Suomen Vuokranantajien vuokramarkkinakatsaus syksy 218 kaupungistuminen voimistuu ELOKUU 218
Sisällys Yleistä asunto- ja vuokramarkkinoista 3 Kaupungistuminen kiihtyy 5 Miten asumispreferenssien muutos vaikuttaa asumismenojen kasvuun? 7 Asumistukimenot ovat kääntyneet laskuun 1 Kaupunkien vuokramarkkinanäkymät 12 Helsinki 12 Espoo 13 Vantaa 14 Pääkaupunkiseutu 15 Tampere 16 Turku 17 Oulu 18 Lahti 19 Jyväskylä 2 Kuopio 21 Rovaniemi 22 Seinäjoki 23 Vaasa 24 Joensuu 25 Pori 26 Hämeenlinna 27 Keski-Uusimaa 28 Lappeenranta 29 Kouvola 3 Koko Suomi 31
Yleistä asunto- ja vuokramarkkinoista Suomen taloudessa on viime vuodet eletty nousukautta. Työllisyysaste on noussut jo 72 prosenttiin ja työttömyysaste on lähtenyt selvään laskuun. Positiiviset uutiset ovat nostaneet kuluttajien luottamuksen korkealle tasolle. Asuntojen tarjonta on lisääntynyt ja se on hidastanut vuokrien nousua. Asuntotuotanto on keskittynyt erityisesti pääkaupunkiseudulle ja suuriin kaupunkeihin. Kaupungistuminen voimistuu ja muuttoliikettä tapahtuu myös kaupunkien sisällä reuna-alueilta keskustan suuntaan. Yksi osatekijä tähän on väestön ikääntyminen. Senioriasukkaat hakeutuvat palvelujen läheisyyteen ja erityisesti kerrostaloihin. Kehitys tulee lähivuosina vahvistumaan. Vuokramarkkinoille on tullut myös runsaasti uutta tarjontaa. Erityisesti asunto- ja kiinteistörahastot ovat olleet aktiivisia, mutta myös yksityiset vuokranantajat ovat hankkineet lisää asuntoja. Matala korkotaso on houkutellut kiinteistö- ja asuntosijoittamiseen. Asuntoja aloitettiin rakentamaan vuonna 217 eniten vuosikymmeniin. Vuonna 217 päädyttiin noin 47 asuntoaloitukseen. Alustavien ennusteiden mukaan vuonna 218 asuntoaloitukset vähenevät hieman noin 44 asuntoon. VTT:n asuntotuotantotarveselvityksen maltillisen skenaarion mukaan asuntoja pitäisi tuottaa vuosittain noin 27 5, jotta vastattaisiin kysyntään asuntomarkkinoilla ja erityisesti kasvavilla kaupunkiseuduilla. Kaupungistuminen näyttää kuitenkin etenevän niin nopeasti, että maltillinen asuntotuotantoskenaario ei ole riittävä. Jotta kaupunkien asuntotuotanto vastaisi paremmin kysyntään, tarvittaisiin noin 35-4 asuntoa vuosittain. Yksityisten vuokranantajien potentiaalia asuntotuotannon moottorina ei ole riittävän hyvin hyödynnetty. Vuokratulojen verotuksen keventäminen lisäisi kiinnostusta asuntosijoittamiseen ja synnyttäisi lisää asuntohankkeita ja olisi pitkällä tähtäimellä järkevää asuntopolitiikkaa. Yksityiset vuokranantajat ja yksityinen pääoma pitäisi nähdä selkeämmin asuntopolitiikan välineenä ja mahdollistajana. Näyttää siltä, että rakennusluvat ovat lähteneet tämän vuoden aikana laskuun. Lupia on kuitenkin niin paljon sisällä, että asuntoja valmistuu vielä ensi vuonnakin runsaasti. Ensimmäiset ennusmerkit rakentamisen suhdanteen heikkenemisestä ovat kuitenkin jo ilmassa. Suomen kansantalouden näkökulmasta asuntotuotannon hiipuminen olisi huono suunta. Kasvavat kaupunkiseudut tarvitsevat lisää asuntoja ja työvoimaa, koska muuttoliike ei osoita hiipumisen merkkejä. Pahimmillaan asuntotuotannon hidastuminen tarkoittaa koko Suomen talouden kasvun hidastumista. 3
Toinen näkökulma asiaan on se, että asuntotuotannon hidastuessa mutta kysynnän yhä kasvaessa seuraus on se, että asuntojen hinnat ja vuokrat lähtevät jälleen nousuun. Se ei olisi hyvä kehitys työllisyyden kehityksen kannalta. Olennaista on, että asuntoja syntyy. Mikäli kannustimet asuntoihin sijoittamiseen eivät ole riittäviä, tullaan näkemään asuntojen hintojen ja vuokrien nousua. Yksityisiä vuokranantajia tarvitaan lisää, jotta asuntotuotanto pysyy riittävällä tasolla ja ihmisille saadaan koteja sinne, missä ihmiset haluavat asua ja käydä töissä. 4
Kaupungistuminen kiihtyy Alue/maakunta Muuttoliike muuttaa asuntomarkkinoita Suomessa. Kysyntä kasvaa alueilla, joilla väestö kasvaa ja heikkenee alueilla, joilla väki vähenee. Väestökehitys ja muuttoliike ovat yksi keskeisimpiä ajureita asuntomarkkinoiden muutosten tulkitsemisessa. Kokonaismuutos 218 KOKO MAA 3213 MANNER-SUOMI 32 Uusimaa 998 Varsinais-Suomi 15 Satakunta -579 Kanta-Häme -534 Pirkanmaa 175 Päijät-Häme -81 Kymenlaakso -757 Etelä-Karjala -693 Etelä-Savo -1169 Pohjois-Savo -765 Pohjois-Karjala -717 Keski-Suomi -687 Etelä-Pohjanmaa -222 Pohjanmaa -473 Keski-Pohjanmaa -13 Pohjois-Pohjanmaa -94 Kainuu -38 Lappi -85 AHVENANMAA 211 Lähde: Väestön ennakkotilasto tammi-kesäkuu/218, Tilastokeskus Alkuvuoden ennakkoväkiluvut ovat kertoneet samaa tarinaa jo viimeiset 1 vuotta. Kaupungistuminen jatkaa voimistumistaan. Ihmisten muuttoliike suuntautuu entistä vahvemmin kaupunkeihin ja muuttavat ovat tyypillisesti nuoria henkilöitä, jotka mahdollisesti perustavat perheen. Tämä johtaa siihen, että väkiluvun kasvu kertaantuu. Uusi ja vahvistuva ilmiö on se, että nuoret perheet eivät muutakaan enää kantakaupungista samassa mittakaavassa kehyskuntiin asumaan. Esimerkiksi Helsingissä on hyvin tyypillistä, että kaksi aikuista ja yksi lapsi jäävät asumaan ratikkakaupunkiin, vaikka Helsingin kaksion hinnalla saisi omakotitalon kehyskunnasta. Suomi tarvitsee lisää maahanmuuttoa ja erityisesti työperäistä maahanmuuttoa. Maahanmuutto lisääntyykin koko ajan. Maahanmuutto suuntautuu myös lähes poikkeuksetta kaupunkimaisille alueille ja erityisesti suurimpiin kasvukeskuksiin. Kun väkiluvun kehitystä tarkastelee maakuntatasolla, ainoastaan Uudenmaan, Pirkanmaan, Varsinais-Suomen ja Ahvenanmaan väkiluvut kasvoivat vuoden 218 ensimmäisellä vuosipuoliskolla Tilastokeskuksen ennakkoväkiluvun mukaan. Ennakkoväkilukujen mukaan väkilukuaan lisänneiden maakuntien väestö on kasvanut 11 344 henkilöä ja väkiluvun laskusta kärsivissä maakunnissa väkiluku näyttää miinusta 8 131 henkilön verran. Muutos on siis kyseisten alueiden välillä lähes 2 henkilöä. Vertailun vuoksi voidaan todeta, että Forssassa asuu noin 17 asukasta. Muutos on valtavaa. Puheet kaupungistumisen hidastumisesta ovat pielessä. Kehitys on vasta alkuvaiheessa. Kaupunkien tasolla ennakkoväkiluvut ohjaavat hieman harhaan erityisesti yliopistokaupunkien kohdalla. Uusien opiskelijoiden muuttaessa kaupunkiin loppukesästä yliopistokaupungeissa väkiluku kasvaa voimakkaasti. Siitäkin huolimatta pääkaupunkiseutu ja Tampere ovat kasvaneet jo alkuvuonna reippaasti. Suurimpien kaupunkikeskusten väkiluvun kasvu todennäköisesti vain kiihtyy loppuvuonna. 5
Alue Väkiluku Muutos 218 Yksiöt (neliövuokra) Kaksiot (neliövuokra) Kokonaisvuokra Kokonaisvuokra 218 kesäkuu tammi-kesäkuu mediaanin muutos mediaanin muutos Yksiöt mediaani Kaksiot mediaani Helsinki 647 572 2 784 2,5 % 1,6 % 79 99 Espoo 281 62 1 778 2,2 % -,3 % 751 89 Vantaa 225 47 1 939 2,7 % 1,3 % 71 863 Pääkaupunkiseutu 1 163 213 6 47 1,7 % 1,1 % 764 94 Tampere 232 573 66 3, % 2, % 56 73 Oulu 21 923-315 2,7 % 2,9 % 48 62 Turku 189 729-65 6,1 % 9,9 % 56 699 Jyväskylä 14 21-191 3,8 % 2, % 55 66 Keski-Uusimaa 125 829 96 4,1 % -5,5 % 61 758 Lahti 119 822 29-2,4 % -3,7 % 49 645 Kuopio 117 935-299 2,4 % -,4 % 57 7 Pori 84 547-57 1,2 % 1,3 % 425 55 Kouvola 83 927-12 1,7 % 6,8 % 42 54 Joensuu 75 888-28 6,8 % -2,2 % 52 66 Lappeenranta 72 531-31 -5,9 %, % 53 661 Hämeenlinna 67 614-6 8,6 % 4,9 % 53 69 Vaasa 66 795-63 6,9 % 11,8 % 53 7 Seinäjoki 62 963 266 1,4 % 1,9 % 49 6 Rovaniemi 62 172-275 6,1 % -4,2 % 495 63 Koko Suomi 5 516 343 3213 3,8 % 1,8 % 565 73 Lähde: Tilastokeskus, Vuokraovi.com Asumispreferenssien muutos on todella merkittävä verrattain lyhyessä ajassa. Varsinkin suurten kaupunkien väestöennusteet on viime vuosina lähes poikkeuksetta arvioitu alakanttiin. Tämä luo ongelman palvelujen järjestämiseen, koska kaupungit suunnittelevat palvelutarvetta väestöennusteiden pohjalta. Hyvä esimerkki ovat päiväkodit suurissa kaupungeissa, erityisesti kantakaupunkien alueilla. Helsinki on jo pitkään ollut suurissa ongelmissa päiväkotipaikkojen kysynnän kanssa. Tämä haaste on voimistunut, koska nuoret perheet eivät olekaan muuttaneet Nurmijärvelle, vaan ovat jääneet kaksioon Lauttasaareen. Ilmiselvää tietysti on, että sama haaste kasvaa myös koulupaikkojen kohdalla. Siksi kaupunkien on syytä tarkastella väestöennusteitaan tarkasti. Ennusteita kannattaa nostaa ja suunnitella maankäyttöä, asumista ja palveluita muuttuneiden asumispreferenssien ja voimistuvan kaupungistumisen näkökulmasta. Kasvavat kaupungit tarvitsevat myös asuntoja. Kaavoituksen jouhevuus, rohkeus kasvaa ylöspäin, joukkoliikenteen toimivuuden parantaminen ja sääntelyn vähentäminen nousevat entistä tärkeämmäksi tulevina vuosina ja vuosikymmeninä. 6
Miten asumispreferenssien muutos vaikuttaa asumismenojen kasvuun? Kaupungistuminen vahvistuu, maahanmuutto lisääntyy, vuokra-asuminen yleistyy ja asumisen kysyntä kaupungeissa nousee. Kaikki nuo edellä mainitut asiat tapahtuvat tämän päivän Suomessa. Asumispreferensseissä on tapahtunut iso muutos 21-luvulla. Vaikka verojärjestelmä ohjaa omistusasumiseen, entistä suurempi osa ihmisistä pitää vuokra-asumista itselleen parhaiten sopivana asumismuotona. Takavuosina vuokra-asumista pidettiin kakkosluokan kansalaisten asumismuotona. Monelle kotitaloudelle sitoutuminen 25 vuoden asuntolainaan saattaa kuitenkin nykyään tuntua pitkältä ajalta muuttuvissa työelämän haasteissa. Vuokra-asumisen helppous ja vaivattomuus kiinnostaa eikä asumismuotoa pidetä enää samalla tavalla statuskysymyksenä kuin aiemmin. Sijainnin merkitys on kasvanut asumispreferenssien muutoksen myötä. Monelle omistusasuminen tietyllä alueella saattaa olla mahdotonta, mutta vuokra-asuminen onkin mahdollista. Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla entistä useampi haluaa asua raiteiden varressa. Kysyntä nostaa asumisen hintaa, jos tarjonta ei pysy perässä. Asumiseen ja sijaintiin halutaan panostaa. Siksi myös ihmiset käyttävät suuremman osan tuloistaan asumiseen. Syynä ei siis ole ainoastaan vuokrien nousu. Aivan viime vuosina lisääntynyt tarjonta on myös selvästi hidastanut vuokrien nousua. Kotitalouksien velkaantumisaste oli vuoden 217 lopulla jo yli 128 prosenttia. Velkaantuminen taittui kuitenkin 218 ensimmäisellä neljänneksellä reiluun 127 prosenttiin. 7
Asumismenojen kasvu suhteessa käytettävissä oleviin tuloihin on jatkuva keskustelun aihe. Vähän väliä keskustelussa todetaan asuntojen hintojen ja vuokrien lähteneen käsistä. Helsingin pormestari Jan Vapaavuori on todennut, että Helsingissä on puhuttu ainakin viimeiset 1 vuotta siitä, että asuminen pääkaupungissa on liian kallista, ja tullaan varmasti puhumaan myös vähintään seuraavat 1 vuotta. Sinänsä on hyvä, että asiasta keskustellaan ja viime vuosina asuntopoliittinen keskustelu onkin ollut poikkeuksellisen vilkasta. Välineet hintojen ja vuokrien kehityksen hallintaan ovat olemassa, eli asumisen hintaan pystytään vastaamaan käytännössä vain varmistamalla riittävä tarjonta. Edellytyksiä voidaan parantaa kaikilla tasoilla. Kaavoitusta pitää kehittää ja joustavoittaa, tonttitarjontaa parantaa, rakentamisen sääntelyä pitää keventää ja asumisen verotusta on kevennettävä. vero päätyy vuokralaisen maksettavaksi. Pellervon Taloustutkimus PTT:n mukaan pääomatuloveron osuus vuokrasta on noin 15 prosenttia. Jos asunnon vuokra on 7 euroa, pääomatuloveron osuus on siis yli 1 euroa. Käytännössä on siis kaksi vaihtoehtoa, jotta omistusasumista ja vuokra-asumista kohdeltaisiin tasavertaisemmin: omistusasumisen verotuksen kiristäminen tai vuokratulojen verotuksen keventäminen. Jos vuokranantajan vuokratulo vapautettaisiin pääomatuloverosta, vuokra-asumiseen ja omistusasumiseen kohdistuisi samanlainen verokohtelu. Omistusasujat ovat pääsääntöisesti parempituloisia kuin vuokra-asujat, joten vuokratulojen verotuksen keventäminen keventäisi pienituloisempien asumiseen kohdistuvia veroja. Suomessa asumismuotoja kohdellaan verotuksessa epätasa-arvoisesti. Hyvän veropolitiikan periaatteisiin kuuluu, että ihmisten valintoja pyritään ohjaamaan mahdollisimman vähän. 1 Asumisen verotus ohjaa kuitenkin Suomessa omistusasumiseen. Merkittävin ero asumismuotojen verokohtelussa on siinä, että vuokratuloja verotetaan, kun taas omistusasuminen on verotonta. Yksityinen vuokranantaja maksaa 3 prosentin pääomatuloveroa vuokratulostaan, vaikka verotettavan vuokratulon mediaani on alle 25 euroa kuussa. Yksityinen vuokranantaja on siis tyypillisesti pienvuokranantaja. Tietenkin tuo 1 https://vatt.fi/documents/2956369/312245/j63.pdf 8
Asuntojen hintojen noususta ja asumisen kalleudesta puhutaan nyt ja jatkossa. Vähemmälle huomiolle kuitenkin on jäänyt, että myös ihmisten ansiotaso on kehittynyt. Kun verrataan asuntojen hintoja suhteessa ansiotasoon, näyttää kehitys erilaiselta kuin jos tutkitaan vain asuntojen nimellishintojen nousua. On myös tärkeää huomata, että vuokrat ja asuntojen hinnat kulkevat käytännössä pitkällä aikavälillä samojen trendien mukaisesti. Pohjoismaisella tasolla Suomen asuntojen hintojen nousu on ollut maltillista. 9
Asumistukimenot ovat kääntyneet laskuun Asumistukimenojen kasvua on kauhisteltu laajasti mediassa. Parantuneen suhdanteen, paremman työllisyystilanteen ja vähenevän työttömyyden myötä asumistukimenot ovat kuitenkin kääntyneet laskuun kuluvan vuoden aikana. On tärkeää huomata, että viime vuosien päätökset ovat lisänneet runsaasti tuensaajien määrää. Tulosten mukaan yleisen asumistuen kustannukset olisivat olleet vuoden 216 alkupuoliskolla yhteensä 16 24 prosenttia pienemmät, jos vuoden 215 lakimuutokset olisi jätetty tekemättä. 2 Se on johtanut myös asumistukimenojen kasvuun. Viimeisin esimerkki näistä menoja kasvattavista päätöksistä on opiskelijoiden siirtäminen yleisen asumistuen piiriin. Mutta samoin kuin tukimenot, myös tuensaajien määrä on vuoden 218 aikana kääntynyt laskuun. Uusimman tutkimustiedon valossa asumistuen vaikutusta vuokratasoon on selvästi liioiteltu. 3 On luonnollisesti selvää, että tulonsiirrot aina kasvattavat tulonsiirron saajan ostovoimaa, joten asumistukijärjestelmä todennäköisesti nostaa yleistä vuokratasoa. Kelan etuuksia jaetaan tänä vuonna arviolta 15 miljardia euroa, joista asumistukia on noin 2 miljardia euroa, mikä on hyvä muistaa, kun pohditaan yleisen asumistuen osuutta ja roolia sosiaaliturvajärjestelmässä. 4 Yleinen asumistuki on sosiaaliturvan oikeudenmukaisimpia tukimuotoja, joka kohdistuu tehokkaasti pienituloisten asumisen tukemiseen toisin kuin tuettu vuokra-asuntokanta, jossa ei ole tulorajoja eikä oikeus asuntoon pääty, vaikka tulot nousisivat. 5 Yleinen asumistuki on yksi keskeisimpiä syitä siihen, että Suomessa asunnottomuus on niin harvinaista. Vuokratasot muodostuvat markkinoilla kysynnän ja tarjonnan suhteen myötä. Viime vuosien lisääntynyt tarjonta onkin hillinnyt vuokrien nousua tehokkaasti. Yleinen asumistuki (maksetut etuudet /kk) 13 125 12 115 11 15 1 95 9 85 8 Maksetut etuudet euroa 218-1 218-2 218-3 218-4 218-5 218-6 218-7 125 683 93126 416 14126 44 6126 27 79124 754 65121 99 85 118 87 4 Lähde: Kelan tilastotietokanta 2 http://blogi.kansanelakelaitos.fi/arkisto/3447 3 https://vatt.fi/artikkeli/-/asset_publisher/asumistuki-vaikuttaa-vuokriin-luultua-vahemman 4 https://helda.helsinki.fi/bitstream/handle/1138/235421/taskutilasto_218.pdf?sequence=5&isallowed=y 5 https://vm.fi/documents/1623/635483/muistio_m%c3%a4%c3%a4tt%c3%a4nen_218/a7ebbbaa-8d96-4211-8229-24648166f/ Muistio_M%C3%A4%C3%A4tt%C3%A4nen_218.pdf 1
Yleisen asumistuen saajaruokakunnat 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Yleinen asumistuki (saajaruokakunnat) 39 38 37 36 35 34 33 32 31 3 218-218- 218-2 218-1 218-3 3 218-4 218-5 218-6 218-7 Saajaruokakunnat 377 586 38 949 38 235 38 311 378 128 367 926 355 937 Lähde: Kelan tilastotietokanta Hyvä työllisyyspolitiikka on paras keino hillitä asumistukimenoja. Toinen keino olisi asumistuen leikkaaminen, mutta tämä kohdistuisi merkittävimmin kaikista pienituloisimpiin kotitalouksiin. Selvää on kuitenkin, että asumistuen yksinkertaistamista pitää jatkaa. Eläkeläisten asumistuen siirtäminen osaksi yleistä asumistukea olisi luonteva seuraava uudistus. Pienituloisten eläkeläisten asemaa olisi järkevämpää tukea esimerkiksi takuueläkkeen kautta. 11
Kaupunkien vuokramarkkinanäkymät Helsinki kaikki 25,89 79 2,5 % yksityisilmoittajan 27,38 78 3,5 % yritysilmoittajan 25,82 794 2,6 % kaikki 2,2 99 1,6 % yksityisilmoittajan 2,57 99 4, % yritysilmoittajan 2,18 99 1,5 % Hyvien yhteyksien varrella olevien asuntojen kysyn tä on kasvussa. Tämä tarkoittaa myös hintojen ja vuokrien nousua Helsingissä. Kehärata, Länsimetro ja tuleva Raide-Jokeri parantavat alueiden saavutettavuutta ja kiinnostavuutta asukkaiden silmissä. Helsingin asuntomarkkinat näyttävät suuntaa koko Suomen asuntomarkkinoille. Siksi pääkaupungin asuntomarkkinan seuraaminen on tärkeää. Parantunut talous- ja työllisyystilanne saattaa johtaa siihen, että asumisväljyys kasvaa myös vuokra-asuntomarkkinoilla. Halutaan asua väljemmin, ja lisääntynyt kaksioiden tarjonta pääkaupunkiseudulla helpottaa mahdollisuuksia saada isompi asunto vuokramarkkinoilta. Markkinoilla olevien vuokra-asuntojen koko on tarkasteluajanjaksolla vain kasvanut. Vaikka julkisuudessa on paljon viime viikkoina keskusteltu asumisviihtyvyyteen negatiivisesti vaikuttavista hellahuoneista, mikään ei kuitenkaan viittaa siihen, että vuokramarkkinoilla olisi tarjolla entistä pienempiä asuntoja. On kuitenkin positiivista, että tarjolla on erilaisiin tarpeisiin sopivia asuntoja. Markkinointiajat ovat Helsingissä trendinomaisesti laskeneet vuodesta 213 alkaen, mikä viittaa siihen, että kysyntää asumiselle pääkaupunkiseudulla ja erityisesti Helsingissä on runsaasti. Tyypillisesti asunto menee vuokralle alle kahdessa viikossa. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 43, 44,5 15 13 yritys 48, 48,5 1 8 25 2 15 1 5 Helsingin vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (yksikkö: vuorokausi) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 12
Espoo kaikki 22,21 751 2,2 % yksityisilmoittajan 22,42 7-4,1 % yritysilmoittajan 22,19 76 2,2 % kaikki 18,16 89 -,3 % yksityisilmoittajan 17,44 85-1,5 % yritysilmoittajan 18,18 89 -,2 % Espoossa lisääntynyt tarjonta on monilla alueilla hidastanut vuokrien nousua. Yksityiset vuokranantajat ovat jopa laskeneet selvästi vuokrapyyntöjään. Isossa kuvassa Espoo kehittyy suurten julkisten investointien vetämänä. Espoon ja Vantaan vuokramarkkinat saavat lisää vauhtia liikennehankkeista ja Helsingin korkeammasta vuokratasosta. Espoossa mikrosijainnin merkitys korostui entisestään Länsimetron avautumisen jälkeen. Joillain alueilla saavutettavuus suhteessa Helsinkiin parani ja joillain heikkeni. Vaikutukset on hyvä tunnistaa myös vuokramarkkinoiden kannalta. Näyttää siltä, että vuokra-asuntojen kysyntä noin kilometrin säteellä metroasemasta on nousussa. Espoo näyttäytyy metron ansiosta entistä houkuttelevammalta. Asunnon keskikoko vuokramarkkinoilla on pysynyt hyvin vakaana. on laskussa ja väestö kasvussa, joten on ilmiselvää, että jos asuntoja ei tule lisää samaa tahtia, vuokrat ja asuntojen hinnat jatkavat nousua tulevaisuudessa. Markkinointiajat ovat Vuokraovi.comin palvelussa trendinomaisesti edelleen lyhentyneet. Asuntojen kysyntä on tarjonnan lisääntymisestä huolimatta kovaa. Espoosta todennäköisesti haetaan väljempää asumista. Muutos ihmisten asumispreferensseissä ja vuokra-asumisen suosion kasvu näkyy vuokra-asuntomarkkinoilla. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 47,8 47, 21 16 yritys 51,5 51,5 17 14 4 3 2 1 Espoon vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 13
Vantaa kaikki 21,82 71 2,7 % yksityisilmoittajan 22,95 695 4,5 % yritysilmoittajan 21,77 74 3, % kaikki 17,77 863 1,3 % yksityisilmoittajan 16,57 849-2,8 % yritysilmoittajan 17,81 865 1,5 % Vantaan vuokramediaani on noussut selvästi yksiöissä. Kaksioiden osalta on nähtävissä, että tarjontaa on tullut runsaasti ja ainakin tietyillä alueilla yksityiset vuokranantajat ovat joustaneet vuokratasoissa saadakseen vuokralaisen. Vantaan asuntotuotanto on ollut pääkaupunkiseudulla suhteellisesti ripeintä. Kehärata on mahdollistanut isoja asuntorakentamiskokonaisuuksia. Asuntorakentaminen on osaltaan keventänyt asumisen kysyntää. Uudistuotannon suuri määrä on myös nostanut vuokrien mediaania. Uuden asunnon vuokra on aina hieman korkeampi kuin vanhan kohteen. Vantaa on noussut julkisuuteen muun muassa 15,5 neliömetrin miniyksiöistään. Saton omistamat asunnot menivät vuokramarkkinoilla kuin kuumille kiville. Kiinnostus pieniä asuntoja kohtaan on pääkaupunkiseudulla kovaa. Kokonaisuudessa on kuitenkin nähtävissä, että vuokra-asuntojen asumisväljyys on kasvussa. Markkinointiaika aika on pysynyt viime vuosina samana, mikä kertoo vahvasta kysynnästä. Vantaan väkiluku kasvaa vauhdikkaasti. Vuokra-asunto menee Vantaalla keskimäärin kahdessa viikossa. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 43,5 46, 16 15 yritys 52, 51, 11 13 35 3 25 2 15 1 5 Vantaan vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 14
Pääkaupunkiseutu kaikki 24,19 764 1,7 % yksityisilmoittajan 25, 75 2,2 % yritysilmoittajan 24,16 765 2, % kaikki 18,7 94 1,1 % yksityisilmoittajan 18,6 89 -,9 % yritysilmoittajan 18,71 97 1,2 % Kun tarkastellaan pääkaupunkiseutua kokonaisuutena, huomataan, että vuokrien nousu varsinkin kaksioissa on käytännössä pysähtynyt. On myös tilanteita, jolloin erityisesti yksityiset ovat joutuneet jopa laskemaan vuokria. Yritystoimijoiden vuokrissa nähdään nousua vielä jonkun verran, mutta yksityisillä ei juurikaan. Tarjontaa on pääkaupunkiseudulle tullut runsaasti ja vuokrat ovat varsinkin Helsingin kantakaupungissa nousseet kipurajalle. Mikrosijainnin merkitys kasvaa ja sen vaikutus vuokrattavuuteen on merkittävä. Vuokranantajien on syytä ottaa tämä entistä paremmin huomioon. Alueet pitää tuntea hyvin ja kehitysnäkymät kannattaa huomioida. Pääkaupunkiseudulla yksiöiden suhteellinen osuus vuokramarkkinoilla on laskenut, mikä tarkoittaa myös sitä, että yksiöiden kysyntä ei ole ainakaan vähenemässä. Kasvua on tapahtunut merkittävästi kaksioiden osuudessa. Markkinointiajat ovat pysyneet aika vakaina ja edelleen tapahtuu lievää laskua. Pääkaupunkiseudun asukasmäärä kasvaa voimakkaasti, mikä pitää asumisen kysyntää yllä huolimatta voimakkaasta tarjonnan lisäyksestä. Markkinointiajat ovat niin lyhyitä, että vuokrien nousu ainakin tietyillä alueilla näyttää ilmiselvältä. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 45, 45,5 16 14 yritys 5, 5, 12 1 3 2 1 Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 15
Tampere kaikki 18,57 56 3, % yksityisilmoittajan 18,89 57 5, % yritysilmoittajan 18,42 56 2,2 % kaikki 14,23 73 2, % yksityisilmoittajan 14,73 71 2,8 % yritysilmoittajan 14,17 72 2,1 % Tampereella vuokrien nousu on tarkasteluajanjaksolla jatkunut. Yksityisten vuokranantajien omistamissa yksiöissä nousu on edelleen jopa 5 prosenttia, mutta muuten kasvuluvut eivät ole aivan samoja kuin aiemmin. Tampereen kasvu on ollut viime vuosina kovaa. Muuttoliike on ollut positiivista. Tampere on myös investoinut merkittävästi kaupunkirakenteeseen, mikä on synnyttänyt runsaasti uusia asuntoja. Uusien asuntojen vuokrat ovat korkeampia kuin vanhempien asuntojen, mikä nostaa vuokramediaania. Tampereen uusista asunnoista merkittävä osa on kohdistunut myös keskustan alueelle tai hyvien yhteyksien varrelle, mikä vahvistaa uusien asuntojen neliövuokramediaanien nousua. Kysyntä asumiselle kasvaa Tampereella edelleen vahvasti. Tampereen asema Suomen toiseksi suurimpana kaupunkikeskuksena on edelleen vahvistunut. Parantunut työllisyystilanne vahvistaa Tampereen asemaa entisestään. Vuokra-asuntojen keskikoko on pysynyt hyvin samana. Markkinointiajoissa ei ole suurta muutosta. Tampereella asunto menee vuokralle hyvin nopeasti. Tampereella keskimääräiset markkinointiajat ovat pysyneet suhteellisen tasaisina, mikä saattaa hidastaa vuokrien nousua. Lisääntynyt tarjonta näkyy. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 42, 41,5 14 12 yritys 47,5 47, 9 9 2 15 1 5 Tampereen vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 16
Turku kaikki 18,14 56 6,1 % yksityisilmoittajan 18,36 533 6,1 % yritysilmoittajan 18,14 565 6,1 % kaikki 14,57 699 9,9 % yksityisilmoittajan 14, 695 2,9 % yritysilmoittajan 14,67 7 11, % Turun seutu on positiivisen rakennemuutoksen aluetta. Työllisyys paranee suurten työnantajien rekrytointien perässä. Turun vuokrataso on jo käytännössä saavuttanut Tampereen. Tuo on tapahtunut verrattain lyhyessä ajassa, mikä kertoo kaupungin todella kovasta vetovoimasta. Vuokrien nousu tarkasteluajanjaksolla on erittäin nopeaa. Uusia asuntoja on myös Turkuun syntynyt enemmän kuin vuosikymmeniin, mikä nostaa neliövuokrien mediaania vielä merkittävämmin. Yksityisten vuokranantajien vuokratasot kaksioissa nousevat huomattavasti maltillisemmin kuin yritystoimijoilla. Turku on hyvin kiinnostava sijoituskohde niin lyhyellä kuin pitkälläkin tähtäimellä. Asuntojen keskikoko on laskenut hieman Turussa, mutta ei kovin merkittävästi. Turkuun on viime vuosina rakennettu runsaasti pieniä asuntoja, mikä näkyy keskikoon laskuna vuokra-asunnoissa. Positiivinen rakennemuutos näkyy. Erityisesti vuodesta 216 eteenpäin markkinointiajat ovat olleet alle kaksi viikkoa. Markkinointiajoissa on nähtävissä jopa pientä kasvua. Markkinatilanne on siis Turussakin pitkän markkinointiaikojen laskukauden jälkeen hieman tasaantunut. Lisääntynyt tarjonta ja nopea vuokrien nousu näkyvät markkinatilanteessa. Loppukesästä markkinointiajat ovat olleet jälleen hyvin lyhyitä, joten kysyntää Turussa edelleen löytyy. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 46, 44, 13 11 yritys 48, 45, 11 14 3 25 2 15 1 5 Turun vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 17
Oulu kaikki 16,67 48 2,7 % yksityisilmoittajan 16,51 5 4,3 % yritysilmoittajan 16,67 48 2, % kaikki 12,71 62 2,9 % yksityisilmoittajan 12,99 62 4,7 % yritysilmoittajan 12,69 62 2,8 % Oulun tilanne on Nokian romahduksen jälkeen tasaantunut ja parantunut huomattavasti. Myös Oulussa asuntorakentaminen on reipasta. Vuokrien nousu tarkasteluajanjaksolla on ollut noin 2 prosenttia. Kokonaisvuokran mediaani yksiöissä on noin 5 euroa. Yksityisilmoittajien neliövuokrien mediaanit ovat yritystoimijoita matalampia, mikä on Oulun kohdalla mielenkiintoista. Se tarkoittanee sitä, että Oulun vuokratasoissa on vielä nousuvaraa, koska yksityisten vuokranantajien neliövuokrat ovat yleensä suurempia kuin yritystoimijoilla. Tämä johtuu käytännössä siitä, että yrityksillä on yleensä suurempia asuntoja ja yksityisillä pienempiä. Mitä pienempi asunto sen suurempi neliövuokra. Osittain kehitykseen liittyy Oulun suuri kuntaliitos. Oulun kaupungin alueella on paljon omakotitalotontteja ja maaseutumaista asumista. Vuokra-asuminen on kuitenkin kasvanut merkittävästi ja Oulun vuokrataso on muihin suurin kaupunkeihin verrattuna edelleen hyvin edullinen. Keskisuurten yliopistokaupunkien Jyväskylän ja Kuopion vuokrataso on selvästi korkeampi kuin Oulussa. Oulussa vuokra-asuntojen keskikoko on säilynyt hyvin samana tarkasteluajanjakson aikana. Kaupungistuminen ja asumispreferenssien muutos on lisännyt ja tulee lisäämään vuokra-asumisen kysyntää Oulussa kiihtyvään tahtiin. Markkinointiaika on pysynyt Oulussa hyvin tasaisena. Alkuvuonna 218 on nähtävissä pientä nousua, mikä kertoo lisääntyneestä tarjonnasta. Joillain alueilla saattaa syntyä tällaisia tilanteita, jos vuokralle on samalta alueelta tarjolla paljon kohteita. Mikrosijainnin merkitys kasvaa myös Oulussa. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 43, 43,5 1 13 yritys 47,5 45, 13 17 3 25 2 15 1 5 Oulun vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 18
Lahti kaikki 15,61 49-2,4 % yksityisilmoittajan 15,74 49-4,2 % yritysilmoittajan 15,61 494-2,3 % kaikki 12,79 645-3,7 % yksityisilmoittajan 12,13 62 1,9 % yritysilmoittajan 12,86 65-3,8 % Lahteen on lyhyen ajan sisällä syntynyt paljon uusia asuntoja. Lahden markkinatilanne on alkuvuoden aikana ollut yksityisen vuokranantajan kannalta erittäin haastava. Tästä kertovat paljon myös kaupungin vuokrataloyhtiön markkinointikampanjat, joissa luvattiin matalampaa vuokraa ensimmäisiltä kuukausilta. Vuokrataso on Lahdessa noin Oulun vuokratasolla. Pitkällä aikajänteellä Lahden sijainti pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueen osana vahvistaa Lahden kiinnostavuutta vuokramarkkinoilla, ja Lahden suunnalta kuuluu positiivisia asioita, jotka vahvistavat Lahden kiinnostavuutta pitkällä aikajänteellä. Valtio investoi merkittävästi uuteen ohikulkutiehen, väestökasvu on positiivista ja monet mittarit näyttävät parempaan suuntaan. Lahdesta on tullut myös yliopistokaupunki. LUT-yliopisto on merkittävä askel koko Päijät-Hämeen alueelle. Pitkällä tähtäimellä Lahden suunta on positiivinen. Vuokra-asuntojen koko Lahdessa on yksityisillä vuokranantajilla jopa kasvussa, joten asumisväljyys ei ole Lahdessakaan uhattuna. Markkinointiaika on kasvanut tasaisesti koko 21-luvun. on kasvanut jopa 3 päivään. Aika on pidempi kuin muissa verrokkikaupungeissa. Markkinointiajan merkittävä kasvu viittaa siihen, että asuntojen vuokrattavuus Lahdessa on vaikeaa. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 43,3 45, 19 21 yritys 51, 5, 17 22 35 3 25 2 15 1 5 Lahden vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 19
Jyväskylä kaikki 18,8 55 3,8 % yksityisilmoittajan 17,9 53 4,5 % yritysilmoittajan 18,8 55 3,5 % kaikki 14,6 66 2, % yksityisilmoittajan 14,3 65 5,1 % yritysilmoittajan 14,5 661 1,8 % Jyväskylä on tunnettu yliopistokaupunki, mikä vaikuttaa kaupungin vuokramarkkinaan merkittävästi. Jyväskylään on valmistunut myös runsaasti uusia asuntoja. Tarkasteluajanjaksolla yksityisten vuokranantajien yksiöiden ja kaksioiden vuokrat ovat nousseet selvästi. Kysyntä vuokra-asunnoille näyttää siis olevan nousussa. Edellisen katsauksen pieni niiaus vuokratasoissa näyttää jääneen taakse. Jyväskylässä on myös valmisteilla isoja investointeja, kuten Hippoksen alue, mikä nostaa alueen ja koko Jyväskylän vetovoimaa pitkällä aikajänteellä. Jyväskylässä vuokra-asuntojen keskikoko on hieman laskenut. Uudistuotanto suuntautuu Jyväskylässä pieniin asuntoihin. Verrattuna Kuopioon vuokra-asuntojen keskikoko on Jyväskylässä huomattavasti pienempi. Pieniä asuntoja on suhteellisesti enemmän tarjolla, mikä tarkoittaa kovempaa kilpailua vuokralaisista ja toisaalta pidempää markkinointiaikaa. on tasaantumassa. Jyväskylän vetovoima säilyy edelleen hyvänä. Asunnon sijainnin merkitys on myös noussut. Hyvällä sijainnilla oleva pieni asunto liikahtaa vuokramarkkinoilla edelleen todella nopeasti. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 46, 45, 2 17 yritys 47, 45, 27 24 4 3 2 1 Jyväskylän vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 2
Kuopio kaikki 17,87 57 2,4 % kaikki 14,15 7 -,4 % Kuopion asuntomarkkinaa on hyvä verrata Jyväskylän vuokra-asuntomarkkinaan, koska yhtäläisyyksiä löytyy. Yliopistokaupungin kehitys on 2-luvun aikana ollut ripeää. Julkisia investointeja on tehty ja yliopiston toimintoja on siirretty kaupunkiin. Kuopion kokonaisvuokrat ovat samaa tasoa kuin Tampereella ja Turussa. Kuitenkin markkinointiajat ovat verrattain lyhyitä ja asunnot ovat myös näitä verrokkikaupunkeja edullisempia. Asumiselle on Kuopiossa kysyntää. Yksiöiden vuokrataso on tarkasteluajanjaksolla edelleen nousussa. Kuopio näyttää ottaneen Itä-Suomen johtavan kaupungin aseman. Asema vain vahvistuu. Asuntojen keskikoko on merkittävästi suurempi kuin esimerkiksi Jyväskylässä. Erityisesti pienten asuntojen kysyntä keskusta-alueilla on kovaa. Yksityisten vuokranantajien keskimääräinen markkinointiaika on edelleen laskussa, mutta yritystoimijoilla on pientä nousua. Yksityisen vuokranantajan näkökulmasta Kuopio on edelleen hyvin kiinnostava. Asuntojen markkinointiajat ovat Kuopiossa hyvin lyhyet verrattuna esimerkiksi Jyväskylään. Erityisesti elo-syyskuussa vuokra-asunnot menevät todella nopeasti, koska uudet opiskelijat tulevat kaupunkiin. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 52, 49, 17 12 yritys 5, 5,5 1 15 2 15 1 5 Kuopion vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 21
Rovaniemi kaikki 16,63 495 6,1 % kaikki 12,24 63-4,2 % Rovaniemen vuokrien nousu on ollut viime vuosina vauhdikasta. Kasvava turismi on luonut markkinoita lyhytvuokraukseen, mikä on väistämättä vaikuttanut myös asuntojen hintoihin ja vuokriin. Asuntojen rakentamistahti on yksi vauhdikkaimmista koko Suomessa suhteessa kaupungin kokoon. Vuokrien nousu on jatkunut kaupungissa jo pitkään. Oletettavaa on, että voimakas asuntorakentaminen tasoittaa hintojen ja vuokrien nousua lähivuosina. Kasvanut tarjonta näkyy jo kaksioiden neliövuokran mediaanin laskuna. Vuokratasot ovat Rovaniemellä jo käytännössä korkeammat kuin Oulussa, vaikka Oulussa asuu lähes neljä kertaa enemmän ihmisiä. Korkeakoulut luovat suhteessa kaupungin kokoon merkittävän pohjakysynnän pienille vuokra-asunnoille, mikä vahvistaa Rovaniemen kiinnostavuutta pitkän tähtäimen asuntosijoittamiseen. Mikrosijainnin merkitys kasvaa kuitenkin myös Rovaniemellä. Vuokra-asuntojen keskikoko on käytännössä säilynyt samana, suhteellisen isona verrattuna muihin opiskelijakaupunkeihin, mikä lisää pieniin asuntoihin kohdistuvaa kysyntää. Yksityisten vuokranantajien markkinointiajoissa on tarkastelujaksolla merkittävä lasku. Rovaniemellä asunnot menevät vuokralle Vuokraovi.comin palvelun mukaan noin kahdessa viikossa. Se on lyhyt aika verrattuna esimerkiksi suurempiin Ouluun ja Lahteen. Rovaniemen markkinointiajan trendi on laskeva, mikä kertoo edelleen vahvistuvasta kysynnästä vuokra-asunnoille. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 52, 5, 15 1 yritys 48, 49, 2 17 35 3 25 2 15 1 5 Rovaniemen vuokra-asuntojen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 22
Seinäjoki kaikki 15,49 49 1,4 % kaikki 13, 6 1,9 % Uudet asunnot nostavat vuokrien mediaania. Vuokrat ovat olleet nousussa, mutta merkittävä tarjonnan lisäys oletettavasti tarkoittaa, että vuokrien nousu ei jatku samalla tavalla. Etelä-Pohjanmaan työllisyys- ja talouskehitys on ollut suotuisaa viime vuosina, mikä on vauhdittanut asuntojen ja vuokrien kehitystä. Kysyntää asunnoille on. Seinäjoella muuttoliike on myös sisäisesti voimakasta kohti keskustan alueita, mikä viittaa asumispreferenssien muutokseen. Vuokrataso on verrannollinen muihin samankokoisiin kaupunkeihin. Positiivinen väestönkehitys on olennainen asia vuokra-asuntomarkkinoiden hyvän kehityksen kannalta. Yksityisten vuokranantajien asuntojen keskikoko on laskenut tarkasteluajanjaksolla selvästi. Pieniä asuntoja on tullut vuokramarkkinoille runsaasti. Yksityisten vuokranantajien markkinointiaika on pysynyt noin kuukaudessa. Asunnon sijainnin merkitys korostuu. Vuokrattavuus saattaa alueilla, joille on tullut runsaasti tarjontaa, olla hyvin haastavaa. Markkinointiajat ovat hieman kasvaneet. Asunnot menevät vuokralle vajaassa kuukaudessa, mikä alkaa vaatia kärsivällisyyttä ja ajantasaista tietoa oikeasta vuokratasosta vuokralaisen vaihtuessa, jotta tyhjien kuukausien riskiltä vältytään. Seinäjoen vuokra-asuntomarkkinassa ei ole samanlaista kausivaihtelua kuin Vaasassa, mutta kesän lopussa ja syksyn alussa vuokra-asunnot liikkuvat ripeämmin myös Seinäjoella. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 45,8 39,5 31 29 yritys 46, 46, 22 24 35 3 25 2 15 1 5 Seinäjoen vuokra-asuntojen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 23
Vaasa kaikki 17,19 53 6,9 % kaikki 14,37 7 11,8 % Vaasan näkymät ovat vahvistuneet. Vaasassa vuokrien nousu on ollut tarkasteluajanjaksolla todella kovaa niin yksiöissä kuin kaksioissakin. Uusia työpaikkoja syntyy ja kaupungin korkeakoulut takaavat kysyntää asumiselle. Neliövuokran mediaani on korkeampi kuin esimerkiksi Seinäjoella ja vuokratasot samalla tasolla kuin esimerkiksi Kuopiossa. Vaasan suuri opiskelijamäärä tarkoittaa kysyntää pienille asunnoille, ja asuntokanta onkin pienempää kuin Seinäjoella. Vaasa on ollut PTT:n vuokratuottotutkimuksen kärkikaupunki jo monena vuonna. Vaasa tulee jatkossakin säilymään kiinnostavana kohteena asuntosijoittamiseen. Asuntojen keskikoko tarkasteluajanjaksolla yksityisillä laskenut selvästi. Markkinoilla on ollut tarjolla pieniä asuntoja, mikä on tarkoittanut myös sitä, että neliövuokrien mediaani on noussut osittain myös siitä syystä. Markkinointiaikojen trendinomainen lasku on jatkunut vuodesta 216. Vaasassa kysyntä on siis nousussa. sahaa Vaasassa voimakkaasti vuodenajan mukaan. Asunnot menevät vuokralle loppukesän opiskelijaryntäyksen aikana noin 1 päivässä, mutta talvella saattaa vuokrauksessa mennä yli kuukausi. Vaasassa vuokrausajankohdalla on Suomen kaupungeista eniten merkitystä vuokranantajan kannalta. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 5, 4, 31 19 yritys 48,5 5,5 19 9 4 35 3 25 2 15 1 5 Vaasan vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 1/21 4/21 7/21 1/21 1/211 4/211 7/211 1/211 1/212 4/212 7/212 1/212 1/213 4/213 7/213 1/213 1/214 4/214 7/214 1/214 1/215 4/215 7/215 1/215 1/216 4/216 7/216 1/216 1/217 4/217 7/217 1/217 1/218 4/218 24
Joensuu kaikki 17,81 52 6,8 % kaikki 12,91 66-2,2 % Yliopisto on Joensuun kannalta kaikki kaikessa. Itä-Suomen yliopisto on siirtänyt toimintojaan Joensuuhun, mikä nostaa vuokra-asumisen kysyntää entisestään. Joensuun kokonaisvuokrataso on verrattain korkea. Vuokrien kehitys vertailuajanjaksolla on yksiöissä reipasta, mutta kaksioiden neliövuokran mediaanit ovat jopa laskussa. Muuttoliike maakunnan sisällä suuntautuu vahvasti keskuskaupunkiin ja nettomuutto näyttää kääntyneen positiiviseksi. On mielenkiintoista nähdä, miten Savonlinnan yksikön siirtäminen Joensuuhun näkyy konkreettisesti vuokramarkkinoilla. Asuntoja on valmistunut runsaasti Joensuuhun, mutta kaupunki näyttää tällä hetkellä hyvin kiinnostavalta. Vuokra-asuntojen keskikoko on tarkasteluajanjaksolla hienoisesti laskenut, mikä kertoo, että kaupunkiin on valmistunut runsaasti pieniä asuntoja vuokramarkkinoille. on edelleen lyhentynyt, joten vuokrattavuus on erittäin hyvä. Joensuussa on noin kaksi viikkoa, mikä on suhteellisen lyhyt aika. Myös Joensuun markkinassa näkyy kysyntäpiikki loppukesästä, kun opiskelijat aloittelevat opintojansa. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 49,3 46, 26 11 yritys 52,8 51,5 15 12 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Joensuun vuokra-asuntojen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 25
Pori kaikki 14,11 425 1,2 % kaikki 1,71 55 1,3 % Porin vuokrataso on verrattuna samankokoisiin kaupunkeihin melko matala. Vuokrien nousu on maltillista. Porissa ei ole yliopistoa, mikä osaltaan vaikuttaa vuokramarkkinaan. Porin vuokramarkkinassa on pieniä asuntoja runsaasti, mikä vahvistaa näkemystä huokeasta vuokratasosta verrokkikaupunkeihin verrattuna. Yksiöiden osuus kaikista vuokra-asunnoista on noin 4 prosenttia. Kaupungin markkinassa on siis suhteellisen paljon pieniä asuntoja. Porissa järjestettiin asuntomessut tänä vuonna. Mahdollisesti Porin asuntomarkkinat saavat niistä lisää imua. Vuokra-asuntojen keskikoko on säilynyt samana tarkasteluajanjaksolla. Markkinointiaika on loivasti kasvanut Porissa koko 21-luvun, mutta viimeisimmällä tarkasteluajanjaksolla on pientä käännettä tapahtunut. Keskimäärin Porissa asunto menee vuokralle noin kolmessa viikossa. Markkinointiaika on keskimääräistä tasoa verrattuna muihin kaupunkeihin. Pori on asuntosijoittamisen kannalta kiinnostava seurattava. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 41, 41, 22 17 yritys 44, 44, 24 21 4 35 3 25 2 15 1 5 Porin vuokra-asuntojen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 26
Hämeenlinna kaikki 18,52 53 8,6 % kaikki 14,24 69 4,9 % Hämeenlinnassa vuokrien mediaanit ovat olleet voimakkaassa nousussa tarkasteluajanjaksolla. Vuokrataso on noussut samalle tasolle Lahden kanssa. Pääkaupunkiseudun läheisyys nostaa Hämeenlinnan kiinnostavuutta. Sijainti Helsingin ja Tampereen välillä on pitkän aikavälin tarkastelussa merkittävä plussa. Raideyhteyksien parantaminen on tärkeää kaupungin kehityksen kannalta. Hämeenlinnaan on viime vuosina rakennettu runsaasti, mikä on nostanut mediaaneja ja tuonut lisää tarjontaa markkinoille. Vuokrataso on melko korkea, joten siinä ei välttämättä ole kovin paljoa nousuvaraa. Hämeenlinnassa vuokra-asuntojen markkinointiajat ovat kasvaneet, mikä viittaa siihen, että vuokramarkkinoilla tarjonta on lisääntynyt ja hyvien vuokralaisten löytyminen on aiempaa haastavampaa. Neliövuokrien mediaanien nousu tarkasteluajanjaksolla johtuu suurelta osin markkinoilla olleiden vuokra-asuntojen keskikoon voimakkaasta pienenemisestä. Pienempien asuntojen neliövuokrat ovat korkeampia. Kokonaisvuokran mediaaneissa nousua ei juuri ole. Markkinointiaika on trendinomaisessa kasvussa. Markkinointiajat ovat pidentyneet 21-luvulla huomattavasti. Kun vuosikymmenen alussa asunnon vuokraamisen meni noin 1 päivää, nyt asunnon vuokraamiseen kuluu huomattavasti pidempi aika, pahimmillaan 4 päivää. Tämä on verrokkikaupunkeihin nähden huomattavan pitkä aika. Vaikka vuokrat ovat nousseet, vuokralaisen löytäminen on muuttunut huomattavasti haastavammaksi. Vuokramarkkinan kehitys Hämeenlinnassa kietoutuu entistä vahvemmin liikenteeseen ja Helsingin saavutettavuuteen. Tällä hetkellä Hämeenlinna on yksityiselle vuokranantajalle haastava kohde. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 47,3 36, 12 21 yritys 51,5 43, 2 19 45 4 35 3 25 2 15 1 5 Hämeenlinnan vuokra-asuntojen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 27
Keski-Uusimaa kaikki 19,12 61 4,1 % kaikki 15, 758-5,5 % Keski-Uusimaa on tiiviissä yhteydessä pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueeseen ja kehitys näyttää entisestään tiivistyvän. Vuokrien nousu on tarkasteluajanjaksolla yksiöissä nopeaa, mutta kaksioissa on sen sijaan laskua. Pääkaupunkiseudun työmarkkinoille saapuvat etsivät asuntoja Helsingin lisäksi entistä enemmän hyvien yhteyksien varrelta, mikä lisää kysyntää radanvarsikaupungeissa, kuten Kerava, Järvenpää ja Hyvinkää. Yksiöiden neliövuokran mediaanin kasvu johtuu erityisesti siitä, että markkinoilla olleet vuokra- asunnot ovat pienempiä. Uudistuotanto on tuottanut pieniä yksiöitä Keski-Uudenmaan kaupunkeihin runsaasti. Kaksioiden keskikoko on jopa kasvussa, mikä saattaa osittain selittää neliövuokran mediaanin laskua. Kokonaisvuokrien mediaaneissa ei ole nähtävissä suurta muutosta tarkasteluajanjaksolla. Markkinointiajat ovat trendinomaisesti nousseet koko 21-luvun, mikä viittaa siihen, että tarjontaa on tullut myös runsaasti lisää. Sijainnin merkitys korostuu. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 48,3 42, 2 14 yritys 51,5 52, 15 2 3 25 2 15 1 5 Keski-Uusimaan vuokra-asuntojen keskimääräinen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 28
Lappeenranta kaikki 16,13 53-5,9 % kaikki 13,19 661, % Lappeenrannassa yliopisto on merkittävä tekijä kaupungin vuokramarkkinoille. Kaupungin väestö vähenee, mutta opiskelijoiden määrä on kaupungissa suuri. Myös Lappeenrantaan on valmistunut viime vuosina paljon uusia asuntoja. Muuttoliikettä tapahtuu myös kaupungin sisällä. Reuna-alueilta muutetaan keskustan liepeille parempien palvelujen äärelle. Vuokrataso on Lappeenrannassa huomattavasti korkeampi kuin esimerkiksi Kouvolassa. Yksiöiden kokonaisvuokran mediaani on jopa Turun tasoa. Lappeenrannan menestys on vahvasti sidoksissa Venäjän tilanteeseen. Nyt näyttää, että turismi sekä kaupankäynti ovat elpymässä, mikä on kaupungin tulevaisuuden näkymien kannalta erittäin olennaista. Asuntojen keskikoko on hienoisessa laskussa, mikä selittyy uudistuotannon pienemmillä asunnoilla. Keskikoko on kuitenkin yliopistokaupungiksi edelleen verrattain korkea. Markkinointiaika on Lappeenrannassa pysynyt hyvin tasaisena ja melko lyhyenä, vaikka kaupunki onkin kärsinyt muuttotappiota. Lappeenranta näyttää siinä suhteessa hyvin mielenkiintoiselta. Viime vuosina markkinointiajat ovat jopa olleet hienoisessa laskussa. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 48,5 46, 32 13 yritys 53, 51,5 14 16 3 25 2 15 1 5 Lappeenrannan vuokra-asuntojen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 29
Kouvola kaikki 13, 42 1,7 % kaikki 1,89 54 6,8 % Kouvola on kärsinyt voimakkaasti negatiivisesta rakennemuutoksesta. Paperiteollisuuden tehtaiden alasajoja on kohdistunut kaupunkiin, mikä on näkynyt kaupungin näkymissä. Asuntojen hintojen lasku on ollut viime vuosina suurta ja väestö on vähentynyt reippaasti. Vuokratasot ovat myös pitkään olleet laskusuunnassa. Nyt näyttää, että on tapahtumassa pientä käännettä positiivisempaan suuntaan. Kaupungissa on myös pitkästä aikaa käynnistetty investointeja erityisesti keskustan kehittämiseksi. Kouvola on vähän isompaa riskiä sietävälle asuntosijoittajalle tällä hetkellä hyvin mielenkiintoinen kohde, jos käänne kaupungin vuokramarkkinoilla on tapahtumassa. Vuokra-asuntojen koko on keskimääräistä suomalaista tasoa. Markkinointiajat ovat olleet pitkin 21-lukua nousussa, mutta viime vuosina nousu on tasaantunut ja kääntynyt jopa hienoiseen laskuun. Se viestii vuokrattavuuden paranemisesta. ajanjakso 1-6/217 1-6/218 1-6/217 1-6/218 yksityinen vuokranantaja 35, 48,5 19 16 yritys 51, 51, 2 21 35 3 25 2 15 1 5 Kouvolan vuokra-asuntojen markkinointiaika (vrk) 21 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q4 211 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q4 212 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q4 213 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q4 214 Q1 214 Q2 214 Q3 214 Q4 215 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q4 216 Q1 216 Q2 216 Q3 216 Q4 217 Q1 217 Q2 217 Q3 217 Q4 218 Q1 218 Q2 3
Koko Suomi kaikki 18,36 565 3,8 % yksityisilmoittajan 17,69 54 2,5 % yritysilmoittajan 18,42 57 3,6 % kaikki 14,88 73 1,8 % yksityisilmoittajan 13,77 68 1,1 % yritysilmoittajan 15, 739 2, % Vuokrien nousu koko Suomessa jatkuu Vuokraovi. comin tarkastelussa. Aiemmissa tarkasteluissa varsinkin yksityisten vuokranantajien vuokrat ovat jopa laskeneet. Markkinat poikkeavat kuitenkin toisistaan eri kaupungeissa. Isoja eroja on vuokratasoissa suhteessa asuntojen hintoihin, asuntojen keskikoossa sekä markkinointiajoissa ja sitä kautta vuokrattavuudessa. Mikrosijainnin merkitys vuokrattavuuteen on kasvanut. Yritystoimijat nostavat vuokria hanakammin kuin yksityiset vuokranantajat. Suomen talouden käänne parempaan näkyy myös vuokra-asuntomarkkinoilla. Työllisyyden parantuminen ja työttömyyden lasku tarkoittavat ansiotason paranemista. Osa ansiotason vahvistumisesta suuntautuu myös asuntomarkkinoille. Kysynnän nousu nostaa asumisen hintaa erityisesti suurissa kaupungeissa. Samoin neliövuokria nostaa uudistuotannon kautta markkinoille tulevat pienemmät asunnot, joissa on suhteessa korkeampi vuokrataso. Kaikissa kaupungeissa asumisen kysyntä kohdistuu kaupunkien keskustoihin. Kaupunkirakenteiden tiivistyminen on kaupunkien tulevien vuosikymmenten vahvistuva trendi. Maakuntakeskukset vahvistuvat ja suurimpien kaupunkien kasvunäkymät ovat positiiviset. Syrjäseuduilla ei tällä hetkellä enää ole toimivia asuntomarkkinoita. Suomen asuntomarkkinat ovat jakaantuneet ja jakaantuminen tulee voimistumaan. Tämän kehityksen jatkumiseen on syytä varautua ja valmistautua. Kaikkien kaupunkien olisi syytä luoda vahvempi kaupunkipoliittinen visio ja ohjelma sen toteuttamiseen. Asumispreferenssien muutokset pitää ottaa myös tarkempaan tarkasteluun, kun kaupungin palvelurakennetta suunnitellaan. 31