Mikä on kenellekin arvoasunto?

Transkriptio

1 Mikä on kenellekin arvoasunto? Toimitusjohtaja Matti Inha Suomen Hypoteekkiyhdistys & Suomen AsuntoHypoPankki Oy

2 Asuntomarkkinat ovat meidän kaikkien asia Asuntomarkkinat kiinnostavat kaikkia ihmisiä Kaikilla on vankat mielipiteet asuntomarkkinoista Koti on tärkeä Ja myös sen arvo Ja millainen se on Ja siihen liittyy suuria unelmia ja myös poliittisia intohimoja Ja myös pettymyksiä Asuntojen hintakeskustelu tuntuu olevan mielenkiintoinen tabu. Siitä ei saisi oikein puhua, ei ainakaan, että hinnat voivat joskus myös laskea. Ehkä siksi, että se koskettaa liiaksi monen businesta/omaisuutta Seuraavassa hiukan provosoivasti väitteitä asuntomarkkinoista ja niiden muutoksesta ja myös arvoasunnoista

3 Kaikki on muuttunut! Tähän sopii hyvin pelivertaus: Asuntomarkkinoita ajatellessaan ihmiset ovat ikään kuin pelaajia, jotka ovat tulleet kentälle pelatakseen pesäpalloa. Peli ei kaikilla oikein kulje ja syykin on selvä: Pelihän on jo aikaa sitten muuttunut pesäpallosta jalkapalloon. Kukaan ei vaan muistanut kertoa sitä pelaajille, eivätkä he itsekään sitä pelin tiimellyksessä oikein huomanneet

4 Miten niin? Suurin muutos asuntomarkkinoillamme tapahtui pankkisäännöstelyä purettaessa 1980-luvun lopussa. Säännöstellyn pankkitoiminnan aikainen asuntomarkkina on ihan erilainen kuin säännöstelyn purkamisen jälkeinen markkina Huomattavalta osin ihmisten elinkaaren mukaiset kokemukset asuntoasioissa pohjautuvat kuitenkin vielä säännöstelyajan markkinoihin Muutoksen perinpohjaisuutta on ollut vaikea hahmottaa erityisesti siksi, että säännöstelyn purkamisen jälkeen ja osittain myös siitä johtuen, ajauduttiin vuosisadan lamaan Siitä taas seurasi asuntomarkkinoilla poikkeuksellisen suuri kehityksen taantuminen ja vuosia kestänyt toipumisen aika Vasta viime vuosina laman kuopasta on ihan oikeasti päästy erityisesti henkisesti ylös ja eroon ja suunnattu kohti tulevasuutta Nyt asuntomarkkinamme ovat erilaiset... Muutosta ei silti kaikki oikein havaitse

5 Asuntomarkkinoilla kauppa käy, hinnat nousevat. Mistä on kysymys? Perinteisesti syytä etsitään rahoituksesta. Onko taustalla pankkien asuntolainojen tyrkyttäminen ja miksi sitä ei hillitä? Oikeampi vastaus on, että vapailla rahoitusmarkkinoilla rahoitusta saa kaikkiin järkeviin hankkeisiin. Ja se on hyvä asia. Säännöstelyaikaan ei ole paluuta. Jos kysyntää on, myös rahoitus järjestyy. Silloin tällöin näkee myös haikailtavan vanhan kunnon Aravan perään. Miksi sosiaalisen asuntotuotannon määrä koko ajan laskee. Eikö Aravaa enää tarvita? Onhan se kauheaa, kun sosiaalisen asuntotuotannon kysyntä laskee ja ihmiset hankkivat edullisen rahoituksen turvin oman asunnon. Suomessa on jostain syystä syntynyt käsitys, että yhteiskunnan suunnittelema ja valvoma asuntotuotanto on itseisarvo, jonka volyymia on kaikissa tilanteissa pidettävä yllä. Markkinatalous hyväksytään kaikissa muissa asioissa mutta ei oikein asunnoissa. Hinta- ja laatuvalvonta sosiaalisessa asuntotuotannossa on asia, johon uskotaan. Vaikka ajattelu viittaa enemmän ihan toiseen aikaan, säännöstelytalouteen. Miten olisi jos valtion autovirasto hoitaisi kansalaisten autojen hankinnan hinta- ja laatuvalvontaa? On silti selvää, että aina myös yhteiskunnan tukemia asuntoja tarvitaan.

6 Julkinen valta ja asuntomarkkinat Jokaisen oikeutta asuntoon ja asunnon omatoimiseen järjestämiseen pidetään niin tärkeänä, että julkisen vallan tehtävänä on edistää näitä molempia asioita Näin asumisen asiasta sanoo perustuslakimme Hyvin sanottu. Koti on jokaiselle ihmiselle tärkeä. Hoituuko asia nyt kun sosiaalisen asuntotuotannon osuus hiipuu, ihmiset hankkivat itse itselleen asunnon markkinoilta. Valtaosin kyllä. Oman asunnon korkojen verovähennysoikeus ja myyntivoiton verovapaus ovat tärkeitä kannustimia vaikka niitä aikaajoin aiheetta kritisoidaan. Verovähennys menee kuulemma lyhentämättömänä asunnon hintaan, sanovat ekonomistit. Tuskin näin on ja enpä usko, että jos verovähennys poistettaisiin, asuntojen hinnat vastaavasti siitä syystä alentuisivat. Tarjonta-kysyntä tilanteeseen vaikuttamalla hintoihin voidaan enemmän vaikuttaa. Lähes kaikissa länsimaissa julkinen valta haluaa kannustaa kansalaisiaan hankkimaan oman asunnon ja hankkimaan näin itselleen varallisuutta ja tunnetusti se myös edistää ahkeruutta ja yritteliäisyyttä.

7 Julkinen valta ja tarjonta = tonttipula = asuntojen hintainflaatio Julkisen vallan piikkiin menee asuntomarkkinoittemme akuutti ongelma, hintojen pitkään jatkunut nousu. Vuosikausia reippaasti enemmän kuin rakennuskustannukset / inflaatio Pankkien kova kilpailu asuntorahoituksessa, halpa korkotaso, hyvät asuntolainaehdot ovat pitäneet ja pitävät yllä hyvää kysyntää omistusasunnoista. Ongelma on tarjonnassa ja se on kaavoitusmonopolin kautta kuntien käsissä. Myös valtiovallan lainsäädäntötoimet liian helpoksi tehtyjen kaavavalitusten osalta osasyynä. Julkisessa keskustelussa puhutaan aina ensisijaisesti rahoituksen keveyden ongelmasta eikä ihan oikeasta syystä Miksi ei tehdä riittävästi sellaisia asuntoja, joita ihmiset haluavat? Tarjonta ylös kun kysyntää on. Eikö asumistason parantaminen ole hyvä asia? Suomalaisten asumistaso. Ahtaus. Takamatkaa muihin maihin. Asumistason parantamisen tarve. Vaurastuminen ja käytettävissä olevien tulojen kasvu. Rahat asuntoon Nyt kevyt rahoitus on mennyt asuntojen hintoihin, ei lisäneliöihin

8 Millaisia asuntoja? Taustalla luvun kaupunkilaistuminen. Asuntopula. Aluerakentaminen, betonilähiöt, kerrostalovaltaisuus vaikka Suomessa maata on yllin kyllin. Insinöörit ovat kehittäneet kustannustehokkaan tavan tehdä asuntoja massatyönä, betonielementeistä, kerrostaloja. Ihmiset haluavat pientaloja, monimuotoisuutta, omaleimaista, pientä mittakaavaa. Ja kun sellaista kerran haluaa, on ryhdyttävä itse urakoimaan kun avaimet käteen tuotantoa ei riittävästi ole. Tuottajamuotoinen rakentamisen puutteet on nimenomaan täällä pienessä päässä Suunnittelusta ei haluta maksaa. Ei yksilöllisyyttä, ei kuunnella asiakasta. Insinööriajattelu kaikessa tuotannossa silloin, kun ihmiselle tehdään unelmia Kaavoitusongelmat. Kukaan ei halua naapuriin uutta taloa. Kaupunkia ei saisi rakentaa kaupungiksi. Sama juttu kesämökkien suhteen. Minnekään ei saisi rakentaa ja mitään rakennusta ei saisi muuttaa ympärivuoden asutuksi. Etätyön edistäminen ja maan kaikkien osien pitäminen asuttuna ei näillä asenteilla kovin hyvin onnistu

9 Miten tähän sopii käsite Arvoasunto? Jos ensiksi ajatellaan asiaa nykyisen sukupolven ajanjaksolta, niin luvulla, maaltamuuton ja asuntopulan aikoina ensimmäinen oma omistusarava-asunto, betonikerrostalossa, metsälähiössä oli varmasti perheen mielestä arvoasunto. Uusi oma koti. Kotoa pois muuttavalle nuorelle kai vieläkin se ensimmäinen oma koti on kultaakin arvokkaampi, siis arvoasunto Mutta maailma muuttuu ja vaatimukset vaurastumisen myötä ovat kasvaneet Koti kuin koti ei olekaan enää arvoasunto. Vaikka tärkeä onkin. Asumisen unelmat ovat elinikäinen projekti. Asumistasoaan halutaan aina parantaa, jos siihen vain on mahdollisuuksia Ja suomalaisilla parantamista on. Muihin eurooppalaisiin nähden asumme ahtaasti ja asumisen laadussakin olisi parantamisen varaa. Toki hiukan tilanne tasaantuu jos mukaan lasketaan runsaat kakkosasuntomme, kesämökkimme, joita muissa maissa ei näin runsaasti ihmisillä ole. Se on suomalaista luksusta varsinkin, kun kesämökit tänä päivänä ovat varsin usein todellisia Arvovapaa-ajanasuntoja.

10 Asumisuralla kohti arvoasuntoa.. Ennen se vanha perinteinen asumisura kulki yksiöstä kaksioon, kolmioon ja joskus sitten, ajan kuluessa, mutta elämäntilanteeseen nähden jo liian myöhään, siihen unelmien omakotitaloon. Asuntomarkkinoiden muutos, edulliset asuntolainat, pitkät laina-ajat mahdollistavat nyt järkevämmän asumisuran. Nopeammin ja silloin kun tarve suurin, isompaan ja väljempään asuntoon Ja kun taas elämäntilanne muuttuu, lapset muuttavat pois kotoa ym. voi taas suunnata kohti uutta asumisunelmaa. Vaikkapa tyylikäs asunto keskustassa, lasitettu parveke tai terassi ja takka Meillä muuten vieläkin tehdään liian vähän terasseja, parvekkeita, kattotasanteita, ilman lasituksia. Lasitukset olisi pitänyt keksiä Suomessa eikä niin, että niitä vuosia voimakkaasti vastustettiin. Vieläkin näkee arkkitehtien piirtävän mielestään hienoja parvekkeita, joihin ei oikein sovi lasitus. Toinen arkkitehti höpsötys on tehdä täyslasitettuja parvekkeita, joissa parvekkeen alaseinäkin on läpinäkyvää lasia. Voi se uutena olla tyylikäs, mutta jo kuukauden asumisen jälkeen joka toisella asukkaalla on jotain näkösuojavirityksiä tai sitten romua parveke täynnä. Se siitä hienoudesta

11 Arvoasunnot.. Kuinka kauan muuten kestää, ennen kuin näemme uuden kerrostalon, jossa on iso lasitettu parveke, jonne johtaa kaksi ovea, toinen saunaan ja toinen olohuoneeseen ja jossa on oma kevyt takka parvekkeella? Tämän päivän Arvoasuntomäärittelyyn on muuten lisättävä oma autopaikka. Mieluummin autohalli, talon alla ja sinne hissillä yhteys ja sen verran helposti ajettava, että vaimokin uskaltaa sinne ajaa Keskustassa asunto, ilman autopaikkaa, ei ole arvoasunto LOFT asunto eli vanhaan tehdasrakennukseen tai vastaavan tehty yksilöllinen, ei standardi, monimuotoinen asunto on yksi arvoasunnon mitat helpostikin täyttävä asunto. Niitä meillä vaan on tehty todella vähän. Lisätarvetta olisi. Ihmiset haluavat jännittäviä asumisratkaisuja, ei aina niin rationaalisia ja tiloiltaan insinöörimäisen tarkkaan mietittyjä optimaaliratkaisuja. Sijoitusasumisen asiantuntija Antti Arjanne on sanonut asunto, jossa on vaikkapa portaat olohuoneessa, jotka eivät johda minnekään, kiinnostaa aina ihmisiä Uusistakin kerrostaloista voitaisiin tehdä monimuotoisempia. Ei joka kerros ja jokainen huoneisto samanlainen, jonne sohvan voi laittaa vain yhteen ainoaan paikaan.

12 Arvoasunnot. Tyyliä ja tyylitajuakin olisi hyvä olla. Jos jokainen suunnittelee itselleen omaa linnaansa, ei tulos välttämättä aina ole muiden mielestä kovin onnistunut. Ja vaikka rakennuskustannukset voisivat olettaa kyseessä silloin olevan arvoasunnon ei aina näin suinkaan ole. Arvoasunto on asunto, josta muutkin ovat valmiit maksamaan korkean arvon. On myös tärkeää ymmärtää, että talon ulkonäkö, rappu, piha ja talon yleinen kunto ovat myös tärkeitä, ei pelkästään itse asunto. Kuka nyt haluaisi rumassa talossa asua, vaikka kuinka hienossa asunnossa. Esimerkkejä risuista ja ruusuista, oman mielipiteen mukaan: Risuja: Merihaka, Itä-Pasila, aivan uutena omakotialueena Sipoo Landbo, varsin monet vanhat lähiömme Ruusuja: Vanha Olari (Arjatsalon talot), Käpylä, Säterinportti, Kartanonkoski Aika mielenkiintoisia listassa ovat Kartanonkoski, jonka suomalaiset arkkitehdit ovat kuorossa haukkuneet. Ihmiset taas tykkää ja minäkin, jos olisin nuori perheenisä, valitsisin sen ilman muuta suosikkipaikakseni. Ja Landbo. Todellisia omakotiunelmia täynnä. Etten sanoisi linnoja. Ihmettelin pitkään, mikä paikassa tuntuu oudolta. No se, kun laitetaan pienelle tontille m2 unelmalinna. Valkoisen talon porraspylväineen. Jos sellaisen itselleen tekee, pitäisi ympärillä olla myös talolle tilaa

13 Arvoasunnot.. Arvoasunnon määrittelylistaan on ehdottomasti otettava myös taloyhtiön kunto. Onko yhtiötä hoidettu asianmukaisesti. Korjauksista on huolehdittu. Muukin asioiden hoito on asianmukaista. Talossa on hyvä henki. Häiriköt on pidetty kurissa ym. Pitäisi muistaa, että taloyhtiötä pitäisi hoitaa kuin yritystä. Sillä on iso omaisuus. Ja myös viihtyvyyteen pitäisi satsata. Kyttääminen vähemmälle, asioita hoidetaan asiallisesti ja ollaan myös suvaitsevaisia Taloyhtiön visio ja strategia voisi olla: olla paras lähikorttelin taloista. Halutuin asuintalo, jonne kaikki lähialueen asukkaan haluaisivat muuttaa asumaan. Ei taida montaa tällaista visiota taloyhtiöistämme vielä löytyä Yksi mielenkiintoinen arvoasunnon määrittely on sitten vielä kunkin talon pari kolme parasta asuntoa. Yleensä yläkerroksissa. Niistä kaikki siinä talossa ja ehkä lähitaloissakin asuvat haaveilevat ja saattavat olla valmiita maksamaan hiukan extraakin, jos juuri sen asunnon saisi. Jos arvoasuntoa etsii ja tällaiseen osuu, kannattaa hankkia Yhdeksi konkreettiseksi tyyliasiaksi voisi ottaa vaikkapa rapun. Meillä harvoin tehdään ja satsataan tyylikkääseen sisääntuloon. Toisin kuin ennen. Vrt. vaikkapa Krunikassa As.Oy.Elisabeth. Tyyliä löytyy.

14 Käänteinen Asuntokauppa ja Käänteinen Asuntolaina & Arvoasunto Oma asunto ylivoimainen eläkesäästötuote. Ja arvoasunto asunnoista toki kaikkein paras Kun aktiivi-ikänsä on vuosikymmeniä maksanut kuukausittain pankille asuntolainaansa, voi eläkkeelle siirryttyään kääntää rahavirran toisinpäin ja käyttää asuntoon sitoutunutta pääomaa omiin tarpeisiinsa samassa asunnossa edelleen asuen Ainutlaatuista tässä eläkesäästötuotteessa on numeroilla vaikeasti arvioitava nautintaoikeus. Asunnossa asutaan ja nautitaan siitä. Pörssisalkussa tai eläkerahastossa on hankalampi asua. Veroedut merkittäviä: Oman asunnon myyntivoitto on täysin verovapaata + korkojen verovähennysoikeus

15 Tie kohti Arvoasuntoa. The Hypo Way Seuraavassa sarjakuvassa on Hypon näkemys elinkaariajattelun mukaisesta tiestä kohti arvoasuntoa Tänä päivänä kaikki voi alkaa jo vauvakansalaisesta. Mummit ja Ukit entistä enemmän ovat halukkaita hyppäämään perintöasioissa yhden sukupolven yli. Lapsenlapsiin. Hypo Baby vauvakansalaisen asuntosäästöpalkkiotilistä kaikki voi alkaa. Arvoasunnon unelma on syntynyt. Oma opiskelijakämppä on unelmien täyttymys ja pääsy pois kotoa ja itsenäisyyteen Kun työelämä koittaa, tilantarvekin kasvaa, ja mahdollisuudet siihen Puolison löydyttyä yhteinen uusi koti on jo Arvoasunto Silti elämiseenkin pitää jäädä rahaa. Hypo Visa. Ja kun eläkkeellä ollaan, arvokkaan asunnon pääomia voi itse myös hyödyntää käänteisten rahoitustuotteiden avulla. Paitsi jos on erehtynyt ottamaan omaisuutta huonosti kerryttävän 60 vuoden asuntolainan