Maanomistajat Aaro ja Johanna Reunanen. Kaavan laatija Ympäristönsuunnittelu Oy

Transkriptio

1 Maanomistajat Aaro ja Johanna Reunanen VASTINE Ympäristönsuunnittelu Oy Pälkäneen kunta Kunnanhallitus PÄLKÄNEEN KUNNAN RAKENNUSLAUTAKUNNAN LAUSUNTO KUIKON RANTA-ASEMAKAAVAEHDOTUKSESTA Rakennuslautakunta pitäytyy aiemmassa lausunnossaan niiltä osin, kun siinä on otettu esille riittävän laajan suunnittelullisen kokonaisuuden vaatimus sekä mitoituksen enimmäismäärässä (7 rak.paikkaa/mrvkm) pitäytyminen. 1. Ranta-asemakaavan hyväksymistä esitetyssä muodossaan ei puolleta. Pälkäneen kunta on luopunut rantayleiskaavan laatimisesta. Valmisteluaineistosta jää käyttöön selvitysaineisto. Mitoituksen osalta Luopioisten rantayleiskaavan kumoutuminen 2004 liiallisen uuden rakentamisen vuoksi on johtanut siihen, että vanhan Pälkäneen puolelle samoin suunnitteluperustein laadittua mitoitusta ei voida sellaisenaan soveltaa. Mitoitusperusteille ei ole oikeudellisia perusteita, koska lainvoiman saanutta hyväksyvää päätöstä ei ole. Niiden käyttö tasapuolisuuden tarkastelun lähtökohtana erillisten selvitysten laatimiseksi on mahdollista. Rantaasemakaavoja laadittaessa tarkennettu suunnittelun taso saattaa tuoda alueilta esille erityispiirteitä, jotka vaikuttavat mitoitukseen yleensä alentavasti. Näin hakijan esittämää vahvaa vetoomusta vanhaan ranta yleiskaavatyöhön ei voi da pitää perusteltuna. 2. Toisaalta rantayleiskaavan mitoitusperusteina kaavojen perusselvitysmuistioissa niin Luopioisissa kuin Pälkäneelläkin on ollut rakennuspaikan sijoitus etäisyyden rannan kuormittavuutta alentava vaikutus. Tätä on käytetty poikkeamisasioissa perusteluina rakentamiseen. Lisäksi luonnollista on, että maasto-olosuhteista riippuen rakentamisetäisyydellä ja rakennusmassojen koolla tulee olla vaikutusta rannan kuormittuvuutta pohdittaessa. Niitä olisi myös esitettyä paremmin voinut ottaa huomioon ehdotuksessa. 3. Mitoitukselliset epäselvyydet yhdessä mitoitusmäärän ylittymisen kanssa vahvistavat käsitystä siitä, ettei n. 250 m:n mittainen rantaviiva riitä suunnittelullisen kokonaisuuden aikaan saamiseen ja saattaa vaarantaa tasapuolisuuden toteutumisen.

2 4. Mikäli kaavoitusta kuitenkin viedään eteenpäin, tulee rakennuspaikalla saunan rakentamiseen varatulla alueella saunan enimmäiskoko määritellä rakennusjärjestyksen määräykset huomioiden. Vastine : 1. Kuikon ranta-asemakaavaehdotus on laadittu niiden suunnittelu- ja mitoitusperusteiden mukaisesti, joita Luopioisten kunta ennen kuntaliitosta ja nykyinen Pälkäneen kunta ovat noudattaneet Luopioisten rantayleiskaavan kumoutumisen 2004 jälkeen. Käsityksemme mukaan kaikissa vuoden 2004 jälkeen nykyisen Pälkäneen kunnan alueen mannerrannoille laadituissa ranta-asemakaavoissa on noudatettu joko kumoutuneen Luopioisten rantayleiskaavan mitoitusta tai Pälkäneen rantayleiskaavoitusta varten kunnassa hyväksyttyä ja rantayleiskaavaluonnoksessa käytettyä mitoitusta. Kaikissa ranta-asemakaavoissa on kuitenkin käytetty rantaviivan muuntotapana yleiskaavojen suunnitteluperusteista poiketen muuntovaikutukseltaan tiukempaa Etelä-Savon liiton rantaviivan muuntotapaa. Tarvetta mitoituksen laskemiselle ei ole ollut, koska mahdolliset alueiden erityispiirteen on voitu huomioida yksityiskohtaisen suunnittelun keinoin mm. rakentamisalueiden sijoittelun keinoin. Rakennuspaikkojen määrään on vaikuttanut ainoastaan Etelä-Savon liiton muuntomallin käyttäminen rantaviivan muuntotapana. Kunnan päätöksellä luopua rantayleiskaavojen laatimisesta ei voitane katsoa olevan vaikutusta näihin kunnan alueella noudatettuihin suunnittelu- ja mitoitusperusteisiin (= vakiintunut suunnittelukäytäntö). Kunnan tekemä päätös ei voine myöskään tarkoittaa sitä, että yksityisten maanomistajien mahdollisuus ranta-asemakaavojen laatimiseen vaikeutuisi vielä entisestäänkin. Vaikutuksen pitäisi päinvastoin olla ranta-asemakaavojen laatimista helpottava, koska kunnan päätöksen jälkeen ranta-asemakaavan laatiminen on useissa tapauksissa ainoa näköpiirissä oleva keino rantaalueiden maankäytön järjestämiseksi. Kuikon ranta-asemakaavan mitoituslukuna on käytetty mitoitusarvoa 7 rakennuspaikkaa / muunnettu ranta-km kunnan rantayleiskaavaluonnoksen mukaisesti ja noudatettu Etelä-Savon liiton rantaviivan muuntotapaa. Lausunnossa on esitetty näkemys, että yksityiskohtaisempi suunnittelu tuo yleensä esille mitoitusta laskevia erityispiirteitä. Näin ei kuitenkaan käytännössä ole ollut ainakaan nykyisen Pälkäneen kunnan alueelle vuoden 2004 jälkeen laadituissa ranta-asemakaavoissa eikä pääsääntöisesti muuallakaan. Olisi erikoista, että yksityiskohtaisemmasta suunnittelusta rankaistaisiin alhaisemmalla mitoituksella. Mitoituksen laskeminen joillakin rannanosilla edellyttää pääsääntöisesti laaja-alaista yleiskaavasuunnittelua, jossa kunnan eri rannanosien ominaisuuksia voidaan vertailla ja arvottaa keskenään. Yksityisessä ranta-asemakaavassa tämä ei ole mahdollista, mikä ei voi kuitenkaan lähtökohtaisesti tarkoittaa sitä, että yksityisempi suunnittelu johtaisi yleensä alhaisempaan mitoitukseen.

3 Kun huomioidaan, että Mallasvesi on suurena reittivesistönä yksi Pälkäneen kunnan parhaiten lomarakentamiseen soveltuva vesistö ja se, ettei Kuikon ranta-asemakaavan alueelta ole inventoitu mitään maakunnallisia tai valtakunnallisia erityisarvoja, niin käytetyn mitoitusarvon laskemiselle ei ole nähtävissä perusteita. Kun huomioidaan lisäksi, että alueen paikalliset luontoarvot on voitu huomioida uuden rakennuspaikan sijoittelussa, niin mitoitusarvon laskeminen ei ole alueen erityispiirteiden vuoksi perusteltua. Mitoitusarvon laskeminen ei olisi myöskään maanomistajien tasapuolisen kohtelun mukaista. Kunnassa tulisi noudattaa yleiskaavoituksen tilasta riippumatta yhtenäistä rantasuunnittelu- ja mitoituskäytäntöä. Mitoitusarvon laskeminen ilman erityisiä perusteita nimenomaan vaarantaisi lausunnossakin esille tuodun maanomistajien tasapuolisen kohtelun. Kuikon ranta-asemakaavassa käytettyä mitoitusarvoa on käytetty ainakin viidessä Luopiosten rantayleiskaavan kumoutumisen jälkeen Luopioisten Kukkian ranta-alueelle laaditussa ranta-asemakaavassa. Kuikon rantaasemakaavassa käytetty mitoitusluku on vesistön ja ranta-alueen ominaisuudet sekä maanomistajien tasapuolinen kohtelu huomioiden perusteltu. Kuikon emätilan laskennallinen rakennusoikeus mitoitusarvolla 7 rakennuspaikkaa / muunnettu ranta-km on 1,75 = 2 rakennusyksikköä. Emätilan keskimääräiseksi laskennalliseksi mitoitukseksi tulee lausunnossa mainittu 8 rakennusyksikköä / muunnettu ranta-km, johtuen rakennusoikeuden pyöristymisestä lähimpään kokonaislukuun yleisten rantasuunnitteluperiaatteiden mukaisesti. Todettakoon, että Kuikon emätilan rakennusoikeus olisi kaksi rakennusyksikköä, vaikka mitoitusarvona käytettäisiin alhaisempaa 6 rakennusyksikköä / muunnettu ranta-km. 2. Luopioisten ja Pälkäneen rantayleiskaavojen suunnitteluperusteissa on esitetty mahdollisuus nostaa rakennusoikeuden määrää siirtämällä rakennusoikeutta kauemmaksi rannasta. Suunnitteluperuste olisi mahdollistanut esim. yhden uuden omarantaisen rakennuspaikan siirtämisen takamaastoon useammaksi rakennuspaikaksi tai suuremman rakennusoikeuden osoittamisen rakennuspaikalle, kun rakennuspaikka on siirretty takamaastoon. Tämän suunnitteluperusteen soveltaminen Kuikon ranta-asemakaavassa ei ole perustelua, koska rantayleiskaavojen suunnitteluperusteet olisivat kuitenkin mahdollistaneet myös omarantaisen rakennuspaikan osoittamisen Kuikon tilalle. Kuikon tilalle ei olla hakemassa ranta-asemakaavalla useampaa takamaaston rakennuspaikkaa eikä tavanomista lomarakennuspaikkaa korkeampaa rakennusoikeutta. 3. Kuikon ranta-asemakaavalla osoitetun yhden uuden rakennuspaikan mitoituksellinen ja suunnitteluperusteellinen tausta on esitetty edellä vastineen kohdissa 1. ja 2. Kuikon ranta-asemakaava on laadittu noudattaen Pälkäneen kunnan nykyistä rantasuunnittelukäytäntöä, joka on muotoutunut kunnan ranta-alueille Luopioisten rantayleiskaavan kumoutumisen jälkeen laadituissa ranta-asemakaavoissa. Kaavassa noudatettuun suunnittelu- ja mitoitusperusteeseen ei liity mitään epäselvää. Ranta-asemakaavassa noudatettu suunnittelu- ja mitoitusperuste ei vaaranna Mallasveden ranta-alueen muiden maanomistajien tasapuolista kohte-

4 lua. Ranta-asemakaavan laatimisen yhteydessä on selvitetty Ruotsilanselän ja koko Mallasveden muiden ranta-alueiden Kuikon ranta-asemakaavaa vastaavat vielä rakentamattomat ranta-alueet, jolloin voidaan arvioida laajemmin tämän kaavan mahdollisia vaikutuksia. Selvitys perustuu kunnan rantayleiskaavaluonnoksessa osoitettuihin uusiin rakennuspaikkoihin. Selvityksen perusteella voidaan todeta, että Kuikon ranta-asemakaavassa noudatetulla suunnittelu- ja mitoitusperusteella ja edelleen kaavassa osoitetulla yhdellä uudella rakennuspaikalla ei ole laajemmin tarkasteltuna merkittävää rantarakentamisen keskimääräistä mitoitusta nostavaa vaikutusta. Tämä kaava ei myöskään vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua Ruotsilanselän, Mallasveden tai kunnan muiden vesistöjen rantaalueilla. Selvityksen tulokset on esitetty kaavaselostuksen kohdassa on ollut yhteydessä Pälkäneen rakennustarkastajaan lausunnon tästä osasta. Käydyssä keskustelussa tuli esille, että kaavaehdotuksessa saunan rakennusalan (sa) kohdalla esitetty kaavamääräys saunan enimmäiskerrosalasta 25 m2 oli jäänyt lausuntoa valmisteltaessa huomaamatta. Keskustelussa todettiin, että tältä osin kaavamääräyksen tulisi olla uuden ehdotusvaiheessa olevan rakennusjärjestyksen mukainen siten, että saunan rakennusalan määräyksessä olisi huomioitu katettujen terassien enimmäispinta-alalla, joka on 10 m2. Yhteenveto Ranta-asemakaavan laatiminen ja sen hyväksyminen on nykytilanteessa kunnan päättäessä luopua rantayleiskaavan laatimisesta ainoa tapa mahdollistaa rantarakentaminen Kuikon tilan ranta-alueelle. Rantaasemakaavan hyväksyminen on perusteltua myös maanomistajien tasapuolisen kohtelun perusteella, koska kaava on laadittu noudattaen kunnan muille ranta-alueille laadittujen ja hyväksyttyjen ranta-asemakaavojen suunnitteluperuste- ja mitoituskäytäntöä. Ranta-asemakaavan laatimisen yhteydessä on yleiskaavan puuttuessa tarkasteltu kaavan vaikutuksia yleiskaavallisessa laajuudessa tekemällä riittävät selvitykset sen varmistamiseksi, että kaavasta ei aiheudu merkittäviä mitoituksellisia vaikutuksia eikä kaava vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua laajemmin tarkasteltuna. Yleiskaavallinen tarkastelu on voitu tehdä kaava-alueen rantaviivan pituudesta riippumatta perustuen kunnan rantayleiskaavan valmisteluaineistoon. Edellä esitetyn perusteella Kuikon ranta-asemakaavan voidaan katsoa täyttävän lain tarkoituksenmukaisuusvaatimuksen. Rakennuslautakunnan lausunnon perusteella esitetään, että kaavaehdotukseen lisätään saunan rakennusalalle (sa) katettujen terassien enimmäispinta-alan 10 m 2 :iin rajaava määräys.

5 Kuikon tilan RN:o 8:46 omistajat Aaro Reunanen Johanna Reunanen Ympäristönsuunnittelu Oy Pirkanmaa Arto Remes maankäytön suunnittelija

6 Maanomistajat Aaro ja Johanna Reunanen VASTINE Ympäristönsuunnittelu Oy Pälkäneen kunta Kunnanhallitus PIRKANMAAN ELY- KESKUKSEN LAUSUNTO KUIKON RANTA- ASEMAKAAVAEHDOTUKSESTA ELY- keskus (ympäristö- ja luonnonvarat- vastuualue) toteaa lausuntonaan seuraavaa :

7 Vastine : Tarkoituksenmukainen suunnittelukokonaisuus Kuikon ranta-asemakaavan laatimiseen on ryhdytty Pirkanmaan ympäristökeskuksen antaman Kuikon tilan rantarakentamista koskevan kielteisen poikkeamislupapäätöksen jälkeen. Ympäristökeskuksen päätöksessä todetaan, että tilan rantarakentaminen tulee tutkia rantaasemakaavalla tai Pälkäneen kunnan toimesta laadittavalla rantayleiskaavalla. Tällöin kunnan rantayleiskaavan laatiminen oli kuitenkin jo keskeytetty luonnosvaiheeseen, minkä vuoksi yksityisen ranta-asemakaavan laatiminen oli ainoa mahdollinen keino Kuikon tilan rantarakennusoikeuden osoittamiseen. Ranta-asemakaavaluonnoksen nähtävillä olon jälkeen Pälkäneen kunta on päättänyt luopua rantayleiskaavojen laatimisesta, mikä korostaa entisestään ranta-asemakaavoituksen merkitystä kunnan rantaalueiden ainoana suunnitteluvaihtoehtona. Ympäristökeskuksen lausunnossa on esitetty, että ranta-asemakaavassa tulee olla vähintään 500 m rantaviivaa ollakseen tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Käsityksemme mukaan rantasuunnittelun tarkoituksenmukaisuutta pitäisi mieluummin arvioida yhtenäisten suunnittelu- ja mitoitusperusteiden noudattamisen ja kaavan vaikutusten kautta. Tietty rantaviivan pituus ei ole ainakaan käytännössä välttämättä peruste hyvälle ja tarkoituksenmukaiselle suunnittelukokonaisuudelle. Esimerkiksi Mallasveden Ruotsilanselän kaltaisella jo tehokkaasti rakentuneella rannalla kaavaalueen laajentaminen rantaviivaltaan 500 m laajuiseksi olisi hyvin keinotekoinen tapa saavuttaa tarkoituksenmukainen suunnittelukokonaisuus. Käytännössä muutoksella ei saavutettaisi yhtään parempaa lopputulosta

8 esim. vapaiden rantojen, luonnonympäristön arvojen tai maanomistajien tasapuolisen kohtelun osalta. Ehkä tämän vuoksi maankäyttö- ja rakennuslaissakaan ei ole säädetty tiettyä ranta-asemakaavan rantaviivan minimipituutta. Oikeustapauksissa ei myöskään tarkoituksenmukaista suunnittelukokonaisuutta ole aina arvioitu rantaviivan pituudella vaan esimerkiksi kaava-alueen yhtenäisyydellä (useita kaukana toisistaan olevia alueita) ja rakennettavuuden (jyrkkä, rakennettavaksi soveltumaton ranta) perusteella. Kuikon ranta-asemakaava on laadittu noudattaen Pälkäneen kunnan nykyistä rantasuunnittelukäytäntöä, joka on muotoutunut kunnan rantaalueille Luopioisten rantayleiskaavan kumoutumisen jälkeen laadituissa ranta-asemakaavoissa. Yhtenäinen suunnittelukäytäntö varmistaa yleiskaavan puuttumisesta huolimatta sen, että rantaasemakaavojen laatimisella ei ole niiden rantaviivan pituudesta riippumatta haitallista vaikutusta kunnan rantasuunnitteluun myöskään tulevaisuudessa. Mitoitus Kuikon ranta-asemakaavan mitoituslukuna on käytetty mitoitusarvoa 7 rakennuspaikkaa / muunnettu ranta-km kunnan rantayleiskaavaluonnoksen mukaisesti. Mallasvesi on suuri reittivesistö, mikä jo yksistään perustelee käytetyn mitoitustason eikä Kuikon ranta-asemakaavan alueella ole mitään maakunnallisia tai valtakunnallisia erityisarvoja, joiden perusteella käytettyä mitoitusta olisi syytä laskea. Samaa mitoitusarvoa on käytetty ainakin viidessä Luopiosten rantayleiskaavan kumoutumisen jälkeen Luopioisten Kukkian ranta-alueelle laaditussa ranta-asemakaavassa. Kuikon ranta-asemakaavassa käytetty mitoitusluku on vesistön ja ranta-alueen ominaisuudet sekä maanomistajien tasapuolinen kohtelu huomioiden perusteltu. Kuikon emätilan laskennallinen rakennusoikeus mitoitusarvolla 7 rakennuspaikkaa / muunnettu ranta-km on 1,75 = 2 rakennusyksikköä. Emätilan keskimääräiseksi laskennalliseksi mitoitukseksi tulee lausunnossa mainittu 8 rakennusyksikköä / muunnettu ranta-km, johtuen rakennusoikeuden pyöristymisestä lähimpään kokonaislukuun yleisten rantasuunnitteluperiaatteiden mukaisesti. Todettakoon, että Kuikon emätilan rakennusoikeus olisi kaksi rakennusyksikköä, vaikka mitoitusarvona käytettäisiin 6 rakennusyksikköä / muunnettu ranta-km. Ranta-asemakaavan mitoitus ei vaaranna Ruotsilanselän ranta-alueen muiden maanomistajien tasapuolista kohtelua, kuten lausunnossa esitetään. Kaavan laatimisen yhteydessä on selvitetty Ruotsilanselän ja koko Mallasveden muiden ranta-alueiden Kuikon ranta-asemakaavaa vastaavat vielä rakentamattomat ranta-alueet, jolloin voidaan arvioida laajemmin tämän kaavan mahdollisia vaikutuksia. Selvitys perustuu kunnan rantayleiskaavaluonnoksessa osoitettuihin uusiin rakennuspaikkoihin. Kunnan rantayleiskaavaluonnoksessa Mallasveden ranta-alueelle oli osoitettu yhteensä 22 uutta rakennuspaikkaa, joista ainoastaan kaksi on rinnastettavissa Kuikon ranta-asemakaavan olosuhteisiin kiinteistöjen rantaviivan pituuden (< 500 m) ja yleiskaavan suhteellista mitoitusarvoa hie-

9 man korkeamman keskimääräisen mitoituksen vuoksi. Ruotsilanselän ranta-alueelle yleiskaavaluonnoksessa oli esitetty Kuikon tilan lisäksi ainoastaan yksi uusi rakennuspaikka, joka sekin perustui emätilan ns. perusrakennusoikeuteen eikä rantaviivan pituuteen. Selvityksen perusteella voidaan todeta, että Kuikon ranta-asemakaavassa noudatetulla suunnittelu- ja mitoitusperusteella ja edelleen kaavassa osoitetulla yhdellä uudella rakennuspaikalla ei ole laajemmin tarkasteltuna merkittävää rantarakentamisen keskimääräistä mitoitusta nostavaa vaikutusta. Tämä kaava ei myöskään vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua Ruotsilanselän, Mallasveden tai kunnan muiden vesistöjen rantaalueilla. Selvityksen tulokset on esitetty kaavaselostuksen kohdassa Kuikon emätilan alueesta jää rakentamisesta vapaaksi 70 %, mikä on varsin paljon, kun tarkastellaan esim. Ruotsilanselän ranta-alueen muiden emätilojen rakentamistilannetta. Kaavalla osoitettu uusi rakennuspaikka on osoitettu vanhan rakennuspaikan viereen siten, että emätilan ranta-aluetta jää optimaalisesti rakentamisesta vapaaksi. Yhteenveto Ranta-asemakaavan laatiminen ja hyväksyminen on nykytilanteessa kunnan päättäessä luopua rantayleiskaavan laatimisesta maaomistajan ainoa tapa mahdollistaa rantarakentaminen Kuikon tilan ranta-alueelle, koska ELY- keskus edellyttää ranta-asekaavan tai rantayleiskaavan laatimista. Ranta-asemakaavan laatimisen yhteydessä on jouduttu yleiskaavan puuttuessa tarkastelemaan kaavan vaikutuksia yleiskaavallisessa laajuudessa. Kaavan laatimisen yhteydessä on tehty kaava-alueen rantaviivan pituudesta riippumatta riittävät selvitykset sen varmistamiseksi, että kaavasta ei aiheudu merkittäviä mitoituksellisia vaikutuksia eikä kaava vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua laajemmin tarkasteltuna. Edellä esitetyn perusteella Kuikon ranta-asemakaavan voidaan katsoa täyttävän lain tarkoituksenmukaisuusvaatimuksen. Esitetään, että kaavaehdotusta ei muuteta ELY- keskuksen lausunnon perusteella. Kuikon tilan RN:o 8:46 omistajat Aaro Reunanen Johanna Reunanen Ympäristönsuunnittelu Oy Pirkanmaa Arto Remes maankäytön suunnittelija

10 Maanomistajat Aaro ja Johanna Reunanen VASTINE Ympäristönsuunnittelu Oy Pälkäneen kunta Kunnanhallitus TAMPEREEN ALUEPELASTUSLAITOKSEN LAUSUNTO KUIKON RANTA- ASEMAKAAVAEHDOTUKSESTA Tampereen aluepelastuslaitoksen toimintavalmius ranta-asemakaavan alueella on riittäväsuhteessa kaavoitettavan toiminnan riskeihin. Aluepelastuslaitoksella ei ole huomautettavaa ranta-asemakaavaehdotukseen. Vastine : Aluepelastuslaitoksella ei ole huomautettavaa kaavaehdotuksesta eikä kaavaehdotusta ole tarpeen muuttaa lausunnon perusteella. Kuikon tilan RN:o 8:46 omistajat Aaro Reunanen Johanna Reunanen Ympäristönsuunnittelu Oy Pirkanmaa Arto Remes maankäytön suunnittelija