LAUSUNTO. Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä

Transkriptio

1 LAUSUNTO Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksestä

2 1 SPONDA OYJ:n SIJOITUSKIINTEISTÖJEN KÄYVÄN ARVON MÄÄRITYS Sponda Oyj arvioi sijoituskiinteistöjensä käyvän arvon neljännesvuosittain käyttäen arviointimenetelmänä 10 vuoden kassavirtamenetelmää. on auditoinut Sponda Oyj:n sisäisen kiinteistöarviointiprosessin ja laskentamenetelmät syksyllä 2007 ja todennut niiden täyttävän IFRS:n vaatimukset, yleisesti hyväksytyt arviointikriteerit ja olevan kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaiset. Arviointiajankohtana Catella on tarkistanut Sponda Oyj:n sisäisen kiinteistöarvioinnin tulokset koskien Suomessa sijaitsevia sijoituskiinteistöjä. Arvonmäärityksen perusteena on käypä arvo, joka määritellään IVS 2:n kappale 3.2 mukaan seuraavasti: Rahamäärä, johon hyödyke voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden, toisistaan riippumattomien osapuolten välillä. IVS 2:n (kappale 6.2) mukaan tilinpäätösstandardeissa käypä arvo normaalisti rinnastetaan markkina-arvoon. Catella on tarkistanut sijoituskiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetyn aineiston tilakohtaisten markkinavuokraoletusten, hoitokulujen ja kohteiden käyttöasteiden osalta sekä ottanut kantaa kohteiden nettotuottovaatimuksiin ja niiden vaikutukseen kohteiden käypään arvoon. Käyvän arvon analysoinnissa Catella on käyttänyt myös kauppaarvotarkastelua tarkistusmenetelmänä. Catellan tarkasteluun eivät ole kuuluneet kehityskohteet, vaihto-omaisuuskiinteistöt, Venäjän kohteet eivätkä kiinteistörahastot. Joihinkin tarkastettuihin kohteisiin sisältyy käyttämätöntä rakennusoikeutta, jonka arvoon Catella ei ole ottanut kantaa. Catella ei ole suorittanut kohteissa katselmuksia tämän tarkastusajankohdan yhteydessä eikä myöskään aiemmin. Olemme luottaneet kohteiden pinta-ala-, vuokraus- ja hoitokulutietoihin, jotka on saatu Sponda Oyj:ltä taulukkomuodossa eikä varsinaisia vuokrasopimuksia ole tutkittu. Catella on suorittanut Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen sisäisen kiinteistöarvioinnin tarkistuksen RICS Valuation Standards (7th Edition) ja International Valuation Standards (IVS) vaatimusten mukaisesti. Spondan sisäisesti laatimien kiinteistöarvioiden tarkistus ja tämä lausunto on laadittu Sponda Oyj:n taloudellista raportointia varten ja sen käyttö muuhun tarkoitukseen ilman :n kirjallista lupaa on kielletty. Vakuutamme, että Catellan arviointiasiantuntijat ovat suorittaneet Sponda Oyj:n kiinteistöjen sisäisen arvonmäärityksen tarkistuksen riippumattomina, ulkopuolisina ja Keskuskauppakamarin hyväksyminä kiinteistönarvioitsijoina. Tiedossamme ei ole mitään toimeksiantoon liittyviä eturistiriitoja.

3 2 YLEISTÄ TALOUSTILANTEESTA Lähteet: - Sampo Pankki Oyj, Suhdanteet ja rahoitusmarkkinat, kesäkuu Valtiovarainministeriön kansantalousosasto, Suhdannekatsaus EK, luottamusindikaattorit, kesäkuukuu Tilastokeskus, kuluttajabarometri, kesäkuukuu 2011 Maailmantalous jatkoi kasvuaan 4,3 prosentin vuosivauhtia vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä. Toisen neljänneksen lievästä kasvun hidastumisesta huolimatta IMF ennustaa koko vuoden 2011 kasvuksi 4,3 prosenttia ja vuonna 2012 kasvuksi ennustetaan 4,5 prosenttia. Talouskehitystä ennakoivat indikaattorit kertovat edelleen myönteisestä kehityksestä suurissa talouksissa, mutta odotukset ovat maltillistuneet selvästi. Kuitenkin riskit merkittävästä talouskasvun hidastumisesta ovat kasvaneet johtuen kallistuviin energian ja raaka-aineiden hintoihin, valtioiden velkaantumiseen, Lähi-idän ja Pohjois-Afrikan levottomuuksiin sekä poliittisiin ratkaisuihin liittyvistä ongelmista. Maailmantalouden ongelmista huolimatta talouskasvu voi jatkua etenkin kehittyvillä markkinoilla, mutta koko maailmantalouden kasvua ei voida laskea täysin kehittyvien markkinoiden varaan, vaan myös länsimaiden pitäisi saada ongelmansa ratkaistua ilman uusia kriisejä. Aasiassa reaalitalouden kasvu on hidastunut hieman, mutta tämä on luonnollista taantuman jälkeisen kiihdytyksen loputtua ja johtuu osittain tietoisesta raha- ja finanssipolitiikan kiristyksestä. Viime vuonna Kiina ylsi 10,3 % bruttokansantuotteen kasvuun ja vielä 2011 ensimmäisellä neljänneksellä BKT nousu oli 9,7 %. Intian BKT nousi 8,6 % vuonna 2010 ja 7,8 % 2011 ensimmäisellä neljänneksellä. Japanin kokonaistuotanto kasvoi 3,7 prosenttia vuonna 2010, mutta tsunami- ja ydinvoimalakatastrofi vaikuttavat voimakkaasti maan lähivuosien näkymiin. Tänä vuonna Japanin bruttokansantuote yltänee korkeintaan nollakasvuun. Inflaatiosta on tullut merkittävä haaste myös Aasian maille, joten rahapolitiikkaa jouduttaneen kiristämään monissa maissa. Maailmantalouden painopiste on kuitenkin vääjäämättä siirtymässä suuren ja entistä koulutetumman väestöpohjan Aasiaan. Yhdysvaltojen BKT kasvoi vuoden 2010 viimeisellä neljänneksellä 0,7 % suhteessa edelliseen neljännekseen ja 2,7 % suhteessa vuotta aikaisempaan. Koko vuoden 2010 kokonaistuotanto nousi 2,8 %. Vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä kasvu hyytyi 0,5 prosenttiin suhteessa edelliseen neljännekseen ja 2,3 prosenttiin suhteessa vuotta aikaisempaan. Keskuspankki onkin laskenut ennustettaan kuluvan vuoden talouskasvusta 2,7 2,9 prosenttiin, kun vielä huhtikuussa pankki uskoi 3,1-3,3 prosentin kasvuun. Teollisuuden ostopäällikköindeksi (PMI) on laskenut helmikuun 61,4 pisteen lukemasta toukokuussa 53,5 pisteeseen. Yli 50 pisteen lukema kuitenkin tarkoittaa kasvun jatkuvan. Myös palvelusektorin kehitystä kuvaava indeksi nousi helmikuussa korkeimmalle tasolleen (59,7) viiteen vuoteen, mutta toukokuussa pisteluku oli laskenut tasolle 54,6. Yhdysvaltojen työttömyystilanne ei osoita helpottumisen merkkejä: alkuvuonna maan työttömyysaste hieman laski, mutta toukokuussa se nousi taas 9,1 prosenttiin. Vähittäiskaupan myynnin kehitys on polkenut paikoillaan viimeiset pari kuukautta, erityisesti autokauppa on sujunut huonosti.

4 3 Helmikuussa 2011 kuluttajien luottamus Yhdysvalloissa oli korkeimmillaan kolmeen vuoteen, luottamusindikaattori oli tuolloin tasolla 72,0, mutta sen jälkeen kuluttajien luottamus on laskenut; kesäkuussa indikaattori oli tasolla 58,5. Vaikean työllisyystilanteen lisäksi yksityistä kulutusta ovat leikanneet mm. rajusti kallistuneet ruuan ja polttoaineiden hinnat. Kuluttajien talousluottamuksella on tärkeä merkitys kulutuskysynnän kannalta, koska yksityinen kulutus muodostaa noin kaksi kolmasosaa maan kansantaloudesta ja noin 15 % maailmantaloudesta. Yhdysvaltain valtiontalous velkaantuu kovaa vauhtia kohti 100 % bruttokansantuotteesta ja ainakin pessimistisimpien arvioiden mukaan kaksoistaantuman uhka leijuu jälleen Yhdysvaltain yllä. Euroalueen kokonaistuotanto kasvoi 1,7 % vuonna 2010 ja vuoden 2011 ensimmäisellä kasvu vahvistui 0,8 % edellisestä neljänneksestä. EKP arvioi kesäkuussa euroalueen BKT:n vuotuiseksi kasvuksi 1,5 2,3 % vuonna 2011 ja 0,6 2,8 % vuonna Maaliskuisiin EKP:n asiantuntijoiden arvioihin verrattuna vaihteluväliä vuodelle 2011 on tarkistettu ylöspäin, mutta vuoden 2012 vaihteluväli on pidetty ennallaan. Talouskehitykseen liittyvät riskit ovat kuitenkin viime kuukausina kasvaneet merkittävästi Kreikan velkakriisin takia. Kreikan velkaohjelma on tärkeässä roolissa koko euroalueen finanssisektorin vakauden kannalta. Levitessään velkakriisi aiheuttaisi ongelmia ensivaiheessa ennusteen mukaan Portugalille ja Irlannille, mutta pankkisektorin omistamien joukkovelkakirjojen kautta myös euroalueen muille maille. Velkaisimpien EU-maiden tilanne on vaikea, mutta vähemmän velkaisilla ja kilpailukyvyltään hyvillä mailla on parhaat edellytykset kasvattaa kokonaistuotantoaan edelleen. Saksa ja useat Pohjois- Euroopan maat kuuluvat tähän joukkoon. Uudeksi haasteeksi Saksalle on muodostumassa päätös luopua ydinvoiman käytöstä ja sen korvaaminen muilla lähteillä, mikä tulee kalliiksi ja lisää fossiilisten polttoaineiden käyttöä. Talousnäkymät Saksassa ovat kuitenkin edelleen valoisat ja Saksa kuuluu Suomen kolmen tärkeimmän kauppakumppanin joukkoon, joten positiivinen kehitys heijastunee myös Suomen talouselämään. Kuluttajien luottamus talouteen on kohentunut lievästi euroalueella keväällä. Teollisuustuotanto euroalueella (EA17) kasvoi huhtikuussa 0,2 prosenttia edelliskuusta ja 5,2 prosenttia vuotta aiemmasta. Euroalueen (EA17) työttömyys on ollut lievässä laskussa: toukokuussa 2011 työttömiä oli kaikkiaan 15,51 miljoonaa ja työttömyysaste oli 9,9 prosenttia. Koko Euroopan unionin (EU27) työttömyysaste oli toukokuussa 9,3 %, jolloin työttömien määrä oli 22,38 miljoonaa. Suomen bruttokansantuotteen kasvuksi vuonna 2010 muodostui 3,1 % ja tuotanto oli viime vuonna suunnilleen samalla tasolla kuin vuonna Vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä kasvu oli 0,8 % verrattuna edelliseen neljännekseen ja 5,5 % vuoden 2010 ensimmäiseen neljännekseen. Suomen vienti lisääntyi viime vuonna 5,1 prosenttia, mutta viennin määrä jäi yhä tuntuvasti vuoden 2008 huipputasoa pienemmäksi. Vuoden 2011 ensimmäisellä neljänneksellä viennin volyymi väheni 4,8 % edellisestä neljänneksestä, mutta kasvoi 15,9 prosenttia vuoden takaisesta. Huhtikuussa viennin volyymi laski 7 % maaliskuuhun verrattuna. Kuluvan vuoden ensimmäisen neljänneksen aikana yksityisen kulutuksen kasvu Suomessa hidastui, mikä näkyi erityisesti palvelujen kysynnässä. Kestokulutushyödykkeiden kysyntä on kuitenkin jatkunut vahvana. VM ennustaa yksityisen kulutuksen kasvavan tänä vuonna 2,5 prosenttia ja ensi vuonna 2,0 prosenttia. Kulutuksen kasvua jarruttavat välillisten

5 4 verojen korotukset, jotka nostavat kuluttajahintoja, kunnallisveroaste jatkaa nousuaan ja korkotason nousu pakottaa kotitaloudet käyttämään aiempaa suuremman osuuden tuloista velanhoitoon. Elinkeinoelämän keskusliiton (EK) julkaisemat luottamusindikaattorit olivat kaikilla sektoreilla melko vahvoja. Ainoastaan teollisuuden luottamusindikaattori on laskenut alkukevään luvuista, mutta edelleen ollaan pitkän aikavälin keskiarvon yläpuolella. Tuotanto-odotukset olivat vähän toukokuuta varovaisemmat, mutta kasvun odotetaan jatkuvan kesällä ripeänä. Suomen teollisuuden suhdannekuva on luottamusindikaattorilla mitattuna hieman Euroopan keskiarvoa heikompi. Hajonta Euroopan maiden välillä on tällä hetkellä poikkeuksellisen suurta; paras suhdannekuva on Saksassa ja Ruotsissa heikoin Kreikassa. Suomessa kuluttajien luottamus talouteen heikkeni kesäkuussa 2011 tasolle 11,4, joka on alle pitkän ajan keskiarvon (13,3) ja samalla selvästi alhaisempi kuin vuotta aiemmin (17,8). Kuluttajien luottamusindikaattorin kaikki neljä osatekijää heikkenivät kesäkuussa edelliskuuhun ja myös vuoden takaiseen verrattuna. Kuluttajien luottamus on myös Suomen kansantalouden kannalta merkityksellinen tekijä, sillä yksityisen kulutuksen osuus Suomen kansantaloudesta on prosenttia. Työllisyys kehittyi vuoden 2010 edetessä odotettua paremmin ja koko vuoden työttömyysprosentiksi muodostui 8,4 %. Vuoden 2011 toukokuussa työttömyysaste oli niin 9,8 %. Vuodentakaisesta, eli vuoden 2010 toukokuusta työttömyysaste laski 0,7 prosenttiyksikköä. Tilastokeskuksen mukaan työttömänä oli toukokuussa noin henkeä, mikä on vähemmän kuin vuosi sitten. Kausivaihtelu vaikuttaa kuukausittaisiin eroihin. Kotimaiset ennustelaitokset ovat kevään kuluessa muuttaneet Suomen talouskehitystä koskevia ennusteitaan edelleen positiivisempaan suuntaan. Touko-kesäkuussa 2011 annetut ennusteet on esitetty alla olevassa taulukossa. ENNUSTAJA - kesäkuu 2011 BKT 2011 BKT 2012 VIENTI 2011 => 2012 INFLAATIO 2011 => 2012 TYÖTTÖMYYS 2011 => 2012 Sampo Pankki + 3,6 % + 2,7 % 6,0 % => 5,5 % 3,2 % => 2,4 % 7,4 % => 7,0 % Nordea + 3,7 % + 3,0 % 7,7 % => 7,1 % 3,5 % => 2,5 % 7,7 % => 7,1 % Handelsbanken + 3,8 % + 3,0 % 7,5 % => 5,7 % 3,2 % => 2,4 % 8,0 % => 7,4 % Tapiola Pankki + 3,5 % + 2,0 % 6,6 % => 5,4 % 3,2 % => 2,0 % 7,8 % => 7,4 % Valtiovarainministeriö + 3,9 % + 2,8 % 7,5 % => 4,0 % 3,4 % => 2,7 % 7,7 % => 7,2 % Yhteenvetona yleisestä taloustilanteesta voidaan todeta, että Suomen talousnäkymät ovat positiiviset, mutta uhkakuvat euroalueen taloustilanteen osalta ovat selvästi kasvaneet viime vuodenvaihteeseen verrattuna. Maailmantalous jatkaa kasvuaan, mutta näkymät ovat heikentyneet ja kasvu vaimenee; Yhdysvaltain talouskasvu on osoittautunut odotettua heikommaksi ja valtion velkaongelmat ovat kasvaneet, Aasiassa inflaatio-ongelmat kasvavat. Vaikka Euroopasta löytyy vahvan talouskasvun omaavia maita kuten Saksa ja useat Pohjois-Euroopan maat, niin Kreikan kärjistynyt tilanne aiheuttaa epävarmuutta Euroalueen talouteen vielä pitkään. Talouskasvun jatkuminen ja inflaation kiihtyminen merkitsevät loppua ultrakevyelle rahapolitiikalle ja korkotason nousu vaikuttaa periaatteessa kiinteistösijoitusten kannattavuutta heikentävästi. Toisaalta inflaation kiihtyminen näkyy käteisen rahan ostovoiman heikkenemisenä,

6 5 eivätkä talletukset tai rahamarkkinasijoitukset tarjoa suojaa inflaatiolta. Kiinteistömarkkinoiden kannalta tämä saattaa olla positiivinen asia, sillä inflaation kasvaessa sijoittajat yleensä hakeutuvat korkeampituottoisiin sijoitusinstrumentteihin, kuten kiinteistöihin, joita pidetään inflaatiosuojattuina sijoituksina indeksisidonnaisten vuokrien ansiosta. Yleistä taloustilannetta on edellä käsitelty melko laajasti, koska viennin osuus Suomen bruttokansantuotteesta on perinteisesti ollut 40 %:n luokkaa ja siten Suomen tärkeimpien vientimaiden talousnäkymillä Euroopassa ja muualla maailmassa on merkittävä vaikutus Suomenkin talouskasvuun. Toinen merkittävä bruttokansantuotteeseen vaikuttava tekijä on kotitalouksien kulutusmenot, jotka puolestaan ovat riippuvaisia mm. työllisyystilanteesta ja ylipäätään ihmisten luottamuksesta oman taloutensa kehitykseen. Kiinteistömarkkinoille kaikki tämä heijastuu mm. siten, että yritysten toimisto-, tuotanto- ja varastotilatarpeet kasvavat silloin, kun vienti ja yleinen taloustilanne kehittyvät positiivisesti. Tällöin myös työllisyystilanne kohentuu ja kotitalouksien käytettävissä olevat kulutusvarat lisääntyvät, mikä puolestaan heijastuu mm. liiketiloja käyttävien yritysten liikevaihtoon ja tilatarpeisiin. Kiinteistömarkkina on tyypillisesti jälkisyklinen ala, jolle yleisen taloustilanteen muutokset heijastuvat viiveellä. Viime aikojen positiivinen talouskehitys on vahvistanut yritysten luottamusta tulevaisuuteen, mikä on pääkaupunkiseudulla näkynyt toimistotilojen vajaakäyttöasteiden lievänä laskuna viimeisen vuoden aikana. Toimistotilojen nettokysyntä pysynee kuitenkin alhaisena lähitulevaisuudessa. Euroopan mittapuussa tarkasteltuna Suomen vahvuutena myös kiinteistömarkkinoiden houkuttelevuuden näkökulmasta on se, että julkisen talouden tilanne, valtion velan määrä ja suunnitellut julkisen sektorin säästötoimet ovat kohtuullisia verrattuna moneen muuhun Euroopan maahan. Kiinteistömarkkinoiden toimivuuden kannalta on tärkeää, että rahoitusmarkkinat toimivat normaalisti, jolloin kiinteistösijoituksiinkin on saatavissa lainaa kohtuullisilla ehdoilla. Korkotaso ja rahoitusmarkkinat Euroopan keskuspankki nosti huhtikuussa ohjauskorkoaan 1,25 prosenttiin ja heinäkuussa 1,50 prosenttiin. Sitä ennen se oli historiallisen alhaisella yhden prosentin tasolla keväästä 2009 lähtien. Markkinoilla uskotaan yleisesti, että EKP tulee jatkamaan koronnostoja syksyllä. Toisaalta markkinoilla on myös melko yhteneväinen näkemys siitä, että euroalueen reunavaltioiden talous-ongelmien vuoksi EKP ei voi nostaa ohjauskorkoa kovin korkealle. Markkinakorot ovat jo kevään aikana nousseet ennakoiden ohjauskoron nostoa ja Sampo Pankki ennustaakin 12 kuukauden euriborin nousevan vuoden loppuun mennessä lähelle 2,5 prosenttia. Myös Ruotsin keskuspankki on jatkanut koronnostojen sarjaa ja nostanut ohjauskorkoaan seitsemän kertaa viimeisen vuoden aikana, viimeksi heinäkuussa tasolle 2,00 prosenttia. Sääntely lisääntyy rahoitusmarkkinoilla, kun Basel III säännökset edellyttävät pankeilta jatkossa nykyistä enemmän omaa pääomaa suojaamaan niitä mahdollisilta tappioilta. Lisäksi pankeilta vaaditaan entistä vahvempaa rahoitusasemaa sekä maksuvalmiuden että oman rahoituksen osalta.

7 6 Kreikan velkakriisi loi kevään aikana vakavan uhan koko Euroopan rahoitusjärjestelmän toimivuudelle, mutta kun Kreikan parlamentti hyväksyi täpärästi EU:n ja IMF:n tukipaketin ehtona olleen säästöohjelman kesäkuun lopussa, uhkakuvat hälvenivät ainakin tilapäisesti. Joidenkin analyytikoiden mukaan tällä kuitenkin ostettiin vain lisäaikaa ja todennäköisesti Kreikassa tullaan päätymään hallittuun velkajärjestelyyn. Viimeisimpien kaavailujen mukaan myös yksityinen pankkisektori halutaan mukaan Kreikan tukitalkoisiin. Jos pankit joutuvat kirjaamaan merkittäviä tappioita Kreikalle myönnetyistä luotoista, se voi luoda paineita vakavaraisuusvaatimusten saavuttamiseen ja kiristää luotonannon kriteerejä muilla sektoreilla. Alla oleva kuvaaja hahmottaa vuoden 2008 alun jälkeen tapahtunutta kehitystä 12 kk:n Euribor-korossa, Suomen valtion 10 vuoden obligaatiokorossa ja yleisesti kiinteistöluottojen peruskorkona käytetyssä 5 vuoden SWAP-korossa (tilanne ). 6 Korkojen kehitys 1/2008-6/ EUR SWAP 5v Euribor 12 kk Suomen valtion obligaatio 10v LÄHDE: Nordea, Suomen Pankki ja Bloomberg Korkeasuhdanteen aikana otettujen lainojen uudelleenrahoitusneuvottelut ovat parhaillaan ajankohtaisia. Pankit ovat toistaiseksi suhtautuneet joustavasti uudelleenrahoitukseen eikä mahdollisia ongelmia ole päästetty realisoitumaan ainakaan pakkomyyntien muodossa, vaan ratkaisuja on haettu muilla keinoin. Pankkien suhtautuminen uusien kiinteistösijoitusten rahoitukseen on melko myönteistä ja kriteerit lainoitettavan kohteen laadun suhteen ovat myös hieman joustaneet: lainaa saa muidenkin kuin prime-kohteiden ostoon, jos ostaja pystyy esittämään hyvän toimintasuunnitelman kohteen tulevaisuuden osalta. Myös lainoitusasteet ovat hieman nousseet, mutta paluuta viime korkeasuhdanteen aikaisiin tasoihin ei ole nähtävissä. Pankkien välinen kilpailu on pitänyt lainojen marginaalit kohtuullisella tasolla.

8 7 KIINTEISTÖMARKKINAT Vuoden 2010 keväällä alkanut kiinteistömarkkinoiden ilmapiirin kohentuminen ei toistaiseksi ole realisoitunut merkittävässä määrin kiinteistökaupoiksi. Vuoden 2011 ensimmäinen neljännes oli kauppojen määrällä mitattuna hiljaisin sitten 2000-luvun puolivälin. Toisella neljänneksellä kaupankäynti on kuitenkin vilkastunut ja transaktiovolyymi on kasvanut muutaman suuremman kaupan ansiosta. Suomessa kiinteistömarkkinoiden aktiviteettia pitää alhaisena hyvien investointikohteiden puute; kysyntää prime-kohteille löytyisi, mutta tarjonta on vähäistä. Catellan alustavien laskelmien mukaan toimitilakaupan volyymi kesäkuun 2011 loppuun mennessä on noin 870 miljoonaa euroa. Investointimarkkinat Kaupankäyntiprosessiin kuluva aika näyttää venyneen, koska investointikohteet tutkitaan aiempaa tarkemmin; esim. rahastot joutuvat perustelemaan hankintansa varsin perusteellisesti omaa pääomaa sijoittaville päämiehilleen sekä vierasta pääomaa tarjoaville pankeille. Myös ostajan ja myyjän väliset neuvottelut vievät aikaa, sillä hintanäkemykset eivät välttämättä ole samalla tasolle heti kaupantekoprosessin alkuvaiheessa. Kaupan toteutuminen edellyttää monen osatekijän loksahtamista paikoilleen. Seuraavat kuvaaja hahmottaa Suomen toimitilamarkkinoiden transaktiovolyymin määrää neljännesvuosittain ajanjaksolla Q1/2006 Q2/ Transaktiovolyymi vuosineljänneksittäin ro u e ilj. m * ) % 38 % Ulkomainen * ) Alustava tilanne kesäkuun 2011 lopussa Kotimainen

9 8 Vuoden toisella neljänneksellä kahdessa suurimmassa kaupassa ostajina ovat olleet kotimaiset sijoittajat, mutta ulkomaalaiset sijoittajat ovat kasvattaneet osuuttaan kaupankäynnissä; kauppoja ovat tehneet saksalaiset rahastot, jotka ovat pääsääntöisesti kiinnostuneita helposti hallinnoitavista uudiskohteista pääkaupunkiseudulla tai Helsingin ydinkeskustan kohteista. Markkinoilla kauppoja ovat tehneet ainakin yhden ulkomaalaisen sijoittajatahon (Sveafastigheter) eri rahastot, jotka kokoavat maantieteellisesti ja tilatyypin suhteen hajautettuja salkkuja. Lisäksi ruotsalainen Sagax on ostanut tuotanto- ja varastokiinteistöjä pääkaupunkiseudulta ja Tampereelta. Jos kohteeseen liittyy riskejä tai kehittämistarpeita, niin ostajiksi ovat kuitenkin valikoituneet yleensä suomalaiset sijoittajat tai sellaiset kansainväliset sijoittajat, joilla on oma organisaatio Suomessa. Catellan näkemyksen mukaan yleisen taloustilanteen tulevaan kehitykseen liittyvä epävarmuus on pitänyt sijoittajien tuottovaatimukset pääsääntöisesti muuttumattomina viime vuodenvaihteen jälkeen. Konkreettisia, toteutuneisiin kauppoihin perustuvia havaintoja tuottovaatimuksista on edelleen melko vähän. Catellan näkemys tuottovaatimusten kehityksestä perustuu tehtyihin kauppoihin, yleisen taloustilanteen melko epävarmoihin näkymiin, havaintoihin tarjoustasoista sekä sijoittajien kanssa käytyihin keskusteluihin. Alla oleva kuvaaja ilmentää Helsingin ydinkeskustan prime-kohteiden tuottovaatimusten kehitystä vuoden 2010-Q4 tilanteeseen saakka ja nuoli osoittaa kehityssuuntaa kuluvan vuoden ensimmäisellä puoliskolla. Helsingin ydinkeskusta 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 6,00 5,50 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q * Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 0,3 %-yksikköä. Lähde: Investointimarkkinoilla vallitsee edelleen odottava tunnelma; jos yleiseen taloustilanteeseen liittyvät uhkakuvat hälvenevät syksyn aikana, niin kiinteistömarkkinatkin toivon mukaan vilkastuvat loppuvuonna. Hiljaisen alkuvuoden takia koko vuoden transaktiovolyymi jäänee kuitenkin viimevuotiselle tasolle. Vuokrausmarkkinat Helsingin ydinkeskustassa ja muilla suosituilla toimistoalueilla bruttovuokrat ovat hieman nousseet. Painetta vuokrien nousulle luo kiinteistöjen hoitokulujen melko voimakas kasvu, joka pyritään taloustilanteen kohentuessa siirtämään vuokriin. Uudiskohteis-

10 9 sa myös rakennuskustannusten nousu luo painetta vuokratasojen nousulle. Vähemmän suosituilla toimistoalueilla, missä vajaakäyttöasteet ovat korkeita, kilpailutilanne ei salli vuokratasojen nostoa. Tuotanto- ja varastotilojen vuokrissa on tapahtunut lievää nousua johtuen lisääntyneestä kysynnästä ja samaan aikaan alentuneesta vajaakäytöstä. Alla olevasta kuvaajasta ilmenevät eri tilatyyppien vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla joulukuun 2010 lopussa. Catella tekee parhaillaan vajaakäyttöasteista selvitystä kesäkuun 2011 lopun tilanteesta, mutta lopullisia tuloksia ei vielä tätä kirjoitettaessa ollut käytettävissä. Nuolet kuvaavat kuitenkin ennakkotietoihin perustuvaa kehityssuuntaa. Tyhjien toimistotilojen sekä teollisuus- ja varastotilojen määrä pääkaupunkiseudulla on hieman laskenut, tyhjän liiketilan määrä sen sijaan on hieman kasvanut, mutta muutokset vajaakäyttöasteissa eivät ole kovin suuria joulukuun tilanteeseen verrattuna. 14 Vajaakäyttöasteet pääkaupunkiseudulla 12 12,2 % ,8 % 6 5,2 % 4 2 2,6 % 0 Liike Toimisto Teoll./Varasto Yhteensä Pääkaupunkiseudulla on käynnissä 17 uutta toimistorakennushanketta, jotka valmistuttuaan tuovat markkinoille noin kem 2 uutta toimistotilaa. Tyhjän toimistotilan suuresta määrästä huolimatta rakennusliikkeitä rohkaisee aloittamaan uudisrakennushankkeita se, että moderneihin toimistotiloihin näyttää löytyvän vuokralaisia ja niihin löytyy myös sijoituskiinnostusta. ARVONMÄÄRITYKSEN TULOKSET Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksen arvopäivä on Jäljempänä tämän arviointikerran tunnuslukuja on verrattu suoritettuun arviointiin, koska Catella ei antanut lausuntoa Sponda Oyj:n sisäisestä arvonmäärityksestä. Sijoituskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,71 % ( : 6,73 %). Catellan tarkasteluun kuuluneiden sijoituskiinteistöjen alkutuotto oli noin 6,52 % ( : 6,48 %). Spondan koko kiinteistösalkun Suomessa sijaitsevien kohteiden taloudellinen käyttöaste oli noin 87,2 % ( : noin 87,0 %). Sponda on laskenut käyttöasteluvut kesästä 2010 lähtien European Public Real Estate Association (EPRA) ohjeiden mukaisesti.

11 10 Toimisto- ja liiketilasalkku Toimisto- ja liiketilasalkun kiinteistöjen arvosta noin 90 % muodostuu pääkaupunkiseudun kohteista ja loput 10 % Tampereen, Turun ja Oulun kohteista. Pääkaupunkiseudun toimisto- ja liiketilakohteiden arvosta Helsingin ydinkeskustan sekä Ruoholahden kohteet muodostavat noin 66 %. Koko toimisto- ja liiketilasalkun sijoituskiinteistöjen arvosta Helsingin ydinkeskustan ja Ruoholahden osuus on noin 60 %. Vuoden 2011 ensimmäisellä puoliskolla salkkuun ei ole ostettu uusia tarkastuksen piiriin kuuluvia kohteita, mutta 14 aiemmin vaihto-omaisuussalkussa ollutta kiinteistöä on siirretty tähän salkkuun ( m 2 ). Vuoden 2011 alkupuoliskolla tähän salkkuun on kuitenkin ostettu Helsingin ydinkeskustassa sijaitseva Fennia kortteli sekä Tampereen keskustassa sijaitseva kiinteistö osoitteesta Hämeenkatu 16. Kiinteistöjen käypinä arvoina tilinpäätöksessä käytetään hankintahintaa eivätkä ne kuulu Catellan tämänkertaisen tarkastuksen piiriin eivätkä myöskään sisälly lausunnossa esitettyihin lukuihin. Salkusta on myyty yksi Helsingissä sijaitseva toimistokiinteistö (Koy Hitsaajatalo, m 2 ). Q tilanteeseen verrattuna toimisto- ja liiketilasalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia laskettiin 26 tapauksessa pääosin 5 20 korkopistettä lähinnä kohdekohtaisten ominaisuuksien (esim. parantunut vuokraustilanne) vuoksi. Tuottovaatimusta nostettiin kolmessa tapauksessa niin ikään kohdekohtaisten ominaisuuksien vuoksi 5-20 korkopistettä. Muiden kohteiden tuottovaatimukset pidettiin ennallaan. Lisäksi joissakin kohteissa kassavirtalaskelmissa käytettyjä markkinavuokratasoja on tarkistettu ylöspäin ja samoin käyttöasteoletuksia on tarkistettu. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa oli 6,52 % ( : 6,57 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien toimisto- ja liiketilasalkun kiinteistöjen alkutuotto oli noin 6,52 % ( : 6,54 %) taloudellisen käyttöasteen ollessa on noin 88,5 % ( : noin 87,7 %). Kauppakeskussalkku Kauppakeskussalkkuun kuuluu viisitoista kohdetta, joista kahden kohteen arvoon Catella ei ole ottanut kantaa, koska nämä ovat City-Centeriin kuuluvia keskeneräisiä kehityskohteita. Q tilanteeseen verrattuna kauppakeskussalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia laskettiin kahdessa kohteessa korkopistettä, muiden kohteiden tuottovaatimukset pidettiin ennallaan. Catellan tarkasteluun kuuluneiden kauppakeskuskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirta-laskelmissa oli 5,83 % ( : 5,90 %). Tarkasteluun kuuluvien salkun kiinteistöjen alkutuotto oli kuitenkin korkeampi, noin 6,73 % ( : 6,38 %). Salkkuun kuuluvien kauppakeskusten taloudellinen käyttöaste oli 94,3 % ( : 98,1 %) ja tässä luvussa ovat mukana myös City-Centerin kohteet vuokrauskelpoisten tilojen osalta. Kauppakeskussalkkuun ei ole ostettu uusia kohteita eikä siitä ole myyty tarkastuksen piiriin kuuluvia kohteita vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon aikana. Kauppakeskussalkussa Zeppelinin kauppakeskuksen omistusosuutta on kuitenkin kasvatettu vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon aikana. Ostettujen kiinteistöjen/huoneistojen käypinä

12 11 arvoina tilinpäätöksessä käytetään hankintahintaa eivätkä ne kuulu Catellan tämän kertaisen tarkastuksen piiriin eivätkä myöskään sisälly lausunnossa esitettyihin lukuihin. Logistiikkasalkku Logistiikkasalkun kohteet sijaitsevat yhtä kiinteistöä lukuun ottamatta pääkaupunkiseudulla. Kiinteistöjen kokoluokka vaihtelee laajassa haarukassa pienimpien kohteiden ollessa kooltaan m 2 kun taas suurimman kohteen pinta-ala on m 2. Salkkuun ei ole ostettu uusia kohteita eikä siitä ole myyty kohteita vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon aikana, mutta viisi aiemmin vaihto-omaisuussalkussa ollutta kiinteistöä on siirretty tähän salkkuun ( m 2 ). Q tilanteeseen verrattuna logistiikkasalkussa kassavirtalaskelmien nettotuottovaatimuksia laskettiin 5 tapauksessa kohdekohtaisista ominaisuuksista riippuen korkopistettä. Tuottovaatimuksia nostettiin kolmessa tapauksessa heikentyneiden kohdekohtaisten ominaisuuksien (vuokraustilanne) vuoksi korkopistettä. Kassavirtalaskelmien käyttöaste- ja markkinavuokraoletukset pidettiin pääosin ennallaan. Salkun kiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa on 8,03 % ( : 8,08 %). Catellan tarkasteluun kuuluvien salkun kiinteistöjen alkutuotto oli noin 6,89 % ( : 6,12 %), salkun taloudellisen käyttöasteen ollessa 78,3 % ( : 75,8 %). Koko salkun käyttöasteeseen ja alkutuottoon vaikuttavat alentavasti Vuosaaren uusien kohteiden edelleen alhainen käyttöaste. Ilman Vuosaaren kohteita salkun kiinteistöjen taloudellinen käyttöaste on noin 85,0 % ja alkutuotto noin 8,3 %. Yhteenveto Käsityksemme mukaan Sponda Oyj:n arviolaskelmien tuottovaatimukset ja markkinavuokraoletukset vastaavat arviointiajankohdan mukaisia markkinatasoja. Edellä olevia toimisto- ja liiketila- sekä logistiikkasalkun alkutuottoja laskettaessa ei ole huomioitu joihinkin kohteisiin sisältyvän käyttämättömän rakennusoikeuden arvoa. Kauppakeskussalkun kiinteistöillä ei ole käyttämätöntä rakennusoikeutta. Sponda Oyj:n sijoituskiinteistöjen tämänhetkiset taloudelliset käyttöasteet vastaavat toimisto- ja liiketilasalkun sekä kauppakeskussalkun osalta likimain markkinoiden keskimääräisiä lukuja. Logistiikkasalkun taloudellinen käyttöaste sen sijaan on markkinoiden keskimääräistä tasoa heikompi, mikä johtuu osittain Vuosaaren uusien kohteiden suuresta vajaakäytöstä. Myös ilman Vuosaaren kohteita logistiikkasalkun taloudellinen käyttöaste on alhaisempi kuin pääkaupunkiseudun tuotanto- ja varastotiloissa yleensä. Vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon transaktiovolyymi on likimain samaa tasoa kuin viime vuoden loppupuoliskon volyymi eikä toteutuneiden kauppojen perusteella ole nähtävissä, että markkinoilla olisi tapahtunut muutoksia tuottovaatimustasoissa. Spondan kohteiden tuottovaatimusmuutokset johtuivat pääosin kohdekohtaisista muutoksista tai ominaisuuksista, jotka liittyivät mm. kohteen sijaintiin, tilojen nykyiseen vuokraustilanteeseen ja niiden vuokrattavuuteen jatkossa.

13 12 Sijoituskiinteistöjen painotettu keskimääräinen nettotuottovaatimus kassavirtalaskelmissa on vuoden 2011 ensimmäisen puoliskon aikana laskenut 0,02 prosenttiyksikköä. Salkkutasolla tarkasteltuna kassavirtalaskelmien keskimääräinen tuottovaatimus on laskenut toimisto- ja liiketilasalkussa 0,05 prosenttiyksikköä, kauppakeskussalkussa 0,07 prosenttiyksikköä ja logistiikkasalkussa 0,05 prosenttiyksikköä. Myös markkinavuokratasojen noususta aiheutui kohteiden arvoihin jonkin verran arvonnousua. Sponda Oyj on tarkistanut kiinteistöjen hoitokulut tämän arvioinnin yhteydessä ja saamamme tiedon mukaan hoitokulut on päivitetty perustuen kunkin kohteen vuoden 2010 hoitokulutoteumaan, 2011 hoitokulubudjettiin ja vuoden 2011 hoitokuluennusteeseen. Näistä kolmesta laskennan pohjaksi on otettu parhaiten pitkän aikavälin hoitokuluja edustava taso; osassa kohteista hoitokulut ovat laskeneet ja osassa kasvaneet. Kokonaisuutena hoitokulumuutosten vaikutus sijoituskiinteistöportfolion käypään arvoon oli Sponda Oyj:ltä saadun tiedon mukaan noin 9,2 MEUR. Tämän tarkastelun yhteydessä Catellan käytettävissä ei ollut yksityiskohtaisia selvityksiä hoitokulujen muutoksiin vaikuttavista tekijöistä eikä Catellalla ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa laskennassa käytettyihin hoitokulutasoihin. Niissä Spondan kohteissa, joihin uusia vuokrasopimuksia on tehty, uudet sopimusvuokrat noudattavat Catellan näkemyksen mukaan markkinoiden yleistä trendiä: parhaiden alueiden toimisto- ja liiketiloissa vuokratasot ovat hieman nousseet. Muualla vuokratasoissa on yksittäistapauksissa havaittavissa muutoksia sekä ylös- että alaspäin, mutta merkittävistä tasomuutoksista ei voida puhua. Joihinkin kohteisiin tehdyt tilojen laatutasoa parantavat investoinnit ovat korottaneet myös tilojen sopimus- ja markkinavuokratasoa. Uusia vuokrasopimuksia on viimeisen puolen vuoden aikana solmittu selvästi enemmän kuin vuoden 2010 jälkipuoliskolla. Helsingissä 8. heinäkuuta 2011 Pertti Raitio Arviointiasiantuntija, MRICS Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK) Arja Lehtonen Arviointipalvelun johtaja Diplomi-insinööri, LKV Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistönarvioitsija (KHK)