Työeläkelaitosten kiinteistösijoitusselvityksen havainnot

Transkriptio

1 1 (6) Työeläkelaitosten kiinteistösijoitusselvityksen havainnot 1 Taustaa 2 Selvityksen kuvaus ja tulokset 2.1 Selvityksen kuvaus 2.2 Selvityksen tulokset Finanssivalvonta teki maaliskuu-elokuu 2012 välisenä aikana selvityksen työeläkelaitosten 1 kiinteistösijoituksista. Selvityksellä Finanssivalvonta arvioi kiinteistösijoittamisen yleisiä periaatteita, asiakas- ja lähipiirikauppoja sekä arvostuskäytänteitä, sijoitusten allokaatiota ja mahdollisia riskikeskittymiä. Tässä dokumentissa on esitetty kaikille työeläkelaitoksille yhteiset havainnot selvityksen tuloksista. Finanssivalvonta antaa lisäksi yksittäisille valvottaville palautetta selvityksen tuloksista ja havaituista puutteista. Finanssivalvonta pyysi työeläkelaitoksilta yksityiskohtaiset tiedot niiden kiinteistösijoittamisen periaatteista, kiinteistösijoituksista, käyvistä arvoista, kiinteistöjen vuokratuotoista sekä tiedot kiinteistökaupoista niin lähipiirin, asiakasyritysten kuin muidenkin tahojen kanssa. Kiinteistökauppojen tiedot pyydettiin kymmenen vuoden ajalta asiakas- ja lähipiirikauppojen osalta ja viiden vuoden ajalta koskien muiden tahojen kanssa tehtyjä kauppoja Työeläkelaitosten kiinteistösijoitusten jakauma Työeläkelaitosten kiinteistösijoitukset olivat yhteensä 11,8 miljardia euroa. Näistä suorien sijoitusten osuus oli 9,9 miljardia euroa. Kiinteistösijoitusten osuus sijoitettavasta varallisuudesta oli noin 13 %. Laitosten kiinteistöpainot vaihtelivat välillä 0 33 %. Eläkesäätiöiden ja -kassojen kiinteistösijoituspainot olivat yleisesti kaikkien laitosten keskiarvoa korkeampia. Neljällä toimijalla kiinteistösijoituksia oli yli 20 % ja yhdellä näistä yli 30 % sijoitettavasta varallisuudesta. 1 Työeläkelaitoksilla tarkoitetaan työntekijän eläkelain /395 mukaista eläkevakuutusta harjoittavia työeläkeyhtiöitä, eläkekassoja ja eläkesäätiöitä.

2 2 (6) Kuva 1. Työeläkelaitosten kiinteistösijoituspainojen jakauma %. 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Vuoden 2011 lopussa työeläkelaitosten kiinteistösijoituksista suoria oli 84 % ja epäsuoria 16 %. Suorien ja epäsuorien sijoitusten suhteelliset osuudet ovat pysyneet vakaina viimeisten kahden vuoden aikana. Kuva 2. Suorien ja epäsuorien sijoitusten osuudet sekä kiinteistösijoitusten kokonaismäärä % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Suorat kiinteistösijoitukset, % Kiinteistösijoitusrahastot ja yhteissijoitukset, % Kiinteistösijoitukset (milj euroa, oikea asteikko)

3 3 (6) Kuva 3. Suorien sijoitusten jakautuminen kiinteistötyypeittäin Epäsuorat sijoitukset 16 % Asunnot 15 % Muut kiinteistöt 21 % Liikekiinteistöt 19 % Toimistot 29 % Työeläkelaitosten kiinteistösalkut olivat pääsääntöisesti hyvin hajautettuja yksittäisten sijoituskohteiden osalta. Osalla toimijoista kohderiski oli kuitenkin merkittävä. Viidellä toimijalla suurimman yksittäisen kiinteistösijoituksen osuus oli yli 5 % sijoitettavasta kokonaisvarallisuudesta. Työeläkelaitosten kiinteistösijoituksissa näkyi voimakas maantieteellinen keskittyneisyys. Erityisesti suurten työeläkeyhtiöiden sijoitukset olivat tyypillisesti keskittyneet pääkaupunkiseudulle. Osittain kiinteistösijoitusten sijainnissa näkyi paikallisuus, sillä laitosten kiinteistökannasta korostetun suuri osa sijaitsee toimijan kotipaikkakunnalla tai suppealla toimialueella. Maantieteellinen riski nousee tällöin huomattavasti, sillä paikallistalouden ja kiinteistömarkkinoiden suhdanneheilahtelut saattavat vaikuttaa kiinteistösijoitusten kokonaistuottoon ja likvidiyteen.

4 4 (6) Kuva 4. Suorien sijoitusten maantieteellinen jakauma Suomessa Muu Suomi 19 % Turku, Tampere, Oulu 12 % Pääkaupunkiseutu 69 % Kiinteistösijoitusten kansainvälinen riskin hajautus on varsin alhaista ja se on haettu epäsuorilla sijoituksilla. Yhtä kiinteistöä lukuun ottamatta kaikki työeläkelaitosten suorat sijoitukset on tehty Suomeen. Epäsuorat sijoitukset mukaan lukien kiinteistösijoituksista 91.1 % on tehty Suomeen, 6.4 % muualle Eurooppaan ja 2.5 % Euroopan ulkopuolelle Asiakas- ja lähipiirikaupat Kiinteistö- ja kauppatietoja tutkittiin yleisestä markkinatilanteesta tai - kehityksestä poikkeavien kauppa-, tuotto- sekä vuokraustietojen löytämiseksi. Finanssivalvonta pyysi yli 60 kaupasta lisäselvityksiä, kuten ulkopuolisten arvioitsijoiden kaupantekoa varten laatimia arviokirjoja. Niin lähipiiri-, asiakas- kuin muidenkin tahojen kanssa tehtyjen kiinteistökauppojen joukossa on sekä hyvin että huonosti onnistuneita sijoituksia. Selvityksessä ei löytynyt merkkejä siitä, että lähipiiri- tai asiakaskauppojen kohteena olleiden kiinteistöjen kauppahinnat, tuotto- tai arvonkehitys olisivat kokonaisuutena poikenneet muista kiinteistösijoituksista. Monessa tapauksessa poikkeukselliset tuotto- ja vuokraustiedot selittyivät sillä, että kiinteistöt ovat kehityskohteita, jolloin niiden vuokratuottopohjainen arvonmääritys ei anna todellista kuvaa valmiiden kohteiden arvosta

5 5 (6) Asiakkailta ostetut kiinteistöt muodostivat merkittävän osan kaikista työeläkeyhtiöiden kiinteistöostoista. Asiakasyritysten kanssa tehdyt kiinteistökaupat olivat painottuneet ostoihin. Yhtiöt ostivat aikavälillä yhteensä 1.9 miljardin arvosta kiinteistöjä, joista 62 %:ssa myyjinä olivat asiakasyritykset. Yhtiöiden välillä hajonta oli suuri, asiakaskauppojen määrä kaikista ostoista vaihteli välillä 0-85 %. Asiakasyrityksiin on tarkastelussa luettu myös ne yritykset, jotka ovat kiinteistökauppojen yhteydessä tulleet työeläkeyhtiöiden asiakkaiksi. Asiakaskauppojen merkittävä osuus, etenkin ostoissa, korostaa hyvin jäsennellyn sijoitusstrategian ja sisäisen valvonnan tärkeyttä, jotta varmistutaan siitä, että kiinteistökaupoissa ei synny epäilyksiä eläkevarojen sijoitustoiminnalle vieraista tarkoitusperistä. Työeläkeyhtiöt tekivät lähipiirikauppoja 9 miljoonan euron arvosta aikavälillä Kattava lähipiiriohjeistus on käytössä muutamalla yhtiöllä. Eläkekassojen ja -säätiöiden kiinteistökauppojen volyymi on huomattavasti eläkeyhtiöitä alhaisempi. Aikavälillä eläkekassat ja -säätiöt tekivät kiinteistökauppoja kokonaisuudessaan 125 miljoonan euron arvosta. Näistä 55 miljoonaan euron arvosta tehtiin asiakas- ja työnantajayritysten kanssa. Lähipiirikauppoja tehtiin vastaavalla aikavälillä 0.6 miljoonan euron arvosta Työeläkelaitosten kiinteistösijoittamisen periaatteista Omaisuusluokkana kiinteistöillä on tiettyjä erityispiirteitä, jotka on huomioitava sijoitustoiminnassa. Yleisesti ottaen kiinteistösijoituksia pidetään vähäriskisinä ja houkuttelevina niiden tarjoamista hajautushyödyistä ja suhteellisen vakaista tuotoista johtuen. Sijoitushorisontti on kiinteistöjen kohdalla selvästi pidempi kuin muissa omaisuusluokissa ja siitä syystä transaktioita tehdään lukumääräisesti vähän. Kiinteistöjen epälikvidiys kasvattaa kohteiden arvostuksiin liittyvää epävarmuutta ja edellyttää erityistä suunnitelmallisuutta allokaatiopäätöksiä tehtäessä. Sijoituksen todellisen kokonaistuoton kannalta merkittävin vaikutus on vuokraustoiminnalla. Edelleen tyypilliset sijoitusten keskittymät sekä paikallistalouden merkitys vaikuttavat sijoitusten hallinnointiin. Työeläkelaitosten välillä oli kiinteistösijoittamisen periaatteissa ja itse sijoitustoiminnassa huomattavan paljon eroavaisuuksia. Osalla työeläkelaitoksista kiinteistösijoittamisen periaatteiden dokumentaatio oli varsin pintapuolista. Suoria eläkesijoituksia tehneistä toimijoista neljällä ei ollut hallituksen hyväksymiä kiinteistösijoittamisen periaatteita (kiinteistöstrategia). Toisaalta kattavasti ja tarkoituksenmukaisesti laadittuihin kiinteistösijoitussuunnitelmiin on sisällytetty selkeät yleiset periaatteet ja pitkän aikavälin strategia ohjaamaan sijoitustoimintaa, toimintaympäristön tilaa ja kehitysnäkymiä arvioiva osuus, kuvaus sijoitusten nykytilasta ja tuottoodotuksista, salkun tavoiteallokaatio, hajautuslimiitit, nettoinvestointiodotus ja päätösvaltuuksien organisointi sekä raportointi.

6 6 (6) Myös arvostuskäytänteissä on eroja laitosten välillä. Useissa tapauksissa kiinteistöjä on arvostettu varovaisuuden periaatetta noudattaen. Vakavaraisuusasteen näkökulmasta menettelyä voidaan pitää perusteltuna, mutta samalla se saattaa vääristää sijoitussalkun suhteellista koostumusta sekä kiinteistösijoitusomaisuuden tuottoja. Ottaen huomioon yllä olevat seikat ja kiinteistösijoitusten korkean osuuden työeläkelaitosten sijoitettavasta varallisuudesta, olisi tärkeää, että kiinteistösijoitustoiminnan yleiset periaatteet ja tavoitteet olisi selkeästi laadittu ja dokumentoitu.