Sote-kiinteistö ja tukipalvelutyöryhmän kokous Aika: Keskiviikko 28.2.2018, 14.00 16.00 Paikka: Kaarinan kaupunginvirasto, kokoushuone 202 Jakelu: (x) Jyrki Lappi, pj. tekninen johtaja Kaarina (-) Jarkko Virtanen, vpj. apulaiskaupunginjohtaja Turku (x) Juha Rantasalo, vpj. tekninen johtaja VSSHP (x) Seppo Allen, kunnanjohtaja, Sauvo (-) Maija Elenius, talouspäällikkö Parainen (x) Janne Lehto Salo (x) Harri Laaksonen Loimaa (x) Antti Korte, tekninen johtaja Raisio (x) Tuomas Koskiniemi, vs. tilajohtaja Turku (-) Jari Lehdonkivi KTN/JUKO (x) Päivi Huhtala JHL (-) Harri Lindqvist V-S erityishuoltopiiri (x) Pihla Linnainmaa, palvelupäällikkö Somero (x) Jari Nikkari, tekninen johtaja Uusikaupunki (x) Esko Poikela, kunnanjohtaja Lieto (x) Mika Raula, tekninen johtaja Laitila (x) Kari Saarinen, sairaalainsinööri Turku (x) Seija Österberg, kunnanjohtaja Mynämäki (-) Mika Kontio, pelastuspäällikkö V-S aluepelastuslaitos (x) Petri Puustinen, maaseutupäällikkö Vehmaa (x) Johanna Mäkinen, toimialajohtaja Lieto (x) Paula Pekkola, hallintojohtaja Pöytyän kunta (x) Anne Jokinen, siht. toimistopäällikkö Kaarina MUISTIO 2/2018 1. Kokouksen avaus Puheenjohtaja Jyrki Lappi avasi kokouksen ja todettiin läsnäolijat. 2. Edellisen kokouksen muistion hyväksyminen Hyväksyttiin kokouksen 24.1.2018 muistio. Juha Rantasalo totesi, että
laitoshuollon strategisten linjausten selvittely on vielä kesken henkilöstön siirtymisen ajankohdasta on ohje maakunta- ja soteuudistuksen nettisivulla kohdassa työnantajainfo, henkilöt tulee määritellä elokuuhun 2019 mennessä. 3. Sote- ja maakuntauudistuksen valmistelun yleistilanne - Yleinen valmistelutilanne (aikataulu valinnanvapaus- ja koko sote-lakien lakiesityksille) Juha Rantasalo totesi ettei valmistelutilanteesta ei ole uutta kerrottavaa, sote-lait vahvistetaan mahdollisesti toukokuussa. 4. Varsinais-Suomen kuntien tietojen syötön tilanne Maakuntien tilakeskus Oy:n Optimazejärjestelmään Juha Rantasalo totesi, että tiedot, jotka on syötetty järjestelmään ovat mukana toukokuussa tehtävässä vuokrien koelaskennassa. järjestelmä suljetaan 28.2.2018 tämän jälkeen käyttäjillä katseluoikeus järjestelmään 5. Tiedoksi Tilakonsultit Oy:n suorittamien tilakatselmusten kuntoluokitukset Varsinais-Suomen kohteiden osalta Liitteenä katselmointikohteiden kuntoluokitukset. Juha Rantasalo totesi, että Tilakonsulttien kuntoluokituksessa arvo 5 on paras. Myöhemmin liitteessä 4 poistosuunnitelman kuntoluokitus on päinvastainen ja paras arvo on 1. 6. Maakuntien Tilakeskus Oy:n kunnilta vuokrattavien tilojen tilannekatsaus ja vuokrajärjestelmän periaatteet, liitteet 3 ja 4. Käytiin läpi kuntien vuokrien määrittelyn tilanne liitteestä 3, Juha Rantasalo totesi: kuntien sopimukset liitteeksi vuokralaskutusjärjestelmään sopimusehdoissa erilaisia puutteita laskutuskäytäntö on poikennut sopimuksesta puutteita yhteyshenkilöissä
vuokranmääritys tulee tapahtumaan kiinteistön arvon perusteella, arvonmäärityksen laatii Trellum 1.4. mennessä Käytiin läpi vuokrajärjestelmän perusteet liitteestä 4. Yleistä vuokrajärjestelmästä, hyväksytty kesällä 2017 yhtiön tuloksen tulee olla positiivinen tilat vuokrataan ylläidettyinä ilman siivousta kaikille palvelutuotannossa tarvittaville tiloille vuokra lasketaan samoin periaattein maanarvo hinnoitellaan siirtymävaiheessa tasearvon mukaan riskilisä hinnoitellaan vuokraan sopimuksien rakenne kokonaisvuokrasopimus: pääomavuokraosuus + ylläpitovuokraosuus = kokonaisvuokra riskien jako keskitetään omaisuus, velat ja riskit muutosinvestoinnit aina vuokravaikutteisia siirtymähetkellä havaittavat kuntoriskit, sisäilmariskit vuokrasopimuksen pituus kuntoluokkien mukaan 25, 22, 15, 10 vuotta kl 1 on paras kuntoluokka vuokran hinnoitteluperiaatteet ja vuokran tarkistaminen indeksitarkistus edelleen vuokraus aiheuttaa lisäkustannuksia investointien huomioiminen vuokrauksessa edellyttää aina vuokrasopimuksen allekirjoittamista molemmin puolin aina vuokravaikutteisia ylläpitovuokraosuus vuokrauksessa ylläpidosta aiheutuvia kustannuksia katetaan vuokran ylläpitovuokraosuudella sekä käyttö- ja erilliskorvauksilla 7. Maakunnan tukipalvelu- ja ICT-kyselyn toteuttaminen Todettiin, että kysely kuntiin toimitetaan kuntien kirjaamoon, kiinteistö- ja tukipalvelutyöryhmän jäsenille, kuntayhtymille, kuntien tietojen tallennuksen yhteyshenkilöille. Vastausaikaa on 3 viikkoa.
8. Muut asiat Juha Rantasalo ilmoitti, että maakuntien tilakeskuksen hallitukseen on 3 uutta jäsentä. 9. Seuraavat kokoukset 28.3.2018 klo 14:00 Kaarina-talon kokoushuone Kuusistonsalmi, 2 krs 25.4.2018 klo 14:00 Kaarinan-talon kokoushuone Kuusistonsalmi, 2 krs 25.5.2018 klo 14:00 10. Kokouksen päättäminen Puheenjohtaja Jyrki Lappi päätti kokouksen kello 15.43. Lisätietoja kokouksesta: Anne Jokinen, anne.jokinen@kaarina.fi
Kunta Katselmointikohde Kuntoluokka Turku Varusmestarintie 14, Runosmäen vanhainkoti 5 Kaarina Pääterveysasema 3 Lieto Liedon pääterveysasema 3 Somero Terveyskeskus 4 Uusikaupunki Uudenkaupungin terveyskeskus 2 Loimaa Kartanonmäki 3 Mynämäki Mynämäen terveyskeskus 2 Salo Läntinen terveysasema 4 Naantali Naantalin terveyskeskus 4 Vehmaa Vehmaan terveyskeskuskiinteistö 3 Parainen Malmkulla vanhainkoti ja Paraisten hammashoitola 3 Paimio-Sauvon terveyskeskus ky Paimion terveysasema 4 Naantali Naantalin vanhainkoti (Birgittakoti) 5 terveisin Sari Lumirotko Puh. 050 596 1222 Tilakonsultit TM2 Oy, Vanha talvitie 19 A, 00580 HELSINKI www.tilakonsultit.fi
Kuntien vuokrien määrittely, tilanne Projektiryhmä 2/2018 1.2.2018
VUOKRAUKSEN KOKONAISUUS Tilakeskuksen omistukseen siirtyvät tilat Vuokrajärjestelmän perusteet Kuntien omistamat tilat Vuokran määrittely siirtymäkaudelle säädösten mukaan Edelleenvuokraus Muiden omistamat tilat Vuokra määräytyy siirtyvien sopimuksen mukaisesti Maakunnan vuokrakustannus muodostuu koko tilakannasta
TILANNEKATSAUS VnAsetus etenemässä viimeistelyyn, palaveri Kuntaliiton kanssa 5.2. Arvonmääritysmalli ja yp-vuokran määritys hyväksytty ohjausryhmässä Vuokranmääritys arvojen pohjalta määrätään asetuksella Ohjausryhmä tilannut Trellumilta arvonmääritysprojektin auditoinnin Konsulttiryhmä työstää arvojen ja vuokrien taulukot maakunnittain 1.4. mennessä Ohjausryhmälle esittely 3.4.2018, hyväksyminen 16.4.2018 Tietojen toimittaminen kunnille suunniteltava osana vuokrien kokonaisuuden viestintää
SELVITYKSEN VAIHEET Rakennusten tietojen tarkennus => 28.2.2018 Kunnat tuottivat tiedot itse Pinta-alat, käyttötarkoitus, rakennusvuosi, korjaushistoria Asema- ja pohjapiirustukset TIETOJEN TARKISTAMINEN JA KORJAAMINEN Rakennusten arvojen määritys kevät 2018 FCG määrittää VN asetuksen mukaiset: Jälleenhankinta-arvo Tekninen arvo => Kuntoluokka Kohteita katselmoidaan rajatusti (FCG) 28.2.2018 Vuokrien määritys kevät 2018 Vuokra on kokonaisvuokra, jota korotetaan indeksillä Pääomavuokraosuus Maanvuokraosuus Ylläpitovuokraosuus Määritys 31.3.2018 Vastuunjakotaulukot
ARVOJEN JA VUOKRIEN MÄÄRITYKSEN ETENEMINEN Kuntien syöttämien tietojen virheiden ja puutteiden analysointi menossa 1. Puutteiden kartoitus 20.1. mennessä FCG ryhmä käy kunnittain läpi virheet ja puutteet 2. Yhteydenotto kuntiin /kuntayhtymiin n. 30.1. mennessä (n. 1/3 lähetetty jo) Yksilöity tarkistuskehotus, tiedoksi myös maakunnan edustajalle Korjaukset tehdään suoraan optimaze-järjestelmään, tunnukset ja tuki käytössä kuten aiemminkin 3. Tietojen korjaus ja täydennys kunnissa 28.2.2.2018 mennessä Pyydetään kuittaus kuntien tietojen täydennyksestä Määrittely tehdään näillä lukittavilla tiedoilla
KATSELMOINNIT Katselmoitavat kohteet valittu (liite), puuttuu vielä Helsingin kohteet FCG:n alikonsultti Tilakonsultit Oy ottaa yhteyttä kuhunkin kuntaan sopiakseen ajasta ja käytännön järjestelyistä, tieto myös maakunnan edustajalle Katselmoinnit suoritetaan 28.2. mennessä P-Karjala, E-Karjala sekä P-Häme / kohteilla on yhtenäisen määrittelyn mukaiset tekniset arvot katselmoidaan maaliskuussa yht. n. 15-20 kohdetta, jotta varmistustaan arvon määrittelyjen tasapuolisuudesta valtakunnallisesti Tilakonsultit Oy laatii ohjausryhmälle raportit katselmoinneista, tämän perusteella tarkennetaan arvon määrittelyn perusteet lopullisesti
KUNTIEN VUOKRAAMAT TILAT Sisäänvuokrattuja kohteita ainakin 1800 kpl Vuokrasopimuksia ja vuokralaskuja puuttuu vielä Tiedot oleellisia kokonaisvuokrakustannuksien määrittelyn kannalta Vuokrasopimusten siirtäminen Kokiin aloitetaan helmikuun alussa tilakeskuksen toimesta, lisätietoja tullaan pyytämään maakunnan yhteyshenkilöiden kautta Asumispalveluiden ja tuetun asumisen asukasvuokrasopimukset kerätään 2019 yhdessä maakuntien kanssa, toimintamalli ei vielä selvilä
Vuokrajärjestelmän perusteet JORY 5.2.2018
VUOKRAUKSEN KOKONAISUUS Tilakeskuksen omistukseen siirtyvät tilat Vuokrajärjestelmän perusteet Kuntien omistamat tilat Vuokran määrittely siirtymäkaudelle säädösten mukaan Edelleenvuokraus Muiden omistamat tilat Vuokra määräytyy siirtyvien sopimuksen mukaisesti Maakunnan vuokrakustannus muodostuu koko tilakannasta
SISÄLTÖ Yleistä vuokrajärjestelmästä (hyväksytty kesällä 2017) Sopimuksien rakenne Riskien jako Vuokrasopimuksien pituus Vuokran hinnoitteluperiaatteet ja vuokran tarkistaminen Investointien huomioiminen vuokrauksessa Ylläpitovuokraosuus vuokrauksessa
Yleistä vuokrausjärjestelmästä Hyväksytty kesällä 2017 1.2.2018
VUOKRAUSJÄRJESTELMÄN PERUSTEET Vuokrajärjestelmä tuottaa Maakuntien tilakeskus Oy:lle tulovirran, jolla katetaan yhtiön juoksevat kustannukset ja investointien aiheuttamat pääomakustannukset sekä luodaan omaisuuden kehittämiseen tarvittava tulos. Tulovirran tulee kattaa käyttöomaisuuden kulumisen sekä käyttöomaisuuteen sidotun pääoman korvauksen. Vuokralla pyritään hoitamaan omaisuuden arvon säilyttäminen ja kehittäminen. Yhtiön taloudellisen tuloksen pitää olla positiivinen, jotta se on rahoittajien näkökulmasta uskottava ja kykenee huolehtimaan vieraan pääoman hinnasta. Maakunnalle vuokrajärjestelmä takaa ennustettavat tilakustannukset ja investointien vaikutukset toteutuvat toimintakustannusten kautta. Vuokrien käyttäminen tilojen kunnossapitoon parantaa tilojen palvelukykyä ja näin säilyttää tilojen käyttökelpoisuuden varsinaisessa palvelutoiminnassa.
VUOKRAJÄRJESTELMÄN PERUSTEET Asiakkaille kokonaisvuokraus tarjoaa tilat ylläpidettyinä, jolloin asiakas voi itse keskittyä palvelutuotantoon. Systemaattinen vuokrajärjestelmä muodostaa riittävän vakaan ja ennustettavan kassavirran kustannusten kattamiseksi, millä parannetaan yhtiön rahoitusmahdollisuuksia. Julkisen talouden (valtion) kannalta vuokrajärjestelmä luo maakuntien hallintoon ja talouteen kestävän linkin investointien ja käyttötalouden välillä, jolloin investointien tarvetta tarkastellaan ennen kaikkea maakuntien toimintamenojen kautta. Samalla se hillitsee investointien määrää, kun investointitarvetta ohjaa sen käytön maksuhalukkuus ja tilojen ja palveluiden todellinen tarve.
VUOKRAJÄRJESTELMÄN OMINAISUUDET Kaikille palvelutuotannossa tarvittaville tiloille vuokra lasketaan samoin periaattein, lähtien mm. tilan rakentamisesta aiheutuvasta kustannuksesta, investoinnin elinkaaresta ja maapohjan arvosta sekä ylläpidon kustannuksesta. Hinnoittelu ei siten perustu suoraan toimintoon, käyttötarkoitukseen tai keskinäiseen sijaintiin. Vuokra tuo esille, mitä tilat ja rakennukset palveluineen oikeasti maksavat, ilmaisia tiloja ei ole olemassa. Samalla se kannustaa tilaomaisuuden tehokkaampaan käyttöön: kun tilaa ei pidetä ilmaisena resurssina, niin sen käyttöön kiinnitetään enemmän huomioita. Tilaresursseja käytetään palvelutuotannon tarpeen ja maksuhalukkuuden mukaan. Vuokralla kiinteistöjen omistaja pystyy sekä lyhyellä että pitkällä aikavälillä tuottamaan käyttökelpoiset tilaresurssit maakunnan varsinaiseen ydintoimintaan.
VUOKRAJÄRJESTELMÄN OMINAISUUDET Maanarvo on osa vuokranmäärityksen perustetta, jolloin sijaintiin liittyvät tekijät hinnoitellaan käyttäjien toimintamenoiksi. Siirtymävaiheessa maanarvo hinnoitellaan tasearvojen mukaan. Järjestelmän tasaa yksittäisen toimitilan riskejä ja niiden realisoitumista kaikkien toimitilojen ja asiakkaiden kesken, jolloin äkilliset, merkittävät vaihtelut jäävät pois.
ESITYKSET PERIAATTEISTA, HINNOITTELU Vuokramalli on kokonaisvuokra Pääomavuokraosuus kattaa yhtiön oman pääoman ja vieraan pääoman kustannukset, kiinteistöjen kulumisen/poistot, riskin sekä hallinnon kustannukset Riski muodostuu mm. omaisuuden arvonalennustarpeista (realisointi), kohteiden sijaintiriskeistä, tilojen vajaakäytöstä ja rakennusten teknisestä riskistä. Riskipreemio on kaikille maakunnille sama. Vuokraus muille kuin in house asiakkaille (vajaakäytön ehkäisy) Vuokra hinnoitellaan liiketalousperusteella ja markkinahinnalla, vuokrauksella ehkäistään vajaakäyttötilojen riskiä Arvonlisävero Vuokrasopimuksen vuokraan ja käyttökorvauksiin lisätään arvonlisävero edellyttäen, että arvonlisäverolain edellytykset verolliselle vuokraukselle täyttyvät. Verottomien vuokrasopimusten vuokran määrittelyssä huomioidaan verottomuudesta aiheutuneet lisäkustannukset. Vuokralainen vastaa toiminnan sopimusaikana alv-statuksesta ja on korvausvelvollinen mahdollisista toiminnan muutoksista johtuvista alv-vähennysten palautusvelvollisuuksista.
Vuokrausjärjestelmän perusteet Sopimuksien rakenne, riskien jako, sopimuksien pituus, hinnoitteluperiaatteet ja vuokran tarkistaminen 1.2.2018
SOPIMUSKOKONAISUUS Vuokraus tehdään kokonaisvuokrasopimuksina PO-vuokraosuus + YP-vuokraosuus = Kokonaisvuokra Vuokrasopimuksia neljää lajia: Toimitilavuokra Asunnot / asumispalvelukohteet Maanvuokra (sis. myös pysäköintialueet) Laitepaikka Vakioehdot ja sopimuslausekkeet toimitiloille ja asunnoille omansa Sopimukset tehdään suomen kielellä Sähköinen käsittely koko sopimusketjun ajan (luonnoksesta arkistoon)
SOPIMUKSEN LIITTEET Vakioehdot Pohjapiirustukset Vastuurajataulukko, 5 eri tyyppiä: Sairaalat SOTE-keskukset Paloasemat Asunnot / asumispalveluiden kohteet Muut Tilatieto-järjestelmän käyttösopimus
VUOKRAUKSEN RISKIENJAKO Valtakunnallisella palvelukeskuksella keskitetään omaisuus, velat ja riskit Yhtiö perustetaan normaalista apporttiluovutuksesta poiketen, jolloin omaisuusarvot eivät tuota omistajille erilaisia osuuksia (asukasluku määräävä) Riskien jakaminen valtakunnallisesti toteuttaa em. Periaatetta Kohteiden kuntoon ja siihen liittyen korjausvelkaan liittyvät riski jaetaan siten, että määräaikaisissa pitkissä sopimuksissa riskin kantaa heti yhtiö, muissa tarvittavat korjausinvestoinnit tehdään aina vuokravaikutteisesti Muutosinvestoinnit toteutetaan aina vuokravaikutteisesti; näitä ovat toiminnan muutoksista aiheutuvat muutokset, laajennukset, tason nostot sekä viranomaismääräysten muutoksista aiheutuneet muutostyöt
RISKIT Siirtymähetkellä havaittavat, merkittävät tasejatkuvuutta uhkaavat riskit kohdistetaan maakunnittain (kampuksittain) Tuottovaatimuksen kautta otetaan huomioon (=valtakunnallinen riskien poolaus) Vajaakäyttöaste ja kiinteistökehitykseen liittyvät riskit (purku, myynti, jalostus jne.) Yhtiön toimintaan ja rahoitukseen liittyvät riskit sekä omistajien tuottovaatimus/pääomarakenteen oikaisu Kohteisiin, niiden kuntoon ja käsitykseen kunnosta (korjausvelka, sisäilma jne.) liittyvät riskit käsitellään kohde- /kampuskohtaisesti YP-kustannuksissa käytetään käyttötarkoituksiin perustuvaa, kampuskohtaista hinnoittelua Käyttökorvaukset todellisen käytön mukaan käyttökorvauksina Asuntokohteet (ARA) käsitellään erikseen
OMAN TASEEN PO-VUOKRAOSUUS Tase 2016 tp-luvuilla n. 2,7Mrd => ennustettu tase 2024 nousemassa 5,0 Mrd Investointien selvitys valmistunut 31.1.2018 (HUS tiedot 15.2.) Tiedossa nyt karkeasti mitä muutoksia tilakannassa tapahtuu, paljonko uuttaa vuokrattavaa alaa ja kenelle, mitä vaikutuksia ylläpitokustannuksiin sekä mikä tulee olemaan vajaakäyttöaste 2020 Selvityksen myötä kävi selväksi, että simulointiin välttämätöntä tehdä laskelmat 2024 saakka Pääomavuokrien hinnoittelu tehdään tasearvoista, mikä huomioi riittävän tasapuolisesti kohteen korjaus- ja arvohistoriaa, kunhan merkittävästi muista poikkeavat käytännöt tasehistoriasta tasataan ao. maakunnan vuokriin (kampuksittain) kohdistuvina alkuvuosille Kun kohteilla ei ole lainkaan tasearvoa tai tasearvo on poikkeavan alhainen, käytetään ns. tervettä vähimmäisvuokraa => kaikista kohteista peritään vähintään minimi-po-vuokraa, taso alustavasti 3e/m2/kk. Mikäli vuokranmäärityksessä havaitaan, että jonkin kohteen vuokrataso ei riitä kattamaan kohteen kustannuksia, voidaan vuokra tarvittaessa nostaa terveelle tasolla.
PÄÄOMAVUOKRAPROSENTIN MUODOSTUMINEN OMAKUSTANNUS- PERIAATTEEN MUKAAN Tilakeskuksen suoraan omistamien kohteiden pääomavuokran hinnoittelu Siirtyvät kohteet Uudet kohteet Poistot 4-20% 3,3 % Pääoman keskim. kustannus 3,7 % 3,7 % Vieraan pääoman kustannus 3 % Oman pääoman kustannus 5 % Riskit 1,0 % 1,0% Yhteensä po-vuokra tasearvosta 8,0 % Kohteissa, joissa tasearvo jo kokonaan tai lähes kokonaan poistettu, peritään kuitenkin minimivuokraa, jonka suuruus on 3 /m2/kk Siirtyvien kohteiden poisto-% määräytyy jäljellä olevan poistoajan mukaisesti (5-20v), uusissa kohteissa poistoaika 30v Siirtyvien kohteiden poistojen laskenta em. tavalla: -määrä vastaa nykyisten omistajien poistojen -määrää Pääoman keskim. kustannus perustuu olettamaan, että velan määrä 3,6Mrd ja vahvistetaan kun yhtiön talous on simuloitu
POISTOSUUNNITELMA Avaavan taseen yhteydessä kaikille yhdenmukainen poistomenettely Rakennuksen poistoajaksi alustavasti oletettu 30 vuotta Vähäinen määrä rakennuksia, joissa aika voi olla pidempikin (tunnelit, pysäköintitalot, jne) Tekniset järjestelmät, joiden teknistaloudellinen pitoaika merkittävästi lyhyempi, käsitellään omina poistokohteinaan lyhyemmillä poistoajoilla Siirtyvien kohteiden jäljellä oleva poistoaika (perustuen 30v kokonaispoistoaikaan) kuntoluokkien perusteella: Menettely huomioi myös siirtymän 2017-2020 Johtaa eri suuruisiin tuottovaatimuksiin johtuen eri suuruisista riskeistä Kuntoluokka vs ikä tarkistettava erillisselvityksellä Poistosuunnitelma laaditaan keväällä 2018 - KL 1 25a - KL 2 20a - KL 3 15a - KL 4 10a - KL 5 5a
SOPIMUSTEN PITUUDET 2013 jälkeen valmistuneet tai valmistuvat (uudisrakennus tai laaja peruskorjaus) 25v sopimus, laskettuna käyttöönottovuoden lopusta (Johtaa painotettuna n. 22v sopimusmaturiteettiin salkussa näiden osalla) KL 2 kuuluvat rakennukset, 15 v sopimus 1.1.2020 alkaen, KL 3 kuuluvat rakennukset, 10 v sopimus 1.1.2020 alkaen Määräaikaiset sopimukset jatkuvat päättyessään toistaiseksi voimassa olevina sopimuksina 12 kk irtisanomisajalla, ellei tuolloin muuta sovita. Kuntoluokkaan 4 & 5 kuuluvat rakennukset, toistaiseksi voimassa oleva sopimus 12kk irtisanomisajalla Vuoden 2018 aikana tehdään tarkempia selvityksiä kuntoluokista
VUOKRAKAUSI Vuokran periminen aloitetaan, kun tilat luovutetaan asiakkaalle valmiina Käyttäjän oma kalustaminen ja varustaminen tapahtuu pääsääntöisesti vasta vuokrakauden alettua Yhteistyössä asiakkaan kanssa mahdollistetaan sujuva ja onnistunut käyttöönotto- ja toiminnan aloitusvaihe Peruskorjaaminen tai merkittävät parantamiset tehdään aina siten, että sopimus on määräaikainen Vuokrakausi mitoitetaan huomioiden asiakkaan toiveet, mutta myös rakennuksen muiden osien jäljellä oleva teknis-taloudellinen pitoaika Annuiteettivuokralla tehtäviä lisävuokria vältetään toistaiseksi voimassaoleviin sopimuksiin, vähintäänkin sovitaan jäljellä olevan, maksamattoman investoinnin (jäännösarvon) maksuvelvollisuus irtisanomiseen liittyen
INDEKSITARKISTUS Kokonaisvuokran tarkistamisen lähtökohtana ollut aiemmin elinkustannusindeksi Jos mukaan otetaan KYKI, niin mitkä olisivat painoarvot KHI/KYKI välillä => kaaviossa takautuvasti 2010-2016 kehitys eri indeksipainotuksilla Hintakehitys oltava selvästi ennustettava ja ymmärrettävä => tutkittu todellisen kustannusrakenteen perusteella oikeudenmukainen tapa muodostaa indeksi Edelleenvuokraus kunnilta 3v, VnAsetuksessa käytössä elinkustannusindeksi 120,0 115,0 110,0 105,0 100,0 95,0 90,0 Painotetut indeksit 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 KYKI25/KHI75 KYKI35/KHI65 KYKI45/KHI55 KYKI55/KHI45 KHI
INDEKSITARKISTUS Käyttökorvaukset laskutetaan toteutuneiden kulujen mukaan Yhtiön kulujen jakaumaan perustuva jako vuokran määräytymisessä huomioidaan => kokonaisvuokran tarkistukseen käytetään painotettua indeksiä, jossa Elinkustannusindeksi 67 % KYKI 33% Korotus syyskuun indeksilukemalla, aina tammikuun alusta (tätä mahdollisesti tarkennettava, kun maakuntien vuosisuunnittelun aikataulut tiedossa)
EDELLEENVUOKRAUS Edelleenvuokraus aiheuttaa kustannuksia, joiden kattamiseksi tilakeskus perii manageerauskorvausta Korvauksella on tarkoitus kattaa omakustannusperiaatteella suorat kustannukset sekä se osa riskeistä, joita ei voida siirtää maakunnille Lähtökohtana on, että sisäänvuokrauksen ja edelleenvuokrauksen sopimusehdot ovat samankaltaiset, jolloin riskiä ei jää tilakeskuksen kannettavaksi (maksettavaksi) eikä siitä tarvitse veloittaa ylimääräistä Kohteissa on kuitenkin esim. pääomavuokrakohteita, joissa riskiä väistämättä edelleenvuokraukseen jää Tässä vaiheessa ei manageerauksen kustannusrakennetta ole vielä tarkemmin selvitetty, joten simulointivaiheessa käytettävä arvio on 2% kk-vuokrista Kun myöhemmin (ennen vuokrasopimuksien laatimista), selviää korvauksen taustakustannusrakenne, tarkennetaan tasoa ARA-kohteissa OKA-periaate hieman eri menettelyllä, mahdollisesti erillislaskenta ja seuranta kustannuksista
ARA-KOHTEET Yhtiölle tulee omistukseen suoraan tai välillisesti - sekä ARAn avustamia että lainoittamia kohteita (n. 70kpl) Lainoissa sekä korkotukilainoja että Arava-lainoja (valtion antama laina) Kunnilta siirtyviä vuokrasopimuksia tai vuokrattavia kohteita >500 kpl Tilakeskus maakuntien omistamana yleishyödyllinen ilman erityistä menettelyä Tytäryhtiölle voidaan hakea yleishyödylliseksi nimeäminen ARA-kohteiden sijoittuminen omaan yhtiöönsä pohdittava Näiden kohteiden vuokrahinnoittelussa eivät päde yleisperiaatteet vaan ohjaavana ARA-säädökset ja rajoitteet Lähtökohtana omakustannusperiaate, jonka noudattamisesta vastaa omistaja Tuottovaatimuksen määrittely näistä säännösten mukaisesti
Vuokrajärjestelmän perusteet Investointien huomioinen vuokrauksessa 5.2.2018
PÄÄKOHDAT Investointihankkeen käynnistämispäätös edellyttää aina vuokrasopimukseen allekirjoitusta molemmin puolin Tarveselvitysvaiheessa käytetään Hankkeen valmistelusopimusta kustannuksista ja vastuista sopimiseen (ennen vuokrasopimuksen allekirjoitusta) Yhtiön toteuttamat investoinnit ovat aina vuokravaikutteisia, jos sopimus on toistaiseksi voim. oleva tai investointi on toiminnallisesta tarpeesta lähtevä, laajennus, tason nosto tai viranomaismääräysten muutoksista aiheutuvat muutostyö Vuokravaikutus perustuu toteutuneisiin kustannuksiin eli vuokran määrä tarkistetaan taloudellisen loppuselvityksen jälkeen todellisten rakennuskustannusten mukaiseksi Vuokrasopimus laaditaan investointipäätöshetkellä tiedossa olevilla kustannusvaikutuksilla Huomioimalla kustannusmuutokset täysimääräisesti hankkeen ajalta ei tilakeskus sisällytä vuokrahinnoittelussa investointikustannusten nousuun liittyvää riskitekijää, mikä nostaisi vuokralaisen kustannuksia tarpeettomasti Käyttösidonnaisten erityiskiinteistöjen vuokranmäärityksen ennakoimattomat riskit hallitaan parhaiten todellisiin kustannuksiin perustuvalla laskentaperiaatteella Hanke toteutetaan yhteistyössä asiakkaan kanssa, tiukalla ammattitaitoisella talouden ohjauksella
SOPIMUKSEN MUUTOS VS. UUSI SOPIMUS Investointia arvioitaessa ja suunniteltaessa on arvioitava onko nykyistä vuokrasopimusta muutettava ts. muuttuuko sopimustasapaino investoinnin myötä (riskien hallinta, vuokrakauden pituus, ylläpitokustannus muutos jne.) Pienehköt käyttäjälähtöiset investoinnit voidaan toteuttaa vuokralisänä ns. annuiteettivuokrana 5-10 vuoden vuokraajalla, mikäli kohteen vuokrasopimuksen pituutta on jäljellä riittävästi Mikäli tehtävän investoinnin takaisinmaksuaika tai teknis-taloudellinen pitoaika on eri mittainen kuin vuokrasopimuksen kausi, käytetään näistä lyhyempää Erityisesti kiinnitettävä huomiota ylläpitokustannusten muutoksiin Suuremmissa kohteissa voidaan vuoden aikana tehtävät pienet muutostyöt yhdistää yhdeksi lisäsopimukseksi (vuoden lopussa), mutta kaikista töistä tulee silti vuokravaikutus sopia yhdessä asiakkaan ja tilakeskuksen välillä Jos kohteessa on jo lukuisia lisävuokria alkuperäisen sopimuksen päälle tehtynä, on arvioitava koko sopimuksen uudistamista em. sopimukset yhdistäen
INVESTOINTIEN OHJAUS- JA RAKENNUTTAMISPROSESSI ASIAKKUUDEN HOITO Tarveselvitys Investointiesitys Hankesuunnitelma Kannattavuuslaskelma (INKA) Hankesuunnitelman hyväksyntä INVESTOINTIAIHIO YLLÄPITO Hankkeen valmistelusopimus Vuokrasopimuksen tarkistus Taloudellinen loppuselvitys Investointivaltuutus (Maakunnan investointisuunnitelma) Vuokrasopimus (ehdollinen) Yleissuunnitelmat Yleissuunnitelmien hyväksyntä ja vuokrasopimuksen 1. tarkistus Rahoitus ja rakentamispäätös RAKENNUTTAMINEN
VUOKRASOPIMUKSEN VAIHEET 1. Hankkeen valmistelusopimuksessa sovitaan tarve- ja hankeselvityksen sekä hankesuunnittelun tavoitteet, projektinhoidon menettelyt sekä kustannusvastuut tilakeskuksen ja vuokralaisen kesken. 2. Hankesuunnitelman pohjalta tehdään vuokrasopimus, joka on ehdollinen myöhemmin tehtäville rahoitus- ja rakentamispäätöksille. Sopimus allekirjoitetaan ja sitoudutaan valmistelemaan hanketta sekä toteuttamaan hanke niillä vuokrasopimusehdoilla. Ehdollisuus poistuu, kun investoinnin kustannusarvio on tarkentunut (esim. saatu urakkatarjoukset) ja rakentamis- ja rahoituspäätös voidaan tehdä. 3. Vuokrasopimus muokataan sisällöltään ja ehdoiltaan lopulliseen muotoon ja allekirjoitetaan, jonka jälkeen Maakuntien tilakeskus voi tehdä rakentamispäätöksen. 4. Lopullinen vuokrasopimus tarkistetaan muutosliitteellä toteutuneiden kustannusten mukaiseksi.
PÄÄOMAVUOKRAN LASKENTA INVESTOINNEISSA Vuokran laskennassa otetaan huomioon kustannuksina Investoinnin aktivoitavat kustannukset (kts. seuraavassa) Peruskorjattavan rakennuksen jäännösarvo Vanhojen rakennusten mahdollinen tase-arvojen alaskirjaaminen (menettely korostuu yhtiön perustamisvaiheessa ja heti sen jälkeen) Hankkeen rakentamisen aikaiset rahoituskustannukset Riskien hallinta ja sen kustannukset => riskilisä Pääoman kustannukset (oma ja vieras pääoma) Rakennuksen teknisten järjestelmien osalta sovelletaan poistosuunnitelman mukaisia, yleensä muuta rakennusta lyhyempiä poistoaikoja ARA-tuettujen kohteiden laskennassa noudatetaan ao. ohjeita ja säännöksiä
PÄÄOMAVUOKRA, INVESTOINTIKUSTANNUKSET Investoinnin kustannukset, jotka otetaan huomioon aktivoinnissa ja vuokran määrittelyssä Suunnittelukustannukset tarveselvitysvaiheen alusta lähtien Rakentamisen ja käyttöönoton kustannukset Rakentamisen aikaiset pääomakustannukset hankekohtaisen tai tilakeskuksen salkkurahoituksen mukaisella VPO-kustannuksella, sisältäen rahoituksen järjestämiseen liittyvät kustannukset Rakentamisen aikaiset maanvuokra- ja kiinteistöverokustannukset Tontin hankintaan ja kehittämiseen liittyvät maksut (mm. kaavoituksen konsulttikustannukset, maankäyttösopimukset ja niiden kehittämiskorvaukset) Hankkeen aiheuttamat infrarakenteiden kustannukset, jos eivät palvele koko kampusta Mahdolliset vanhojen rakennusten purkukustannukset (ei välttämättä voida aktivoida, huomioitava muutoin) (Avustukset ja muut tuet)
ANNUITEETTIVUOKRA Annuiteettivuokraan vaikuttavat parametrit valmistellaan kesään 2018 mennessä Huomioon otetaan ainakin Voimassa olevan vuokrasopimus Rakennuksen muiden osien teknis-taloudellinen käyttöikä Asiakkaan toiminta tai laitehankinta tmv, mihin investointi kohdistuu, arvioitu elinkaari Riskit ja niiden jakautuminen Vaikutukset ylläpitoon ja sen kustannuksiin
PERUSTAMISVAIHE 2018-2020 Edellä kuvatut perusteet hinnoitteluun, sopimuskausien pituuteen yms huomioidaan jo myös niissä sopimuksissa, joissa investointi on nykyisten omistajien (aika ennen 1.1.2020) käynnistämä. Siirtymähetkellä meneillään olevien keskeneräisten investointien sekä tulevaisuuteen jo päätettyjen investointien pääomavuokra-osuus lasketaan erikseen kullekin rakennukselle ja lisätään edellä määriteltyyn pääomavuokraosuuteen. Valmistuvien investointien vaikutus ylläpitokustannuksiin huomioidaan vuokran ylläpito-osuudessa. Perustamisvaiheessa käynnissä olevien investointien lopullinen vuokranmääritys ja -sopimukset tullaan tekemään vastaavalla tavalla toteutuneiden kustannusten mukaisesti Tilakeskus ei ota ei voi ottaa riskiä hankkeen käynnistäneen tahon tekemistä päätöksistä
Vuokrajärjestelmän perusteet Ylläpitovuokraosuus vuokrauksessa 5.2.2018
YLLÄPITOVUOKRAOSUUDEN MÄÄRITYS Ylläpidosta aiheutuvia kustannuksia katetaan vuokran ylläpitovuokraosuudella sekä käyttö- ja erilliskorvauksilla Kokonaisvuokra sisältää pääomavuokra- ja ylläpitovuokraosuuden, jotka vuokralaskelmassa hinnoitellaan erikseen. Sopimukseen kirjataan kuitenkin kokonaisvuokra. Kokonaisvuokran ylläpito-osuus määritellään rakennuksen ennustettavien ylläpitokustannusten mukaisesti. Ylläpito-osuudella katetaan kunnossapidon, hoidon, vuosikorjausten (PTS/ennuste 10 v ), vakuutusten ja kiinteistöveron kustannukset. Vuokraan sisältyvän ylläpidon tarkemmat vastuurajat määritetään ja sovitaan jokaiseen vuokrasopimukseen liitettävällä vastuurajataulukolla. Edelleenvuokrakohteiden vastuurajataulukon vastuut noudattavat sisäänvuokrasopimuksen vastuita ja näiden sisällössä voi olla kiinteistöomistajakohtaisia eroavaisuuksia.
YLLÄPITOVUOKRALLA KATETAAN Yhtiön yleiskulut ja hallinto Käyttö ja huolto Kiinteistön käytön, hoidon ja huollon kustannukset Ylläpidon henkilökunnan palkkakustannukset Ulkoalueiden hoito Siivous Vain kiinteistön teknisten tilojen siivouskustannukset (kiinteistövalvomot, iv-konehuoneet jne), pysäköintitilojen siivous Siivous muutoin asiakkaan itsensä järjestämä
YLLÄPITOVUOKRALLA KATETAAN Lämmitys, höyry (erikoistapauksissa esim. välinehuollossa höyry voidaan sopia perittäväksi myös käyttökorvauksena) Jätehuolto Yhdyskuntajätteen yleisohjeistus ja opastus, jätejärjestelmä, jätteen pois kuljetus Prosessijätteen kustannus on vuokralaisen vastuulla Vartiointi Kuorisuojaus ja piirivartiointi Vahinkovakuutukset, kiinteistön vakuutukset Vuokralainen vastaa oman toimintansa (mm keskeytys) ja kalustonsa vakuuttamisesta Osakehuoneistojen vuokrat ja vastikkeet sekä maanvuokrat
YLLÄPITOVUOKRALLA KATETAAN Kiinteistövero Rakennusten ja maa-alueiden kiinteistövero Korjauskustannukset Perus- ja vuosikorjaukset (keskimäärin 1,80 /htm2/kk), joilla kohde pidetään elinkaarensa ajan vuokrasuhteen alkamishetken mukaisessa käyttökunnossa. Muutostyöt, laajennukset, ajanmukaistaminen ja tasoparannukset ovat kokonaan vuokravaikutteisia investointeja Muut hoitokulut sovitaan erikseen Erityiskysymykset sovitaan vastuurajataulukossa kohdekohtaisesti erikseen Vuokrasopimuksen laatimisen jälkeen viranomaisen, vuokraustoimintaan välittömästi liittyvät, uudet verot ja maksut lisätään vuokraan ja mahdollisiin käyttökorvauksiin
KULUTUKSEEN PERUSTUVANA KÄYTTÖKORVAUKSENA PERITÄÄN Kaukokylmä Kaukokylmän kulutus vuokrakohteessa arvioidaan ja kustannus peritään kuukausittain käyttökorvauksena, joka tarkistetaan vuosittain kullekin tulevalle budjettivuodelle vuokrakohteen todellisen kulutuksen ja/tai energiamaksujen noustessa tai laskiessa. Muutoksesta ja sen perusteista ilmoitetaan vuokralaiselle kirjallisesti. Vesi, jätevesi ja sähkö Käyttöhyödykkeiden kulutus vuokrakohteessa arvioidaan ja kustannus peritään kuukausittain käyttökorvauksena, joka tarkistetaan vuosittain kullekin tulevalle budjettivuodelle vuokrakohteen todellisen kulutuksen ja/tai energiamaksujen noustessa tai laskiessa. Muutoksesta ja sen perusteista ilmoitetaan vuokralaiselle kirjallisesti. Tuotantoyksiköt (keittiö, välinehuolto, pesula jne) vastaavat itse vesi- ja jätevesi-, sekä sähkökustannuksistaan, erillisen mittauksen mukaisena
Hannu Lähteenmäki Jory, yp-kustannustarkastelu 13.12.2017 www.maakuntientilakeskus.fi
YLLÄPITOKUSTANNUS - OMAT KIINTEISTÖT Sisältö kirjanpitoasetuksen kiinteistökaavan mukaisesti Lisäksi tyhjien tilojen ylläpitokustannus Määritetty kaksi sairaalatyyppiä käyttötarkoituksen/käytön intensiteetin perusteella, lisäksi muut kiinteistöt, Määritelty 2018 budjettitietojen perusteella ja vertailtu DD kyselyn tietoihin. Kustannukset siirretty 2018 > 2020 kustannusten nousun + 2%/a olettamalla. Luvuissa vielä epävarmuuksia. Yhtiön yleiskulut ja hallinto tässä vaiheessa selvittämättä, luvut nyt SHP-lukuja Investointien kasvattama tilamäärä muuttaa kokonaisuudessaan yp-kustannusta merkittävästi Kiinteistövero tulee kaksinkertaistumaan investointien seurauksena, lisäksi valtiolle menossa koko kiinteistöverojärjestelmän uudistus, jonka vaikutuksia ei tiedossa
YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS Vaativat sairaalat HUS Meilahti KYS Puijo TaYS HUS Jorvi, Peijas, Hyvinkää Ylläpitovuokra v 2020 on 9,8 /htm2/kk
YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS Vaativat sairaalat Vain sisäiseen käyttöön 2018 2020 /htm2/kk /htm2/kk HÖYRY Kaasu ja öljy 0,2 0,21 Jätehuolto 0,4 0,42 Kaukokylmä 0,2 0,21 Kiinteistövero 1,2 1,25 Korjaus 1,8 1,87 Käyttö ja huolto 1,8 1,87 Lämmitys 1,1 1,14 Muut hoitokulut 0,00 Sairaalakaasut 0,15 0,16 Siivous 0,1 0,10 Sähkö 1,53 1,59 Ulkoalueiden hoito 0,16 0,17 Vahinkovakuutukset 0,04 0,04 Vartiointi 0,25 0,26 Vesi ja jätevesi 0,23 0,24 Vuokrat 0,00 Hallinnon Yleiskulut 0,12 0,12 Tyhjien ja käyttökiellossa olevien tilojen ylläpito 0,11 0,12 YHTEENSÄ 9,39 9,77
YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS Muut sairaalat KYS Julkula TaYS: Valkeakoski, Sastamala, Pitkäniemi HUS: Lohja, Raasepori, Porvoo Ylläpitovuokra v 2020 on 7,9 /htm2/kk
Muut sairaalat Vain sisäiseen käyttöön YLLÄPITOKUSTANNUSTEN SUURUUS 2018 2020 /htm2/kk /htm2/kk HÖYRY Kaasu ja öljy 0,00 0,00 Jätehuolto 0,29 0,31 Kaukokylmä 0,00 0,00 Kiinteistövero 0,58 0,60 Korjaus 1,80 1,87 Käyttö ja huolto 1,65 1,72 Lämmitys 1,25 1,30 Muut hoitokulut 0,00 0,00 Sairaalakaasut 0,02 0,02 Siivous 0,08 0,08 Sähkö 1,05 1,09 Ulkoalueiden hoito 0,28 0,29 Vahinkovakuutukset 0,01 0,01 Vartiointi 0,15 0,16 Vesi ja jätevesi 0,26 0,27 Vuokrat 0,00 0,00 Hallinnon Yleiskulut 0,10 0,10 Tyhjien ja käyttökiellossa olevien tilojen ylläpito 0,11 0,11 YHTEENSÄ 7,63 7,94