LAUSUNTO. Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä

Transkriptio

1 LAUSUNTO Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä

2 1 SPONDA OYJ:n SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITYS Sponda Oyj arvioi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon neljännesvuosittain käyttäen arviointimenetelmänä 10 vuoden kassavirtamenetelmää. on auditoinut Sponda Oyj:n sisäisen kiinteistöarviointiprosessin ja laskentamenetelmät syksyllä 2007 ja todennut niiden täyttävän IFRS:n vaatimukset, yleisesti hyväksytyt arviointikriteerit ja olevan kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaiset. Sponda Oyj siirtyi Q käyttämään kassavirtalaskelmissaan diskonttaamisajankohtana vuoden puoltaväliä aikaisemmin käyttämänsä vuoden lopun sijasta. Tämä muutos ottaa aikaisempaa paremmin huomioon kassavirtojen kertymisajankohdat ja muutos vastaa markkinakäytäntöä. Arviointiajankohtana Catella on tarkistanut Sponda Oyj:n sisäisen kiinteistöarvioinnin tulokset koskien Suomessa sijaitsevia sijoituskiinteistöjä. Arvonmäärityksen perusteena on käypä arvo taloudellista raportointia varten, joka määritellään IFRS 13 perustuen IVS 300:n kappaleessa G1 seuraavasti: Hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa. IVS 300:n (kappale G2) mukaan tilinpäätösstandardeissa käypä arvo normaalisti rinnastetaan markkina-arvoon. Catella on tarkistanut sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyn aineiston tilakohtaisten markkinavuokraoletusten ja kohteiden käyttöasteiden osalta sekä ottanut kantaa kohteiden nettotuottovaatimuksiin ja niiden vaikutukseen kohteiden käypään arvoon. Käyvän arvon analysoinnissa Catella on käyttänyt myös kauppa-arvotarkastelua tarkistusmenetelmänä. Catellan tarkasteluun eivät ole kuuluneet kehityskohteet, vaihto-omaisuuskiinteistöt eivätkä Venäjän kohteet. Joihinkin tarkastettuihin kohteisiin sisältyy käyttämätöntä rakennusoikeutta, jonka arvoon Catella ei ole ottanut kantaa. Muutamissa kohteissa on suoritettu yleispiirteinen katselmus joulukuussa 2011, mutta pääosassa kohteita Catella ei ole suorittanut katselmuksia tämän tarkastusajankohdan yhteydessä eikä myöskään aiemmin. Olemme luottaneet kohteiden pinta-ala-, vuokrausja hoitokulutietoihin, jotka on saatu Sponda Oyj:ltä taulukkomuodossa eikä varsinaisia vuokrasopimuksia ole tutkittu. Catella on suorittanut Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen sisäisen kiinteistöarvioinnin tarkistuksen RICS Valuation Standards (January 2014) ja International Valuation Standards (IVS 2013) vaatimusten mukaisesti. Spondan sisäisesti laatimien kiinteistöarvioiden tarkistus ja tämä lausunto on laadittu Sponda Oyj:n taloudellista raportointia varten ja sen käyttö muuhun tarkoitukseen ilman :n kirjallista lupaa on kielletty. Vakuutamme, että Catellan arviointiasiantuntijat ovat suorittaneet Sponda Oyj:n kiinteistöjen sisäisen arvonmäärityksen tarkistuksen riippumattomina, ulkopuolisina ja Keskuskauppakamarin hyväksyminä kiinteistönarvioitsijoina. Tiedossamme ei ole mitään toimeksiantoon liittyviä eturistiriitoja.

3 2 YLEISTÄ TALOUSTILANTEESTA Lähteet: - Tilastokeskus - Danske Bank Oyj, Suhdanteet ja rahoitusmarkkinat, kesäkuu Valtiovarainministeriö, Taloudellinen katsaus kesä EK, luottamusindikaattorit, kesäkuu 2015 Yleiskuvana taloustilanteesta voidaan todeta, että maailmantalouden kasvu vuoden 2015 alussa on ollut odotettua hitaampaa, mutta kasvun odotetaan kiintyvän loppuvuotta kohti mentäessä. Kasvua ruokkii edelleen suhteellisen alhainen öljyn hinta, julkisen talouden kiristysten helpottaminen, elvyttävä rahapolitiikka ja rahoitusolojen kohentuminen. Globaalin kasvun moottorina toimii Yhdysvallat, mutta myös euroalue, Kiina ja Japani kasvavat. Euroalueella toipumista vauhdittaa selvästi heikentynyt euron arvo, joka tukee vientisektoria. Keskeisin kasvun lähde on kuitenkin yksityinen kulutus. Työllisyys kohentuu ja inflaatio vauhdittuu vähitellen. Patoutunut investointikysyntä purkautuu hitaasti. Kreikka on jälleen noussut riskitekijäksi, mutta sen mahdollinen ero eurosta ei enää ole samanlainen uhka euroalueen taloudelle kuin kriisin alkuvaiheessa. Suomessa kokonaistuotanto supistui vuonna 2014 kolmatta vuotta peräkkäin. Vuosille 2015 ja 2016 Suomen talouteen on luvassa haurasta kasvua. Kehittyvän Aasian talouskasvu on ollut melko vakaata viimeisen kahden vuoden ajan, vaikka kasvuvauhti onkin hiipunut verrattuna aiempiin vuosiin. Kiinan talous ohitti viime vuonna USA:n, jos asiaa tarkastellaan elintasoerot huomioivilla ostovoimakorjatuilla bruttokansantuoteluvuilla. Kiinan BKT kasvoi 7,4 % vuonna 2014 jääden hieman hallituksen tavoitteesta, joka oli 7,5 %. Talouskasvu oli alhaisinta 24 vuoteen. Talouskasvun putoaminen alle seitsemään prosenttiin merkitsisi työttömyyden lisääntymistä. Manner-Kiinan pörssien voimakas lasku saattaa vaikuttaa maan talouskasvuun ja aiheuttaa ongelmia rahoitusmarkkinoilla. Intia puolestaan näyttää päässeen eroon mittavasta vaihtotaseen alijäämästä ja maan talouden kasvunäkymät ovat rohkaisevat. Intian talouskasvun odotetaan kiihtyvän ja maa voisi ennusteiden mukaan ohittaa Kiinan kasvuvauhdin jo vuonna Japanin talouskasvu jäi lievästi negatiiviseksi vuonna Japani on ollut deflaation rajamailla pitkään, mutta viime aikoina inflaatiovauhti on saatu hieman kiihtymään. Yhdysvaltain talouskasvu vuonna 2014 oli 2,4 prosenttia. Kuluvan vuoden kasvuvauhtia on hyydyttänyt toinen peräkkäinen kylmä talvi ja vahvistunut dollari, joka on vaikeuttanut vientiä yhdessä länsirannikon satamalakkojen kanssa. Yhdysvaltain talous jopa supistui 0,2 prosenttia ensimmäisellä neljänneksellä, mutta alkuvuoden heikon kehityksen uskotaan olevan ohimenevää. Tuoreimmat tilastot työmarkkinoilta ja vähittäiskaupasta antavat viitteitä siitä, että talous on jälleen piristymässä. Työttömyys on laskenut ennätysvauhtia ja oli toukokuussa enää 5,5 prosenttia. Yhdysvaltain keskuspankki (FED) laski kuitenkin kesäkuussa ennustettaan tasolle 1,8 2,0 prosenttia koskien koko vuoden 2015 talouskasvua. Aiempi maaliskuussa annettu ennuste oli 2,3 2,7 %. Dollarin vahvistuminen on yksi USA:n talouden riskitekijöitä jatkossa.

4 3 Euroalueen talouden lupaavasti alkanut elpyminen hidastui vuonna 2014, vaikka nousua kertyi 0,9 % edellisvuoteen verrattuna. Vuoden 2015 ensimmäisellä neljänneksellä talous kasvoi 1,4 % edellisvuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Euroalueen BKT:n määrä oli vuoden 2014 lopussa samalla tasolla kuin vuoden 2011 alussa, mutta edelleen lähes 2 % pienempi kuin juuri ennen talouskriisin alkua vuonna Euroalue on kuitenkin kasvun tiellä ja elpymistä tukee heikentynyt euro sekä pankkien lainanannon lisääntyminen. Näiden molempien taustalla on Euroopan keskuspankin maaliskuussa aloittama arvopapereiden osto-ohjelma. Toistaiseksi euroalueen kasvu on tukeutunut pitkälti yksityiseen kulutukseen, mutta jatkossa Euroopan elpyminen tukeutuu enemmän viennin varaan. Euroopan keskuspankin rooli talousalueen vakauttamisessa on ollut merkittävä finanssikriisin puhkeamisen jälkeen ja jatkossakin sen toimet talouskasvun tukemiseksi elintärkeitä, mutta rahapolitiikka ei yksin nosta euroaluetta pysyvään kasvuun. Suomen bruttokansantuote supistui vuonna 2014 Tilastokeskuksen tarkentuneiden tietojen mukaan 0,4 prosenttia. Kuluvan vuoden ensimmäisellä neljänneksellä BKT supistui 0,1 prosenttia edellisestä vuosineljänneksestä ja pysyi ennallaan vuoden takaiseen verrattuna. Suomen vienti Venäjälle on romahtanut, mutta läntiset vientimarkkinat, erityisesti Saksa ja Yhdysvallat, ovat kannatelleet tavaravientiä. Yhdysvallat on noussut Venäjän ohi Suomen kolmanneksi suurimmaksi vientimarkkinaksi, missä euron heikentyminen tukee Suomen vientiä. Elinkeinoelämän keskusliiton (EK) julkaisemien eri alojen luottamusindikaattoreiden mukaan Suomen elinkeinoelämän suhdannekuva on yhä varsin vaisu. Teollisuuden luottamus vahvistui hieman kesäkuussa, mutta tuotannon odotetaan kasvavan vain hyvin hitaasti. Rakentamisen luottamus laski hieman kesäkuussa. Vähittäiskaupan luottamus kääntyi uudelleen laskuun keväisen toipumisen jälkeen. Myynnin määrä laski edelleen laajalti. Myyntiodotukset ovat hyvin vaatimattomat, ja myynnin supistumisen arvioidaan jatkuvan. Suomessa kuluttajien luottamus on syksyn ja alkuvuoden aikana kohonnut, mutta nouseva trendi lopahti kesäkuussa. Kesäkuussa 2015 luottamusindikaattori oli tasolla + 10,8, kun se toukokuussa oli tasolla +15,5. Luottamus on kuitenkin selvästi korkeammalla viime syyskuun lukema -0,7. Pitkän ajan keskiarvo on 11,8. Vuoden 2015 toukokuussa työttömyysaste oli 11,8 %, kun se edellisvuoden toukokuussa oli 10,7 %. Tilastokeskuksen mukaan työttömänä oli toukokuussa noin henkeä, mikä on enemmän kuin vuosi sitten. Toukokuun työttömyyslukuja nostavat kesätöitä hakevat ja opintojaan päättävät nuoret, jotka hakeutuvat samanaikaisesti työmarkkinoille, mikä hetkellisesti nostaa työttömien määrää ja työttömyysastetta. Venäjän nopeasti heikentynyt taloustilanne on uhkatekijä Suomen talouskehitykselle. Suomen vienti Venäjälle on noin kahdeksan prosenttia kokonaisviennistä. Jos öljyn hinta pysyttelee vuonna 2015 alle 60 dollaria barrelilta, niin analyytikoiden mukaan Venäjän talous voi supistua 4,5 5 prosenttia ja tämä näkyisi Suomessa 1,5 prosentin pudotuksena bruttokansantuotteessa. Ruplan kurssin romahdus vähentää merkittävästi venäläisturistien määrää Suomessa ja tekee merkittävän loven matkailu- ja palvelusektorin liikevaihtoon sekä vähittäiskaupan myyntiin. Toisaalta länsiviennin kasvu kompensoi Venäjän viennin supistumista ja talouskasvua tukee euron valuuttakurssin heikentyminen ja edelleen suhteellisen alhainen öljyn hinta.

5 4 Kotimaisten ennustelaitosten näkemykset Suomen tulevasta talouskehityksestä ovat heikentyneet viime vuodenvaihteesta. Osa ennustajista uskoo, että vuonna 2015 talous pysyy samalla tasolla kuin vuonna 2014 kun taas osa ennustaa lievää talouskasvua. Inflaatiokehityksen odotetaan olevan alle 2 prosenttia vuosina , mikä tulee näkymään myös indeksisidonnaisten toimitilavuokrien maltillisena kehityksenä lähivuosina. Kesäkuussa 2015 annetut ennusteet on esitetty alla olevassa taulukossa. ENNUSTAJA - kesäkuu 2015 BKT 2015 => 2016 VIENTI 2015 => 2016 INFLAATIO 2015 => 2016 TYÖTTÖMYYS 2015 => 2016 Danske Bank + 0,5 % => + 1,4 % +2,0 % => +4,0 % +0,2 % => +1,0 % 9,2 % => 9,0 % Aktia 0,0 % => + 1,0 % +0,5 % => +3,0 % +0,1 % => +1,2 % 9,4 % => 9,2 % LähiTapiola-ryhmä 0,0 % => + 1,0 % +1,0 % => +2,5 % +0,3 % => +1,4 % 9,3 % => 9,3% Suomen Pankki + 0,2 % => + 1,2 % +0,6 % => +3,3 % +0,1 % => +1,1 % 9,1 % => 8,9 % Valtiovarainministeriö + 0,3 % => + 1,4 % +0,3 % => +3,3 % +0,1 % => +1,2 % 9,3 % => 9,0 % Yleinen taloustilanne vaikuttaa Suomen toimitilamarkkinaan kaksijakoisesti. Erityisesti vuokrausmarkkina kärsii heikosta taloustilanteesta, mutta jos kohde saadaan vuokrattua hyvin ja sen muut ominaisuudet täyttävät sijoittajien kriteerit, niin investointimarkkinoilla prime-toimitilakohteet ovat haluttuja sijoituskohteita. Heikentynyt taloustilanne on poikinut yrityksissä irtisanomisia ja investointeihin sekä uusien toimitilojen vuokraamiseen suhtaudutaan kriittisesti. Tämä kehitys näkyy myös pääkaupunkiseudun toimistotilamarkkinassa: vuoden 2012 syksyllä alkanut käyttöasteiden lasku on jatkunut edelleen. Toimistotilojen nettokysyntä pysynee melko alhaisena lähitulevaisuudessa. Vuonna 2014 käynnistettiin kuusi uutta toimistorakennushanketta, pinta-alaltaan yhteensä m 2. Viimeaikaisella transaktiovolyymillä mitattuna Suomen toimitilamarkkina on kuitenkin selvästi piristynyt, vaikka talouden perusfundamentit ovat pysyneet heikkoina. Korkotaso ja rahoitusmarkkinat Euroopan keskuspankki on ottanut deflaatioriskin vakavasti. Keskuspankki laski ohjauskorkoaan viime vuoden syyskuussa 0,05 prosenttiin ja pankkien yön yli - talletuskoron -0,2 prosenttiin. Edellinen korkojen lasku tapahtui kesäkuussa Pankit joutuvat siis nykyisin maksamaan keskuspankille siitä, että ne tekevät talletuksia. Talletuksen maksullisuuden toivotaan kannustavan pankkeja lisäämään lainanantoa yrityksille, joka puolestaan voisi vauhdittaa talouskasvua. Korkojen odotetaan pysyvän alhaisina vielä melko pitkään. Koronlaskujen lisäksi EKP on aloittanut maaliskuussa laaja-alaisen arvopapereiden osto-ohjelman. Jos EKP saa negatiivisella talletuskorolla tavoitteensa mukaisesti rahan liikkumaan markkinoilla entistä paremmin, niin rahaa voi kanavoitua myös kiinteistösijoituksiin entistä enemmän. Markkinakorkojen kehitys on seurannut ohjauskoron laskua. Vuoden 2011 lopussa vuoden Euribor oli vielä tasolla 1,95 % (ohjauskorko 1,0 %); vuoden 2013 puolivälistä lähtien vuoden Euribor pysytteli 0,50 %:n tasolla aina viime vuoden kesäkuuhun saakka, mutta keskuspankin ohjauskoron laskujen seurauksen 12 kk Euribor on nyt tasolla 0,16 %

6 5 Alla oleva kuvaaja hahmottaa vuoden 2008 alun jälkeen tapahtunutta kehitystä 12 kk:n Euribor-korossa, Suomen valtion 10 vuoden obligaatiokorossa ja yleisesti kiinteistöluottojen peruskorkona käytetyssä 5 vuoden SWAP-korossa. Lähde: Suomen Pankki ja Bloomberg Kiinteistösijoituksiin annettavat lainat sidotaan usein 5 vuoden SWAP-korkoon, joka on viime kuukausina eriytynyt 12 kuukauden Eurobor-koron kehityksestä ja lähtenyt nousuun samoin kuin Suomen valtion 10 vuoden obligaatiokorko, mutta taso on edelleen varsin alhainen. Pankkirahoituksen saatavuus kiinteistösijoituksiin on selvästi helpottunut viime aikoina. Kiinteistörahoitusta tarjoavien pankkien määrä on viime aikoina lisääntynyt, kun tietyt ulkomaalaiset pankit ovat uudelleen aktivoineet rahoitustoimintaansa Suomen toimitilamarkkinoilla. Laskenut korkotaso ja alentuneet marginaalit sekä kasvaneet lainoitusasteet tarjoavat jälleen hyvän mahdollisuuden velkavivun käyttöön kiinteistösijoituksissa. Korkeasuhdanteen aikana otettujen lainojen uudelleenjärjestelyt ovat konkretisoituneet käytännön toimenpiteiksi. Viime vuosina on toteutunut muutamia transaktioita, joissa rahoittajat ovat painostaneet myyntiin tai alas ajettavat rahastot ovat irtautuneet omistuksistaan. Ongelmia pyritään kuitenkin ratkomaan hallitusti ja tapauskohtaisesti eikä pakkomyynneistä ole odotettavissa kovin merkittävää ilmiötä markkinoille. Rahoittajat käyttävät tapauskohtaisesti erilaisia ratkaisuja joko oman tilanteensa tai rahoitetun kiinteistökohteen perusteella. Kansainväliset pankit ovat viime aikoina järjestelleet taseitaan esimerkiksi myymällä lainoja, joissa vakuutena on ollut myös Suomessa sijaitsevia kiinteistöjä. Muita rahoittajien käyttämiä keinoja ovat olleet kiinteistöjen haltuunotto, päätöksenteon siirto pois nykyisiltä omistajilta ja kohteiden manageerauksen siirto uusille toimijoille.

7 6 KIINTEISTÖMARKKINAT Euroopan kiinteistömarkkinatilanteesta Lähteet: Savills, Knight Frank, DTZ, Catella Euroopassa toimitilamarkkinat ovat piristyneet merkittävästi vuodesta 2013 lähtien, jolloin transaktiovolyymi nousi Savillsin mukaan 141 miljardiin euroon ollen 22 % enemmän kuin edellisenä vuonna ja korkein taso vuonna 2007 alkaneen talouskriisin jälkeen. Knight Frankin mukaan Euroopan toimitilamarkkinan transaktiovolyymi vuonna 2014 oli 177,6 miljardia euroa, jossa on kasvua 21 % edellisvuoteen verrattuna. Tutkimusyhtiö Real Capital Analytics puolestaan raportoi vuoden 2014 transaktiovolyymiksi Euroopassa 213,1 miljardia euroa, jossa on kasvua edellisvuoteen 13 prosenttia. Erot volyymiluvuissa johtunevat mm. siitä, luetaanko asuntosijoitukset mukaan vai ei. Joka tapauksessa eri konsulttien näkemys on yhteneväinen siinä suhteessa, että toimitilamarkkinoiden aktiviteetti Euroopassa jatkoi kasvuaan vuonna DTZ:n mukaan Ruotsin koko vuoden 2014 transaktiovolyymi ylsi noin 17 miljardiin euroon, joka on kaikkien aikojen korkein taso ja kasvua edellisvuoteen oli melkein 60 prosenttia. Myös vuoden 2015 kaupankäynnistä odotetaan vilkasta ja transaktiovolyymin uskotaan yltävän Euroopassa viime vuoden tasolle tai jopa hieman korkeammaksi. Aktiivisia ostajia Euroopan markkinoilla ovat olleet kiinteistörahastot kun taas institutionaalisten sijoittajien aktiviteetti on ollut aiempaa vähäisempää. Pääomia Euroopan kiinteistömarkkinoille valuu Yhdysvalloista, Aasiasta ja Lähi-idästä. Isojen portfoliokauppojen määrä on kasvanut ja sijoittajat ovat jälleen joissakin tapauksissa valmiita maksamaan portfolio-preemiota. Sijoituskysyntä Euroopan päämarkkina-alueiden core-kohteisiin jatkuu voimakkaana ja niiden tuottovaatimustasot ovat painuneet jo lähes samalle tasolle kuin missä ne olivat ennen vuonna 2007 alkanutta kriisiä. Sijoittajien kiinnostus kohdistuu aiempaa laajaalaisemmin Eurooppaan eikä vain perinteisesti vahvoille Pariisin ja Lontoon sijoitusmarkkinoille. ABBA-ilmiö valtaa alaa markkinoilla: parempia tuottoja haetaan A-markkina-alueiden riskipitoisemmista B-kohteista tai vähemmän kiinnostavien B- markkina-alueiden A-kohteista. Kun pankkien lainanantoon kohdistuvia rajoituksia on löysennetty, rahoitusta saa aiempaa helpommin myös B-kategorian kohteisiin. Edellä mainittujen tekijöiden uskotaan jatkossa lisäävän yhä laajemman sijoittajajoukon kiinnostusta B-luokan markkina-alueisiin ja kiinteistöihin, mikä tukee Suomen kiinteistömarkkinoiden aktiviteettia. Kiinteistömarkkinoiden piristyminen Euroopassa on näkynyt myös Suomessa ulkomaisten sijoittajien tekemien kauppojen selvänä kasvuna sekä uusien kansainvälisten toimijoiden ilmaantumisena Suomen kiinteistömarkkinoille.

8 7 Suomen investointimarkkina Finanssikriisin jälkeinen Suomen toimitilamarkkinan kaupankäynnin volyymi vaihteli vuosina tasolla 1,6 2,3 miljardia euroa. Transaktiovolyymissä on havaittavissa vuodesta 2011 alkanut nousujohteinen kehitys ja vuonna 2013 saavutettiin 2000-luvun alkuvuosien taso. Vuoden 2013 lopulla alkanut aktiivinen kaupankäynti on jatkunut vuonna 2014 ja koko vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi noin 4,3 miljardiin euroon. Mrd. euroa 7 Suomen transaktiovolyymi Q2/ o 3 M % % % % 53% 65% % % 36% 28% % 2, % 30% 39% Lähde: Catella Property Ulkomainen Kotimainen Vuosi 2015 alkoi kaupankäynnin osalta verkkaisesti, mutta toisella neljänneksellä kaupankäynti on ollut vilkasta ja transaktiovolyymi on kesäkuun loppuun mennessä noussut alustavien tietojen mukaan noin 2,6 miljardiin euroon. Transaktiovolyymin vahva kehitys kertoo siitä, että Suomen kiinteistöinvestointimarkkina seuraa kansainvälistä trendiä, vaikka talouden perusfundamentit ovat erilaiset kuin monessa muussa Euroopan maassa. Suomen bruttokansantuote on supistunut kolme vuotta peräkkäin, toimitilojen vajaakäyttöasteet ovat huippukorkealla ja vuokriin kohdistuu laskupaineita. Siitä huolimatta sijoittajien kiinnostus kiinteistöjä kohtaan on vahvaa ja prime-kiinteistöjen tuottovaatimukset laskevat. Syynä tähän on se, että markkinoilla on runsaasti sijoituskohteita etsiviä pääomia ja alhaisesta korkotasosta johtuen lainaraha on edullista. Kiinteistöt nähdään houkuttelevana omaisuuslajina, kun korkoinstrumenttien tarjoamat tuotot ovat historiallisen alhaisia ja osakemarkkinoiden riskit ovat kasvaneet, kun osakekurssit ovat kohonneet jo finanssikriisiä edeltäneille tasoille. Suurimpia transaktioita alkuvuonna 2015 ovat olleet Ilmarisen ja ruotsalaisen eläkeyhtiö AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama toimistoportfolio (400 M ) Keskon, Ilmarisen ja AMF:n muodostaman uuden yrityksen ostama liiketilaportfolio (652 M ) Posti Group Oyj:n myymä logistiikkakiinteistöportfolio (120 M ), jonka osti norjalainen Risan & Partners.

9 8 Viimeisimpien lehtitietojen mukaan saksalainen Union Investment olisi sopinut myyvänsä Aqua-toimistoportfolion ranskalaiselle Amundi Real Estatelle; kyseinen portfolio käsittää toimistokiinteistöjä Euroopan suurissa kaupungeissa ja myös Helsingin seudulla. Jos kyseinen kauppa toteutuu, niin Suomen markkinoille saadaan jälleen yksi uusi ulkomainen sijoittaja. Toimistomarkkinassa uusi piirre on se, että kevään aikana pääkaupunkiseudulla on myyty myös useita yksittäisiä B-kategorian toimistokiinteistöjä, joiden ostajina ovat olleet sekä koti- että ulkomaiset rahastot. Myös asuntoportfolioiden kaupankäynti on jatkunut vilkkaana, näistä kauppoja on alkuvuoden aikana tehty noin 553 miljoonalla eurolla. Ulkomaisten ostajien osuus transaktiovolyymistä vuonna 2014 oli 36 prosenttia ja ennakkotietojen mukaan vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla ulkomaalaiset sijoittajat ovat tehneet kauppoja noin 1,02 miljardilla eurolla, joka on noin 39 % alkuvuoden transaktiovolyymistä. Ulkomaisia sijoittajia kiinnostavat suuret yksittäiset kohteet ja myös kiinteistöportfoliot, joissa vuokraustilanne on hyvä ja tekniset riskit vähäisiä. Ulkomaisten sijoittajien kiinnostus kohdistuu kuitenkin pääasiassa pääkaupunkiseudulle. Catellan näkemys Helsingin ydinkeskustan prime-toimistokohteiden tuottovaatimuksista oli joulukuussa 2014 välillä 5,0 6,0 %. Markkinoilta saatu toteutuneisiin kauppoihin perustuva informaatio tuottovaatimustasojen kehityksestä indikoi, että tuottovaatimustaso on ydinkeskustan alueella edelleen laskenut viime vuodenvaihteen tasosta. Catellan näkemys tuottovaatimusten kehityksestä perustuu tehtyihin kauppoihin, havaintoihin tarjoustasoista sekä sijoittajien kanssa käytyihin keskusteluihin. Oheinen käyrä kuvaa Helsingin ydinkeskustan prime-toimistokiinteistöjen nettotuottovaatimustason kehitystä vuoden 2014-Q4 tilanteeseen saakka ja nuolet osoittavat kehityssuuntaa vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla. 9,0 8,0 7,0 Helsingin ydinkeskusta CBD 6,0 5,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 * Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa tällä hetkellä 0,2 0,5 %-yksikköä. Lähde: Vähittäiskaupan vaikeuksista johtuen prime-liikekiinteistöjen tuottovaatimukset Helsingin ydinkeskustassa ovat hieman korkeampia kuin prime-toimistokiinteistöissä. Catellan näkemyksen mukaan Helsingin ydinkeskustan prime-liiketilojen tuotto-

10 9 vaatimus oli viime vuodenvaihteessa 0,2 prosenttiyksikköä korkeampi kuin toimistotiloissa. Markkinatilanteen muutoksesta johtuen myös hyvien liiketilojen tuottovaatimukset ovat laskeneet, mutta prime-toimistot koetaan houkuttelevimmiksi sijoituskohteiksi ja liiketilojen tuottovaatimus on edelleen hieman korkeampi kuin toimistotilojen. Modernit logistiikkakiinteistöt kiinnostavat muiden tilatyyppien tavoin sijoittajia edellyttäen, että tilat on vuokrattu pitkillä sopimuksilla. Voimakkaasta kysynnästä johtuva tuottovaatimusten lasku koskee myös prime-logistiikkakiinteistöjä ja parhaissa kohteissa tuottovaatimukset ovat painuneet alle 7 prosentin. Vuokrausmarkkinat Suomen kiinteistömarkkina poikkeaa muusta Euroopasta eniten nimenomaan vuokrausmarkkinan osalta. Muualla Euroopassa vuokrat nousevat ja vajaakäyttö pienenee kun taas Suomessa kehitys on päinvastainen. Pääkaupunkiseudun toimistotilojen vuokrausmarkkina jatkuu haasteellisena ja taistelu vuokralaisista vaikeassa taloustilanteessa on kovaa. Vuokranantajat ovat valmiita antamaan useita vapaakuukausia vuokranmaksuun tai porrastamaan vuokraa, jolloin aloitustaso voi olla suhteellisen alhainen. Lisäksi nykyiselle markkinatilanteelle on tyypillistä, että vuokralaisille tehtävät muutostyöt maksaa vuokranantaja, kun paremmassa markkinatilanteessa nämä kustannukset on saatu vyörytettyä vuokralaiselle. Edellä mainittujen tekijöiden vuoksi efektiivinen vuokra on usein alhaisempi kuin vuokralistoissa näkyvä nimellisvuokra. Helsingin keskustan ulkopuolisilla toimistoalueilla vuokriin kohdistuu kovia laskupaineita vaikean taloustilanteen ja suuren tarjonnan vuoksi. Uusissa vuokrasopimuksissa vapaakuukausista on muodostunut yleinen käytäntö, minkä vuoksi efektiiviset vuokratasot ovat hieman laskeneet viime aikoina. Poikkeuksen yleistilanteesta muodostaa Helsingin ydinkeskustan toimistotilojen vuokramarkkina, joka on vielä toiminut suhteellisen hyvin, mutta keskustassakin tyhjän tilan määrä on lisääntynyt kevään 2015 aikana. Vuokralaisten vaatimustaso on kasvanut tilojen laadun suhteen erityisesti keskustassa sijaitsevien tilojen osalta ja hyväkuntoisista, laadukkaista ja moderneista toimistotiloista ollaan valmiita maksamaan varsin korkeitakin vuokria. Ydinkeskustassa on paljon myös vanhahtavaa ja laatutasoltaan vaatimattomampaa toimistotilaa, joten markkina on eriytynyt hyviin ja huonompiin kohteisiin, jolloin myös vuokrahaarukka on lavea. Vuokrien nousua ei ydinkeskustassakaan ole enää viime aikoina tapahtunut ja heikentynyt kysyntä testaa jatkossa myös keskustan vuokratasojen kestävyyden. Kuluttajien ostovoiman lasku heijastuu vähittäiskaupan myyntiin, joka laski toukokuussa 3,6 prosenttia viime vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Päivittäistavarakaupan myynti supistui vastaavasti 4,8 prosenttia. Liiketilojen vuokrausmarkkina kärsii väistämättä myynnin supistumisesta ja paineet vuokratasojen laskulle kasvavat. Helsingin ydinkeskustan liiketilamarkkina kestää yleensä hyvin taantumaa ja alueen liiketilojen vajaakäyttö onkin edelleen melko alhainen, mutta vapaita liiketiloja löytyy hyvilläkin sijainneilla. Mikrosijainnin merkitys korostuu entisestään. Myös keskustan kauppakeskuksissa on selkeitä eroja kiinnostavuuden suhteen; parhaiden keskusten liiketilat on saatu vuokrattua hyvin, mutta vähänkin sivussa vilkkaimmista jalankulku-

11 10 virroista sijaitsevissa kauppakeskuksissa liiketilojen vuokrattavuus on haasteellisempaa. Helsingin keskustaan on avattu myös uusia liikkeitä, joista viimeisimpänä kodinkoneketju Expert avasi uuden, noin m 2 :n suuruisen myymälän Stockmannin tavaratalon alakerrassa. Muita keskustaan hiljattain tulleita tilaa vievän kaupan ketjuja ovat Gigantti Forumin kauppakeskuksessa, vapaa-ajan tavaratalo XXL Kluuvin kauppakeskuksessa ja sisustusliike Habitat Citycenterissä. Tilaa vaativan kaupan sijoittuminen keskustaan on markkinoilla melko tuore ilmiö. Aiemmin keskustasta ei löytynyt isoja tiloja tämän tyyppisten toimijoiden vuokranmaksukyvyn mukaisilla hinnoilla. Myös kuntosaliketjut hyödyntävät markkinatilannetta ja hakeutuvat keskeisille paikoille: kuntokeskus Esport avasi keväällä uuden liikuntakeskuksen Aikataloon entisen elokuvateatteri Bristolin paikalle saneerattuihin tiloihin. Alla olevasta kuvaajasta ilmenevät Catellan selvitykseen perustuvat eri tilatyyppien vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla joulukuun 2014 lopussa. Tätä kirjoitettaessa Catella laatii uutta toimitilojen vajaakäyttöselvitystä kesäkuun 2015 tilanteesta ja kuvaajan oikeassa reunassa olevat nuolet kuvastavat alustavien tietojen perusteella vajaakäyttöasteen kehityssuuntaa. % Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla ,5% ,0 % 6,9 % 4,8 % 2 0 Liike Toimisto Teollis./Varasto Yhteensä Lähde: Catella Property Pääkaupunkiseudulla toimistotilojen vajaakäyttöaste kääntyi nousuun vuoden 2012 jälkimmäisellä puoliskolla. Vuoden 2014 joulukuuhun mennessä tyhjän toimistotilan määrä on lisääntynyt noin neliöllä. Myös liiketilojen vajaakäyttö on noussut samalla ajanjaksolla noin m 2 :llä; tyhjää liiketilaa oli joulukuussa noin 4,8 % tilakannasta. Samoin tuotanto- ja varastotilojen vajaakäyttö on noussut kesän 2012 jälkeen noin m 2 :llä ollen joulukuussa tasolla 6,9 %. Ennakkotietojen mukaan tyhjän toimistotilan määrä pääkaupunkiseudulla on edelleen lisääntynyt ja vajaakäyttöaste on noussut yli 13 prosenttiin vuoden 2015 ensimmäisellä puoliskolla. Toimistotilaa on rakenteilla pääkaupunkiseudulla noin m 2. Rakenteilla olevien uusien toimistokiinteistöjen valmistuminen yhdessä talouden heikon suhdanteen kanssa lisännevät toimistotilan vajaakäyttöä lähitulevaisuudessa. Pidemmällä aikavälillä uusien rakennushankkeiden vähentyminen pysäyttänee toimistotilojen vajaakäytön nousun.

12 11 ARVONMÄÄRITYKSEN TULOKSET Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen arvopäivä on Jäljempänä tämän arviointikerran tunnuslukuja on verrattu suoritettuun arviointiin, koska Catella ei antanut lausuntoa Sponda Oyj:n sisäisestä arvonmäärityksestä. Sijoituskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,23 % ( : 6,33 %). Catellan tarkasteluun kuuluneiden sijoituskiinteistöjen alkutuotto oli 5,80 % ( : 5,67 %). Spondan koko kiinteistösalkun Suomessa sijaitsevien kohteiden taloudellinen käyttöaste oli noin 86,5 % ( : noin 86,7 %). Sponda on laskenut käyttöasteluvut kesästä 2010 lähtien European Public Real Estate Association (EPRA) ohjeiden mukaisesti, jolloin käyttöastetta laskettaessa otetaan huomioon mm. tiedossa olevat alkavat vuokrasopimukset. Käyttöastetta laskettaessa ei ole huomioitu sellaisia tyhjänä olevia tiloja, jotka katsotaan kehityskohteiksi. Muutoksia salkkurakenteessa Vuoden 2014 alusta lukien Sponda muokkasi salkkurakennettaan siten, että tietyissä Helsingin ja Tampereen keskustakiinteistöissä sijaitsevat liiketilat katsotaan kuuluvaksi kauppakeskussalkkuun ja toimistotilat puolestaan toimistosalkkuun, kun aikaisemmin koko kiinteistö on kuulunut joko toimisto- ja liiketilasalkkuun tai kauppakeskussalkkuun. Nyt siis saman kiinteistön tiloja voi kuulua kahteen eri salkkuun. Tällöin on laadittu kassavirtalaskelmat erikseen kohteen liiketiloista ja toimistotiloista. Arvioinnissa kiinteistöä on kuitenkin tarkasteltu yhtenä kokonaisuutena siinä mielessä, että toimisto- ja liiketiloille on kassavirtalaskelmissa käytetty samaa tuottovaatimusta ja oletuksena on että mahdollisessa kaupantekotilanteessa kiinteistö myytäisiin yhtenä kokonaisuutena. Tällöin uudella salkkujaolla ei ole ollut vaikutusta tuottovaatimustasoon. Tässä lausunnossa ilmoitetut salkkujen tunnusluvut ovat vertailukelpoisia Q tilanteeseen nähden. Salkkurakenteen muutokset koskevat yhteensä kymmentä kiinteistöä, joista kolme sijaitsee Tampereella ja seitsemän Helsingin ydinkeskustassa. Toimistosalkku Toimistosalkun kiinteistöjen arvosta noin 91 % muodostuu pääkaupunkiseudun kohteista ja loput 9 % Tampereen, Turun, Oulun, Hämeenlinnan ja Vaajakosken kohteista. Pääkaupunkiseudun toimistokohteiden arvosta Helsingin ydinkeskustan sekä Ruoholahden kohteet muodostavat noin 71 %. Koko Suomen toimistosalkun sijoituskiinteistöjen arvosta Helsingin ydinkeskustan ja Ruoholahden osuus on noin 64 %. Toimistosalkkuun ei ole ostettu uusia kohteita vuoden 2015 ensimmäisen puoliskon aikana. Toimistosalkusta on Catellan edellisen tarkastuksen jälkeen myyty seuraavat kohteet: Kiinteistö Oy Manhattan, Turku (8.360 m 2 ) Koy Ruoholahdenkatu 4, Helsinki (5.500 m 2 )

13 12 Catellan tarkastuksessa toimistosalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia laskettiin 44 tapauksessa pääosin korkopistettä. Pääosa muutoksista kohdistui Helsingin ydinkeskustan ja Ruoholahden kohteisiin ja johtui alueen markkinatilanteen parantumisesta. Muilla alueilla tuottovaatimusten lasku perustui lähinnä kohdekohtaisiin ominaisuuksiin (esim. parantunut vuokraustilanne). Tuottovaatimusta nostettiin 6 tapauksessa pääosin korkopistettä. Pääosa muutoksista kohdistui Espoossa ja Vantaalla sijaitseviin kohteisiin ja perustui lähinnä kohdekohtaisiin ominaisuuksiin (esim. heikentynyt vuokraustilanne). Muiden kohteiden tuottovaatimukset pidettiin ennallaan. Lisäksi joissakin kohteissa kassavirtalaskelmien käyttöasteoletuksia on tarkistettu. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,26 % ( : 6,34 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien toimistosalkun kiinteistöjen alkutuotto oli 6,14 % ( : 6,02 %) taloudellisen käyttöasteen ollessa on noin 88,1 % ( : noin 88,5 %). Kauppakeskussalkku Kauppakeskussalkun kohteiden määrä on edellä selostetun salkkujen rakennemuutosten johdosta kasvanut vuoden 2014 alussa 24 kohteeseen (aiemmin 16), joista yhden kohteen arvoon Catella ei ole ottanut kantaa, koska tämä on City-Centeriin kuuluva keskeneräinen kehityskohde. Kauppakeskussalkkuun ei ole ostettu uusia kohteita eikä siitä ole myyty kohteita vuoden 2015 ensimmäisen puoliskon aikana. Catellan tarkastuksessa kauppakeskussalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimusta laskettiin kahdeksassa kohteessa 5-20 korkopistettä. Nämä olivat Helsingin ydinkeskustan kohteita ja samoissa kiinteistöissä on myös toimistosalkkuun kuuluvia tiloja. Muiden kohteiden tuottovaatimukset pidettiin ennallaan. Catellan tarkasteluun kuuluneiden kauppakeskuskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 5,67 % ( : 5,72 %). Tarkasteluun kuuluvien salkun kiinteistöjen alkutuotto oli 5,06 % ( : 5,06 %). Salkkuun kuuluvien kauppakeskusten taloudellinen käyttöaste oli 89,8 % ( : 91,2 %) ja tässä luvussa ovat mukana myös City-Centerin kohteet vuokrauskelpoisten tilojen osalta. Logistiikkasalkku Logistiikkasalkun kohteet sijaitsevat yhtä kiinteistöä lukuun ottamatta pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöjen kokoluokka vaihtelee laajassa haarukassa pienimpien kohteiden ollessa kooltaan m 2 kun taas suurimman kohteen pinta-ala on m 2. Catellan tarkastuksessa logistiikkasalkussa kassavirtalaskelman nettotuottovaatimusta nostettiin yhdessä tapauksessa kohdekohtaisista ominaisuuksista johtuen 10 korkopistettä. Nettotuottovaatimusta laskettiin kahdessa kohteessa parantuneesta vuokraustilanteesta johtuen 10 korkopistettä. Muiden kohteiden tuottovaatimukset pidettiin ennallaan. Kassavirtalaskelmien käyttöasteoletuksia muutettiin tapauskohtaisesti vastaamaan todellista vuokraustilannetta ja markkinavuokraoletukset pidettiin pääosin ennallaan. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 8,32 % ( : 8,32 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien salkun kiinteistöjen alkutuotto oli 5,28 % ( : 4,64 %), salkun taloudellisen käyttöasteen ollessa 68,6 % ( : 64,9 %).

14 13 Yhteenveto Käsityksemme mukaan Sponda Oyj:n arviolaskelmien tuottovaatimukset ja markkinavuokraoletukset vastaavat arviointiajankohdan mukaisia markkinatasoja. Edellä olevia toimisto- ja logistiikkasalkun alkutuottoja laskettaessa ei ole huomioitu joihinkin kohteisiin sisältyvän käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa. Kauppakeskussalkun kiinteistöillä ei ole käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen tämänhetkiset taloudelliset käyttöasteet vastaavat toimistosalkun osalta likimain markkinoiden keskimääräisiä lukuja. Logistiikkasalkun sekä kauppakeskussalkun taloudellinen käyttöaste sen sijaan on markkinoiden keskimääräistä tasoa heikompi. Vuoden 2014 transaktiovolyymi nousi selvästi edellisvuosia korkeammaksi ja vilkas kaupankäynti on jatkunut alkuvuonna Myynnissä olevien prime-kohteiden niukkuus ja niihin kohdistuva kysyntä on laskenut tuottovaatimuksia erityisesti Helsingin ydinkeskustassa ja muilla hyvillä toimistoalueilla. Nämä tekijät ovat heijastuneet kassavirtalaskelmien tuottovaatimuksiin. Osittain tuottovaatimusmuutosten syynä ovat olleet myös kohdekohtaiset muutokset tai ominaisuudet, jotka liittyivät mm. kohteen sijaintiin, tekniseen kuntoon, tilojen nykyiseen vuokraustilanteeseen ja niiden vuokrattavuuteen jatkossa. Sponda on tarkistanut kiinteistöjen hoitokulut tämän arvioinnin yhteydessä ja saamamme tiedon mukaan hoitokulut on päivitetty perustuen kunkin kohteen vuoden 2014 hoitokulutoteumaan, 2015 hoitokulubudjettiin ja vuoden 2015 hoitokuluennusteeseen. Näistä kolmesta laskennan pohjaksi on otettu parhaiten pitkän aikavälin hoitokuluja edustava taso; osassa kohteista hoitokulut ovat laskeneet ja osassa kasvaneet. Kokonaisuutena hoitokulumuutosten vaikutus sijoituskiinteistöportfolion käypään arvoon oli Sponda Oyj:ltä saadun tiedon mukaan noin 2,4 MEUR. Tämän tarkastelun yhteydessä Catellan käytettävissä ei ollut yksityiskohtaisia selvityksiä hoitokulujen muutoksiin vaikuttavista tekijöistä eikä Catellalla ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa laskennassa käytettyihin hoitokulutasoihin. Helsingissä 9. heinäkuuta 2015 Pertti Raitio Arviointiasiantuntija, MRICS Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) Arja Lehtonen Arviointipalvelun johtaja Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK)