Suomen asuntomarkkinoiden muutos

Transkriptio

1 Suomen asuntomarkkinoiden muutos Veronmaksajain Keskusliiton liittokokous Toimitusjohtaja Matti Inha Suomen Hypoteekkiyhdistys & Suomen AsuntoHypoPankki Oy

2 Asuntomarkkinat ovat meidän kaikkien asia Asuntomarkkinat kiinnostavat kaikkia ihmisiä Kaikilla on vankat mielipiteet asuntomarkkinoista Koti on tärkeä Ja myös sen arvo Ja millainen se on Ja siihen liittyy suuria unelmia ja myös poliittisia intohimoja Ja myös pettymyksiä Asuntojen hintakeskustelu tuntuu olevan mielenkiintoinen tabu. Siitä ei saisi oikein puhua, ei ainakaan, että hinnat voivat joskus myös laskea. Ehkä siksi, että se koskettaa liiaksi monen businesta/omaisuutta Seuraavassa hiukan provosoivasti väitteitä asuntomarkkinoistamme ja niiden muutoksesta

3 Kaikki on muuttunut! Tähän sopii hyvin pelivertaus: Asuntomarkkinoita ajatellessaan ihmiset ovat ikään kuin pelaajia, jotka ovat tulleet kentälle pelatakseen pesäpalloa. Peli ei kaikilla oikein kulje ja syykin on selvä: Pelihän on jo aikaa sitten muuttunut pesäpallosta jalkapalloon. Kukaan ei vaan muistanut kertoa sitä pelaajille, eivätkä he itsekään sitä pelin tiimellyksessä oikein huomanneet

4 Miten niin? Suurin muutos asuntomarkkinoillamme tapahtui pankkisäännöstelyä purettaessa 1980 luvun lopussa. Säännöstellyn pankkitoiminnan aikainen asuntomarkkina on ihan erilainen kuin säännöstelyn purkamisen jälkeinen markkina Huomattavalta osin ihmisten elinkaaren mukaiset kokemukset asuntoasioissa pohjautuvat kuitenkin vielä säännöstelyajan markkinoihin Muutoksen perinpohjaisuutta on ollut vaikea hahmottaa erityisesti siksi, että säännöstelyn purkamisen jälkeen ja osittain myös siitä johtuen, ajauduttiin vuosisadan lamaan Siitä taas seurasi asuntomarkkinoilla poikkeuksellisen suuri kehityksen taantuminen ja vuosia kestänyt toipumisen aika Vasta viime vuosina laman kuopasta on ihan oikeasti päästy erityisesti henkisesti ylös ja eroon ja suunnattu kohti tulevasuutta Nyt asuntomarkkinamme ovat erilaiset... Muutosta ei silti kaikki oikein havaitse

5 Asuntomarkkinoilla kauppa käy, hinnat nousevat. Mistä on kysymys? Perinteisesti syytä etsitään rahoituksesta. Onko taustalla pankkien asuntolainojen tyrkyttäminen ja miksi sitä ei hillitä? Oikeampi vastaus on, että vapailla rahoitusmarkkinoilla rahoitusta saa kaikkiin järkeviin hankkeisiin. Ja se on hyvä asia. Säännöstelyaikaan ei ole paluuta. Jos kysyntää on, myös rahoitus järjestyy. Silloin tällöin näkee myös haikailtavan vanhan kunnon Aravan perään. Miksi sosiaalisen asuntotuotannon määrä koko ajan laskee. Eikö Aravaa enää tarvita? Onhan se kauheaa, kun sosiaalisen asuntotuotannon kysyntä laskee ja ihmiset hankkivat edullisen rahoituksen turvin oman asunnon. Suomessa on jostain syystä syntynyt käsitys, että yhteiskunnan suunnittelema ja valvoma asuntotuotanto on itseisarvo, jonka volyymia on kaikissa tilanteissa pidettävä yllä. Markkinatalous hyväksytään kaikissa muissa asioissa mutta ei oikein asunnoissa. Hinta- ja laatuvalvonta sosiaalisessa asuntotuotannossa on asia, johon uskotaan. Vaikka ajattelu viittaa enemmän ihan toiseen aikaan, säännöstelytalouteen. Miten olisi jos valtion autovirasto hoitaisi kansalaisten autojen hankinnan hinta- ja laatuvalvontaa? On silti selvää, että aina myös yhteiskunnan tukemia asuntoja tarvitaan.

6 Julkinen valta ja asuntomarkkinat Jokaisen oikeutta asuntoon ja asunnon omatoimiseen järjestämiseen pidetään niin tärkeänä, että julkisen vallan tehtävänä on edistää näitä molempia asioita Näin asumisen asiasta sanoo perustuslakimme Hyvin sanottu. Koti on jokaiselle ihmiselle tärkeä. Hoituuko asia nyt kun sosiaalisen asuntotuotannon osuus hiipuu, ihmiset hankkivat itse itselleen asunnon markkinoilta. Valtaosin kyllä. Oman asunnon korkojen verovähennysoikeus ja myyntivoiton verovapaus ovat tärkeitä kannustimia vaikka niitä aikaajoin aiheetta kritisoidaan. Verovähennys menee kuulemma lyhentämättömänä asunnon hintaan, sanovat ekonomistit. Tuskin näin on ja enpä usko, että jos verovähennys poistettaisiin, asuntojen hinnat vastaavasti siitä syystä alentuisivat. Tarjontakysyntätilanteeseen vaikuttamalla hintoihin voidaan enemmän vaikuttaa. Lähes kaikissa länsimaissa julkinen valta haluaa kannustaa kansalaisiaan hankkimaan oman asunnon ja hankkimaan näin itselleen varallisuutta ja tunnetusti se myös edistää ahkeruutta ja yritteliäisyyttä.

7 Julkinen valta ja tarjonta = tonttipula = asuntojen hintainflaatio Julkisen vallan piikkiin menee asuntomarkkinoittemme akuutti ongelma, hintojen pitkään jatkunut nousu. Vuosikausia reippaasti enemmän kuin rakennuskustannukset / inflaatio Pankkien kova kilpailu asuntorahoituksessa, halpa korkotaso, hyvät asuntolainaehdot ovat pitäneet ja pitävät yllä hyvää kysyntää omistusasunnoista. Ongelma on tarjonnassa ja se on kaavoitusmonopolin kautta kuntien käsissä. Myös valtiovallan lainsäädäntötoimet liian helpoksi tehtyjen kaavavalitusten osalta osasyynä. Julkisessa keskustelussa puhutaan aina ensisijaisesti rahoituksen keveyden ongelmasta eikä ihan oikeasta syystä Miksi ei tehdä riittävästi sellaisia asuntoja, joita ihmiset haluavat? Tarjonta ylös kun kysyntää on. Eikö asumistason parantaminen ole hyvä asia? Suomalaisten asumistaso. Ahtaus. Takamatkaa muihin maihin. Asumistason parantamisen tarve. Vaurastuminen ja käytettävissä olevien tulojen kasvu. Rahat asuntoon Nyt kevyt rahoitus on mennyt asuntojen hintoihin, ei lisäneliöihin

8 Millaisia asuntoja? Taustalla luvun kaupunkilaistuminen. Asuntopula. Aluerakentaminen, betonilähiöt, kerrostalovaltaisuus vaikka Suomessa maata on yllin kyllin. Insinöörit ovat kehittäneet kustannustehokkaan tavan tehdä asuntoja massatyönä, betonielementeistä, kerrostaloja. Ihmiset haluavat pientaloja, monimuotoisuutta, omaleimaista, pientä mittakaavaa. Ja kun sellaista kerran haluaa, on ryhdyttävä itse urakoimaan kun avaimet käteen tuotantoa ei riittävästi ole. Tuottajamuotoinen rakentamisen puutteet on nimenomaan täällä pienessä päässä Suunnittelusta ei haluta maksaa. Ei yksilöllisyyttä, ei kuunnella asiakasta. Insinööriajattelu kaikessa tuotannossa silloin, kun ihmiselle tehdään unelmia Kaavoitusongelmat. Kukaan ei halua naapuriin uutta taloa. Kaupunkia ei saisi rakentaa kaupungiksi. Sama juttu kesämökkien suhteen. Minnekään ei saisi rakentaa ja mitään rakennusta ei saisi muuttaa ympärivuoden asutuksi. Etätyön edistäminen ja maan kaikkien osien pitäminen asuttuna ei näillä asenteilla kovin hyvin onnistu

9 Korko = rahan hinta = Eurohalpaa Siirtyminen euroon on ollut meille menestystarina Pienen syrjäisen maan valuuttana markka oli altis valuuttakurssiongelmille ja markkaan liittyi aina iso korkopreemio muiden valuuttojen korkoihin nähden Euroalueen alhainen inflaatio, iso valuutta-alue ovat aikaansaaneet pitkään jatkuneen historiallisen alhaisen korkotason. Talouden voimakas korkoelvytys alhaisen korkotason avulla on koitunut asuntolainanottajien eduksi Valitettavasti vain asuntomarkkinoiden jäykkyydet tarjonnan lisäämiseksi kysyntää vastaavaksi eivät ole onnistuneet ja hintojen nousu on ollut voimakasta Länsimaistunut rahoitusmarkkinamme on kehittynyt asiakkaan näkökulmasta hyvin kilpailukykyiseksi. Myös pankkien marginaalit ovat asiakasedullisuudessaan huippuluokkaa Korot jonakin päivänä myös nousevat

10 Laina-ajat. Pidentymässä järkeväksi Suomi on ollut hyvin luterilaisen ajattelun maa. Ihmiset eivät ole halunneet ylivelkaantua. Maksumoraali on korkea. Erityisesti asuntolainoissa. Asuntolainojen laina-ajat ovat olleet asuntoinvestoinnin suuruuteen nähden hyvin lyhyitä. Säännöstelyajalla luvulla jopa alle 10 vuotta. Sen jälkeen aluksi n. 15 vuotta. Nyt jo n. 20 vuotta. Nyt jo tarjolla ylipitkiä lainoja (jopa 60 v.). Matemaattisesti tai inhimillisesti yli 30 vuoden laina-ajat eivät ole kovin viisaita. Länsimainen standardi on n. 30 vuotta, joka on aika hyvä käytännön maksimi. Eläkkeelle jäädessään asunnot on maksettu ja omaisuutta on kertynyt. Silloin voi myös harkita kääntää viimeisellä neljänneksellä rahavirran toisin päin ja käyttää hankkimaansa asuntovarallisuutta eläkesäästämisvarantonaan Erityiset nyt halvan koron aikaan laina-ajan ylipitkittäminen ei ole järkevää, koska silloin ei jää laina-ajan pidentämispuskuria koron nousua vastaan

11 Asuntojen hinnat. Korkeita vai ei? Hinnat ovat nousseet vuosikausia varsin reippaasti. Asunnot ovat kaikilla muilla mittareilla kalliita paitsi käytettävissä oleviin tuloihin verrattuna Edelliseen yleensä pankkiekonomistit vetoavat kun hintojen nousua selitetään normaaliksi + että tilanne sama myös useissa muissa maissa Kysymys kuuluukin, onko suomalaisten vaurastuminen, tulojen kasvu, verojen aleneminen kaikki mentävä kallistuviin asuntoihin. Eihän autokauppiaskaan vertaa auton hintaa käytettävissä olevien tulojen kasvuun ja nosta hintaa Olisiko tarvetta myös asumistason parantamiseen ei pelkästään hintojen nousuun Halvan korkotason vaikutukset kysyntään ja tarjonnan ongelmat ovat syynä myös muissa maissa hintojen nousuun. Kokemus muissakin asioissa osoittanut että trendi joskus myös kääntyy

12 Eliniän kasvu, suuret ikäluokat, maailma on muuttunut Suomen luterilaisessa ajattelussa asunto mielletään omaisuudeksi, joka aktiivi työssäoloaikana hankitaan ja aikanaan ehdottomasti siirtyy perintönä jälkipolville Ajattelu lähtee vanhasta maatalousyhteiskunnasta, jolloin luonnollisesti tilan siirtyminen jälkipolville oli tärkeää Ihmiset eivät ole huomanneet eliniän pidentymisen vaikutusta. Tämän päivän vanhemmat kuollessaan vuoden iässä jättävät perinnön vuotiaille lapsilleen, jotka lähes aina ovat vanhempiaan huomattavasti vauraampia. Objektiivisesti ajatellen perinnönsaamisen tarve onkin yli yhden sukupolven, lapsenlapsille enemmänkin kuin omille lapsilleen Suuret ikäluokat tulevat käyttäytymään toisin. Käyttävät itse aktiivi eläkeaikanaan osan varoistaan ja harkitsevat myös jo elinaikanaan varallisuuden siirtämistä jälkeenjääneille sukupolville. Aika usein yhden sukupolven ohittaen.

13 Käänteinen Asuntokauppa ja Käänteinen Asuntolaina Oma asunto ylivoimainen eläkesäästötuote Kun aktiivi-ikänsä on vuosikymmeniä maksanut kuukausittain pankille asuntolainaansa, voi eläkkeelle siirryttyään kääntää rahavirran toisinpäin ja käyttää asuntoon sitoutunutta pääomaa omiin tarpeisiinsa samassa asunnossa edelleen asuen Ainutlaatuista tässä eläkesäästötuotteessa on numeroilla vaikeasti arvioitava nautintaoikeus. Asunnossa asutaan ja nautitaan siitä. Pörssisalkussa tai eläkerahastossa on hankalampi asua. Veroedut merkittäviä: Oman asunnon myyntivoitto on täysin verovapaata + korkojen verovähennysoikeus

14 Nuoren sukupolven Riskikset syntymässä myös Suomeen? Ruotsissa on syntynyt uusi nuoren sukupolven ryhmä Riskikset He ovat erittäin hyviin toimeen tulevia aviopareja dinksejä (doubleincome-no-kids) ihmisiä, jotka saivatkin lapsia. Noin vuotiaita. Erittäin hyvätuloisia, kumpikin töissä. Elinkustannukset varsin korkeita: arvokas asunto, auto, matkustelu, ym kulutustottumukset Tulot eivät silti riitä korkean elintason pitämiseen, siksi isot lainat Juuri heitä kiinnostaa esim. erityispitkät asuntolainat (60 v.), joita maksamalla omaisuutta ei juuri kerry, koska valtaosa maksuista menee pelkkiin korkokustannuksiin Talous on hyvin haavoittuva, jos jotain odottamatonta tapahtuu Kovin vaikea ei ole kuvitella samankaltaisen ilmiön alkuitua pienemmässä mittakaavassa olevan myös meillä. Ennen viive Ruotsin kehityksen saapumisesta Suomeen oli n. 10 vuotta, nyt ehkä 2-3 vuotta. Ruotsissa Riskisperheitä arvioidaan olevan n (Dagens Industri / Presso )

15 Ajattelutapa myös muuttuu Em. Ruotsin Riskikset ovat yksi esimerkki ajattelutavan muutoksesta. Riskis-ajattelu tuskin kuitenkaan ja toivottavasti ei leviä kovin laajaksi ilmiöksi Monissa maissa yleinen ajattelutapa asuntoasioissa on kuitenkin suomalaista käytäntöä selvästi pidemmät asuntolainojen laina-ajat (30 v.) Elinkaariajattelu on yleistä. Eläkkelle siirtymiseen mennessä mortgage on maksettu eli kun tulot putoavat, niin myös menot pienenevät Suomalaisille uutta ajattelua on seniorirahoitustuotteet. Eli myös eläkeläisenä voi ottaa uutta lainaa, jos haluaa esim. vaihtaa asuntoa tai taloyhtiössä iso remontti. Kysymys vain kuuluu, onko korkealla iällä otettu, omaisuuteen nähden kuitenkin pienempi laina sellainen, joka pitäisi pyrkiä elinajan puitteissa maksamaan takaisin. Yhtä hyvin voi ajatella omaisuutta nettomääräisesti. Seniorilainaa ei enää pyritäkään lyhentämään vaan se siirtyy muun omaisuuden mukana perillisille. Omaisuus netto ratkaisee, ei velattomuus. Etuna eläkeläiselle on positiivinen kassavirtavaikutus, koska eläketulot kassavirtana aina palkkatuloa pienemmät Asunto on aina myös jälkikäteissäästämisellä hankittua omaa omaisuutta, johon sitoutunutta pääomaa jokaisella on oikeus ja mahdollisuus halutessaan elinaikanaan käyttää muutenkin kuin vain asumiseen

16 Cash is King eli kassavirta on tärkeää.. Asuntolainnoissa kuukautinen kassavirta= kk-maksun suuruus on keskeistä Siksi laina-ajat pitenevät, koska mahdollistavat isomman ja paremman asunnon hankkimisen jo asumisuran alkuvaiheessa, silloin kun sille oikeasti on tarvetta (=pienet lapset) Kuukausimaksujen suuruus on keskeistä myös riskimielessä. Asunnon laskennallinen hinnan aleneminen/nousu ei ole tärkeää niin kauan kuin asunnossa asuu. Aina pitää kuitenkin pystyä maksamaan kklainanhoitomenot. Myös korkojen noustessa. Asia korostuu Suomessa, jossa valtaosa asuntolainoista on vaihtuvakorkoisia. Korkojen nousuun on varauduttava omalla korkoriskistrategialla Pätkätyöt, työttymyys muodostavat myös ison riskin nimenomaan kassavirtamielessä Suuressa viime lamassakin kassavirtaongelmat aiheuttivat eniten ongelmia. Siksi huomio on takaisinmaksukyvyssä enemmän kuin perinteisessä vakuustarkastelussa

17 Hypo Baby -tili Hypon Road Map to Ensiasunto Hypon Osaomistuskonsepti

18 Hypo Asuntolaina Hypo Visa -kortti Hypo perheellä känteinen asuntokauppa tai laina, naapurilla 60 vuoden asuntolaina

19 KIITOS Lisätietoja kotisivuiltamme Ne parhaat Asuntorahoitussivut