Laatuvirheen olennaisuuskynnys kiinteistönkaupan purkamisessa

Laatuvirheen olennaisuuskynnys kiinteistönkaupan purkamisessa Itä-Suomen yliopisto Oikeustieteiden laitos OTM -tutkielma Varallisuusoikeus 27.2.2019 Tekijä: Antton Miettunen (298216) Ohjaaja: Professori Matti Niemi

II Tiivistelmä ITÄ-SUOMEN YLIOPISTO Tiedekunta Yhteiskuntatieteiden ja kauppatieteiden tiedekunta Yksikkö Oikeustieteiden laitos Tekijä Antton Miettunen Työn nimi Laatuvirheen olennaisuuskynnys kiinteistönkaupan purkamisessa Pääaine Varallisuusoikeus Työn laji OTM-tutkielma Aika 12.2.2019 Sivuja X 60 Tiivistelmä Kiinteistönkauppaa ja erityisesti asuinkiinteistönkauppaa koskevat kysymykset ovat erilaisten kosteus- ja homevaurioiden takia tällä hetkellä varsin ajankohtaisia aiheita. Maakaaren (MK, 540/1995) säännösten mukaan ostajalla on kiinteistössä olevan laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen, (MK 2:17.2). Tutkielmassa käsitellään juuri tätä kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksenä pidettävää virheen olennaisuutta maakaaren 2:17 :n mukaisen laatuvirheen osalta. Laatuvirheet ilmenevät monesti juuri kiinteistöllä olevassa asuinrakennuksessa erilaisina kosteus- ja homevaurioina. Tutkielmassa selvitetään, mitä virheen olennaisuuskynnys käytännössä tarkoittaa ja milloin virheen olennaisuus täyttyy laatuvirheen osalta. Virheen olennaisuus on joustava ja tulkinnanvarainen käsite, ja sen merkitys täsmentyy vasta käytännön riitatilanteita ratkaistaessa eli viime kädessä oikeuskäytännössä. Lainsäätäjä on maakaaren esitöihin kirjannut tiettyjä seikkoja, joita olennaisuuden arvioinnissa tulee ottaa huomioon. Tutkielma osoitti sen, että virheen olennaisuudelle ei ole osoitettavissa mitään yhtä selkeää mittaria tai kriteeriä, jonka mukaan olennaisuus täyttyy tai ei täyty, vaan virheen olennaisuus määräytyy aina tapauskohtaisella kokonaisarvioinnilla. Käytännössä virheen olennaisuuden arvioinnissa on kyse rajanvedosta sen suhteen, onko virhe niin olennainen, että ostajalla on hinnanalennuksen sijasta oikeus purkaa kauppa. Hinnanalennus on virheen seurauksena ensisijainen vaihtoehto, ja kaupan purkaminen on vasta viimeinen vaihtoehto, koska se on niin raskas seuraamus myyjälle. Kaupan purkaminen tulee kyseeseen silloin, kun muuta seurausta ei voida ostajan näkökulmasta pitää kohtuullisena. Avainsanat: Laatuvirhe, virheen olennaisuus, kiinteistönkaupan purkaminen, maakaari

III SISÄLLYS LÄHTEET... V LYHENTEET... X 1 JOHDANTO... 1 1.1 Tutkielman aihe... 1 1.2 Tutkielman rajaukset... 2 1.3 Tutkimusmetodi ja lähteet... 3 1.4 Tutkielman rakenne... 4 2 KIINTEISTÖNKAUPAN PURKAMINEN... 6 2.1 Kiinteistönkaupan purkuperusteet ja purkamisen edellytykset... 6 2.2 Kaupan purkamiseen liittyvä välienselvitys... 7 2.3 Ostajan tieto virheestä... 9 2.4 Ostajan tarkastusvelvollisuus... 9 2.5 Virheilmoitus... 13 2.6 Virheen määräytymisen ajankohta... 15 3 LAATUVIRHE VIRHEPERUSTEENA... 17 3.1 Laatuvirhe maakaaressa... 17 3.2 Sopimuksen mukaisuus... 18 3.3 Virheellinen tai harhaanjohtava tieto... 20 3.4 Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti... 23 3.5 Ostajan virheellinen käsitys... 28 3.6 Salainen virhe... 30 4 VIRHEEN OLENNAISUUSKYNNYS... 34 4.1 Yleistä olennaisuuskynnyksestä... 34 4.2 Maakaaren suhde asuntokauppalakiin... 36 4.3 Oikeuskirjallisuudessa esitettyjä arvioita virheen olennaisuudesta... 38 4.4 Hovioikeuskäytännön arviointeja virheen olennaisuudesta... 40 4.5 Korkeimman oikeuden ennakkopäätös KKO 2015:58... 45 4.5.1 Tapauksen taustat... 45

IV 4.5.2 Virheen olennaisuuteen vaikuttaneet seikat... 47 4.5.3 Tapauksen tuomat muutokset kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksiin... 49 4.5.4 Tapauksen vaikutusten arviointia... 51 4.5.5 Ennakkopäätöksen ohjausarvo... 52 5 LOPUKSI... 57

V LÄHTEET KIRJALLISUUS Aarnio, Aulis: Laintulkinnan teoria. Porvoo Helsinki Juva 1989. Halijoki, Juha Hartikainen-Halijoki, Irja: Kiinteistönkaupan purku, kauppahinnan palautus ja ostajan suoja. Defensor Legis 3/2002 s. 479 492. Heikkinen, Pirkko: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa: tutkimus myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuudesta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta ja vastuunrajoittamisen yksilöintivaatimuksesta. Helsinki 2018. Hemmo, Mika: Sopimusoikeus I. Helsinki 2003. Hoffrén, Mia: - Kiinteistönkaupan virheen olennaisuus, Oikeustieto 6/2009, s. 10 13. - Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede jurisprudentia XLIV 2011, s. 239 278. Sastamala 2011. - Osapuoliroolit korkeimman oikeuden kiinteistöjen ja asuntojen kauppaa koskevissa ratkaisuissa, Lakimies 5/2013, s. 862 885. - Ostajan oikeus kiinteistönkaupan purkuun, Oikeustieto 6/2006, s. 9, Oikeustapauskommentti. - Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Helsinki 2013. (Hoffrén 2013a). - Virhevastuu kodin kaupassa. Pääsykoekirja 2/2013. Turku 2013. (Hoffrén 2013b). Jokela, Marjut Kartio, Leena Ojanen, Ilmari: - Maakaari. 3., uudistettu painos. Helsinki 2004. - Maakaari. 5., uudistettu painos. Helsinki 2010. Kasso, Matti: Kiinteistön kauppa ja omistaminen. Helsinki 2014. Keskitalo, Petri: Käytetyn asunnon kauppa. Edita Prima Oy, Helsinki 2007.

VI Klami-Wetterstein, Paula: Öljyvahinko ja puhdistamisvastuu kiinteistön kaupassa virhearvioinnista ja virheen olennaisuuden edellytyksestä. Oikeustieto 4/2015, s. 7 11. Koskinen, Tiina: Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan sopimusoikeudellisena ongelmana. Helsinki 2004. Koskinen- Tammi, Tiina Laurila, Leena: Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä. Helsinki 2010. Kyllästinen, Esa: - Kosteusvaurioituneen asuinkiinteistön kauppa. Helsinki 1998. - Laatuvirhe asuinkiinteistön kaupassa. Defensor Legis 6/2012 s. 762 785. - Riskinjako maakaaressa: varallisuus- ja prosessioikeudellinen tutkimus myyjän ja ostajan välisestä riskinjaosta asuinkiinteistön kauppaan liittyvissä virhetapauksissa. Helsinki 2010. Myrsky, Matti: - Prejudikaattien merkitys verotuksessa. Helsinki 2002. - Ennakkopäätösten tulkinnasta ja hyödyntämisestä verotuksessa. Defensor Legis 6/2007, s. 850 862. Määttä, Tapio (toim.) Tolvanen, Matti Väätänen, Ulla Kolehmainen, Antti Myrsky, Matti Keinänen, Anssi: Oikeudellisen ajattelun perusteita. Oikeustieteiden pääsykoekirja 2012. Joensuu 2012. (Määttä ym. 2012). Nevala, Tapio Palo, Marianne Sirén, Mauri Haulos, Sakari: Kiinteistönvälittäjän käsikirja 2017. Print Best 2017. Niemi, Matti Ilmari: - Maakaaren järjestelmä I. Kiinteistönkauppa ja muut luovutukset. Helsinki 2002. - Maakaaren järjestelmä I. Kiinteistönkauppa ja muut luovutukset. Helsinki 2016. Palo, Marianne Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä. Jyväskylä 2002.

VII Pöyhönen, Juha: Uusi varallisuusoikeus. Jyväskylä 2000. Ståhlberg, Pauli: Asuntokauppalain ongelmakohtia kuluttajavalituslautakunnan täysistuntoratkaisujen valossa II. Defensor Legis 1999 s. 1049-1055. Tammi-Salminen Eva: Esineoikeus; Teoksessa Varallisuusoikeus (Saarnilehto Annola Hemmo Karhu Kartio Tammi-Salminen Tolonen Tuomisto Viljanen) Helsinki 2012. Tepora, Jarno Kartio, Leena Koulu, Risto Lindfors, Heidi: Kiinteistön kauppa, muu luovutus ja kirjaus. Helsinki 2010. Tepora, Jarno Kartio, Leena Koulu, Risto Wirilander, Juhani: Kiinteistön käyttö ja luovutus. Helsinki 2002. Virolainen, Jyrki Martikainen, Petri: - Pro & contra. Tuomion perustelemisen keskeisiä kysymyksiä. Helsinki 2003. - Tuomion perusteleminen. Helsinki 2010 VIRALLISLÄHTEET LaVM 27/1994 vp. Lakivaliokunnan mietintö n: o 27 hallituksen esityksestä maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. HE 14/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi. HE 120/1994 vp. Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. INTERNET-LÄHTEET Korkein oikeus: Ennakkopäätökset ja ennakkopäätösten julkaiseminen. [https://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/ennakkopaatostenjulkaiseminen.html] (15.1.2019).

VIII Maanmittauslaitos: Tilastotietoa kiinteistökaupoista. [https://khr.maanmittauslaitos.fi/tilastopalvelu/rest/api/kiinteistokauppojentilastopalvelu.html?v=1.2.0&] (5.9.2018). Veronmaksajien keskusliitto Ry: Tilasto verotuotoista 2017. [https://www.veronmaksajat.fi/luvut/tilastot/verotuotot/)] (5.9.2018). Kotimaisten kielten keskus: Kielitoimiston sanakirja. Haettavana sanana olennainen. [https://www.kielitoimistonsanakirja.fi/netmot.exe?motportal=80] (24.9.2018). Sisäilmauutiset: Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisu vaikuttaa kosteusvaurioituneen kiinteistön kaupanpurkuun, huhtikuu 2016. [https://www.sisailmauutiset.fi/uutiset/korkeimman-oikeuden-ennakkoratkaisu-vaikuttaakosteusvaurioituneen-kiinteiston-kaupanpurkuun/] (24.9.2018). Edilex: Edilex uutiset; Asianajaja Petri Keskitalo: Korkeimman oikeuden ratkaisut KKO 2015:58 ja KKO 2016:69 vahvistavat Korkeimman oikeuden aikaisempia linjauksia asunto- ja kiinteistökaupassa. [https://www.edilex.fi/uutiset/52365] (1.11.2018). OIKEUSTAPAUKSET Korkein oikeus KKO 1980 II 69 KKO 1983 II 79 KKO 1987:20 KKO 1990:166 KKO 1992:51 KKO 1996:83 KKO 2004:78 KKO 2009:31 KKO 2015:58 KKO 2016:69 KKO 2018:38 Hovioikeudet

IX Helsingin HO 7.3.2017 t. 288 Helsingin HO 31.1.2018 t. 126 Itä-Suomen HO 29.4.2010 t. 436 Itä-Suomen HO 4.7.2017 t. 366 Kouvolan HO 9.7.2003 t. 802 Kouvolan HO 2.2.2006 t. 143 Kouvolan HO 6.9.2007 t. 956 Rovaniemen HO 15.5.2006 t. 407 Rovaniemen HO 27.6.2008 t. 612 Turun HO 8.7.2008 t. 1536 Turun HO 9.5.2017 t. 437 Vaasan HO 8.6.2004 t. 855 Vaasan HO 8.10.2008 t. 1258 Vaasan HO 17.04.2013 t. 494 Vaasan HO 6.6.2018 t. 250

X LYHENTEET AsKL asuntokauppalaki (843/1994) HE HO KKO hallituksen esitys hovioikeus korkein oikeus KML kiinteistönmuodostamislaki (554/1995) LaVM lakivaliokunnan mietintö MK maakaari (540/1995) OikTL laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista (228/1929)

1 1 JOHDANTO 1.1 Tutkielman aihe Asuinkiinteistön ja muidenkin kiinteistöjen kauppa on sekä yksilötasolla että yhteiskunnallisesti tärkeä ja merkittävä aihe. 1 Yhteiskunnallisesti kiinteistönkaupat ovat merkityksellisiä, koska niihin liittyvät valtion ja kuntien verotusoikeus varainsiirtoveron ja kiinteistöveron muodossa. 2 Kiinteistönkauppa on ostajan ja myyjän kannalta taloudellisesti varmasti yksi ihmiselämän merkittävimmistä oikeustoimista, ja sen vuoksi kyseiseen kauppaan liittyy isoja odotuksia molemmilta puolin. Joskus kiinteistönkauppaa tehtäessä kaikki ei kuitenkaan mene niin kuin olisi haluttu, eikä kaupan kohde välttämättä vastaakaan kaikkia ostajan odotuksia. Kun ostajan odotukset eivät täytykään, ostaja saattaa kaupan jälkeen pettyä. Tutkielmassani lähestyn juuri näitä tilanteita, joissa kiinteistönkaupan jälkeen ilmenee virheitä kaupan kohteessa ja ostaja ei olekaan tyytyväinen kauppaan. Tyytymätön ostaja haluaa hyvitystä kiinteistön myyjältä ja äärimmäisimmissä tapauksissa hän haluaa purkaa koko kaupan. Tutkin, milloin ja millaisissa tilanteissa ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen. Tutkielmassani tutkin kiinteistönkauppaa ja erityisesti kaupan purkamista sellaisissa tapauksissa, joissa kaupan kohde ei olekaan sellainen kuin on sovittu tai luultu. Kun kiinteistönkaupassa ilmenee virhe, tai kun kaupan kohde ei vastaakaan sovittua, voi ostajalla olla intressissään muuttaa jo syntynyttä oikeustilaa vaatimalla kaupan purkua. Kun kauppa puretaan, sekä ostajan että myyjän velvollisuudet lakkaavat ja jo tehdyt suoritukset on palautettava puolin ja toisin. 3 Tutkielmassani tarkastelen kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksenä olevaa virheen olennaisuuskynnystä. Maakaaren (MK, 540/1995) säännösten mukaan kiinteistönkaupassa ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen (MK 2:17.2, MK 2:18.2 ja MK 2:19.3). Näiden säännösten mukaan kiinteistönkaupan purkaminen voi tulla kysymykseen kiinteistössä olevan laatuvirheen, oikeudellisen virheen tai vallintavirheen perusteella. 1 Suomessa tehtiin vuonna 2017 yhteensä 62 654 kiinteistökauppaa. Luku pitää sisällään sen vuoden kaikenlaiset maassamme tehdyt kiinteistökaupat. Tiedot löytyvät Maanmittauslaitoksen ylläpitämästä tilastopalvelusta Tilastotietoa kiinteistökaupoista. 2 Suomen valtiolle kertyi vuonna 2017 varainsiirtoverosta 776 miljoonaa euroa ja kiinteistöveroa kerättiin samana vuonna Suomessa 1 774 miljoonaa euroa. Tiedot löytyvät veronmaksajien keskusliitto Ry:n ylläpitämästä tilastosta verokertymät Suomessa. 3 Hallituksen esitys Eduskunnalle maakaareksi ja eräiksi siihen liittyviksi laeiksi. HE 120/1994 s. 51.

2 Tutkielmassani keskityn virheen olennaisuuden arviointiin ainoastaan maakaaren 2 luvun 17 :n mukaisen laatuvirheen osalta. Mitä kiinteistönkaupan purkamisen edellytyksenä pidettävä virheen olennaisuus käytännössä tarkoittaa ja milloin virhe on olennainen? Nämä ovat tutkimuskysymyksiäni, joihin pyrin tutkielmassani vastaamaan. 1.2 Tutkielman rajaukset Tutkielmani rajautuu yksityishenkilöiden välisiin kiinteistönkauppoihin. Tarkastelun ulkopuolelle jäävät niin sanotut kuluttajakaupat, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja. Kuluttajakauppojen purkamistilanteisiin soveltuvat osin eri säännökset kuin yksityisten välisiin kauppoihin. Tällöin ammattimaisella myyjällä on suurempi virhevastuu ja heikommassa asemassa olevan ostajan suojaksi on säädetty pakottavia säännöksiä. 4 Yksityishenkilöiden välisissä kiinteistönkaupoissa kaupan osapuolet ovat lähtökohtaisesti tasa-arvoisessa asemassa, joskin pieniä epätasavertaisuuksia osapuolten välillä saattaa ajoittain ilmetä. 5 Tutkielmassani käsittelen vain maakaaren sääntelemää kiinteistönkauppaa. Tutkielman ulkopuolelle rajaan asuntokauppalain (AsKL 843/1994) sääntelemät asuntokaupat. AsKL:n ja MK:n säännökset ovat kuitenkin osittain varsin saman sisältöisiä. Maakaaren säätämisessä on pyritty siihen, että asuinkiinteistön kauppaa koskevat säännökset olisivat mahdollisimman yhdenmukaisia asunnon kauppaa koskevien säännösten kanssa. Lisäksi varsinkin kaupan kohteen virhetilanteiden osalta maakaaren säätämisessä on pyritty siihen, että ostajan asema olisi mahdollisimman sama riippumatta siitä, kumpaa lakia tapaukseen sovelletaan. 6 Näiden yhdenmukaisuuksien vuoksi tarkastelen virheen olennaisuutta ja sen arviointia myös asuntokauppalain ja sen esitöiden näkökulmasta. Tutkielmassani keskityn kuitenkin vain kiinteistönkauppaan, enkä arvioi tilanteita asuntokauppojen näkökulmista. Maakaaressa ei määritellä kiinteistön käsitettä, mutta esineoikeudessa kiinteiden esineiden, joihin siis kuuluvat kiinteistöt ja muut rekisteriyksiköt, ja kiinteistön käsite on monin paikoin 4 Ks. Kyllästinen 2010, s. 1 3. 5 Ks. osapuolirooleista Hoffrén, Lakimies 5/2013, s. 862 885. 6 Ks. lakien esityöt. Hallituksen esitys Eduskunnalle asuntokauppaa koskevaksi lainsäädännöksi HE 14/1994, s. 48 sekä HE 120/1994, s.21 ja s. 37.

3 määritelty. 7 Maakaaren esitöissä määritellään kiinteistön tarkoittavan itsenäistä maanomistusyksikköä. Näitä itsenäisiä maanomistusyksikköjä ovat tilat ja tontit sekä muut maa- ja vesialueiden yksiköt, jotka voidaan kiinteistöinä merkitä kiinteistörekisteriin. 8 Kiinteistönmuodostamislain (KML, 554/1995) 1 luvun 2 :ssä on samanlainen kiinteistön määritelmä. Maakaaren esitöiden mukaan maakaarta sovelletaan kaikkiin kiinteistönkauppoihin, eikä merkitystä ole kiinteistön käyttötarkoituksella. Lakia sovelletaan yhtä lailla asuin-, teollisuus- ja maatalouskiinteistöihin. 9 Tutkielmani keskittyy kuitenkin pääasiallisesti asuinkiinteistöihin, koska niiden kaupoissa esiintyy eniten virheitä ja riitatilanteita. Myös käyttämäni oikeustapaukset koskevat pääosin asuinkiinteistöjä. Lisäksi rajaan tutkielmani ulkopuolelle edellä mainitut muut virheperusteet (oikeudellinen virhe ja vallintavirhe) ja keskityn ainoastaan maakaaren 2 luvun 17 :n mukaiseen laatuvirheeseen ja sen olennaisuuteen. Rajaan tutkielmani koskemaan vain laatuvirhettä siksi, että se on käytännössä ylivoimaisesti useimmin esiintyvä virheperuste. Oikeudellinen virhe ja vallintavirhe esiintyvät kiinteistönkaupoissa huomattavasti harvemmin. Lisäksi laatuvirheen olennaisuuden arviointia koskevat johtopäätökset ovat soveltuvin osin sovellettavissa myös muiden virheiden olennaisuuden arviointiin. Olennaisuuden arviointi on lähtökohdiltaan kaikkien virheperusteiden osalta samanlaista ja arvioinnissa otetaan huomioon samoja seikkoja. 10 Toki eri virheperusteiden olennaisuuden arviointi myös poikkeaa jossakin määrin toisistaan, koska jokaisen virheen olennaisuuden arvioinnissa on otettava huomioon kunkin virhetyypin ominaispiirteet. Lähtökohdiltaan arviointi on kuitenkin samanlaista. 1.3 Tutkimusmetodi ja lähteet Tutkielmani tutkimusmenetelmä on lainopillinen eli oikeusdogmaattinen tutkimus. 11 Tutkielmassa analysoin ja tulkitsen maakaaren virhesäännöstä, joka löytyy maakaaren 2 luvun 17 :ssä. Tutkielmassani pyrin ensisijaisesti avaamaan ja määrittämään vallitsevaa oikeustilaa. 7 Ks. Tammi-Salminen 2012, s. 749. 8 Näin HE 120/1994, s. 39. 9 HE 120/1994, s. 39. 10 Ks. olennaisuuden arvioinnissa huomioon otettavia seikkoja lainsäätäjän tarkoituksen mukaan HE 120/1994, s. 51. 11 Lue lisää oikeusdogmatiikasta ja muista tutkimusmenetelmistä esim. Aarnio 1989, s. 47 62 tai Määttä ym. 2012, s. 17 26.

4 Tutkin aihetta oikeuskirjallisuuden, lainsäädännön ja lain esitöiden pohjalta. Hyödynnän tutkielmassa myös hovioikeuden ratkaisukäytäntöä sekä korkeimman oikeuden ennakkoratkaisuja. Valitettavasti KKO:n ennakkopäätöksiä kiinteistönkaupan virhetilanteista on uuden maakaaren voimassa ollessa annettu varsin vähän. Tämän vuoksi hyödynnän myös muiden kuin korkeimman oikeuden antamia ratkaisuja. Lisäksi käytän tutkielmassani myös uuttaa maakaarta edeltäneitä korkeimman oikeuden ratkaisuja, jotka ovat soveltuvin osin vielä nykyisenkin maakaaren soveltamisen kannalta aivan relevantteja. Käyttämäni oikeuskirjallisuus ja lainvalmisteluaineistot ovat kotimaista aineistoa. Oikeusvertailu muiden maiden oikeuteen rajautuu tutkielmani ulkopuolelle ja keskityn kotimaisen oikeuden sisällön selvittämiseen. 1.4 Tutkielman rakenne Tutkielmani rakentuu viidestä pääluvusta. Ensimmäinen luku on johdanto. Johdannossa käyn läpi ja esittelen tutkielmani aiheen, aiheen rajaukset, tutkimuskysymykset, tutkimusmenetelmän sekä tutkielmassani käytettävät lähteet. Lisäksi esittelen johdannossa tutkielmani rakenteen. Toisessa pääluvussa käyn varsin yleisluonteisesti läpi kiinteistönkaupan purkamiseen liittyviä yleisiä asioita ja edellytyksiä, jotka ovat yhteisiä kaikille virhetyypeille. Luvussa käsiteltäviä aiheita ovat purkuperusteet ja purkamisen edellytykset, purkamisen oikeusvaikutukset sekä ostajan purkuoikeuden rajoitukset. Nämä ovat sellaisia yleisiä asioita, jotka tulevat kyseeseen lähes kaikissa kiinteistönkaupan riitatilanteissa. Käyn nämä aiheet läpi lähinnä oikeuskirjallisuudessa esitettyyn tapaan ja lisäksi hyödynnän muutamia tuomioistuinratkaisuja. Pidän tärkeänä näiden asioiden esiintuomista, koska ne tulee ottaa huomioon kaikissa kaupanpurku- ja virhetilanteissa. En kuitenkaan keskity tutkielmani rajauksen vuoksi näihin asioihin sen enempää. Kolmannessa luvussa käyn läpi maakaaren 2 luvun 17 :n mukaisen kiinteistön laatuvirheen ja sen eri elementit lähinnä oikeuskirjallisuudessa esitetyssä valossa. Kiinteistön laatuvirheen tunnistaminen ja ymmärtäminen ovat tärkeitä asioita, jotta voi siirtyä arvioimaan virheen olennaisuutta. Neljännessä luvussa käsittelen virheen olennaisuutta laatuvirheen osalta. Tässä luvussa pyrin selvittämään mahdollisimman tarkasti, että milloin ja minkälainen virhe on olennainen.

5 Selvitän vallitsevaa oikeustilaa oikeuskäytännön, lainsäätäjän tarkoituksen ja oikeuskirjallisuuden valossa. Keskeisimpänä lähteenä on tässä luvussa korkeimman oikeuden melko uusi ennakkopäätös KKO 2015:58, joka koskee nimenomaan kiinteistönkaupan purkamista ja MK 2:17.1:n 5 kohdan mukaisen salaisen laatuvirheen olennaisuuden arviointia. Tämä ennakkopäätös on ensimmäinen ja ainoa virheen olennaisuutta koskeva päätös uuden maakaaren voimassa ollessa ja sillä on mielestäni varsin vahva ohjausarvo. Viidennessä luvussa tuon esiin johtopäätökset ja kokoan yhteen tutkielmani keskeisimmät asiat.

6 2 KIINTEISTÖNKAUPAN PURKAMINEN 2.1 Kiinteistönkaupan purkuperusteet ja purkamisen edellytykset Kiinteistönkauppa voidaan purkaa eri purkuperusteilla. Purkuperusteita voivat olla lain osoittama peruste eli esimerkiksi kaupan kohteen olennainen virheellisyys. Lisäksi kaupan ehdollisuus tai vapaaehtoinen kaupan purkaminen voivat olla purkamisen perusteita. Kaupan purkaminen voi toteutua ensiksikin kaupan osapuolten sopiessa kaupan purkamisesta kiinteistönkaupan määrämuodossa. Toisekseen tuomioistuin voi määrätä tuomiollaan kaupan puretuksi sopimusrikkomuksen tai kaupan ehdollisuuden perusteella. Kiinteistönkauppaa ei voida purkaa vapaamuotoisesti, koska itse kauppaakaan ei voida tehdä vapaassa muodossa. 12 Tutkielmassani käsittelen kiinteistönkaupan purkamista tilanteissa, joissa purkuperusteena on lain osoittama purkuperuste ja joissa yleensä puretaan kauppa tuomioistuimen tuomiolla. Kiinteistönkaupan kohteessa olevan virheen ensisijaisena seuraamuksena on aina ostajan oikeus hinnanalennukseen, ja kaupan purkaminen on vasta toissijainen vaihtoehto. Kaupan purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, että virheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seurausta voida pitää kohtuullisena. 13 Jos kaupan purun edellytykset täyttyvät, ostajalla on tällöin oikeus valita, haluaako hän purkaa kaupan vai vaatiiko hän vain hinnanalennusta. Tämä on vain ostajan valintaoikeus, joka voi joskus johtaa myyjän kannalta kohtuuttoman tuntuisiin ratkaisuihin. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta jopa miltei koko kauppahinnan verran, ja silti kiinteistö jää ostajalle. Myyjä voi pahimmassa tapauksessa menettää virheen perusteella sekä kiinteistön että lähes kaikki siitä saadut rahat. 14 Kiinteistönkaupan purkaminen on aina sidottu virheen olennaisuuteen, koska kaupan purkukynnys halutaan pitää korkeana. Purkukynnyksen pitämistä korkeana on perusteltu muun muassa omistussuhteiden selkeyden ja varmuuden kannalta. 15 Purkaminen vaikuttaa niin voimakkaasti myyjän oikeusasemaan, että on varsin perusteltua pitää purkamista poikkeuksellisena ja vasta viimesijaisena keinona ostajan oikeuksien toteuttamiseen. Myyjä on nimittäin saattanut kiinteistön myytyään ostaa itselleen jo uuden kiinteistön, ja kaupan 12 Ks. Niemi 2016, s. 261 ja s. 262. 13 Näin Koskinen 2004, s. 215. 14 Kyllästinen 2010, s. 220. 15 Ks. Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 169 sekä Niemi 2016, s. 460.

7 purun jälkeen myyjä voi jäädä kahden kiinteistön loukkuun. Tällöin myyjälle jäävät vastattaviksi kahden kiinteistön pääoma- ja ylläpitokustannukset. 16 Kaupan purkaminen on muutenkin poikkeuksellinen toimenpide, sillä se on selvä poikkeama sopimusoikeuden perustavanlaatuisesta lähtökohdasta eli sopimusten sitovuuden periaatteesta (pacta sunt servanda- periaatteesta). 17 Maakaaren esitöiden mukaan kaupan purkamisesta johtuvista haittavaikutuksista huolimatta, ostajalla tulee olla oikeus purkaa kauppa, jos ostettua kiinteistöä ei voi käyttää tarkoitukseensa tai kiinteistöä ei voi korjata kohtuullisin kustannuksin. 18 MK 2:34:ssä säädetään ostajan purkuoikeuden rajoituksista. Ostajalla ei ensinnäkään ole oikeutta kaupan purkamiseen, jos hän ei voi palauttaa kiinteistöä takaisin myyjälle (MK 2:34.1). Jos ostaja on esimerkiksi jo luovuttanut kiinteistön edelleen jollekin muulle, ei purku ole enää mahdollinen. Toisekseen ostaja menettää oikeutensa kaupan purkamiseen, mikäli hän on perustanut kiinteistöön kohdistuvan erityisen oikeuden tai panttioikeuden tai jos kiinteistön arvo on alentunut ostajan toimenpiteen tai laiminlyönnin vuoksi. Tällöin ostaja saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle (MK 2:34.2). Kiinteistöä rasittavan panttioikeuden osalta purkaminen on mahdollista vain, jos ostaja palauttaa panttikirjat myyjälle tai maksaa myyjälle panttisaatavan määrän. Myyjälle palautettu kiinteistö ei tietenkään voi olla enää vakuutena ostajan velasta. 19 Kolmantena purkuoikeuden rajoituksena on ajan kuluminen. Ostaja ei saa purkaa kauppaa, jos hän ei ole pannut purkukannetta vireille kymmenen vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu (MK 2:34.3). Nämäkään rajoitukset eivät kuitenkaan estä ostajan oikeutta kaupan purkuun silloin, jos ostajan saanto on julistettu tehottomaksi eli ostaja ei ole saanut omistusoikeutta ostamaansa kiinteistöön (MK 2:34.3). 20 2.2 Kaupan purkamiseen liittyvä välienselvitys Kaupan purkamiseen sovelletaan maakaaren 2 luvun 33 :n säännöksiä kaupan purkamisesta sekä edellä käsiteltyjä MK 2:34:n mukaisia säännöksiä ostajan purkuoikeuden rajoituksista. 16 Hoffrén 2013a, s. 234 ja s. 235. 17 Ks. sopimusten sitovuudesta esim. Hemmo 2003, s. 14 ja s. 15. 18 Näin HE 120/1994, s. 27. 19 Näin Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 173. 20 Ks. tähän kappaleeseen liittyen Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 169 177, Tepora Kartio Koulu Lindfors 2010, s. 307 309, Niemi 2016, s. 264, Palo Linnainmaa 2002, s. 290 292 sekä Hoffrén 2013b, s. 135 ja s. 136.

8 Maakaaren 2 luvun 33 :ssä on säännökset kaupan osapuolten välien selvittelystä silloin, kun kauppa puretaan. Kaupan purkamisessa oikeustila palautetaan entiselleen: sellaiseksi kuin se oli ennen kiinteistönkauppaa. Ostajan ja myyjän sopimuksesta johtuvat velvollisuudet lakkaavat, ja osapuolten on puolin ja toisin palautettava saamansa suoritukset. Ostajan on siis palautettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. 21 Ostajan on myös palautettava myyjälle kiinteistöä koskevat asiakirjat. Myyjän on taas puolestaan maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain (633/1982) 3 :n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan vastaanottopäivästä lukien. Jos suorituksia ei ole vielä vastaanotettu kaupan purkamishetkellä, osapuolten velvollisuudet kaupan toteuttamiseksi raukeavat. 22 Kiinteistönkaupan purkamisessa tulee vielä selvittää, kenelle kuuluvat kiinteistön tuotto ja korvaukset kiinteistön tarpeellisista ja hyödyllisistä parannuksista. Lähtökohtaisesti ostajan on maksettava myyjälle korvaus kiinteistöstä saamastaan merkittävästä tuotosta tai hyödystä. Lain esitöiden mukaan merkittävänä tuottona voidaan pitää maksettuja vuokria taikka puunmyynnistä saatuja tuloja. Sen sijaan kiinteistön tavanomaista käyttöä, kuten lyhytaikaista asumishyötyä, ei korvata. Ostaja saa myöskin pitää tuoton, jos hän on saanut tuoton aikaan omilla toimenpiteillään, kuten esimerkiksi viljelyllä. Myyjän on vastaavasti suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista ja sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Sen sijaan myyjän ei tarvitse korvata ostajalle kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia. Jos puolestaan kiinteistön arvo on ostajan toimenpiteiden vuoksi vähentynyt, hänen on korvattava myyjälle arvonalennus. 23 Ostajalla on kaupan purkautuessa oikeus ja velvollisuus viedä kiinteistöltä omistamansa irtaimet esineet. Kiinteistölle asennettujen laitteiden ja rakennelmien osalta ostaja saa valita, viekö hän ne pois kiinteistöltä vai jättääkö sinne myyjän suorittamaa korvausta vastaan. 21 Näin Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 172. 22 HE 120/994, s. 64. 23 HE 120/1994, s. 64.

9 Ostaja saa viedä pois ja irrottaa hankkimansa laitteet ja koneet, jos niiden irrottaminen ei vahingoita kiinteistöä. 24 MK 2:33.4:n mukaan kumpikin osapuoli saa pidättyä omasta palautuksestaan, kunnes toinen osapuoli on täyttänyt omat velvollisuutensa tai asettanut hyväksyttävän vakuuden niiden suorittamisesta. 25 2.3 Ostajan tieto virheestä Kaikkia virhetyyppejä (laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe) koskee maakaaren 2 luvun 22 :n 2 momentin sääntö, jonka mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Säännöksen mukaan ostaja ei tarvitse virhesäännösten suojaa, jos hänellä on kauppaa tehdessään ollut oikeat ja riittävät tiedot kiinteistön ominaisuuksista. 26 Maakaaren esitöiden mukaan ostajan katsotaan olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen myyjän lyhyesti mainitseman seikan perusteella, jos ostajan ei voida olettaa kohtuudella ymmärtäneen tämän seikan vaikutuksia. Tätä säännöstä sovellettaessa tulee hallituksen esityksen mukaan ottaa huomioon ostajan mahdollinen erityinen kiinteistöalan asiantuntemus. 27 Myyjä ei kuitenkaan MK 2:22.3:n mukaan tällaisessakaan tilanteessa vapaudu vastuustaan, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Myyjän tällainen vilpillinen käyttäytyminen voi olla myös kaupan pätemättömyysperuste, ja se voi johtaa myös rikosoikeudellisiin seuraamuksiin. 28 2.4 Ostajan tarkastusvelvollisuus Maakaaren 2 luvun 22 :n mukainen varsinainen selonotto- eli tarkastusvelvollisuus koskee vain kiinteistönkaupan laatuvirhettä. Säännöksen mukaan ostajalla on velvollisuus tarkastaa 24 Näin HE 120/1994, s. 65. 25 Ks. MK 2:33:n tulkinnasta ja kaupan purkamisesta lisää esim. Halijoki Hartikainen-Halijoki DL 2002, s. 479 492. 26 Hoffrén 2013a, s. 170. 27 HE 120/1994, s. 57. 28 Näin Niemi 2016, s. 394.

10 kiinteistö ennen kaupan tekemistä. Tämä on tärkeä seikka arvioitaessa ostajan oikeutta vedota kiinteistössä olevaan virheeseen. Samaisen lain kohdan mukaan ostaja ei nimittäin saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa. Tällaisessa tilanteessa ostaja ei voi vedota virheeseen, vaikka hän ei olisi ollut tietoinen virheestä kauppaa tehtäessä, mikäli tarkastus on laiminlyöty tai tehty puutteellisesti. Ostaja siis kantaa vastuun virheestä, josta hän tiesi tai joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistöä tarkastaessaan. 29 Ostaja kantaa tältä osin virheriskin, jos hän ei tarkasta kiinteistöä ennen kauppaa tai tekee tarkastuksen huolimattomasti. 30 Lain esitöiden mukaan tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. 31 Maakaaren 2 luvun 22 :n mukaisesti ostajan tarkastusvelvollisuus ei kuitenkaan ilman erityistä syytä ulotu seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostajalla ei myöskään ilman erityistä syytä ole velvollisuutta tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Myyjän antamat tiedot voivat tällä tavoin rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. 32 Ostaja saa kaupan kohteesta usein tietoa myyjältä, kohteen kuntotarkastajalta sekä kiinteistönvälittäjältä. Näillä kaikilla eri tahoilta saaduilla tiedoilla ja sillä, miten ostaja on ne ymmärtänyt, voi olla vaikutusta arvioitaessa ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttymistä. 33 Maakaaren esitöissä annetaan vielä suuntaviivoja ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuudesta. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Näillä viitataan muun muassa kellari- ja ullakkotiloihin. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden tarkastaminen. Yleensä riittää, että ostaja tarkastaa itse kaupan kohteen, eikä hänen edellytetä käyttävän asiantuntija-apua. Esitöissä kuitenkin vielä täsmennetään, että mikäli kaupan kohteessa on havaittavissa epäilyttäviä seikkoja, ostajan on ryhdyttävä tarkempiin tutkimuksiin, missä tapauksessa 29 HE 120/1994, s. 56. 30 Niemi 2016, s. 407. 31 HE 120/1994, s. 56. 32 HE 120/1994, s. 56. 33 Näin Heikkinen 2018, s. 144 ja s. 145.

11 saatetaan edellyttää asiantuntija-apua. Tällaisena epäilyttävänä seikkana mainitaan, esimerkinomaisesti, kosteus kiinteistön seinissä. 34 Oikeuskirjallisuudessa on pohdittu jonkin verran osapuolten asiantuntemuksen merkitystä suhteessa tarkastusvelvollisuuteen ja sen laajuuteen. Lain esitöissä tarkastusvelvollisuutta kuvataan objektiivisesti ja sen laajuuden mittarina käytetään tavanomaista huolellista ostajaa, joka on hankkimassa arvokasta omaisuutta. 35 Oikeuskirjallisuudessa puolletaan tätä normaalin huolellisuuden vaatimusta ja torjutaan ajatus, jonka mukaan ostajan puutteelliset taidot ja kyvyt lieventäisivät tarkastusvelvollisuuden laajuutta. 36 Sen sijaan ostajan erityinen asiantuntemus voisi oikeuskirjallisuuden näkemysten mukaan korottaa tarkastusvelvollisuuden laajuutta. 37 Tässä tapauksessa erityistä asiantuntemusta voi osoittaa esimerkiksi rakennusalan koulutus tai ammattimainen toiminta alalla. Tällaisilta henkilöiltä voidaan odottaa tavanomaista huolellisempaa toimintaa. 38 Tämä lausuma tuo esiin sen, että ostajan tarkastusvelvollisuuden täyttymistä arvioidaan eri tavalla maallikko-ostajan ja sellaisen ostajan osalta, joka on esimerkiksi rakennusalan ammattilainen. Ostajalle voi syntyä laajennettu tarkastusvelvollisuus erityisen syyn vuoksi. Esimerkiksi myyjältä saadun kuntotarkastusraportin sisältämät tiedot tai kehotukset voivat muodostaa tällaisen erityisen syyn, jonka perusteella ostajalla on tavanomaista laajempi selonottovelvollisuus ja tätä myöden velvollisuus suorittaa tarkempia tutkimuksia kaupan kohteessa. Samainen velvollisuus syntyy, jos ostajalla on perusteltu aihe epäillä rakenteissa olevan vaurioita niiden havaittavien oireiden perusteella, esimerkiksi seinissä näkyvän kosteuden vuoksi. 39 Tapauksessa KKO 2004:78 korkein oikeus arvioi juuri ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuutta. Tapauksessa oli kyse vanhan asuinkiinteistön kaupasta, jossa myyjät olivat teettäneet kunto- ja kosteustarkastuksen. Tarkastuksen raportista ilmeni muun muassa, että rakennuksen alakerran lattiasta löytyi kosteutta. Korkein oikeus arvioi, että raportissa ilmenneet vauriot asettavat ostajalle tavallista laajemman selonottovelvollisuuden, koska vaurioiden syy ei ilmennyt tarkastusraporteista. Korkein 34 HE 120/1994, s. 56 35 HE 120/1994, s. 56. 36 Ks. mm. Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 147. 37 Ks. esim. Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 147 ja Tepora Kartio Koulu Lindfors 2010, s. 296. 38 Hoffrén 2013a, s. 174. 39 Niemi 2016, s. 414 415.

12 oikeus päätyi kuitenkin perusteluissaan siihen, että ostajat olivat täyttäneet tarkistusvelvollisuutensa, koska kyseessä olevien rakennusvirheiden havaitseminen olisi edellyttänyt reikien poraamista ja maankaivuutöitä. Korkeimman oikeuden mukaan tällaiset toimet olisivat olleet niin tavanomaisesta poikkeavia, joihin ostaja ei olisi saanut edes ryhtyä sopimatta siitä myyjän kanssa. Myyjät tuomittiin maksamaan ostajille hinnanalennusta. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 oli kyse samankaltaisesta tilanteesta, jossa arvioitiin ostajan selonottovelvollisuuden laajentumista kuntotarkastusraportin vuoksi. Tässäkin tapauksessa korkein oikeus katsoi kuitenkin, että yläpohjan tarkistaminen olisi edellyttänyt tavallisesta poikkeavia toimenpiteitä eikä ostajalla ollut siihen erityistä syytä. Edellä mainittujen ratkaisujen perusteella voisi katsoa, että maallikko-ostajalta ei kuitenkaan kovin helposti vaadita erityisen työläitä tai teknisiä toimenpiteitä vaativia tarkastuksia. Lähtökohtaisesti ennakkotarkastusvelvollisuus on hovioikeudenkin käytännössä ulottunut vain niihin seikkoihin, jotka ovat olleet havaittavissa ilman erityisiä teknisiä apuvälineitä ja rakenteita rikkomatta. 40 Maakaaren 2 luvun 22 :ssä säädetään vielä, että ostaja voi poikkeuksellisesti vedota virheenä seikkaan, joka kuuluu ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin, jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tällaisena toimintana voidaan pitää esimerkiksi sitä, jos myyjä on salannut jonkin kiinteistöä koskevan vaikutuksellisen seikan tai antanut puutteellisia tietoja kiinteistöstä. 41 Tällaisessa tapauksessa myyjä vastaa virheestä, vaikka virhe olisi voitu havaita kohteen tarkastuksessa. 42 Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus ja myyjän tiedonantovelvollisuus ovat kiinteässä yhteydessä toisiinsa. Toisaalta ostajan tarkastusvelvollisuus kaventaa myyjän tiedonantovelvollisuutta, mutta toisaalta myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi antaa ostajalle mahdollisuuden vedota sellaiseenkin virheeseen, joka olisi voinut olla mahdollista havaita ennakkotarkastuksessa. Tämän ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden ja myyjän tiedonantovelvollisuuden välinen rajanveto voi aiheuttaa ongelmia sen suhteen, että mikä seikka kuuluu myyjän ilmoitusvelvollisuuden piiriin ja mikä taas ostajan 40 Näin Koskinen-Tammi Laurila 2010, s. 326. 41 Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 149. 42 Hoffrén 2013a, s. 181.

13 tarkastusvelvollisuuteen. Seuraava hovioikeuden ratkaisu kuvaa tällaista rajanvetoongelmaa. Kouvolan hovioikeuden ratkaisu 2.2.2006 t. 143. Tapauksessa oli kyse omakotitalokiinteistön kaupasta, joka oli tehty vuonna 2003. Kiinteistöllä sijaitsi myös automaalaamorakennus. Ostaja vetosi tapauksessa sellaisiin virheisiin, että automaalaamon katto oli selvästi notkolla ja kattopellit olivat liian lyhyet. Kattopeltien lyhyyden vuoksi sadevesi kasteli rakennuksen seiniä ja vaurioitti rakennusta. Asiassa jäi näyttämättä, että oliko kiinteistöä tarkastettaessa keskusteltu näistä kyseisistä seikoista nimenomaisesti. Hovioikeus kuitenkin suoritti kiinteistölle katselmuksen ja havaitsi, että katon notkelman huomasi ulkoapäin kiipeämällä tikapuille, mutta katon taipuman näki myös rakennuksen sisäkatosta. Katselmuksensa perusteella hovioikeus totesi, että ostajan olisi ollut mahdollista huomata kyseiset seikat kiinteistön tavanomaisessa tarkistuksessa, eivätkä ne sen vuoksi kuuluneet myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Ostajalla ei ollut oikeutta vedota seikkoihin, koska hän oli laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa. 43 2.5 Virheilmoitus Maakaaren 2 luvun 25 :n mukaan ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen, mikäli hän ei tee ajoissa virheilmoitusta myyjälle. Edellä mainitun säännöksen mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita (MK 2:25.1). Lisäksi kiinteistönkaupan laatuvirheen osalta maakaaressa on tarkka aikaraja. Ostaja ei saa vedota laatuvirheeseen enää sen jälkeen, kun kiinteistönhallinnan luovutuksesta hänelle on kulunut viisi vuotta (MK 2:25.2). Tämän viiden vuoden aikarajan tarkoituksena on suojata myyjää yllättäviltä monen vuoden kuluttua esitettäviltä vaateilta. 44 Viiden vuoden aikaraja ei kuitenkaan koske kiinteistönkauppoja, joissa myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana kuluttaja (MK 2:10). Virheilmoituksen kohtuullista aikaa arvioitaessa tulee siis ensin selvittää, milloin ostaja havaitsi virheen tai milloin hänen olisi pitänyt se havaita. Sen jälkeen tulee arvioitavaksi, onko tämän ajankohdan ja ostajan tekemän virheilmoituksen välinen aika kohtuullinen. 43 Ks. tarkemmin ratkaisusta Koskinen-Tammi Laurila 2010 s. 327 ja s. 328. 44 HE 120/1994, s. 58.

14 Maakaaren esitöiden mukaan kiinteistössä olevat virheet tulevat yleensä ilmi vasta pidemmän asumisen jälkeen tai kun siihen aletaan tehdä korjauksia tai muutoksia. Esitöissä määritellään vielä, että kohtuulliseen aikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa virhettä ja vielä tarpeen vaatiessa neuvotella asiantuntijan kanssa virheen oikeuttamista vaatimuksista. Aikamääreiden asettamisen tavoitteena on lakia säädettäessä kuitenkin ollut virhetilanteiden nopea selvittäminen. Lähtökohtana ostajan oikeudelle vedota virheisiin ja vaatia virheen perusteella eri seuraamuksia, on ostajan aktiivinen ja huolellinen toimiminen. 45 Ostajan tulee toimia aktiivisesti ja informoida myyjää havaituista virheistä ja niiden perusteella esittämistä vaatimuksistaan. Mikäli ostaja on passiivinen eikä esimerkiksi ilmoita vaatimuksiaan kohtuullisessa ajassa, voi ostaja menettää oikeutensa vedota virheisiin, vaikka esimerkiksi maakaaressa säädetyt aikarajat eivät olisi vielä kuluneet umpeen. Seuraavat korkeimman oikeuden ratkaisut kuvaavat ostajien passiivisuutta ja sen johdosta menetettyä oikeutta vedota virheisiin. KKO 2016:69 Tapauksessa oli myydyssä kiinteistössä ilmennyt maakaaren 2 luvun 17 :n mukaisia laatuvirheitä. Korkeimmassa oikeudessa arvioitiin sitä, olivatko ostajat ilmoittaneet ajoissa virheisiin perustuvat vaatimuksensa myyjille. Ostajat olivat pian virheet havaittuaan ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden myöhemmin esittää tarkempia vaatimuksia virheiden perusteella. Ostajat ilmoittivat tarkemmat vaatimuksensa myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Korkein oikeus katsoi tapauksessa, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin, koska he eivät olleet ilmoittaneet vaatimuksiaan kohtuullisen ajan kuluessa virheiden havaitsemisesta. KKO 2018:38 Tässä tapauksessa ostaja oli ajoissa ilmoittanut myyjälle kaupan kohteissa ilmenneistä laatuvirheistä ja ilmoittanut vaativansa niiden perusteella kiinteistönkaupan purkamista. Ostaja kuitenkin nosti kaupan purkamista koskevan kanteen käräjäoikeudessa vasta neljä vuotta sen jälkeen, kun hän oli viimeksi ollut yhteydessä myyjiin kiinteistön virheistä. Korkein oikeus arvioi tapausta yleisten sopimusoikeuden periaatteiden valossa ja katsoi, että yli neljän vuoden tauko ostajan reklamoinnin ja vaatimusten jälkeen on aiheuttanut myyjissä epätietoisuutta siitä, että aikooko ostaja pysyä vaatimuksissaan. Korkein oikeus katsoi, että ostaja oli passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia kaupan purkamista. 45 HE 120/1994, s. 58.

15 Korkein oikeus perusteli ratkaisuaan muun muassa sillä, että ajan kulumisen takia vauriot ovat pahentuneet ja on vaikeampi selvittää kaupan kohteen kunto kaupantekohetkellä. Lisäksi rakennuksen kunnon huononemisen vuoksi kaupan purkaminen olisi myyjille nyt huomattavasti haitallisempi seuraamus kuin siinä tapauksessa, että kauppa olisi purettu pian virheiden havaitsemisen jälkeen. Virheestä ilmoittamisen eli reklamaation määräajat eivät kuitenkaan koske tilanteita, joissa myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti (MK 2:25.3). Hallituksen esityksessä mainitaan tällaisista tapauksista esimerkkinä, jos myyjä on kaupan teon jälkeen lisännyt myydyn kiinteistön vastuuta veloistaan. Samoin esimerkkinä on mainittu tapaus, jossa myyjä on toiminut moitittavasti salaamalla tiedossaan olevan vian. 46 Vaasan hovioikeus arvioi ratkaisussaan 17.04.2013 t. 494 juuri tätä kysymystä, että onko ostajalla oikeus vedota laatuvirheeseen viiden vuoden määräajan jälkeen ja onko myyjä toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti. Vaasan hovioikeus päätyi kuitenkin ratkaisussaan siihen, että myyjät eivät olleet toimineet vilpillisesti ja näin ollen ostajalla ei ollut enää, lähes kuuden vuoden jälkeen hallinnan luovutuksesta, oikeutta vedota virheeseen. Ratkaisua perusteltiin ennen kaikkea sillä, että on kohtuullista siirtää vastuu kiinteistöstä jossain vaiheessa lopullisesti ostajalle. Reklamoinnin määräajat on asetettu turvaamaan myyjää, joka usein on yksityinen henkilö, yllättäviltä usean vuoden jälkeen tulevilta vaatimuksilta. 47 2.6 Virheen määräytymisen ajankohta Maakaaren 2 luvun 21 :n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy kaupantekohetken mukaan. Virhettä arvioidaan sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa tällaisesta kiinteistössä olevasta virheestä, vaikka sei ilmenisi vasta myöhemmin. MK 2:21.1:ssa on kuitenkin rajoitus sen suhteen, että ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen hallinnan luovutusta. Lain esitöissä perustellaan virheen määräytymisen ajankohtaa sillä, että myyjä voi kauppakirjan allekirjoittamiseen saakka vaikuttaa antamillaan tiedoilla ostajan käsitykseen kaupan kohteesta ja siten määritellä sitä, mitä kiinteistöltä voi perustellusti vaatia. 46 HE 120/1994, s. 59. 47 Ks. tarkemmin Vaasan HO 17.04.2013 t. 494 ratkaisu ja perustelut.

16 Kiinteistössä on esitöiden mukaan virhe myös siinä tapauksessa, että vika tai puute ei ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut näkyviä vahinkoja. Ratkaisevaa arvioinnissa on se, onko vian tai vaurioiden syy ollut olemassa jo kaupantekohetkellä vai ei. 48 Virheen määräytymistä koskeva maakaaren säännös koskee kaikkia virhetyyppejä. Tämän takia ostaja ei voi esimerkiksi vedota vallintavirheenä viranomaisen päätökseen, joka on annettu vasta kaupanteon jälkeen. 49 48 Näin HE 120/1994, s. 56. 49 Näin Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 133.

17 3 LAATUVIRHE VIRHEPERUSTEENA 3.1 Laatuvirhe maakaaressa Maakaaren 2 luvun 17 :ssä on 5 kohtainen luettelo kiinteistönkaupan laatuvirheistä. Säännös on seuraavanlainen: Kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Laatuvirheessä on Niemen mukaan kyse puutteellisuudesta kaupan kohteen fyysisissä eli havaittavissa ominaisuuksissa. Tämä puutteellisuus esiintyy useimmiten kiinteistöön kuuluvassa rakennuksessa. Tyypillisiä laatuvirheitä ovat asuinrakennuksista löytyneet kosteus- ja homevauriot. Niemen mukaisesti virhearvioinnin lähtökohtana on kohteen

18 tosiasiallinen kunto kaupantekohetkellä ja se, mitä ostajalla on oikeus odottaa kaupan kohteelta. 50 Tyypillisiä laatuvirheitä ovat rakennusten kuntoa tai rakenteita koskevat viat kuten vialliset viemäri- tai vesijohdot, lämmitysjärjestelmän puutteet, vesivauriot, perustusten virheellisyydet ynnä muut. 51 Seuraavaksi käsittelen tarkemmin laatuvirheen eri elementtejä. Laatuvirheiden osalta on hyvä tehdä jo tässä vaiheessa Hoffrénin tavoin ero, maakaaren 2:17.1:n kohdissa 1-4 säädettyjen laatuvirheiden, ja kohdan 5 salaisen laatuvirheen välillä. Kohtien 1-4 virheet ovat vahvasti sidottuja osapuolten, ja varsinkin myyjän, tekemisiin tai tekemättä jättämisiin. Kohdan 5 mukaista salaista virhettä arvioidaan objektiivisesti siihen nähden, mitä kaupan kohteen kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Salainen virhe on nimensä mukaisesti sellainen virhe, josta sen paremmin myyjä kuin ostajakaan eivät olleet kauppaa tehtäessä tietoisia. Salainen virhe eroaa muista laatuvirheistä muutamalla tavalla. Ensinnäkin salaisen virheen virhekynnys on korkeampi kuin muissa laatuvirheissä (niin sanottu merkittävyyskynnys). Toisekseen ostajalla ei ole salaisen virheen perusteella oikeutta vahingonkorvaukseen, koska salaisen virheen osalta myyjä ei ole voinut toimia tuottamuksellisesti. Näistä syistä on tärkeää huomata, onko kyse salaisesta laatuvirheestä, vai jostakin muusta laatuvirheestä. 52 3.2 Sopimuksen mukaisuus MK 2:17.1:n 1 kohdan mukaisesti kiinteistössä on laatuvirhe, jos se ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Virhettä arvioidaan siis sen mukaan, poikkeaako kohde laadultaan niistä tiedoista, mitä osapuolten välillä on kirjallisesti tai suullisesti sovittu. 53 Maakaaren esitöiden mukaan tämän ensimmäisen laatuvirheen keskeinen arviointiperuste on myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella ostaja ja myyjä määrittävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Lain esitöissä täsmennetään vielä, että kiinteistössä on virhe, jos se ei joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä. Esimerkkinä mainitaan, jos kiinteistö on mainittua pienempi tai jos rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita. Esitöissä kuitenkin 50 Näin Niemi 2016, s. 436. 51 Jokela Kartio Ojanen 2010, s. 138. 52 Ks. Hoffrèn 2013a, s. 99 ja s. 100 ja Hoffrén 2013b, s. 45 53 Tepora Kartio Koulu Lindfors 2010, s. 291.

19 todetaan, että kauppakirjaan ei yleensä täsmällisesti määritellä kiinteistön ominaisuuksia, joten arvioinnissa on huomioitava kaikki mitä osapuolten välillä on vapaamuotoisesti sovittu. 54 Mikäli kaupan kohteena on esimerkiksi uusi tai peruskorjattu asunto, on ostajalla lähtökohtaisesti oikeus olettaa sen laatutason vastaavan valmistusajankohdan mukaista tyypillistä varustelu- ja laatutasoa, vaikka kaikista asunnon yksityiskohdista ei olisikaan nimenomaisesti sovittu. 55 Kiinteistöt myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa kuin ne ovat kaupantekohetkellä. Kiinteistöillä on aina yksilölliset ominaisuudet, eikä sen vuoksi voida esittää mitään yhteisiä laatuvaatimuksia, jotka koskisivat kaikkia kiinteistöjä. Tämän vuoksi virhettä arvioidessa keskeisenä arviointiperusteena on siis myyjän ja ostajan välinen sopimus. 56 Sopimukseksi voidaan lukea ensinnäkin kauppakirja ja myös sen ulkopuolella, yleensä suullisesti, sovittu. 57 Sopiminen on tässä suhteessa muutenkin ymmärrettävä laajasti ja arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se mistä osapuolet ovat vapaamuotoisesti sopineet. 58 Hoffrénin mukaan kaikkea sovittua ei tulisi tulkita näin laajasti. Hoffrén perustelee näkemystään sillä, että mikäli kaiken sen mitä ostaja on odottanut tai voinut odottaa kaupan kohteelta, katsotaan tulleen sopimuksen osaksi, ei maakaaren laatuvirhesäännöksen kohdille 2-5 jää mitään itsenäistä merkitystä, vaan ne sisältyisivät tähän säännöksen kohtaan 1. Hoffrénin mukaan sovittua pitäisi tulkita suppeasti ja lukea sovituksi vain se, mistä on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti. 59 Olen samaa mieltä Kyllästisen kanssa siitä, että tämä Hoffrénin kanta on sinänsä perusteltu, sillä se selkeyttää laatuvirhesäännöksen eri kohtien suhdetta toisiinsa. 60 Kyllästisen mukaan myös kohteeseen teetetyn kuntotarkastuksen raporttia on pidettävä sopimuksen osana, koska sopimuksessa mainitaan kaupan osapuolten tutustuneen siihen. 61 54 Näin HE 120/1994, s. 50. 55 Näin Kyllästinen DL 2012, s. 763. 56 HE 120/1995, s. 49 ja s. 50. 57 Kasso 2014, s. 249. 58 HE 120/1994, s. 50. 59 Näin Hoffrén 2011, s. 264. 60 Ks. Kyllästinen DL 2012, s. 765. 61 Kyllästinen 2010, s. 233. Vrt. Hoffrén 2013a, s. 104. Hoffrénin mukaan koko kuntotarkastusraportin sisältöä ei voida pitää sopimuksen osana ilman nimenomaista sopimusehtoa. Hoffrénin mukaan merkityksen antaminen