Kiinteistöarviointi 2/17. Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti

Transkriptio

1 Kiinteistöarviointi 2/17 Suomen Kiinteistöarviointiyhdistys ry:n jäsenlehti

2 HALLITUS PUHEENJOHTAJA Saija Toivonen Aalto-yliopisto HALLITUKSEN JÄSENET Arja Lehtonen Catella Property Oy Jukka Lahtinen Jukka S. Lahtinen Ky Juha Nummi Newsec Valuation Oy Mauri Asmundela Maanmittauslaitos Seppo Koponen GEM Property Jorma Saarimaa UPM Silvesta Oy HALLITUKSEN VARAJÄSENET Ari Laitala Aalto-yliopisto Jyrki Halomo FinCap Kiinteistövarainhoito Oy Annina Salakka RBS Nordisk Renting Mikael Postila Orava Rahastot Antti Orama Maanomistajien Arviointikeskus Hannu Ridell Newsec Valuation Oy SIHTEERI (JÄSENREKISTERI/LEHTI) Tuuli Vanhanen outlook.com TALOUDENHOITAJA Tuuli Vanhanen LEHDEN ILMOITUSHINNAT 1 sivu 150 ½ sivu 100 ¼ sivu 50 LEHDEN AINEISTO Artikkelit lehteen pyydetään toimittamaan sähköpostilla sihteerille. TAITTO Anna Haggrén/Lystik 2 Kiinteistöarviointi 2/17

3 Sisällys KIINTEISTÖARVIOINTI 2/2017 Pääkirjoitus 4 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä 8 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista 12 Tulevia tapahtumia 13 Kannen valokuva: Tuuli Vanhanen (2017): Suur-Sarvilahden kartano, Loviisa Kiinteistöarviointi 2/17 3

4 Suomen metsätilamarkkinat ja metsäkiinteistöjen arvonmääritys Pääkirjoitus Taustaa suomalaisesta yksityismetsänomistuksesta Suomen metsänomistus on maailman mittakaavassa poikkeuksellinen, yksityismetsänomistajat omistavat 60 %:a tuottavasta metsämaasta, n. 70 %:a vuotuisesta kasvusta ja n. 80 %:a vuotuisista hakkuumääristä. Omistus on varsin pirstoutunut, metsänomistajia on yhteisomistus mukaan lukien noin (yli 2 ha), keskimääräinen metsätila on n. 30 ha ja yli 100 ha:n tiloja on määrästä vain noin 5 %:a. Metsänomistajien keski-ikä on yli 60 vuotta, keskimääräinen omistusaika on reilut 20 vuotta ja suurin osa metsäkiinteistöistä vaihtaa omistajaa perinnön tai sukulaisten välisten saantojen kautta. Metsätilamarkkinoiden muutoksia Metsätilamarkkinat ovat muuttuneet luvulla monella eri tapaa. Kokonaisvolyymi on kasvanut, myyjä- ja ostajakunnassa sekä kysyntä- ja tarjontatilanteessa on tapahtunut useita merkittäviä muutoksia. Markkinoille on tullut uusia ammattimaisia myyjiä ja ostajia. Suuret metsäyhtiöt ovat johdonmukaisesti järjestelleet metsäomaisuuttaan eri tavoin. Pelin avasi StoraEnso Oyj, joka vuonna 2002 siirsi metsäomaisuutensa (vajaa ha) Tornator Oyj:lle ja myi enemmistön yhtiöstä institutionaalisille sijoittajille. Osuuskunta Metsäliitto järjesteli metsäomaisuutensa (noin ha) vuonna 2005 perustettuun Finsilva Oyj:hin, jonka enemmistöomistus siirtyi 2016 Dasoksen Metsärahastolle. Samana vuonna Dasoksen rahastot ostivat samalta ryhmittymältä Metsä-Botnia Metsät Oy:n osakekannan ( ha). Em. kaupat ja omistusjärjestelyt ovat juridisesti osakekauppoja, mutta ko. yhtiöiden omaisuus on käytännössä metsäkiinteistöjä. UPM-Kymmene Oyj sen sijaan valitsi toisenlaisen strategian metsäomaisuutensa järjestelyyn ja alkoi systemaattisesti tuoda metsätiloja myyntiin yksittäin tasaisena virtana viikoittain kaikkien halukkaiden ostettavaksi. Myynti jatkuu edelleen. Osa isoimmista tiloista on myyty pitkäaikaisella puukauppa- ja metsänhoitosopimuksella ja kaksivaiheisella tarjousmenettelyllä. Tästä johtuen nämä metsäkiinteistökaupat puuttuvat MML:n kauppahintatilastoista. UPM-Kymmene Oyj:n metsäomaisuutta on myyty noin ha. 4 Kiinteistöarviointi 2/17

5 Metsähallituksen kiinteistökehitys Laatumaa on myös tullut metsätilamarkkinoille valtion metsäomaisuudesta erillään olevien yksittäisten metsäkiinteistöjen myynnillä. Myynti on viime vuosina vähentynyt lähinnä poliittisen ohjauksen johdosta. Metsähallituksen talouskäytössä on metsämaata vajaat 3,5 milj. ha. Metsätilamarkkinoille on tullut tarjontaa ja lisää kysyntää ja uudentyyppistä omistusta. Onko metsätilamarkkina sitten kuumentunut? Kyllä ja ei. Hintataso on noussut, myyntiajat ovat melko lyhyitä, mutta vajavainen tieto myytyjen metsäkiinteistöjen puuvarojen muutoksesta vaikeuttaa arviointia. Pitkään jatkunut alhainen korkotaso on osaltaan alentanut myös metsäkiinteistölle asetettuja tuottovaatimuksia ja on samalla nostanut hintatasoa. Mitä metsätilan arvonmäärityksessä tulee ottaa huomioon Puusto ja puuntuottokyky Metsäkiinteistön arvo on käytännössä metsän tuotantokoneistossa eli kiinteistöllä kasvavassa puustossa tuottavalla metsämaalla. Toinen merkittävä asia on maapohjan puuntuottokyky, joka voi olla parhailla kasvupaikoilla jopa kaksinkertainen heikoimpiin kasvupaikkoihin verrattuna. Samoin viljavimmilla kasvupaikoilla voi kiertoaika (aika, jossa puusto kasvaa uudistamisen jälkeen uudelleen uudistettavaksi) olla lähes puolet lyhyempi kuin karuimmilla, jolla on myös merkitystä tilan arvonmäärityksessä Hehtaarit vai kuutiot Usein metsäkiinteistön hinnoista puhuttaessa vertaillaan hehtaarihintoja, joka kuitenkin on johdettu suure eli tilan kauppahinta jaettuna kokonaispinta-alalla. Tämä sisältää siis myös ne hehtaarit, joilla ei voi puuntuotantoa harjoittaa. Metsäkiinteistön tuottavan metsämaan puuston kuutiomäärä ja hinta kuutiota kohden kertoo jo paljon enemmän metsän arvosta. Tukki- ja kuitupuu Suomen puumarkkinoilla järeän eli tukkipuun hinta on noin nelinkertainen kuitupuuhun eli selluteollisuuden raaka-aineen hintaan verrattuna. Eli arvonmäärityksessä puuston kuutiomäärän lisäksi tukki- ja kuitupuun määrällä on tietysti suuri merkitys. Hoidettu vs. hoitamaton, metsien laadun merkitys Ovatko metsät hoidettuja ja täystiheitä sekä hyvässä kasvukunnossa? Mikä on puuston laatu? Molemmilla asioilla on suuri merkitys arvioitaessa sekä välittömiä että tulevia hakkuutuloja sekä metsien hoitomenoja. Viivästynyt metsänhoito aiheuttaa yleensä Kiinteistöarviointi 2/17 5

6 lisäkuluja ja tuoton menetyksiä tulevia kassavirtoja arvioitaessa. Huonolaatuinen puusto tuottaa vähemmän tukkipuuta kuin hyvälaatuinen ja kasvupaikan puulaji voi olla joskus väärä ja jopa kasvatuskelvoton. Kivennäismaa vai turvemaa Kivennäismaat ovat yleensä tuottoisampia kuin turvemaat, toki tuottoisia kasvupaikkoja löytyy turv takin. Turvemaiden puunkorjuu on useimmiten mahdollista vain maan jäätyneenä ollessa ja siten vähemmän haluttuja sekä edullisimmin hinnoiteltuja puunmyynnissä. Lisäksi turv la vesitalouden eli ojaverkoston kunnossapito on tehtävä määrävälein. Muuta arvioinnissa huomioitavaa Metsäkiinteistön muoto vaikuttaa myös tilan arvostukseen, mitä selkeämpi muoto ja vähemmän rajapyykkejä niin vähemmän aukaistavaa rajaa ja kustannuksia. Tiestön hyvä kunto ja etäisyys lähimmälle yleiselle tielle merkitsee yleensä pienempiä vuosikustannuksia. Mahdolliset erityisarvot (rakennuspaikat, maa-ainekset) on arvioitava tapauskohtaisesti riippuen kaavoitustilanteesta ja mahdollisista luvista maa-ainesten ottoon. Voimassa olevassa kaavassa voi olla myös metsätalouden harjoittamista rajoittavia tekijöitä joko kustannuksia lisäämässä tai tuloja vähentämässä. Samoin mahdolliset suojelualueet tulee arvioinnissa ottaa huomioon. Metsätilan arvioinnin tekijän tulee varmistaa, mihin tarkoitukseen arviointi tehdään (myynti, osto, perunkirjoitus, sukupolven vaihto jne.) sen sijaan metsäkiinteistöön liittyvät mahdolliset tunnearvot ja ostajan tuottovaatimus eivät kuulu arvioinnin piiriin. Mistä metsätilojen markkinahintatasosta saa tietoa? Relevanttia ja julkista tietoa on varsin vaatimattomasti saatavilla. Maanmittauslaitoksen kauppahintatilastoinnista ei saa sijaintikunnan lisäksi kuin kokonaispinta-alan ja -kauppahinnan eli metsäkiinteistöjen arvioinnissa tietoa, jolla ei juurikaan ole merkitystä yksittäisen arvion markkinanhinnan määrittämisen kanssa. Lisäksi tämä tilasto ei anna oikeaa kuvaa markkinan laajuudesta. Metsäalan ammattilehdistä Metsälehden MH Hannu Liljeroosin metsätilojen hintaseurannasta saa toteutuneita hintoja, joita on analysoitu ja verrattu myynti-ilmoituksen yhteydessä saatuun metsävaratietoon. Miten metsätilojen arviointia tulisi kehittää? Metsätilojen arvioinnissa ja arviolausuntojen teossa pätee sinänsä 6 Kiinteistöarviointi 2/17

7 kansainvälisen kiinteistöarviointistandardin (IVS) periaatteet, arvion tekemisestä, arvioitsijan pätevyydestä ja eettisistä periaatteista ja ne ovat vahva perusta AKA -auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan työlle. Metsän arvonmäärityksessä tuotto- ja kustannusarvot ovat laskettavissa, mutta niitä käytetään valitettavan vähän valtamenetelmänä olevan summa-arvolaskennan sijaan. Markkinahinnan problemaattisuutta on jo edellä kuvattu. Suurin ongelma metsätilojen arvonlaskennassa on edelleen lähtötietoina olevien metsävaratietojen ajantasaisuus ja tarkkuus. Metsävaratiedon taustalla olevan kuvioittaisen arvioinnin tarkkuus on Suomen Metsäkeskuksen metsävaratiedon laatuselosteen mukaan: Kuvion kokonaispuuston pohjapinta-alan, keskiläpimitan, -pituuden ja -tilavuuden tavoitetarkkuus on ± 20 % kahdeksassa tapauksessa kymmenestä kehitysluokaltaan nuorissa ja varttuneissa kasvatusmetsissä sekä uudistuskypsissä metsissä. Taimikoissa runkoluku on oikein 50 %:n tarkkuudella. Kehitysluokka vastaa arvioituja tunnuksia. Metsävaratietoon sisältyvä epätarkkuus ja -varmuus on arvioitsijan pidettävä mielessä, tekipä arviolaskelman mihin menetelmään perustuen tahansa. Lisäksi metsävaratiedon yhteydessä harvoin on kuvattu metsikkökuvioiden laadullisia ominaisuuksia, joiden yhteismitallinen kuvaaminen on haasteellista. Arviota varten kuviokohtaiset metsävaratiedot tulisi saada sähköisessä muodossa toimenpide-esityksineen, hakkuiden osalta poistumineen ja hoitotöiden osalta kustannuksineen. Tällöin olisi helpompaa tehdä yksinkertainen kassavirta- ja arvonkehityslaskelma esimerkiksi 20 vuoden päähän. Malleja ja laskentaohjelmia metsien kehityksen simulointiin sinänsä on kyllä olemassa. Laskelmien tekijöitä toki löytyy, mutta hintatasosta ja työläydestä johtuen niitä on käytetty lähinnä vain suurissa yksittäisissä metsäkiinteistökaupoissa. Hintatilastointia tulee kehittää, puuston määrä ja tuotantokäyttöön soveltuvan metsämaan pinta-ala kokonaispinta-alan sijaan auttaisivat jo paljon markkinahintojen vertailtavuudessa eri metsäkiinteistöjen välillä. Jorma Saarimaa UPM Metsä SKAY ry:n hallituksen jäsen Kiinteistöarviointi 2/17 7

8 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä Tämän otsakkeen esitetään kiinteistöarviointialalta tehtyjä opinnäytetöitä. Opinnäytetöiden esittelemisellä levitetään tietoa uusista tutkimuksista, etteivät opinnäytteinä tehdyt tutkimukset jää vain tekijän ja työn tilaajan tietoisuuteen. Esiteltävät opinnäytetyöt ovat luettavissa kokonaisuudessaan Aalto-yliopiston kirjastossa. Koska töitä ei arkistoida sähköiseen muotoon, saa kiinnostavan tutkimuksen helpoiten käsiinsä lähestymällä suoraan työn tekijää. Yhä useammat Aalto-yliopistosta valmistuvat diplomityöt ovat englannin kielellä. Opinnäytetöitä pyritään esittelemään kiinteistöarviointilehden jokaisessa numerossa, mikäli arviointialan opinnäytteitä on kuluvana ajanjaksona valmistunut. Koska lehden toimituksella ei ole saatavilla muita kuin Aalto-yliopiston opinnäytteitä, tulee muista opinahjoista töitään näytille haluavien toimittaa työt ja niiden tiivistelmät kannessa näkyvään osoitteeseen. DIPLOMITYÖT Tekijä: Erik Matilainen (2016) Työn nimi: Office property features and Helsinki Metropolitan area submarkets preferred by the real estate investor. Aalto-yliopisto. The goal of the thesis was to find out which property features Finnish property investors deem important when evaluating a single office property as an investment. Also, the goal was to find out more about the attractiveness of the office submarkets within the Helsinki Metropolitan Area. Additionally, a futuristic view was included by asking the investors about the development of the aforementioned topics by year There is little prior research in evaluating a single office property as an investment object in this regard. Research on office properties has been mainly from the tenant or space user perspective. Prior research of HMA submarkets is also hard to come by, at least from the investor point-ofview. Simultaneously, the information available on the real estate investment market shows us that investors prefer certain types of properties and submarkets over others. The studying of this phenomenon provided the motivation for this research. The empirical part of this thesis was conducted as a survey study. The theoretical part included theory on the real estate market environment 8 Kiinteistöarviointi 2/17

9 as well as including the presentation of the HMA property investment market. In the survey, the investors were asked about their views on the importance of the property features and attractiveness of different submarkets. The basis for the included features were the attributes used to evaluate office properties or premises as well as property rent and price determinants, also included in the literature review. The results obtained were similar to that of previous research and literature. Location and accessibility features were viewed as important. Previous research on submarket attractiveness is little, but based on market intelligence, it is not surprising that the central business district was found to be the most attractive submarket. Some, but little development over time was evidenced. The relation of development of the features and the submarkets over time was discussed in the conclusions and it was observed that some of the changes in submarket attractiveness over time may have resulted of features that were not included in the survey. Tekijä: Sauli Sarjamo (2017) Työn nimi: Helsingin yleiskaava ja kaupunkibulevardit seudullisessa monitoimijaympäristössä. Aalto-yliopisto. Helsingin uuden yleiskaavan tavoitteena on laajentaa kantakaupunkia muuttamalla Helsingin nykyiset sisääntuloväylät kaupunkibulevardeiksi. Bulevardisoitavien osuuksien on suunniteltu jatkuvan nykyisen kantakaupungin reunoilta pääosin Kehä I:lle saakka. Helsingin bulevardisointisuunnitelmat ovat herättäneet vilkasta keskustelua julkisuudessa ja sanomalehtien mielipidepalstoilla, joissa kaupunkibulevardien toteuttamista on sekä kannatettu että kritisoitu. Yleiskaavaehdotuksesta jätettyjen lausuntojen perusteella kaupunkibulevardiratkaisu näyttää puhututtavan myös Helsingin seudun kunnissa ja valtion liikennehallinnossa. Lausunnonantajien keskuudessa painotetaan muun muassa kaupunkibulevardien ja niiden toteuttamiseen kytkeytyvän liikennejärjestelmän olevan seudullisen tason suunnittelukysymys. Tämän diplomityön tavoitteena on muodostaa laaja ymmärrys Helsingin kaupunkibulevardien toteuttamiseen perustuvan yleis- Kiinteistöarviointi 2/17 9

10 Arviointialan opinnäytetöiden tiivistelmiä jatkuu... kaavan vaikutuksista ja asemoitumisesta seudulliseen monitoimijaympäristöön. Kaupunkibulevardiskenaariota tarkastellaan liikenteen ja maankäytön yhdistäviin malleihin ja teorioihin tukeutuen, joiden perusteella kaupunkirakenteessa tapahtuvaa muutosta pyritään jäsentämään ja ymmärtämään. Muutoksen merkitystä tarkastellaan erilaisiin ympäristöihin sijoittuvien ja erilaiset tavoitteet omaavien toimijoiden kannalta sekä pohditaan, mitä etenemisvaihtoehtoja seudullisessa maankäytön ja liikenteen suunnitteluyhteistyössä voisi olla. Tämä diplomityö on kvalitatiivinen tutkimus. Empiirisen osion tiedonhankintamenetelmänä käytetään teemahaastatteluita, joiden lähtökohtana on yleiskaavaehdotuksesta jätetyt lausunnot. Tutkimuksessa haastatellaan yhteensä 14 maankäytön ja liikenteen asiantuntijaa. Haastatteluaineiston analyysin perusteella kaupunkibulevardit näyttävät tällä hetkellä asemoituvan seudulliseen monitoimijaympäristöön tavalla, jossa kohtaavat yhteiskunnan moniarvoisuudesta johtuva tavoitteiden asettelun vaikeus sekä suunnittelussa käytettävissä olevan tiedon rajallisuus. Liikenteen ja maankäytön yhdistävien mallien ja teorioiden näkökulmasta kaupunkibulevardien toteutumisen jälkeinen todellisuus näyttäytyy vielä melko monitulkintaisena. Tekijä: Pia Niemi (2017) Työn nimi: Ristiriitojen hallinnan mahdollisuudet maankäytön suunnittelussa: Tapaus Espoon Niittykumpu. Aalto-yliopisto. Diplomityö käsittelee maankäytön suunnittelussa esiintyvien ristiriitojen hallinnan mahdollisuuksia. Työ on luonteeltaan kvalitatiivinen tapaustutkimus, jossa tarkasteltavana tapauksena on Espoon Niittykummun asemakaavoitusprosessi. Työn tavoitteena on vastata kysymykseen siitä, miten Niittykummun asemakaavoituksen tapaus havainnollistaa maankäytön suunnittelussa esiintyvien ristiriitojen hallinnan mahdollisuuksia. Diplomityön tutkimusaineisto koostuu tarkasteltavien asemakaavojen asiakirjoista, asemakaavoista annetuista muistutuksista, mielipiteistä ja vastineista sekä 20 haastattelusta. Haastateltavien joukko koostui alueen asukkaista, suunnittelussa mukana olleiden yritysten edustajista ja kaupungin edustajista. Aineiston perusteella laadittiin kuvaus siitä, millaisia ristiriitoja Niittykummun asemakaavoitusprosessissa nousi esiin ja miten niihin pyrittiin prosessin aikana etsimään ratkaisuja. Kiinteistöarviointi 2/17 10

11 Tutkimusaineistosta nousi esiin kolme keskeistä ristiriitateemaa: kaupungin organisaation sisäinen ristiriita koskien Merituulentien liikennejärjestelyjä, pääosin kaupungin ja asukkaiden välillä ollut ristiriita alueelle suunnitellun rakentamisen määrästä sekä kaupungin ja kuuden taloyhtiön kiista uuden rakentamisen johdosta poistuvien pysäköintipaikkojen korvaamisesta. Ristiriitateemojen tarkastelu konfliktien hallintaa käsittelevän kirjallisuuden perspektiivistä tarjosi näkökulmia sekä suunnitteluprosessin onnistumisiin että niihin keinoihin, joiden avulla ristiriitojen käsittely olisi voinut helpottua. Tutkimuksessa selvisi että konfliktien hallinnan periaatteiden soveltaminen voi helpottaa maankäytön suunnittelussa esiintyvien ristiriitojen hallitsemista asemakaavoitusprosessin aikana. Edustuksellisesta demokratiasta lähtöisin oleva tavoitteiden asettelu ja päätöksenteko luovat suunnittelulle puitteet, joiden sisällä ristiriitojen hallinnan keinojen soveltaminen on mahdollista. Keskeisiksi ristiriidan hallinnan periaatteiksi nousevat ristiriitojen ennakointi, luottamuksen rakentaminen ja intressien yhteensovittaminen. Tulosten perusteella ristiriitatilanteista on mahdollista päästä eteenpäin rakentavan, avoimen ja toisia osapuolia kunnioittavan vuorovaikutuksen avulla. Kiinteistöarviointi 2/17 11

12 Uutisia kansainvälisistä arviointistandardeista Uusi kansainvälinen arviointistandardi, IVS 2017 on nyt julkaistu. Julkaisu on saatavilla yhdistyksen sihteeriltä. Yhdistys harkitsee standardien kääntämistä, mutta päätöksiä ei ole vielä tehty. Kansainväliset arviointistandardit 2013 saatavilla suomeksi! Suomen Kiinteistöarviointiyhditys on kääntänyt IVS:n seuraavat osiot suomeksi: International Valuation Standards 2013 TIP 1: Discounted Cash Flow TIP 2: The Cost Approach for Tangible Assets TIP 3: The Valuation of Intangible Assets TIP 4: Valuation Uncertainty A Competency Framework for Professional Valuers Code of Ethical Principles for Professional Valuers Käännökset ovat saatavilla sähköisesti osoitteessa (löytyvät sivuilta vuoden loppuun mennessä): Painettuja versioita käännöksistä ei tehdä niiden vähäisen myynnin vuoksi. PDF-julkaisujen käyttöä ei myöskään rajoiteta eikä niistä myös peritä maksua. Kiinteistöarviointi 2/17 12

13 Tulevia tapahtumia Tapahtumakalenteriin tullaan lisäämään yhdistyksen järjestämät koulutukset ja esitelmätilaisuudet. Ehdotuksia aiheista ja esiintyjistä otetaan vastaan! SKAY ry:n koulutus Paikka: Pasila, Helsinki Lisätietoja: kutsu-koulutukseen html Baltic Valuation Conference 2017 Paikka: Oslo, Norja Lisätietoa: FIG Working Week Kansainvälinen maanmittausalan tapahtuma Paikka: Helsinki, Messukeskus Lisätietoa: Maanmittauspäivät FIG Working Weekin yhteydessä Paikka: Haaga-Helia-talo, Helsinki Lisätietoja: Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari Property Valuation Day 2017 Paikka: Marina Congress Center, Helsinki Lisätietoa Kiinteistöarvioinnin asiantuntijaseminaari Property Valuation Day 2017 Paikka: Helsinki Lisätietoa 13

14 YHteisöjäsenemme Kiinteistöalan Koulutussäätiö Catella Property Oy Maanomistajien Arviointikeskus Oy Fingrid Oyj Newsec Valuation Oy Realia Management Oy Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy LKV Kauko Koskinen Oy JLL UPM Metsä (Maankäyttö ja kiinteistöt) REIM Kiinteistövälitys Oy Ltd Svenska Handelsbanken AB Seinäjoen Kotijoukkue Oy Senaatti-kiinteistöt 14 Kiinteistöarviointi 2/17