Oikeushallinto-osasto MUISTIO 20.4.2018 OIKEUSMINISTERIÖN ESITYS ETELÄ-KARJALAN KÄRÄJÄOIKEUDEN JA SALPAUS- SELÄN SYYTTÄJÄNVIRASTON LAPPEENRANNAN PALVELUTOIMISTON UUSIKSI VUOKRASOPIMUKSIKSI Yleistä Lappeenrannan ja Imatran käräjäoikeudet yhdistettiin 1.10.2008. Lappeenrannan käräjäoikeuden nimi muuttui Etelä-Karjalan käräjäoikeudeksi käräjäoikeuksien rakennemuutoksen yhteydessä 1.1.2010. Etelä-Karjalan käräjäoikeuden kansliat ja istuntopaikat sijaitsevat Lappeenrannassa ja Imatralla. Vuoden 2010 rakennemuutoksessa Imatran kanslia kuului myöhemmin lakkautettavaksi päätettyihin kanslioihin. 1.1.2019 voimaan tulevassa rakennemuutoksessa Imatran kanslia on päätetty lakkauttaa 1.1.2019 lukien. Etelä-Karjalan käräjäoikeuden Lappeenrannan kanslia joutui muuttamaan 1.9.2009 Rakuunanmäellä sijainneesta oikeustalosta sisäilmaongelmien takia väliaikaisiksi tarkoitettuihin väistötiloihin Lappeenrannan Teletaloon. Kesällä 2016 käräjäoikeus joutui muuttamaan Teletalon tiloista sisäolosuhdeongelmien vuoksi uusiin väistötiloihin Lappeenrannan Skinnarilaan. Senaatti-kiinteistöt on vuokrannut tilat Technopolis Oy:ltä ja edelleenvuokrannut ne oikeusministeriölle. Näin ollen Etelä-Karjalan käräjäoikeus on toiminut väistötiloissa lähes kymmenen vuoden ajan. Käräjäoikeuden nykyiset käytössä olevat tilat on tarkoitettu väliaikaiseksi väistötilaratkaisuksi, joten käräjäoikeuden tilatarpeisiin vastaamiseksi on päädytty esittämään uusien ja toiminnallisesti tarkoituksenmukaisien tilojen rakentamista. Samassa yhteydessä käräjäoikeuden Imatran kanslian lakatessa Imatran toimitiloista voidaan luopua kokonaan. Uudisrakennus mahdollistaa myös Salpausselän syyttäjänviraston Lappeenrannan palvelupisteen sijoittamisen samaan kiinteistöön käräjäoikeuden kanssa.
2(6) Tilahankkeen tavoite Käräjäoikeuden ja syyttäjän Lappeenrannan toimipisteiden tilat eivät täytä uudelle työympäristölle ja toimitilojen turvallisuudelle asetettuja vaatimuksia. Oikeusministeriön hallinnonalan työympäristö ja toimitilastrategia on valmistunut syksyllä 2016. Toimitilastrategiaan ja Oikeushallinnon työympäristö- ja toimitilakonseptiin (2013) on kuvattu uusien työn teon tapojen edellyttämiä vaatimuksia työskentelytilojen ja istuntosalien osalta. Nykyiset tilat eivät ole näiden ohjeistuksien mukaisia. Toimitilahankkeen tavoitteena on toteuttaa käräjäoikeudelle ja syyttäjänvirastolle oikeusministeriön toimitilastrategian sekä oikeushallinnon toimitila- ja työympäristökonseptin mukaiset uudet toimitilat. Toimitilaturvallisuutta parannetaan vyöhykkeistämällä asiakastilat, henkilökunnan tilat ja kulkureitit erillisiksi sekä yhdellä yhteisellä asiakassisäänkäynnillä, johon on mahdollista järjestää molempien virastojen asiakasliikennettä valvova turvatarkastus. Koko hankkeen osalta vuokrattava pinta-ala pienenee 1 142 m². Toimitilatehokkuus paranee huomattavasti. Ehdotettu tilaratkaisu on uudisrakennus, joka rakennetaan purettavan Teletalon paikalle valtion virastotalokortteliin. Käräjäoikeuden ja syyttäjänviraston sijoittaminen samoihin tiloihin on hyödyllistä molempien virastojen kannalta. Toimitilahanke mahdollistaa myös käräjäoikeuden ja syyttäjänviraston palvelutoimiston toimintojen sijoittamisen oikeustaloon viranomaisyhteistyön kannalta tärkeimmän toimijan, eli poliisilaitoksen välittömään yhteyteen. Siirtyminen poliisitalosta käräjäoikeuden tiloihin pystytään järjestämään poliisipihan kautta suojatusti. Hankkeen tavoiteaikataulu on laadittu siten, että uudet tilat olisivat valmiina aikaisintaan 31.1.2020. Vaihtoehtoiset ratkaisut ja niiden arviointi Käräjäoikeudelle on aiemmin selvitelty vuosina 2012-2013 ulkopuolisen vuokranantajan (Lappeenrannan kaupunki) tarjoamaa tilavaihtoehtoa, joka ei edennyt vuokrasopimusasteelle. Vuosien 2015-2016 aikana laadittiin tilasovitus ja hankesuunnitelma Teletalon peruskorjaamiseksi/perusparantamiseksi. Teletalon korjaaminen olisi ollut investointikustannuksiltaan kalliimpi vaihtoehto kuin uudisrakennus. Myös elinkaarikustannukset olisivat olleet selvästi kalliimpia. Lisäksi Teletaloon ei sen rakenteellisten ominaisuuksien vuoksi olisi pystytty sijoittamaan nykyvaatimukset täyttäviä salitiloja, vaan istuntosalien osalta olisi tarvittu joka tapauksessa lisärakentamista.
3(6) Peruskorjausvaihtoehdon hankesuunnittelussa riskitekijöiksi todettiin myös Teletalon matala kerroskorkeus, joka vaikeuttaa nykyaikaisen taloteknisen ratkaisun toteuttamista sekä sisäolosuhdeongelmista johtuvat henkilöstön oireilut. Syyttäjän tilojen osalta selvitettiin myös nykytilojen perusparannusvaihtoehto, mutta se olisi ollut vuokrakustannuksiltaan kalliimpi kuin uudisrakennus. Nykytilanne Käräjäoikeus Käräjäoikeuden väistötilojen kiinteistön omistaa Technopolis Oy ja Senaatti-kiinteistöt sisäänvuokraa tilat kiinteistön omistajalta. Vuokrasopimus ko. tiloista on laadittu 3 vuodeksi, 1.7.2016 alkaen. Väistötiloissa tarvittaviin tilamuutoksiin kohdistuva lisävuokra on jaettu oikeusministeriön ja Senaatti-kiinteistöjen välillä; 20% OM ja 80% S-k. Tämän perusteella oikeusministeriön vuokramäärä on 308 131 /v (alv 0%) ja Senaattikiinteistöjen 123 807 /v (alv 0%), yhteensä 431 938 /v (alv 0%). Toimitilan laajuus on 1563 m². Käräjäoikeuden Imatran kanslian tilalaajuus on 1140 m² ja vuokra 74 948 /v (alv 0%). Käräjäoikeudella on tällä hetkellä käytössään Lappeenrannassa ja Imatralla yhteensä 2703m 2 laajuiset toimitilat. Toimistotilan osuus on 1524 m² ja htv määrä 46. Toimistotilojen tilatehokkuus on siten 33,1 m²/htv. Syyttäjänvirasto Salpausselän syyttäjänviraston Lappeenrannan palvelutoimiston tilat sijaitsevat virastotalossa. Syyttäjänviraston vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva 6 kk irtisanomisajalla. Vuokranantaja on Senaatti-kiinteistöt. Syyttäjän nykyisten tilojen koko virastotalossa on 361 m² ja vuosivuokra 61 200 /v (alv 0%). Tilat ovat kokonaisuudessaan toimistotilaa ja htv määrä 9. Toimistotilojen tilatehokkuus on siten 40,11 m²/htv. Yhteensä toimitilavuokrat edellä mainituissa käräjäoikeuden ja syyttäjänviraston käytössä olevissa kohteissa ovat 444 279 /v (alv 0%). Lisäksi Senaatti-kiinteistöt maksaa 123 807 /v (alv 0%) suuruista lisävuokraa käräjäoikeuden väistötilan muutostöistä. Tilojen laajuus on yhteensä 3064 m 2. Toimistotilan osuus kaikista tiloista on 1885 m² ja näiden tilojen tehokkuus 34,27 m²/htv.
4(6) Ehdotettu tilaratkaisu Senaatti-kiinteistöt on toimittanut oikeusministeriölle ja Valtakunnansyyttäjänvirastolle Lappeenrannan toimitilahanketta koskevan ratkaisuehdotuksen ja siihen liittyvät vuokrasopimusluonnokset. Senaatti-kiinteistöt rakentaa ja vuokraa tilat oikeusministeriölle ja Valtakunnansyyttäjänvirastolle. Tilojen käyttäjinä ovat Etelä-Karjalan käräjäoikeus ja Salpausselän syyttäjänviraston Lappeenrannan palvelutoimisto. Molemmille virastolle tehdään omat vuokrasopimukset. Tilaratkaisuehdotuksen mukaan Käräjäoikeudelle ja syyttäjänvirastolle rakennetaan oikeushallinnon toimitila- ja työympäristökonseptin mukaiset uudet toimitilat. Tilaratkaisu on uudisrakennus, joka rakennetaan purettavan Teletalon paikalle valtion virastotalokortteliin. Uudisrakennukseen voidaan rakentaa uusia työteon tapoja tukevat ja toiminnallisesti optimaaliset tilat sekä toimisto- että salitilojen osalta. Käräjäoikeuden ja syyttäjänviraston uuden tilaratkaisun suunnittelemisesta virastotalokortteliin on sovittu helmikuussa 2016 allekirjoitetulla aiesopimuksella. Sen perusteella on suunniteltu uusien tilojen tilaratkaisu ja laadittu ehdotussuunnitelmat, joiden perusteella on laadittu rakennusosapohjainen kustannusarvio. Kustannusarvion perusteella on laadittu kiinteähintainen kokonaisvuokrasopimus, jossa noudatetaan valtion uuden vuokrajärjestelmän mukaista ohjeistusta. Vuokran määrä tarkistetaan toteutuneita kustannuksia vastaavaksi, mikäli hankkeen toteutuneet investointikustannukset alittavat 8 700 000 (alv 0 %). Käräjäoikeuden toimitilat koostuvat toimistotiloista 537 m 2 sekä istuntotiloista 1197 m 2. Kokonaispinta-ala on yhteensä 1734 m 2. Syyttäjänviraston toimitiloista 188m² toimistotilan osuus on 168 m². Toimistotilat sisältävät myös jyvitetyt yhteiskäyttötilat. Käräjäoikeuden uusien tilojen vuokra on 656 052 /v ja syyttäjän uusien tilojen vuokra 64 440 /v. Kokonaislaajuus on 1922 m 2. Uusien sopimusten kokonaisvuokra on 720 492 /v (alv 0%) ja vuokrasopimusten jäännösarvovastuun (toimistotilat 25%/ istuntosalitilat 75%) jäännösarvoaika on 10 vuotta. Jäännösarvoaikana vuokrakulut lähtöhinnan mukaan olisivat yhteensä 7 204 920 (alv 0%). Vuokra on sidottu elinkustannusindeksin nousuun. Virastojen nykyiset ja tulevat tilatehokkuudet sekä vuokrien määrät ilmenevät seuraavasta taulukosta:
5(6) Toimitilojen vertailutaulukko m2 m2/tsto htv /v m2/htv m2/htv (toimistotilat) Lähtötilanne Etelä-Karjalan käräjäoikeus, Lpr ja Imatra 2703 1524 46 383079 58,76 33,13 Salpausselän syyttäjänvirasto 361 361 9 61200 40,11 40,11 Yhteensä 3064 1885 55 444279 55,71 34,27 Vuokratarjous, uudisrakennus Etelä-Karjalan käräjäoikeus, Lpr 1734 537 38 656052 45,63 14,13 Salpausselän syyttäjänvirasto 188 168 9 64440 20,89 18,67 Yhteensä 1922 705 47 720492 33,26 15,00 Muutos Etelä-Karjalan käräjäoikeus -969-987 -8 272973-13,13-19,00 Salpausselän syyttäjänvirasto -173-193 0 3240-19,22-21,44 Yhteensä -1142-1180 -8 276213-22,45-19,27 Tilojen mitoitus Ehdotetun uudisrakennuksen toimistotilavyöhyke on monitilaympäristöä, jossa on sekä yksilötyöhuoneita että tiimitiloja sekä näitä tukevia aputiloja. Salitilojen suunnittelu perustuu Oikeushallinnon työympäristö- ja toimitilakonseptiin. Istuntosalityypit ja lukumäärä on määritelty käräjäoikeuden juttumäärien perusteella Oikeushallinnon työympäristö- ja toimitilakonseptin salilaskentakaavan avulla. Salitilojen osalta on pilotoitu AIPA-vaatimuksia sekä Lahden että Joensuun oikeustaloissa ja nämä tiedot ovat olleet käytettävissä Lappeenrannan tiloja suunniteltaessa. Tilankäytön tehokkuus Käräjäoikeuden ja syyttäjänviraston tilojen laajuus on yhteensä 1922 m 2. Näistä tiloista toimistotilojen osuus on 705 m 2, joten toimistotilojen yhteiseksi tehokkuusluvuksi tulee 15 m 2 /htv. Tilaratkaisuehdotuksen toimistotilatehokkuus on valtion toimitilastrategian mukainen. Tilankäytön tehokkuus toimistotilojen osalta on käräjäoikeudella 14,13 m 2 /htv ja syyttäjän osalta 18,67 m 2 /htv. Valtion tilojen vapautuminen Vuokrasopimuksien yhteydessä vapautuu valtion tilaa Lappeenrannassa yhteensä 361 m 2. Tila on Salpausselän syyttäjänviraston Lappeenrannan palvelutoimiston nykyinen toimitila.
6(6) Hankkeen kustannusvaikutus Etelä-Karjalan käräjäoikeuden ja Salpausselän syyttäjänviraston vuokrasopimuksista aiheutuu edellä sanotun mukaisesti 276 213 euron vuotuiset lisäkustannukset. Vuokrasopimuksista aiheutuva menolisäys on otettava huomioon valtion talousarvion momenttien 25.10.03 ja 25.20.01 määrärahojen käytön suunnittelussa vuodesta 2020 alkaen. Hanke toteutetaan hallinnonalan määrärahakehyksen puitteissa. Ratkaisuesitys Oikeusministeriö esittää edellä mainituin perustein vuokrasopimuksien hyväksymistä.