1 KUUMA-SEUTU SELVITYS VUOKRA-ASUNTOTUOTANNON TURVAAMISEKSI KUUMA-KUNNISSA TOIMENPIDE-EHDOTUSTEN TILANNEKATSAUS MARRASKUU 2013 Valtion ja Helsingin seudun kuntien kesken allekirjoitettiin kesäkuussa 2012 maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimus vuosille 2012-2015. Sopimuksen mukaan allekirjoituspöytäkirjaan lisättiin seuraava kirjaus: "Aiesopimuksen kohdassa VII Asuntotuotantotarpeeseen vastaaminen mainitusta ARA-tuotannosta voi KUUMA-kunnissa enintään puolet olla asumisoikeusasuntoja edellyttäen, että ao. kunnat selvittävät sitovan yhteistyön käynnistämisen tai yhteisen toimijan perustamisen sosiaalisen vuokra-asuntotuotannon turvaamiseksi sekä sitoutuvat selvityksen pohjalta toimenpiteisiin." KUUMA-kunnat eli Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Sipoo, Tuusula ja Vihti käynnistivät em. selvityksen laatimisen aiesopimuksen allekirjoitustilaisuuden jälkeen. Selvityshenkilönä toimineen FT Teija Ojankosken raportti valmistui toukokuussa 2013. Vielä ennen saman vuoden kesälomia kaikki KUUMA-kunnat käsittelivät raportin kokouksissaan ja päättivät käynnistää Ojankosken esittämien seitsemän eri toimenpide-ehdotuksen selvittämisen. Pääasiallisena toimijana selvityksessä on toiminut KUUMA-asuntoryhmä, johon kuuluvat ko. kuntien asuntoasioista vastaavat viranhaltijat: Hannu Lindqvist ja Marko Kankare (Hyvinkää), Kirsti Ruislehto (Järvenpää), Ari Vesikkala (Kerava), Jari Tirkkonen (Kirkkonummi), Rauni Ohvo ja Lauri Pouru (Mäntsälä), Aarno Kononen, Risto Nikunlaakso ja Marja-Liisa Back (Nurmijärvi), Timo Kaikkonen (Pornainen), Pekka Söyrilä (Sipoo), Outi Hämäläinen (Tuusula) ja Petra Ståhl (Vihti). Kokouksiin on kutsuttu myös Johanna Viita (KUUMA-seutu) ja Laura Hassi (Kuntaliitto). KUUMA-asuntoryhmän puheenjohtajana on toiminut Kirsti Ruislehto. Vuokra-asuntotuotannon turvaaminen KUUMA-alueella -selvitys on saanut rahoitusta KUUMA-kuntien lisäksi ympäristöministeriöltä sekä maakunnan kehittämisrahaa Uudenmaan liitolta. Tässä asiakirjassa esitetään Teija Ojankosken esittämien toimenpide-ehdotusten valmistelutilanne marraskuussa 2013.
2 KUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöille yhteisen rakennuttajaorganisaation kilpailuttaminen Selvityshenkilön esitys 1: Kilpailutetaan KUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöille yhteinen rakennuttajaorganisaatio, joka toteuttaa kuntien yhtiöiden tilauksesta uusien vuokratalokohteiden rakennuttamisen. Kilpailutettu toimija hoitaisi rakennuttamisen sen ajan kunnes ratkaisu Helsingin seudun kuntarakenteesta selviää. Mahdollinen kuntarajojen muuttuminen toisi kuntien vuokrataloyhtiöiden fuusion uudesta tilanteesta lähtien selvitettäväksi. Hankeryhmän kokoaminen ja järjestäytyminen MAL-aiesopimuksen ensisijaisena tavoitteena on ara-vuokra-asuntotuotannon lisääminen Helsingin seudulla. Ojankosken toimenpide-ehdotuksista eniten vuokra-asuntojen lisäämiseen tähtäävä ehdotus on yhteisen rakennuttajaorganisaation kilpailuttaminen kuntien vuokrataloyhtiöiden käyttöön. Kesälomien 2013 jälkeen koottiin valmisteluryhmä, jossa oli vahva edustus kunnallisista vuokrataloyhtiöistä sekä pitkäaikainen kokemus ja asiantuntijuus ara-rakennuttamisesta sekä julkisen hankintatoimen asiantuntijuus. Ryhmän jäsenet olivat seuraavat: Ilkka Lahdenperä, Keravan Nikkarinkruunu Oy:n toimitusjohtaja Eero Maijala, Keravan Nikkarinkruunun tj, eläkkeelle 1.6.2013 alk. Urpo Piilo, Hyvinkään vuokra-asunnot Oy:n hallituksen puheenjohtaja Veikko Simunaniemi, Järvenpään Mestariasunnot Oy:n toimitusjohtaja Arto Lindberg, Tuusulan kunnan Kiinteistöt Oy:n kiinteistöpäällikkö Kari Ylitie, Nurmijärvi, hankintajohtaja Marja-Leena Virta, Mäntsälä, hankinta-asiantuntija Johanna Viita, KUUMA, toiminnanjohtaja Kirsti Ruislehto, Järvenpää, suunnittelupäällikkö Vastuuhenkilöksi ja rakennuttajaorganisaation kilpailutuksen toteuttajaksi valittiin Eero Maijala. Koollekutsujana toimi Kirsti Ruislehto. Valmisteluryhmä kokoontui kolme kertaa. Tilanne marraskuussa 2013 Toimenpiteiden toteuttamisjärjestys muutettava Rakennuttajaorganisaation kilpailuttamisen ajankohta todettiin varsin nopeasti epätarkoituksenmukaiseksi. Ryhmä totesi, että yhteistyön kehittäminen kilpailuttamalla ja siihen liittyvien asioiden valmistelu ja linjaaminen eivät ole käynnistymässä oikeassa järjestyksessä.
3 Aivan ensimmäisenä on ryhdyttävä työhön KUUMA-kuntien yhteisten maa- ja asuntopoliittisten tavoitteiden linjaamiseksi sekä saatava tieto kuntien tonttiohjelmien mukaisista ara-tuotantoon luovutettavista tonteista. Nämä ovat selvityshenkilön esittämiä muita toimenpide-ehdotuksia, joista sopiminen ja joiden toteuttaminen luo vasta kunnon pohjan rakennuttajaorganisaation kilpailuttamiselle. Yhtä tärkeää on saada meneillään olevat kuntaselvitykset ja mahdolliset kuntien yhdistymiset hoidettua päätökseen. Jos kunnat päättävät yhdistyä, asioiden valmistelu muuttuu oleellisesti. Edellä mainitut kolme asiakokonaisuutta tulee olla kunnossa ja tiedossa ennen kuin kyetään sitoutumaan yhteisen rakennuttajaorganisaation kilpailuttamiseen vuokrataloyhtiöille. Yhteistyö lisääntynyt ja vuokrataloyhtiöt terävöityneet Rakennuttajaorganisaation kilpailuttamisasiaa selvitettäessä valmisteluryhmälle ilmeni, että kuntien yhtiöt ovat alkaneet tehdä tai lisänneet yhteistyötä kuntien oman teknisen toimen kanssa niin rakennuttamisasiassa kuin hankinta-asioissakin. Yhteisen rakennuttajaorganisaation kilpailuttamista selvitettäessä suoritettiin kaikkiin KUUMA-kuntiin kohdistettu kysely. Tällöin ilmeni, että yhteisesti kilpailutetulle rakennuttajaorganisaatiolle olisi todellista kysyntää vain yhdellä vuokrataloyhtiöllä, joka sekin on nyt itse kilpailuttanut hankkeelleen rakennuttajan. Muut yhtiöt ilmoittivat, että yhteisesti kilpailutettu rakennuttajayhtiö voisi toimia kiirehuipuissa varajärjestelmänä tai auttaa hakemusasiakirjojen laatimisessa ARA:lle. Ojankosken selvitys on näin ollen johtanut jo yhteistyön lisääntymiseen kuntien ja vuokrataloyhtiöiden kesken sekä vuokrataloyhtiöiden toiminnan terävöitymiseen. Ryhmä totesi, että yhteisen rakennuttajaorganisaation kilpailuttamiselle ei näin ollen ole tämänkään takia tässä vaiheessa riittävää pohjaa. Asuminen on KUUMA-kunnissa kohtuuhintaista - kunnat ovat sitoutuneet MALaiesopimuksen toteuttamiseen Aiesopimuksen mukaan merkitystä on sillä, että kohtuuhintaista asuntotuotantoa syntyy lisää. Ojankosken selvityksen mukaan KUUMA-kunnissa ara-vuokra-asuntojen ja vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokratasot ovat lähellä toisiaan. Näin ollen, vuokraasuntopulaa KUUMA-kunnissa helpottaa huomattavasti myös vapaarahoitteinen vuokraasuntotuotanto, joka onkin lähtenyt selkeään kasvuun ara-tuotannon rinnalla. Lisäksi valtio on tuonut oman yhtiön eli Kruunuasunnot Oy:n uudeksi toimijaksi, jolle kunnat voivat osoittaa tontteja ara-tuotantoa varten. Muitakin toimijoita markkinoilta löytyy, kuten esimerkiksi TA-Asunnot Oy, joka aso-asuntojen lisäksi tekee myös ara-vuokra-asuntoja. 10:stä kunnasta 7:llä on oma yhtiö ja kolme kuntaa on myynyt ara-asunnot Kunta-asunnot Oy:lle, joka yhtäkaikki on potentiaalinen vuokratalojen rakennuttaja KUUMA-kunnissa.
4 KUUMA-kunnat ovat sitoutuneet MAL-aiesopimuksen toteuttamiseen. KUUMA-kuntien tonttivaraukset ara-tuotantoon ovat kasvaneet. Kunnat pääsevät aiesopimuksen tavoitteisiin osoittamalla tontteja myös muille yleishyödyllisille tahoille kuin omalle yhtiölleen. Osoittamalla tontteja ylipäätään vuokra-asuntotuotantoon, KUUMA-kunnat aikaansaavat lisää kohtuuhintaista asuntotuotantoa ja toteuttavat aiesopimusta. Jatkotoimenpiteet Asuntoryhmä kartoittaa seuraavaksi kaikkien KUUMA-kuntien asuntotuotannon arvioidun toteutumisen koko meneillään olevalta aiesopimuskaudelta 2012-2015 sekä käynnistää KUUMA-kuntien asuntopoliittisen ohjelman valmistelun (selvityshenkilön toimenpideesitykset 3-4). Toteutumisen arviointikartoitus tehdään kaikki hallinta- ja rahoitusmuodot kattaen. Yhteisen rakennuttajan kilpailuttamiseen palataan heti, kun KUUMAn asuntopoliittinen ohjelma on valmis ja kuntien yhdistymisselvityksen tulokset ovat tiedossa. Vuokrataloyhtiöiden hankintaosaamisen Selvityshenkilön esitys 2: Selvitetään vuokrataloyhtiöiden hankintaosaamisen parantamiseksi hankintapalveluiden tarjoamisen mahdollisuudet yhtiöille keskitetysti yhdestä KUUMA-kunnasta. KUUMA-kunnissa on isäntäkuntamallilla aiemmin pyritty parantamaan tai keskittämään hankintaosaamista. Tahto tehdä organisoitua tehokasta yhteistyötä sekä kuntatasolla että kuntien vuokrataloyhtiöiden tasolla on kuitenkin ollut vaisua. Isäntäkuntamallilla perustettuun seudulliseen hankintapalvelukeskukseen lähti mukaan puolet alkuperäisistä kuudesta KUUMA-kunnasta. Lisäksi on toiminut vaihtelevalla aktiviteetillä vapaaehtoinen KUUMA-hankintayhteistyö, jonka puitteissa on pidetty muutama kokous vuosittain ja järjestetty koulutusta. Kuntien vuokrataloyhtiöillä on ollut mahdollisuus osallistua olemassa olevaan hankintayhteistyöhön ja koulutukseen, mutta se ei ole käytännössä toteutunut. Syinä tähän voi olla mm. se, että kuntien vuokrataloyhtiöillä konkretisoituu suhteellisen harvoin suuria kilpailutuksia ja ne ovat organisatorisesti varsin irrallaan omistajistaan ja omistajakuntien omistajaohjaus ei ehkä kaikilta osin ole toimivaa ja tehokasta. Omistajan ja tytäryhteisön välisessä tiedonkulussakin lienee kehitettävää. Vuokrataloyhtiöiden hankintaosaaminen on kuitenkin tärkeä asia, erityisesti jo haasteellisen hankintalainkin vuoksi. Tästä syystä on päätetty järjestää hankintaosaamisen parantamiseksi yksi tai kaksi koulutus- ja keskustelutilaisuutta kevään 2014 aikana. Koulutuksessa erityinen paino asetetaan KUUMA-kuntien vuokrataloyhtiöiden sekä vuokrataloyhtiöiden ja omistajan väliseen yhteistyön parantamiseen ja kehittämiseen.
5 Kunnat sovittavat nykyistä selkeämmin yhteen maa- ja asuntopoliittiset tavoitteensa sekä laativat säännönmukaisesti päivitettävän tonttiohjelman Selvityshenkilön esitykset 3-4: Kunnat sovittavat nykyistä selkeämmin yhteen maapoliittiset ja asuntopoliittiset tavoitteensa vuokra-asuntotuotannon edellytysten varmistamiseksi. Kunnat laativat säännönmukaisesti päivitettävän tonttiohjelman, jolla turvataan tonttitarjonnan jatkuvuus sekä omalle vuokrataloyhtiölle että muulle vuokra-asunto- ja asumisoikeustuotannolle. KUUMAn vuoden 2014 talousarvioon on varattu määrärahat KUUMAn asuntopoliittisen toimenpide-ohjelman päivittämiseksi. Tarkoitukseen on varattu määrärahat KUUMAn talousarvioon. Edellinen ohjelma on vuodelta 2007 ja päivitys tehdään vuoden 2014 aikana. Päivitystyössä haetaan yhteisiä maa- ja asuntopoliittisia linjauksia ja toimintatapoja. Maapoliittisia kysymyksiä käsitellään jo nyt eri kokoonpanoissa seudulla. Muun muassa Uudenmaan liiton maapolitiikkaryhmä on aloittanut selvityksen kuntien käyttämistä maapoliittisista keinoista ja niiden toimivuudesta eri tilanteissa. Kallis asuminen seudulla nostaa vääjäämättä esille kysymyksen vuokra-asuntotuotannon edellytysten varmistamisesta myös maa- ja tonttipoliittisten toimenpiteiden avulla. Tämä näkökulma ei välttämättä ole nyt vahvimpana aina esillä. Ara-tuotantoon osoitettavat tontit sisältävän tonttiohjelman jokainen KUUMA-kunta voi laatia itsenäisesti. Sen voi toteuttaa välittömästi eikä asia ole riippuvainen kuntien yhteistyöstä. Tonttiohjelman tärkeys nousee joka tapauksessa esille KUUMAn asuntopoliittisen ohjelman päivittämisessä vuonna 2014. Asumisoikeusasioiden viranomaistehtävien keskittäminen ja jononumerojärjestelmän laajentamiseksi Selvityshenkilön esitykset 5-6: Aloitetaan KUUMA-kuntien ja Helsingin kaupungin väliset neuvottelut asumisoikeusasioiden viranomaistehtävien keskittämiseksi Helsinkiin. Käynnistetään neuvottelut asumisoikeuden jononumerojärjestelmän laajentamiseksi yhteiseksi koko Helsingin seudulle tai vähintään oman yhteisen jononumerojärjestelmän luomiseksi KUUMA-alueelle.
6 Neuvottelut Helsingin kaupungin kanssa aloitettiin elokuussa 2013. Helsingin kaupunki on suhtautunut varsin myönteisesti viranomaistehtävien keskittämiseen. Helsingillä on erinomaiset valmiudet tehtävien hoitamiseen niin käytettävissä olevien atk-järjestelmien, sähköisen arkistoinnin kuin muunkin resurssoinnin suhteen. Viranomaistehtävien keskittäminen Helsinkiin on teknisesti varsin joustavasti toteutettavissa. Varsinaista tarjousta Helsinki ei ole asiassa vielä KUUMA-kunnille esittänyt. Jononumerojärjestelmän laajentaminen onkin sitten teknisesti jo huomattavasti haasteellisempi asia asumisoikeuslain näkökulmasta. Ensimmäisessä tapaamisessa sovittiin, että Helsingistä ollaan yhteydessä ympäristöministeriöön jononumerojärjestelmän osalta. Lähes kaikissa KUUMA-kunnissa on nyt omat jononumerojärjestelmänsä ja niiden yhdistäminen esim. Helsingin kanssa edellyttäisi asumisoikeuslakiin asian mahdollistavaa pykälää. Kuntien yhdistyessä asia tulee ajankohtaiseksi muissakin maamme kunnissa. Energia- ja korjausavustusasioiden viranomaistehtävien keskittäminen Selvityshenkilön esitys 7: Aloitetaan neuvottelut energia- ja korjausavustusasioiden viranomaistehtävien keskittämisestä kahteen eri kuntaan KUUMA-alueella. Pahimmat energiakriisit maassamme ajoittuvat vuosille 1973 ja 1979. Jossain niiden jälkimainingeissa 1980-luvun alussa syntyi energia-avustusjärjestelmä, jossa kunta toimii valtionapuviranomaisena. Kuntiin perustettiin energianeuvojan vakansseja. Järjestelmä on jäänyt elämään ja laajentunut korjaus- ja energia-avustusten valtionapujen välitystoiminnaksi kuntien kautta. Nykyisin kritiikkiä herättää avustusten kohdentuminen pääasiassa hyvin toimeen tulevien ihmisten asumiseen. Tarveharkintaperusteisissa avustuksissa tulorajat ovat niin alhaiset, että vain harva vanhus esimerkiksi avustusta saa. Vuosittain määrärahat ko. tarkoituksiin vaihtelevat kovastikin. Nykyisessä taloudellisessa tilanteessa on odotettavissa että määrärahat supistuvat entisestään. Ympäristöministeriö teetti raportin 25/2008 "Asumisen korjaus- ja energiaavustusjärjestelmän toimivuus ja kehittäminen". Raportissa arvioitiin asumisen korjaus- ja energia-avustusjärjestelmän toimivuutta sekä tehtiin johtopäätöksiä ja ehdotuksia siitä, miten järjestelmän toimivuutta voitaisiin parantaa. Raportissa esitettiin seitsemän ehdotusta järjestelmän kehittämiseksi, koska ne nykyisellään koetaan monimutkaiseksi, vaikeasti hahmotettavaksi, hallinnollisesti raskaaksi ja vuosittain määrärahojen vaihdellessa poukkoilevaksi. Pirstaleista järjestelmää ei ole lähdetty kehittämään ehdotusten mukaisesti. KUUMA-asuntoryhmä katsoo, että korjaus- ja energia-avustusjärjestelmää pitäisi selkeyttää ja keskittää avustusten myöntäminen kokonaisuudessaan valtiolle. Valtio myöntää nykyisin
7 MUU YHTEISTYÖ näistä avustuksista sekä hissiavustukset että terveyshaitta-avustukset. Määrärahat muuhun tarkoitukseen ovat huvenneet. Kuntien toiminta valtionapuviranomaisena tulisi lopettaa kokonaan. Kunnat voivat tehdä asiassa jatkossa yhteistyötä valtion kanssa siten, että kunnat myyvät valtiolle sen tarvitsemat rakennusvalvonnan palvelut. Tällainen toimintahan on tuttua jo muilta aloilta, joissa valtionapua myönnetään esim. maatilan navetan rakentamiseen. Talven ja kevään aikana järjestetään 2-3 koulutustilaisuutta. Aiheina ovat ainakin edellä mainittu hankintaosaaminen sekä lisäksi ara-asuntojen asukasvalinnat kuluvana vuonna päivitetyn asukasvalintaohjeistuksen johdosta, jota ARA täydentää lähiaikoina palvelutalojen asukasvalintojen ostalta. SELVITYSHANKKEEN PÄÄTTÄMINEN Helmi-maaliskuussa 2014 järjestetään hankkeen päätösseminaari, jossa arvioidaan selvityshankkeen vaikuttavuutta. Uudenmaan liiton alkuperäisen rahoituspäätöksen mukaan hanke päättyy 31.12.2013. KUUMA-seutu hakee Uudenmaan liitolta hankkeelle jatkoa ensi vuoden kesäkuun loppuun edellä mainittujen toimenpiteiden toteuttamiseksi. Asuntopoliittinen ohjelma ei sisälly hankkeeseen, vaan se toteutuu osana KUUMA-seudun toiminta- ja taloussuunnitelmaa 2014. Järvenpäässä, 3.12.2013 KUUMA-asuntoryhmän puolesta Suunnittelupäällikkö Kirsti Ruislehto