Oulun seudun kiinteistömarkkinat Markkinakatsaus I Maaliskuu 2019
Oulun seudun kiinteistömarkkinat Asuntorakentaminen on Oulussa 2000-luvun korkeimmalla tasolla, ja toimitilakantakin kasvaa. Kiinteistökauppavolyymi nousi vuonna 2018 ennätyksellisen korkeaksi suurten salkkukauppojen myötä. Toimistotilojen tilakysynnän odotetaan kasvavan ja vuokrien nousevan. Liiketiloissa käyttöasteet ovat parantuneet, mutta vuokrien odotetaan laskevan. Toimitilakiinteistöjen markkina-arvot ovat Oulussa pienessä laskussa, mutta vuokra-asuntokiinteistöjen arvot nousevat muiden kasvukeskusten tapaan. Oulun seudun talouskehitys on ollut viimeisen vuosikymmenen aikana vaihtelevaa. Seutu kärsi 2010- luvun alkupuoliskolla esimerkiksi Nokian ja Microsoftin suurista irtisanomisista, ja Pohjois-Pohjanmaan maakunnan arvonlisäys oli vuosina 2014-2015 negatiivinen. Viime vuosien aikana talous on kuitenkin lähtenyt uuteen kasvuun, ja seudulle on syntynyt esimerkiksi suuri määrä startupeja. Vuonna 2016 maakunnan arvonlisäys kasvoi vuonna 2016 jopa 7,4 prosenttia, ja vuonna 2017 kasvua oli Tilastokeskuksen mukaan 2,8 prosenttia. Työllisyystilanteen paraneminen jatkui Oulun seudulla vuonna 2018. Työ- ja elinkeinoministeriön työnvälitystilaston mukaan työttömien työnhakijoiden määrä pieneni vuoden aikana lähes 2 000 henkilöllä. Oulun keskimääräinen työttömyysaste, eli kuukausittaisten lukujen keskiarvo, oli viime vuonna 12,2 prosenttia, kun vuotta aikaisemmin vastaava luku oli 14,9 prosenttia. Oulun työttömyysaste oli viime vuoden lopulla samalla tasolla Turun ja Jyväskylän kanssa, mutta korkeampi kuin esimerkiksi Tampereella, Kuopiossa ja pääkaupunkiseudulla. Maaliskuun 2019 puolivälissä Oulun seutu sai kuitenkin synkkiä uutisia, kun Stora Enso ilmoitti aloittavansa yt-neuvottelut, jonka seurauksena pahimmillaan neljäsataa työntekijää irtisanotaan Oulun tehtaalta. Oulun seutukunnassa jo yli 250 000 asukasta Oulun seutukuntaan kuuluu seitsemän kuntaa, jotka ovat asukasluvun mukaisessa suuruusjärjestyksessä Oulu, Kempele, Liminka, Muhos, Tyrnävä, Lumijoki ja Hailuoto. Seutukunnan väkiluku ylitti vuoden 2018 aikana 250 000 asukkaan rajan. Usein Oulun seutuun lasketaan kuuluvaksi myös noin 10 000 asukkaan Ii, vaikka se sijaitseekin viereisessä Oulunkaaren seutukunnassa. Oulu on Suomen viidenneksi suurin kaupunki, jossa oli Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan noin 203 600 asukasta viime vuoden lopussa. Asukasluku kasvoi vuonna 2018 noin 1 800 henkilöllä. Oulun väestönkasvu on ollut vuosina 2017 ja 2018 hieman hitaampaa kuin edellisinä vuosina, ja myös kokonaisnettomuutto on hidastunut. Vuonna 2017 Oulun nettomuutto oli Tilastokeskuksen mukaan +847 henkilöä, kun vuosina 2010-2014 nettomuutto kasvatti kaupungin väkilukua vuosittain yli tuhannella asukkaalla. Naapurikunnista voimakkaimmin ovat kasvaneet Kempele ja Liminka, joiden väestönkasvu on ollut viime vuosikymmeninä suhteellisesti mitattuna Suomen kärkipäätä. Vuonna 2018 alueen kunnista nopeimmin kasvoi Kempele, jonka väkiluku lisääntyi vajaalla kahdella prosentilla noin 17 900 asukkaaseen. Oulun seutukunnan väestö on nuorempaa kuin Suomen muissa suurissa seutukunnissa. Yli 65-vuotiaiden osuus väestöstä oli vuonna 2017 vain 15,1 prosenttia, kun esimerkiksi Tampereen ja Turun seutukunnissa vastaavat luvut olivat 19,0 ja 20,6 prosenttia, ja Helsingin seutukunnassakin yli 65-vuotiaita oli 16,6 prosenttia väestöstä. - 2 -
Asuinrakennusluvat korkealla tasolla Asuntorakentamisen volyymit ovat viime vuosina olleet korkeita kaikissa kasvukeskuksissa. Oulussa asuntorakentaminen on ollut vielä useimpia muita kasvukeskuksia vilkkaampaa, ja vuonna 2017 Oulussa aloitettiin Tilastokeskuksen mukaan lähes 3 900 asunnon rakentaminen. Tämä oli selvästi 2000-luvun korkein volyymi Oulussa, ja vain Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla oli asuntoaloitusten määrä tuolloin Oulua korkeampi. Viime vuonna aloitusten määrä väheni Oulussa edellisvuodesta noin 1 000 asunnolla, mutta lukema oli kuitenkin 2000-luvun toiseksi korkein. Rakentaminen pysynee aktiivisena myös tänä vuonna, sillä sekä vuonna 2017 että 2018 Oulussa myönnettiin rakennuslupa vajaalle 3 000 uudelle asunnolle. Muissa suurissa kaupungeissa Oulua, Espoota ja Tamperetta lukuun ottamatta myönnettyjen lupien määrä kääntyi vuonna 2018 selkeään laskuun. Aktiivisen rakentamisen myötä myös vuokra-asuntojen tarjonta kasvaa ripeästi. Uusia vuokra-asuntokohteita rakennuttavat Ouluun tällä hetkellä esimerkiksi Avara, TA-Yhtymä ja Oulun Sivakka. Myönnetyt asuinrakennusluvat kasvukeskuksissa asunnot, kpl 4 000 Tampere Turku Oulu Kuopio Jyväskylä Lahti 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: Tilastokeskus, Rakennettu ympäristö -palvelu - 3 -
Oulun toimitilakanta kasvaa KTI:n rakennushankeseurannan mukaan Oulun seudulle valmistui vuosina 2014 2017 yhteensä yli 70 000 neliötä uusia liikerakennuksia, ja vajaat 30 000 neliötä uusia toimistorakennuksia. Vuonna 2018 Oulun seudulle ei kuitenkaan valmistunut juuri lainkaan uusia toimitiloja, mutta muutamat käynnissä ja suunnitteilla olevat hankkeet kasvattavat tilakantaa jatkossa. Uutta toimistotilaa valmistuu vuoden 2020 alussa keskustaan, jossa Technopolis laajentaa Sepänkadun kampustaan 8 400 neliöllä. Lapti Group kehittää Limingantulliin uutta toimistokiinteistöä, ja lisäksi rakenteilla on pari pienempää liike- ja toimistohanketta. Keskustan eteläpuolelle Limingantulliin on kehitteillä myös noin 7 000 neliömetrin liike- ja toimistokiinteistö, ja vielä etelämpänä Perävainion kaupunginosaan suunnitellaan Oulunportin suurta kaupallista aluetta. Oulunporttiin suunnitellaan esimerkiksi tilaa vievän erikoiskaupan liiketiloja ja toimistoja. Oritkarin satama-alueelle on kehitteillä 15 000 neliömetrin logistiikkakeskus. Myös rautatieaseman seutua uudistetaan. Aseman läheisyyteen on rakennettu uusia korkeita kerrostaloja, ja suunnitteilla on Oulun Ratapiha -hanke, joka sisältää mm. monitoimiareenan, hotellin, asuntoja sekä liike- ja toimistotilaa. Kaupankäyntivolyymi kasvoi Technopolis-kaupan myötä Kiinteistömarkkinoiden kaupankäynti on Suomessa edelleen hyvin vilkasta, kun matalana pysyttelevä korkotaso ja liikkeellä olevan rahan suuri määrä ylläpitävät kiinteistösijoittamisen houkuttelevuutta maailmanlaajuisesti. Vuonna 2017 merkittävien kiinteistökauppojen volyymi ylitti Suomessa ensimmäistä kertaa 10 miljardin euron rajan (10,2 mrd ), ja viime vuonna KTI tilastoi volyymiksi 9,3 miljardia euroa, joka on historian toiseksi korkein lukema. 1 Ulkomainen sijoittajakysyntä on ollut varsin vahvaa, sillä vuosien 2017 ja 2018 kauppavolyymista noin 70 prosenttia muodostui ulkomaisten sijoittajien tekemistä kiinteistösijoituksista. Suomen kansainvälistä houkuttelevuutta ylläpitävät edelleen monia muita Länsi-Euroopan maita korkeammat tuottovaatimustasot, vaikka etenkin Helsingin keskustassa tuottovaatimukset ovat laskeneetkin voimakkaasti. Muissa suurissa kaupungeissa tuottovaatimukset ovat laskeneet Helsinkiä hitaammin, ja merkittävästi korkeammat tuotto-odotukset ohjaavat sijoituskysyntää nyt entistä enemmän pääkaupunkiseudun ulkopuolellekin. Tämä näkyy kaupankäyntivolyymin nousuna kasvukeskuksissa. Oulun seudullakin kaupankäyntivolyymit ovat nousseet viime vuosina. Tämän vuosikymmenen alkupuoliskolla Oulun seudun vuotuinen kiinteistökauppavolyymi jäi säännöllisesti alle 100 miljoonaan euroon, mutta vuosina 2015-2017 volyymi nousi 160-180 miljoonan euron tasolle. Viime vuonna volyymi kaksinkertaistui, ja KTI tilastoi Oulun seudun kauppavolyymin ennätyslukeman, 380 miljoonaa euroa. Tämä loikkaus johtui tosin pitkälti yhdestä suuresta kaupasta, eli Technopoliksen omistajanvaihdoksesta. Viime syksynä brittiläinen Kildare Partners osti Technopoliksen koko osakekannan. Technopoliksen Suomen kiinteistöjen markkina-arvo oli noin 950 miljoonaa euroa, ja siitä merkittävä osuus sijaitsee Oulussa. Tämän kaupan myötä Oulun seudun kauppavolyymi ylitti vuonna 2018 esimerkiksi Turun ja Jyväskylän seudun volyymit. Viime vuoden volyymi ylitti myös reilun vuosikymmenen takaisen edellisen suhdannehuipun lukemat. Silloin KTI:n tilastojen mukaan korkein vuosivolyymi Oulun seudulla oli 260 miljoonaa euroa vuonna 2007. 1 KTI laskee kaupankäyntivolyymiin mukaan yli miljoonan euron arvoiset ammattimaisten toimijoiden tekemät kiinteistökaupat. Tonttikaupat eivät sisälly lukuihin. - 4 -
Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi kasvukeskuksissa milj. 900 2014 2015 2016 2017 2018 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Turun seutu Tampereen seutu Oulun seutu Jyväskylän seutu Kuopion seutu Lahden seutu Lähde: KTI Transaktioseuranta Useita asuntosalkkukauppoja vuonna 2018 Edellisen vuoden tavoin myös vuonna 2018 hyvin suuri osa Oulun seudun kaupankäyntivolyymista muodostui suurista salkkukaupoista, joihin kuului kiinteistöjä Oulun seudun lisäksi muista kaupungeista. Technopolis-kaupan lisäksi monet oululaiset liike-, hoiva- ja asuntokiinteistöt vaihtoivat omistajaa osana suuria salkkukauppoja. Varsinkin vuokra-asuntokiinteistöjen kaupankäynti on ollut melko vilkasta. Esimerkiksi Kojamo, Avara Asuinkiinteistörahasto I Ky ja NREP ostivat viime vuonna suuria asuntosalkkuja, jotka sisälsivät kiinteistöjä myös Oulun seudulta. Myös vuoden suurin yksittäinen kiinteistökauppa Oulun seudulla tehtiin asuntokiinteistöistä, kun Pohjois-Pohjanmaan sairaanhoitopiirin kuntayhtymä myi Lapti Groupille noin 500 asuntoa Kontinkankaan sairaala-alueen lähettyviltä. Toimitilakiinteistöistä tehtiin salkkukauppojen lisäksi viime vuonna muutama pienehkö yksittäinen kauppa. Esimerkiksi Aspocomp osti Linnanmaan alueella sijaitsevan tuotannollisen kiinteistön Technopolikselta. RT-Rakennusteho, Ripa Invest Oy ja LähiTapiolan tonttirahasto hankkivat toimistoja liikekiinteistön Taka-Lyötystä vajaalla seitsemällä miljoonalla eurolla ja Erikoissijoitusrahasto Evli Vuokratuotto investoi loppuvuodesta oululaiseen toimitilakiinteistöön. Yksittäisiä transaktioita Oulun seudulla tekivät viime vuonna lähinnä kotimaiset kiinteistösijoitusrahastot ja -yhtiöt, kun puolestaan ulkomaiset kiinteistösijoittajat olivat osapuolina monissa salkkukaupoissa. - 5 -
Asiantuntijat arvioivat Oulun seudun toimitilojen kaupankäynnin hieman kasvavan Joulukuussa toteutetun Alueellisen toimitilabarometrin mukaan kaupankäynnin uskotaan säilyvän suhteellisen vilkkaana myös tänä vuonna 2. Liike- ja tuotannollisissa kiinteistöissä kaupankäynnin kasvuun uskoi Oulussa vajaa 30 prosenttia vastaajista, ja toimistoissa noin viidesosa. Toimisto- ja tuotannollisissa kiinteistöissä kaupankäynnin laskua ei ennakoinut yksikään vastaaja. Muihin kasvukeskuksiin verrattuna Oulun seudun kaupankäyntiodotukset olivat suunnillleen samalla tasolla Tampereen kanssa, ja Jyväskylää positiivisempia etenkin tuotannollisissa kiinteistöissä. Turun seutu erottui tässä kysymyksessä muista alueista, sillä paikalliset asiantuntijat ennakoivat Turussa selkeää kasvua kaupankäyntivolyymiin kaikissa kiinteistötyypeissä. Toimitilakauppojen volyymin kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut Tampere Turku Oulu Jyväskylä 80 70 75 60 saldoluku 50 40 30 20 10 0 7 45 9 18 13 14 13 23 55 27-10 -14-20 liiketilat toimistot tuotannolliset tilat Saldoluku = toimitilakauppojen volyymin kasvuun ja volyymin pienenemiseen uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi toimitilakauppojen volyymin kasvavan. Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 2 KTI kartoittaa kiinteistömarkkinoiden paikallisten ammattilaisten odotuksia toteuttamalla kerran vuodessa Alueellisen toimitilabarometrin, joka suunnataan Tampereen, Turun, Oulun ja Jyväskylän seutujen kiinteistöalan ammattilaisille. Joulukuussa 2018 Oulun seudulta Alueelliseen barometriin vastasi 12 asiantuntijaa. - 6 -
Toimisto- ja liikekiinteistöjen tuottovaatimukset hieman nousseet Voimakas sijoituskysyntä on johtanut vuodesta 2015 lähtien tuottovaatimusten laskuun kaikissa Suomen suurimmissa kaupungeissa, mutta viimeisen vuoden aikana lasku on pysähtynyt. Oulun keskustassa laadukkaan toimistokiinteistön keskimääräinen tuottovaatimus oli Alueellisen barometrin vastaajien arvion mukaan nyt 6,9 prosentin tuntumassa, kun vuotta aiemmin vastaavan kyselyn keskiarvo oli 6,6 prosenttia. Muilla Oulun keskeisillä toimistoalueilla tuottovaatimusten arvioidaan olevan tasaisesti 7,8 7,9 prosentin tasolla, ja näilläkin alueilla luvut ovat hieman edellisen syksyn arvioita korkeampia. Myös valtakunnallisen RAKLI-KTI Toimitilabarometrin vastaajat arvioivat Oulun keskustan hyväsijaintisen ja -kuntoisen toimistokiinteistön tuottovaatimuksen hivenen nousseen vuoden 2018 aikana 3. Viimeisimmässä, lokakuussa 2018 tehdyssä barometrissa vastausten keskiarvo oli 7,3 prosenttia. Liikekiinteistöissä paikallisten asiantuntijoiden keskimääräinen arvio Oulun keskustan laadukkaan liikekiinteistön tuottovaatimuksesta on noussut 6,9 prosenttiin, ja Limingantullin alueella puolestaan 8,0 prosenttiin. Kaikilla liike- ja toimistotilojen osamarkkinoilla tuottovaatimusten odotetaan pysyvän melko ennallaan vuoden 2019 ajan. Oulun sijoituskiinteistöjen arvonmuutos negatiivinen Oulun kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuottotasot ovat olleet KTI Kiinteistöindeksin mukaan vuodesta 2011 lähtien jonkin verran koko maan keskiarvoa matalampia, johtuen etenkin negatiivisesta arvonmuutoksesta. Vuonna 2018 kaikkien Oulun kiinteistöjen kokonaistuotto oli 5,0 prosenttia, kun koko maan keskiarvo oli 6,6 prosenttia. Nettotuottoaste oli Oulussa hyvällä tasolla 6,3 prosentissa (koko Suomi 5,3 %), mutta arvonmuutos oli -1,3 prosenttia negatiivinen (koko Suomi +1,3%). Etenkin oululaisissa liikekiinteistöissä kirjattiin viime vuonna selkeitä arvonalennuksia. Suurin kiinteistötyyppi KTI Kiinteistöindeksin Oulun aineistossa on vuokra-asuntokiinteistöt, joissa tuotto on ollut toimitilakiinteistöjä parempi. Vuonna 2018 Oulun asuntokiinteistöt tuottivat 9,3 prosenttia hieman yli kolmen prosentin arvonnousun tukemana. Koko maan asuntojen keskimääräinen kokonaistuotto oli 8,8 prosenttia. 4 3 KTI toteuttaa yhteistyössä RAKLIn kanssa kahdesti vuodessa RAKLI-KTI Toimitilabarometrin, joka on valtakunnallinen kiinteistöalan ammattilaisille suunnattu kysely. Barometria on tehty vuodesta 1995 lähtien. Viime lokakuussa RAKLI-KTI Toimitilabarometriin saatiin 49 vastausta. 4 KTI Kiinteistöindeksi mittaa ammattimaisten kiinteistösijoittajien suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuottoa, joka muodostuu nettotuotosta ja arvonmuutoksesta. Vuoden 2018 aineistossa oli Oulusta mukana 87 kiinteistöä, joiden yhteenlaskettu markkina-arvo oli noin 500 miljoonaa euroa. - 7 -
Suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotot koko Suomessa ja Oulussa 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% -1% Oulu Koko Suomi -2% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: KTI Kiinteistöindeksi Liiketilojen käyttöasteet parantuneet Oulun liiketilamarkkinat ovat kärsineet viime vuosina korkeasta vajaakäytöstä. Etenkin keskustassa on ollut paljon tyhjää liiketilaa johtuen muun muassa Stockmannin päätöksestä vetäytyä Oulusta sekä Anttilan konkurssista, ja toisaalta myös liiketilakannan kasvusta kauppakeskus Valkean valmistumisen myötä. Tilanne on nyt kuitenkin parantunut. Catellan mukaan Oulun liiketilojen vajaakäyttöaste laski vuoden 2018 aikana 6,2 prosentista 4,4 prosenttiin. Myös suurten kiinteistösijoittajien salkuista koostuvassa KTI:n vuokratietokannassa Oulun liiketilojen käyttöaste on parantunut sekä keskustassa että muualla Oulussa. Viime syyskuussa käyttöaste koko Oulussa oli 93,3 prosenttia. Myös toimistotilojen kysyntä on ollut vilkasta ja niiden vajaakäyttöaste laski Catellan mukaan vuoden 2018 aikana 10,1 prosentista 8,5 prosenttiin. KTI:n seuraamissa suurten kiinteistösijoittajien toimistosalkuissa tyhjää tilaa on suhteellisesti enemmän, ja käyttöaste jäi noin 86 prosenttiin syyskuussa 2018. Alueelliseen toimitilabarometriin joulukuussa 2018 vastanneet paikalliset asiantuntijat olivat edellisen syksyn tavoin optimistisia toimitilojen kysynnän ja vajaakäytön kehityksestä. Näkymät ovat valoisimpia toimistoissa, joissa jopa 58 prosenttia barometrin vastaajista uskoi tilakysynnän kasvavan ja tyhjien tilojen määrän vähenevän tulevan vuoden aikana. Tuotannollisissa tiloissa näkymät olivat edellistä vuotta positiivisempia, sillä yli 40 prosenttia vastaajista ennakoi tilakysynnän kasvua. Liiketilojen kysynnän odotetaan pysyvän melko ennallaan. - 8 -
Toimistojen vuokratasot ennallaan, liiketilavuokrien ennakoidaan laskevan Oulun ydinkeskustassa Pokkisen kaupunginosassa liiketilojen mediaanivuokra oli KTI:n seurannassa 28,6 /m2/kk syyskuussa 2018, ja neliövuokrien yläkvartiili nousi yli 45 euroon. Alle 200 neliön tilojen yläkvartiili on jopa 65 euron paikkeilla. Laajan keskusta-alueen (kaupunginosat 1-5 eli Pokkinen, Vaara, Vanhatulli, Hollihaka ja Leveri) liiketilojen mediaanineliövuokra oli 21,3 euroa. Limingantullin ja Karjasillan tilaa vievän kaupan alueilla liiketilojen neliövuokrat asettuvat enimmäkseen 8-13 euron välille. Liiketilamarkkinoiden näkymät ovat viime vuoden aikana kääntyneet aiempaa negatiivisemmiksi koko maassa. Alueelliseen barometriin vastanneista paikallisista asiantuntijoista yli 40 prosenttia arvioi Oulun keskustan liiketilavuokrien laskevan vuoden 2019 aikana. Saldoluvut, eli vuokrien nousuun ja vuokrien laskuun uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus, olivat kaikilla muillakin Oulun liiketila-alueilla joko negatiivisia tai nollan tuntumassa. Yleisesti ottaen liiketilavuokrien odotetaan siis Oulun seudulla hieman laskevan. Toimisto- ja liiketilavuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Oulun seudun osamarkkinoilla Saldoluvut suluissa osamarkkinan nimen perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi Toimistot, Oulun keskusta (25) Toimistot, Limingantulli/Äimärautio/Karjasilta (0) Toimistot, Linnanmaan Teknologiakylä (18) Toimistot, Kontinkangas/Peltola (8) Liiketilat, Oulun keskusta (-33) Liiketilat, Limingantulli/Äimärautio/Karjasilta (-17) Liiketilat, Kaakkuri/Vasaraperä (-33) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018 Toimistovuokrat ovat KTI:n vuokratietokannassa puolestaan pysyneet syyskuun 2017 ja syyskuun 2018 välisenä aikana pitkälti ennallaan niin keskustassa kuin muuallakin Oulussa. Laajan keskusta-alueen mediaanineliövuokra oli viime syksynä 12,6 euroa. Parhaiden tilojen vuokrat ovat toki selvästi korkeampia, yli 20 /m2/kk. Alueellisen barometrin vastaajien keskimääräinen arvio Oulun keskustan prime-toimistovuokrasta nousi viime syksynä 18,6 /m2/kk tasolle. Toimistoissa vuokrien kehitysnäkymätkin ovat liiketiloja positiivisempia. Keskustassa kolmasosa vastaajista ennakoi vuokrien nousevan, ja muilla alueilla odotetaan vuokrien pysyvän ennallaan tai hieman nousevan. Tuotannollisten tilojen vuokrien odotetaan pysyvän pitkälti ennallaan. - 9 -
Asuntovuokrien alueelliset erot melko pieniä Asuntovuokrien nousu on jatkunut Oulussa suhteellisen vahvana. Syyskuun 2017 ja syyskuun 2018 välisenä ajanjaksona KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi osoitti 2,6 prosentin nousua Oulussa (3,8 % edellisenä vuonna). Nousuvauhti oli nyt samaa tasoa kuin pääkaupunkiseudulla ja Tampereella. Turussa KTI:n asuntovuokraindeksin nousu jäi noin yhteen prosenttiin, kun puolestaan Jyväskylässä ja Lahdessa vuosimuutos oli negatiivinen. Yksiöiden ja kaksioiden vuokrat nousivat Oulussa indeksin mukaan 1,8 prosenttia vuodessa, kun suuremmissa asunnoissa indeksi nousi jopa 4,9 prosenttia. Koko 2000-luvun aikana Oulun asuntovuokrien kasvuvauhti on kuitenkin ollut Suomen kahdeksan suurimman kaupungin joukossa toiseksi hitainta. KTI Asuntovuokraindeksit uudet vuokrasopimukset, indeksi kevät 2000 = 100 180 Tampere Turku Oulu Jyväskylä Lahti 170 160 150 140 130 120 110 100 90 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Lähde: KTI Asuntovuokravertailu Oulun keskusta-alueen asuntojen mediaanineliövuokra pysyi KTI:n asuntovuokratietokannan mukaan viime vuonna ennallaan 14,2 eurossa. Keskustayksiöiden mediaanivuokra oli keväällä 2018 noin 15,6 /m2/kk, ja kaksioissa vastaava luku on noin 14,4 /m2/kk. Oulun keskustan neliövuokratasot ovat etenkin yksiöissä muita kasvukeskuksia matalampia. Tämä johtunee ainakin osittain siitä, että Oulun keskustassa yksiöiden keskimääräinen koko on useita neliöitä muita suuria kaupunkeja suurempi. Keskustan pohjoispuolella Toppilan, Alppilan ja Välivainion alueella asuntojen neliövuokratasot ovat hyvin lähellä keskustan lukuja. Yliopiston tuntumassa Linnanmaan ja Kaijonharjun alueella yksiöt ovat puolestaan pienempiä ja neliövuokraltaan keskustaa kalliimpia, mutta kaksiot halvempia. Uusissa, viimeisten viiden vuoden aikana valmistuneissa asuinrakennuksissa yksiöiden mediaanineliövuokra on Oulussa KTI:n asuntovuokratietokannan mukaan 17,7 euroa, ja kaksioissa 15,2 euroa. Kolmioiden neliövuokratasot liikkuvat Oulussa keskimäärin 12-13 euron tuntumassa. - 10 -
Asuntojen mediaanineliövuokria Oulussa ja muiden kasvukeskusten keskusta-alueilla Kevät 2018 /m²/kk 24 22 20 18 16 14 12 10 yksiö kaksio * uudet rakennukset = viimeisten viiden vuoden aikana valmistuneet rakennukset Lähde: KTI Asuntovuokravertailu Selkeä enemmistö asuntomarkkinoiden asiantuntijoista odottaa Oulun pienten asuntojen vuokrien nousevan lähitulevaisuudessa. Elokuussa 2018 toteutetun RAKLIn Vuokra-asuntobarometrin vastaajista lähes 60 prosenttia odotti Oulun seudun yksiöiden ja kaksioiden vuokrien nousevan, mikä on aiempien vuosien vastaavia kyselyjä suurempi osuus. Suurissa asunnoissa (kolmiot ja suuremmat) näkymät ovat puolestaan tasaisia, sillä enemmistö vastaajista ennakoi vuokrien pysyvän ennallaan, ja nousuun ja laskuun uskovia vastaajia oli yhtä monta. Oulun seudun asuntovuokrien kasvuodotukset ovat tässä kyselyssä samalle tasolla Jyväskylän ja Kuopion kanssa, mutta selkeästi pääkaupunkiseudun kaupunkeja, Turkua ja Tamperetta maltillisempia. - 11 -