HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN TILANNEANALYYSI Q1/2007 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 1-3 / 2007

Transkriptio

1 HYPON ASUNTOMARKKINOIDEN TILANNEANALYYSI Q1/2007 ASUNTOMARKKINAT KASVUKESKUKSISSA 1-3 / 2007

2 HYPON asuntomarkkinoiden tilanneanalyysi Analyysi kuvaa kasvukeskusten asuntomarkkinatilannetta niihin keskeisesti vaikuttavien tekijöiden avulla Hypo julkistaa näkemyksensä vähintään neljännesvuosittain Kunkin osatekijän painoarvo ja analyysi perustuu Hypon asuntomarkkina-asiantuntijoiden näkemykseen

3 Asuntomarkkinoihin keskeisesti vaikuttavat muutostekijät Hypon analyysin keskeiset muuttujat ovat: 1. Kysyntä / tarjontatilanne 2. Korkotaso: sekä kokonaiskorko että marginaalitaso + korko-odotukset 3. Asuntojen hintataso, nimellinen ja reaalinen (suhteessa tuloihin) 4. Muut tekijät: kuten verotus, laina-ajat, rahoituksen saatavuus, vakuusarvostus, tukijärjestelmät, kuluttajien odotukset/käyttäytyminen ym.

4 Kysyntä / tarjonta: painoarvo 40 % tilanne asteikolla +10 / -10 on +4 (Q4 +5) Taloudessa menee hyvin Asuntoaloituksissa varovaisuus on selvästi lisääntynyt. Ennakkomarkkinointi ja sen tulokset ratkaisevat uusien kohteiden aloitukset. Etunojaa uusien aloituksissa ei uskalleta enää ottaa Kuluttajien luottamus omaan talouteen korkeampi kuin koskaan Asunnonostoaikeet nousset (11/06) 7 %:n tasolta 10 %:iin eli joka 10. aikoo vuoden sisällä ostaa asunnon Rakennuttajilla jalka ei jarrulla, mutta moottorijarrutus on jo käynnissä Ostajilla nyt mahdollisuus etsiä rauhassa itselleen sopiva kohde ja harkita huolellisesti kohteen riskit Liian suuri asuntoaloituksien lykkääminen olisi huono asia Korkotaso: painoarvo 35 % Nousseet korot rauhoittaneet markkinoita Pitkien korkojen alhainen taso lyhyisiin korkoihin nähden kompensoinut kuitenkin tilannetta. Kiinteäkorkoisten lainojen suosio kasvanut ja myös vanhoja (nousevia) asuntolainakorkoja on nousutilanteessa vaihdettu kiinteäkorkoisiksi Korkojen nousun odotetaan jatkuvan ja sillä edelleen rauhoittava vaikutus USA:n korkojen käänne viivästynyt. Vasta laskun käynnistyminen luo positiivisia markkinaodotuksia Korkojen vaikutus markkinoihin on + 2(Q4 + 4)

5 Asuntojen hintataso: painoarvo 15% Asuntojen hinnat korkeita.usa:n hintojen laskusta heijastuksia myös meille (=psykologia) Ostajien tinkimishalu- ja voima ylisuurista hintapyynnöistä parantunut Myyntiajoissa tyyntymislisää, siis enemmän aikaa varattava vanhan myyntiin Haluttujen ja ei haluttujen asuntojen hintatason eriytyminen jatkuu Vanhojen asuntojen korjausvelkaan kiinnitetään enemmän huomiota. Uusi tähtiluokitus tulossa käyttöön. Hintojen nousun takana myös voimakkaasti kallistuneet tontit + rakennuskustannusten nousu, joka oli 2006 vuositasolla + 5,5 % markkinavaikutus - 9 (Q4 9) Muut tekijät: painoarvo 10 % Suomessa asumistason parantamiseen sekä tarpeita että halua. Tarjonta ei aina kohtaa ihmisten asunto unelmia Hyvä talouskehitys, työllisyyden parantuminen ja osittain jopa työvoimapula luo vahvaa tulevaisuuden uskoa Rahoituksen tarjonta unelmien asunnon hankintaan kevyttä ja kovasta kilpailusta johtuen kuluttajalle edullista Huomattava määrä ihmisiä on viime vuosien aikana hankkinut oman asunnon tai vaihtanut asuntoaan. Ehkä nyt hetken kartutetaan 2 v:n verovapaan myynnin asumisen aikarajaa ja sekin selittää osaltaan kysynnän rauhoittumista Muuttoliike kasvukeskuksiin jatkuu Meillä Suomessa menee nyt hyvin;. Ostaisinko nyt kuitenkin asunnon, jospa hinnasta pääsisi kunnolla tinkimään markkinavaikutus + 8 (Q4 + 8)

6 Yhteenveto: Maksimipisteet ylikuumentuneille markkinoille olisivat näillä painoarvoilla 1000 pistettä (100 %). Nykyinen markkina-analyysi johtaa pisteeseen (17,5 %). Edellisen katsauksen jälkeen markkinoiden rauhoittuminen on jatkunut. Joulukuun alussa julkaistussa edellisessä katsauksessa analyysin pisteet olivat korkeammalla tasolla pisteessä eli (28,5 %) Markkinoiden rauhoittuminen on tervetullut asia ja luo edellytyksiä tasapainoisempaan kehitykseen jatkossa Näkymät ovat markkinoiden tasaantumisen suuntaan, mutta mitään varsinaista asuntomarkkinoiden taantumaa ei kasvukeskusten osalta ole näköpiirissä Vanhan asunnon myynnissä syytä varautua pidempään myyntiaikaan Korkotason odotetaan edelleen nousevan, korkoriskin hallintaan syytä kiinnittää huomiota. Pidemmät korot edullisella tasolla. Niiden avulla korkojen nousua vastaan helppo suojautua Uusien asuntojen aloituksissa aikaisempaa enemmän varovaisuutta, ennakkomarkkinointi ja sen tulokset ratkaisevat aloitukset

7 Talouden hyvä veto luo edellytyksiä myös kestävälle asuntomarkkinakehitykselle Asuntomarkkinoiden suhdannekäänteen takana on nousevan korkotason ja pitkään jatkuneen voimakkaan hintojen nousun yhdistelmä Erityisesti USA:n, Suomeen verrattuna aivan eri luokkaa oleva hintojen nousun (=kuplan) puhkeaminen luo psykologisia paineita myös Suomen markkinoille Kehitystä voidaan pitää omasta kodista tai paremmasta sellaisesta haaveilevan asukkaan näkökulmasta positiivisena asiana. Vaikka useat toisin ajattelevatkin, kun oman asunnon hinnan kova nousu tuntuu niin mukavalta Pitkien korkojen taso on Euribor-korkoihin nähden varsin edullisella tasolla Asiakkailla on siksi hyvä mahdollisuus sulkea nyt vaihtuviin korkoihin sisältyvä korkoriskinsä ja vaihtaa myös vanha asuntolainansa kiinteäkorkoiseksi. Hypon asiakkailla vaihtaminen on ollut suosittua Hypon yksityishenkilöasiakkaista lähes 40 % on valinnut pidemmän, kiinteäkorkoisen asuntolainan kun asuntomarkkinoilla niiden osuus lainakannasta on vain 6,4 % Pankit ovat varsin aktiivisesti markkinoineet nyt nousevissa koroissa edullisemmilta näyttäviä Prime-sidonnaisia asuntolainojaan Asiakkaiden olisi syytä huomata, että Prime-sidonnaisiin lainoihin sisältyy automaattinen korkojen nousun ajatus, koska Prime tasot ovat jäljessä jo tapahtuneesta markkinakorkojen tasosta. Olisiko asiasta kerrottava myös asiakkaalle?

8 Johtopäätökset / suositukset asunnon ostajalle: Asuntomarkkinat ovat nyt tasaantuneet. Myyntiajat ovat pidentyneet ja voivat entisestään pidentyä. Ostajalla maltti on valttia. Ostajan on syytä kriittisesti arvioida ostokohteesta pyydettävää hintaa. Ja tinkiä. Asuntoa vaihdettaessa ensin vanhan myynti, sitten vasta uuden hankinta. Ellei se onnistu (esim. uudisrakennuskohde) kannattaa harkita asunnonvaihtoasuntoa Ison asuntolainanottajan varauduttava korkojen nousuun, stressitesti + 2 %- yksikköä. Ainoa riskiä vähentävä keino on korkoriskin hajauttaminen kiinteä / vaihtuvakorkoisen lainan kesken. Toki korkokaton ostaminenkin on mahdollista, mutta usein kallista + ei verovähennyskelpoista Omaa asuntoa ostettaessa tärkeintä ei ole miettiä ajoitusta vaan aikaa. Kun asunnon tarvitsee, on suhdannetekijöiden liika miettiminen usein turhaa (=ajoitus). Ajan kanssa oman asunnon hankkiminen on yleensä viisasta Suositus: on syytä tarkasti ja huolellisesti suunnitella uuden osto / vanhan myynti sekä samalla kilpailuttaa kaikki pankkipalvelut asuntolainan rinnalla. Kokonaisasiakkuutta hakevassa pankissa asuntolaina on se edullinen kahvipaketti osa, muissa palveluissa, kuten rahastoissa, palkkiot voivat olla korkeita. Ilmaisia lounaita ei ole, saamansa bonukset asiakas aina ensin itse maksaa Mitä pidempi aikaero on uuden ostamisen ja vanhan myynnin välillä, sen suurempi riski. Korkoriskiltä suojautuminen.

9 Rakenteellinen siirtyminen vuokra- ja asumisoikeusasunnoista omistusasuntoihin on tuonut tarjontaa kovanrahan vuokra-asuntoihin Hypon Road Map to Ensiasunto ja konsepti vuokra-asunnosta omaan asuntoon ovat luoneet edellytykset monelle asiakkaallemme oman asunnon hankintaan Ainutlaatuinen Osaomistuskonseptimme mahdollistaa pääkaupunkiseudulla asiakkaille mahdollisuuden hankkia itse valitsemansa asunto myytävien asuntojen joukosta ja yhdessä Hypon kanssa tehdä siitä aluksi Osaomistusasunto. Järjestelmä kaventaa perinteistä kahtiajakoa vuokra- tai omistusasunnon välillä ja antaa asiakkaille mahdollisuuden valita ensin haluamansa asunto ja päättää vasta myöhemmin, haluaako ostaa sen kokonaan omaksi Pienentää myös asiakkaalle asunnon hankintaan liittyvää hintariskiä

10 Maltti ja harkinta ovat tärkeitä ostoa suunnitellessa ja erityisesti hintaneuvotteluissa. Omakotitonteissa suurimmat ylihintapyynnöt ja omatoimisessa rakentamisessa muutenkin suuret riskit. Vaikea yhdistelmä on kaukainen sijainti + ylihintainen tontti + työvoimapula + kiristyneet rakentamismääräykset vuoden lainat sinänsä ihan ok asuntojen korkeista hinnoista johtuen, ne normaaleina annuiteettilainoina (kk-erä nousee, jos koronvaihtumispäivänä korkotaso on noussut) Kk/tasaerälainat max. 20 vuotta, jotta koron nousulle jää tilaa. Tässä maksutavassa koron nousu lisää takaisinmaksuaikaa, kuukausierän pysyessä ennallaan. Laina kestää n. 2-3 %-yksikön koronnousun, lainajan pidentyessä silloin 20 vuodesta 30 vuoteen Yli 30 vuoden laina-aika ei yleensä ole järkevä. 60 vuoden laina ei juuri koskaan. Asuntolainan kuukausikustannus putoaa aika paljon, kun laina-aikaa pidennetään 15 vuodesta 20:een tai vaikka 30 vuoteen. Sen jälkeen vaikutus on jo varsin pieni

11 Hypon korkosuositukset lainanottajille: Korkojen nousu jatkuu Hypon korkosuositus asiakkaille: isoissa lainavastuissa osa lainasta kiinteäkorkoisena, loput vaihtuvakorkoisena Nuku yösi rauhassa asuntolaina : Ison asuntolainan ottajan kannalta korkoriskin jakaminen kiinteä- ja vaihtuvakorkoiseksi on järkevää riskinhallintaa. Kiinteä korko-osa olisi miellettävä vakuutusturvaksi koron nousun varalta. Vaikka kiinteäkorkoinen laina on lähtöhetkellä kalliimpi kuin vaihtuvakorkoinen, ei pankki tienaa lainasta vaihtuvakorkoista lainaa enempää, koska pankin hankintahinta rahalle on vastaavasti korkeampi Pitkät korot ovat euribor-korkoihin verrattuna suhteellisen edullisella tasolla. Nyt saattaa olla oikea aika sulkea oma korkoriski ja vaihtaa myös vanha asuntolaina kiinteäkorkoiseksi asuntolainaksi

12 Hypon tilanneanalyysin ominaisuuksista: Analyysin neljä eri osatekijää arvioidaan asteikolla Kunkin osatekijän painoarvot voivat muuttua markkinatilanteen muuttuessa Analyysi kuvaa asuntomarkkinoiden tämänhetkistä tilaa kasvukeskuksissa. Se ei kerro vastausta siihen, onko asunnon ostaminen/myynti juuri nyt järkevää, vaan antaa asuntomarkkinoilla toimiville kuvan ympäristöstä, jossa toimitaan Analyysi ei ole kansantaloustiedettä vaan kansan taloustietoa eli tärkeää tietoa niille kansalaisille, jotka aikovat toimia asuntomarkkinoilla

13 Hypon asuntomarkkinaindeksi 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % II/02 IV/02 II/03 IV/03 II/04 IV/04 II/05 IV/05 II/06 IV/06

14 Mikä oli Helibor? Helsinki Interbank Offered Rate. Mikä on Euribor? Euro Interbank Offered Rate. Mikä voisi olla Oilibor? Markkinahintaan sidottu sähkön viitehinta, jota kovasti kaivattaisiin sähköyhtiöiden kuluttajasopimuksiin. Mutta mikä on Hypo? Hyvän PääOman luottolaitos- ja pankkikonserni HYPO. Hyvällä PääOmalla rahoitetaan ihmisille parempia asuntoja. Hypo on ainoa rahoituslaitos, joka on erikoistunut asuntorahoitukseen. Hypon asuntomarkkina-analyysi Q1/2007 on ilmestynyt. Suomen Hypoteekkiyhdistys & Suomen AsuntoHypoPankki Oy

15 Lisätietoja Hypon kotisivuilta ne parhaat asuntorahoitussivut