Ajankohtaista kiinteistöalalla

Transkriptio

1 Ajankohtaista kiinteistöalalla Marika Sipilä ja Erkki Pusa Hyvinkään-Riihimäen-Mäntsälän Kiinteistöyhdistys 1 Taloyhtiön viestintä 2 1

2 Selvitys viestintätarpeista Oikeusministeriö selvitti syksyn 2013 ja kevään 2014 aikana kansalaisten kokemuksia uudesta asuntoosakeyhtiölaista ja taloyhtiöiden käytännöistä Tarkasteltavat näkökulmat liittyvät: Taloyhtiön viestintään Taloyhtiön hallintoon Erimielisyyksiin taloyhtiössä 3 Selvityksen tulokset Tyytyväisyys kokousviestintään Tyytymättömyys tilikauden aikaiseen viestintään Kevään 2014 avoin verkkokeskustelu: Viestintäsuosituksen laatiminen sai kannatusta Epäilys vapaaehtoisuuteen perustuvan suosituksen riittävyydestä tilikauden aikaisessa viestinnässä Viestinnän parantaminen kaikille taloyhtiössä Sähköisen viestinnän hyödyntäminen 4 2

3 Viestintäsuositus taloyhtiöille Luonnos ollut kommentoitavana verkkokeskustelus sa Kiinteistöliitto ja Isännöintiliitto julkaisivat suosituksen Tavoitteena on parantaa viestinnän käytännön toteuttamista. Viestintäsuositus otetaan mukaan taloyhtiöiden toimintaan 5 Suosituksen sisällöstä Suosituksessa 27 kohtaa: tiedonsaantioikeutta ja tiedonantoa koskevat lain velvoitteet kootusti sekä hyviä käytäntöjä Sisältö Viestintäpalveluista sopiminen Hallituksen ja isännöinnin välinen viestintä Tilikauden aikainen viestintä osakkaille ja asukkaille Asukkaiden ja osakkaiden viestintä taloyhtiön johdolle Viestintä yllättävissä poikkeustilanteissa Yhtiökokousviestintä Korjaushankeviestintä Taloyhtiöviestinnän tavat 6 3

4 Lakimuutoksia YJ-rekisteröinti Tupakka Asrek Asbesti 7 Maistraattien asuntoosakeyhtiötehtävät siirtyivät PRH:lle Mikä muuttui? Maistraattien ja ELY-keskusten paikallisviranomaistoiminta kauppa- ja yhdistysrekisteriasioissa loppui Maistraattien asunto-osakeyhtiötehtävät siirtyivät Patentti- ja rekisterihallitukselle alkaen. Yhtiöjärjestysten rekisteröinti sähköisesti

5 Tupakkalaki (nykytila) Tupakointi on kielletty mm. Asunto-osakeyhtiön tai muun asuinyhteisön asuinkiinteistöjen yhteisissä ja yleisissä tiloissa; Työyhteisöjen yhteisissä ja yleisissä sekä asiakkaille tarkoitetuissa sisätiloissa Lisäksi tupakointi voidaan kieltää Asunto-osakeyhtiö tai muu asuinyhteisö voi kieltää tupakoinnin hallitsemallaan yhteisellä ulkoalueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla 9 Tupakoinnin kieltäminen huoneistossa tällä hetkellä? Vuokrattu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää sopimuksessa sopimuksen laadintavaiheessa sopimalla vuokrasuhteen kestäessä Omistettu tila: asunnot, toimitilat Voidaan kieltää yhtiöjärjestyksessä Yhtiötä perustettaessa Yhtiöjärjestystä muuttamalla myöhemmin Seuraamukset kiellon rikkomisesta? 10 5

6 Tupakointikielto vuokrasopimuksessa (Turun hovioikeus, dnro S 10/2199) Kyse tupakointikiellosta ja vuokrasopimuksen purkamisesta Vuokrasopimuksessa oli kielletty tupakointi Vuokralainen jatkoi tupakointia varoituksesta huolimatta Tupakointi pystyttiin toteennäyttämään Kyse soluasunnosta tupakoinnista haittaa uudelleenvuokraukselle HO:n perusteluissa: Vaikka tupakoiminen ei sinänsä ole laissa kiellettyä, vuokralainen sitoutuu kunnioittamaan tupakointikiellon sisältävää vuokrasopimusta sopimuksen hyväksyessään Näissä olosuhteissa vuokrasuhteen purkamiseen oli peruste 11 Kielto osakashallinnassa olevilla parvekkeilla? (KKO 2008:7) Asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen yksinkertaisella äänten enemmistöllä tekemä päätös, jolla oli yleisesti kielletty tupakointi asuntojen oleskeluparvekkeilla Päätös mitätön Yhtiökokouksen päätös on mitätön, jos päätökseen vaaditaan tämän lain tai yhtiöjärjestyksen mukaan kaikkien tai tiettyjen osakkeenomistajien suostumus eikä sellaista suostumusta ole annettu. (VAOYL) Tupakoinnin kieltäminen vanhassa yhtiössä edellyttää yhtiöjärjestysmuutoksen, joka on mahdollista vain kaikkien osakkaiden suostumuksella 12 6

7 Ehdotetut asumiseen liittyvät tupakointikiellot Yhtiölle mahdollisuus kieltää tupakointi Huoneistoparvekkeella Huoneistossa Huoneiston käytössä olevalla ulkoalueella Seuraamus: Kiellon rikkoja mahdollista tuomita tupakointirikkomuksesta sakkoon Tupakkalain kokonaisuudistus HE-luonnos ollut lausuntokierroksella asti ja uusi hallituksen esitys annettu 1/2016 Laki voimaan ? 13 Tupakointikiellon edellytykset (alustava) Kielto mahdollinen, jos tupakansavu voi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua toisen huoneiston sisätiloihin, parvekkeelle tai ulkotilan oleskelualueelle Asuinhuoneistojen sisätilojen osalta tiukemmat kriteerit, kielto mahdollinen vain jos: savun kulkeutumista ei voida rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja huoneiston haltijalle on ennen kieltoa varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. 14 7

8 Menettely tupakointikieltoa määrättäessä (alustava) Yhtiöoikeudellinen päätös ensin Asunto-osakeyhtiö hakee tupakointikiellon määräämistä kunnan terveydensuojeluviranomaiselta Viranomaispäätös tupakointikiellon määräämisestä on sidottu tiukkoihin edellytyksiin Viranomaispäätökseen liittyy normaalit muutoksenhakukeinot Viranomaispäätöksen rikkomisesta voidaan määrätä sakko osakehuoneiston haltijalle 15 Sähköinen asuntoosakerekisteri -hanke Asunto-osakkeiden digitalisointi Sähköinen asunto-osakerekisteri ja -kauppa Hanketta selvitetty jo vuonna 2004 PRH:n toimesta Mihin muutos vaikuttaisi? Omistuksen rekisteröintiin, asuntokauppaan, panttaukseen ja todennäköisesti lunastustilanteisiin, eri toimijoiden tiedonsaantiin ja varainsiirtoveron maksuaikaan. Kirjaamispakko ja hälytyspalvelu mahdollisesti käyttöön? 16 8

9 Muuta ajankohtaista Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Asbesti Sähköautot 17 Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Taustaa Henkilöiden ISA-auktorisointi lopetettu -> jäänyt aukko Tavoitteet Osaamisen hallinnan ja kehittämisen työkalu isännöintiyrityksille Osaamisen kehittämispolku aloittelevalle isännöitsijälle Väline ammatillisen osaamisen osoittamiseksi ja alan arvostuksen lisäämiseksi 18 9

10 Isännöitsijän pätevyysjärjestelmä Mitä järjestelmä vaatii isännöitsijältä? Isännöintialan koulutus (pakollinen) Väh. 15 vuotta päätoimista isännöitsijäntyötä vuoteen 2015 mennessä tehneet voivat saada pätevyyden ilman koulutusta Pätevyyden saa suorittamalla ISA ry:n kirjallisen kokeen Hankkeen tilanne tällä hetkellä Ensimmäiset hakemukset saatu Auktorisoitu isännöitsijä Pätevyys saadaan suorittamalla koe 3 vuoden välein raportoidaan työkokemus ja koulutus 6 vuoden välein raportoidaan työkokemus ja koulutus sekä osallistutaan sähköiseen kokeeseen Pätevyys voimassa 6 vuotta kerrallaan

11 Asbestilainsäädännön muutos Voimaan Koskee rakennuksia, jotka valmistuneet 1994 ja sitä ennen Pyritään estämään asbestipölylle altistuminen Osakkaan remontissa aloituslupa vasta tulosten saamisen jälkeen 21 Asbestikartoitus 1/2 Rakennuttajan tai muun, joka ohjaa tai valvoo rakennushanketta, johon voi sisältyä asbestipurkutyötä, on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä Voi riittää, että asbestikartoitus teetetään vain yhdessä huoneistossa Huom! Vain, jos olosuhteet asunnoissa ovat identtiset (esim. kaikki kylpyhuoneet alkuperäiskunnossa) 22 11

12 Asbestikartoitus 2/2 Asbestikartoituksesta laaditaan asbestikartoitusraportti Raportti luovutetaan päätoteuttajalle, asbestipurkutyöhön ryhtyvälle työnantajalle tai itsenäiselle työnsuorittajalle, jotta työ voidaan suunnitella ja toteuttaa turvallisesti Taloyhtiön kannattaa urakkasopimuksessa edellyttää pätevien työntekijöiden käyttöä asbestipurkutöihin Viranomaisrekisteriä ylläpitää länsi- ja sisä-suomen aluehallintovirasto, työsuojelun vastuualue Rekisteri löytyy AVI:n nettisivuilta Taloyhtiön kannattaa sisällyttää asbestikartoitusraportti turvallisuusasiakirjaan 23 Toimiohje: Taloyhtiön hanke 1. Teetä hankesuunnitteluvaiheessa asbestikartoitus Asbestikartoittajan on oltava pätevä Kartoituksesta on saatava kartoitusraportti 2. Asbestipurkutyötä tekemään valitaan vain asbestipurkutyöhön oikeutettu eli rekisteröity henkilö Hyödynnetään netissä olevaa rekisteriä / edellytetään urakoitsijalta urakkasopimuksessa ym. henkilön käyttämistä purkutyöhön 3. Varmista altistumisalueen puhtaus Tilojen luovutuksesta on tehtävä asiakirja, johon on liitettävä tilan puhtaaksi osoittava ilmanäytteen analyysilausunto Huomioitavaa! Velvollisuudet voivat vaikuttaa urakkaaikatauluun

13 Toimiohje taloyhtiölle: Osakkaan hanke Muutostyön ehdoksi asetetaan (jos relevanttia muutostyö huomioiden): Osakas teettää asbestikartoituksen Osakas toimittaa asbestikartoituksesta kopion yhtiölle Mahdolliset asbestipurkutyöt teetetään pätevällä henkilöllä Osakkaan hankkeessa osakas vastaa kaikista kustannuksista Yhtiö ja osakas voivat sopia raportin käyttöoikeudesta. Yhtiö voi esim. sitoutua maksamaan raportin kulut käyttöoikeutta vastaan. Raportti voi olla yhtiössä laajemminkin hyödynnettävissä, jos olosuhteet asunnoissa ovat identtiset. 25 Sähköautot Yhtiössä kiinnostusta sähköautojen lataamiseen. Selvitä: Halukkaiden lataajien määrä Mahdolliset lataustavat ja yhtiön sähköverkon riittävyys Sovittava kustannusten jaosta (toteutus, kunnossapito ja sähkönkulutus) sopimus (tai yhtiöjärjestysmääräys) Lataamiseen tarvitaan yhtiön lupa yhtiöllä ei velvollisuutta toteuttaa sähköautojen latauspisteitä Päätöksenteko, kun tekniikkaa/sähkökapasiteettia kehitetään Tavanomaista uudistusta? Omana urakkanaan vai toisen urakan yhteydessä? 26 13

14 Uutta oikeuskäytäntöä 27 Itä-Suomen hovioikeus Autopaikkojen jako / yhdenvertaisuusperiaate Mikäli autopaikkoja on yhtä paljon kuin huoneistoja, on jokaisella huoneistolla oikeus yhteen autopaikkaan

15 Vaasan hovioikeus Yhtiöjärjestyksen sanamuoto / vastikeperusteen jyvitys Yhtiöjärjestyksen sanamuoto määrittää vastikeperusteen ja epäselvää sanamuotoa tulkintaan yhtiön vahingoksi. 29 Helsingin hovioikeus Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuus Osakas velvollinen huolehtimaan siitä, että hänen laitteensa on asennettu niin ettei niistä aiheudu vahinkoa

16 Kiinteistöliitto verkossa Kiinteistoliitto.fi Kiinteistöliitto, 31 16