SiSällyS ALKUSANAT ASUiNhUoNEiSToN vuokrasuhde

Transkriptio

1 Sisällys ALKUSANAT Asuinhuoneiston vuokrasuhde Vuokra Vuokran määräytyminen Vuokranmaksukausi ja vuokran erääntyminen Vuokranmaksuvelvollisuuden kesto Ennakkovuokra Vakuudet Vakuus vuokralaisen ja vuokranantajan turvana Vakuuden toimittamisesta sopiminen Vakuuden määrä Vakuuden kattavuus Vakuuden laji Vakuudelle kertyvä tuotto Vakuusomaisuuden hoitaminen Vakuuden realisointi ja palauttaminen Sopimuksen purkaminen puuttuvan vakuuden vuoksi Vuokrasuhteen päättyminen Yleistä Määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättyminen Sopimuksen irtisanomista koskevat yleiset säännöt ja periaatteet Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen SISÄLLYS 7

2 1.3.6 Sopimuksen purkaminen Sopimuksen lakkaaminen Sopimuksen päättymisen erityistilanteita Yhteenveto Keskeiset asiat luvussa Liikehuoneiston vuokrasuhde Vuokra Vuokran määräytyminen Vuokranmaksukausi ja vuokran erääntyminen Vuokranmaksuvelvollisuuden kesto Ennakkovuokra Vakuudet Vakuus vuokralaisen ja vuokranantajan turvana Vakuuden toimittamisesta sopiminen Vakuuden määrä Vakuuden kattavuus Vakuuden laji Vakuudelle kertyvä tuotto Vakuusomaisuuden hoitaminen Vakuuden realisointi ja palauttaminen Sopimuksen purkaminen puuttuvan vakuuden vuoksi Vuokrasuhteen päättyminen Yleistä Määräaikaisen vuokrasopimuksen voimassaoloajan päättyminen Sopimuksen irtisanomista koskevat yleiset säännöt ja periaatteet Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanominen Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen Sopimuksen purkaminen taloyhtiön perintäkirja

3 2.3.7 Sopimuksen lakkaaminen Sopimuksen päättymisen erityistilanteita Yhteenveto Keskeiset asiat luvussa OSAKEHUONEISTOT Yhtiömuodot Asunto-osakeyhtiö Kiinteistöosakeyhtiö Kvasiasunto-osakeyhtiö Osakkeenomistajan maksuvelvollisuus Yleistä Vastike Muut maksut Maksuhäiriöt ja saatavien turvaaminen Uuden omistajan vastuu vastikkeesta Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan Yleistä Hallintaan ottamisen perusteet Hallituksen varoitus osakkeenomistajalle Yhtiökokouksen päätös hallintaanotosta Yhtiökokouksen päätöksen tiedoksi antaminen Hallintaanottopäätöksen täytäntöönpano Vapaaehtoinen hallinnan luovuttaminen Hallintaan ottamista koskevan päätöksen moittiminen ja mitättömyys Häätö hallintaanottopäätöksen täytäntöönpanemiseksi Huoneiston vuokraaminen Hallinnan palautus ja tilitys osakkeenomistajalle Uuden osakkeenomistajan asema Keskeiset asiat luvussa SISÄLLYS 9

4 4 VELAN VANHENTUMINEN Yleistä Vanhentumisaika ja sen alkamisajankohta Eräpäivästä on sovittu Eräpäivästä ei ole sovittu Korvausvelan vanhentumisajan alkaminen Muut tapaukset Vanhentumisen katkaiseminen Velan vanhentumisen katkaiseminen vapaamuotoisesti Oikeudelliset katkaisutoimet Vanhentumisen katkeaminen oikeudellisen katkaisukeinon johdosta Katkaisutoimen kohdistaminen Pääsääntö katkaisutoimen kohdistamisessa Katkaisutoimen kohdistaminen osakeyhtiöön Katkaisutoimen kohdistaminen osakeyhtiöön, joka on lakannut konkurssimenettelyn vuoksi Katkaisutoimen kohdistaminen osakeyhtiöön, joka on poistettu kaupparekisteristä Vanhentumisen kohdistaminen varattomaan kuolinpesään Saatavan lopullinen vanhentuminen Lopullisen vanhentumisen edellytykset Täytäntöönpanokelpoisuuden määräaikaisuus Määräajan jatkaminen Saatavan vanhentuminen ja määräajan jatkamista koskeva tuomio Velan vanhentuminen ja maksukyvyttömyysmenettelyt Vanhentumisen vaikutukset Velan suoritusvelvollisuuden lakkaaminen Kuittaus ja maksun peräyttäminen Vakuusoikeudet ja saatavan vanhentuminen taloyhtiön perintäkirja

5 4.6.4 Vanhentumisen huomioon ottaminen Vanhentuminen, kun vastuuvelvollisia on useita Keskeiset asiat luvussa PERINNÄN TEKNIIKKA JA TAKTIIKKA Yleistä Perinnän taktiikka Yleistä perinnän taktiikasta Perintätavan valinta Perinnän tekniikka Vapaaehtoinen perintä Oikeudellinen perintä Ulosottoperintä Jälkiperintä Velallisen luottotiedot Luottotietolainsäädäntö Luottotietolain käsitteet Luottotietorekisteriin tallennettavat henkilöluottotiedot ja niiden käsittely Yritysluottotiedot Keskeiset asiat luvussa VAPAAEHTOINEN PERINTÄ Perintälain soveltaminen ja terminologia Soveltamisala Terminologia Hyvä perintätapa Määräykset hyvästä perintätavasta Saatavan oikeellisuus Maksuajan pituus Maksuvaatimuksen yksilöinti Perintäkirjeiden lähettäminen Maksujärjestelyt SISÄLLYS 11

6 6.2.7 Totuudenvastaisten tai harhaanjohtavien tietojen antaminen maksun laiminlyönnin seuraamuksista Kohtuuttomien tai tarpeettomien kulujen tai tarpeettoman haitan aiheuttaminen velalliselle Velallisen yksityisyyden suojan vaarantaminen Vanhentunut tai muusta syystä lakannut saatava Velallisen oikeus saada tietoja Perintälain säännös tiedoksisaantioikeudesta Selvitys koron määräytymisestä Maksuvelvollisuuden kiistäminen Velallisen oikeus saada kuluttajasaatavan perintä keskeytettyä Keskeytyspyynnön esittäminen Perinnän keskeyttäminen Velalliselle lähetettävät kehotukset ja ilmoitukset Kuluttajasaatavan perintä Kuluttajasaatavan määritelmä Kuluttajasaatavan perintä tuomioistuimessa Maksuvaatimus kuluttajasaatavan perinnässä Toimeksiantoja koskevat rajoitukset Perintäkulut Yleistä Perintäkulujen maksuvelvollisuuden poistuminen Kuluttajasaatavien perintäkulujen enimmäismäärät Perintäkulut, kun kuluttaja on maksanut velan eräpäivän jälkeen mutta ennen perintäkirjeen saapumista Perintätoimien aikarajat kuluttajasaatavien perinnässä taloyhtiön perintäkirja

7 6.8.6 Kulukorvaukseen oikeuttavien maksuvaatimusten ja maksusuunnitelmien enimmäismäärät kuluttajasaatavan perinnässä Velallisen kokonaiskuluvastuu kuluttajasaatavan perinnässä Vakiokorvaus perintäkuluista Perintäkulujen suora ulosottokelpoisuus Tratta Velallisen maksusuoja Varojen kohdentaminen saatavien osille Vahingonkorvausvastuu virheellisestä perinnästä Valvonta ja rangaistukset Keskeiset asiat luvussa OIKEUDENKÄYNTI RIITA-ASIASSA ELI OIKEUDELLINEN PERINTÄ Yleistä Oikeudenkäynti vai sovinto? Asiamiehen käyttäminen Toimivaltainen tuomioistuin Takavarikko turvaamistoimenpiteenä Riita-asian käsittely käräjäoikeudessa Yleistä Riidan vireilletulo Haastehakemus Kirjallinen valmistelu Yksipuolinen tuomio Suullinen valmistelu Pääkäsittely Tuomio Summaarinen menettely käräjäoikeudessa Huoneistoja koskevat riidat Huoneenvuokrasuhdetta koskevat tuomioistuinasiat SISÄLLYS 13

8 7.4.2 Hallintaanottoasian käsittely käräjäoikeudessa Muutoksenhaku käräjäoikeudesta hovioikeuteen Yleistä Tyytymättömyyden ilmoittaminen Valitusosoitus Valitus hovioikeudelle Vastavalitus hovioikeudelle Käräjäoikeuden tuomion jääminen pysyväksi Käsittely hovioikeudessa Valmistelun alkaminen Jatkokäsittelylupa Valmistelun jatkaminen Asian ratkaiseminen kirjallisessa menettelyssä Pääkäsittely Tuomio Muutoksenhaku hovioikeudesta korkeimpaan oikeuteen Valittaminen edellyttää valituslupaa Muutoksenhakukirjelmä Käsittely korkeimmassa oikeudessa Ennakkopäätösvalitus (valitus käräjäoikeudesta korkeimpaan oikeuteen) Yleistä Tyytymättömyyden ilmoittaminen käräjäoikeuden tuomioon Valitus ja vastavalitus Lupa ennakkopäätösvalitukseen Ennakkopäätösvalituksen käsittely Ylimääräinen muutoksenhaku Keskeiset asiat luvussa ULOSOTTOPERINTÄ Yleistä Ulosottoperusteen toimittaminen täytäntöönpantavaksi taloyhtiön perintäkirja

9 8.1.2 Ulosottokaaren terminologia Ulosottorekisteri Ulosottorekisteriin merkittävät tiedot Rekisteritietojen julkisuus ja luovuttaminen Ulosottoperuste Erilaiset ulosottoperusteet Tuomioiden täytäntöönpano Täytäntöönpanon peruuttaminen Ulosottoasian vireillepano Ulosottohakemuksen toimittaminen ulosottoviranomaiselle Ulosottohakemuksen sisältö Asiamies ja avustaja Velalliskohtainen ulosottoasioiden käsittely Vireilletuloilmoitus Ulosmittaus Yleistä Palkan ulosmittaus Veronpalautuksen ulosmittaus Yhteisomistusesineen ulosmittaus Ulosmitatun omaisuuden rahaksimuutto Velallisen erottamisetu Varojen kohdentaminen ja tilitys Suppea ulosotto Vireilläolon päättyminen Passiivisaatavaksi rekisteröinti Ulosottomaksut Häädön täytäntöönpano Häätöperuste Muuttokehotus Muuttopäivä Häädön toimittaminen Häädön kohteena oleva omaisuus Täytäntöönpanokulut ja ulosottomaksut SISÄLLYS 15

10 8.14 Tietojenantovelvollisuus Velallisen tietojenantovelvollisuus Sivullisen tietojenantovelvollisuus Viranomaisen ja julkista valtaa hoitavan tietojenantovelvollisuus Ulosottoselvitys Keskeiset asiat luvussa YKSITYISHENKILÖN VELKAJÄRJESTELY Yleistä Velkajärjestelyn myöntämisen edellytykset Velkajärjestelylain terminologia Velkajärjestelyn hakeminen Velkojien kuuleminen Velkajärjestelyn edellytykset Lakisääteiset edellytykset velkajärjestelylle Sosiaalinen suorituseste Painava peruste Velkajärjestelyn estyminen väliaikaisesta syystä Velkajärjestelyn esteet Aloittamispäätös ja sen oikeusvaikutukset Velkajärjestelyn aloittamispäätöksen tekeminen Maksukielto Vakuudenasettamiskielto Perintäkielto Ulosmittaus- ja täytäntöönpanokielto Velallisen oikeus irtisanoa vuokrasopimus Väliaikainen kielto Velkajärjestelyn sisältö Maksuohjelma Maksuohjelman laadinnan lähtökohdat Perusturvaan kuuluva omaisuus Maksuohjelman sisältö Maksuohjelman muuttaminen taloyhtiön perintäkirja

11 Maksuvara Maksuohjelman raukeaminen Lisäsuoritusvelvollisuus Velallisen kuolema Keskeiset asiat luvussa YRITYSSANEERAUS Yleistä Saneerausmenettelyn hakeminen Yrityssaneeraushakemus Yrityssaneeraushakemuksen vireillepano ja käsittely Saneerausmenettelyn edellytykset Saneerausmenettelyn esteet Saneerausmenettelyn suhde konkurssiin Saneerausvelat Vakuusvelat Tavalliset velat Viimesijaiset velat Uudet velat Menettelyn alkamisen oikeusvaikutukset Maksukielto Vakuudenasettamiskielto Perintäkielto Täytäntöönpano- ja ulosmittauskielto Vakuudet Korvaus vakuuden alentumisesta Poikkeuslupa vakuusoikeuden hyväksikäyttöön Välitila ja väliaikainen kielto Selvittäjä Saneerausvelkojen huomioon ottaminen Velkojen järjestely saneerausohjelmassa Vakuusvelan järjestely Tavallisten velkojen järjestely SISÄLLYS 17

12 Viimesijaisten velkojen järjestely Saneerausohjelmaehdotus Saneerausohjelmaehdotuksen käsittely Saneerausohjelmaehdotuksen vahvistaminen Saneerausohjelman oikeusvaikutukset Keskeiset asiat luvussa KONKURSSI Yleistä Konkurssikelpoisuus Velkojan oikeus vaatia velallisen asettamista konkurssiin Konkurssiin asettamisen esteet Konkurssin epätarkoituksenmukaisuus Yrityssaneeraus Velkajärjestely Velkojan koko saatavan turvaava vakuus Oletukset maksukyvyttömyydestä Velallisen oma ilmoitus maksukyvyttömyydestä Maksujen lakkauttaminen Ulosotosta ei kerry riittävästi varoja Maksukehotuksen laiminlyönti Konkurssin hakeminen Konkurssiin asettamisen vaikutukset Yleistä Pesänhoitaja Konkurssisaatavaa koskeva oikeudenkäynti Konkurssin alkamisen vaikutus ulosmittaukseen Konkurssin alkamisen vaikutus sopimus- ja velkasuhteisiin Konkurssipesään kuuluva omaisuus Kuittaus konkurssissa Pesäluettelo Konkurssin raukeaminen taloyhtiön perintäkirja

13 11.12 Julkisselvitys Konkurssisaatavan valvonta Valvontakirjelmä Etuoikeuden huomioon ottaminen Jälkivalvonta Jakoluettelo Jakoluetteloehdotuksen tekeminen Jakoluettelon laatiminen ja vahvistaminen Konkurssipesän hallinto Velkojien ja pesänhoitajan päätösvalta Konkurssipesään kuuluvan omaisuuden hoito ja myynti Konkurssimenettelyn päättyminen Jako-osuuksien maksaminen ja lopputilitys Sovinto Velkojien maksunsaantijärjestys Keskeiset asiat luvussa TIETOLÄHTEITÄ LIITTEET Liite 1 Asuinhuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen (malli) Liite 2 Varoitus (asuinhuoneiston vuokrasopimus; malli) Liite 3 Liikehuoneiston vuokrasopimuksen irtisanominen (malli) Liite 4 Varoitus (liikehuoneiston vuokrasopimus; malli) Liite 5 Hallituksen päätös varoituksen antamisesta (malli) Liite 6 Hallituksen varoitus osakkaalle (malli) Liite 7 Varoituksen tiedoksiantopyyntö (malli) Liite 8 Yhtiökokouksen päätös huoneiston hallintaanotosta (malli) Liite 9 Yhtiökokouksen hallintaanottopäätöksen saate (malli) SISÄLLYS 19

14 Liite 10 Yhtiökokouksen päätöksen ja saatteen tiedoksiantopyyntö (malli) Liite 11 Summaarinen haastehakemus (malli) Liite 12 Haastehakemus (malli) Liite 13 Ulosottohakemus (malli) Liite 14 Velkajärjestelyhakemus (malli) Liite 15 Esimerkki: Luottotietomerkintöjen säilytysajat Suomen Asiakastieto Oy:ssä Liite 16 Konkurssiuhkainen maksukehotus (malli) Liite 17 Konkurssihakemus (malli) Liite 18 Konkurssivalvonta (malli) Liite 19 Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta / Liite 20 Laki liikehuoneiston vuokrauksesta / Liite 21 Asunto-osakeyhtiölaki /1599 (luvut 3 ja 8) Liite 22 Laki velan vanhentumisesta / Liite 23 Luottotietolaki / Liite 24 Laki saatavien perinnästä / Liite 25 Ulosottokaari /705 (2 luku ) Liite 26 Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä / Hakemisto taloyhtiön perintäkirja