Sisällys Esipuhe 5 1 YLEISTÄ KIINTEISTÖYHTIÖISTÄ 15 1.1 Asunto-osakeyhtiö, keskinäinen kiinteistö-osakeyhtiö ja tavallinen kiinteistöosakeyhtiö 15 1.2 Kiinteistöyhtiöihin sovellettava lainsäädäntö 16 2 KIRJANPITOLAIN YLEISET kirjanpitoa koskevat SÄÄNNÖKSET 19 2.1 Yleistä kirjanpitosäännöksistä 19 2.2 Kirjanpitovelvollisuus 20 2.3 Kahdenkertainen kirjanpito 20 2.4 Hyvä kirjanpitotapa 21 2.5 Tilikausi 22 2.6 Konsernia koskevia käsitteitä ja määrityksiä 24 3 LIIKETAPAHTUMIEN KIRJAAMINEN JA KIRJANPITOAINEISTO 25 3.1 Liiketapahtumat 25 3.2 Kirjanpitotilit ja tililuettelo 27 3.2.1 Tilijärjestelmä 27 3.2.2 Tililuettelo 29 3.3 Kirjaamisperusteet 34 3.4 Kirjausjärjestys ja -ajankohta 35 3.5 Tosite 38 3.5.1 Erilaiset tositteet ja tositeaineisto 39 3.5.2 Tositteen muotovaatimukset 41 3.5.3 Tositteen varmentaminen 42 3.5.4 Tositteiden kirjanpitomerkinnät ja niiden korjaaminen 42 Sisällys 7
3.6 Kirjausketju 44 3.7 Selväkielisyys 45 3.8 Koneelliset tietovälineet 46 3.8.1 Koneellisten tietovälineiden hyväksikäyttö 46 3.8.2 Tositteen tai muun kirjanpitoaineiston tulostaminen 47 3.8.3 Kirjanpitoaineiston säilyttäminen koneellisella tietovälineellä 47 3.9 Kirjanpitoaineiston säilytysaika 48 3.10 Kirjanpitoaineiston säilyttäminen ulkomailla 51 4 KIRJANPIto KÄYTÄNNÖSSÄ 53 4.1 Kirjanpitomuodon valinta 53 4.1.1 Käsikirjanpito 53 4.1.2 Koneellinen kirjanpito 53 4.2 Tilinavaus 54 4.3 Viennit 58 4.3.1 Tulon kirjaaminen 58 4.3.2 Menon kirjaaminen 60 4.3.3 Rahoitustapahtumat 61 4.3.4 Pääomatilit 62 4.3.5 Poistot 64 4.3.6 Rahastointi 66 4.3.7 Avustukset ja vakuutuskorvaukset 68 4.3.8 Palkanmaksu 69 4.3.9 Siirtyvät erät 71 4.3.10 Korkojaksotus 74 4.3.11 Tilien päättäminen 76 4.4 Arvonlisäveron kirjanpidollinen käsittely 77 4.4.1 Käytettävät kirjaustavat 77 4.4.2 Suoriteperusteisuus 80 4.4.3 Arvonlisäverojärjestelmän vaatimukset kirjanpidolle 80 4.5 Vuokrankantokirja 81 4.6 Palkkakirjanpito 83 5 Arvostus- ja jaksotussäännökset 87 5.1 Tuottojen, kulujen ja menetysten jaksottaminen 87 5.2 Saamiset, rahoitusvarat ja velat 88 5.2.1 Saamiset 88 5.2.2 Rahoitusvarat 89 5.2.3 Velat 89 8 Kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös
5.3 Hankintamenojen jaksottaminen 89 5.3.1 Pysyvät vastaavat 89 5.3.2 Aineeton omaisuus 90 5.3.3 Muiden pitkävaikutteisten menojen jaksottaminen 91 5.3.4 Muut kuin suunnitelman mukaiset poistot 91 5.4 Arvonalennus 93 5.5 Vastaiset menot ja menetykset sekä pakollinen varaus 94 5.6 Vapaaehtoinen varaus 97 5.7 Kulukirjauksen oikaisu 98 5.8 Arvonkorotus 99 5.8.1 Yleistä 99 5.8.2 Arvonkorotuksen määrä 100 5.8.3 Arvonkorotuksen kohteet 101 5.8.4 Arvonkorotusten käyttö ja peruutus 101 5.8.5 Arvonkorotusten esitystapa 102 5.8.6 Arvonkorotukset ja verotus 102 5.8.7 Arvonkorotukset ja siirtymävaihe 103 6 TILINPÄÄTÖS 105 6.1 Tilinpäätöseriin liittyvät määritelmät 105 6.1.1 Liikevaihto 105 6.1.2 Satunnaiset tuotot ja kulut 106 6.1.3 Pysyvät ja vaihtuvat vastaavat 106 6.1.4 Vaihto-omaisuus ja rahoitusomaisuus 107 6.1.5 Hankintameno 108 6.1.6 Siirtosaamiset ja siirtovelat 110 6.1.7 Pitkäaikainen saaminen ja velka 111 6.2 Tilinpäätöksen sisältö sekä yleiset laatimisperiaatteet 112 6.2.1 Tilinpäätöksen sisältö 113 6.2.2 Tilinpäätöksen vertailutiedot 115 6.2.3 Oikeat ja riittävät tiedot 115 6.2.4 Yleiset tilinpäätösperiaatteet 117 6.2.5 Maksuperusteisuuden oikaiseminen ja täydentäminen 120 6.2.6 Kieli ja valuutta 121 6.2.7 Laatimisaika 121 6.2.8 Päiväys ja allekirjoitus 123 6.2.9 Tasekirja 124 6.2.10 Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen rekisteröinti ja julkistaminen 126 6.2.11 Jäljennösten antamisvelvollisuus 128 6.2.12 Tilintarkastusta koskevat tiedot 129 Sisällys 9
6.3 Tuloslaskelma 130 6.3.1 Käytettävä tuloslaskelmakaava 130 6.3.2 Kiinteistön tuloslaskelmakaava 131 6.3.3 Tuloslaskelman sisältö tiliryhmittäin 133 6.3.4 Liikekaava ja sovellettu liikekaava 142 6.3.5 Arvonlisäverollisen yhtiön tuloslaskelma 146 6.4 Tase 150 6.4.1 Yleistä 150 6.4.2 Taseen sisältö tiliryhmittäin 154 6.4.3 Hankintamenon kohdentaminen taseryhmiin 161 6.4.4 Oma pääoma 164 6.5 Rahoituslaskelma 168 6.6 Liitetiedot 169 6.6.1 Yleistä 169 6.6.2 Tilinpäätöksen laatimista koskevat liitetiedot 171 6.6.3 Tuloslaskelmaa koskevat liitetiedot 174 6.6.4 Taseen vastaavia koskevat liitetiedot 176 6.6.5 Taseen vastattavia koskevat liitetiedot 182 6.6.6 Vakuuksia, vastuusitoumuksia ja taseen ulkopuolisia järjestelyjä koskevat liitetiedot 185 6.6.7 Liitetiedot henkilöstöstä ja toimielinten jäsenistä 190 6.6.8 Omistukset muissa yrityksissä 192 6.6.9 Konserniin kuuluvaa kirjanpitovelvollista koskevat liitetiedot 193 6.7 Tase-erittelyt ja liitetietojen erittelyt 194 6.8 Konsernitilinpäätös 197 7 TOIMINTAKERTOMUS 199 7.1 Yleistä 199 7.1.1 Oikeat ja riittävät tiedot 200 7.1.2 Oletus toiminnan jatkuvuudesta 201 7.1.3 Johdonmukaisuus 201 7.1.4 Toimintakertomus täydentää tilinpäätöstietoja 201 7.1.5 Laadintaperiaatteet 202 7.2 Kirjanpitolain mukaiset tiedot toimintakertomuksessa 203 7.2.1 Laatimisvelvollisuus kirjanpitolain mukaan 204 7.2.2 Toimintakertomuksen sisältö kirjanpitolain mukaan 204 7.3 Osakeyhtiölain mukaiset tiedot toimintakertomuksessa 208 7.3.1 Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta 211 10 Kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös
7.3.2 Yhtiön osakkeiden määrä osakelajeittain ja kutakin osakelajia koskevat yhtiöjärjestyksen pääasialliset määräykset 211 7.3.3 Pääomalainoista pääasialliset lainaehdot ja lainoille kertynyt kuluksi kirjaamaton korko 212 7.3.4 Lähipiirilainat 213 7.3.5 Omat osakkeet 214 7.3.6 Oman pääoman menettäminen 214 7.3.7 Muut toimintakertomustiedot 216 7.4 Asunto-osakeyhtiölain mukaiset tiedot toimintakertomuksessa 217 7.4.1 Vastikerahoituslaskelmat 217 7.4.2 Pääomalainat 219 7.4.3 Rasitteet ja kiinnitykset 220 7.4.4 Olennaiset tapahtumat tilikaudella ja sen päättymisen jälkeen 221 7.4.5 Tieto talousarvion toteutumisesta 222 7.4.6 Arvio todennäköisesti tulevasta kehityksestä 224 7.4.7 Hallituksen esitys yhtiön voittoa koskeviksi toimenpiteiksi sekä esitys mahdollisesta muun vapaan oman pääoman jakamisesta 225 7.4.8 Rakenne- ja rahoitusjärjestelyt 225 7.4.9 Omat osakkeet 226 7.4.10 Yhtiön varojen vähentymien ja oman pääoman lisäykset 227 7.4.11 Vapaaehtoiset tiedot 230 8 Kiinteistöyhtiön TOIMINTAKERTOMUKSEN JA TILINPÄÄTÖKSEN RAKENNE 233 9 Tilinpäätöksen suunnittelu käytännössä 239 9.1 Yleistä 239 9.2 Tulojen lykkäämiseen tähtäävät toimenpiteet 240 9.3 Menojen kiihdyttämiseen tähtäävät toimenpiteet 241 9.4 Korjausmenot tilinpäätöksessä 242 9.4.1 Perusparannus vai vuosikorjaus 242 9.4.2 Korjausmenojen esittäminen tilinpäätöksessä 248 9.5 Poistot 248 9.5.1 Yleistä poistoista 249 9.5.2 Tasapoisto 251 9.5.3 Menojäännöspoisto 252 9.5.4 Lyhytikäinen käyttöomaisuus ja pienhankinnat 253 9.5.5 Suunnitelman mukaiset poistot 253 9.5.6 Kiinteistöyhtiöitä koskevat verotuspoistot 259 Sisällys 11
9.6 Asuintalovaraus 261 9.6.1 Yleistä asuintalovarauksesta 262 9.6.2 Asuinrakennus 262 9.6.3 Asuintalovarauksen suuruus 263 9.6.4 Asuintalovarauksen käyttäminen 263 9.6.5 Asuintalovarauksen purkautuminen 264 9.6.6 Varaus kirjanpidossa 264 9.7 Rahastoinnit 267 9.7.1 Yleistä rahastoinneista 267 9.7.2 Rakennusrahastointi 269 9.7.3 Ennakkorahastointi 270 9.7.4 Perusparannus- ja korjausrahastointi 271 9.7.5 Yhtiöjärjestykseen perustuva rahastointi 272 9.7.6 Lainanlyhennysrahastointi 273 9.7.7 SVOP-rahastointi 274 9.7.8 Rahastojen kirjanpidollinen käsittely 274 10 Verotus 277 10.1 Tuloverotus 277 10.1.1 Verovelvollisuus 277 10.1.2 Tulolähteet 277 10.1.3 Veronalaiset ja verovapaat tulot 278 10.1.4 Vähennyskelpoiset ja -kelvottomat menot 279 10.2 Arvonlisävero kiinteistössä 280 10.2.1 Yleistä arvonlisäverosta 280 10.2.2 Arvonlisäverolain kiinteistökäsite 281 10.2.3 Verolliset kiinteistönluovutukset 282 10.2.4 Kiinteistönhallintapalvelujen oman käytön verotus 284 10.2.5 Vapaaehtoinen arvonlisäverovelvolliseksi hakeutuminen 287 10.2.6 Kiinteistöihin liittyvät investoinnit 309 11 Erityiskysymyksiä 313 11.1 Vastikerahoituslaskelmat 313 11.1.1 Yleistä 313 11.1.2 Vastikerahoituslaskelmien tarkoitus 314 11.1.3 Laskelmien laatiminen 315 11.2 Lainaosuuslaskenta 329 11.3 Oma pääoma 332 11.3.1 Osakepääoman korottaminen osakeannissa 332 11.3.2 Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen 335 12 Kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös
11.4 Rakennusaikainen kirjanpito 335 11.4.1 Asunto-osakeyhtiö hoitaa rakentamisen 335 11.4.2 Rakennusliike hoitaa rakentamisen 336 11.4.3 RS järjestelmä 337 11.4.4 Juokseva rakennusaikainen kirjanpito 337 11.4.5 Luovutustase 338 11.4.6 Luovutustilinpäätöksen käsittely 340 12 TALOUSARVIO 341 12.1 Talousarvion perusteet 341 12.2 Talousarvion tavoitteet ja muoto 342 12.2.1 Talousarvion tavoitteet 342 12.2.2 Talousarvion muoto 343 12.2.3 Talousarvion laatiminen 346 13 Tilintarkastus ja toiminnantarkastus 353 13.1 Tilintarkastus 353 13.1.1 Velvollisuus valita tilintarkastaja 353 13.1.2 Tilintarkastajan kelpoisuus sekä riippumattomuus ja esteellisyys 355 13.1.3 Tilintarkastuksen laajuus ja sisältö 355 13.1.4 Tilinpäätösmerkinnät 356 13.1.5 Tilintarkastuskertomus 356 13.1.6 Tilintarkastuspöytäkirja 357 13.1.7 Tilintarkastajan osallistuminen yhtiökokoukseen 357 13.1.8 Tilintarkastajan erottaminen ja eroaminen 358 13.2 Toiminnantarkastus 358 13.2.1 Yleistä 358 13.2.2 Toiminnantarkastajan kelpoisuus ja riippumattomuus 359 13.2.3 Toiminnantarkastuksen sisältö ja toiminnantarkastuskertomus 360 14 Esimerkki asunto-osakeyhtiön tasekirjasta 363 liitteet 381 Liite 1 Vastikerahoituslaskelma (malli) 381 Liite 2 Rahoituslaskelma (malli) 384 Liite 3 Lainaosuuslaskelma (malli) 386 Sisällys 13
Liite 4 Hankerahoituslaskelma (malli) 387 Liite 5 Kiinteistön tuloslaskelma (malli) 388 Liite 6 Asunto-osakeyhtiöiden ja keskinäisten kiinteistöosakeyhtiöiden tase (malli) 392 Liite 7 Tase-erittelyt ja liitetietojen erittelyt (malli) 396 Liite 8 Talousarviovertailu (malli) 399 kirjanpitolautakunnan yleisohjeita ja päätöksiä 401 hakemisto 403 14 Kiinteistöyhtiön kirjanpito ja tilinpäätös