SISÄLLYS ALKUSANAT 5 LYHENTEET 7 1 VUOKRASOPIMUKSEN OSAPUOLET JA KOHDE 17 1.1 Vuokranantaja ja vuokralainen vuokrasuhteen osapuolina 17 1.2 Asuinhuoneisto 19 1.3 Useita huoneistoja koskeva sopimus 23 1.4 Maa-alueet 24 1.5 Muut tilat ja laitteet 24 2 SOPIMUKSEN KESTO JA MUOTO 27 2.1 Määräaikainen vai toistaiseksi voimassa oleva sopimus? 27 2.2 Lyhyet määräaikaiset sopimukset 29 2.3 Kirjallinen vai suullinen vuokrasopimus? 30 3 VUOKRA 31 3.1 Vuokran määräytyminen 31 3.1.1 Vuokrasta voidaan sopia 31 SISÄLLYS 9
3.1.2 Vuokran määräytymisen peruste 32 3.1.3 Muiden tilojen käyttöoikeudesta perittävät maksut 35 3.1.4 Vuokran muuttuminen 35 3.2 Vuokranmaksukausi ja vuokran erääntyminen 36 3.3 Vuokran maksaminen 38 3.4 Vuokranmaksuvelvollisuuden kesto 40 3.4.1 Vuokranmaksuvelvollisuus hallintaoikeuden ajalta 40 3.4.2 Vuokralaisen maksuvelvollisuus huoneiston hallintaoikeuden päätyttyä 42 3.4.3 Muun huoneistoa käyttävän vuokranmaksuvelvollisuus 44 3.5 Ennakkovuokra 45 3.5.1 Ennakkovuokra vai vakuus? 45 3.5.2 Ennakkovuokralla katettavat vuokranmaksukaudet 46 3.5.3 Ennakkovuokraa koskevat rajoitukset 47 3.5.4 Ennakkovuokran palauttaminen 49 4 VUOKRAN MUUTTUMINEN 53 4.1 Yleistä 53 4.2 Vuokran tarkistamista koskevat ehdot 55 4.3 Menettely 57 4.4 Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen tuomioistuimessa 58 4.4.1 Kohtuullisuus tuomioistuimen tutkittavaksi 58 4.4.2 Tuomioistuimen ratkaisu 62 5 VAKUUDET 65 5.1 Vakuus vuokralaisen ja vuokranantajan turvana 65 10 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT
5.2 Vakuuden toimittamisesta sopiminen 66 5.3 Vakuuden määrä 68 5.4 Vakuuden käyttöala 69 5.5 Vakuuden laji 70 5.6 Vakuudelle kertyvä tuotto 73 5.7 Vakuusomaisuuden hoitaminen 73 5.8 Vakuuden realisointi ja palauttaminen 74 5.9 Sopimuksen purkaminen puuttuvan vakuuden vuoksi 77 6 HUONEISTON HALLINTA, KÄYTTÖ JA KUNTO 79 6.1 Huoneiston hallinnan luovutus 79 6.2 Kilpailevat vuokrasopimukset 82 6.3 Huoneiston ja muiden tilojen käyttö 84 6.3.1 Huoneiston käyttämättä jättäminen ei poista vastuuta 84 6.3.2 Huoneistoa käytettävä sovitulla tavalla 84 6.3.3 Seuraukset virheellisestä käytöstä 87 6.4 Huoneiston käyttöoikeuden luovuttaminen toiselle 90 6.4.1 Yleistä 90 6.4.2 Huoneiston käyttöoikeuden pysyvä luovuttaminen 91 6.4.3 Huoneiston käyttöoikeuden väliaikainen luovuttaminen (enintään 2 vuotta) 95 6.5 Huoneistolta edellytettävä kunto 97 6.6 Vioista ja puutteista ilmoittaminen 100 6.7 Korjaus- ja muutostöiden tekeminen 102 6.7.1 Yleistä 102 6.7.2 Vuokralaisen korjaus- ja muutostyöt 103 SISÄLLYS 11
6.7.3 Vuokranantajan korjaus- ja muutostyöt 105 6.8 Vuokranantajan oikeus päästä huoneistoon 110 6.9 Vuokran alentaminen käytön estymisen tai puutteellisen kunnon johdosta 115 7 VUOKRASUHTEEN OSAPUOLTEN MUUTOKSET 119 7.1 Huoneiston omistajan vaihtuminen 119 7.1.1 Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen 119 7.1.2 Pakkohuutokauppa ja ulosmittaus 120 7.1.3 Omistajanvaihdos moitekanteen johdosta 121 7.1.4 Omistajanvaihdos osakkeiden lunastamisen johdosta 122 7.1.5 Sopimusmuutosten ja suoritusten sitovuus omistajan vaihduttua 122 7.2 Huoneiston siirtyminen väliaikaisesti asunto-osakeyhtiön hallintaan 124 7.3 Vuokralaisen vaihtumistilanteita 127 7.3.1 Vuokraoikeuden siirto vuokranantajan luvalla 127 7.3.2 Vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle 128 7.3.3 Vuokralaisen kuolema 128 7.3.4 Yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettaminen 129 7.3.5 Vuokralaisen konkurssi 130 7.3.6 Jälleenvuokralaisen oikeus tulla ensivuokralaisen sijaan 131 8 VUOKRASUHTEEN PÄÄTTYMINEN 135 8.1 Yleistä 135 8.2 Määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättyminen 137 12 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT
8.2.1 Vuokrasuhde päättyy määräajan päättyessä 137 8.2.2 Vuokralaisen oikeus korvaukseen määräajan päättyessä 137 8.3 Sopimuksen irtisanomista koskevat yleiset säännöt ja periaatteet 140 8.3.1 Käsitteitä 141 8.3.2 Vuokralaisen irtisanomisaika 142 8.3.3 Vuokranantajan irtisanomisaika 143 8.3.4 Irtisanomisajan laskeminen 144 8.3.5 Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen 146 8.3.6 Irtisanomisilmoitus 148 8.3.7 Irtisanomisilmoituksen tiedoksi antaminen 152 8.3.8 Seuraus säädettyjen menettelytapojen noudattamatta jättämisestä 154 8.3.9 Täytyykö ennen irtisanomista varoittaa? 155 8.3.10 Sopimustyypistä riippumatta hyväksyttävät irtisanomisperusteet 155 8.4 Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen 156 8.4.1 Yleistä 156 8.4.2 Irtisanomisen tehottomuus 157 8.4.3 Irtisanomisen tehottomuutta koskeva oikeudenkäynti ja tuomio 160 8.4.4 Vahingonkorvaus hyvän tavan vastaisen irtisanomisen johdosta 162 8.4.5 Irtisanomisperusteesta riippumaton oikeus korvaukseen korjaustöistä 164 8.4.6 Oikeus muuhun korvaukseen irtisanomisen perusteella 165 8.4.7 Vuokralaisen irtisanomissuojan menettäminen 165 SISÄLLYS 13
8.5 Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen 167 8.5.1 Yleistä 167 8.5.2 Vuokralaisen erityiset perusteet irtisanomiseen 168 8.5.3 Vuokranantajan erityiset perusteet irtisanomiseen 170 8.5.4 Tuomioistuimen päätös irtisanomisoikeudesta 172 8.5.5 Vahingonkorvaus sopimuksen irtisanomisen johdosta 172 8.6 Vuokrasopimuksen purkaminen 173 8.6.1 Yleistä 173 8.6.2 Vuokralaisen oikeus purkaa vuokrasopimus 175 8.6.3 Varoituksen antaminen vuokranantajalle 186 8.6.4 Vuokranantajan oikeus purkaa vuokrasopimus 187 8.6.5 Kiinteistön tai rakennuksen yhteiset tilat ja laitteet 202 8.6.6 Varoituksen antaminen vuokralaiselle 202 8.6.7 Uusi varoitus vuokralaiselle? 204 8.6.8 Purkamisilmoitus 205 8.6.9 Oikeus vahingonkorvaukseen sopimuksen purkamisen johdosta 208 8.7 Vuokrasopimuksen päättymisen erityistilanteita 214 8.7.1 Vuokrasopimuksen lakkaaminen huoneiston tuhoutumisen tai viranomaisen kiellon vuoksi 214 8.7.2 Uuden omistajan purkuoikeus 217 8.7.3 Pakkohuutokauppaostajan irtisanomisoikeus 219 8.7.4 Moitekanne ja oikean omistajan purkuoikeus 220 8.7.5 Osakkeiden lunastajan purkuoikeus 221 8.7.6 Uusi omistaja kiistää sopimusmuutoksen tai suorituksen 223 8.7.7 Vuokranantaja ei vastaa vuokraoikeuden siirtolupaa koskevaan pyyntöön 224 8.7.8 Vuokralaisen kuolinpesän ja yhteisvuokralaisen irtisanomisoikeus 225 14 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT
8.7.9 Yhteiselämän tai yhteisen asumisen lopettaminen ja avioero 226 8.7.10 Vuokranantajan purkuoikeus vuokralaisen konkurssin johdosta 226 8.7.11 Yksityishenkilön velkajärjestely ja yrityksen saneeraus 228 8.7.12 Ensivuokranantajan oikeus purkaa jälleenvuokrasopimus 228 8.7.13 Ensivuokrasuhteen päättyminen jälleenvuokrasuhteen päättyessä 229 8.7.14 Alivuokrasuhteen päättyminen, kun alivuokranantajan hallintaoikeus päättyy 230 8.7.15 Asunto-osakeyhtiön hallinta-ajan päättyminen 231 8.8 Yhteenveto 232 9 MUUTTO 241 9.1 Muuttopäivä 241 9.2 Muuttopäivän siirto määräaikaisessa vuokrasuhteessa 242 9.3 Muuttopäivän siirto toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa 242 9.4 Muuttopäivän siirtämistä koskeva kanne 244 10 LOPUKSI 247 LIITTEET 253 Liite 1: Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/481 253 Liite 2: Valtioneuvoston päätös suositukseksi eräistä asuinhuoneistojen vuokrien tarkistamistavoista 11.6.1998/409 282 SISÄLLYS 15
Liite 3: Asuinhuoneiston vuokrasopimus -lomake 284 Liite 4: Irtisanomisilmoitus / Asuinhuoneiston vuokrasopimus / Malli 287 Liite 5: Varoitus sopimuksen purkamisesta / Asuinhuoneiston vuokrasopimus / Malli 288 Liite 6: Purkamisilmoitus / Asuinhuoneiston vuokrasopimus / Malli 289 HAKEMISTO 291 16 ASUNNON VUOKRAUS LAKI JA KÄYTÄNNÖT