ASIA Valitus Heinolan kaupunginhallituksen paatokseen / /2013 tekemamme oikaisuvaatimuksen hylkaamisesta

Transkriptio

1 SAAPUNU T Hameenlinnan hallinto Raatihuoneenkatu Hameenlinna -oikeus Hameenhnnan hallinto-oikeus ASIA Valitus Heinolan kaupunginhallituksen paatokseen / /2013 tekemamme oikaisuvaatimuksen hylkaamisesta VALITTAJA Yhdistys Heinolan Pursiseura ry (rekisterinumero )vuokrapalstanhaltijana, yhdistyksen valtuuttamina edustajina sekä nimenkirjoitusoikeuden omaavina varapuheenjohtaja Heikki Ilola ja sihteeri, hallituksen jäsen Kyllikki Aarnio. Valituksen laatija, ilmoitukset johon asiaa koskevat ilmoitukset, lisätietopyynnöt jne toimitetaan: Pekka Aarnio Siltakatu 8-10 B24, Heinola puhelin: sähköposti: pekka.aarnio (at) phnet.fi PAATOKSEN TIEDOKSISAANTI, KUNNALLISVALITUKSEN JATTAMISEN Kunnallisvalituksen saa tehdä se, johon päätös on kohdistettu, tai jonka oikeuteen, velvollisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa (jne). Kunnallisvalituksen voi tehdä vain se, joka on tehnyt asiaa koskevan oikaisuvaatimuksen. MAARAAIKA Oikaisuvaatimuksen hylkäämistä koskeva päätös on annettu tiedoksi asianosaiselle, Heinolan Pursiseura ry:lle, ja se katsotaan tiedoksi saadun Valitusaika on 30 päivää. Valitus on toimitettava Hämeenlinnan hallinto -oikeudelle virka-ajan päättymiseen mennessä VALITUKSENALAINEN PAATOS, PAATÖKSESTA TEHTY OIKAISUVAATIMUS PAATÖS OIKAISUVAATIMUKSEN HYLKAAMISESTA Liite 1 Heinolan kaupunginhallitus on tehnyt kokouksessaan päätöksen 102: Hevossaaren, Korpmmaan ja Vasikkasaaren loma-asumiseen tarkoitettujen vuokrapalstojen vuokraamisen ja myymisen yleiset perusteet ja hinnoittelu JA Liite 2 - Heinolan Pursiseura ry lähetti kaupungille päätöstä koskevan oikaisuvaatimuksen Liite 3 Heinolan kaupunginhallitus hylkäsi kokouksessaan , 155, Heinolan Pursiseura ry:n oikaisuvaatimuksen. 1

2 TAUSTATIETOA VUOKRASUHTEESTA HEINOLAN KAUPUNKI/HEINOLAN PURSISEURA Vuokrasopimukset ovat alkujaan luvulta. Sittemmin maapohjat ovat siirtyneet kaupungin omistukseen. Oikeutta uudisrakentamiseen ilman eri lupaa ei ole ollut, mutta vuokramiehille on myönnetty rakennuslupia Vuokraamisen tarkoitusta vastaten vuokra -alueella on vuokramiesten vuokrakauden aikana lupien mukaisesti rakentamia ja omistamia rakennuksia. Näin on ollut jo alueen siirtyessä kaupungin omistukseen. Pursiseura on rakentanut tontille seuramajan 1959, kunnostanut rannan ja myöhemmin rakentanut alueelle saunarakennuksen ja gr illikatoksen. Heinolan Pursiseuran ry:n 30 vuoden maanvuokrasopimus on kertaalleen uusittu 1972, ja vielä jatkettu virkamiespäätöksellä vuonna 2012 ehtojen pysyessä ennallaan siten, että vuokrasuhde mäåräaikaisena päättyy Vuonna 1972 solmitun pitkäaikaisen sopimuksen mukaisena Heinolan Pursiseuralla on ollut tarkoitus jatkaa vuokrasuhdetta edelleen pitkäaikaisella vuokrasopimuksella, kohtuullisin ehdoin. Jatkon kohtuuttomista ehdoista saatiin tieto vuokranantajan taholta vain n. 4 kk ennen vuokrakauden päättymistä 2014 lopussa alussa tehdyn väliaikaisvuokrasopimuksen mukaan pursiseuralla on ensisijainen oikeus jatkaa tontin vuokralaisena Kaupungin jatkovuokrapäätös määrittää paistojen vuokraamisen ehdot n.30 vuodeksi, sekä palstojen ostomahdollisuuden puitteet. Vuokra -aika päätöksen mukaan päättyisi Myyntihinnoiksi on päätetty Heinolan kaupungin maankäyttöosaston laatiman hintataulukon mukaiset hinnat ja ostoajaksi vuosi ko. päätöksen lainvoimaistumisesta. Vuokra on sidottu palstojen taulukoituihin hintoihin ja vuokran määräksi 4 %:n tuottoarvo pääomalle. Pursiseuralla on tällä hetkellä tontista toistaiseksi voimassaoleva väliaikainen vuokrasopimus, josta on valitettu Hämeenlinnan hallinto -oikeuteen. Kun nyt käsillä oleva päätös yleisistä perusteista saa lainvoiman, tehdään pitkäaikaiset vuokrasopimukset ja annetaan ostomahdollisuus vuokraoikeuksien haltijoille. Päätös sisältää ehdot rakennusten purkamisesta ja alueen siistimisestä alkuperäiskuntoon sopimuksen päättyessä, sekä ehdon, ettei vuokranantajalla vuokrasopimuksen päätyttyä koskaan ole korvausvelvollisuutta rakennuksista ja ehdon, ettei vuokralaisella ei ole palstaan lunastusoikeutta vuoden ostoajan jälkeen ; sekä muita sopimusehtoja. Päätöksen mukainen vuokrapalstojen vuokra on 4 % Heinolan kaupungin maankäyttöosaston tekemästä keskihinta-arviosta, joista on laadittu erillinen paistakohtainen taulukko mm. kaupunginvaltuuston asiakäsittelyyn :n liitteeksi. Vuosivuokraa huojennetaan n. 50 % :Ila toistaiseksi voimassa olevan lyhyen vuokraoikeuden aikana. Yhdistysten osalta vuokran huojennusta voidaan vuosittaisen anomuksen pohjalta harkita vuosittain, perustuen yhdistyksen toimittamaan selvitykseen sen toiminnan yleishyödyllisestä luonteesta. Tämä tuo ennaltaarvaamattoman tekijän yhdistysten rahoitussuunnitteluun ja pitkäjänteiseen toimintaan, ja on erityisen ongelmallista. Vastaavaa menettelyä kaupunki ei ole soveltanut Päijänteen Virkistysalueyhdistyksen kanssa sopimansa tukikohtavuokrauksen ehtoihin, jonka kuntajäsen kaupunki on.. Väliaikaisen vuokrasopimuksen mukaan Pursiseuralla (myohemmin Heips ) on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada alue uudelleen vuokralle sikäli kun se uudestaan luovutetaan vuokralle samanlaiseen tarkoitukseen sopimusta tehtäessä vuokra-alueet oli jo rakennettu vuokranantajan tuntemalla tavalla. Sopimusta on laajennettu vuonna 1979 niemenkärjen osalta mahdollistamaan purjehduskilpailujen seuraaminen Vallannenän kallioilta. Kyseisen alueen osittaishallinnan pinta-ala on merkittävästi suurempi kuin vuokrasopimuksen 2500 m2 pinta-ala. 2

3 Osittaishallinnassa oleva alue ei ole ollut irtisanomisen kohteena, vaikka kaupungilla olisi siihen oikeus eikä Pursiseura sitä vastustaisi. Vuokrasopimuksen mukaan vuokran määrä on ollut vuosivuokra, kiinteä vuonna 1972 n.1 mk/ m2 kaupunki sopimuksessa mainitulla tavoin antoi 90% yleishyödyllisen yhdistyksen alennuksen). Sama perustaso on ollut 2014 loppuun voimassa sekä ala- että ylävirran alueilla. Sopimusehdon mukaan, mikäli rantaosayleiskaava osoittaa alueelle rakennusoikeutta, kaupunki mahdollistaa ensisijaisesti palstan haltijalle mahdollisuuden käyvästä korvauksesta hallita paistaa edelleenkin. Mikäli rantaosayleiskaava mahdollistaa palstan rakentamisen, tullaan vuokralaisen kanssa solmimaan uusi vuokrasopimus, joka mahdollistaa myös uudisrakentamisen. Mikäli palstalle ei rantaosayleiskaavassa tule rakennusoikeutta, ei sopimusta tämän sopimuskauden jälkeen uusita (4 2 - kohta). Sopimusehdon mukaan vuokranantajalla ei ole velvollisuutta lunastaa vuokramiehen rakennuksia tai laitteita eikä suorittaa korvausta tehdyistä parannuksista (4 3 - kohta). Sopimusehdon mukaan vuokralaisella ei ole oikeutta luovuttaa vuokra-aluetta toisen hallintaan (siirtokielto) kuitenkin siten, että vuokraoikeus on siirrettavissä vuokranantajan suostumuksin sopimusehdon tarkoittamissa tilanteissa (5 ). Vielä sopimusehdon mukaan, huolimatta siitä, että vuokra-alue on rakennettu, vuokralaiselta kielletään uudisrakentaminen sekä alueen käyttö muuhun kuin vapaa-ajan tarkoitukseen (loma-asuminen). Samalla vuokramies velvoitetaan noudattamaan mm aluetta koskevia kaava tms maankäytön suunnitelmia (6 ). Kaupunginvaltuusto on hyväksynyt vuonna 2011 aluetta koskevan rantaosayleiskaavan, joka osoittaa paista-alueet lomarakentamiseen. Rantaosayleiskaavassa jokainen rakennuspaikka sai rakennusoikeutta (yleisimmin 90+60=150 krm2). Yhteisöjen, myös Heipsin, kohdalla on kaavamääräys RM2 (leirikeskus), joka tuo rajoituksensa palstan käyttöön, tehokkuusluku e = 0,10. Kaavavalmistelussa on tullut huomioida ne seikat, minkä mukaan vuokrapaistat on ainakin osin rakennettu. (Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/ ) Kun osapuolet ovat tuoreimman sopimuksen edellyttämällä tavalla jatkamassa vuokra-alueen hallintaa, keskeisiksi nousevat seuraavat seikat, joihin Heinolan Pursiseura ry vaati oikaisuvaatimuksellaan kohtuullisia ja yhdenvertaisia ehtoja sekä palstojen myymiselle että vuokraamiselle. Kaupungin hylättyä oikaisuvaatimuksen, Pursiseura pyytää Hämeenlinnan hallinto-oikeutta kumoamaan kaupungin hylkäypäätöksen. VAATIMUS KAUPUNGINHALLITUKSEN PAATÖKSEN $102 KUMOAMISESTA Heinolan Pursiseura ry vaatii yo paatoksen kumoamista seuraavin perustein (ryhmitys kaupungin oikaisuvaatimuksemme hylkaysperusteiden mukaan ym) 1 Vuokrapalstojen hinnoittelussa on noudatettu yhdenvertaista kohtelua samaan aikaan, samoissa olosuhteissa ja samassa tilanteessa olevia vuokralaisia kohtaan, hinnoittelussa on tukeuduttu kahden ulkopuolisen kiinteistoarvioijan v 2014 tekemaan arviointiin kayvasta hinnasta ottaen huomioon kunkin palstan kaavalliset ym ominaisuudet Vaadimme hylkaamista, koska HINNOITTELU EI OLE KÄYVÄN HINNAN MUKAINEN, YHDENVERTAISUUS EI TOTEUDU 3

4 Hinnoittelu tulee tarkastaa myyntihetken hintatason -ei 2013/2014 vaihteen hintatason- mukaiseksi ja noudattaa puolueetonta käypää hintaa vaikutuksineen vuokran määrään. (Ks. MML:n viimeisin kauppahintatilasto Liite 4). Lähtökohtaisesti hinnan tulee perustua nykyiseen määräalaan rajoineen, ellei yhdessä palstanhaltijan ja maanomistajan kanssa toisin sovita. Kaupungin määrittämät hinnat eivät vastaa käypää arvoa. Pari viimeaikaista esimerkkiä käyvistä arvoista: Esimerkki 1, tontin arvo Alavirralla Konnisaaressa kaupunki keväällä 2015 myynyt palstan 2000 m2, rantaviiva n. 40m, Vertailu 1, tontin arvo Heipsin tontti m2, rantaviiva n. 65 m, kaupunki määrittänyt arvoksi = n. Heinolan Pursiseuran syrlivää kohtelua aupungin päätöksessä, verrattuna muihin ksityisiin ja yhteisovuokralaisiin selventää liitetaulukko. Liite 5 Puri euran on in neliöhinta, arvo ja siihen perustuva pitkäaikaisvuokra(sekä väliaikaisvuokra) eivät vertailutontteihin nähden ole suhteessa. Tontin ominaisuudet eivät selitä eroa (ks myös liite 12) Kaupunginhallituksen päätöksen ulkopuolelle ovat jääneet lähinnä ne yhdistykset joissa jäsenistö suurelta osin on kaupungin työntekiiöitä. Niiden kanssa on sovittu vuokrasta joka on huomattavasti alempi kuin mitä ennen tällaista siirtoa oli määritetty, vaikka vuokraan sisältyvät kaupung o R s a m a t ensi set, joten siitäkään osin ei purkuehtoa poislähtiessä ole, ja kaupunki hoitaa rakennusten peruskorjaukset ( Tekn.lautakunta, päätös & 51). Vuokralaisista Heinolan Sahakoneet Oy luovutti tontin kaupungille. Kaupunki oli määrittänyt tontin rakentama rakennus joka on sähköistetty. Kaupunki maksoi vuokralaiselle lunastusta sähköliittymän arvon. Tontista rakennuksineen kaupunki järjesti vuokraushuutokaupan ja vuokrasi sen korkeimman kerrallaan. amankaltaisissa asioissa on kuntalaisia kohdeltava samalla tavalla. Heinolan alavirran vuokratonttien vuokrankorotuksesta kaupunki päätti Tonttien perusvuokra, lähtökohta, Valmistautumisaikaa alavirran vuokralaisille jäi 5 vuott a. Vuokran korotus tehdään portaittain 5 v. jaksoissa. Alavirran tonttien vuokra nousee enimmillään kolminkertaiseksi, eli suurimmillään vuokra on, lisäksi indeksikorotukset. Tonttien myymisestä päätetään tapauskohtaisesti erikseen. Osa tonteista sijaitsee Konnisaaressa jonne on myös tieyhteys, ja rakennusoikeus vastaa ylävirran tonttien rakennusoikeutta, eli tilanne vastaa ylävirran tonttien ominaisuuksia. Alavirran jatkovuokrasopimukset on tällä hetkellä allekirjoitettu kummankin osapuolen toimesta. Heipsin vuokrakorotuksen ehtojen " yleiset periaatteet ' poikkeavat alavirran paistojen käsittelystä ilman, tä asioiden erilaisee a, ifel reyolisi maapolitukasta tai asianosaisista johtuvaa perusteltua, realistista perusta. YHTEISÖVUOKRALAISTEN KOHTELU ERIARVOISTA Kaupungin tontti"hinnasto " määritti eri yhteisöille heidän hallinnassaan olleiden tonttien arvot ja jatkovuokrahinnat. Myöhemmässä vaiheessa niiden yhdis en tonteilla rakennukset olivat kaup in omistamat, vuokrasopimukset erotettiin huonevuokrasopimuksina'tehtäväksi tekn toimiston kånsså. ä den vuosivuokra muodostuikin huomattavasti jäljelle jääneitä edullisemmaksi 4

5 vaikka kyseessä olivat tonttivuokrat rakennuksineen. Näiden yhdistysten jäsenistö koostuu suurelta osin kaupungin palveluksessa olevasta henkilöstöstä. Taulukko liitteenä, Liite 5 OIKEUTETUT ODOTUKSET EIVÄT TOTEUDU Hallintolain 6 säädetään hallinnon oikeusperiaatteesta. Viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asianosaisia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Toimien on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia SOPIMUSEHTOMME MUUSTA LINJASTA POIKKEAVAT Heinolan Pursiseura ry:n osalta pakotettuna allekirjoitetun väliaikaisen sopimuksen "huojennettu " vuokra on aikaisempaan nähden 72 - kertainen. Pitkäaikainen vuokra 178-kertainen. Ennakoimaton korotus aiheutuu: 1) Kaupunki päätti 4 kk varoitusajalla, yksipuolisesti, lopettaa näillä alueilla vuokralaisina olevien yleishyödyllisten yhdistysten vuokra -alennuksen. Pursiseuran kohdalla se oli 90% yleisen vuokraperusteen )mukaisesta vuokrasta. 2) Pursiseuran tontin arvon määritys tehtiin poiketen muiden tonttien arvomääritystavasta. Kaupungin laatimaan hintataulukkoon valittiin Heipsin tontin kohdalla arvoksi yleisestä tasosta huomattavasti korkeampana Heleniuksen arviointi yksin, ei hankittujen kahden arvion keskiarvoa kuten muiden osalta pääosin meneteltiin. Pursiseuran tontin käyvästä arvosta (Vasikkasaarentie 184) arvioitsijoiden näkemykset erosivat oleellisesti toisistaan. Paikallisen arvioitsijan (OPKK, Leino ) arvio oli euroa alhaisempi kuin ensimmäisen arvioitsijan (Helenius ). OPKK:n, arvio ei sekään noudata Maanmittauslaitoksen taulukoimia vastaavilla alueilla toteutuneiden maa-alueiden kauppahintoja (Liite 4 ) Kaupunki ei ole noudattanut Vasikkasaarentie palstan osalta samaa laskeptaperiaatetta kuin muiden vuökråtaisten osalta.. YLEISITYÖDYLLISIÄ VENEILY YHDISTYKSIÄ KOHDELLAAN ERI TAVOIN Heinolan kaupunki on jäsenkuntana Päijänteen Virkistysalueyrhdistyksessä. Kaupunki maksaa yhdistykselle nykytasolla' jäsenmaksuå vuokrasopimuksen tukikohdasta Ison Pirttisaaren pohjoiskärjestä, 1 ha, 30 vuodeksi, kokonaisvuokralla, koko vuokrakaudelta, kuluista ja jätehuollosta, veloittaen siitä. Kävijöille ne ovat maksuttomia. ( PVY tukikohdan vuokraus, teknisen lautakunnan päätös ja vuokrasopimus laitteet 6 ja 7) Heinolan Pursiseura hankki kotitukikohtansa Vasikkasaaresta 1959 ja rakensi sen rakennukset ja tiet. Seura tuli kaupungin vuokramieheksi alueen siirtyessä kaupungin omistukseen. Kotitukikohta on ollut HeiPsin toiminnan keskipiste nyt jo 55 vuoden ajan. PVY:n toiminnan päämääriin yhtyen SPV:n alaiset itsenäiset Päijänne -Keitele -vesialueen pursiseurat ovat keskenään sopineet tukikohtiensa olevan kaikkien muidenkin seurojen jäsenten käytettävissä. Kävijöiltä seurat kuitenkin joutuvat perimään käyttömaksua, joilla katetaan tukikohtien kunnossapidon ja ylläpidon kustannuksia, muun muassa polttopuuhankintoja. Päijänteen alueen pursiseurojen lausunto Liite 8 Suomen Purjehdus ja Veneily ry, lausunto Liite 9 Heipsin kotitukikohdan merkitys seuralle on ensiarvoisen tärkeä. Seura on vuosien aikana rakentanut ja varustanut tukikohtansa pursiseuratoimintaan soveltuvaksi, eikä ole voinut varautua tämän mittaluokan taloudellisiin lisävaatimuksiin tukikohtansa säilyttämiseksi, kun se on seurannut kaupungin viimeaikaista sopimuspolitiikkaa sekä alavirran palstojen suhteen että PVY:n uuden tukikohdan 5

6 vuokrauksen yhteydessä. Tällainen mittava ja äkillinen toiminta, äkkikäännös, kaupungin taholta on kohtuuton vuokralaisen jatkotoimintaa ajatellen. 2 Kyseessa on maaraaikaisten, paattyneiden vuokrasopimusten jalkeen tapahtuva uusi vuokralle antamisen menettely, jossa kaupunki on kayttanyt maanomistajan oikeuttansa harkita alueidensa kayton ja mahdollisen vuokralle antamisen periaatteet KAUPUNKI TOIMII ENNALTA ARVAAMATTOMASTI JA KOHTUUTTOMASTI Heipsin perusteltuja odotuksia hallinnan jatkumisesta ei tosiasiassa suojata. Tietoisena siitä, että vuokrapalsta on rakennettu, kaupunki silti on määrittänyt yksipuolisesti sopimusehdot kulloinkin vallitsevien mieskohtaisten makutottumusten mukaan, välittämättä vuokramiesten perustelluista odotuksista Tosiasiassa ei sen jälkeen kun kaupunki on asettanut periaatteensa mukaisen väliaikaisen vuokrauksen vuokrasopimuksen, lähtövaateitaan piiruakaan muuttamatta hyväksyttäväksi vuokramiehelle, ei tälle ole jäänyt muuta vaihtoehtoa kuin hyväksyä ja allekirjoittaa sopimus. Teoreettinen vaihtoehto, jos puitesopimuksen mukaisen vuokrasopimuksen ehtoja ei hyväksytä, on että Heips " palauttaa alueen " vuokranantajan käyttöön. Se merkitsee rakennusten purkamista/ poistamista ja näin merkittävää taloudellista sekä toiminnallista vahinkoa. Kaupungin antama 4kk varoitusaika on näin mittavalle totutun toimintapolitiikan äkkikäännökselle kohtuuttoman lyhyt jotta yhdistyksellä olisi mitään mahdollisuutta sopeuttaa siihen toimintaansa ja varainhankintaansa. 3 Kaupunki on harkinnut vuokranmaarityksen perusteena kaytetyn 4% paaoman tuoton oikeudenmukaiseksi ja kohtuulliseksi korvaukseksi vuokrattaessa vapaa -ajan asumista varten rantapaistoja yksityisten henkiloiden ja yhteisojen kayttoon PÄÄTÖS HYVÄN MAANVUOKRAUSTAVAN VASTAINEN JA SISÄLTÄÄ LAINVASTAISIA SOPIMUSEHTOJA Heinolan kaupungin tulee valmistella ja päättää uudelleen vuokraamisen ja myymisen ehdot, hinnat ja periaatteet hyvän maanvuokratavan mukaisiksi sekä poistaa lainvastaiset sopimusehdot, kuten vuokraehdot, joissa on sekoitettu "muun maan vuokrauksen " ja "asuinalueen vuokrauksen " ehtoja, vuokralaiselle kohtuuttomalla tavalla. Vuokran määräytymisen peruste päätöksessä - pääoman tuottoarvo - noudattaa asuinalueella käytettävien vuokrasopimusten ehtoa ja muut ehdot perustuvat muu maanvuokra -sopimusehtoihin (esim. purkuvelvoite ym). Jos käytetään asuinalueen vuokrasopimusehtoja, tulee sopimuksessa olla mm. rakennusten lunastamisehto sopimuksen päättyessä. Jos vuokrataan muuna maanvuokrana (MVL 5 luku), tulee maksettavan vuokran määrä olla selkeästi alempi kuin asuinalueen vuokraehdoin vuokrattaessa. Myytäessä tulee palstahintojen perustua käypään arvoon, olla yhdenvertaisesti määritellyt ja paistojen rajojen tulee noudattaa entisiä määräalojen rajauksia. 4 Vapaa-ajan asumiseen tarkoitettujen palstojen vuokraaminen tapahtuu maanvuokralain 5 luvun mukaisena muuna maanvuokrana ja vuokrahinnat on arvioitu sen mukaisesti KOHTUUTTOMAT VUOKRAT, TASA-ARVOEDELLYTYS EI TOTEUDU Palstojen vuokraaminen, Khal : Uudet maanvuokrasopimukset tehdään liitetaulukossa olevien vuokrapaistojen osalta, jotka ovat Ruotsalaisen rantaosayleiskaavan mukaisia rakennus- 6

7 paikkoja ja joilla sijaitsee vuokralaisen omistama rakennus. Vuokrapalstojen vuotuiset perusvuokrat päätetään liitteenä olevan taulukon mukaisina ja vuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin. Liite 10 On todettava, että vuokranmääritysperusteet on tehty virheellisesti. Vuokramiehen oikeudet ovat merkittävästi vähäisemmät kuin mitä muun asunto -alueen vuokralaisella muutoin olisi (ks. esim. KKO 2009:42) Uusista sopimuksista ei ole ollut mahdollisuus neuvotella, kuten sopimusehdoista ja vuokravastikkeesta, vaan kaupunki on yksipuolisesti muuttanut vuokraamisen ehtoja kohtuuttoman lyhyellä varoitusajalla, vaikka vastaavan hankkeen toteutukselle alavirran osalta annettiin 5 v sopeutumisjakso Kaupunki näin yksipuolisesti toimiessaan laiminlyö sitä sopimis - ja sopimuksentekovelvollisuutta mihin se on 1998 jälkeen tehtyjen sopimusten mukaan sitoutunut. Palstojen käyttömahdollisuudet eivät tosiasiassa ole lisääntyneet ottaen huomioon vuokran kohteena olevat rakennetut rakennuspaikat ja niillä toteutettu rakentaminen. Hinnoittelun tulee olla kohtuullista, ei voittoa tavoittelevaa, sillä kunta ei hoida tehtävää kilpailutilanteessa markkinoilla ostaessaan, myydessään tai vuokratessaan kiinteistöjä toiminnan liittyessä kunnan maankäyttö - ja rakennuslaissa ( ) tarkoitettuun alueiden käytön suunnittelutehtävän hoitoon (KL 2a ). Hinnoittelun tulee olla yhdenvertainen alavirran vuokrapalstojen kanssa ja edellisen sopimuksen mukaisesti alueen käypää (ks. "käypä arvo " -määritelmä) arvoa vastaava. Pääoman 4 %:n tuottoarvolle perustuva vuokranmääritys on Heinolan kaupungin vuokraamilla mökkipalstoilla uusi käytäntö jota ei lainvoimaisesti ole vahvistettu kaupunginvaltuustossa. Aiemmin alavirralla vuosivuokrat ovat määraytyneet vanhojen vuokrasopimusten pohjalta euromääräisinä ja samoin ylävirran siirtolapuutarha-alueella. Sama käytäntö jatkui solmituissa alavirran 30- vuotisissa jatkosopimuksissa. Riippumatta siitä, miten vuokran määrä muodostetaan, sen tulee perustua käypään hintaan, olla vuokralaisille kohtuullinen ja yhdenvertainen muihin vastaaviin vuokra-alueisiin verrattaessa. Mikäli vuokrapalstat vuokrataan maanvuokralain 5 luvun mukaisena muuna maanvuokrana, vuokran tulee olla enintään 1/8 siitä mitä vuokra muuten vuokrattaessa olisi, sopimusehdoiltaan heikomman osapuolen, vuokralaisen, aseman turvaamiseksi ja huonompien ehtojen vuoksi. 5 Vuokraoikeuden siirtaminen on kaupunginhallituksen paatoksessa sallittu Pursiseuran tavoitteena on pitkäaikaisen, kohtuuhintaisen vuokrasuhteen jatkaminen ja seuran toiminnan säilyttäminen ja kehittäminen kotipaikkakunnalla. Näkyvissä ei ole tarvetta vuokrasopimuksen siirtämiseen. Jos sellainen tulee esiin, toimista voidaan erikseen sopia kaupungin kanssa. 6 Kaupunki ei ole harkinnut tarkoituksenmukaiseksi luovuttaa maanomistajalle kuuluvaa paattamisoikeutta naiden vapaa -ajan rantapalstojen myymisesta vuokramiehelle, eika siten sisallyta lunastusoikeutta vuokraehtoihin Pursiseuran tavoitteena on pitkäaikaisen, kohtuuhintaisen vuokrasuhteen jatkaminen ja toimintansa säilyttäminen ja kehittäminen kotipaikkakunnalla. Mahdollisesta tontin ostamisesta neuvotellaan ja sovitaan kaupungin kanssa erikseen, mikäli se joskus tulee ajankohtaiseksi. 7

8 7 Maanvuokralain 5 luvun (muu maanvuokra) mukaisesti maanomistajalla ei ole rakennusten lunastusvelvollisuutta vuokrasuhteen paattyessa SUHTEETON JA KOHTUUTON EHTO, SEKÄ MAANVUOKRALAIN VASTAINEN Kaupunki: Vuokralainen saa oikeuden irtisanoa sopimuksen milloin tahansa vuokrakauden aikana kulloinkin kuluvan vuoden loppuun. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen vuokrakauden aikana, kaupungilla ei ole lunastusvelvollisuutta vuokralaisen rakennuksiin ja vuokralainen vastaa rakennusten purkamisesta ja alueen siistimisestä alkuperäiseen kuntoonsa, mikäli vuokranantajan ja vuokralaisen välisissä neuvotteluissa ei muuta sovita. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole koskaan korvausvelvollisuutta rakennuksista. Pursiseura: Mikäli vuokra on muun maanvuokrasopimuksen mukainen, eli n. 1/8 siitä mitä se muutoin olisi, em. ehto (MVL 5 luku) on hyväksyttavissä. Lukuun ottamatta viimeistä lausetta: Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole koskaan korvausvelvollisuutta rakennuksista", joka tulee poistaa kategorisena, kohtuuttomana sopimusehtona. Jos vuokrataan muutoin kuin muuna maan vuokrana, koko kohta 12 tulee poistaa ja tilalle tulee kirjata ehto rakennusten lunastamisvelvollisuudesta vuokranantajan taholta sopimuksen päättyessä. Sopimusehdot (lunastusvelvollisuuden puuttuminen) ei ole oikeassa suhteessa Heinolan kaupungin mm rantarakentamista koskeviin tavoitteisiin. Strategiasta / kaavasuunnitelmistakaan ei muuta ole havaittavissa. Ottaen huomioon muuta maanvuokraa ja asuntoalueen vuokraa koskevien sopimusehtojen sääntely, päätöksessä tarkoitettu vuokrataso on kohtuuton. 8 Heinolan kaupungin yleinen kaytanto on, etta vuokralainen tai ostaja vastaa lohkomiskustannuksista KOHTUUTON EHTO Maanomistaja muodostaa kiinteistöt omalla kustannuksellaan. Vuokrasuhteesta johtuvaa tarvetta muodostaa vuokra -alueesta eri kiinteistö ei ole. Lohkomiskustannusten osoittaminen vuokralaiselle on kohtuuton ehtoja ylimääräinen maksu. Yleisen käytännön mukaan lohkomismaksu kuuluu maanomistajalle. Vuokralainen maksaa käyttöoikeudestaan vuokraa vastikkeena. Ostotilanteessa lohkomiskustannukset maksaa ostaja. 9 Vuokrapalstojen rajat joudutaan tarkistamaan, jotta rakennuspaikoista ylipaataan pystytaan muodostamaan rantaosayleiskaavan mukaiset rakennuspaikat Kaupunki: Palstojen rajat tarkistetaan pääsääntöisesti siten, että niille pystytään olemassa olevan kaavan, lainsäädännön ja rakennusjärjestyksen mukaisesti rakentamaan. Palstarajat tarkistetaan siten, että ne saavat m rantaviivaa ja m syvyyttä mantereelle päin. Palstoista pyritään muodostamaan noin m2 kokoisia, jotta lainsäädännössä asetettu 2000 m2 ylittyy ja ne ovat rakennuskelpoisia. Esittelytekstissä kohdassa "Palstojen rajojen tarkastaminen ja lohkominen" mainitaan samasta asiasta mm: Ruotsalaisen rantaosa- yleiskaavan RA-rakennuspaikoilla sijaitsevat kapeat ja rantaa runsaasti hyödyntävät palstat pyritään muuttamaan siten, että ne saavat noin m rantaviivaa ja noin m syvyyttä mantereelle päin. Palstoista pyritään muodostamaan n m2 kokoisia. Mikäli palsta on vaikeasti rakennettavissa, niin palstan kokoa voidaan kasvattaa, jotta kaavan mukainen 8

9 rakentaminen on mahdollista. Vuokralaisen palstalla sijaitsevat rakennukset pyritään mahdollisuuksien mukaan sisällyttämään rakennuspaikan sisälle. Mikäli vuokrapalstan pinta-alaa pienennetään / suurennetaan nykyisestä merkittävästi, niin palstan myyntihintaa ja vuokra -arvoa korjataan vuokrauspäätöksen tai kaupan yhteydessä. Vuokrapalstan pinta -alan tulee perustua nykyiselleen määriteltyyn määräalaan. Kaava osoittaa rakennuspaikan. Vuokra-alueen rajat osoittava kartta liitetään maanvuokrasopimukseen sekä lisäksi rajat (tarvittaessa ) merkitään maastoon. Pursiseura: RAJAT TULEE MÄÄRITTÄÄ SOPIMUKSIA TEHTÄESSÄ Lähtökohtana tulee olla nykyiset rajat ja rakennusten säilyttäminen. Lisämaan ostoon tulee antaa mahdollisuus arvioitsijoilta saadun hinnoittelun mukaisesti %:n hinnalla /m2 suurennettaessa paistaa nykyisestä koosta. Päätös rajojen tarkastamisesta on ristiriidassa palstojen hinnoittelumäärityksen kanssa. Hintataulukon hintoihin on huomioitu ulkopuolisten arvioitsijoiden taholta palstoja arvioitaessa nykyinen paista rantaviivoineen ja lisåmaan hintoineen, kun palsta on yli 2500m2 - sekä vähennyksineen, kun palstan koko on alle 2000 m2. 10 Oikaisuvaatimuksessa ei ole esitetty muitakaan sellaisia seikkoja, joiden perusteella kaupunginhallituksen paatosta tulisi muuttaa PÄÄTÖS "MUUTOIN LAINVASTAINEN", KOSKA: KAUPUNGINHALLITUS EI OLE TOIMIVALTAINEN PÄÄTTÄMÄÄN Heinolan kaupunginhallitus on päättynyt palstojen vuokraamisessa ja myymisessä noudatettavista yleisistä periaatteista ja hintatasosta. Yleiset perusteet vuokraus - ja myyntiehdoiksi noudattavat pääperiaatteiltaan kaupunginvaltuuston tekemää periaatepäätöstä. Heinolassa lukien voimassa olevan hallintosäännön 8 :n (kv ) mukaan... kau un i o hyväksyy käyttöomaisuutta ja sijoitustoimintaa koskevat periaatteet sekä maksujen yleiset perusteet ja kaupunginhallitus hyväksyy rakentamattomien kiinteistöjen... myymisen, vaihtamisen ja vuokraamisen yleiset periaatteet ja niiden hinnoittelun. Teknisen toimen johtosäännön (kv ) voimassa lukien tekninen toimi vastaa mm maankäyttöön liittyvien palvelujen tarjoamisesta. Johtosäännön päätösvaltataulukon, kiinteistöjen osto, myynti ja vuokraus, kunnanhallitus päättää rakentamattomien kiinteistöjen... ( raakamaa) myymisessä... noudatettavista yleisistä perusteista ja niiden hinnoittelusta. Kuntalain 13 :n mukaan valtuusto vastaa kunnan toiminnasta ja taloudesta. Valtuuston tulee päättää kunnan... toiminnan ja talouden keskeisistä tavoitteista sekä... periaatteista (maapolitiikka), ml yhdyskuntakehitys. Valtuuston tulee lisäksi päättää talouden, rahoituksen ja sijoitustoiminnan perusteista.... Kuntalain 14 :n mukaan valtuusto voi johtosäännössä siirtää toimivaltaansa. Toimivaltaa kuitenkaan saa siirtää asioissa, joissa valtuuston on laissa olevan nimenomaisen säännöksen mukaan päätettävä. ei 9

10 Edellä oleva perusteella yleinen ja toimintojen ja talouden muodostaman kokonaisuuden kannalta keskeinen toimivalta on valtuustolla, joten: Kaupunginhallituksella ei ole toimivaltaa ottaen huomioon Kuntalain 13 ja 14 säännökset yleistoimivallasta sekä toimivallan siirtämisestä. Hallintosääntö / johtosääntö valtuuttaa hallituksen päättämään, Kuntalain delegointikiellon estämättä, mm rakentamattomien kiinteistöjen luovutuksessa noudatettavista periaatteista. Nyt ei kuitenkaan käsitellä rakentamatonta kiinteistöä. Tontilla on ollut vuokramiehen rakentamia rakennuksia silloin kuin tontti alun perin tuli v kaupungin omistukseen. Näin ollen delegointisäännöstä ei voida soveltaa. Kaupunginhallitushan on perustanut tekemänsä päätöksen kaupunginvaltuuston asian valmistelussa tekemään päätökseen, johon kuitenkaan ei oltu annettu valituslupaa koska se oli asian valmistelua, mutta joka siitä huolimatta on otettu sitovaksi pohjaksi kaupunginhallituksen päätöksenteolle. Kaupunginhallitus on kannanotossaan oikaisuvaatimuksen todennut, että " vuokrahinnoittelua ei ole syytä muuttaa, koska vuokrahinnat on arvioitu siten, että vuokrasopimukset laaditaan muun maanvuokran ehtojen mukaisina " Vuokratasosta tehdyssä periaatepäätöksessä ei mitenkään ilmene vuokrattaisiin käypää vuokraa alemmilla hinnoilla., että vuokrapalstat muutoin KOHTUUTTOMAT EHDOT YLEISTÄ Kaupungin esittämät "yleisten periaatteiden" käsittämät sopimusehdot ovat maanvuokralain systematiikan sekä hyvien maanvuokratapojen vastaisia, kuten siirtokelpoisuus /kelvottomuus, lunastusvelvollisuuden puuttuminen (ei voida järkevästi käyttää ranta -asuttamisessa ), vuokrataso - kukaan ei investoine tilanteessa, jossa lunastusvelvollisuutta ei ole. Sopimusehdot saatettava maanvuokralain systematiikan sekä hyvien maanvuokratapojen mukaiseksi KAAVOITUS JA VUOKRAN KOROTTAMINEN, VUOKRANOUSUN PORRASTUS Kaupunki : Mikäli alue myöhemmin asemakaavoitetaan ja palstat osoitetaan kaavassa vakituiseen asumiseen, niin vuokria ja vuokraehtoja tarkistetaan soveltuvin osin vakituisen asunnon vuokratontteja vastaaviksi. Vuokria porrastetaan siten, että vuoden 2015 aikana vuotuista perusvuokraa peritään 50%. Pursiseura: Kohtaan tulee lisätä seuraava tarkennus: "Tarkistus tehdään, mikäli kaavoitus lisää vuokralaisen käyttömahdollisuutta palstan suhteen kaavaa vastaavalla tavalla." Pursiseuran käsityksen mukaan kaupungin nyt määrittämä hinta - ja vuokrataso vastaa kaavoitettua, kunnallistekniikalla ja tiestöllä varustettuna alueen tasoa. (tiestöt, rakennukset jne ovat kaikki vuokralaisten toteuttamia eikä kaupunki kunnosta tai ylläpidä alueen teitä. Kunnallistekniikkaa tai sähköä ei alueella ole). (Oikeusohjeen MK 16 2 mukaan jos vuokra-alueen käyttömahdollisuudet asianosaisistariippumattomista syistä lisääntyvät on vuokranantajalla oikeus tarkistaa vuokraa) Pursiseura : Vuokrankorotusten porrastaminen tulee tapahtua 5-10 v:n aikavälillä Kyseessä v.2015 ei ole vuokrankorotusten porrastus vaan jo solmittu erillinen väliaikainen (valituksen alainen ) vuokrasopimus, joka johtuu uusien sopimusten 10

11 valmistelun viivästymisestä ja sisältää useita tavanomaisesta poikkeavia rajoitteita vuokralaisille. Kyseistä sopimusta ei voida pitää sopeutumisaikana lopulliseen korotukseen myöskään korkean vuokran määrän ja sopimusehtojen pakottavuuden takia (allekirjoitettava sopimus tai purettava rakennukset kolmessa kuukaudessa.) Yleinen sopeutumisaika vuokrankorotuksiin kunnissa on 5-10 v, jona aikana korotukset tapahtuvat portaittain. VUOKRA-AIKA Vuokrapalstat vuokrataan siten, että vuokra-aika päättyy Pursiseura: Vuokra-ajan tulee olla vähintään 30 vuotta sopimuksen tekemisestä. 30 vuoden vuokra-ajan ei tule lyhentyä kaupungin viivästyneen valmistelun ja lain- ja demokratian mukaisten toimien takia. Yhteenvetona Heinolan Pursiseura ry omassaan, sekä lisäksi Heinolan Virkistys- ja kalamajayhdistys ry:n, mökkiläisten ja yhteisöjen yhteisessä oikaisuvaatimuksessa Heinolan Pursiseura ry oli yhtenä allekirjoittajista, vaati omaa ja koko aluetta koskevan päätöksen oikaisemisesta. Oikaisuvaatimukset kaupunki hylkäsi. Heinolan Pursiseura vaatii, että Heinolan kaupunginhallituksen päätös / /2013 hylätään. koska : Heinolan kaupungissa mm. vesiurheilutoimintaa edistäviä yleishyödyllisiä yhdistyksiä tulee kohdella keskenään yhdenvertaisesti ja oikeudenmukaisesti. Vuokrauksessa tulee noudattaa Heinolan kaupungin aiemmin käyttämiä vanhojen maanvuokrasopimusten ehtoja, kohtuullisesti korotettuna. Myynti- ja vuokrahintojen tulee noudattaa toteutuneiden kauppojen perusteella määräytyviä molempien osapuolten tarkistettavissa olevia, läpinäkyvästi määritettyjä käypiä arvoja. Heinolan Pursiseuran kohtelu yleishyödyllisenä yhdistyksenä ei noudata kaupungin viime vuosina noudattamaa toimintamalleja kaupunki vuokrasi Päijänteen virkistysalueyhdistykselle 1 ha tukikohtaalueen n. 1,5 km päästä Pursiseuran tukikohdasta 30 vuodeksi, kokonaisvuokralla Heinolan Pursiseura ry:n vuokrapalstaan Vasikkasaarentie 184 kohdistuva erityisen tarkoitushakuisesti paisutettua tontin arvoa ja vuokran suuruutta koskeva päätös tulee hylätä. Vuokrankorotukset tulee tehdä yhdenvertaisesti alavirran vuokralaisiin nähden, kuten kaupunginhallitus oli teknistä tointa evästänyt (Khal ) valmistelemaan ylävirran jatkovuokraus alavirralla päätetyn käytännön mukaan siten että korotuspohjana ovat aikaisemmat vuokrat. Silti virkamiehet omatoimisesti teettivät ideoinnin alueen vaihtoehtoisista maankäytön suunnitelmista ja ottivat tämän lähtökohdakseen perusteena väittämälle, että lähtökohdat ala- ja ylävirralla ovat erilaiset. Virkamieskäsittelyssä alue pyrittiin saamaan maakuntakaavan valmistelussa muutetuksi asuntoalueeksi, paitsi Korpinmaan ja Vasikkasaaren pohjoiskärkiä jotka jäisivät kaava-alueen ulkopuolelle virkistysalueiksi. Pursiseuran paista sijaitsee ajatellulla virkistysalueella. Muuttamisyritystä ei Heinolan tekninen lautakunta kokouksessaan hyväksynyt vaan päätti jättää aiemmat kaavamerkinnät entiselleen, R-alueiksi. 11

12 Loma -asumiskäytön muuttamista asumisalueeksi ei strategisessa oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa 2035, jonka kaupunki hyväksyi , oltu edes mainittu, eikä myöskään Heinolan rantayleiskaavassa joka valmistui ja tuli lainvoimaiseksi Jatkumona näille teetettiin Heleniukselta tonttien markkinahinnan määrittely. Määrittelyssä tontit luokitettiin arvioijan, Heleniuksen, itse keksimän arvoluokituksen mukaan eikä MMH :n ohjeistamalla tavoin läpinäkyvästi toimien. Työtä tilattaessa kaupungin taholta arvioijalle annetuista kaikista evästyksistä ei vuokralaisilla ole toistaiseksi tietoa. Arviossaan Helenius mm. mainitsee :"myös yritykset ja yhdistykset ovat hankkineet lomakiinteistöjä edustus- ja henkilökunnan virkistyskäyttöön. Suuntaus on kuitenkin jo vuosien ajan ollut se, että näistä omistuksista on pyritty luopumaan". Raakamaatontin arvon määrittelyn tulee tapahtua tontin ominaisuuksien mukaan, ei riippuvaisena siitä kuka tonttia hallinnoi. Ilmiselvästi tätä periaatetta ei ole noudatettu. Virkamiehet pyrkivät saamaan hankkeen päätökseen vain yhden, Heleniuksen, arvion perusteella, kunnes lopulta kaupunginhallitus velvoitti teettämään toisen, vertailevan arvion. Arviointitarjouspyynnöt lähetettiin kiireesti OPKK:lle ja Consulting Matti Sepälle (paikallisia toimijoita ). Sepältä arviota ei tilattu, hän ilmoitti arviointitarjouksessaan että arvio tulee olemaan "käypä hinta " -käsitteen yleisesti tunnettua määritelmää noudattava. OPKK:n vertaileva arvio poikkesi yhteisötonttien osalta, erityisesti Pursiseuran Vasikkasaarentie 184 kohdalla, voimakkaasti Heleniuksen arviosta. Maankäyttöosasto poimikin Vasikkasaarentie 184 tontin arvoksi Heleniuksen määrittämän korkeamman "markkina -arvon ", kun muiden tonttien kohdalla käytettiin molempien arvioiden keskihintojen keskiarvoa. OPKK arvio lausunto Liite 11 Kaupungin "hinnasto " Liite 10 Pursiseuran kohdalla kyse ei ole edustus - tai virkistyskäytöstä. Tontti, tukikohta, on pursiseuratoiminnan, järjestäytyneen veneilyn, keskuspiste. Eero Häkkisen lausunto (Liite 12) HeiPsin tontin arvomääritys, vertailu muutamaan muuhun tonttiin : arvo / m2, arvo/ rantaviivan pituus, arvo / rakennusoikeuden m2. Tontti on kaavassa merkitty leirikeskukseksi eikä lomarakennuspaikaksi, ilmasuunta on pohjoinen litä. Arvoa laskee lisäksi sijainti laivaväylän vieressä ja Tähtisillan liikennemelu. Rantaviiva on lyhyt. Helenius silti luokitti : AA.tontti. sekä vertaili: Heinolan Pursiseura ry: Vasikkasaarentie 184, 2500 m2 rantaa 69 m, ro 250 krs-m2, Hintahajonta Tekniset PRO ry: Korpinmaantie 330, 5000 m2, rantaa 165 m, ro 500 krs-m2, hinta Pursiseura vaatii Päätös eriarvoisesta kohtelusta tontin arvon ja siitä johdetun vuokran määrityksessä, muihin alueen yksityisiin ja yhteisöjen tontteihin nähden, tulee korjata. Tässä kirjel- 12

13 mässä edellä esitettyjen perusteiden hylätä. ohella myös siitä johtuen kaupungin päätös tulee Lisäviitteenä Lahden Kiinteistönotariaatti Oy, Eero Häkkisen lkv, auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), lausunto, Liite 12 Taulukko Pursiseuran erilaisesta kohtelusta eräisiin muihin vuokralaisiin nähden, taulukko, Liite 5 Allekirjoitukset Kartta alavirran, PVY:n ja ylävirran tonttien sijainneista etäisyyksineen Liite 13 Heinolassa kesakuun 15 paivana 2015 Heinolan Pursiseura ry Heikki Ilola Heikki Ilola varakommodori Kyllikki Aarnio Kyllikki Aarnio sihteeri Liitteet nro asia a Päätöksen tiedoksiantotodistus (päät ös ) b valituksen allekirjoitussivu skannattuna 1 Heinolan kaupunginhallitus, päätös Oikaisuvaatimus , Heinolan Pursiseura 3 Heinolan kaupun ginhallitus, päätös , MML kau ahintatilasto 5 Taulukko "vertailua vaadittujen/sovittujen tonttivuokrien suhteista a 6 Päijänteen virkis salue hdis s, tukikohdan vuokraus, päätös tekn ltk 7 Päijänteen virkist salue hdis s, tukikohdan vuokraus, sopimus tekn tsto 8 Päijänteen pursiseuro jen julkilausuma 9 SPV n lausunto 10 Kaupun gin "hinnasto", tonttien arvoista ja vuokrista ML OPKK arviolausunto Lahden Kiinteistönotariaatti Oy, Eero Häkkinen, LKV, AKA "Arviokäynti per Kirsi Kemppainen Eero Hakkinen 13 Kartta alavirran, PVY n ja ylävirran tonttien si jainneista etäisyyksineen 13