Asuntorakentamisen haasteet - rakennuttajan näkökulma Suomen Asuntoliitto ry 27.11.2014
1. Taustaa: TA-Yhtymä -konserni 2. Tuotantoedellytykset ja pullonkaulat 3. Kitka- ja uhkatekijöitä 4. Kehityskohteita haasteena
1. Taustaa: TA-Yhtymä -konserni Yleishyödyllinen asuntojen omistaja ja rakennuttaja
TA-Yhtymä Oy:n toimiala yhtiöjärjestys 22.11.1999 Yhtiön toimialana on aravalaissa sekä muissa asuntolainsäädäntöä sisältyvissä säädöksissä tarkoitetuin tavoin toimia yleishyödyllisenä yhteisönä, joka rakennuttaa tai hankkii muuten omistukseensa tai hallintaansa vuokra-asuntoja, sekä tarjoaa niitä sosiaalisin perustein ja kohtuullisin kustannuksin julkisesti vuokrattavaksi siten, että tavoitteena ovat yhtiön hallitsemien asuntojen asukkaiden hyvät ja turvalliset asunto-olot. Toimintaansa varten yhtiö voi omistaa tai vuokraoikeuden nojalla hallita kiinteistöjä, asunto- ja muita osakkeita tai osuuksia. => aatteellinen perusta - aidosti yleishyödyllinen
TA-Yhtymä -konserni Yhtiörakenne TA-Yhtymä Oy TA-Asumisoikeus Oy Taova Oy Asumisoikeuskohteet Vuokrakohteet (As Oy:t ja KOY:t) Osaomistuskohteet (As Oy:t) Yleishyödyllinen konserni
Toimipisteet Kittilä Oulu Jyväskylä Kuopio Hämeenlinna Turku Tampere PKS Lahti
TA-Yhtymä konsernin asuntokanta Asuntoja n. 13 000 (10.000) Toimintakuntia 47 (35) Huoneistoala yli 850 000 m² (640 000 m²) Asunnon keskimääräinen koko 67 m² (68 m²) Asuntojen keskimääräinen ikä n. 12 vuotta (n. 10 v.) Vuosituotantotavoite yhteensä 1 000 asuntoa
120 TA-Yhtymä konsernin liikevaihto 100 99 106 88 80 73 M 60 40 41 45 48 53 59 20 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ARVIO 2014
1 800 TA-Yhtymä konsernin tase 1 600 1 550 1 400 1 304 1 428 1 200 1 166 M 1 000 800 762 934 600 505 540 580 400 200 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 ARVIO 2014
2. Tuotantoedellytykset ja pullonkaulat
A. Asuntotuotanto
TA-Yhtymä konsernin uudistuotanto 1 600 1 400 1 421 1 200 1 245 1 000 1 040 1 108 938 826 800 600 692 400 200 386 187 271 416 479 449 271 178 260 185 373 424 238 344 344 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014E
TA-Yhtymä-konsernin asuntokannan kehitys 14 000 12 000 11 318 12 010 12 836 10 000 10 255 8 684 8 000 6 000 4 000 3 711 4 190 4 639 4 910 5 088 5 348 5 533 5 906 6 896 7 257 6 330 6 568 2 509 2 000 654 841 1 528 1 112 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Asuntojen lukumäärä Asumisoikeusasuntojen asuntokanta omistajittain 2010-2013 16 000 14 000 12 000 10 000 31.12.2010 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 8 000 6 000 4 000 2 000 0
B. Asiakkaat / kysyntä
100% TA-Yhtymä konserni käyttöasteet yhtiöittäin (kk-kohtaiset luvut) 99% 98% 97% 96% 95% 94% 93% 92% 91% 90% loka syys elo heinä kesä touko huhti maalis helmi tammi joulu marras loka syys elo heinä kesä touko huhti maalis helmi tammi joulu marras loka syys elo heinä kesä touko huhti maalis helmi tammi 2012 2013 2014
40% 35% 30% 25% 20% 15% 24,9 % 28,2 % 26,8 % TA-Yhtymä konsernin vaihtuvuusprosentti vuositasolla 2008-2014 32,6 % 32,6 % 25,9 % 25,0 % 24,2 % 22,5 % 28,4 % 27,2 % 25,1 % 29,1 % 35,7 % 16,2 % 18,7 % 15,6 % 14,9 % 14,2 % 14,1 % 12,6 % 18,4 % 20,9 % 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 18,7 % 17,8 % 16,6 % 16,2 % 16,7 % 10% 5% 0% TA-Yhtymä Oy Taova Oy TA-Asumisoikeus Oy TA-Konserni
Irtisanomisen syyt, vuokra ja asumisoikeus 1-10/2014 Vaihto TA:n sisällä Luovutus puolisolle /perilliselle /sopimuksen Syy ei tiedossa Muu syy Huonot liikenneyhteydet Alueen huonot palvelut Häiritsevät naapuri / häiriö talossa Vastikkeen suuruus Kiinteistön huono hoito Kiinteistön huono kunto Asunnon varusteet tai ominaisuudet Asunnon huono kunto Asunnon koko Perhekoon muutos Paikkakunnan vaihto Muutto työn tai opiskelujen vuoksi Muutto palv.taloon tai sairaalaan Muutto vuokra-asuntoon Muutto toiseen asoasuntoon Omistusas. hankinta tammikuu-lokakuu 2014, aso tammi-lokakuu 2014, vuokra 0 5 10 15 20 25 %
Vuokrat ja TA-Asumisoikeuden käyttövastikkeet alueittain /m 2 /kk 20,00 18,00 Vapaarahoitteinen vuokra Kaikki vuokrat keskimäärin ARA-vuokrat TA-Ason käyttövastike (2015) 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 2,00 0,00
Asiakkaat / kysyntä Kysyntää/tarvetta on, tyhjäkäyttö alhainen, uusien menekki hyvä Vaihtuvuus alhainen, poismuuton syyt tarvepohjaisia, asiakkaat tyytyväisiä Asuntojen kunto ja hinta kohdallaan Asolla on paikkansa asuntomarkkinoilla, ne parantavat asuntomarkkinoiden toimivuutta ja sitä kautta myös työvoiman liikkuvuutta. Aso-asukkaista 60 % tulee vuokrataloista: helpottaa vuokra-asunnon saantia. Tutkimusten mukaan asukkaiden ja kuntapäättäjien mielestä aso-asuntoja lisättävä Tyhjäkäyttö vaihtelee alueittain (Salo, Oulu), tuotteittain (vuokra vs. aso) sekä huoneiston mukaan (3 h + k -) ja ajankohdittain, ei esimerkiksi iän mukaan. Sosiaalisen asuntotuotannon asiakkaiden maksukyvyn rajat?! Tilastot eivät aina anna oikeaa kuvaa kysynnästä Kysyntää/tarvetta on, mutta tuotantomahdollisuudet eivät aina toteudu lainkaan tai ne ovat epäoptimaaliset.
C. Rahoitus
Laki asumisoikeusasunnoista 16.7.1990/650 16 Käyttövastikkeen määräytyminen Asumisoikeuden haltijalta voidaan periä kohtuullista käyttövastiketta. Käyttövastikkeiden suuruuden tulee määräytyä niin, että vastiketuloilla voidaan kattaa yhteisöön kuuluvien asumisoikeusasuntojen ja niihin liittyvien tilojen rahoituksen ja ylläpidon edellyttämät, kohtuullisen taloudenhoidon mukaiset menot. Käyttövastike ei saa olla paikkakunnalla käyttöarvoltaan samanveroisista huoneistoista yleensä perittäviä vuokria korkeampi.
Korkotukilainojen omavastuu Asumisoikeusasunnot Vuokra-asunnot 3,5 % > 1,0 % Tasapuolinen kohtelu?
Talouden näkymät Lokakuu 2014
Korkotukilainojen keskikoron ja 1301-lainojen koron kehitys Korkotukilainat (keskinettokorko) Arava (1301-lainat, netto) 7,00% 6,00% 5,00% Yli 4 milj. /v 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% 2016 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005
Valtioneuvoston päätös 14.8.2014 Vuokra aso kytkös pois 100 M lisää asoihin (pois vuokrasta) 900 -> 1500 aso-asuntoa -> Tuotantomahdollisuudet paranivat merkittävästi.
Rahoitus Rahoitusta on saatavilla riittävästi tällä hetkellä, tarjoajia vähän Arava-lainat ylikorkoisia taloudellinen rasite lankeaa asukkaille (heikentää kohtuuhintaisuutta) Korot alhaisella tasolla, aso-asunnoilla alle omavastuurajan -> korkojen mahdollinen nousu siirtyy täysimääräisenä asumisen hintaan (=heikentää kohtuuhintaisuutta) Uusien asumisoikeusasuntojen omavastuukorko korkeampi kuin uusilla vuokra-asunnoilla (vaikka Aso-laki ) Asoille kohdennettiin lisärahoitusta samalla, kun kytkös vuokraasuntotuotantoon purettiin hyvä päätös! Rahoitus ei ole tällä hetkellä tuotannon kannalta pullonkaula.
D. Tontit ja rakentaminen
Tontit Kaikki tarjotut tontit eivät sovellut ARA-tuotantoon (hinta usein ok, muu soveltuvuus tuotantoon ei) Määräykset voivat johtaa epäoptimaalisiin huoneistojakaumiin (keskipinta-alavaatimukset, autopaikkavaatimukset) ja/tai tarpeettoman korkeisiin hintoihin ARA-hintaisia tontteja on saatavilla kunnilta, rakennusliikkeiltä (neuvottelu-urakat) sekä yksityisiltäkin tällä hetkellä Kaikki kunnat eivät ole tuotanto-ohjelmassa (Salo, Oulu, ) Tonttien sijainnissa toivomisen varaa kuntien sisällä Tontteihin sitoutuu varoja, joiden kiertonopeus vaikuttaa merkittävästi tuotannon volyymeihin -> tonttien käyttö pitäisi pystyä ennakoimaan hyvin ei ennakoimattomia muutoksi määräyksissä. Rakentaminen tai tonttien saanti eivät ole pullonkaula (lyhyellä tähtäimellä), vaikka niukkuuttakin on erityisesti hyvillä paikoilla sijaitsevista kerrostalotonteista.
Rakentaminen Tarjouskilpailuihin osallistuminen hyvää tasoa, rakentajilla (koko hankintaketjulla) halua rakentaa myös yleishyödyllistä tuotantoa Kilpailu-urakat vaativat pidempää suunnittelujännettä ja sitoo pääomia tontteihin ja suunnitteluun rajalliset varat tonttisijoituksiin, johtaa yhdessä hitaan tonttikierron kanssa pienempään tuotantoon Neuvottelu-urakat kilpailevat keskenään (tarjonta ylittää kysynnän), mutta tätä kilpailunäkökohtaa karsastetaan Neuvottelu-urakat ovat kuitenkin hinnallisesti kilpailukykyisiä Rakentamista koskevat säännöstöt ja joidenkin prosessien hitaus jarruttavat tuotantoa ja nostavat tarpeettomasti kustannuksia Rakentaminen itsessään ei ole pullonkaula (lyhyellä tähtäimellä). Byrokratiatalokoita odotellaan edelleen.
3. Kitka- ja uhkatekijöitä
A. Rakentamisen kustannukset
Ei pidä unohtaa kustannusten uhkaavaa tummaa pilveä
Rakennuskustannusindeksi: talotyyppi-indeksit (2005=100) Lähde: Tilastokeskus
TA-Yhtiöiden investoinnit uudistuotantoon 2014 on noin 160 miljoonaa euroa. Asuntotuotannon arvosta on veroa n. 40 % Tuotantomme tuottaa veroa noin 64 miljoonaa tänä vuonna.
B. Kiinteistöjen ylläpidon kustannukset
Kiinteistön ylläpidon kustannusindeksin kehitys (vuosimuutos-%) Kiinteistön ylläpidon kustannukset nousivat vuodessa 1,6 %. Inflaatio 1,0 % Lähde: Tilastokeskus
TA-Asumisoikeus Oy:n menorakenne (1-12/2013) Poistot 28 % Kiinteistötoiminta 37 % Korkot 21 % Yhtiötoiminta 14 %
TA-Asumisoikeus Oy:n kiinteistöjen hoitomenojen rakenne (Budjetti vuodelle 2015) Satelliitti/kaapeliTV 1,0 Vakuutusmaksut 0,9 Tontinvuokra 3,0 Jätehuolto 5,4 Autopaikkavuokrat 1,1 Hissit 1,1 Vuokra, mm.matot 0,4 Muut hoitokulut 0,4 Lämpöenergiamaksut 23,9 Sähkömaksut 7,0 Kiinteistövero 9,2 Vesi- ja jätevesimaksut 12,4 Huoltopalvelu 15,5 Kunnossapito, korjaukset 18,7
TA-Yhtiöiden kiinteistöjen hoitomenot ovat vuonna 2014 noin 38 miljoonaa euroa. Hoitomenoista on veroa n. 30 % Kiinteistömme tuottavat veroja vuonna 2014 yhteensä 11 miljoonaa euroa.
Valtion tukema asuntotuotanto vai valtiota tukeva asuntotuotanto?
Tuotantoedellytykset lyhyellä tähtäyksellä: V Asiakkaat / kysyntä V Rahoitus (lainat, korot, korkotukivaltuutus) V Tuotanto (rakentajat ym.) V Tontit? Kustannukset (rakentamisen/ylläpidon)? Määräykset ja niiden muutokset + byrokratia
Tuotantoedellytykset pitkällä tähtäyksellä: V Asiakkaat / kysyntä V? Rahoitus (lainat, korot, korkotukivaltuutus)? Tuotanto (rakentajat ym.)? Tontit? Kustannukset (rakentamisen/ylläpidon)? Määräykset ja niiden muutokset + byrokratia
1 800 Asuntotuotanto 2013-2015 1 600 1 400 1 200 1 000 800 692 600 400 726 200 0 2013 2014 2015
1 800 1 600 Valmiit Asuntotuotanto 2013-2015 Rakenteilla 1 400 1 200 1 000 845 800 692 600 400 200 0 2013 2014 2015
1 800 1 600 Valmiit Asuntotuotanto 2013-2015 Rakenteilla 1 400 1 200 1 200 + 1 000 845 800 692 600 400 200 0 2013 2014 2015
4. Kehityskohteita haasteena
Kaikki ei valmistu hetkessä La Sagrada Familia 1882-2010 2026?
Edistetään kohtuuhintaista asumista: 1. kannustamalla ARA asuntojen rakentamista erityisesti kasvukeskuksiin 2. asumisoikeusasunnoille ei aseteta tuotantorajoituksia (ei vuokra/aso -kytköstä) lisää kohtuuhintaisia asuntoja parantaa työvoiman liikkuvuutta helpottaa välillisesti vuokra-asuntotarvetta 3. myöntämällä asumisoikeusasuntojen rakentamista varten samat tuet (käynnistysavustus ja korkotuki), kuin vuokra asuntojen rakentamiseen 4. hillitään rakentamisen ja asumisen verotusta, etteivät hinnat karkaa 5. asumisoikeusjärjestelmän kehittäminen nykyaikaisempaan suuntaan 6. säilytetään nykyinen mahdollisuus tasauksiin ja varautumiseen korjauksiin => Yleishyödyllisen vuokra ja aso-tuotannon tulevaisuuden turvaaminen
Things do not happen. They are made to happen. John F. Kennedy