee na olevan omakotirakentamisen toteutumisen - kohtuutonta, jos taloudellisista syistä joutuu luopumaan pit kä ai kai ses ta mökistä. Kannanotto 2: - poiketen kannanotosta 1 esitetään, että rannallisten tont tien hinnat riippuvat niiden koosta ja sijainnista - vuokralaisten nykyiseen infraan sijoittamat kustannukset on huomioitava - rannan vaatimat raivaus- ja ruoppauskustannukset otetta va hinnoittelussa huomioon - vuokraoikeuden ostajat ovat kertaalleen lunastaneet tontin. Kannanotto 3: - tonttien hintoja ei voi verrata asuntomessualueeseen, kos ka siellä kunnallistekniikka oli ostotilanteessa valmis ja ostajilla oli valinnanvapaus - konsulttien arviot alueen historiaa tuntemattomien te kemiä, perustuvat vanhoihin opinnäytetöihin eivätkä ole oikein laskettuja - vuokralaisten alueeseen ja tontteihin jo sijoittamat kustan nuk set on huomioitava - tontin koko on liian suuri - vesijätön hinnaksi esitetään 1 euroa/m2 - kaksihintajärjestelmä, jossa kesämökkikäytössä oleville 30-40 % vuokra omakotitalohin verrattuna. Kannanotto 4: - tulvaniityn hinnaksi 1 euro/m2 - tulvariskin poistamisen ja rantarakentamisen kus tan nukset on huomioitava - rannan ruoppauskustannukset on huomioitava, koska asun to mes su alu een tonttien edustan ruoppauksen maksoi kaupunki - asukkaat ovat itse huolehtineet alueen ylläpidosta lähes sa dan vuoden ajan - asukkaat ovat omilla ruoppauksillaan mahdollistaneet mui den kaupunkilaisten mm. melojien nauttia merestä

- kaupungin ei ole tarvinnut antaa vastinetta ke rää mäl leen kiinteistöverolle - tonttien myynnin motiivina ei tule olla Kokkolan kau pungin taloustilanteen parantaminen - myös tonttien arvoa alentavat seikat tulee huomioida - vuokrausvaihtoehdossa on noudatettava muilla kau pungin huvila-alueilla noudatettavaa hintatasoa. Kannanotto 5: - annettava mahdollisuus joko ostaa tai vuokrata - tontit on hinnoiteltava nykyisen vuokra-alueen pinta-alan mu kaan (ilman vesijättöä), jolloin hinta on 40 000-50 000 euroa. Edellä olevien lisäksi samaan aikaan vireillä olevan ton tin muo dostus pro ses sin yhteydessä on tullut useita kielteisiä kommentteja ton tin kokoon liittyen.vesijättöä ei haluta liitettäväksi tonttiin. Tämä on kuiten kin päätetty jo asemakaavavaiheessa, eikä siihen voi tont ti jaol la enää vaikuttaa. Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto merkitsi 27.08.2018 71 vuok ra lais ten kan nan otot tiedoksi. Uusi asia Lähtöhinta Tonttihinnoittelu perustuu tietyin rajoituksin puolueettomien kon sulttien esittämiin arvioihin. Konsulttien arviot perustuvat osittain mes sualu een vuoden 2010 hinnoitteluun ja lisäksi alueella toteutuneisiin ran taan rajoittumattomien kiinteistökauppojen hintoihin Molemmat kon sul tit ovat arvioissaan päätyneet käyttämään laskennan läh tö arvo na noin 70 euroa/m2. Oheisaineisto Arviolausunto 1 Oheisaineisto Arviolausunto 2 Maanmittauslaitoksen kahden eri tutkimuksen mukaan rantatontit ovat Pohjanmaalla keskimäärin 2-2,33 kertaa mannertonttia kal liimmat. Kaupungin hinta Vikån alueella on tällä hetkellä (lokakuu 2018) 26,50 euroa/m2. Verrattaessa Morsiussaaren aluetta messualueeseen, voidaan suurim pa na erona todeta rantojen rakennettavuus. Messualueella kaupun ki toteutti laajoja täyttö- ja tiivistystoimenpiteitä, joilla alue saatiin ra ken ta mis kel poi sek si. Nämä toimenpiteet jäävät Morsiussaaressa

ton tin omistajan vastuulle. Tämä tulee huomioida lähtöarvoa mää ritet täes sä ja valmistelija ehdottaa käytettäväksi lähtöarvona 65 euroa/m2. Rantaan rajoittumattomien tonttien hinnaksi ulkopuoliset konsultit esit ti vät 50-70 % rantaan rajoittuvan tontin hinnasta. Hintaa voi daan lähestyä myös alueen kaavoitukseen tähän mennessä käy te tyil lä kustannuksilla, jotka ovat noin 155 000 euroa. Summa vastaa noin 2700 euroa/tontti ja tällä on tuotettu tonttia kohden ra ken nus oi keuden lisäys 160 k-m2:stä 300 k-m2:iin. Kulut ovat siten noin 20 euroa/li sään ty nyt kerrosala. Kun tähän lisätään ns. normaaliin hu vi lavuok ra ton tin hinta 24 000 euroa (vuokra 5 %, 1200 euroa/vuosi) sekä Morsiussaareen rakennettava infra, joka muilta huvila-alueilta puut tuu, päästään noin 40 euroa/m2 hintaan. Valmistelija ehdottaa käy tet tä väk si 40 euroa/m2 rantaan rajoittumattomien tonttien ne liöhin nan lähtöarvona. Tontin koko Asemakaavan mukaan tontteihin kuuluu nykyisen vuokra-alueen lisäk si kaikki sen edustalla oleva ranta-alue, joka joidenkin tonttien koh dal la käsittää suurelta osin ajoittain veden alla olevaa aluetta. Ton teis ta muodostuu varsin suuria ja ns. ylimääräistä aluetta jää tonteil le paljon. Vaihtoehtoinen ratkaisu olisi ollut jättää vuok ra-alu een ja meren väliin yhteiskäyttöinen rantavyöhyke, johon olisi ollut mah dollis ta rakentaa kävely-/pyöräilyreitti. Asemakaavalla on siten mah dollis tet tu vuokraoikeuden haltijoille oikeus täysin omarantaisiin tont teihin. Tästä johtuen myös tulva-alueesta tulee määrätä koh tuul li nen korvaus. Valmistelija ehdottaa, että hinnoittelussa käytetään tontin pin ta-ala na 1200 m2, joka vastaa tonttitehokkuudella e=0,25 asemakaavan mukais ta rakennusoikeutta 300 k-m2. Tontit hinnoitellaan 1200 m2:iin saakka 65 euroa/m2. Loppuosa tontista mahdollistaa ra ken ta jal le väljyyttä sekä varmuuden tulevaisuudessakin omasta rannasta. Täl le 1200 m2 ylittävälle tontinosalle ehdotetaan hinnaksi 2 euroa/m2. Korjaustekijät Tonttien lähtöarvoa voidaan korjata useilla korjaustekijöitä, joista mer kit tä vim mät ovat vesijätön laajuus, rannan laatu, avau tu mis ilman suun ta ja vapaa näkymä. Myös tuulisuuden, rantaviivan pi tuuden, naapureiden läheisyyden, luonnonkauneuden, ui ma kel poi suuden, rantautumismahdollisuuden ym. voidaan katsoa vaikuttavan tont tien hinnoitteluun. Jotkin tekijät korreloivat toisiaan, kuten il mansuun ta, tuulisuus ja rantamatalan laatu. Kaikkien korjaustekijöiden to del li sen merkityksen osuus tontin arvosta on erittäin vaikea todeta ti las tol li ses ti. Lisäksi moneen tekijään vaikuttaa henkilökohtainen miel ty mys. Sen vuoksi valmistelija ehdottaa käytettäväksi neljää kor-

jaus te ki jää, jotka ovat varsin helposti todettavissa ja joiden vai ku tukses ta tontin hintaan on tieteellistä tutkimustietoa: vesijättö, ran ta mata la, avautumisilmansuunta ja näkymän pituus. Vesijättö ja ran ta mata la ehdotetaan yhdistettäväksi. Vesijätön laajuus alentaa tontin arvoa erään tutkimuksen mukaan enim mil lään 24 %. Rantamatalan laatu vaikuttaa tutkimusten mukaan enimmillään +/- 15 %. Valmistelija ehdottaa saaren ete lä kär jelle vesijätön/rantamatalan osalta 20 % - 25 % alennusta lähtöarvoon. Län si ran nan tonteille ehdotetaan 20 % alennusta, koska vesijättöä on merkittävä määrä tontin edustalla. Avautumisilmansuunnan on tutkimusten mukaan vaikuttavan tontin hin taan 10 % - + 15 %:n välillä. Tuulisuus kompensoi länsirannan il man suun nan vaikutusta. Länsirannan ja etelärannan katsotaan olevan ns. normaali ranta ilmansuunnan suhteen. Itärannalle eh do tetaan 10 % alennusta. Pohjoiskärjelle ehdotetaan + 10 % korotusta, kos ka alue avautuu useaan ilmansuuntaan. Pitkän vapaan vesistönäkymän arvoa korottava vaikutus on tut kimus ten mukaan 10 16 %. Morsiussaaressa lyhin näkymä on niillä itä ran nan tonteilla, joissa vastaranta on vain muutaman kymmenen met rin päässä. Näille ehdotetaan 5 %:n alennusta lähtöhintaan. Näi den lisäksi etelärannan kahdelle tontille ehdotetaan näkemän lyhyy den vuoksi 5 %:n alennusta. Länsirannan tonteille ehdotetaan + 10 %:n korotusta. Pohjoiskärjen yhdelle tontille ehdotetaan + 15 %:n korotusta. Yhteenveto Tonttikohtaisten korjaustekijöiden vaikutus yksittäisen tontin arvoon vaih te lee 30 % ja + 25 %:n välillä ollen keskimäärin -9 %. Morsiussaaren tonttien keskimääräiseksi hinnaksi tulee ehdotetulla ta val la laskettuna 67 966 euroa eli keskimäärin 34,9 euroa / m2. Koko nais sum mak si tulee 3,9 miljoonaa euroa. Oheisaineisto Oheisaineisto Oheisaineisto Oheisaineisto Luettelo tonttikohtaisista korjaustekijöistä ja hinnoista Ilmansuunnan vaikutuskartta Näkymän vaikutuskartta Rantamatalan vaikutuskartta Luovutusmuoto Kokkolan kaupungissa omakotitalon rakentajalla on normaalisti mahdol li suus joko vuokrata tai ostaa tontti kaupungilta. Tontin ostaja sitou tuu kauppakirjan allekirjoituksella rakentamaan tontille kahden vuo den kuluessa asemakaavan mukaisen omakotitalon. Morsiussaaren tonttien luovutus poikkeaa kaupungin normaalista

ton tin luo vu tuk ses ta merkittävästi, koska tontit eivät ole vapaasti haet ta vis sa. Kullakin tontilla on vain yksi ostaja. Kaikki vuokratontit on myös jo rakennettu. Nämä muista kaupungin luovuttamista tonteis ta poikkeavat seikat antavat aiheen poiketa normaaleista luo vutus ta vois ta ja siksi ainoaksi luovutustavaksi omakotirakentamiseen eh do te taan myyntiä. Kauppakirjan ehdot olisivat muutoin kaupungin nor maa lis ti käyttämiä. Päätös Morsiussaaren muuttamisesta omakotialueeksi tehtiin vuonna 2006. Alueen vuokralaisilla on siten ollut jo pitkään tiedossa alueen käyttötarkoituksen muutos. Asemakaavan mukaan kaavan pääkäyt tö tar koi tuk sen (AO) estämättä saa nykyisiä lomarakennuksia yllä pi tää ja korjata. Tämä antaa niille vuokralaisille, joilla ei ole suun nitel mia omakotitalon rakentamisesta alueelle eikä siten myöskään yleen sä ole tarvetta tontin tai vuokraoikeuden kiinnittämiseen, mahdol li suu den jatkaa alueella huvila-asumista. Valmistelija ehdottaa huvilakäytössä jatkaville vuokralaisille mah dol lisuut ta jatkaa viiden vuoden ajan vuokralla. Vuokralaisella olisi vuokra-ai ka na mahdollisuus ostaa tontti omakseen ostohetken hin nal la. Tonttien hinnat sidottaisiin elinkustannusindeksiin ja niitä tar kis tet taisiin vuosittain. Vuokran suuruus olisi 5 % tontin myyn ti hin nas ta. Vuokrasopimus ei olisi vapaasti siirrettävissä. Mikäli vuokralainen ei halua ostaa tonttia vuokrakauden aikana, kaupun ki korvaisi tontille jäävät rakennukset niiden teknisestä arvosta. Valmistelija ehdottaa, että konserni- ja kaupunkikehitysjaosto esittää kau pun gin hal li tuk sen päätettäväksi, että: 1 Morsiussaaren tonttien lähtöarvon hinnoittelussa käy tetään 65 euroa/m2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m2 asti. Tä män pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m2. 2 Lähtöarvoa korjataan erillisen taulukon mukaan ve si jätön/ran ta ma ta lan laadun, ilmansuunnan ja vapaan nä kymän perusteella. 3 Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. 4 Huvilakäytössä jatkavilla on mahdollisuus vuokrata tontti vii den vuoden ajaksi. 5 Vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. Vuokran suu ruut ta ja tontin myyntihintaa tarkistetaan vuosittain elin kus tan nus in dek sin muutoksen perusteella. 6 Vuokrasopimus ei ole vapaasti siirrettävissä.

7 Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tont ti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tont ti hinnal la. 8 Vuokrasopimuksen päättyessä kaupunki lunastaa vuokra lai sen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta. Kaupunginjohtaja Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että: 1 Morsiussaaren tonttien lähtöarvon hinnoittelussa käy tetään 65 euroa/m2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m2 asti. Tä män pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m2. 2 Lähtöarvoa korjataan erillisen taulukon mukaan ve si jätön/ran ta ma ta lan laadun, ilmansuunnan ja vapaan nä kymän perusteella. 3 Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. 4 Huvilakäytössä jatkavilla on mahdollisuus vuokrata tontti vii den vuoden ajaksi. 5 Vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. Vuokran suu ruut ta ja tontin myyntihintaa tarkistetaan vuosittain elin kus tan nus in dek sin muutoksen perusteella. 6 Vuokrasopimus ei ole vapaasti siirrettävissä. 7 Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tont ti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tont ti hinnal la. 8 Vuokrasopimuksen päättyessä kaupunki lunastaa vuokra lai sen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta. Jäsen Jukkola esitti, että asia palautetaan uuteen valmisteluun. Jäsen Häli kannatti esitystä. Koska oli tehty päätösesityksestä poikkeava kannatettu esitys, puheen joh ta ja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Jukkolan esitys sai 4 ääntä ja kau pungin joh ta jan päätösesitys sai 8 ääntä. Liite A 91

Jäsen Cygnel esitti, että tontin vuokra-aika pidennetään 10 vuoteen. Jä sen Hä li kannatti esitystä. Koska oli tehty päätösesityksestä poikkeava kannatettu esitys, puheen joh ta ja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Cygnelin esitys sai 5 ääntä ja kau pungin joh ta jan päätösesitys sai 7 ääntä. Liite B 91 Jäsen Hentelä esitti, että tonttien, joilla on tällä hetkellä kaavassa suojeltava hu vi la ra ken nus, hintaa korjataan -5 %:lla loppuhinnasta. Jäsen Pajunpää kan nat ti esitystä. Koska oli tehty päätösesityksestä poikkeava kannatettu esitys, puheen joh ta ja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Hentelän esitys sai 11 ääntä ja kau pungin joh ta jan päätösesitys sai 1 ääntä. Liite C 91 Jäsen Sillanpää esitti, että tontin luovutushinta (lähtöhinta) on 70 / m2. Esitys raukesi kannattamattomana. Jäsen Jukkola esitti, että kohdassa 3 luovutusmuoto voisi olla myös vuok raus. Esitys raukesi kannattamattomana. Jäsen Jukkola esitti, että kohta 4 poistetaan. Esitys rauksi kan nat tamat to ma na. Jäsen Jukkola esitti, että kohta 6 poistetaan. Esitys raukesi kan nat tamattomana. Päätös Konserni- ja kaupunkikehitysjaosto päätti esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen valtuustolle, että: 1 Morsiussaaren tonttien lähtöarvon hinnoittelussa käy tetään 65 eu roa/m2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m2 asti. Tä män pinta-alan ylit tä vän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m2. 2 Lähtöarvoa korjataan erillisen taulukon mukaan ve si jätön/ran ta ma ta lan laadun, ilmansuunnan ja vapaan nä kymän perusteella.

3 Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. 4 Huvilakäytössä jatkavilla on mahdollisuus vuokrata tontti vii den vuo den ajaksi. 5 Vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. Vuokran suu ruut ta ja tontin myyntihintaa tarkistetaan vuosittain elin kus tan nus in dek sin muu tok sen perusteella. 6 Vuokrasopimus ei ole vapaasti siirrettävissä. 7 Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tontti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tonttihinnalla. 8 Vuokrasopimuksen päättyessä kaupunki lunastaa vuokra lai sen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta. 9 Tonttien, joilla on suojeltava huvilarakennus, hin taa korja taan -5 %:lla loppuhinnasta. KH Oheisaineisto: Arviolausunto 1, arviolausunto 2, kannanotot, luettelo tonttikohtaisista korjaustekijöistä ja hinnoista, ilmansuunnan vaikutuskartta, näkymän vaikutuskartta, rantamatalan vaikutuskartta Konserni- ja kaupunkikehitysjaoston tekstistä sekä pää tös eh do tukses ta on jäänyt pois maininta, että vuokra-alueen 3001 kohdalla 1200 m 2 ylittävän lisäalueen hintana käytetään 6 euroa/m 2, koska alu een rannat ovat jyrkät ja siten alueen laatu on parempi kuin muual la saaressa. Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää esittää valtuustolle, että 1 Morsiussaaren tonttien lähtöarvon hinnoittelussa käy tetään 65 euroa/m 2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m 2 asti. Tä män pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m 2. Vuokra-alueen 3001 kohdalla lisäalueen hin ta na käytetään 6 euroa/m 2. 2 Lähtöarvoa korjataan erillisen taulukon mukaan ve si jätön/ran ta ma ta lan laadun, ilmansuunnan ja vapaan nä kymän perusteella. 3 Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. 4 Huvilakäytössä jatkavilla on mahdollisuus vuokrata tontti vii den vuoden ajaksi.

5 Vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. Vuokran suu ruut ta ja tontin myyntihintaa tarkistetaan vuosittain elin kus tan nus in dek sin muutoksen perusteella. 6 Vuokrasopimus ei ole vapaasti siirrettävissä. 7 Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tont ti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tonttihin nal la. 8 Vuokrasopimuksen päättyessä kaupunki lunastaa vuokra lai sen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta. 9 Tonttien, joilla on suojeltava huvilarakennus, hintaa korjataan -5 %:lla loppuhinnasta. Päätös KH 480 Keskustelun aikana kaupunginjohtaja muutti päätösesitystä seuraavasti: Kaupunginhallitus päättää kuulla kirjallisesti asianosaisia konserni- ja kaupunkikehitysjaoston esityksen johdosta. Asia käsitellään kaupunginhallituksessa 26.11.2018. Kaupunginhallitus hyväksyi muutetun päätösesityksen yksimieliseti. Kaupunginhallitus päättää kuulla kirjallisesti asianosaisia konserni- ja kaupunkikehitysjaoston esityksen johdosta. Asia käsitellään kaupunginhallituksessa 26.11.2018. Morsiussaaren vuokra-alueiden haltijoille ilmoitettiin 2.11.2018 kirjallisesti mahdollisuudesta kommentoida konserni- ja kaupunkikehitysjaoston päätöstä. Määräaikaa kommentoinnille annettiin 16.11.2018 saakka. Kommentteja oli mahdollista toimittaa kirjallisesti tai sähköisesti. Ilmoituksen yhteydessä toimitettiin myös tarkennuksia päätösehdotuksessa eniten epäselvyyttä herättäneisiin kohtiin. Kuulemiskirje oheismateriaalina Määräaikaan mennessä kommentteja tuli 36 kappaletta ja määräajan päätyttyä kahdeksan. Kaikki kommentit on otettu kuitenkin käsittelyssä huomioon. Yksi kommenteista on saarelaisten yhteisen 10.11.2018 pitämän kokouksen kannanotto, johon monet yksittäiset kannanotot viittaavat. Kaikki kommentit ovat oheisaineistona. Oheismateriaalina kommentit, arviolausunnot, ilmansuuntaprosentit, rantamatalaprosentit, näkymäprosentit, tonttien korjauskertoimet ja

hinnat Ohessa lyhyt yhteenveto yleisimmistä kommenteista: - esitettyä hintaa pidetään liian korkeana - vuokrausmahdollisuutta halutaan myös ok-tonteille - esitettyä viiden vuoden siirtymäaikaa pidetään liian lyhyenä - vuokrasopimuksiin vapaa siirto-oikeus - hinnoittelun tulisi olla suhteessa Morsiussaareen toteutettavan infran kustannuksiin - vuokra-alueiden rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannukset tulisi ottaa paremmin huomioon - tonttien luovutusta vain myymällä pidetään kaupungin maapoliittisten periaatteiden vastaisena - rakennusten teknisestä arvosta halutaan tietoa jo tässä vaiheessa - kiinteistöveron vastineeksi ei ole saatu vastinetta - vuokra-alueille vuokra-aikana tehdyt parannukset tulisi huomioida hinnoittelussa - tontit, joilla on suojeltu rakennus, alennus tulisi olla -10 % tai enemmän - viemärin ja vesijohdon rakentamiskustannukset halutaa vähentää hinnoittelussa. Joissakin kommenteissa kritisoidaan kaupungin halua hankkia voittoa myymällä Morsiussaaren tontteja. Lisäksi useassa kommentissa ihmetellään poikkeamista kaupungin yleisestä maapoliittisesta linjasta ja viitataan kaupunginvaltuuston kokouksen 3.4.2017 28 päätökseen, joka koski Kokkolan muiden pientalotonttien hinnoittelua (Pientalo- ja teollisuustonttien sekä eräiden liiketonttien luovutushintojen tarkistaminen Kanta-Kokkolassa). Kaupungin maapoliittinen linja Kaupunginvaltuuston 1.2.2016 6 hyväksymässä Kokkolan maankäyttö- ja asuntopoliittisessa toteuttamisohjelmassa vuosille 2016-2020 (MASTO 2016-2020) todetaan mm. "että kaupungin tulee varmistaa kaupungin maaomaisuuden kohtuullinen tuotto". Tähän tavoitteeseen päästään kyseisen ohjelman kohdan 2.2 mukaan mm. "kaupungille kuuluvan kaavoitusoikeuden tehokkaalla hyväksikäytöllä". Saman toteuttamisohjelman kohdassa 2.3 luovutusmuotoa koskevassa kohdassa todetaan "Kaupunginhallitus voi kuitenkin päättää, että tietyllä alueella tai tietyissä tapauksissa tontti luovutetaan vain joko vuokraamalla tai myymällä". Lisäksi ohjelmassa todetaan, että "Erityistapauksissa voidaan tonttien hinnat määrätä myös tapauskohtaisesti (esim. keskusta- ja ranta-alueet sekä muut erityiskohteet)". Konserni- ja kaupunkikehitysjaoston esitys on tältä osin

kaupunginvaltuuston hyväksymän toteuttamisohjelman mukainen. Tekninen nykyarvo Useassa kommentissa toivotaan kaupungin esittävän rakennukselle määritettävän teknisen arvon jo tässä vaiheessa. Tekninen arvo on eräs rakennusarvioinnissa käytettävistä arvolajeista, jossa rakennuksen jälleenhankinta-arvosta vähennetään rakennuksen teknisen kulumisen aiheuttama poisto sekä lisätään peruskorjausten sille tuottama arvon lisäys. Teknisen nykyarvon määritys vaatii asiantuntija-arviota. Arviointi suoritetaan mahdollisen lunastuksen tullessa ajankohtaiseksi. Viemäröinti Viemäröinnin kustannuksiksi on kommenteissa arvioitu tulevan 10 000-15 000 euroa jokaista tonttia kohden ja tämä haluttaisiin otettavan huomioon hinnoittelussa. Morsiussaaren viemäröinti tullaan kuitenkin toteuttamaan kaupungin kustannuksella, jolloin tontinomistajien velvollisuudeksi tulee maksaa ainoastaan liittymiskustannukset kuten muillakin asuntoalueilla. Lisäys päätöksen valmistelutekstiin Päätösesityksen 1. kohdassa mainitun vuokra-alueen 3001 muista vuokra-alueista poikkeavan hinnoittelun perustelut olivat jääneet valmistelutekstistä pois. Poikkeaminen johtuu alueen korkeammasta sijainnista ja siten muuta aluetta paremmasta yli 1200 m 2 ylittävän maa-alueen käyttökelpoisuudesta. Kaupunginjohtaja Kaupunginhallitus päättää esittää valtuustolle, että 1 Morsiussaaren tonttien lähtöarvon hinnoittelussa käytetään 65 euroa/m 2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m 2 asti. Tämän pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m 2. Vuokra-alueen 3001 kohdalla lisäalueen hintana käytetään 6 euroa/m 2. 2 Lähtöarvoa korjataan erillisen taulukon mukaan vesijätön/rantamatalan laadun, ilmansuunnan ja vapaan näkymän perusteella. 3 Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. 4 Huvilakäytössä jatkavilla on mahdollisuus vuokrata tontti viiden vuoden ajaksi. 5 Vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. Vuokran suuruutta ja tontin myyntihintaa tarkistetaan vuosittain

elinkustannusindeksin muutoksen perusteella. 6 Vuokrasopimus ei ole vapaasti siirrettävissä. 7 Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tontti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tonttihinnalla. 8 Vuokrasopimuksen päättyessä kaupunki lunastaa vuokralaisen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta. 9 Tonttien, joilla on suojeltava huvilarakennus, hintaa korjataan -5 %:lla loppuhinnasta. I varapuheenjohtaja Hentelä esitti, että tonttien luovutusmuoto on vuokraus. Jäsen Orjala kannatti esitystä. Koska oli tehty päätösesityksestä poikkeava kannatettu esitys, puheenjohtaja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Hentelän esitys sai 3 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 9 ääntä. Liite A 480 lista I varapuheenjohtaja Hentelä esitti, että suojeltavien kohteiden alennusprosentti on 10 %. Jäsenet Cygnel, Häli ja Orjala kannattivat esitystä. Koska oli tehty päätösesityksestä poikkeava kannatettu esitys, puheenjohtaja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Hentelän esitys sai 5 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 7 ääntä. Liite B 480 lista Jäsen Sillanpää esitti, että päätösesityksen kohta 9 poistetaan kokonaan. Esitys raukesi kannattamattomana. Jäsen Cygnel esitti, että siirtymäaika on 10 vuotta. Esitys raukesi kannattamattomana. Jäsen Cygnel esitti, että hinta on 60 e/m 2. Esitys raukesi kannattamattomana. Jäsen Sillanpää esitti, että hinta on 70 e/m 2. Esitys raukesi

kannattamattomana. Jäsen Häli esitti, että kaikilta peritään 2 e/m 2 1200 m 2 ylittävältä osalta. Jäsenet Jukkola ja Orjala kannattivat esitystä. Koska oli tehty päätösesityksestä poikkeava kannatettu esitys, puheenjohtaja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Hälin esitys sai 3 ääntä ja kaupunginjohtajan päätösesitys sai 9 ääntä. Liite C 480 lista Jäsen Jukkola esitti, että hintana on 45 e/m 2. Esitys raukesi kannattomana. Jäsen Jukkola esitti, että tonttien luovutusmuoto on myynti- ja vuokraus. Esitys raukesi kannattamattomana. Jäsen Jukkola esitti, että päätösesityksen kohta 6 poistetaan. Esitys raukesi kannattamattomana. Päätös Kaupunginhallitus hyväksyi päätösesityksen. VSTO 111 Oheisaineisto: Arviolausunto 1, arviolausunto 2, kannanotot, luettelo tonttikohtaisista korjaustekijöistä ja hinnoista, ilmansuunnan vaikutuskartta, näkymän vaikutuskartta, rantamatalan vaikutuskartta Kaupunginhallitus Kaupunginvaltuusto päättää, että 1 Morsiussaaren tonttien lähtöarvon hinnoittelussa käy tetään 65 euroa/m2, jolla tontti hinnoitellaan 1200 m2 asti. Tä män pinta-alan ylittävän lisäalueen hintana käytetään 2 euroa/m2. Vuokra-alueen 3001 kohdalla lisäalueen hin ta na käytetään 6 euroa/m2. 2 Lähtöarvoa korjataan erillisen taulukon mukaan ve si jätön/ran ta ma ta lan laadun, ilmansuunnan ja vapaan nä kymän perusteella. 3 Omakotirakentamiseen luovutusmuoto on myynti. 4 Huvilakäytössä jatkavilla on mahdollisuus vuokrata tontti vii den vuoden ajaksi.

5 Vuokran suuruus on 5 % tontin myyntihinnasta. Vuokran suu ruut ta ja tontin myyntihintaa tarkistetaan vuosittain elin kus tan nus in dek sin muutoksen perusteella. 6 Vuokrasopimus ei ole vapaasti siirrettävissä. 7 Vuokralaisella on mahdollisuus vuokra-aikana ostaa tont ti omakseen ostohetkellä voimassa olevalla tonttihin nal la. 8 Vuokrasopimuksen päättyessä kaupunki lunastaa vuokra lai sen rakennukset niiden teknisestä nykyarvosta. 9 Tonttien, joilla on suojeltava huvilarakennus, hintaa korja taan -5 %:lla loppuhinnasta. Valtuutettu Haimakainen esitti, että asia palautetaan uuteen valmisteluun. Valtuutetut Leppälä, Puurula, Ruisaho, Jukkola, Innanen, Lahti ja Nokso-Koivisto kannattivat esitystä. Koska oli tehty palautusta koskeva esitys, puheenjohtaja esitti, että asiassa suoritetaan äänestys. Suoritetussa äänestyksessä Haimakaisen esitys sai 22 ääntä ja asian käsittelyn jatkaminen sai 21 ääntä. Liite A 111 lista Päätös Kaupunginvaltuusto päätti palauttaa asian uuteen valmisteluun.