KIINTEISTÖARVIOINNIN UUDET SOVELLUKSET MAANMITTAUSPÄIVÄT , SEINÄJOKI JYRKI HALOMO NEWSEC VALUATION OY

Transkriptio

1 KIINTEISTÖARVIOINNIN UUDET SOVELLUKSET MAANMITTAUSPÄIVÄT , SEINÄJOKI JYRKI HALOMO NEWSEC VALUATION OY

2 SISÄLTÖ Väylähankkeiden taloudellinen tarkastelu Polttonestejakelutonttien hinnoittelu Helsingin yritysalueiden markkinalähtöinen tulevaisuus AK AR -hintavyöhykkeet 2

3 3 VÄYLÄHANKKEIDEN TALOUDELLINEN TARKASTELU

4 VÄYLÄHANKKEIDEN TALOUDELLINEN TARKASTELU Sisältö Kiinteistö ja kaavataloudellinen analyysi rakennusoikeuden arvojen kehittymisestä muutostilanteessa arvonnousujen analysointi arvioinnin tuloksena bruttotulojen arviointia Huomioidaan suorat myyntitulot maankäyttösopimuskorvausten kautta saatavat tulot Tarkasteluun pystytään valitsemaan keskeiset muutosalueet väylän varrella Tarkastelu laaditaan aluekohtaisesti eli ei tonttikohtaista arviointia 4

5 VÄYLÄHANKKEIDEN TALOUDELLINEN TARKASTELU Keskeiset muuttujat Rakennusoikeuden määrän muutos väylähankkeen vaikutuksesta positiivinen tai negatiivinen vaikutus Hankkeen vaikutus kerrosneliöhintoihin positiivinen tai negatiivinen voi olla eri vaikutus asuntoihin ja liike/toimistotiloihin Kunkin tarkastelualueen toteutumisaikataulu; nopeuttaako hanke joidenkin alueiden toteutumista? Huomioitava myös mitä markkinat vetävät 5

6 VÄYLÄHANKKEIDEN TALOUDELLINEN TARKASTELU Hyödyt Ulkopuolista, perusteltua tietoa päätöksentekoon kiinteistötalouden näkökulmasta Eri väylävaihtoehtojen ja muutosalueiden vertailu mahdollista Konkreettiset tulokset; euromääräiset erot Herkkyystarkastelut Helppo päivitettävyys muuttuneiden suunnitelmien yhteydessä 6

7 VÄYLÄHANKKEIDEN TALOUDELLINEN TARKASTELU Alueanalyysi Laskentamalli Laskenta perustuu Excel-pohjaiseen kassavirtamalliin. Newsecin kehittämässä alueanalyysilaskelmassa huomioidaan rakennusoikeuden, kerrosneliöhinnan ja toteutumisaikataulun muutokset ja lasketaan muutosalueiden diskontattu nykyarvo. Lisäksi huomioidaan maanomistuksista riippuvat laskentaperiaatteet, kuten maankäyttösopimuskorvaukset ja mahdolliset maan ostot. 7

8 VÄYLÄHANKKEIDEN TALOUDELLINEN TARKASTELU Case: Turun raitiotieselvitys Työn tavoitteet ja sisältö Selvittää vaihtoehtoisten viiden raitiolinjan varrella sijaitsevien 70 keskeisen muutosalueen rakennusoikeuden arvo bussilinjaan tai raitiolinjaan perustuvassa joukkoliikenneratkaisussa ja selvittää näiden välinen ero kiinteistötalouden näkökulmasta. Selvitys toimii osana raitiotiehankkeen päätöksentekoprosessia. Alueet analysoitiin saatujen lähtötietojen perusteella ja muodostettiin käsitys siitä, miten vaihtoehtoiset joukkoliikenneratkaisut tulevat vaikuttamaan kunkin alueen kerrosneliöhintoihin, rakennusoikeuksiin ja toteutusaikatauluihin. Analyysin perusteella laadittiin kullekin linjaukselle euromääräiset laskelmat mahdollisen raitiotien vaikutuksesta alueiden arvoon. 8

9 VÄYLÄHANKKEIDEN TALOUDELLINEN TARKASTELU Case: Kehä II Työn tavoitteet ja sisältö Selvittää Kehä II:n yleiskaavan ja keveämmän toteuttamissuunnitelman välinen ero kiinteistötalouden näkökulmasta. Tarkastelualueita oli 6, sijoittuen Helsingin, Espoon ja Vantaan alueille. Alueet analysoitiin saatujen lähtötietojen perusteella ja muodostettiin käsitys siitä, miten toteuttamisvaihtoehdot tulevat vaikuttamaan kunkin alueen kerrosneliöhintoihin, rakennusoikeuksiin ja toteutusaikatauluihin. Analyysin perusteella laadittiin kullekin alueelle euromääräiset laskelmat yleiskaavan ja keveämmän toteuttamissuunnitelman vaikutuksesta arvoon. Selvitys toimii osana Kehä II:n päätöksentekoprosessia 9

10 10 POLTTONESTEJAKELUTONTTIEN HINNOITTELU

11 TÄRKEIMMÄT JAKELUASEMIEN HINNOITTELUUN VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Hinnoittelun peruslähtökohta on vuotuinen polttonesteen myyntivolyymi (litraa/vuosi), jota verrataan liikenteelliseen sijaintiin Kylmäasematonttien hinnoittelu perustuu pelkästään myyntivolyymiin Vuokran ja hinnan määrittelyn perusteena on 1 sentti / litra polttonesteen myynnistä Huoltoasematonttien hinnoittelussa tarkastellaan kokonaisuuden arvoa polttonesteen myynnin ja maapohjan arvon perusteella Vuokran ja hinnan määrittelyn perusteena on 1,2 senttiä / litra polttonesteen myynnistä Rakennetun huoltoaseman osuuden maapohjan arvo perustuu liiketontin erilliseen hinnoitteluun Liiketontin hinnoitteluun kuuluvat kaikki mahdolliset huoltoaseman palvelukonseptin mukaiset ominaisuudet kuten esim. autonpesu Sijaintitekijöistä olennaisimmat seikat ovat ohikulkuliikenteen määrä ja tontin liikennejärjestelyt 11

12 TÄRKEIMMÄT JAKELUASEMIEN HINNOITTELUUN VAIKUTTAVAT TEKIJÄT Hinnoittelun perusteena oleva 5 % laskentaprosentti perustuu tontin suhteellisen pysyvään käyttötarkoitukseen Tontin hinnoittelun laskentaprosenttina voidaan käyttää suurempaa, esimerkiksi 6 % laskentaprosenttia mm. seuraavissa tapauksissa: Tontin maapohjan ostajalle kuuluvat perustamiskustannukset ovat normaalia korkeammat tai tontilta puuttuu kunnallistekniikka Alue on kehittyvä alue ja operaattorin oletettava myyntivolyymi nousee ns. normaalitasolle vasta usean vuoden kuluttua alueen rakentamisen valmistuttua Kilpailutilanteen odotetaan kiristyvän merkittävästi tulevaisuudessa Vaihtoehtoisilla laskentaprosenteilla laskettuna kylmäasematontin hinnoittelu 3 miljoonan euron myyntivolyymilla olisi seuraava: 12

13 HINNOITTELUALUEET HUOLTOASEMILLE JA KYLMÄASEMILLE Hinnoittelualueiden määrittelyssä otettiin huomioon: Polttonesteen myyntimäärät Ajoneuvojen liikennemäärät Alueellinen sijoittuminen, esimerkiksi vilkkaasti liiikennöityjen teiden risteyskohta Kartalle on merkitty punaisella 13 ns. ykkösaluetta ja näiden välissä keltaisella kakkosalueet Vuokramaksukyvyn oletetaan olevan paras punaisilla ykkösalueilla Vuokranmaksukyvyn oletetaan olevan hyvä keltaisilla kakkosalueilla Hinnoittelu perustuu kunkin alueen lähialueella toimivien huoltoasemien keskimääräiseen polttonesteen myyntivolyymiin Hinnoittelukartat on esitetty seuraavilla sivuilla 13

14 LIIKENNEMÄÄRÄT PKS-SEUDULLA Vuorokausi liikennemäärät: Lähde: Liikennevirasto Liikennemäärät

15 HINNOITTELUALUEET 15

16 16 HELSINGIN YRITYSALUEIDEN MARKKINALÄHTÖINEN TULEVAISUUS

17 HELSINGIN YRITYSALUEIDEN MARKKINALÄHTÖINEN TULEVAISUUS Selvityksen tavoitteet Markkinalähtöinen ja erityisesti yritysten kysyntään perustuva selvitys yritysalueiden kehitysvaihtoehdoista Keskeiset Helsingin ja koko pääkaupunkiseudun nykyiset ja uudet yritysalueet Yritysten tontti- ja toimitilatarpeet Laatu, määrä ja sijainti Keskipitkä ja pitkä aikaväli

18 TOIMITILAKANTA KAUPUNGEITTAIN 2011 Suomessa on Liikerakennuksia 27,6 milj. kem2 Toimistoja 19,0 milj. kem2 Teollisuusrakennuksia 47,1 milj. kem2 Varastorakennuksia 18,4 milj. kem2 Lähde: Tilastokeskus

19 TOIMISTOTILOJEN KYSYNTÄ JA TARJONTA Toimistotyöntekijöiden määrä Toimistotilojen tehokkuus Toimistotilojen kysyntälähtöinen tarve Toimistotilakanta Tilakannan lisäys/ Tilakannan poistuma Toimitilatarjonta 19

20 OLETUKSET Kysyntä Toimistotyöntekijöiden määrä henkilö Toimistotyöntekijöiden määrä kasvaa Työikäisen (15 74 v) väestön kasvun ja Ns. toimistotyöllisyyden kasvun (1,9 % vuodessa) mukaan Toimistotilojen tehokkuus 32 => 22 kem2/henkilö Tarjonta Toimistotilakanta on neliötä Pitkänajan vajaakäyttöaste 6 % Tilakannan lisäys m2/vuodessa Poistuma m2/vuodessa 20

21 TOIMISTOTILAN ENNUSTEET 21

22 TOIMISTOTILAN ENNUSTE Ennusteen keskeinen viesti on, että Helsingin nykyinen toimistotilakanta 6 miljoonaa neliömetriä vähenee tarkastelujaksolla. Toimistotilakannan ennusteemme on vuonna 2055 noin 5,6 miljoonaa neliömetriä ja vajaakäyttö tästä 5 % eli käytössä tiloja on noin 5,3 miljoonaa neliömetriä. Perusteena tälle ennusteelle on väestömäärän kasvu, ikärakenteen muutos, elinkeinorakenne kohti palveluja ja keskeisenä tilatehokkuuden kasvu. Tarkastelukauden 43 vuoden poistuman eli osittain rakennuskannan uusiutumisen ja osittain muuttumisen muuhun käyttöön ennustamme noin 1,5 2 miljoonan neliön tasolle. Uutta toimistotilaa rakennetaan arviomme mukaan lähes miljoona neliömetriä eli vuosittain keskimäärin m2. Nykyiseen keskimäärin noin neliön rakentamisvauhtiin verrattuna tämä merkitsee selvää pudotusta.

23 LIIKETILAN TARVE Helsingin väestö Liiketilan tarve (3,2 m 2 /hlö) Liiketilan tarve 23

24 OLETUKSET LIIKETILAN TARPEESTA Liiketilan tarve on noin 3,2 kem 2 / henkilö koko tutkittavasta väestöstä Helsingin väestöennuste 24

25 LIIKETILAN ENNUSTEET 25

26 LIIKETILAN ENNUSTE Liiketilojen kohdalla ennustamme tarkastelukaudella liiketilan lisätarpeeksi noin neliömetriä. Tämä perustuu keskeisesti Helsingin kaupungin alueelle ennustettuun väestömäärän kasvuun, henkilöä vuoteen Poistuman määrä jää arviomme mukaan liiketiloilla vähäiseksi eli liiketilakanta nousee tarkastelukaudella nykyisestä noin 1,9 miljoonasta neliöstä yli noin 2,0-2,3 miljoonaan neliöön.

27 TUOTANTO- JA VARASTOTILAN ENNUSTE 27

28 TUOTANTO- JA VARASTOTILAN ENNUSTE Tuotanto- ja varastotilojen markkinalähtöinen määrän ennuste Helsingissä on vuonna 2055 tässä selvityksessä saatujen tuloksien perusteella noin 2,5 3 miljoonaa kem 2. Nykyinen tuotanto- ja varastotilan määrä on noin 4,5 miljoonaa kem 2, joten sen määrä laskee noin 1,5 2 miljoonaa kem 2.

29 29 AK AR -HINTAVYÖHYKKEET

30 AK AR -HINTAVYÖHYKKEET Hintavyöhykekartta asemakaavoitetulle alueelle Myös tulevat alueet Asuinkerrostalotontit Rivitalotontit Omakotitontit Tarve ulkopuoliselle näkemykselle Maan hankinta Maa luovutus Myynti Vuokraus Vuokrasopimusten jatkaminen Maankäyttösopimuskorvaukset Muut neuvottelut 30

31 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET EU Komission tiedonanto 31997Y0710(01) Joko kilpailutus tai ulkopuolinen arvio Virallinen lehti nro C 209, 10/07/1997 s Tehty Oulu, Tampere, Turku, Hämeenlinna, Vantaa, Espoo ja Helsinki Meneillään Seinäjoki, Porvoo ja Jyväskylä Eeva Härkönen, diplomityö Tarkastettavana Aalto-yliopistossa 31

32 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Vertailukelpoisia kiinteistökauppoja vähän, /2013 AK - tonttikaupat - Kauppoja 1033 kpl - Edustavia kauppoja 776 kpl - AK-malli tehtiin 8 kunnasta; edustavia kauppoja 394 kpl AR - tonttikaupat - Kauppoja kpl - Edustavia kauppoja kpl - AR-malli tehtiin 8 kunnasta; edustavia kauppoja 184 kpl 32

33 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET AK-tonttien hintojen suhteet Espoo 0,66 Helsinki 1,00 Jyväskylä 0,19 Lahti 0,24 Oulu 0,29 Tampere 0,36 Turku 0,28 Vantaa 0,60 33

34 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Asunto-osakkeiden kauppoja tehdään tonttikauppoihin verrattuna moninkertainen määrä Tiedot asunto-osakkeiden poista saatavilla yksittäisen kaupan tasolla Sovelletaan ns. hintasuhdemenetelmää, koska Tonttien hinta määräytyy asuntojen hintojen perusteella ainakin lyhyellä aikavälillä (Peltola et al. 2008) 34

35 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Asunto-osakkeiden kauppojen lukumäärät Kerrostalo-osakkeet Rivitalo-osakkeet Kaikki Käytetyt Uudet Kaikki Käytetyt Uudet Helsinki Espoo Vantaa Tampere Turku Hämeenlinna Yhteensä

36 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Hintasuhdemenetelmä: asunnon hinta koostuu tontin hinnasta, talonrakennuskustannuksista ja rakennuttajan katteesta. Tontin osuus asunnon hinnasta (%) voidaan määrittää seuraavalla kaavalla: TOS = ROH KALA 100, missä ASHINTA HALA TOS = tontin osuus asunnon hinnasta (%) ROH = edustavien AK tai AR -tonttien rakennusoikeuden neliömetriä kohden laskettu kauppahinta ( /k-m 2 ) ASHINTA = asuinhuoneiston neliömetriä kohden laskettu kauppahinta ( /m 2 ) HALA = huoneistoala KALA = kerrosala Tunnusluku vaihtelee Helsingin 30 % ja syrjäisten kuntien 2 % välillä. Suurissa kunnissa kunnan sisäinen vaihtelu on suurta. Huoneistoalan ja kerrosalan suhdelukuna käytetään yhtä (1). 36

37 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Mallinnettava asuntomarkkinoiden toiminta, sovelletaan regressiomallia Mallissa selitettävä muuttuja on riippuvainen selitettävistä muuttujista ja virhe-termistä seuraavasti: y = β 0 + β 1 x 1 + β 2 x 2 + β 3 x β k x k + u, missä y = selitettävä muuttuja x 1 x n = selittävät muuttujat β 0 = aineistosta määritettävä vakio β 1 = aineistosta määritettävät regressiokertoimet u = virhetermi Valitsemalla epälineaarinen selitettävä muuttuja tai selittäviä muuttujia malliin on mahdollista tarkastella epälineaarisia riippuvaisuuksia, kuten logaritmisia riippuvaisuuksia. Muuttujat logaritmisessa muodossa 37

38 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Helsingin kerrostalo-osakkeiden kaupat

39 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Tampereen kerrostalohuoneistojen malli Neliöhinta = * Asunnon pinta-ala -0,2304 * Etäisyys juna-asemalta -0,1177 * Etäisyys Tampereen keskustaan -0,1194 * Etäisyys rannasta * Aika * Rakennusvuosi * Kohde * Talotyyppi * Kunto * Kerros * Hissi * Pispala * Pyynikki R 2 = 80 %, variaatiokerroin 2,0 % Neliöhinta ( /h-m²) = kohteen arvioitu huoneistoneliöhinta Asunnon pinta-ala = asunnon pinta-ala neliömetreinä (m²) Etäisyys = tietä pitkin etäisyys metreinä Tampereen juna-asemalta tai Tampereen keskustasta Etäisyys rannasta = Jos kohde sijaitsee alle 200 m rannasta (suurimpien järvien), kerroin on 1,1089. Jos kohde sijaitsee m rannasta, kerroin on 1,0421. Jos kohde sijaitsee yli 500 m rannasta, kerroin on 1. Kohde = Jos kauppa on tehty vanhasta kerrostalohuoneistosta, kerroin on 0,8861; muuten 1 Talotyyppi = Jos rakennus on luhtitalo, kerroin on 1,1078. Muuten kerroin on 1. Kunto = Jos asunnon kunto on tyydyttävä, kerroin on 0,9043. Jos asunnon kunto on huono, kerroin on 0,8154. Hyväkuntoisen asunnon kerroin on 1. Kerros = Jos asunto sijaitsee rakennuksen yläkerroksissa (kerros/kerrosten lukumäärä > 0,5), kerroin on 1,0327. Pyynikki = Jos rakennus sijaitsee Pyynikissä (postinumero 33230), kerroin on 1,2081, muutoin 1 Pispala = Jos rakennus sijaitsee Pispalassa (postinumero 33250), kerroin on 1,0627; muutoin 1 39

40 AK AR - HINTAVYÖHYKKEET Turun kerrostalohuoneistojen malli 40

41 JYRKI HALOMO KOULUTUS Johtava analyytikko, TkL Newsec Valuation Oy s , Eurajoki Puh: PGP 18, KIINKO, 2013 MRICS 2011 Keskuskauppakamarin hyväksymä kiinteistön arvioitsija KHK, 2010 Yleisauktorisoitu kiinteistöarvioija AKA, 2003 Tekniikan lisensiaatti, 2008 Diplomi-insinööri, 1988, Teknillisen korkeakoulun maanmittausosasto TYÖKOKEMUS JA AVAINOSAAMISALUEET Newsec Valuation Oy, johtava analyytikko, Ovenia Oy, arviointipäällikkö, Suomen SKV Yrityspalvelu Oy, arviointipäällikkö, Tilastokeskus, suunnittelija, Valtion teknillinen tutkimuskeskus, tutkija, Keskuskauppakamarin auktorisointijaoston jäsen Suomen kiinteistöarviointiyhdistys ry:n hallituksen jäsen Auktorisoidut kiinteistöarvioijat AKA ry, hallituksen jäsen Kiinteistöarviointi kattavasti, kiinteistöarvioinnin teoria KIELITAITO suomi, englanti, ruotsi, saksa HENKILÖREFERENSSIT Asiakkaina monet Suomen suurimmista kiinteistönomistajista Arviointiprojektien johtaminen Vuonna 2012 arvioitujen kiinteistöjen arvo noin 1,2 miljardia euroa HARRASTUKSET Kesäpaikka, veneily, hiihto, tennis

42 NEWSEC VALUATION Toimitusjohtaja, osakas DI, MRICS, AKA, KHK Varatoimitusjohtaja, osakas DI, AKA, KHK Johtava asiantuntija TkL, MRICS, AKA, KHK Johtava asiantuntija, osakas DI, AKA, KHK Johtava asiantuntija DI, MRICS, AKA, KHK Analyytikko AKA, KHK Kiinteistöasiantuntija DI Analyytikko DI Analyytikko DI, AKA Analyytikko DI Analyytikko KTM Kehityspäällikkö TkK Nuorempi analyytikko TkK Nuorempi analyytikko KTK Analyytikko TkK Analyytikko DI Nuorempi analyytikko Tekn. Yo Nuorempi analyytikko LuK