Alueellinen asuntomarkkinaennuste

Transkriptio

1 Alueellinen asuntomarkkinaennuste

2 Makro-oletukset Eurokriisin seurauksena BKT laskee tänä vuonna -1,5%, mutta: Työttömyys nousee vain hivenen 8,3%:iin Ansiotaso nousee. Käytettävissä olevat tulot nousevat. Korkotaso laskee aavistuksen. 12kk euribor ensi vuonna 1,75 %. Keskeiset makromuuttujat tukevat asuntojen hintojen nousua!

3 Asuntojen hinnat laskevat Tänä vuonna asuntojen hintoja eivät määrittele makromuuttujat vaan niihin liittyvä epävarmuus. Kysyntä sopeutuu: A) Asutaan entisessä kodissa vaikka elämäntilanne muuttuu. B) Siirtymä omistusasuntomarkkinoilta vuokramarkkinoille. Tarjonta sopeutuu: A) Myyjät ainakin alkuvaiheessa tulkitsevat ongelmat väliaikaisiksi ja vetäytyvät markkinoilta. B) Uudistuotannon pudotus.

4 Asuntoaloitukset 50% muutos 40% 30% 20% 10% 0% % 20% 30% Lähde: Tilastokeskus, ennuste PTT

5 Asuntojen hinnat laskeneet heinäkuusta alkaen 5,0 % Asuntojen hinnat koko maassa 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 0,0 % Vuosimuutos Kuukausimuutos 1,0 % 2,0 % 3,0 % 1/2011 2/2011 3/2011 4/2011 5/2011 6/2011 7/2011 8/2011 9/ / /2011 Lähde: Tilastokeskus

6 Hintaennuste Asuntojen hinnat laskevat koko maassa tänä vuonna -1,8 %. Maan sisäiset erot pienempiä kuin normaalivuonna, koska epävarmuus yhteistä. Alueelliset erot hintamuutoksissa selittyvät lähtötilanteiden erolla ja erilaisella tulokehityksellä.

7 Helsingissä asuntojen hinnat nousseet tulokehitystä nopeammin 10,0 % Neliöhinnat suhteessa kotitalouksien käytettävissä oleviin tuloihin 9,0 % 8,0 % 7,0 % 6,0 % 5,0 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 1,0 % 0,0 % * Lähde: Tilastokeskus, ennuste PTT

8 Asuntojen hintojen vuosimuutokset 2012 Espoo 1,5 % Helsinki 1,9 % Jyväskylä 2,0 % Oulu 1,8 % Tampere 1,7 % Turku 2,4 % Vantaa 2,3 %

9 Asuntojen hinnat eivät romahda Suomalaiset pankit vakavaraisia. Työttömäksi jäävälläkin on varaa maksaa korot, jos pankki myöntää lyhennysvapaan jakson. Tämän seurauksena ei pakkomyyntejä. Vain pienelle osalla kotitalouksista velkaantumisen taso aiheuttaa normaalissa suhdannevaihtelussa vakavia ongelmia (Mäki- Fränti, 2011).

10 Paitsi jos Ensi vuoden osalta pankit keskiössä. Pankeille vakavia ongelmia vain jos: A) Suomi eroaa eurosta (mahdolliset pääomaliikkeiden rajoitukset) B) Koko euroalueen hallitsematon hajoaminen Pitkittyvä lama voi muuttaa tilanteen, joten asiaan pitää tulla ratkaisu pian.

11 Omistusasuntomarkkinat Vuoden 2012 osalta eurokriisin kehityksen taustalla oletukset asioiden pitkittymisestä ja instituutioiden pyrkimys välttää romahdus. Pitkittyessään asioilla on tapana mutkistua, joten vuosien 2013 ja 2014 osalta suuri joukko mahdollisia maailmantiloja, joiden kaikkien todennäköisyys pieni. Makroennustetta ei ole järkevää laatia oheistuotteena vaan olennaisempaa keskittyä siihen mitä arvioimme muista asuntomarkkinoiden toimintaan vaikuttavista tekijöistä vuosina

12 Pankkien sääntely Basel III vakavaraisuusvaatimukset vakauttavat pankkien ja talouden toimintaa. Talouskasvun huiput pienenevät, trendikasvu pienenee, mutta romahdukset vähenevät. Basel III toimenpiteet saattavat olla kuitenkin riittämättömiä ainakin pääomavaateiden osalta (Bank of England: Miles, Yang and Marcheggiano, 2011) Asuntolainojen korkomarginaalit kasvavat maltillisesti. Suomessa kysymys lähinnä epälikvidien asuntolainojen aiheuttamasta tarpeesta lisätä pitkäaikaista rahoitusta ja maksuvalmiuspuskureista.

13 Ei kuplaa (vielä) Tällä hetkellä ja vielä selvimmin vuoden 2012 jälkeen suomalaisilla asuntomarkkinoilla ei ole asuntohintakuplaa. Osana eurojärjestelmää korkotaso tulee Suomessa olemaan jatkossa liian alhainen, mikä altistaa kuplimiseen. Epävarmuuden hälventyessä noususpurtti hinnoissa todennäköinen (korko+vuokra). Kupla on mahdollista tunnistaa ja sen estäminen on päätöskysymys.

14 Omistusasuminen edelleen kannattavampaa suhteessa vuokra-asumiseen 110% Pääomakustannus suhteessa vuokraan 100% 90% 80% 70% 60% 50% Helsinki Espoo Kauniainen Vantaa Tampere Turku Oulu Jyväskylä 40% Lähde: Tilastokeskus, Suomen Pankki

15 Vuokraennuste Uusien vuokrasopimusten vuokrat nousevat tänä vuonna koko maassa 4,2 % Lisääntyvä epävarmuus kasvattaa vuokraasuntojen kysyntää. Pääomavero nousi vuoden alusta. Hoitovastikkeisiin luvassa korotuksia. Ara-vuokrat nousevat kohonneiden kiinteistön hoitokustannusten perässä.

16 Suhteelliset vuokrahinnat ilman laatukorjausta 1,1 ARA ja vapaarahoitteisten vuokrien suhde 1,05 1 0,95 0,9 0,85 0,8 0, asukasta asukasta Yli asukasta Pääkaupunkiseutu Helsinki 0,7 0,65 0, Lähde: Tilastokeskus

17 Välimalli Lyhyellä aikavälillä vuokrien nousua hillitsevä vaikutus. Kun välimallin hankkeet valmistuneet vaikutus koko vuokra-asuntotarjontaan hyvin pieni. Välimalli onnistui elvytystoimena, ja sellaisena sitä pitää ensisijassa käsitellä.

18 Välimalli auttoi suhdannekuopassa Kpl/vuosi Aloitetut ja valmistuneet asunnot Kaikki aloitukset Kaikki valmistuneet ARA aloitukset ml. välimalli ARA valmistuneet ml. välimalli ARA aloitukset ARA valmistuneet Lähde: Tilastokeskus, ARA

19 Lainapäätöksen vuosina saaneet välimallin asunnot alle 1 % koko vuoden 2010 kannasta 2,5 % Välimallin asuntojen (7429 kpl) osuus asuntokannasta kpl 2,0 % 1,5 % kpl kpl 1,0 % kpl 0,5 % 0,0 % ARA normaalit vuokraasunnot Vapaa rahoitteiset ARA asunnot yhteensä Koko vuokrakanta Lähde: Tilastokeskus, ARA

20 Hyvin toimivat asuntomarkkinat Monipuolinen asuntotarjonta eli toimivat omistus- ja vuokramarkkinat. Hyvin toimivat asuntomarkkinat ehdoton edellytys toimiville työmarkkinoille. Kohtuulliset kustannukset suhteessa tulotasoon. Kohtuullisen vuokran tavoitteessa myös sosiaalisella vuokra-asumisella oma roolinsa.

21 Sosiaalinen asuntotuotanto Hyvin toimivat asuntomarkkinat ehdoton edellytys toimiville työmarkkinoille. Toimivat työmarkkinat: Maan sisäinen muuttoliike (työvoiman siirtyminen kysynnän mukaan) ja yrityksillä saatavilla monipuolista työvoimaa. Vuokralla asuminen joustavoittaa työmarkkinoita.

22 ARA-asuntoihin riittää tulijoita ARA asuntojen kysyntä ja tarjonta Hakijat (ruokakuntia) Asuntotarjonta (kpl) Saaneet (ruokakuntia) * Lähde: ARA

23 Sosiaalisen asuntuotannon pullonkaulat Omavastuukoron puolitus auttaa, mutta alhaisen koron aikana vaikutus on rajallinen. Hallinta-aikojen lyhennys auttaa, mutta rajallinen keino. ARA-asuntoja pois vuokralta rajoitusajan loputtua.

24 Sosiaalisen asuntuotannon pullonkaulat Yksityisille sijoittajille tärkeä rooli erityisesti vapaarahoitteisessa vuokrarakentamisessa. Kuntien rooli keskeinen sosiaalisessa tuotannossa (alueen elinvoima ja sosiaalipolitiikka kuntien päätöksenteon keskiössä) Mahdollisimman edullinen rahoitus kunnille ottaen huomioon globaali rahoituskriisi.

25 Vuokramarkkinat Säännösteltyjen hintojen avulla mahdollista tarjota osalle vuokralaisista kohtuuhintaisia asuntoja. Säännöstellyt hinnat kuitenkin vain osaratkaisu ja paljolti myös sosiaalipoliittinen kysymys. Jos halutaan lisätä vuokralla asumista, ja pitää myös vapaat vuokrat kohtuullisella tasolla, lisättävä vuokra-asuntojen tarjontaa kokonaisuudessaan.

26 Tonttitarjonta Olennaista ei ole vain kaavoitus vaan pitää varmistaa että kaavoitettu maa myös rakennetaan. Oulun mallissa monia hyviä puolia. Selkeä ja pitkäjänteinen maa- ja tonttipolitiikka Vuoden 2000 alusta voimaan tullut maankäyttö- ja rakennuslakia käytetään uskottavasti, rakentamiskehotuksia ja lunastuksia ei tarvitse toimeenpanna Yhteistyö virkamiesten ja päättäjien välillä toimii, kunnan etua katsotaan pitkällä aikavälillä Tonttimaan luovutukset alueittain, rakentamisen laatua ja asuntojen hintoja voidaan seurata Kenelle kuuluu oikeus hyötyä maan arvonnoususta?

27 Päätöksenteon esteet Pienehköt kunnat kasvualueilla ongelma, koska infrakustannukset muodostavat tiukan rajoitteen tonttitarjonnan lisäämiselle. Työssäkäyntialue kunnan koon määrittäjänä selkeyttää alueellista tonttitarjonnan suunnittelua ja tarjontaa. Suomalaisten omaisuus asunnoissa, joten asuntojen hintojen nousu tulotason mukaan on tyypillisen suomalaisen toiveissa? Tämä saavutetaan vain jos tonttimaan tarjontaa säädellään riittävästi.