Valmistelijat: maankäyttöinsinööri Hannu Koisti, , kaavoitusinsinööri Timo Alhoke,

Transkriptio

1 Kaupunkisuunnittelulautakunta Poikkeaminen, Kettula / /2016 Kaupunkisuunnittelulautakunta Valmistelijat: maankäyttöinsinööri Hannu Koisti, , kaavoitusinsinööri Timo Alhoke, Hakemus ja hanke Heini Bremer-Sario hakee poikkeamista rakennuskieltoon ranta-alueelle rakentamisesta, (MRL 72 ). Poikkeamista haetaan tilalla Koivuhaka, kt , joka sijaitsee Kylänalanen ja Oksjärvi -nimisten järvien välisellä kannaksella Kettulan kylässä Suomusjärvellä. Hakijan tarkoituksena on rakentaa omistamalleen tilalle noin 50 k-m 2 :n vapaa-ajanasuinrakennus. Tilan etäisyys mainittujen järvien rantaviivasta lukien on lyhimmillään noin 150 m. Rakentamisen katsotaan olevan ranta-alueella olevaa rantaan tukeutuvaa rakentamista, joka on ratkaistava poikkeamismenettelyssä. Hakemuksessa ei ole esitetty erityisiä syitä hankkeelle. Puhelinkeskustelussa valmistelijan (Koisti) kanssa hakija on kuitenkin ilmoittanut, että rakennus tulee omaan virkistyskäyttöön. Lausunnot ja naapurien kuuleminen Hakija on kuullut rajanaapuritilat , -1-63, , , , , , ja Kuultujen kiinteistöjen omistajilla ei ole huomautettavaa hankkeen johdosta. Salon kaupunki omistaa rajanaapurina olevan tilan , jonka osalta naapurin kuuleminen tulee käsitellyksi poikkeamispäätöksen yhteydessä. Naapurikiinteistöjen kuuleminen katsotaan suoritetun riittävän laajasti, kun otetaan huomioon hankkeen koko, sijainti ja alueen peitteisyys. Toimivalta asiassa Rakennushanke tulee käsitellä poikkeamisena, koska kysymyksessä on ranta-alueella rantaantukeutuvaksi loma-asutukseksi katsottavasta uudisrakentamisesta uudella rakennuspaikalla eikä alueella ole voimassa olevaa oikeusvaikutteista yleiskaavaa tai ranta-asemakaavaa, MRL 72.1 ja 72.2.

2 Toimivalta asiassa on kaupunkisuunnittelulautakunnalla voimaantulleen maankäyttö ja rakennuslain muutoksen (171 MRL 2016/196) ja hallintosäännön (13 ) perusteella. Rakennuspaikka Tila Koivuhaka ( ) on aiemmin rakentamaton tila ranta-alueella Oksjärven ja Kylänalasen välisellä kapeahkolla kannaksella Kettulan kylässä Suomusjärvellä. Suunnitellun rakennushankkeen toteutuessa tilasta muodostuisi uusi ns. takamaan vapaa-ajankiinteistön rakennuspaikka ja kiinteistö ranta-alueelle. Tila on muodostettu lohkomalla emätilasta Nikula Tilan pinta-ala on 1,2789 ha. Omaa rantaviivaa tilalla ei ole. Tila rajoittuu kaikilta osin rakennettuihin asuin- tai vapaa-ajankiinteistöihin. Tilan lävitse kulkee järjestäytyneen tiekunnan ylläpitämä yksityistie, jonka nimi kaupungin osoitejärjestelmässä on Kylänalasentie. Tieyhteys tilalta muodostuu noin 1,6 km:n pituisena yksityistieosuutena, ja sen jälkeisenä noin 1,4 km:n pituisena osuutena yhdystietä (Kettulantie) seututielle 110 (Helsingintie). Alueella ei ole yleistä vesihuoltoverkostoa, joten tilan vesihuolto on lähtökohtaisesti kiinteistökohtainen. Tilan alue on vähäpuustoista metsämaata. Kaava- ja suojelutilanne, muut rakentamisen edellytykset Rakennuspaikalla on voimassa Salon seudun maakuntakaava, vahvistettu Kaavamääräykset: M Maa- ja metsätalousvaltainen alue, loma-asutuksen mitoitusalue 3, 3-5 lay/km, vapaata rantaa 50%. Rakennuspaikalla ei ole voimassa olevaa oikeusvaikutteista yleiskaavaa tai rantayleiskaavaa eikä ranta-asemakaavaa. Salon rakennusjärjestyksen, voimaantulo , määräyskohtien 4 ja 5 mukaan asemakaavan ulkopuolella olevan rakennuspaikan vähimmäiskoko on m 2. Ranta-alueella vapaa-ajanrakennuksien yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 190 k-m 2 jakautuen siten, että rakennuspaikalla saa olla enintään yksiasuntoinen kaksikerroksinen loma-asunto kerrosalaltaan enintään 120 m 2, saunarakennus enintään 30 m 2 ja talousrakennukset yhteensä enintään 40 m 2. Samalla rakennuspaikalla saa olla enintään 4 rakennusta. Muun kuin saunarakennuksen etäisyyden keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta tulee olla vähintään 20 m, ja vastaavasti enintään 30 m 2 :n suuruisen saunarakennuksen vähintään 10 m. Rakennuspaikalla ei ole tiedossa olevia suojelukohteita.

3 Poikkeamispäätöksen edellytykset ja perustelut, MRL 172 Hankkeella muodostetaan ranta-alueelle uusi itsenäinen vapaa-ajanrakennuksen rakennuspaikka ja lomarakennusyksikkö. Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla ei ole ranta-asemakaavaa tai oikeusvaikutteista rantayleiskaavaa. Rakentamisen ei tule vaikeuttaa kaavoitusta, naapurialueiden rakentamista eikä aiheuttaa kohtuutonta häiriötä, myös erilaiset suojelumääräykset ja -tarpeet on huomioitava. Lisäksi on otettava huomioon maanomistajien yhdenvertaisuusperuste, jota usein tarkastellaan ns. emätilatarkastelun kautta. Maakuntakaavan tilakohtaisen rantarakentamisen mitoituksen ohjevuotena on käytetty useimmiten v.1969, jolloin rantakaavalainsäädäntö tuli voimaan. Salon kaupunkisuunnittelu on tukeutunut johdonmukaisesti antamissaan lausunnoissa mainittuun maakuntakaavan poikkileikkausajankohtaan Myös monien voimassa olevien rantayleiskaavojen ja ranta-asemakaavojen mitoitukset perustuvat vuoteen Rantarakentamisen määrää hakemuksen tarkoittamalla alueella ohjaa maakuntakaavan kaavamääräysten osoittama aluemitoitusluku 3-5 lay/rantakm ja vapaata rantaa 50 %. Hakijan tilalla ei ole omaa rantaviivaa. Varsinainen loma-asunnon rakentaminen tapahtuu noin 230 m:n etäisyydellä sekä Oksjärvestä että Kylänalasesta. Tilan alueen katsotaan olevan pääosin maankäyttö ja rakennuslain 72 :n tarkoittamaa ranta-aluetta ja etelä- ja pohjoisosiltaan jopa rantavyöhykettä. Tässä tapauksessa rakennusoikeutta tulee tutkia ranta-alueen suunnittelutarpeeseen ja emätilan Nikula rantarakennusoikeuteen tukeutumalla. Hakija ei ole toimittanut emätilaselvitystä. Seuraava kantatila selvitys perustuu kaupunkisuunnittelun tiedostoissa käytettävissä olevaan tietoon. Koivuhaka tila on muodostettu lohkomalla emätilasta Nikula Emätilalla on vuoden 1969 jälkeen ollut useita lohkomisia. Lohkomisten seurauksena on muodostunut selkeästi 5 uutta rakennettua rakennuspaikkaa. Näistä kolme on omarantaisia, kun vuonna 2013 erilleen lohkottu tilakeskus luetaan yhdeksi. Kaksi n. 150 m:n etäisyydellä rannasta olevaa lomarakennuspaikkaa on takamaan rakennuspaikkoja, joten niiden kummankin painoarvoksi voidaan arvioida 0,5 suhteessa omarantaiseen rakennuspaikkaan. Osittain muut lohkomiset ovat "lisämaa" -luonteisia, joissa lisämaat on lohkomisen yhteydessä yhdistetty oleviin tiloihin/rakennuspaikkoihin. Osittain lohkomisen seurauksena kaksi erillistä tilaa yhdessä muodostavat yhden rakennuspaikan/lomarakennusyksikön. Mainitun tyyppiset lohkotilat eivät siten ole suoraan vähentämässä emätilan rantarakennusoikeutta. Emätilan Nikula rantaviiva on vuoden 1969 tilanteessa ollut n. 760 m, joka

4 olisi oikeuttamassa 2,28-3,80 lay:n rakennusoikeuteen. Huomautuksena tässä todetaan, että lisäalueiksi myytyjen ja siirtolohkomisilla yhdistettyjen palstojen rantaviivan määrän hankala tulkittavuus voi aiheuttaa rakennusoikeuslaskelmaan vähäisen virhemahdollisuuden. Koivuhaka tilaa lukuunottamatta muiden alkuperäisestä emätilasta Nikula vuoden 1969 jälkeen muodostuneiden rakennuspaikkojen katsotaan rasittavan emätilan rakennusoikeutta vähintään 3,5 lay:n verran, kun emätilan talouskeskus luetaan 0,5:n arvoiseksi omarantaiseksi rakennuspaikaksi huomautuksella, että emätilan (Eklund), eli maatilakeskuksen, rakennukset sijaitsevat n m:n etäisyydellä Oksjärven ja Kylänalasen rannoista järvikannaksen keskellä. Näin arvioiden emätilan vapaa-ajanrakentamisen rantarakennusoikeutta olisi käyttämättä 0,0-0,3 lay. Todetaan, että emätilan Nikula määräalalla Kylänalasen rannalla on vireillä poikkeamishakemus omarantaisen loma-asunnon rakentamiseksi. Mikäli hakemus tulee hyväksytyksi, poikkeamisen käyttämän rakennusoikeuden vaikutus on yksi loma-asuntoyksikkö. Rakennusoikeusasian selventämiseksi tähän asiaan liittyvänä todetaan, että kaupunginhallitus on vuonna 2010 puoltanut Nikulan emätilan yhtä poikkeamishakemusta vapaa-ajanasuinrakennuksen rakentamiseksi. Ely-keskus kuitenkin hylkäsi hakemuksen. Nikulan tilan omistaja on nyt kaupungin puoltavan lausunnon perusteella uudistanut hakemuksensa. Kaupunginhallituksen puoltava lausunto vuonna 2010 perustui emätilaan Nikula silloin kuuluneeseen rantaviivaan (440 m). Vuoden 1969 tilanteessa emätilan Nikula rantaviivan määrän katsottiin olevan noin 760 m, joka olisi oikeuttanut rakennusoikeuteen 2,28...3,80 lay, ja josta emätilan Nikula aiemmin käyttämäksi rakennusoikeudeksi katsottiin 3 lay. Emätilan tilakeskuksen ei tällöin katsottu käyttävän rannan lomarakennusoikeutta. Käyttämätöntä rakennusoikeutta katsottiin olevan jäljellä maakuntakaavan ohjemitoituksen nojalla 0,8 lay, mikä katsottiin riittäväksi puoltavan lausunnon antamiseen. Emätilalla Nikula tapahtuneet maakaupat ovat kuitenkin entisestään vaikeuttaneet mahdollisen jäljellä olevan rakennusoikeuden arviointia. Uuden omarantaisen rakennuspaikan muodostumista tilakeskuksen alueesta ei voitane jättää uudessa tilanteessa huomiotta, vaan sen käyttämää rakennusoikeutta tulisi verrata vähimmillään takamaan rakennuspaikan määräiseksi, eli aiemmin arvioidun perusteella 0,5 lay. Käytetty rakennusoikeus olisi siten nykytilanteessa 3,5 lay ja käyttämättömäksi jää enintään 0,3 lay. Laskelman osoittaman vähäisen rakennusoikeuden kohdistamista vaikeuttaa myös tilajaotuksen muutos. Ratkaistava olisi kuuluuko käyttämätön oikeus hakijan tilaan Koivuhaka, alkuperäisestä tilakeskuksesta muodostettuun kantakiinteistöön Eklund vai Nikulan tilan määräalalle. Maankäyttö- ja rakennuslain 172 :n mukaan poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön

5 muulle järjestämiselle. Poikkeaminen ei saa myöskään vaarantaa maanomistajien yhdenvertaisuutta. Mitoituslaskelmalla osoitettu mahdollisesti jäljellä oleva rakennusoikeus ei ole riittävän kiistaton uuden rakennusoikeuden osoittamiseen poikkeamismenettelyn kautta. Muutoinkaan poikkeamismenettelyllä ei tulisi osoittaa niin korkeita rakennusoikeuksia, että hyvään suunnitteluun perustuvalla ranta-asemakaavoituksella ei voitaisi osoittaa enää uusia rakennuspaikkoja. Suunnitellulla rakennuspaikalla ei ole erityisiä luonto-, ympäristö- tai maisema-arvoja. Rakentaminen on tavanomaista lomarakentamista eikä siten johda merkittävään rakentamiseen alueella. Suunniteltu rakentaminen täyttää voimassa olevan Salon rakennusjärjestyksen määräykset rakentamisen määrän ja tontin koon osalta. Naapureilla ei ole huomautettavaa hankkeesta. Todetaan, että rakennushanke sijoittuu selvästi maakuntakaavan vaihekaavan osoittaman Salo-Lohja -ratavarauksen pohjoispuolelle. Rakennushanke ei tule vaikeuttamaan ratahankkeen suunnittelua ja toteuttamista. Hakija on esittänyt erityisiä syitä ja perusteluja hakemukselle. Kaupunginarkkitehdin mukaan poikkeamisen MRL 172 :n mukaiset edellytykset eivät kaikilta osiltaan täyty hakemuksen tarkoittamassa hankkeessa edellä mainituin perustein. Poikkeamisen myöntäminen aiheuttaisi emätilaperiaate huomioon ottaen haittaa kaavoitukselle ja maankäytön muulle järjestämiselle sekä vaarantaisi maanomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen toteutumisen. Alueen lisärakentaminen sekä rakennusoikeuksien ja vapaan rannan jakautuminen eri kiinteistöjen kesken on mahdollista tutkia ja selvittää kaavoituksella. Oheismateriaali: Ympäristökartta, asemapiirros Kaupunkikehityspäällikkö: Kaupunkisuunnittelulautakunta katsoo, että MRL 172 :n tarkoittamat poikkeamisen edellytykset hakemuksen tarkoittaman 50,0 k-m 2 :n vapaa-ajanasuinrakennuksen rakentamiseksi tilalla Koivuhaka Kettulan kylässä Suomusjärvellä eivät täyty ja hylkää hakemuksen edellä esitetyin perustein. Alueen lisärakentaminen sekä rakennusoikeuksien ja vapaan rannan jakautuminen eri kiinteistöjen kesken on mahdollista tutkia ja selvittää kaavoituksella. Kaupunkisuunnittelulautakunnan antamasta kielteisestä päätöksestä maksu on 230 euroa (myönteisestä päätöksestä 470 euroa) Salon kaupunginvaltuuston hyväksymän taksan mukaisesti. Päätös:

6 Kaupunkisuunnittelulautakunta hyväksyi päätösehdotuksen.