Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 1 (8) 9 Poikkeamishakemus (Kallahti, Kallvikinniementie 23) (b-asia) HEL 2015-010395 T 10 04 01 Rakvv 54-2681-15-S, Ksv:n hankenumero 5050_13 Päätösehdotus päättää päättää hyväksyä Helsingin kaupungin kiinteistöviraston asemakaavaa nro 11970 koskevan poikkeamishakemuksen seuraavilta osin: päärakennuksen ja sen pihapiirin käyttötarkoituksen muuttaminen myös asumista sallivaksi poiketen asemakaavan osoittamasta yleisen tai yhteisöjen käyttöön tarkoitettu virkistyspalvelujen alue -merkinnästä. Sr-2-merkittyjen rakennusten käyttötarkoituksen muuttamista asunnoiksi ei hyväksytä. päättää myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla: Sr-2-merkittyjen rakennusten korjaus-, muutos- tai lisärakentamistöissä tulee ottaa huomioon rakennustaiteelliset ja historialliset arvot ja arkkitehtuurin ominaispiirteet ja ne tulee toteuttaa yhteistyössä Helsingin kaupunginmuseon kanssa. Sr-2-merkinnällä varustettuja rakennuksia ei voi muuttaa asumista sallivaksi ilman perusteellisia rakenteellisia ja arkkitehtonisia selvityksiä. Alueelle saa sijoittaa yhden asunnon. Muutettaessa päärakennus asumiskäyttöön, tulee V-1/s-alueella soveltaa kaavan 11970 AO-1/s-määräyksiä. Autokatos ja jätehuolto järjestetään huvilamaista ympäristöä kunnioittaen Sr-2-merkittyihin ulkorakennuksiin liitteen 4 mukaisesti, mahdollisen uudisrakennuksen yhteyteen tai maan tasoon kattamattomina autopaikkoina. Rakennuslupaa haettaessa tulee esittää pätevän maisemasuunnittelijan laatima pihasuunnitelma, jossa on huomioitu liitteen 1 asumiseen liittyvät tarpeet. Suunnitelmassa tulee huomioida kaavan
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 2 (8) 11970 suojelumääräykset sekä Helsingin kaupungin rakennusviraston laatiman Kallahdenniemen hoito- ja kehittämissuunnitelman tarpeet mm. kulkuyhteydestä niemen kärkeen. Muutostöitä suunniteltaessa ja toteuttaessa tulee Natura-suojeltujen rantojen luontoarvojen ja lepakoiden elinolosuhteet huomioida ja säilyttää. Rakennustoimenpiteet tulee suunnitella ympäristökeskuksen ohjeiden mukaisesti. Muilta osin noudatetaan kaavan 11970 määräyksiä. Hakija Helsingin kaupungin kiinteistövirasto (jättöpäivämäärä 22.9.2015) Rakennuspaikka Määräala 435. kaupunginosan (Kallahti) Sommarhem-nimisestä tilasta R:no 32 liitteen 4 mukaisesti. Hakemus Päärakennuksen (90 k-m²) ja sen rakennusalan pysyvä käyttötarkoituksen muuttaminen myös asumista sallivaksi poiketen asemakaavan osoittamasta yleisen tai yhteisöjen käyttöön tarkoitetusta virkistyspalvelujen alueesta (V-1/s), jossa huvilakulttuuriin liittyvä puoliavoin ja puutarhamainen ympäristö tulee säilyttää ja alueelle saa sijoittaa henkilökunnan asunnon. Hakija perustelee hakemustaan seuraavasti: Helsingin kaupunki myy kiinteistöjään, joille kaupungilla ei löydy käyttöä. Tyhjillään seisovien rakennusten kunnossapito maksaa ja kasvattaa korjausvelkaa. Usein tällaiset kiinteistöt joutuvat ennen pitkää myös ilkivallan kohteiksi. Myymällä tarpeettomat kiinteistöt uusille omistajille halutaan varmistaa rakennusten säilyminen, kunnostus ja pysyvä käyttö. Kaupunginhallitus velvoittaa Tilakeskusta myymään tarpeettomat kiinteistöt pois. Kaupungin hallintokunnilta ei ole löytynyt kohteelle asemakaavan mukaista käyttöä. Parhaiten ylläpidon katsotaan toteutuvan myymällä rakennukset nykykunnossaan ostajalle, joka peruskorjaisi ne omaan käyttöönsä.
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 3 (8) Säännökset, joista poiketaan Lähtötiedot Osallisten kuuleminen ja lausunnot Myyntiedellytysten katsotaan olevan selkeästi paremmat mikäli rakennuksia voidaan käyttää myös asumiseen. Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 :n 1 momenttia. Alueella on voimassa 15.2.2012 vahvistettu asemakaava nro 11970. Asemakaavan mukaan alue on virkistyspalveluiden korttelialue, joka on tarkoitettu yleiseen tai yhteisöjen käyttöön. Alueella on kulttuurihistoriallisia ja maisemallisia arvoja. Huvilakulttuuriin liittyvä puoliavoin ja puutarhamainen ympäristö tulee säilyttää. Alueelle saa sijoittaa henkilökunnan asunnon. Osa ulkorakennuksista on merkitty Sr-2-suojelumerkinnällä. Suojelumerkinnällä merkitty rakennus on rakennustaiteellisesti, historiallisesti ja ympäristön kannalta arvokas rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa tehdä sellaisia korjaus-, muutos- tai lisärakentamistöitä, jotka heikentävät rakennustaiteellisia ja historiallisia arvoja tai muuttavat arkkitehtuurin ominaispiirteitä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin tehty tällaisia toimenpiteitä, tulee ne korjaus- ja muutostöiden yhteydessä palauttaa alkuperäistoteutuksen mukaisiksi. Rakennuksen alkuperäiset tai niihin verrattavat rakenteet, julkisivut, vesikatto, ikkunat ja ulko-ovet yksityiskohtineen, materiaaleineen ja väreineen tulee säilyttää, minkä tulee olla korjaustöiden lähtökohtana. Mikäli alkuperäisiä rakennusosia joudutaan pakottavista syistä uusimaan, se tulee tehdä alkuperäistoteutuksen mukaisesti. Lisärakentaminen saa poiketa rakennusalasta vähäisessä määrin. Kallahdenniemi kuuluu Helsingin höyrylaivareittien kesähuvila-asutusalueeseen, joka on arvotettu maakunnallisesti arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi. Nykytilanteessa rakennukset ovat vähäisellä käytöllä. Ympäröivän maaston nykyinen käyttö virkistyspalveluiden alueena jatkuu. Alue on arvoluokan III linnustoltaan arvokasta aluetta ja puusto Metso-ohjelman arvoluokkaa I. Lähdenokan kärki arvoluokan III kasvillisuus- ja kasvustokohde. Kallahdenniemi kuuluu kokonaisuudessaan arvoluokan I arvokkaaseen lepakkoalueeseen. Alueen luonnonhoitoluokat ovat puistoja arvometsään kuuluvia. Maisemakulttuurinsa osalta alue kuuluu huvilakulttuurin alueeseen, jossa on huvilapuutarha.
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 4 (8) Hakemuksesta on tiedotettu naapureille kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosaston kirjeellä (30.11.2015). Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle. Muistutuksia saatiin 3 kpl. Ensimmäisen muistuttajan mielestä alue tulisi jättää kaupunkilaisten vapaaseen käyttöön ja sen yksityistäminen uhkaa kulttuuri-, luonto- ja virkistysarvoja. Rakennuksia tulisi tarjota vuosaarelaisille yhdistyksille ja järjestöille, sillä tilojen puute alueella on suuri. Toinen muistuttaja edellyttää päätöksentekoprosessin avoimuutta ja siitä tiedottamista hyvissä ajoin myös myyntitilanteessa. Hän ymmärtää muutoksen tarkoituksena olevan asuinkäytön, eikä mahdollistavan kokoontumis- tai juhlatilaa. Tarvittava kulkuyhteys niemen kärkeen tulisi olla maisemaan sopiva ja kulku tulisi olla vain tontille ja huoltoajolle sallittu. Niemen kärjen luontoarvot ja linnusto vaatisivat rajoituksia pesimäaikana ja lisäksi tulisi harkita kulkureittien osoittamista. Lisäksi tiedusteltiin muutoksen mahdollistamien lisäneliöiden määrää ja sen saamista myös naapurikiinteistöille. Kolmas muistuttaja ilmoittaa suhtautuvansa myönteisesti esitettyyn muutokseen. Vastine Asuinkäyttöä sallivaksi muutettavien rakennusten pihapiirien rajaus säilyttää virkistysreittien vapaan kulun alueella jatkossakin. Nykyinen käyttö ei hakemuksen mukaan pysty kattamaan rakennuksen huoltoa ja ylläpitoa, mistä seuraa rakennuksen rappeutuminen. Poikkeaminen koskee vain liitteenä olevan rajauksen mukaista pihapiiriä ja sillä olevia rakennuksia. Rakennusten myynnistä tiedotetaan lain edellyttämällä tavalla. Kaava tulee sallimaan voimassa olevan kaavan mukaisen yleiseen tai yhteisöjen käyttöön tarkoitetut virkistyspalvelut sekä käsiteltävänä olevan poikkeusluvan mahdollistaman asumisen. Kulkuyhteys niemen kärkeen pyritään toteuttamaan maisemaa kunnioittaen kaavan määräysten mukaisesti. Poikkeamispäätös ei aiheuta muutoksia tai lisää liikennettä niemen kärkeen. Poikkeamispäätös ei aiheuta muutoksia nykyiseen rakennusoikeuteen. Hakemuksesta on pyydetty lausunnot kiinteistövirastolta, kaupunginmuseolta, rakennusvirastolta, liikuntavirastolta, nuorisoasiainkeskukselta, ympäristökeskukselta, Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäris-
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 5 (8) Perustelut tökeskukselta, Helsingin seudun ympäristöpalveluiden vesihuollolta, Helen sähköverkko Oy:ltä ja Helen Oy:ltä. Kaupunginmuseo toteaa kannanotossaan (15.12.2015) puoltavansa nykyiselläänkin omakotitalomaisen päärakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista asumisen sallivaksi. Kaupunginmuseo ei puolla sr-2-merkinnällä varustettujen ulkorakennusten muutoksia asumista sallivaksi ilman perusteellisia selvityksiä. Piha-alueen suunnittelussa tulee huomioida kulttuurihistorialliset ja maisemalliset arvot kaavamääräysten mukaisesti. Ympäristökeskus toteaa kannanotossaan (18.12.2015) pitävänsä hyvänä, että yksityisen pihapiirin ohi on esitetty virkistyskäytön mahdollistava ajoyhteys ulkoilijoille niemen kärkeen. Pihapiiri rajautuu Natura-alueeseen ja tulevan käytön suunnittelussa tulee varmistaa, etteivät rantojen luontotyypit heikkene hoitotoimien seurauksena. Rakennusten remontoinnissa ja kunnostuksessa, puuston hoitotoimissa ja pihapiirin valaistuksessa tulee huomioida se, ettei lepakoiden elinolosuhteita heikennetä. Lisäksi alueelle sijoittuu Lähdenokan III arvoluokan linnustollisesti arvokas alue. Rakennusten tulee ensisijaisesti liittyä tulevaan keskitettyyn vesi- ja viemäriverkostoon. Edellä mainitut seikat esim. myyntiasiakirjoissa mainiten voidaan käyttötarkoituksen muutos sallia. Rakennusvirasto toivoo kannanotossaan (17.12.2015), että puoliavoimelle pihalle laaditaan puutarhasuunnitelma huvilamaisen ympäristön turvaamiseksi jatkossa. Helsingin seudun ympäristöpalvelut -kuntayhtymä HSY toteaa lausunnossaan, että Kallvikinniementielle on suunnitteilla yleinen vesijohto ja jätevesiviemäri. HSY:llä ei ole hankkeesta huomautettavaa. Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ELY toteaa lausunnossaan, ettei hankkeella ole maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia oikeudellisia edellytyksiä. ELY:n mukaan yleiseen virkistyskäyttöön osoitettujen alueiden yksityistäminen vaatii laajemman käsittelyn ja kuulemisen laajempana kaavahankkeena, jossa arvioidaan hankkeen suhde ylemmän asteen kaavoihin, kulttuuriympäristöön ja luontoarvoihin. Muissa lausunnoissa ei ollut huomautettavaa. Haettu toimenpide voidaan toteuttaa, koska asuinkäytön salliminen ei poikkea olennaisesti ympäröivän historiallisen huvila-alueen asuinkäytön luonteesta Voimassa olevassa kaavassa asuminen on sallittu alueella henkilökunnan asuntona. Kallahdenniemen alue ei ole yksino-
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 6 (8) maan virkistysaluetta, vaan alueella on olemassa olevaa asutusta. Voimassa olevan asemakaavan virkistyskäyttö ei tukeudu nimenomaan V- 1/s-merkittyjen alueiden varaan, vaan painopiste on ulkoilureittien verkoston toteuttamisessa. Kaavan mukainen virkistyskäyttö on turvattu tarkoituksenmukaisella pihapiirin rajauksella, joka ei estä suunnitellun virkistysreitistön toteuttamista jatkossa. Alue sijaitsee maiseman, kulttuuriperinnön ja luontonsa osalta arvokkaalla alueella, joka on edellytetty huomioitavaksi mahdollisissa ympäristöä ja sr-2-merkittyjä rakennuksia koskevissa muutostöissä. Rakennusten ja pihapiirin siirtymisen intensiivisempään käyttöön nähdään parantavan niiden suojeluarvojen säilymisen mahdollisuuksia. Alueen päärakennukseen saa sijoittaa yhden asunnon. Useampi asunto johtaisi alkuperäisestä, yhden perheen käyttöön tarkoitetusta toteutuksesta poikkeavaan ratkaisuun sekä merkittävässä huvilaympäristössä vaikeasti toteutettaviin pysäköintijärjestelyihin. Asuinkäyttöön johtavia muutostöitä tehdessä edellytetään noudatettavaksi asumiseen paremmin soveltua AO-1/s-määräyksiä V-1/s-määräysten sijaan. Muutostyöt tulee suunnitella huolellisesti asemakaavan suojelumääräystä kunnioittaen ja kaupunginmuseon asiantuntijoiden ohjauksessa. Alueelle laaditaan pätevää maisemasuunnittelijan käyttäen pihasuunnitelma, jossa huomioidaan pihapiiriin huvilamaisen ympäristön, ympäristön virkistyskäytön, asumisen tarpeet ja asemakaavan suojelumääräykset. Virkistyskäytön kehittämissuunnitelma löytyy Helsingin kaupungin rakennusviraston laatimasta julkaisusta "Kallahdenniemen hoito- ja kehittämissuunnitelma". Pihapiirin asemakaavallisesti huomioitavat seikat on koottu liitteeseen 4. Asukkaiden autopaikat ja jätehuolto osoitetaan liitteessä 4 osoitetulle alueelle. Jatkosuunnittelu tulee tehdä yhteistyössä Helsingin kaupunginmuseon kanssa. Muutostöitä tehdessä tulee varmistaa, ettei natura-alueen elämistö ja lajisto tai alueen lepakkokanta häiriinny rakentamistoimenpiteiden aikana eikä sen seurauksena. Rakentamistoimenpiteet tulee suunnitella Ympäristökeskuksen ohjeiden mukaisesti. Muilta osin edellytetään noudatettavaksi kaavan 11970 määräyksiä. Poikkeamisen erityiset syyt ovat tilanteen muuttuminen asemakaavan laatimisen jälkeen, suojelutavoitteiden edistäminen, olemassa olevan
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 7 (8) Sovelletut oikeusohjeet Maksu rakennuksen ja ympäröivän alueen hyödyntäminen ja käytön edistäminen sekä kulttuuri- ja luonnonolojen vaaliminen. Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 Kaupunkisuunnittelutoimen johtosääntö 6 kohta 19a Rakennusvalvontataksa 2016, 8 1 500 euroa Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen. Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä päivänä 6.2.2017, jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Kuulutusteksti kirjaamoon Esittelijä Lisätiedot asemakaavapäällikkö Olavi Veltheim Petri Leppälä, arkkitehti, puhelin: 310 37046 petri.leppala(a)hel.fi Liitteet 1 Hakemus perusteluineen 2 Asemakaavaote ja asemapiirustus 3 Ympäristökartta
Helsingin kaupunki Esityslista 2/2017 8 (8) Muutoksenhaku 4 Rakennuspaikka, reitistö- ja pihapiirikaaviot 5 Kallahdenniemen hoito- ja kehittämissuunnitelma 6 Esittelymateriaali 7 Muistutukset 8 Osa päätöshistoriaa Maksun osalta Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Otteet Ote Hakija Uudenmaan elinkeino-, liikenneja ympäristökeskus Muistuttajat Otteen liitteet Oikaisuvaatimusohje, kaupunkisuunnittelulautakunta Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Lainvoimaisuusohje, hallinto-oikeus Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Liite 2 Liite 3 Hallintovalitus, poikkeamispäätös ja suunnittelutarveratkaisu Tiedoksi Kaupunkisuunnitteluvirasto/Koski, Mehtonen, Wiberg Rakennusvalvontavirasto/Saransalmi