Kiinteistömarkkinanäkymät Jyväskylän seudulla Laatu, uudistuminen ja suhdanteet kiinteistö- ja rakentamisalalla 14.2.2019 Mikko Soutamo
Agenda Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymiä Kiinteistökaupat Tuotot Rakentamisvolyymit Vuokramarkkinoiden näkymiä Vuokrat Tilakysyntä
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden näkymiä
1000 MEUR Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi Suomessa 12/2018 Kotimainen ostaja Ulkomainen ostaja 11 10 9 10,2 9,3 8 7,4 7 6 5,6 6,3 5,5 2,1 7,2 6,1 5 4 3 2 1 0 2,6 3,2 2,8 3,8 2,9 1,8 2,0 2,0 1,3 1,0 1,1 0,4 2,7 2,5 2,0 2,3 1,7 1,6 1,9 1,7 4,2 4,3 1,8 0,3 2,4 0,7 1,8 0,5 2,1 0,5 2,5 0,7 1,5 1,7 1,3 1,7 1,8 1,9 1,5 5,3 3,7 2,9 3,0 3,2 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 KTI laskee tilastoonsa mukaan yli miljoonan euron arvoiset ammattimaisten toimijoiden tekemät kiinteistökaupat. Tonttikaupat eivät sisälly lukuihin. Lähde: KTI Transaktioseuranta
Kiinteistökauppojen jakauma kiinteistötyypeittäin 2018 12/2018 Kokonaisvolyymi: 9,3 mrd Hoiva; 7% Hotelli; 3% Muut; 3% Liike; 24% Asuntoportfolio; 19% Tuotannollinen; 5% Toimisto; 39% 2/18/2019 Lähde: KTI Transaktioseuranta
Merkittävien kiinteistökauppojen volyymi PKS:n ulkopuolisissa kasvukeskuksissa Milj. EUR 900 2014 2015 2016 2017 2018 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Turun seutu Tampereen seutu Oulun seutu Jyväskylän seutu Kuopion seutu Lahden seutu Lähde: KTI Transaktioseuranta
Toimitilakauppojen kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudulla Saldoluvut suluissa kiinteistötyypin perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi liiketilat (13) toimistot (13) tuotannolliset tilat (-14) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018
Suorien kiinteistösijoitusten kokonaistuotot Suomessa ja Jyväskylässä 12% Jyväskylä Koko Suomi 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Lähde: KTI Kiinteistöindeksi
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1-11/2018 Aloitetut asuntorakennushankkeet kasvukeskuksissa asunnot, kpl Tampere Turku Oulu Kuopio Jyväskylä Lahti 4 500 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Lähde: Tilastokeskus, Rakennettu ympäristö -palvelu
Jyväskylän seudulle valmistuneet toimitilojen uudishankkeet 2010-luvulla vuokrattava ala m 2 50 000 Liike Toimisto Tuotannollinen Hotelli 45 000 40 000 35 000 30 000 18 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 41 300 35 900 9 800 31 500 22 800 2 700 7 200 7 200 14 400 8 300 3 400 5 300 5 100 2 100 1 800 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Jos vuokrattava ala ei ole tiedossa, se on arvioitu bruttoalan perusteella. Lähde: KTI Rakennushankeseuranta, RPT Docu Oy
Vuokramarkkinoiden näkymiä
Toimisto- ja liiketilojen keskimääräiset bruttovuokratasot Jyväskylässä barometrin vastausten keskiarvot 17,6 19,8 20,1 14,1 16,4 16,4 14,9 15,1 14,7 30,6 33,1 31,6 22,3 21,3 23,1 17,0 17,1 16,4 15,3 15,7 15,0 /m²/kk Syksy 2017 Syksy 2018 Ennuste, syksy 2019 35 30 25 20 15 10 5 0 Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018
Liiketilavuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Jyväskylän seudun keskeisillä osamarkkinoilla Saldoluvut suluissa osamarkkinan nimen perässä nousee merkittävästi nousee säilyy entisellään laskee laskee merkittävästi Jyväskylä - keskusta (-38) Tourula (0) Seppälä (50) Seppälänkangas (-38) Keljo (-38) Kuokkala (-67) Palokanorsi/Kirri (-71) Vaajakoski (-33) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018
Kuinka Jyväskylän seudun tilakysyntä kehittyy seuraavien 12 kuukauden aikana? Saldoluvut suluissa kiinteistötyypin perässä lisääntyy huomattavasti ei muutosta pienenee huomattavasti lisääntyy pienenee liiketilat (-25) toimistot (38) tuotannolliset tilat (14) 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018
saldoluku Tilakysynnän kehitysodotukset tulevan vuoden aikana, saldoluvut 100 Tampere Turku Oulu Jyväskylä 80 60 40 20 33 27 77 58 38 38 67 42 0 8 14-20 -40-27 -25 liiketilat toimistot tuotannolliset tilat Saldoluku = tilakysynnän kasvuun ja tilakysynnän pienenemiseen uskovien vastaajien osuuksien välinen erotus. Saldoluvun ollessa positiivinen suurempi osa vastaajista ennakoi tilakysynnän kasvavan. Lähde: Alueellinen toimitilabarometri, syksy 2018
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 KTI Asuntovuokraindeksit uudet vuokrasopimukset, indeksi kevät 2000 = 100 180 Tampere Turku Oulu Jyväskylä Lahti 170 160 150 140 130 120 110 100 90 Lähde: KTI Asuntovuokravertailu
Asuntojen mediaanineliövuokria Jyväskylässä ja muiden kasvukeskusten keskusta-alueilla Kevät 2018 /m²/kk 24 22 20 18 16 14 12 yksiö kaksio 10 Lähde: KTI Asuntovuokravertailu
Pienten asuntojen vuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Lähde: RAKLIn Vuokra-asuntobarometri, elokuu 2018
Suurten asuntojen vuokrien kehitysodotukset tulevan vuoden aikana Lähde: RAKLIn Vuokra-asuntobarometri, elokuu 2018
Yhteenveto Jyväskylän seudun kiinteistökauppavolyymiksi kirjattiin viime vuonna 220 miljoonaa euroa. Sijoituskysynnän odotetaan jatkuvan yhtä vahvana myös tänä vuonna. Toimistorakentamisen volyymit ovat pitkästä aikaa kasvussa, ja asuntorakentaminen on vilkasta. Jyväskylässä on viime vuosina aloitettu vuosittain noin 2 000 asunnon rakentaminen. Tilakysynnän odotetaan kehittyvän positiivisesti etenkin toimistoissa. Liiketiloissa näkymät ovat kääntyneet negatiivisemmiksi. Liiketilavuokrien odotetaan edelleen nousevan Seppälän alueella, mutta laskevan keskustassa. Syyskuun 2017 ja syyskuun 2018 välisenä ajanjaksona KTI:n uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaava indeksi osoitti 0,5 prosentin laskua Jyväskylässä. Asuntomarkkinoiden asiantuntijat odottavat kuitenkin etenkin pienten asuntojen vuokrien nousevan Jyväskylässä tulevan vuoden aikana.
Kiitos! Eerikinkatu 28, 7. krs 00180 HELSINKI Puh. 020 7430 130 mikko.soutamo@kti.fi www.kti.fi