Ajankohtaista kiinteistöalalla

Transkriptio

1 Ajankohtaista kiinteistöalalla Oulu Mikko Eloranta Lakimies, Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Esityksen sisältö Taloyhtiön viestintä Lakimuutokset Muuta ajankohtaista Uutta oikeuskäytäntöä Viestintäsuositus PRH Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Hyvä hallintotapa 2016 Osakesiirrot Maakaaren muutokset Asbesti Tupakka Sähköautot Aurinkoenergia Asrek 2

3 Taloyhtiön viestintä ja Hyvä hallintotapa

4 Selvitys viestintätarpeista Oikeusministeriö selvitti syksyn 2013 ja kevään 2014 aikana kansalaisten kokemuksia uudesta asuntoosakeyhtiölaista ja taloyhtiöiden käytännöistä Tarkasteltavat näkökulmat liittyvät: Taloyhtiön viestintään Taloyhtiön hallintoon Erimielisyyksiin taloyhtiössä 4

5 Selvityksen tulokset viestinnän kannalta Syksyn 2013 avoin verkkokysely: Tyytyväisyys kokousviestintään Tyytymättömyys tilikauden aikaiseen viestintään Kevään 2014 avoin verkkokeskustelu: Viestintäsuosituksen laatiminen sai kannatusta Epäilys vapaaehtoisuuteen perustuvan suosituksen riittävyydestä tilikauden aikaisessa viestinnässä Tavoitteena viestinnän parantaminen kaikille taloyhtiössä Sähköisen viestinnän hyödyntäminen 5

6 Viestintäsuositus taloyhtiöille Luonnos kommentoitavana verkkokeskustelus sa Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto julkaisivat suosituksen Tavoitteena on parantaa viestinnän käytännön toteuttamista. Viestintäsuositus otetaan mukaan taloyhtiöiden toimintaan 6

7 Suosituksen sisällöstä Suositukseen koottu tiedonsaantioikeutta ja tiedonantoa koskevat AOYL:n velvoitteet kootusti sekä hyviä käytänteitä Sisältö Viestintäpalveluista sopiminen Hallituksen ja isännöinnin välinen viestintä Tilikauden aikainen viestintä osakkaille ja asukkaille Asukkaiden ja osakkaiden viestintä taloyhtiön johdolle Viestintä yllättävissä poikkeustilanteissa Yhtiökokousviestintä Korjaushankeviestintä Taloyhtiöviestinnän tavat 7

8 Hyvä hallintotapa 2016 Kiinteistöliiton ja AKHA:n (Kiinteistöalan hallitusammattilaiset Ry) suositus taloyhtiöille 8/2016 uusin Hyvän hallintotavan tavoitteet Lisää luottamusta taloyhtiön toimintaan Parantaa hallinnon toimivuutta Lisää hallinnon ennakoitavuutta ja avoimuutta Suosituksen käyttöönotosta on suositeltavaa päättää yhtiökokouksessa Viestintäsuositus yhdistetty uuteen Hyvä hallintotapa - suositukseen 8

9 Lakimuutokset PRH Osakesiirrot Maakaaren muutokset Asbesti Tupakka Asrek 9

10 PRH hoitaa asunto-osakeyhtiöiden rekisteröintitehtävät Mikä muuttui? Maistraattien ja ELY-keskusten paikallisviranomaistoiminta kauppa- ja yhdistysrekisteriasioissa loppui Maistraattien asunto-osakeyhtiötehtävät siirtyivät Patentti- ja rekisterihallitukselle alkaen. Sähköiset asiointimahdollisuudet laajenevat jatkuvasti Nyt myös yhtiöjärjestysten rekisteröinti sähköisesti on mahdollista Sähköisen asioinnin palvelumaksut edullisemmat Vinkki! Kannattaa huolehtia siitä, että yhtiön johtoa koskevat tiedot ovat ajan tasalla 10

11 Osakesiirtojen ilmoitusmenettely uudistui Esitäytetty 102-lomake on historiaa lukien Sähköinen ilmoitusmenettely Katso tunnisteella tai ilmoitus postitse vastikkeellisia saantoja ei enää tarvitse ilmoittaa vastikkeettomat osakesiirrot ilmoitettava verottajalle osakeluettelomerkinnän tekemistä seuraavan kuun loppuun mennessä sähköisesti ilmoitettaessa saantokirjaa ei tarvitse toimittaa

12 Maakaaren muutos 1/2 Voimaan Vahvistetusta kiinnityksestä / kiinnitysmuutoksesta jatkossa sähköinen panttikirja Lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin merkintä sähköisestä muodosta Hakemuksessa voidaan yksilöidä sähköisen panttikirjan saaja Jos ilmoitettu, hakemuksen muuttaminen / peruuttaminen edellyttää suostumusta Panttaus tapahtuu luovuttamalla sähköinen panttikirja velkojalle saamisen vakuudeksi Myös kuoletetun panttikirjan tilalle jatkossa sähköinen panttikirja 12

13 Maakaaren muutos 2/ lukien vanhoja arvopaperisia panttikirjoja ei voida sellaisenaan käyttää uusien velkojen vakuutena Muunnettava sähköisiksi panttikirjoiksi ensin Vanhatkin kiinnitykset voimassa edelleen toistaiseksi Haltijalla oikeus hakea muuntoa sähköiseksi panttikirjaksi kustannuksellaan Jos haltija on luottolaitos, menettely kevennetty Alkuperäistä panttikirjaa ei tarvitse liittää hakemukseen, jos Riittävä yksilöinti ja selvitys mitätöintiaikeesta Vahingonkorvausvastuu 13

14 Asbestilainsäädäntö 14

15 Asbestilainsäädännön muutos Voimaan Muutokset koskevat Asbestikartoitusta Pätevyysvaateita Ilmanäytteen ottamista altistumisalueen puhtauden varmistaminen ennen seuraavaa työvaihetta 15

16 Asbestikartoitus 1/2 Rakennuttajan tai muun, joka ohjaa tai valvoo rakennushanketta, johon voi sisältyä asbestipurkutyötä, on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä Osakasmuutostöissä osakas vastaa asbestikartoituksen teettämisestä kustannuksineen Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja Matinkylän Huolto Oy:n ohje Voi riittää, että asbestikartoitus teetetään vain yhdessä huoneistossa Huom! Jos olosuhteet asunnoissa ovat identtiset (esim. kaikki kylpyhuoneet alkuperäiskunnossa) Asbestikartoituksen tilaaja omistaa raportin Osakasmuutostöiden kohdalla taloyhtiö voi tarjoutua maksamaan kartoituksen ja edellyttää saavansa kartoituksen yhtiön käyttöön 16

17 Asbestikartoitus 2/2 Asbestikartoituksesta laaditaan asbestikartoitusraportti Raportissa tiedot mm. asbestin esiintymisestä ja esiintyvistä asbestilaaduista Raportti luovutetaan päätoteuttajalle, asbestipurkutyöhön ryhtyvälle työnantajalle tai itsenäiselle työnsuorittajalle, jotta asbestityö voidaan suunnitella ja toteuttaa turvallisesti Taloyhtiön kannattaa sisällyttää asbestikartoitusraportti turvallisuusasiakirjaan 17

18 Asbestikartoittajat ja purkutyöntekijät Asbestikartoittajan oltava asbestiin, sen esiintymiseen ja rakenteiden purkamiseen riittävästi perehtynyt henkilö, jolla on kysymyksessä olevan kartoituksen laadun ja laajuuden edellyttämä ammatillinen osaaminen Esim. rakennusterveysasiantuntijan tai AHA-asiantuntijan koulutus Purkutyöntekijöiden tulee rekisteröityä asbestipurkutyöhön pätevien henkilöiden rekisteriin Viranomaisrekisteriä ylläpitää Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto, työsuojelun vastuualue Rekisteri löytyy AVI:n nettisivuilta, vain yritystiedot julkisia Lisäksi VTT ja SAP ry ylläpitävät omia listojaan pätevöityneistä asbestipurkajista Vinkki! Taloyhtiön kannattaa urakkasopimuksessa edellyttää pätevien työntekijöiden käyttöä asbestipurkutöihin 18

19 Altistumisalueen puhtauden varmistus Puhtaus varmistettava ilmamittauksella ennen tilan luovuttamista tilaajalle seuraavaa työvaihetta varten Vinkit Muun kuin urakoitsijan edustajan suorittama mittaus Vaadittava analyysiraportti Jos tilan asbestikuitupitoisuus ei ylitä sallittua arvoa (0,01 kuitua kuutiosenttimetrissä), voidaan osastointi purkaa ja tila luovuttaa tilaajalle Arvojen ylittyessä uusi puhdistus ja mittaus (kunnes arvot sallitulla tasolla) Suomessa asbesti-ilmanäytteitä analysoi ainakin Työterveyslaitos ja Labroc Näytteitä voi tutkituttaa myös ulkomaisissa erikoistuneissa laboratorioissa Tilojen luovutuksesta laadittava asiakirja, jonka oheen kannattaa liittää analyysiraportti 19

20 Toimiohje: Taloyhtiön hanke 1. Teetä hankesuunnitteluvaiheessa asbestikartoitus Kartoituksesta on saatava kartoitusraportti 2. Asbestipurkutyötä tekemään valitaan vain asbestipurkutyöhön oikeutettu yhtiö Hyödynnetään netissä olevaa rekisteriä ja edellytetään urakoitsijalta urakkasopimuksessa pätevien työntekijöiden käyttämistä purkutyöhön 3. Varmista altistumisalueen puhtaus Tilojen luovutuksesta on tehtävä asiakirja, johon on liitettävä tilan puhtaaksi osoittava ilmanäytteen analyysilausunto Huomioitavaa! Velvollisuudet voivat vaikuttaa urakkaaikatauluun 20

21 Toimiohje taloyhtiölle: Osakkaan hanke Muutostyön ehdoksi asetetaan (jos relevanttia muutostyö huomioiden): Osakas teettää asbestikartoituksen Osakas toimittaa asbestikartoituksesta kopion yhtiölle Mahdolliset asbestipurkutyöt teetetään pätevällä henkilöllä Osakas toimittaa yhtiölle kopion tilojen luovutusdokumentista, jonka liitteeksi on oheistettava hyväksyttävä ilmanäytteen analyysilausunto Osakkaan hankkeessa osakas vastaa kaikista kustannuksista Yhtiö ja osakas voivat sopia raportin käyttöoikeudesta. Yhtiö voi esim. sitoutua maksamaan raportin kulut käyttöoikeutta vastaan 21

22 Tupakointi 22

23 Taustaksi tupakoinnin rajoittamisesta Tupakointikiellot voivat perustua Yhtiöjärjestysmääräykseen Vuokrasopimuksen ehtoihin Tupakkalakiin Terveydensuojelulakiin 23

24 Tupakointiin liittyvän lainsäädännön muutokset EU:n uusi tupakkatuotedirektiivi hyväksytty ja julkaistu Ei liity tupakoinnin kieltämiseen asunnoissa tai toimitiloissa Terveydensuojelulaki muuttunut ja muutokset tulleet voimaan Tupakkalain kokonaisuudistus Terveyshaittojen arvioijille tiukat pätevyysvaatimukset Laki koskee terveydensuojeluviranomaisen toimintaa Uusi laki voimaan Uusia tupakointikieltomahdollisuuksia koskevia säännöksiä sovelletaan kuitenkin lukien 24

25 Tupakoinnin kieltäminen huoneistossa ja -parvekkeilla Vuokrattu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää vuokrasopimuksessa sopimuksen laadintavaiheessa sopimalla vuokrasuhteen kestäessä Omistettu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää yhtiöjärjestyksessä Yhtiötä perustettaessa Yhtiöjärjestystä muuttamalla myöhemmin Seuraamukset kiellon rikkomisesta? 25

26 Tupakointikielto vuokrasopimuksessa (Turun hovioikeus, dnro S 10/2199) Kyse tupakointikiellosta ja vuokrasopimuksen purkamisesta Vuokrasopimuksessa oli kielletty tupakointi Vuokralainen jatkoi tupakointia varoituksesta huolimatta Tupakointi pystyttiin toteennäyttämään Kyse soluasunnosta tupakoinnista haittaa uudelleenvuokraukselle HO:n perusteluissa: Vaikka tupakoiminen ei sinänsä ole laissa kiellettyä, vuokralainen sitoutuu kunnioittamaan tupakointikiellon sisältävää vuokrasopimusta sopimuksen hyväksyessään Näissä olosuhteissa vuokrasuhteen purkamiseen oli peruste 26

27 Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KKO 2008:7) Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen yksinkertaisella äänten enemmistöllä tekemä päätös, jolla oli yleisesti kielletty tupakointi asuntojen oleskeluparvekkeilla Päätös mitätön Yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos päätökseen vaaditaan tämän lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kaikkien tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumus eikä sellaista suostumusta ole annettu. (VAOYL) Tupakoinnin kieltäminen vanhassa yhtiössä edellyttää yhtiöjärjestysmuutoksen, joka on mahdollista vain kaikkien osakkaiden suostumuksella 27

28 Tupakointikielto terveyshaitan perusteella Terveyshaittaa arvioidaan terveydensuojelulain perusteella Toimenpiteisiin ryhdyttävä, jos asunnossa tai muussa oleskelutilassa esiintyy mm. savua siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa tai muussa tilassa oleskelevalle Ensisijaisesti haitta on poistettava Rakenteet, eristeet tai perusjärjestelmät asoy Epätavanomainen käyttö oleskelutilan haltija Toissijaisesti viranomaisen määräämä tupakointikielto Viranomaismääräysten on perustuttava tarkastukseen sekä riittäviin ja luotettaviin mittauksiin, näytteisiin ja tutkimuksiin Kynnys tupakointikiellon määräämiseen terveyshaitan perusteella on erittäin korkealla 28

29 Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KHO T 413 ja T 432) Kunnan terveydensuojeluviranomaisella on oikeus antaa yksittäisiä kieltoja ja määräyksiä, jotka ovat välttämättömiä terveyshaitan poistamiseksi tai sen ehkäisemiseksi. Kunnalliset ympäristölautakunnat ovat tällä perusteella kahdessa tapauksessa päättäneet kieltää parveketupakoinnin osakasparvekkeilla. KHO kumosi molemmat ratkaisut Terveyshaitta todettu kyseisissä tapauksissa vain aistinvaraisesti olisiko ratkaisu toinen, jos näyttö terveyshaitasta olisi perustunut nikotiinimittauksiin? 29

30 Tupakkalaki Tupakointi on suoraan lain nojalla kielletty mm. asuntoosakeyhtiön yhteisissä ja yleisissä tiloissa; työyhteisöjen yhteisissä ja yleisissä sekä asiakkaille tarkoitetuissa sisätiloissa Lisäksi asunto-osakeyhtiö voi kieltää tupakoinnin hallitsemallaan yhteisellä ulkoalueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla Kiellot identtiset vanhassa ja uudessa tupakkalaissa 30

31 Uudet tupakointikiellot Asunto-osakeyhtiö voi hakea tupakointikieltoa kunnan terveydensuojeluviranomaiselta huoneistoparvekkeelle huoneistoon huoneiston käytössä olevalle ulkoalueelle Uusia tupakointikieltoja koskevaa säännöstä sovelletaan Jos olosuhteet muuttuvat, asoy voi hakea tupakointikiellon peruuttamista Huoneiston haltija voi hakea peruuttamista, jos olosuhteet olennaisesti muuttuneet ja asoy laiminlyö hakea peruutusta Kunta voi tehostaa tupakointikieltoa uhkasakolla 31

32 Uusien tupakointikieltojen edellytykset Kunnan on määrättävä kielto, jos tupakansavu voi kulkeutua toisen huoneiston sisätiloihin, parvekkeelle tai ulkotilan oleskelualueelle tilojen rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi muutoin kuin poikkeuksellisesti Asuinhuoneistojen sisätilojen osalta tupakoinnin kieltäminen mahdollista vain, jos: savun kulkeutumista ei voida rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja huoneiston haltijalle on ennen kieltoa varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. 32

33 Uusia tupakointikieltoja koskeva prosessi Yhtiöoikeudellinen päätös tupakointikiellon hakemisesta Päätöstä edeltää huoneiston haltijoiden kuuleminen Yhtiökokouksen enemmistöpäätös Yhdenvertaisuusperiaate ja kiellon laajuus Asunto-osakeyhtiö hakee tupakointikiellon määräämistä kunnan terveydensuojeluviranomaiselta Viranomainen tekee tupakointikieltopäätöksen edellytysten täyttyessä Muutoksenhakumahdollisuus Viranomainen voi asettaa ja määrätä uhkasakon tupakointikieltoa rikkovalle huoneiston haltijalle Olosuhteiden muuttuessa asunto-osakeyhtiö hakee tupakointikiellon peruuttamista 33

34 Sähköinen asunto-osakerekisteri 34

35 Sähköinen asuntoosakerekisteri -hanke Kyse sähköisestä asunto-osakerekisteristä, joka mahdollistaa asunto-osakkeiden digitalisoinnin sähköisen asuntokaupan ja sähköisen vakuuskäytön Hanketta selvitetty muutama vuosikymmen 1990-luvulla 2004 PRH:n toimesta erilaiset työryhmät (Sitra, YM) Valittu valtion kärkihankkeeksi helmikuun alussa 2016 Rahoitus vuoden lisätalousarviosta Hanketta ohjaa maa- ja metsätalousministeriö, Maanmittauslaitos keskeisessä valmisteluroolissa 35

36 Sähköinen asuntoosakerekisteri -hanke Muutos vaikuttaisi toteutuessaan ainakin Omistuksen rekisteröintiin, asuntokauppaan, panttaukseen ja todennäköisesti lunastustilanteisiin, eri toimijoiden tiedonsaantiin ja varainsiirtoveron maksuaikaan Hankkeen käynnistyessä paljon avoimia kysymyksiä 36

37 Muuta ajankohtaista Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Aurinkoenergia Sähköautot 37

38 Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä 38

39 Taustaksi Henkilöiden ISA auktorisoinnin lopettaminen jätti aukon, jonka täyttämiselle on tarvetta Isännöinnin profiilin kohottaminen Isännöintitoimialan kehittäminen Nuoria osaajia alalle Tapa kehittää osaamista Isännöinnin ostamisen apuväline Valmistelu aloitettiin syksyllä 2014 mm; Isännöintiliitto, Kiinteistöliitto, ISA, koulutuslaitokset, OM

40 Tavoitteet Osaamisen hallinnan ja kehittämisen työkalu isännöintiyrityksille Osaamisen kehittämispolku aloitteleville isännöitsijöille Sitoutuminen jatkuvaan kehittämiseen Väline ammatillisen osaamisen osoittamiseksi Laadunvarmistusjärjestelmä asiakkaalle Helpottaa isännöinnin ostamista Väline alan arvostuksen lisäämiseksi Imagohyöty, positiivinen julkisuus Hyvä isännöinti kannattaa

41 Osaamisvaatimukset Koulutus Isännöintialan koulutus (pakollinen) Peruskoulutus Opistotaso 5 pistettä Amk-tutkinto 10 pistettä Ylempi amk-tutkinto 15 pistettä Korkeakoulu / yliopisto 15 pistettä Työkokemus (pääsääntöisesti 5 p/v, vähintään 3 v. päätoimisesti) Työkokemuksesta ja koulutuksesta saatava yhteensä vähintään 50 p Projektikokemus Pätevyyskoe Vähintään 15 vuotta päätoimista isännöitsijän työtä vuoteen 2015 mennessä tehneet voivat saada pätevyyden ilman isännöintialan koulutusta 41

42 Pätevyyden voimassaolo Voimassa 6 vuotta kerrallaan 3 vuoden välein: Raportoidaan työkokemus Raportoidaan vähintään 3 koulutuspäivää 6 vuoden välein: Raportoidaan työkokemus Raportoidaan vähintään 3 koulutuspäivää Osallistutaan sähköiseen kokeeseen Jos laiminlyö vuosimaksun, niin menettää pätevyyden

43 Aurinkoenergia 43

44 Aurinkoenergia 1/2 Kiinnostus aurinkoenergian hyödyntämiseen kasvanut Aurinkosähkö- ja/tai lämpöjärjestelmä Käyttämällä esim. aurinkolämpöä osana lämmitysratkaisua mahdollista vähentää ostoenergian määrää Jos kiinnostusta, soveltuvuus taloyhtiössä arvioitava (isännöitsijä, hallitus, konsultti) Päätös asentamisesta ja käyttöönotosta tehdään yhtiökokouksessa 44

45 Aurinkoenergia 2/2 Yhtiökokous päättää uudistuksesta, joka on laajakantoinen tai vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin. Yhtiökokous päättää uudistuksesta enemmistöpäätöksellä ja kaikkien vastikevaroin mm., jos: osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi ja kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia; Lienee tavanomainen uudistus 45

46 Sähköautot 46

47 Sähköautot 1/2 Sähköautojen määrä lisääntyy (uudiskohteissakin latauspisteitä) Lataustekniikka kehittyy YM tilannut selvitystyön Motivalta: Kiinteistöjen latauspisteet kuntoon opas julkaistu Lataamiseen tarvitaan yhtiön lupa Yhtiöllä ei velvollisuutta toteuttaa sähköautojen latauspisteitä Jos yhtiössä kiinnostusta sähköautojen lataamiseen, selvitettävä: Halukkaiden lataajien määrä Mahdolliset lataustavat ja yhtiön sähköverkon riittävyys Jos vähäistä kiinnostusta, osakasmuutostyönä? Sopimusehdot / yhtiöjärjestysmuutos keskiössä 47

48 Sähköautot 2/2 Päätöksenteko 1. Muutaman latauspaikan toteutus ei muutostarpeita sähköverkkoon Uudistuksena enemmistöpäätöksin ja kaikkien vastikevaroin Tavanomaisuus ja maksurasituksen kohtuullisuus täyttyvät 2. Kaikille paikoille latausmahdollisuus Jos sähköverkko joka tapauksessa teknisen elinkaarensa päässä, tavanomaisena uudistuksena enemmistöpäätöksin ja kaikkien vastikevaroin Jos saneeraus tarpeen vain sähköauton latauksen mahdollistamiseksi, kyseessä muu kuin tavanomainen uudistus Enemmistöpäätös hankkeesta Kulut voidaan periä vain siihen suostuneilta osakkailta ja heidän seuraajiltaan 48

49 Uutta oikeuskäytäntöä 49

50 Itä-Suomen hovioikeus Autopaikkojen jako / yhdenvertaisuusperiaate Mikäli autopaikkoja on yhtä paljon kuin huoneistoja, on jokaisella huoneistolla oikeus yhteen autopaikkaan. 50

51 Vaasan hovioikeus Yhtiöjärjestyksen sanamuoto / vastikeperusteen jyvitys Yhtiöjärjestyksen sanamuoto määrittää vastikeperusteen ja epäselvää sanamuotoa tulkintaan yhtiön vahingoksi. 51

52 Helsingin hovioikeus Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus Osakas velvollinen huolehtimaan siitä, että hänen laitteensa on asennettu niin ettei niistä aiheudu vahinkoa. 52

53 Helsingin hovioikeus Hallintaanottovaroitus / kunnianloukkaus Kunnianloukkauksen tunnusmerkistö edellyttää että tieto on virheellistä/valheellista. Hallituksen velvollisuus varmentaa valitusten todenmukaisuus? 53

54 Helsingin hovioikeus Osakkaan velvollisuudesta maksaa vesimaksu Osakas velvollinen maksamaan vesimaksua siihen yhtiöön, jonka huoneistossa hän väestörekisteritietojen mukaan asuu. 54

55 KKO 2015:87 1/ luvulla rakennetun talon kylpyhuoneissa oli alun perin ammeet. Vedeneristyksenä lattiassa oli ollut bitumisivelty huopa, joka oli sijainnut holvilaatan päällä. Huovan päällä oli ollut noin 10 cm paksu pintalaatta. Edellinen osakas oli korvannut ammeen suihkutilalla. Kph:n vedenerityksiä ei oltu muutettu. Muutostyöhön ei oltu pyydetty yhtiön lupaa. Nykyisen osakkaan (A) omistusaikana todettiin kosteuspoikkeamia pintalaatassa sekä seinien alaosassa. Asoy kieltäytyi tekemästä korjaustyötä, joten A teetti työn ja velkoi kustannuksia yhtiöltä. Työn teettämisessä ei oltu noudatettu AOYL:n huomautuksentekovelvollisuutta koskevaa säännöstä. 55

56 KKO 2015:87 2/2 Korkein oikeus velvoitti asoy:n korvaamaan A:lle kosteusvaurioiden aiheuttamat korjauskustannukset (7 689,40 euroa) ja A:n oikeudenkäyntikulut Kosteusvauriot ilmenneet taloyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluneessa lattia- ja seinärakenteessa Käyttötavan muutoksessa ei ole kyse osakkaan muutostyöstä. Osakas ei vastaa kunnossapitovastuun perusteella sellaisesta käyttötavan muutoksesta, jossa ei muuteta rakenteita, eristeitä tai perusjärjestelmiä Kunnostustarpeesta huomauttamista koskeva muotovaade ei ole sellainen vaade, jonka noudattamatta jättämisen seurauksena A olisi menettänyt oikeuden teettää töitä Yhtiö tosiasiallisesti tietoinen sekä korjaustarpeesta että korjauksen suorittamisesta 56

57 Turun HO nro 1215: Hallintaanotto Senioritalo, jonka yhtiöjärjestyksessä maininta 55 vuoden ikärajasta Ei ehdoton, määräyksen mukaan hallitus voi myöntää poikkeuksen Osakas ja hänen vuokralaisensa merkittävästi nuorempia Yhtiö ryhtyi hallintaanottoon 2 vuoden jälkeen käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella HO Ei perustetta hallintaanotolle, rikkomuksella vain vähäinen merkitys KKO myöntänyt valitusluvan

58 Kiinteistöliitto verkossa kiinteistoliitto.fi facebook.com/ 58

59 Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 59