Korjausrakentamisen tehokkaan toteutuksen pullonkaulat

Transkriptio

1 Korjausrakentamisen tehokkaan toteutuksen pullonkaulat Rakennusten ja alueiden uudistaminen ja korjaaminen Johtava tutkija Veijo Nykänen, VTT

2 2 Kiinteistöjen korjaustoiminnan tavoitteet ja haasteet ovat kasvussa Rakennusten käytettävyyden, toimivuuden ja terveellisyyden parantaminen Käyttäjätyytyväisyyden parantaminen Kiinteistöjen markkina-arvon parantaminen Rakennuskannan energiankulutuksen ja päästöjen oleellinen pienentäminen Tilakustannusten pienentäminen Korjausten nopeuttaminen Korjaustoiminnan haasteet ovat kasvussa!

3 3 Korjauskohteen käyttö korjauksen aikana Korjauskohde Asunto-osakeyhtiöt Sairaalat Hotellit Tiet, kadut, satamat, lentoasemat Vesi- ja viemäriverkostot Sähkö- ja tietoliikenneverkot Vuokra-asuntokiinteistöt Koulut Julkiset rakennukset Prosessiteollisuuden vuosikorjaukset Käytetään yleensä pienet korj. pienet korj. Ei käytetä Korj. osaa Korj. osaa Korj. osaa Korj. osaa

4 4 Asiakkaan kokema laatu Asiakas Emotionaalinen Rakennuttajaorganisaatiot Suunnittelijat Toiminnallinen Tekninen Rakennusliike

5 5 Sisältyykö korjaushankkeisiin myös alkuperäisten suunnitteluvirheiden ja toimivuuspuutteiden korjaaminen riittävässä määrin?

6 6 Putkiremontin sisältö tekniikka- ja tuotantolähtöisesti LVV - verkostot Huoneistokohtaiset ratkaisut Palvelut/suoritteet Vesijohdot Viemärit Lämmitysverkosto Lämmönjakohuoneen tekniikka Rakenteiden korjaukset Vesieristeet Vesikalusteet, hanat Pinnoitteet Kaapistot Valaisimet Sähköverkko Ilmanvaihtolaitteet Tarveselvitys Kuntoarviot Kuntotutkimukset Turvallisuus- ja terveellisyysselvitys Hankesuunnittelu Suunnittelu Kustannuslaskenta Rakentaminen Mitä huonokuntoisia järjestelmiä tai rakennusosia on tarpeellista uusia tai korjata?

7 7 Putkiremontin sisältö asukaslähtöisesti Palvelut/suoritteet Huoneistokohtaiset ratkaisut LVV - verkostot Tarveselvitys Kuntoarviot Kuntotutkimukset Turvallisuus- ja terveellisyysselvitys Hankesuunnittelu Suunnittelu Kustannukset Rakentaminen Läpimenoajan merkittävä lyhentäminen Pölyn ja melun minimointi Vaihtoehtojen visualisointi Väliaikaiset pesu- ja saniteettipalvelut Ruoanlaittomahdollisuus Väliaikaisasunnot Tiedotus Osakasremonttipalvelut Varastointi, suojaus Vartiointi Pinnoitteet Vesikalusteet, hanat Kaapistot Rakenteiden korjaukset Vesieristeet Valaisimet Sähköverkko Ilmanvaihtolaitteet Osakkaiden omat remontit Asukasta kiinnostavat palvelut ja ratkaisut Vesijohdot Viemärit Lämmitysverkosto Lämmönjakohuoneen tekniikka Muut korjaukset, modernisointi Ilmanvaihtojärjestelmä Energiataloudelliset korjaukset Sähköverkko Hissit Porrashuoneet Lisärakentaminen Mitä tarpeita käyttäjillä/asiakkailla on? Käytettävyys? Lisäominaisuudet? Palvelut?

8 8 Putkiremontti kokonaispalveluna Osakkeenomistajat, asukkaat Häiriöaika Taloyhtiö Tarveselvitys Kiinteistö-strategia PTS-ehdotus Konsulttipalvelujen hankinta Tiedotus Korjausohjelma ja sen hyväksyntä Hankesuunnittelu Organisointi Projektinpäällikön valinta Alustava hankesuunnitelma Hankeselvitys Hankintatapa Hankkeen laajuus- ja laatutavoitteet Tarjouspyyntöasiakirjat Hankesuunnittelusopimus Korjausmenetelmät Hankeohjelma Urakkasopimus Valvojan valinta Suunnittelu Suunnitteluvalinnat Valvonta Lisätyötarjousten käsittely Osakastilaukset Rakentaminen Asukastiedotus Laadun valvonta Vastaanotto Loppuselvitys Osakastöiden valvonta Huoltokirjapäivitykset Kuntoarviointi kiinteistöjohtokonsultointi Kuntotutkimus Referenssit Tarjoukset Turvallisuus ja terveellisyys selvitys Referenssit Tarjoukset Yrityksen referenssit Eri korjauskonseptit Palvelut Tarjoukset Hankesuunn. sopimus Hankesuunnitelma Suunnittelu-toteutussopimus Suunnittelu Rakennuslupa Tiedotus Hankinnat Laadunvarmistus Osakastilausten suunnitelmat Tarjoukset Työnsuunnittelu Tiedotus Purku, asennukset Asumispalvelut Osakastyöt Laadunvarmistus Luovutus, loppuselvitys Takuu Palvelujen tuottajat Yhtiökokous Tiedotus osakkeenomistajille VTT Tiedotteita 2483

9 9 Näkökulmat korjaustoiminnan kehittämisessä Asiakkaat Palveluprosessi Korjauspalveluiden kehittäminen Palvelutarjooma Hanke- ja työmaaprosessit Brax 2007 soveltaen

10 10 Sairaalakorjauksen suunnittelu- ja toteutusprosessin kehittäminen Yhteiskunta Omistajat Käyttäjät Markkinat Hankesuunnitelmat Korjaushanke Materiaalit Alihankinnat Logistiikka Työvoima Olosuhteet Johtaminen Toteutussuunnitelmat Haluttu lopputulos Vaikutukset sairaalan toimintoihin Kustannusarvion pitävyys Aikataulun pitävyys Hannu Koski VTT

11 11 Korjausprosessin ongelmat ja tärkeimmät kehitystarpeet 1. Tiedonkulku tiedonkulku joka suuntaan (*****) tekijöiden sitouttaminen ja perehdyttäminen ympäristöön (*) käyttäjien ja muiden sidosryhmien mukanaolo hankkeen alusta alkaen (*) 5. Suunnitelmat suunnitelmapuutteet (**) isojen lääkintälaitehankintojen toimitusten kytkentä korjausprosessiin (**) korjaushankesuunnitelmat tehdään ilman kokonaisstrategiaa (*) lähtötietojen puutteellisuus (*) 2. Yllätykset riskienhallintamenettely (**) työnaikaisten yllätysten hallinta (*) 3. Logistiikka logistiikka potilasympäristössä (***) työmaaliikenne (*) 4. Tuotannonsuunnittelu työalueen ulkopuolisten töiden ennakkosuunnittelu (*) aikataulutus (*) aikataulujen pitävyys ja sitoutuminen (*) 6. Sairaalaympäristö työmaan puhtaus (purkujäte lojuu työmaalla ja leviää) (**) sairaalan erityispiirteet toteutusympäristönä (tunnistaminen) (**) puhtaus asenteet (**) väistötilojen puute ja muutot (*) 7. Tekniikat pölyn leviäminen suojauksista huolimatta (*) vastaanottotoimenpiteet (*) läpivientien tiivistäminen (*) 8. Muut asiat hankintalaki (rajoitukset, hidastus, laaturiski) (****) Hannu Koski VTT

12 12 Onnistuneen korjausprosessin edellytykset SAIRAALAN TOIMINTAPROSESSIT KORJAUSPROSESSI Yhdessä suunnittelu Systemaattiset katselmukset Riskienhallinta Tuotantotekniikat Tiedotuskäytännöt Hannu Koski VTT

13 13 Osapuolien verkostoituminen korjaushankkeessa Luottamus Dynaamisuus Tuotannonohjaus Kriittiset menestystekijät Asiakaslähtöisyys Yhteiset tavoitteet Kannattavuus Hannu Koski VTT Veturiyritys

14 14 Olosuhde- ja tilapalvelut Käytettävyys Lämpöolot Sisäilman laatu Lämmin ja kylmä käyttövesi Valaistus Sähkön syötöt Kiinteistöjen käytettävyys ja energiatehokkuus ovat pitkälti samojen järjestelmien tulosta Rakennus ja tilat Vaippa Rakenteet Valaistus Ilmastointi Käyttövesi Automaatio Energiatehokkuus kwh/m2 Käyttäjän laitteet Suunnittelun integrointitarve Lämmön/ kylmän kehitys Lämmöneristys Päivänvalo Ilman suodatus LV-kierto Raportointi Sähkön jakelu Lämmön/ kylmän varastointi Ilmatiiveys Valaistuksen säätö Lämmön talteenotto Varaaja/ vaihdin Säätö- ja ohjaus Käytön mittarointi Lämmön/ kylmän jakelu Massiivisuus Valaisimet Lämmitys Viemäröinti Instrumentointi Tilakoht. lämm./jäähd. Jäähdytys Mittarointi Lähde: ToVa käsikirja 2007 Kostutus

15 15 Eri järjestelmien integrointiongelmat kohdataan viimeistään työmaalla Kuva: Hannu Koski

16 16 Korjausrakentamisen prosessit? Tarveselv. Hanke- Suunn.. Rak. suunn. Urak. valinta Peräkkäisistä prosesseista Tuot.suun. Hankinnat Tarjoussuunn. Työmaaprosessi Luovutus Rinnakkaisiin suunnittelu - toteutusprosesseihin Tarveselv. Hanke- Suunn.. Tot. valinta Rak. suunn. Tarjoussuunn. Tuotannon suunn. Hankinnat Työmaaprosessi Luovutus Suunnittelu- ja valmisteluyhteistyö

17 17 Hankintamallien päätyypit korjausrakentamisessa 1 Yleisin 2 3 3

18 18 Kierrätys korjausrakentamisessa Kuva: Kuva: Vaihtoehdot: Kaikki samalle lavalle ja käsittelylaitokseen Erotteleva purku työmaalla ja jatkokäyttö Vanhojen rakennusosien käyttö toisissa kohteissa Kaatopaikat Ongelma: vanhojen rakennusosien tarjonnan ja kysynnän kohtaaminen Operaattori ja markkina-arvo?

19 19 Henkilöstöresurssit korjaustoiminnassa Korjaaminen on työvaltaista Resurssit riippuvat varsin suoraan henkilöstön määrästä Osaaminen pysyy ja kehittyy vain niissä yrityksissä ja yksiköissä, jotka toimivat korjausmarkkinoilla jatkuvasti uudisrakentaminen Talonrakentaminen Suomessa miljardia vuoden 2008 hinnoin korjaaminen ennuste 4 Korkeasuhdanteessa pääosa yrityksistä keskittyy kannattavampaan uudisrakennustuotantoon Korjausrakentamiseen resurssipula ja tarjoushinnat nousevat Matalasuhdanteessa korjaamiseen on tarjolla uudisrakentamisen resursseja

20 20 Korjausrakentamisen kehitystarpeita Tilaajan tavoiteasetanta ja hankesuunnittelu Kehittyneemmät hankinta- ja toteutusmallit Korjaustoiminnan kehittäminen palvelunäkökulmasta Lisärakentamisen ja korjaamisen yhdistäminen (asuinrakentaminen) Energiakorjausten yhdistäminen muihin korjaustoimiin Uudet tuotteistetut ratkaisut - massakustomointi Suunnittelun ja johtamisen kehittäminen ja koulutus Ratkaisut, prosessit ja palvelut Mallintava suunnittelu (BIM) Suunnittelun ja tuotannon kattavampi yhteistoiminta Valtiovallan kohdennetut kannusteet

21 21 VTT luo teknologiasta liiketoimintaa