Arvo Vitikainen KIINTEISTÖN KAUPPA. Luennon sisältö:

Transkriptio

1 Arvo Vitikainen KIINTEISTÖN KAUPPA Luennon sisältö: Kiinteistön kauppa Kauppaehdoista Kiinteistökaupan prosessi, julkinen kaupanvahvistus Sopimusrikkomukset Kiinteistökaupan kustannukset Kiinteistökaupan verkkopalvelu

2 KIINTEISTÖN KAUPPA JA MUUT LUOVUTUKSET (MK 1 ) Omistusoikeus kiinteistöön saadaan: kaupalla vaihdolla lahjana muulla luovutuksella (apportti, jakosopimus, tms. oikeustoimi) niin kuin tässä laissa säädetään. Perintöön, testamenttiin, ositukseen, lunastukseen, sekä muuhun kuin luovutukseen perustuvasta kiinteistön saannosta säädetään erikseen. Kauppaa koskevia säännöksiä sovelletaan myös luovutettaessa: kiinteistön määräosa (esim. 1/3) määräala kiinteistöjen yhteinen alue ja sen määräala yhteisalueosuus.

3 KIINTEISTÖKAUPPOJEN VOLYYMI ,0 Lukumäärä, kpl ,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Mrd. euroa Kauppoja Luovutuksia Kauppahintojen summa 0,0

4 KAUPAN KOHTEIDEN KÄYTTÖTARKOITUS Vuosi 2015 Asuinrakentaminen (4,8 mrd ) Lomarakentaminen (0,7 mrd ) Maa- ja metsätalous (1,03 mrd ) Muu rakentaminen (1,7 mrd ) Muu käyttötarkoitus (0,2 mrd )

5 KIINTEISTÖN KAUPPA ON MÄÄRÄMUOTOINEN (Maakaari 2:1 ) 1) Kauppa on tehtävä kirjallisesti 2) Myyjän ja ostajan tai heidän asiamiestensä on allekirjoitettava kauppakirja. 3) Julkisen kaupanvahvistajan *) on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa (ks. laki julkisista kaupanvahvistajista (573/2009). Kauppakirjan loppuun kirjoitetaan tästä ns. kaupanvahvistajan todistus. 4) Kauppakirjasta on käytävä ilmi: 1) Luovutustarkoitus 2) Luovutettava kiinteistö 3) Myyjä ja ostaja 4) Kauppahinta ja muu vastike. *) Jos kiinteistökauppa tehdään Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kiinteistövaihdannan verkkopalvelussa, julkista kaupanvahvistajaa ei tarvita ja lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta heti, kun kauppa on sitovasti tehty. Kauppa ei ole sitova, ellei sitä ole tehty tässä (MK 2:1 ) säädetyllä tavalla.

6 Luovutuksen kohde on kauppakirjassa yksilöitävä niin tarkoin, ettei kohteesta synny epäselvyyttä, tämä toteutetaan määräalan kaupassa tavallisesti liitekartan tai pinta-alatietojen avulla.

7 Kauppakirjan muut ehdot Edellä lueteltujen vähimmäisehtojen lisäksi, kiinteistönkaupassa sovitaan tavallisesti useista muistakin asioista. Seuraavassa on lueteltu sellaisia asioita, joista tyypillisesti otetaan omat ehtonsa kauppakirjaan. Kauppahinnan maksuehto Maksetun kauppahinnan vakuus Omistusoikeuden siirtyminen Hallintaoikeuden siirtyminen Kohteen varustus Rasiteoikeudet Erityiset oikeudet

8 Kiinteistöön kohdistuvat kiinnitykset ja panttikirjojen luovutus Määräalan vapauttaminen emäkiinteistöön kohdistuvista kiinnityksistä Muut kuin kauppahinnan maksamiseen liittyvät kaupan lopullisuuden edellytykset / purkavat ehdot Ostajan saamat asiakirjat Kaupan kohteen kunto Myyjän antamat tiedot kaupan kohteesta Ostajan suorittama kohteen tarkastus Liittymäsopimukset

9 Irtaimen omaisuuden sisältyminen kauppaan Kaavoitustilanne Vaaranvastuu Vaaranvastuu on tärkeä kiinteistönkauppaan liittyvä käsite. Kysymys on siitä, kuka vastaa kiinteistölle tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun myyjästä riippumattoman syyn vuoksi aiheutuneesta vahingosta sen jälkeen, kun kauppa on tehty. Vakuuttaminen Varainsiirtovero Muut verot ja maksut Etuostolain mukainen vakuutus Jakelu (kuinka monta kappaletta kauppakirjaa on tehty ja kenelle)

10 RASITE VS. RASITUS: Rasite: Rasitteet näkyvät kiinteistörekisteriotteesta. Ne on pääsääntöisesti kiinteistönmuodostamislain (154 ja 154a ) tai maankäyttö- ja rakennuslain (158 ja 159 ) mukaisia rasitteita, tieoikeuksia, yms. kiinteistölle toisen kiinteistön hyväksi perustettuja oikeuksia. Kauppakirjaan on hyvä kirjata miten rasitteet kohdistuvat myytävään määräalaan ja miten kulku määräalalle tapahtuu (katu, olemassa oleva tie, uusi rasite) Rasitus: Kiinteistöön kohdistuvat rasitukset näkyvät (jos on rekisteröity) lainhuuto- ja kiinnitysrekisteristä tulostetusta rasitustodistuksesta. Ne ovat kiinnityksiä, vuokraoikeuksia, metsästysoikeuksia, yms. Kauppakirjaan on kirjattava mitä rasitusten osalta sovitaan.

11 Osuudet yhteisiin: Kauppakirjaan on syytä kirjata mihin yhteisiin määräala saa osuuden ja millä perusteella (pinta-alojen suhteessa) Omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen: Kauppakirjaan on syytä kirjata, milloin nämä siirtyvät ostajalle Emätila, lohkotila, kantatila Ks. Vitikainen, s. 108 Kiinteistön ulottuvuus Asemakaavan mukaista rakennuspaikkaa (tonttia) ei ole syytä ostajan ja myyjän toimesta paaluttaa puupaaluilla maastossa.

12 KIINTEISTÖKAUPAN PÄTEMÄTTÖMISTÄ EHDOISTA: Tietyt ehdot kauppakirjassa ovat aina pätemättömiä. Kiinteistön kaupassa ei ole sitova (MK ): 1) ehto, jonka mukaan myyjällä tai jollakin muulla on oikeus halutessaan lunastaa kiinteistö taikka jonka mukaan ostajalla on velvollisuus tarjota kiinteistö myyjän tai jonkun muun ostettavaksi ennen sen luovuttamista uudelle omistajalle; 2) ehto, joka rajoittaa ostajan oikeutta luovuttaa kiinteistö edelleen, pantata kiinteistö, sopia vuokraoikeuden tai muun erityisen oikeuden perustamisesta kiinteistöön taikka muutoin näihin verrattavalla tavalla oikeudellisesti määrätä kiinteistöstä;

13 3) ehto, joka rajoittaa myyjän tai hänen edeltäjänsä vastuuta saannonmoitteesta; 4) ehto, joka rajoittaa ostajan henkilökohtaista vapautta tai joka on muutoin sopimaton taikka jonka noudattaminen on lainvastaista. Poikkeus: kauppakirjassa voidaan viiden vuoden enimmäisajan puitteissa sopia siitä, ettei ostaja saa myyjän suostumuksetta luovuttaa kiinteistöä rakentamattomana edelleen tai määrättyä kauppahintaa korkeammasta hinnasta (MK ). Esim. kunnan myyvät rakennuspaikkoja markkinahintaa alhaisemmalla hinnalla saadakseen uusia asukkaita.

14 Muutoin kiinteistökaupassa lähtökohtana on sopimusvapaus Tämän mukaisesti muista sallituista ehdoista voidaan sopia vapaamuotoisesti, mikäli ne eivät ole ristiriidassa pakottavan sääntelyn tai niiden ehtojen kanssa, joiden sitovuus on edellyttänyt niiden merkitsemistä luovutuskirjaan. Ehdollinen kauppa on sallittu eli kaupan ehdollisuutta voidaan pitää kauppakirjassa mainittuun seikkaan sidottuna esteenä, jonka ilmaantuminen tai pysyväksi jääminen johtaa omistuksen palauttamiseen tai jonka poistuminen tai poissaolo johtaa saajan ehdottomaan omistusoikeuteen. Kiinteistönkaupan ehdollisuudelle on laissa asetettu kuitenkin viiden vuoden enimmäisaikaraja.

15 KIINTEISTÖKAUPAN PROSESSI *) Jos kiinteistökauppa tehdään Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kiinteistövaihdannan verkkopalvelussa, julkista kaupanvahvistajaa ei tarvita ja lainhuudatusasia tulee vireille ilman eri hakemusta heti, kun kauppa on sitovasti tehty. 1. MYYJÄ PÄÄTTÄÄ MYYDÄ KIINTEISTÖN 2. Myyjä markkinoi itse kiinteistöä ja löytää ostajan. 3. Myyjä ja ostaja sopivat kauppaehdoista ja laativat kauppakirjan. 4. Myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan. 5. Myyjän ja ostajan valitsema julkinen kaupanvahvistaja *) tarkistaa, että kauppakirja täyttää MK 2:1 :n määrämuodon ja vahvistaa kaupan ostajan ja myyjän yhtä aikaa paikalla ollen. 6. Tämän jälkeen kaupanvahvistaja lähettää kiinteistönluovutusilmoituksen 2 päivän kuluessa kaupan vahvistamisesta Maanmittauslaitokselle sekä sille kunnalle, jonka alueella kiinteistö sijaitsee. 7. Kiinteistökaupassa kauppahinnan maksuaikataulu voidaan vapaasti sopia. Normaalisti omistusoikeus myytyyn kiinteistöön sovitaan siirtyväksi ostajalle sen jälkeen, kun kauppahinta on kokonaan maksettu. Omistusoikeuden siirryttyä ostajalle hänellä on oikeus hakea lainhuuto saannolleen. 8. Ostaja maksaa valtiolle kaupasta menevän varainsiirtoveron (4 % kauppahinnasta tai muun vastikkeen arvosta). 9. Ostaja hakee lainhuutoa Maanmittauslaitokselta (lainhuutoja kiinnitysrekisterin pitäjä). 10. MAANMITTAUSLAITOS MYÖNTÄÄ LAINHUUDON

16 Esikauppakirja: Aiotusta kiinteistön kaupasta voidaan tehdä esisopimus. Voi sitoa vain toista osapuolta. Tehtävä maakaaren (MK 2:1 ) muotomääräystä noudattaen. Mainittava päivä, jolloin kauppa viimeistään tehdään - Jollei esisopimuksen voimassaoloaikaa ole määrätty, se on voimassa viisi vuotta sopimuksentekopäivästä. Mainittava ehdot, joiden täyttyessä kauppa tehdään. Kauppahinta voidaan jättää myöhemmin sovittavaksi.

17 JULKINEN KAUPANVAHVISTAJA Laki (573/2009) Kaupanvahvistajina toimivat: maistraattien päälliköt, henkikirjoittajat, julkiset notaarit, poliisipäälliköt, apulaispoliisipäälliköt, nimismiehet, johtavat kihlakunnanvoudit, kihlakunnanvoudit, maakunnanvouti sekä elinkeino- liikenne- ja ympäristökeskuksen maanmittausinsinöörit ja ne Maanmittauslaitoksen ja kunnan virkamiehet, jotka voivat toimia toimitusinsinöörinä; ne maistraatin ja kihlakunnanviraston virkamiehet, jotka viraston päällikkö on määrännyt kaupanvahvistajiksi; ne henkilöt, jotka Maanmittauslaitos on hakemuksen perusteella määrännyt kaupanvahvistajiksi ja ulkomailla ne edustustossa palvelevat virkamiehet ja työntekijät, joita tarkoitetaan konsulipalvelulain (498/1999) 33 :ssä.

18 Luovutuksen vahvistaminen Kaupanvahvistaja vahvistaa kiinteistön luovutuksen merkitsemällä todistuksen luovutuskirjaan. Jos luovutuskirjaa on laadittu useita kappaleita, todistus on merkittävä jokaiseen niistä. "Kaupanvahvistajana todistan, että (myyjän nimi) luovuttajana ja (ostajan nimi) luovutuksensaajana ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla." Lisäksi kaupanvahvistaja allekirjoittaa todistuksen ja merkitsee siihen kaupanvahvistajan tunnuksen. Kaupanvahvistajan on ennen kiinteistön luovutuksen vahvistamista tarkastettava luovutuskirjan allekirjoittajien henkilöllisyys ja se, että luovutuskirja on tehty maakaaren (540/1995) 2 luvun 1 :ssä säädetyllä tavalla. Kaupanvahvistajan on tarkastettava, mistä rekisteriyksiköstä alue luovutetaan. Luovutusta ei saa vahvistaa, jos on perusteltua aihetta epäillä luovutuksen pätevyyttä.

19 Kaupanvahvistaja toimii virkavastuulla. Jos kaupanvahvistaja havaitsee, että luovutuskirjan sisältö ei vastaa asianosaisten sopimia luovutuksen ehtoja, hänen on syytä kieltäytyä todistamasta luovutuskirjaa oikeaksi. Kaupanvahvistajan on syytä kieltäytyä todistamasta kiinteistön luovutuskirjaa oikeaksi, jos luovutus on selvästi pätemätön oikeustoimilain 3. luvussa mainitusta seuraavista syistä: 1) Pakottaminen 2) Viettely 3) Hädänalainen asema, ymmärtämättömyys 4) Erehdys 5) Kunnian vastainen

20 Kaupanvahvistajan on kahden päivän kuluessa luovutuksen vahvistamisesta ilmoitettava luovutuksesta kiinteistönluovutusilmoituslomakkeella Maanmittauslaitokselle ja sille kunnalle, jonka alueella luovutettava kohde sijaitsee. Kaupanvahvistuksesta katso lisää:

21 SOPIMUSRIKKOMUKSET JA KIINTEISTÖN VIRHEET Myyjän sopimusrikkomukset: Viivästys (kiinteistön hallinta / lainhuudon saamiseksi tarvittavat saantokirjat) Kiinteistön virheet Laatuvirhe (fyysiset ominaisuudet) Vallintavirhe (julkisoikeudelliset rajoitukset) Oikeudellinen virhe (omistusoikeus ja sivullisen oikeudet) Kiinteistön vahingoittaminen ja sen oikeudeton käyttö. Sopimusvelvollisuuden (esim. rakentamisvelvollisuus) rikkominen.

22 Ostajan sopimusrikkomukset: Viivästys kauppahinnan maksussa Ennakkoviivästys (ostajan konkurssi, varaton, ilmeisesti ei tule täyttämään maksuvelvollisuuttaan)

23 KIINTEISTÖN VIRHEET Kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon: o kiinteistön pinta-alasta o rakennusten tai rakenteiden (esim. putkistot) kunnosta o puuston laadusta tai määrästä o rannan laadusta o muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

24 3) Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) Myyjä on enne kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; 5) Kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

25 Kiinteistössä on vallintavirhe, jos: 1) Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta o kaavasta, o rakennuskiellosta, o luovutusrajoituksesta tai o muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 2) Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

26 3) Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) Myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla; 5) Kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä

27 6) Määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain 32, 33 ja 53 :ssä tarkoitettujen osittamisrajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi. Rakennuspaikaksi lohkominen: asemakaava/sitova tonttijako muu asemakaava-alue asemakaavan ulkopuolinen alue Halkominen

28 Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos: 1) Ostaja voi menettää omistusoikeuden kiinteistöön sen oikealle omistajalle taikka kauppa voidaan julistaa tehottomaksi jonkun muun kuin myyjän vaatimuksesta; 2) Myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon lainhuudon saajasta, kiinteistöön kohdistuvasta panttioikeudesta, vuokraoikeudesta tai muusta toisen oikeudesta taikka kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen laitteen tai muun tavanomaisesti kiinteistöön kuuluvan esineen omistuksesta ja annetuntiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) Myyjä on enne kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta 2 kohdassa tarkoitetun tiedon ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; sekä

29 4) Ostaja ei voi saada lainhuutoa sen vuoksi, että myyjän saantokirjat ovat virheellisiä tai puutteellisia taikka myyjän saannossa on jokin muu epäselvyys. 5) Ostaja saa vedota oikeudelliseen virheeseen myös silloin, kun joku väittää, että hänellä on kohdassa 1 tarkoitettu oikeus, ja väitteelle on todennäköisiä perusteita.

30 MYYJÄN TIEDONANTOVELVOLLISUUS Maakaaren mukaan myyjällä on ns. laaja tiedonantovelvollisuus. Hänen tulee antaa ostajalle oma-aloitteisesti kaikki ne tiedot, joiden perusteella ostaja voi järkevästi tehdä ostopäätöksensä. Ostajalla on oikeus olettaa, että kiinteistön omistussuhteen ovat selvät ja ettei kiinteistöä rasita toisten oikeudet; Ostajalla on oikeus olettaa, että kiinteistöllä olevat rakennukset, puusto ja muut sen omaisuusosat kuuluvat kiinteistöön.

31 TIEDONANTOVELVOLLISUUDEN RAJOITUKSET (MK 2:22 ): Ostaja ei saa laatuvirheessä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyi olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Laatuvirheestä on ilmoitettava myyjälle viiden (5) vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, jotta siihen voidaan vedota.

32 VIRHEEN MÄÄRÄYTYMISEN AJANKOHTA Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu.

33 SOPIMUSRIKKOMUKSEN SEURAUKSET Hinnanalennus Kaupan purku o Olennainen sopimusrikkomus. Vahingonkorvaus Suorituksesta pidättyminen o Ostaja pidättyy kauppahinnan maksamisesta vaatimustaan vastaavalta osalta / Myyjä pidättyy kiinteistön hallinnan luovutuksesta. Viivästyskorko

34 VIRHEEN VAIKUTUS KIINTEISTÖTOIMITUKSEEN KML 184 Jos ennen toimituksen aloittamista on tuomioistuimessa tullut vireille riita, jonka ratkaisu voi vaikuttaa toimituksen lopputulokseen, ei toimitusta saa lopettaa ennen kuin riita on ratkaistu. Jos tällainen riita syntyy toimituksen aloittamisen jälkeen, se ratkaistaan toimituksessa.

35 Kiinteistökaupan transaktiokustannukset [kauppahinta ] Kustannuserä Myyjä ( ) Ostaja ( ) Yhteensä ( ) Kaupanvahvistajan palkkio 60,00 60,00 120,00 Varainsiirtovero (4 %) 4 000, ,00 Lainhuudatusmaksu Maanmittauslaitokselle 111,00 111,00 Jos on myyty määräala Lohkomismaksu kiinteistörekisterinpitäjälle 990,00 990,00 Pakolliset transaktiokustannukset yhteensä 60, , ,00 Kiinteistövälittäjän palkkio (4 % + alv 24 %) 4 960, ,00 Tavanomaiset transaktiokustannukset 5 020, , ,00

36 KIINTEISTÖKAUPAN VEROKYSYMYKSIÄ Ostaja maksaa: Varainsiirtoveron 4 % kauppahinnasta, maksukuitti on esitettävä lainhuutoa haettaessa. Ellei lainhuutoa haeta 6 kk:n määräajassa seuraa veronkorotus (+20 % jokaiselta alkavalta 6 kk:n jaksolta, max 100 %). Jos kiinteistön aikaisempi omistaja tai vuokraoikeuden haltija on laiminlyönyt lainhuudon tai kirjaamisen hakemisen, uuden omistajan on suoritettava vero viivästyskorotuksineen niistä luovutuksista, jotka on tehty lainhuuto- tai kirjaamishakemuksen tekemistä edeltäneiden 10 vuoden aikana.

37 Myyjä maksaa: Luovutusvoiton veron 30 % luovutusvoitosta, euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia. Veroa laskettaessa myyjä saa vähentää myyntihinnasta todelliset kiinteistön hankintakustannukset. Todellisen hankintamenon ja voiton hankkimisesta johtuneiden menojen sijasta luonnollinen henkilö ja kuolinpesä saa kuitenkin aina vähentää ns. hankintamenoolettaman, joka on 20 prosenttia luovutushinnasta tai 40 prosenttia luovutushinnasta, jos luovutettu omaisuus on ollut luovuttajalla vähintään 10 vuotta tai 80 prosenttia luovutushinnasta seuraavissa tapauksissa: jos kiinteistö luovutetaan pakkolunastusmenettelyssä tai siihen rinnastettavassa menettelyssä tai jos luovutetaan pakkolunastusuhan alainen kiinteistö sen lunastamiseen oikeutetulle jos luovutetaan kiinteää omaisuutta valtiolle, maakunnalle, kunnalle tai kuntayhtymälle. Valtion liikelaitokselle (esimerkiksi Metsähallitukselle) tapahtuvia luovutuksia 80 prosentin suuruinen hankintameno-olettama koskee vain, jos kiinteistö luovutetaan puolustusvoimien käyttöön, luonnonsuojelu- tai tutkimustarkoitukseen taikka muuhun vastaavaan yhteiskunnalliseen tarkoitukseen.

38 Uusi nimi: Kiinteistövaihdannan palvelu alkaen

39 Kiinteistökaupan verkkopalvelussa voit ( ): valtuuttaa pankin tai toisen henkilön, kuten esimerkiksi kiinteistönvälittäjän, toimimaan puolestasi; laatia ja allekirjoittaa kauppakirjan, lahjakirjan, vaihtokirjan tai esisopimuksen (kiinteistöstä tai vuokraoikeudesta); antaa kauppaan tarvittavan puolison suostumuksen sähköisenä; hakea kiinnitystä omistamaasi kiinteistöön tai kiinnityskelpoiseen vuokraoikeuteen; siirtää sähköisiä panttikirjoja ilmoittaa kirjallisen panttikirjan haltijaa koskevasta muutoksesta ja tehdä sitoumuksen panttikirjojen siirtämisestä, jos olet panttikirjojen haltija. Kiinteistökaupan verkkopalvelussa ei toistaiseksi voi ( ): tehdä hallinnanjakosopimusta, maanvuokrasopimusta, testamenttia tai perinnönjako- ja ositussopimusta luovuttaa useampaa kohdetta yhdellä luovutuskirjalla tehdä muita kiinnityksen muutoshakemuksia kuten esimerkiksi kiinnityksen kuolettamista täydentää tai muuttaa jo tehtyä kiinteistönluovutusta

40 KIITOKSIA KIITOKSIA TARKKAAVAISUUDESTA!! Labor et scientia