ehdon, ettei vuokralaisella ei ole palstaan lunastusoikeutta vuoden ostoajan jalkeen - sekä muita sopimusehtoja.

Transkriptio

1 1 HEINOLAN KAUPUNGINHALLITUS ASIA Oikaisuvaatimus Heinolan kaupunginhallituksen päatokseen / /2013 ASIANOSAISET Ruotsalaisella sijaitsevan kaupungin omistaman vuokrapalstan Vasikkasaarentie 184 haltija Heinolan Pursiseura ry Oikaisuvaatimuksen laatija Yhdistys Heinolan Pursiseura ry vuokrapalstanhaltijana, yhdistyksen valtuuttamina edustajina seka nimenkirjoitusoikeuden omaavina puheenjohtaja Harri Numminen ja varapuheenjohtaja Heikki Ilola VALITUKSENALAINEN PAATOS Heinolan kaupunginhallitus on tehnyt kokouksessaan paatoksen 102 Hevossaaren, Korpinmaan ja Vasikkasaaren loma-asumiseen tarkoitettujen vuokrapalstojen vuokraamisen ja myymisen yleiset perusteet ja hinnoittelu Kyseessa on palstojen vuokraamisen ehdot n.30 vuodeksi ja palstojen ostomahdollisuuden tarjoaminen Vuokra -aika päätoksen mukaan paättyy Myyntihinnoiksi on paatetty Heinolan kaupungin maankayttöosaston laatiman hinnoittelutaulukon mukaiset hinnat ja ostoajaksi vuosi ko päatoksen lainvoimaistumisesta Vuokra on sidottu palstojen hintoihin ja vuokran maaräksi on päatetty 4 % n tuottoarvo päaomalle Alueella on voimassa toistaiseksi voimassa oleva väliaikainen vuokrasopimus, josta on valitettu Hämeenlinnan hallinto-oikeuteen Kun nyt käsillä oleva, yleiset perusteet hyvaksyva paätos on saanut lainvoiman, tehdaån pitkaaikaiset vuokrasopimukset ja annetaan ostomahdollisuus vuokraoikeuksien haltijoille Päätös sisältää sopimuksen paattyessä ehdot rakennusten purkamisesta ja alueen siistimisesta alkuperäisen kuntoon, ehdon, ettei vuokranantajalla vuokrasopimuksen påatyttya koskaan ole korvausvelvollisuutta rakennuksista ja

2 2 ehdon, ettei vuokralaisella ei ole palstaan lunastusoikeutta vuoden ostoajan jalkeen - sekä muita sopimusehtoja. Paätöksen mukainen vuokrapalstojen vuokra on 4 % Heinolan kaupungin maankayttöosaston tekemastä keskihinta-arviosta, joista on laadittu erillinen palstakohtainen taulukko mm kaupunginvaltuuston asiakasittelyyn n liitteeksi Vuosivuokraa huojennetaan 50 % Ila toistaiseksi voimassa olevan lyhyen vuokraoikeuden aikana Yhdistysten osalta vuokran huojennusta harkitaan vuosittain perustuen yhdistyksen toimittamaan selvitykseen vuosittain yhdistyksen yleishyodyllisestä luonteesta Tamå tuo ennalta-arvaamattoman tekijän yhdistysten rahoitussuunnitteluun liittyen ja on erityisen ongelmallista Heinolan Pursiseura ry n osalta edellä mainittu väliaikaisen sopimuksen huojennettu vuokra tarkoittaa käytännössä vuokran seitsemankymmentakaksi (72) kertaistumista kayvän arvon arvottamisesta normaalia korkeammalle Heleniuksen arviointia yksioikoisesti noudattaen Pitkaaikainen vuokra on aiempaan nahden 178 kertainen Todettakoon, etta kyseisen tontin kayvastä arvosta (Vasikkasaarentie 184) arvioitsijoiden nakemykset erosivat olennaisesti toisistaan, paikallisen arvioitsijan (OPKK, Leino) arvio ollen euroa alhaisempi kuin ensimmäisen arvioitsijan (Helenius) Ensimmaisen arvioitsijan arvio ei myoskaan noudata Maanmittauslaitoksen mukaisia alueella toteutuneita maa-alueiden kauppahintoja Kaupunki ei ole noudattanut hinnoittelutaulukkoa laatiessaan vuokrapalstan Vasikkasaarentie 184 osalta samaa laskentaperiaatetta kuin muiden vuokralaisten osalta, mika on johtanut väaristyneeseen palstakohtaiseen vuokraan OIKAISUVAATIMUKSEN MAARAAIKA Oikaisuvaatimus on tehtavä 14 vuorokauden kuluessa paätoksen tiedoksisaannista Paätös, joka koskee asianosaisen etua, oikeutta tai velvollisuutta on annettava asianosaiselle tiedoksi kirjeitse tai sahkoisen viestin välityksellä Tiedoksi annettavaan paätokseen on liitettavä valitusosoitus muutoksenhakuohjeineen Päatos on annettu

3 3 postin kuljetettavaksi , jolloin asianosaisen katsotaan saaneen sen tiedoksi Oikaisuvaatimuksen maaråaika (14 vrk) on täten Oikaisuvaatimus on tehty oikea-aikaisesti maaraajan puitteissa PALSTOJEN VUOKRAAMINEN JA MYYMINEN - TAUSTAA OIKAISUVAATIMUKSELLE HEINOLAN PURSISEURAN NAKOKULMASTA Vuokrasopimukset ovat alkujaan luvulta, sittemmin maapohjat ovat siirtyneet kaupungin omistukseen Oikeutta uudisrakentamiseen ilman eri lupaa ei ole ollut Vuokra-alueille on vuokramiehille myonnetty rakennuslupia Vuokraamisen tarkoitusta vastaten vuokra-alueella on vuokramiesten vuokrakauden aikana lupien mukaisesti rakentamia ja omistamia rakennuksia Heinolan Pursiseuran ry n 30 vuoden maanvuokrasopimus on kertaalleen uusittu 1972, vuokrasopimusta on jatkettu virkamiespäatöksellä vuonna 2012 ehtojen pysyessä ennallaan siten, että vuokrasuhde maåraaikaisena päattyy Vuonna 1972 solmitun aiemman sopimuksen edellyttamållä tavalla on Heinolan Pursiseuran tarkoitus jatkaa vuokrasopimuksia n 30 vuotta Vuokrasopimuksen mukaan vuokramiehellä on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada alue uudelleen vuokralle sikali kun se uudestaan luovutetaan vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen (vuokrasopimus 4 1-kohta) Sopimusta tehtäessä 1972 vuokra-alueet on rakennettu vuokranantajan tuntemalla tavalla Sopimusta on laajennettu vuonna 1979 niemenkärjen osalta mahdollistamaan purjehduskilpailujen seuraaminen Vallannenan kallioilta Kyseisen alueen osittaishallinnan pinta-ala on merkittävasti suurempi kuin vuokrasopimuksen 2500 m2 pinta-ala Osittaishallinnassa oleva alue ei myöskaan ole ollut irtisanomisen kohteena, vaikka kaupungilla olisi siihen oikeus Kyse on siis ollut Kaupungin halukkuudesta tehda yhteistyotapaikallisen pursiseuransa kanssa ja huomioida seuran yleishyödyllisen toiminnan luonteen nuorisokasvatuksen, vesillä liikkumisen perustaitojen opettamiseksi ja kilpailutoiminnan virittamiseksi paikkakunnalle

4 4 Vuokrasopimuksen mukaan vuokran måarå on ollut vuosivuokra, kiintea vuonna 1972 n 1 mk / m2 periaatteeseen perustuen Sopimusehdon mukaan, mikäli rantaosayleiskaava osoittaa alueelle rakennusoikeutta, kaupunki mahdollistaa ensisijaisesti palstan haltijalle mahdollisuuden kåyvästa korvauksesta hallita paistaa edelleenkin Mikäli rantaosayleiskaava mahdollistaa palstan rakentamisen, tullaan vuokralaisen kanssa solmimaan uusi vuokrasopimus, joka mahdollistaa myös uudisrakentamisen Mikali palstalle ei rantaosayleiskaavassa tule rakennusoikeutta, ei sopimusta tamån sopimuskauden jalkeen uusita (4 2 - kohta ) Sopimusehdon mukaan vuokranantajalla ei velvollisuutta lunastaa vuokramiehen rakennuksia tai laitteita eikä suorittaa korvausta tehdyista parannuksista (4 3 - kohta) Sopimusehdon mukaan vuokralaisella ei ole oikeutta luovuttaa vuokra -aluetta toisen hallintaan (siirtokielto) kuitenkin siten, että vuokraoikeus on siirrettävissä vuokranantajan suostumuksin sopimusehdon tarkoittamissa tilanteissa (5 ) Viela sopimusehdon mukaan, huolimatta silta, etta vuokra -alue on rakennettu, vuokralaiselta kielletään uudisrakentaminen seka alueen kaytto muuhun kuin vapaa-ajan tarkoitukseen (loma-asuminen ) Samalla vuokramies velvoitetaan noudattamaan mm aluetta koskevia kaava tms maankäyton suunnitelmia (6 ) Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt vuonna 2011 aluetta koskevan rantaosayleiskaavan, joka osoittaa palsta -alueet lomarakentamiseen Rantaosayleiskaavassa jokainen rakennuspaikka sai rakennusoikeutta (yleisimmin 90+60=150 krm2) Yhteisöjen kohdalla on kaavamåarays RM2 (leirikeskus ), joka tuo rajoituksensa palstan kayttoön, tehokkuusluku e = 0,10 Kaavavalmistelussa on huomioitu ja on tullut huomioida ne seikat, minkä mukaan vuokrapalstat on ainakin osin rakennettu (Maankayttö - ja rakennuslaki 132/ ) Kun osapuolet ovat sopimuksen 1972 edellyttämällä tavalla jatkamassa vuokra-alueen hallintaa, keskeisiksi nousevat seuraavat seikat, joihin Heinolan Pursiseura ry vaatii

5 5 oikaisuvaatimuksellaan kohtuullisia ja yhdenvertaisia ehtoja A kaupungin vuokratessa ja B. kaupungin myydessa palstat A. Vuokrauksen sopimusehdot mm vuokravastike ja sen måärittymisperuste Vasikkasaarentie 184 vuokrasuhdetta jatkettaessa, tahan liittyy Lahden Kiinteistonotanaatti Oy Eero Hakkisen lausunto yhdenvertaisuuden nakokulmasta kohtuuttomasta kasittelysta alueella olevien muiden yhdistysten vuokrapalstojen hinnoittelun suhteen aikaisempien arvioiden eriarvoisuuteen verrattuna( Liute 1) Yhdenvertaisuus suhteessa muihin vuonna 2012 tehtyihin vuokrasopimuksiin yleishyödyllisen Paijänteen Virkistysalueyhdistyksen kanssa 30 vuoden vastaan. (liite 2 vertailutaulukko) vuokranantajan oikeus tarkistaa vuokraa påattämallaan tavalla vuokramiehen oikeus ja mahdollisuus kayttaa aluetta rakentamiseen kun vuokramiehet ovat rakentaneet alueet, niin menettely vuokrasuhteen päattyesså (Oikeusohjeen MK 16 2 mukaan jos vuokra-alueen kayttomahdollisuudet asianosaisista riippumattomista syista lisaåntyvät on vuokranantajalla oikeus tarkistaa vuokraa ) Ts ovatko alueen kaytettåvyydessa loma-asumiseen ja siinä tarkoituksessa toteutettuun ja toteutettavaan lomarakentamiseen kaavamuutoksen johdosta lisaäntyneet? s Myyminen ehtoineen - mm toimivalta asiassa, hinnoittelu ja muut ehdot kaupunginvaltuuston hinnoittelua ym periaatteita koskevan paatoksen (Kval ) validius / laillisuus, mm koska muutoksenhaku kiellettiin kaupunginhallituksen toimivalta asiassa, kun lainvoimaista kaupunginvaltuuston päätösta hinnoittelusta ilmeisimmin ei ole

6 6 toimivallan riittåvyys - teknisen toimen johtosaännön paätöstaulukosta (rasti ruudussa) haettu kaupunginhallituksen toimivalta asiaan ilman johtosaäntomaåraystä tai delegointipaatösta osto-aika 1 v - lyhyys vuokrapalstojen lohkominen ja paistarajat. paistakohtainen hinnoittelu ja osto-oikeus hintojen tulisi måaraytya toteutuneiden kauppojen mukaisesti (MML tilastot viime vuosilta) OIKAISU VAATIMUS Heinolan Pursiseura vaatii, että Heinolan kaupunki oikaisee Heinolan kaupunginhallituksen paåtoksen / /2013 siten, etta Heinolan kaupungissa mm vesiurheilutoimintaa edistaviä yleishyodyllisia yhdistyksiä kohdellaan yhdenvertaisesti ja oikeudenmukaisesti ja etta vuokrauksessa noudatetaan Heinolan kaupungin aiemmin kåyttamiä vanhojen maanvuokrasopimusten ehtoja kohtuullisesti korotettuna Myynti- ja vuokrahintojen tulee noudattaa toteutuneiden kauppojen perusteella mäaraytyviä käypia arvoja Vuokrankorotukset tulee tehda yhdenvertaisesti alavirran vuokralaisiin nahden, kuten kaupunginhallitus on teknista tointa evastanyt (Khal ) Heinolan kaupunki valmistelee ja päattaa uudelleen vuokraamisen ja myymisen hyvän maanvuokratavan mukaisesti seka poistaa lainvastaiset sopimusehdot, kuten vuokraehdot, joissa on sekoitettu muun maan vuokran ja asuinalueen vuokrauksen ehtoja vuokralaiselle kohtuuttomalla tavalla Vuokran määraytymisperuste - paaoman tuottoarvo - noudattaa påätöksessa asuinalueella käytettavien vuokrasopimusten ehtoa ja muut ehdot perustuvat muu maanvuokra -sopimusehtoihin (esim. purkuvelvoite ym) Jos kaytetään asuinalueen vuokrasopimusehtoja, tulee sopimuksessa olla mm rakennusten lunastamisehto sopimuksen päättyessa Jos

7 7 vuokrataan muuna maanvuokrana selkeasti alempi, kuin asuinalueen vuokraehdoin vuokrattaessa (MVL 5 luku), tulee maksettavan vuokran maära olla Myytaessa tulee palstahintojen perustua käypaan arvoon, olla yhdenvertaisesti maaritellyt ja palstojen rajojen tulee noudattaa entisiä maaräalojen rajauksia Paatoskohdittain on lisaksi jaljempana esitetty tarkennetut vaatimukset perusteluineen Palstoien vuokraaminen Khal ) Uudet maanvuokrasopimukset tehdaan liitetaulukossa olevien vuokrapalstojen osalta, jotka ovat Ruotsalaisen rantaosayleiskaavan mukaisia rakennuspaikkoja ja joilla sijaitsee vuokralaisen omistama rakennus 4) Vuokrapalstojen vuotuiset perusvuokrat paatetåän pöytäkirjan liitteena olevan taulukon mukaisena ja vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin Vuokrat tulee kohtuullistaa Vuokrankorotus on kohtuuton seuraavin perustein Vuokranmaaritysperusteet on tehty virheellisesti, koska vuokramiehen oikeudet ovat merkittävästi våhaisemmat kuin mitä muun asunto -alueen vuokralaisella muutoin olisi (ks esim KKO ) Uusista sopimuksista ei ole ollut mahdollisuus neuvotella, kuten sopimusehdot ja vuokravastike, vaan kaupunki on yksipuolisesti muuttanut vuokraamisen ehtoja kohtuuttoman lyhyellä varoitusajalla Kaupunki nain yksipuolisesti toimiessaan laiminlyömassa sata sopimisvelvollisuutta ja sopimuksentekovelvollisuutta, mihin kaupunki on 1998 jälkeen tehtyjen sopimusten mukaan on sitoutunut (4 1 - kohta)

8 8 Lahden Kiinteistonotariaatti Oy, Eero Häkkinen, kiinteistönvalittäja, lkv auktorisoitu kiinteistoarvioija (AKA), yleisauktorisoitu, on antanut vuokra- ja myyntiehdoista asiantuntijalausuntonsa (liite), johon vetoamme kaikilta osin Palstojen kåyttömahdollisuudet eivät tosiasiassa ole lisaantyneet ottaen huomioon vuokran kohteena olevat rakennetut rakennuspaikat ja niilla toteutettu rakentaminen Vuokratason tulee olla kohtuullinen, kunnan ei tule pyrkiä voiton tekemiseen Tulee ottaa huomioon alkujaan sovittu vuokra ja sen perusteet Lunastusvelvollisuus puuttuu rakennusten osalta kaupungin taholta Palstan lunastusoikeus puuttuu Vuokra-alueella jo olevat vuokramiehen rakentamat ja omistamat rakennukset - MVL 5 luvun säännosten soveltaminen tilanteessa? Hinnoittelun tulee olla kohtuullista, ei voittoa tavoittelevaa, sillä kunta ei hoida tehtävaå kilpailutilanteessa markkinoilla ostaessaan, myydessaan tai vuokratessaan kiinteistöjä toiminnan liittyessa kunnan maankäytto - ja rakennuslaissa (132/1999 ) tarkoitettuun alueiden kåyton suunnittelutehtavan hoitoon (KL 2a ) Hinnoittelun tulee olla yhdenvertainen alavirran vuokrapalstojen kanssa ja edellisen sopimuksen mukaisesti alueen kaypaä arvoa vastaava Päaoman 4 % n tuottoarvolle perustuva vuokranmäaritys on Heinolan kaupungin vuokraamalla mökkipalstoilla uusi kaytantö, jota ei ole lainvoimaisesti vahvistettu kaupunginvaltuustossa Aiemmin vuosivuokrat ovat määräytyneet vanhojen vuokrasopimusten pohjalta euromaäräisina alavirran palstoilla seka myos ylavirran siirtolapuutarha -alueella Sama kåytantö jatkui solmituissa alavirran 30- vuotisissa jatkosopimuksissa Riippumatta siitä, miten vuokran måära muodostetaan, sen tulee perustua kaypään hintaan, olla vuokralaisille kohtuullinen ja yhdenvertainen muihin vastaaviin vuokra-alueisiin verrattaessa 5 ) Vuokria porrastetaan siten, etta vuoden 2015 aikana vuotuista perusvuokraa peritäan 50 %

9 9 Vuokrankorotusten porrastaminen tulee tapahtua 5-10 v n aikavalilla Kyseessa v 2015 ei ole vuokrankorotusten porrastus vaan jo solmittu erillinen valiaikainen (valituksen alainen) vuokrasopimus, joka johtuu uusien sopimusten valmistelun viivästymisesta ja sisaltåa useita tavanomaisesta poikkeavia rajoitteita vuokralaisille Kyseistä sopimusta ei jota ei voida pitäa sopeutumisaikana lopulliseen korotukseen myoskaån korkean vuokran mäåran ja sopimusehtojen pakottavuuden takia (allekirjoitettava sopimus tai purettava rakennukset kolmessa kuukaudessa ) Yleinen sopeutumisaika vuokrankorotuksiin kunnissa on 5-10 v, jona aikana korotukset tapahtuvat portaittain 6 ) Vuokrapalstat vuokrataan siten, etta vuokra-aika påattyy Vuokra-ajan tulee olla vahintaan 30 vuotta sopimuksen tekemisesta 30 vuoden vuokra-ajan ei tule lyhentya kaupungin viivästyneen valmistelun ja demokratian mukaisten oikeustoimien takia 7 ) Vuokraoikeuksien vapaa siirtaminen sallitaan Vapaata siirto -oikeutta ei tule erikseen rajoittaa ja vuokramiehen oikeus kohde tulee kirjata sopimuksiin ostaa Esittelytekstissä vapaaseen siirto-oikeuteen on mainittu kaikesta huolimatta rahoitus- "Vuokraoikeuden vapaata siirtomahdollisuutta ei kuitenkaan ole syyta antaa sana aikana, jolloin tarjotaan vuokralaisille vuoden mittaista tontin ostomahdollisuutta."

10 10 Rajoitus tulee poistaa perusteettomana Vuokraoikeuden siirtomahdollisuus tulee sallia koko vuokrasopimuksen ajan, kuten se on kirjattu vapaana siirtooikeutena kohtaan 7 Esittelytekstissa mainittu rajoitus : "Niiltä osin kun palstat vuokrataan, eika ostomahdollisuutta haluta nykyisen vuokralaisen puolesta tässa paatöksessa saadetyn ajan puitteissa kåyttaä, ei vuokrasopimuksien nojalla oikeutta myöhemmin tapahtuvaan ostamiseen ole Toisin sanoen vuokrasopimuksen ei tule kirjata vuokrapaistan lunastusehtoa " Rajoitus tulee poistaa perusteettomana ja vuokramiehen oikeus ostaa kohde kirjata sopimuksiin s) (Oikeus ostaa vuokra-alue (optio) sekä lunastus (velvollisuus) on pidettavä käsitteellisesti erillåan ) Vuokrapaistoille sallitaan kaavan mukainen rakentaminen - Ei tule kayttaa perusteena vuokrankorotukselle Koska palstoilla on jo vuokralaisten rakennukset, edellyttaisi rakennusoikeuden käyttaminen useimmiten nykyisten rakennusten purkamista, mika olisi kohtuutonta varsinkin uusien rakennusten osalta, joihin luvat on saatu ja haettu aiemman sopimuksen ehtojen mukaisesti ja nykyinen rakennuskanta huomioiden 9 ) Vuokrapalstat vuokrataan maanvuokralain 5 luvun mukaisena muuna maanvuokrana

11 11 Mikali vain tehdaan, vuokranmaksun tulisi olla enintaan 1/8 sopimusehdoiltaan heikomman vuokralaisen aseman ja huonompien ehtojen vuoksi, silta mita vuokra muuten vuokrattaessa olisi 12 ) Vuokralainen saa oikeuden irtisanoa sopimuksen milloin tahansa vuokrakauden aikana kulloinkin kuluvan vuoden loppuun. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokrakauden aikana, kaupungilla ei ole lunastusvelvollisuutta vuokralaisen rakennuksiin ja vuokralainen vastaa rakennusten purkamisesta ja alueen siistimisesta alkuperaiseen kuntoonsa, mikali vuokranantajan ja vuokralaisen valisissä neuvotteluissa ei muuta sovita Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole koskaan korvausvelvollisuutta rakennuksista Ehto tulee sopeuttaa maanvuokralain mukaiseksi Mikäli vuokra on muun maanvuokrasopimuksen mukainen n 1/8 siitä mitä se muutoin olisi, em ehto (MVL 5 luku) on hyväksyttavissa Lukuun ottamatta viimeistä lausetta "Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole koskaan korvausvelvollisuutta rakennuksista", joka tulee poistaa kategorisena, kohtuuttomana sopimusehtona Jos vuokrataan muutoin, kuin muuna maan vuokrana, koko kohta 12 tulee poistaa ja tilalle tulee kirjata ehto rakennusten lunastamisvelvollisuudesta vuokranantajan taholta sopimuksen påattyessa 13) Mikäli alue myohemmin asemakaavoitetaan ja palstat osoitetaan kaavassa vakituiseen asumiseen, niin vuokria ja vuokraehtoja tarkistetaan soveltuvan osin vakituisen asunnon vuokratontteja vastaaviksi Kohtaan tulee lisata seuraava tarkennus

12 12 Palstoien myyminen "Tarkistus tehdään, mikäli kaavoitus lisää vuokralaisen kåyttömahdollisuutta palstan suhteen kaavaa vastaavalla tavalla " Khal ) Kohdassa 1) mainitut vuokrapalstat, lukuun ottamatta Iso Savi- saaren kaupunkipuistoalueella olevia palstoja, tarjotaan ostettavaksi palstojen nykyisille vuokralaisille, joiden kanssa on solmittu kaupunginhallituksen n 385 mukainen valiaikainen vuokrasopimus 15) Kohdassa 14) mainittu ostomahdollisuus on voimassa vuoden ajan taman paätoksen lainvoimaistumisesta Ostomahdollisuus tulee olla vahintaan kaksi vuotta, tai toistaiseksi voimassa oleva ostomahdollisuus (tai - oikeus) tulee kirjata vuokrasop imuksiin 16) Palstojen myyntihinnat hyväksytaån poytakirjan liitteenä olevan taulukon myyntihintojen mukaisesti Hinnoittelu on voimassa vuoden ajan tämän paatoksen lainvoimaistumisesta Hinnoittelu tulee tarkastaa myyntihetken muka iseksi ja noudattaa puolueetonta kaypaa hintaa seka ottaen huomioon vuokrasuhde Ks MML n viimeisin kauppahintatilasto Lähtökohtaisesti hinnan tulee perustua nykyiseen määräalaan rajoineen, ellei yhdessa palstanhaltgan ja maanomistajan kanssa toisin sovita Kaupungin mäårittämät hinnat eivat vastaa kaypaa arvoa

13 13 Palstoien raioien tarkastaminen ia lohkominen 18 ) Vuokrapalstat, lukuun ottamatta Iso Savisaaren kaupunkipuisto- alueella olevia palstoja, lohkotaan itsenäisiksi kiinteistöiksi Vuokralainen vastaa lohkomiskustannuksista Maanomistaja muodostaa kunteistot omalla kustannuksellaan Vuokrasuhteesta johtuvaa tarvetta muodostaa vuokra-alueesta eri kiinteisto ei ole Lohkomiskustannusten osoittaminen vuokralaiselle on kohtuuton ehto ja ylimäaräinen maksu Yleisen kaytånnön mukaan lohkomismaksu kuuluu maanomistajalle Vuokralainen maksaa kayttooikeudestaan vuokraa vastikkeena Ostotilanteessa lohkomiskustannukset maksaa ostaja 19) Paistojen rajat tarkistetaan päasäantoisesti siten, että niille pystytäan olemassa olevan kaavan, lainsäådannön ja rakennusjarjestyksen mukaisesti rakentamaan Palstarajat tarkistetaan siten, etta ne saavat m rantaviivaa ja m syvyytta mantereelle pain. Palstoista pyritäan muodostamaan noin m2 kokoisia, jotta lainsaädannossa asetettu 2000 m2 ylittyy ja ne ovat rakennuskelpoisia Esittelytekstisså kohdassa "Paistojen rajojen tarkastaminen ja lohkominen " mainitaan samasta asiasta mm Ruotsalaisen rantaosa - yleiskaavan RA-rakennuspaikoilla sijaitsevat kapeat ja rantaa runsaasti hyödyntävat palstat pyritaan muuttamaan siten, että ne saavat noin m rantaviivaa ja noin m syvyyttä mantereelle pain. Palstoista pyritaan muodostamaan n m2 kokoisia Mikali paista on vaikeasti rakennettavissa, niin palstan kokoa voidaan kasvattaa, jotta kaavan mukainen rakentaminen on mahdollista Vuokralaisen palstalla sijaitsevat rakennukset pyritaån mahdollisuuksien mukaan sisällyttamåän rakennuspaikan sisalle Lahtokohtana tulee olla nykyiset rajatja rakennusten sailyttaminen

14 14 Vuokrapaistan pinta-alan tulee perustua nykyiselleen maariteltyyn maaräalaan Kaava osoittaa rakennuspaikan Vuokra-alueen rajat osoittava kartta liitetään maanvuokrasopimukseen seka lisäksi rajat (tarvittaessa) merkitaan maastoon Päätös rajojen tarkastamisesta on ristiriidassa paistojen hinnoittelumäantyksen kanssa Hintataulukon hintoihin on huomioitu ulkopuolisten arvioitsijoiden taholta palstoja arvioitaessa nykyinen paista rantaviivoineen ja lisamaan hintoineen, kun paista on yli 2500m2 - seka vahennyksineen, kun palstan koko on alle 2000 m2 20) Mikali vuokrapalstan pinta-alaa pienennetaän / suurennetaan merkittavasti, niin palstan myyntihintaa ja vuokra-arvoa korjataan vuokrauspaatöksen tai kaupan yhteydessä Kohdan tulis i kuulua mikali vuokrapalstan pinta -alaa pienennetaan / suurennetaan nykyisesta merkittavasti, niin palstan myyntihintaa ja vuokra-arvoa korjataan vuokrauspaatoksen tai kaupan yhteydessa. Lisäksi esitetäan kohtaan Lisämaan ostoon annetaan mahdollisuus arvioitsijoilta saadun hinnoittelun mukaisesti % n hinnalla /m2 suurennettaessa paistaa nykyisesta koosta 21) Yhteenvetona Kaupunginhallituksen paatös loukkaa yleishyödyllisten yhdistysten kayttöon tarkoitettujen kaupungin vuokrapalstojen haltijoiden yhdenvertaisuutta seka on muutoinkin menettelyltåan ja tarjotuilta kohtuuttomilta sopimusehdoiltaan hyvan maanvuokratavan sekä maanvuokrasuhteissa noudatettavan lainsäädannön systematiikan vastainen Em seikkoihin vedoten Heinolan Pursiseura vaatii, etta

15 15 kaupunginhallitus oikaisee päätostaan kohtuullistaen sitä Heinolan Pursiseuran esittamien vaatimusten mukaisesti seka valmistelee ja tekee tarkennetut, yksityiskohtaiset vuokrasopimukset korjaukset huomioiden 22) Yhteenveto ristiriidoista Heinolan Virkistys - ja kalamajayhdistys ry n, mokkilaisten ja yhteisojen yhteisessa oika i suvaatimuksessa Heinolan Pursiseura ry on yhtena allekirjoittajista, yhtyen siihen vaatimukseen koko aluetta koskevan paatoksen oikaisemisesta Sen lisaks i tulee oikaista erityisesti Heinolan Pursiseura ry n vuokrapalstaan Vasikkasaarentie 184 kohdistuva tarkoitushakuisest i paisutettu tontin arvoja vuokran suuruus Pursiseuran tukikohdan tontin Vasikkasaarentie 184 tarkoitushakuisen ylihinnoittelun oikaiseminen Kaupunginhallitus evasti teknistä tointa valmistelemaan ylavirran jatkovuokrauksen alavirralla päatetyn kaytånnön mukaan siten että korotuspohjana ovat aikaisemmat vuokrat Ohjeesta piittaamatta virkamiehet pikaisesti teettivat alueesta ideoinnin vaihtoehtoisista maankäytön suunnitelmista ja totesivat lahtokohdat ala- ja ylävirralla aivan erilaisiksi Vaihtoehtoisia maankayton suunnitelmia ei lainkaan Heinolan strategiassa 2035 oltu mainittu. Jatkumona teetettiin Heleniukselta tonttien markkinahinnan maarittely Måarittelysså tontit luokitettiin arvioijan itse keksiman arvoluokituksen mukaan, ei MMH n ohjeistamalla tavoin lapinakyvåsti toimien Työta tilattaessa annetuista kaikista evästyksistå ei ole tietoa Raakamaatontin arvon maarittelyn tulee tapahtua tontin ominaisuuksien mukaan, ei ruppuvaisena sota kuka tonttia hallinnoi Ilmiselvasti tata periaatetta ei ole noudatettu Maankayttoosasto olisi edennyt pelkastaan Heleniuksen arvion perusteella, mikäli kaupunginhallitus ei olisi sitä velvoittanut teettämaan toisen, vertailevan arvion

16 16 Arviointitarjouspyynnot lahetettiin kiireesti OPKK Ile ja Consulting Matti Sepalle Sepalta arviota ei tilattu, Seppä tarjouksessaan ilmoitti mm tekevanså arvion "käypä hinta" - käsitteen maäritelmåa noudattaen OPKK n vertaileva arvio poikkesi yhteisotonttien, erityisesti Vasikkasaarentie 184 kohdalla, voimakkaasti Heleniuksen arviosta Maankayttöosaston ratkaisu tahån ongelmaan oli poimia Vasikkasaarentie 184 tontin arvo Heleniuksen maarittamana kalliimpana "markkina -arvona", kun muiden tonttien kohdalla kaytettiin molempien arvioiden keskiarvoa Kiireen vuoksi ei OPKK Ile ehkä ehditty antaa samoja "evåstyksiå " kuin Heleniukselle, tai sitten OPKK ei suostunut evästyksiä noudattamaan Arviossaan Helenius mainitsee: "Myös yritykset ja yhdistykset ovat hankkineet lomakiinteistojå edustus- ja henkilokunnan virkistyskäyttöön Suuntaus on kuitenkin ollut jo vuosien ajan se, että näistä omistuksesta on pyritty luopumaan". Ehkä kaupungin virkamiehet ovat taman ottaneet toimintansa ohjeeksi Pursiseuran kohdalla kyse ei ole edustus- tai virkistyskaytosta, vaan pursiseuratoiminnan keskuspisteesta Lutetaulukko HeiPsin tontin arvonmaaritys, vertailu muutamaan muuhun tonttiin arvo / m2, arvo/ rantaviivan pituus, arvo / rakennusoikeuden m2 Tontti on kaavassa merkitty leirikeskukseksi (RM2) eika lomarakennuspaikaksi, ilmasuunta on pohjoinen/itä Arvoa laskee lisäksi sijainti laivavaylän vieressä ja Tähtisillan liikennemelu Rantaviiva on lyhyt Helenius silti luokittaa AA tontti. 1) Vasikkasaarentie 184, 2500 m2, 69 m, ro 250 krs-m2, 2) Korpinmaantie 330, 5000 m2, 165 m, ro 500 krs-m2, Vaadimme tontin arvon oikaisua yhdenvertaisuuspenaatteeseen vedoten

17 17 Lisaviitteena Lahden Kiinteistonotanaatti kiinteistoarvioijan lausunto Oy, Eero Hakkinen LKV, AKA (Auktorisoitu Ehdotamme, etta paattajat kayvat itse paikan paalla tutustumassa tontteihin seka niiden ominaisuuksiin, vertaamassa niita keskenaan ja ottamassa kantaa paatosehdotuksen arvomaarityksiin Lienee paattajien tehtavana varmistaa paatostensa tasapuolisuus, oikeudenmukaisuus ja yhdenvertaisuus 23)Virkistysalueyhdistys, itsenainen veneily, pursiseuratoiminta Heinolan liittyi 2012 Paijänteen Virkistysalueyhdistyksen jaseneksi, tavoitteenaan kaiken veneilyn mahdollisuuksien parantaminen PVY hankkii ja ylläpitåa jokamiesveneilijoiden kayttöon rantautumispaikkoja - sellaiset ovat loma-asutuksen ym lisaantyessä yha harvemmassa Päijanteen alueella Nykytasolla jasenmaksu on n Ison Pirttisaaren pohjoiskarjesta, 1 ha, 30 vuodeksi, kokonaisvuokralla vuokrasiitäkin, kavijoille ne ovat maksuttomia Heinolan Pursiseura hankki kotitukikohtansa Vasikkasaaresta 1959, rakensi sen rakennukset ja tiet, tullen kaupungin vuokramieheksi kun alue siirtyi kaupungin omistukseen Kotitukikohta on ollut HeiPsin toiminnan keskipiste jo 55 vuoden ajan PVY n toiminnan päamaariin yhtyen SPV n alaiset itsenäiset Päijänne-Keitele - vesialueen pursiseurat ovat keskenaan sopineet tukikohtiensa olevan kaikkien seurojen yhteiskaytösså Kävijoilta seurat kuitenkin joutuvat perimaän käyttomaksua Maksuilla katetaan tukikohtien kunnossapidon ja yllapidon kustannuksia, muun muassa polttopuuhankintoja Heinolan jatkovuokrausprosessin yhteydessa on virkamiesten, osin paattäjienkin, toteamus : "nostakaa jäsenmaksujanne". Kuvitelma järjestäytyneiden veneilyharrastajien pohjattomasta lompakosta saattaa olla syynä virkamiesten toimesta tehtyyn HeiPsin tontin hinta-asetantaan, paamäaranå rahastaminen

18 18 veneilyharrastuksen suhteen Virkistysalueyhdistys kuluttaisi Heinolan Pursiseura tuottaisi Jäsenmaksu /vuosi vuokratuotto per vuosi vuokratulot/30 vuotta jasenmaksut / vuotta netto/30 vuotta HeiPsille kaupungin normivuokrasta asti antaman 90% alennuksen kaupunki yht akkisesti paatti lopettaa ja kotitukikohdan pitkäaikaisvuokra nousee kertaheitolla 180-kertaiseksi Seuralla ei ole ollut mitåan mahdollisuuksia ennakolta varautua tällaiseen lisakustannukseen Pursiseuralta vaadittu pitkäaikaisvuokra on PVY vuokraan nähden yli kertainen, tontin koon ollessa vain'/ Paijanteen Virkistysalueyhdistykselle vuokrattuun maa-alueeseen nähden 25)HeiPsin jasernston koostumus Liitetaulukko selvittaa nykyista HeiPsin jasenkunnan ammattijakautumaa Merkittavä osa jasenistostamme on juniorijasenia, jotka eivat maksa seuralle jasenmaksua, vain liittomaksun toiminnan vakuutusten takia Pursiseuran jäsenenä veneilijalla on mahdollisuus osallistua SPV n kilpailutoimintaan, kayttäa venekatsastuspalvelua ja olla osa SPV n paamaarien mukaan toimivaa

19 19 paikallista veneilyharrastajien yhteisoä Seuran lipun alla kilpailee veneitä menestyksekkåasti paitsi Päijänteen alueella, merella ja myos kansainvalisissa kisoissa Seuramme tukee purjehdusveneilyn harrastamista Etelä-Päijänteen Jollakeskuksen perustajajåsenena seka nuorille suunnattuna sukellusharrastuksen aloittamisen sukelluslisenssien suorituksen suhteen Pursiseurajåsenyyshan ei ole lakisaateinen veneilyharrastuksen edellytys Veneilyharrastus edellyttaa kalustoa ja taitoja Kaluston veneilijä hankkii tarpeidensa ja mahdollisuuksiensa mukaan, opetellen sen kaytössa tarvittavat taidot SPV ja sen jasenseurat ovat ohjattu yhteisö, joka keskitetysti kehittåa, kouluttaa ja valvoo jaseniåän kaluston kunnon, veneilytapojen ja - taitojen seka turvallisuuden osalta SPV.n jäsenseuran jasenyys ja veneen katsastuksen voimassaolo vaaditaan kilpailuihin osallistuttaessa Ehkä pursiseura on helpommin maariteltavissä kohteena, sen ollessa yksityisveneilijaa paremmin hahmotettavissa Pursiseura toivottaa mielellään tervetulleeksi jäsenekseen jokaisen, joka haluaa seuran päamäärien ja saantojen mukaan toimia 25) Yhteistvo riitelyn sijaan" Loytyyko molempia osapuolia hyodyttava yhteistyo Heinolan kaupungin ja Heinolan Pursiseuran kesken, sen sijaan etta kaupunki rahastamalla lopettaa HeiPsin kotitukikohdan? Pursiseura ehdottaa harkittavaksi kotitukikohtansa lakkauttamiseen pakottamisen sijaan toisenlaista lahestymistapaa Pursiseuran kautta on haluttaessa kaytettavissa paljon veneilyyn ja sen eri osaalueisiin liittyvaa osaamista, ammattitaitoa ja kalustoa Aktiivinen pursiseuratoiminta paikkakunnalla on pääomaa jota seuran kotikaupunki ei nykyisin juurikaan hyodynnä Sita voitaisiin, kertatukahduttamisen sijaan, nykyista monipuolisemmin hyödyntäa Nyt ja pitkällä tähtaimella Menneina vuosikymmeninä Heinolan kaupungin ja Heinolan Pursiseura ry.n yhteistyö on ollut tiivistä ja molemmille antoisaa luvulla Vene- ja Vapaa-aika - näyttelyt kevaan avaustapahtumina, sittemmin Venda- nimisenä, myöhemmin IHME-messuina

20 20 ja lopuksi, 1990-luvun alussa, Kevätkuohut - festivaaleina Purjehduksen lajitutustumisia purjehduskisamuotoisena on järjestetty useille ryhmille, mm Vierumaen opiskelijoille Pursiseura, sen yhteydet SPV hen, seuran jäsenten osaaminen ja seuran kalustoa ovat hyödynnettåvissa Heinolassa harrastusalaan (moottori - ja purjeveneily, sukellustoiminta ) tutustuttajana ja kaupungin tapahtumien yhteydessä Monimuotoinen Heinolan ja HeiPsin yhteistyo tulee osapuolten aktiivisesti rakentaa uudelleen Kaytännosså kehittaminen vaatii yhteisen ideoivan ja toteuttavan työryhmän. Yhteistyon kehittäminen hyodyttaä myos Pursiseuraa HeiPsin toiminnan suuntaaminen nykyista enemman ulospain lisaa paikkakunnalla yleistä kiinnostusta veneily- ja sukellusharrastukseen ja tuo seuraan uusia jasenia Yhteistyön rakentamisen ja toteuttamisen kautta kotikaupungille koituva hyoty saattaisi rahaksi laskettuna oleellisesti alentaa nyt pursiseuralle asetettua vuokravaadetta, tasolle joka olisi kiinteänä ennustettavissa pitkälla aikavalillä ja seuran kantokyvyn puitteissa mahdollinen Ehdotamme riitelyn sijasta yhteistyömallin kokeilemista Se menestyy, jos molemmat osapuolet niin päattavat ja löytavät sita rakentavaan tyoryhmään asiasta kiinnostuneet, aktiiviset henkilöt Pursiseura nakee tamän hyvanå vaihtoehtona Tarkoitushakuinen toiminta yhteisöjen toimintapisteiden haatamiseksi vie mukanaan kaikki niiden käyttoön oikeutetut paikkakunnalla vierailevatkin, Heinolalaisten kayttajien ohella Summaus Kaupunginhallituksen paatöksen mukaiset ylavirran tonttien arvot on kautta linjan måaritetty kaypaä arvoa suuremmiksi Heinolan Pursiseura ry n kotitukikohdan osalta tontin arvoa on muuhun linjaan verraten jopa erikoiskorotettu Arvot tulee oikaista realistisiksi Heinolan Pursiseura ehdottaa sen lisaksi, että yhteistyotä kaupungin ja seuran kesken suunnitelmallisesti tehostetaan ja sen myöta edellytykset jarjestaytyneen veneilyn ja vesiurheilun kotitukikohdan sailymiseen Heinolassa jatkuvat Mikåli seura pakotetaan luopumaan kotitukikohdastaan, ratkaisu on

21 21 lopullinen ja samalla kuolinisku seuran mahdollisuuksille olla tehokkaasti mukana mahdollisissa myohemmissä yhteistyohankkeissa Heinolassa HEINOLAN PURSISEURA r y. Heinolan Pursiseura Ry Hallitus Liitteet Taulukko "yhteisövuokralaistonttien arvomaaritysten tarkoitushakuisuuksia + vertailuja pa" Taulukko "HeiPs jäsenet ammattiryhmittain, karkea ryhmitys pa Lahden Kiinteistönotariaatti Oy, Eero Hakkinen, LKV, AKA "Arviokäynti per / Kirsi Kemppainen / Eero Hakkinen" Paijanteen pursiseurojen julkilausuma SPV-n lausunto