Ajankohtaista kiinteistöalalla hallitusväelle. Oulu Suomen Kiinteistöliitto ry Pauliina Haapsaari Lakimies, OTM

Transkriptio

1 Ajankohtaista kiinteistöalalla hallitusväelle Oulu Suomen Kiinteistöliitto ry Pauliina Haapsaari Lakimies, OTM

2 Esityksen sisältö Kuumat perunat Klassikot Oikeuskäytäntöä Asbestilainsäädäntö käytännössä Autopaikkojen jako taloyhtiössä Uudet tupakointikiellot taloyhtiössä perusteet ja prosessi Vesimaksut taloyhtiössä 2

3 Asbestilainsäädäntö Väliotsikko 3

4 Asbestilainsäädännön muutos Voimaan Muutokset koskevat Asbestikartoitusta Pätevyysvaateita Ilmanäytteen ottamista altistumisalueen puhtauden varmistaminen ennen seuraavaa työvaihetta 4

5 Asbestikartoitus 1/2 Rakennuttajan tai muun, joka ohjaa tai valvoo rakennushanketta, johon voi sisältyä asbestipurkutyötä, on huolehdittava asbestikartoituksen tekemisestä Osakasmuutostöissä osakas vastaa asbestikartoituksen teettämisestä kustannuksineen Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton ja Matinkylän Huolto Oy:n ohje Voi riittää, että asbestikartoitus teetetään vain yhdessä huoneistossa Huom! Jos olosuhteet asunnoissa ovat identtiset (esim. kaikki kylpyhuoneet alkuperäiskunnossa) Asbestikartoituksen tilaaja omistaa raportin Osakasmuutostöiden kohdalla taloyhtiö voi tarjoutua maksamaan kartoituksen ja edellyttää saavansa kartoituksen yhtiön käyttöön 5

6 Asbestikartoitus 2/2 Asbestikartoituksesta laaditaan asbestikartoitusraportti Raportissa tiedot mm. asbestin esiintymisestä ja esiintyvistä asbestilaaduista Raportti luovutetaan päätoteuttajalle, asbestipurkutyöhön ryhtyvälle työnantajalle tai itsenäiselle työnsuorittajalle, jotta asbestityö voidaan suunnitella ja toteuttaa turvallisesti Taloyhtiön kannattaa sisällyttää asbestikartoitusraportti turvallisuusasiakirjaan Asbestipitoisten rakennusmateriaalien valmistus ja maahantuonti kiellettiin vuoden 1993 alusta ja myyminen ja käyttöönotto vuoden 1994 alusta Kartoitusvelvoite koskee rakennuksia, joiden rakentaminen on aloitettu ennen vuotta

7 Asbestikartoittajat ja purkutyöntekijät Asbestikartoittajan oltava asbestiin, sen esiintymiseen ja rakenteiden purkamiseen riittävästi perehtynyt henkilö, jolla on kysymyksessä olevan kartoituksen laadun ja laajuuden edellyttämä ammatillinen osaaminen Esim. rakennusterveysasiantuntijan tai AHA-asiantuntijan koulutus Purkutyöntekijöiden tulee rekisteröityä asbestipurkutyöhön pätevien henkilöiden rekisteriin Viranomaisrekisteriä ylläpitää Länsi- ja Sisä-Suomen aluehallintovirasto, työsuojelun vastuualue Rekisteri löytyy AVI:n nettisivuilta, vain yritystiedot julkisia Lisäksi VTT ja SAP ry ylläpitävät omia listojaan pätevöityneistä asbestipurkajista Vinkki! Taloyhtiön kannattaa urakkasopimuksessa edellyttää pätevien työntekijöiden käyttöä asbestipurkutöihin 7

8 Altistumisalueen puhtauden varmistus Puhtaus varmistettava ilmamittauksella ennen tilan luovuttamista tilaajalle seuraavaa työvaihetta varten Vinkit Muun kuin urakoitsijan edustajan suorittama mittaus Vaadittava analyysiraportti Jos tilan asbestikuitupitoisuus ei ylitä sallittua arvoa (0,01 kuitua kuutiosenttimetrissä), voidaan osastointi purkaa ja tila luovuttaa tilaajalle Arvojen ylittyessä uusi puhdistus ja mittaus (kunnes arvot sallitulla tasolla) Suomessa asbesti-ilmanäytteitä analysoi ainakin Työterveyslaitos ja Labroc Näytteitä voi tutkituttaa myös ulkomaisissa erikoistuneissa laboratorioissa Tilojen luovutuksesta laadittava asiakirja, jonka oheen kannattaa liittää analyysiraportti 8

9 Toimiohje: Taloyhtiön hanke 1. Teetä hankesuunnitteluvaiheessa asbestikartoitus Kartoituksesta on saatava kartoitusraportti 2. Asbestipurkutyötä tekemään valitaan vain asbestipurkutyöhön oikeutettu yhtiö Hyödynnetään netissä olevaa rekisteriä ja edellytetään urakoitsijalta urakkasopimuksessa pätevien työntekijöiden käyttämistä purkutyöhön 3. Varmista altistumisalueen puhtaus Tilojen luovutuksesta on tehtävä asiakirja, johon on liitettävä tilan puhtaaksi osoittava ilmanäytteen analyysilausunto Huomioitavaa! Velvollisuudet voivat vaikuttaa urakka-aikatauluun 9

10 Toimiohje taloyhtiölle: Osakkaan hanke Muutostyön ehdoksi asetetaan (jos relevanttia muutostyö huomioiden): Osakas teettää asbestikartoituksen Osakas toimittaa asbestikartoituksesta kopion yhtiölle Mahdolliset asbestipurkutyöt teetetään pätevällä henkilöllä Osakas toimittaa yhtiölle kopion tilojen luovutusdokumentista, jonka liitteeksi on oheistettava hyväksyttävä ilmanäytteen analyysilausunto Osakkaan hankkeessa osakas vastaa kaikista kustannuksista Yhtiö ja osakas voivat sopia raportin käyttöoikeudesta. Yhtiö voi esim. sitoutua maksamaan raportin kulut käyttöoikeutta vastaan 10

11 HUOM! Työsuojeluaspekti Asetuksen soveltaminen edellyttäisi, että asbestityötä tehdään työsopimuksen perusteella tai muussa työturvallisuuslain soveltamisalaan kuuluvassa työntekotilanteessa. Tämä tarkoittaa, että mikäli osakas itse ryhtyy esim. tapetinpoistoon, reiän poraamiseen, muussa kuin työturvallisuuslain soveltamisalaan kuuluvassa työntekotilanteessa, voidaan asetuksen velvollisuudet jättää soveltamatta. Kuitenkin mikäli myöhemmin huoneistoon, esim. tapetinpoiston jälkeen ryhtyy esim. sähkötöihin, voi tilanne aiheuttaa kartoitusvelvollisuuden. Huomioitavaa on kuitenkin yleinen turvallisuus ja terveys ja terveysviranomainen voi tarvittaessa puuttua. 11

12 Työkalut tupakointikieltojen Väliotsikko hakemiseen

13 Tupakoinnin rajoittaminen Tupakointikiellot yhtiössä voivat perustua: Yhtiöjärjestysmääräykseen Vuokrasopimuksen ehtoihin Tupakkalakiin Terveydensuojelulakiin 13

14 Tupakkalain muutokset Lakimuutos voimaan Uusia tupakointikieltosäännöksiä ovat tulleet sovellettavaksi alkaen (TupakkaL 79, Tupakointikiellon määrääminen asuntoyhteisöön) Valtioneuvoston asetus tupakointitiloista ja tupakointikiellon hakemisesta asuntoyhteisöön: tarkemmat ohjeet mm. hakemuksen sisällöstä 14

15 Tupakkalaki 78 : Mikä EI muuttunut? Tupakointi on suoraan lain nojalla kielletty asuntoyhteisön: yhteisissä ja yleisissä tiloissa Asuntoyhteisö voi kieltää tupakoinnin: hallitsemallaan yhteisellä ulkoalueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla 15

16 Tupakkalaki 79 : Mikä muuttui? Yhtiölle avautui mahdollisuus hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä huoneistoparvekkeille; huoneistojen käytössä oleville pihoille sekä; sisälle huoneistoihin 16

17 Edellytykset kiellon määräämiselle Kunnan on määrättävä tupakointikielto, jos tiloista voi niiden rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle; toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai; toisen huoneiston sisätiloihin. Kynnys tupakointikieltojen määräämiseen huoneisto-parvekkeille ja huoneistojen käytössä oleville ulkoalueille on lähtökohtaisesti matalammalla kuin sisätiloihin määrättävässä kiellossa. 17

18 Kielto osakashallinnassa oleviin sisätiloihin Asuinhuoneiston sisätilaan tupakointikielto voidaan määrätä poikkeuksellisesti ja tiukempien lisäedellytysten vallitessa. Kiellon määrääminen tulee kyseeseen vain, jos savun kulkeutumista ei ole mahdollista rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja asuintilan haltijalle on ennen kiellon määräämistä varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. 18

19 Päätöksenteko yhtiössä Asia vireille yhtiössä Osakkaan aloitteena Hallituksen aloitteena Viranomaisen määräämän kiellon hakemisesta päätetään yhtiökokouksessa Enemmistöpäätös Asuintilan sisäosan kiellossa jo kiellon valmistelutoimien käynnistäminen kannattaa hyväksyttää yhtiökokouksella Asian kirjaaminen isännöitsijäntodistukseen Jo osakkaan pyytäessä asian käsittelyä yhtiökokouksessa 19

20 Yhdenvertaisuuden huomioiminen Yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen tupakointikielto Kieltoa päätetään hakea kaikille niille parvekkeille, joilla olosuhteet savun kulkeutumisen suhteen ovat identtiset Hakemuksen jättäminen kunnalle 3 kk:n moiteajan päätyttyä Hakemuksessa esitettävä tuomioistuimen lainvoimaisuustodistus 20

21 Kestävä ja pysyvä tupakointikielto Viranomaisen määräämä tupakointikielto viimeinen keino Esivaiheessa muut keinot kuten keskustelu, tupakointipaikan osoittaminen yhtiön piha-alueelta jne. Peruuttaminen edellytyksiin sidottu ja kynnys korkealla tupakoitsijan muuttaminen pois kiinteistöltä ei oikeuta viranomaista peruuttamaan kieltoa Uhkasakon määrääminen ja täytäntöönpano pitkä prosessi Tupakointi voidaan kieltää myös yhtiöjärjestysmääräyksellä Saattaa olla nopeampi ja edullisempi tapa Vaatii suostumukset 21

22 Prosessi Aloite (osakas tai hallitus) Hakemuksen vastaanottaminen Hakemuksen käsittely, lisäselvitykset, kuuleminen ja tarkastukset tarvittaessa Hallituksen päätös yhtiökokouksen koollekutsumisesta Hakemuksen valmistelu ja toimitus kunnalle viivytyksettä (hallitus tai isännöinti) Päätös ja päätöksen tiedoksianto Yhtiökokouskutsut ja huoneiston haltijoiden kuuleminen Yhtiökokouspäätös + 3 kk:n moiteaika Valvonta ilmiantojen perusteella 22

23 Viranomaiskäsittely Hakemuksen vastaanottaminen Määräys lopettaa kiellon rikkominen, uhkasakon asettaminen Tarkastus ilmiantojen perusteella, todettu tupakointi Käsittely, lisäselvitykset, kuuleminen ja tarkastukset tarvittaessa Kuuleminen määräyksestä lopettaa tupakointi uhkasakon asettaminen Kuuleminen uhkasakon tuomitsemisesta Päätös + tiedoksianto Tarkastuksella todettu kiellon rikkominen Uhkasakon tuomitseminen Täytäntöönpano, (muutoksenhakuaika umpeutunut/ lopullinen ratkaisu) Valvonta ilmiantojen perusteella 23

24 Yhteiset työkalut Työkalut löytyvät kiinteistolehti.fi/taloyhtio -sivuilta: Taustatietoa-dokumentti Ohje A: Ohje taloyhtiöille (ja vuokrataloyhtiöille) Ohje B: Viranomaisohje Huoneiston haltijan kuuleminen lomake Kuulemislomakkeen esimerkkitäyttö asunto-osakeyhtiöille Kuulemislomakkeen esimerkkitäyttö vuokrataloyhtiöille Hakemuslomake 24

25 Mitä kiellon hakeminen maksaa taloyhtiölle? Kieltojen hakemisen hintalappu Koostuu mm.: isännöitsijän palkkiosta kunnan taksasta (alustavan arvion mukaan kulut laskutetaan tuntiveloitusperusteisesti: karkea hinta-arvio euroa) yhtiökokouksen koollekutsumiskuluista yhtiökokouspäätöksen lainvoimaisuustodistuksesta käräjäoikeudelta tausta-aineiston hankintakuluista Asuintilan sisäosan kiellon osalta teknisistä tutkimuksista 25

26 Miten yhtiö voi vaikuttaa kustannuksiin? Taloyhtiö voi vaikuttaa hintalappuun: Valmistelemalla hakemuksen huolellisesti Esittämällä mahdollisimman monen huoneiston haltijan kirjallisesti toimittaman kannanoton aiotusta tupakointikiellosta viranomaiselle Jos puutteita, viranomainen joutuu toimittamaan hallintolain mukaisen kuulemisen 26

27 Vinkkejä huoneiston haltijoiden kuulemiseen Huoneiston haltija Osakas JA Vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteella huoneistoa hallitseva Ilmoitettava mahdollisuudesta lausua aiotusta tupakointikiellosta viim. kaksi viikkoa ennen aiottua päätöksentekoa (esim. kokouskutsun mukana) Osakkaille ilmoitus yhtiökokouskutsun mukana, muille ilmoitustaululla / huoneistoon Kuulemiselle varattu määräaika asetetaan päättymään ennen yhtiökokousta, esim. 4 päivää ennen 27

28 Tupakointikieltoprosessin arvioitu kesto ja kiellon valvonta Nopeimmillaan tupakointikiellon voisi saada noin 8 kuukaudessa (arvio) Käsittelyvaihe taloyhtiössä 2 kk Yhtiökokouspäätöksen moiteaika 3 kk Viranomaiskäsittely 3 kk Kiellon valvonta kuuluu kunnalle Valvonta ilmoitusten perusteella Rikkomistapauksista suositeltava kerätä näyttöä Huom! Teon valokuvaaminen kotirauhan suojaamalla alueella saattaa olla salakatseluna rangaistavaa 28

29 Yleisimmin kysytyt kysymykset tupakkalaista 1 Voiko asukas hakea parveketupakointikieltoa? Ei. Huoneistoparveketupakointikieltoa voi hakea vain taloyhtiö. Onko huoneistoparvekkeella tapahtuvasta tupakoinnista aiheuduttava terveyshaittaa, jotta parveketupakointikielto tulee kyseeseen? Ei. Tupakkalain mukaisten kieltojen määrääminen ei edellytä terveyshaittaa. Riittävää on, että tupakan savu voi rakenteiden ja muiden olosuhteiden johdosta muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua esim. toiselle huoneistoparvekkeelle tai huoneistoon. Voiko osakas äänestää yhtiökokouksessa huoneistoonsa kohdistuvan tupakointikiellon hakemisesta? Tulkintamme mukaan kyllä. AOYL:n esteellisyysperusteita tulkitaan suppeasti. 29

30 Yleisimmin kysytyt kysymykset tupakkalaista 2 Voiko taloyhtiö määrätä huoneistoparvekkeille tupakkalain mukaisen tupakointikiellon? Ei. Tupakkalain mukaiset tupakointikiellot määrää kunnan viranomainen. Voiko tupakointikieltoa hakea tupakanhajun perusteella? Tupakkalain mukaisten kieltojen kohdalla arvioidaan savun kulkeutumismahdollisuutta. Usein savun kulkeutumista arvioidaan hajun perusteella. Voidaanko tupakointikieltoa hakea vaikka taloyhtiössä ei tupakoida? Kyllä. Jos tupakan savu voi kulkeutua rakenteiden/muiden olosuhteiden johdosta muutoin kuin poikkeuksellisesti kunta määrää kiellon. 30

31 Yleisimmin kysytyt kysymykset tupakkalaista 3 Voiko taloyhtiön hallitus päättää tupakointikiellon hakemisesta? Ei. Tupakointikiellosta päättää taloyhtiössä yhtiökokous enemmistöpäätöksin. Voidaanko tupakointikielto peruuttaa tupakoitsijan muuttaessa pois? Ei. Tupakointikielto voidaan peruuttaa vain olosuhdemuutoksen, kuten suoritetun korjaushankkeen johdosta. Kenelle kunta asettaa uhkasakon, jos parveketupakointikieltoa rikotaan? Kunta asettaa uhkasakon sen huoneiston haltijan maksettavaksi, joka tupakointikieltoa rikkoo. 31

32 Ajankohtaista henkilötietojen Väliotsikko käsittelystä 32

33 EU:n uusi tietosuoja-asetus EU:n yleinen tietosuoja-asetus tuli voimaan Euroopan parlamentin ja neuvoston asetus (eu) 2016/679, annettu 27 päivänä huhtikuuta 2016, luonnollisten henkilöiden suojelusta henkilötietojen käsittelyssä sekä näiden tietojen vapaasta liikkuvuudesta ja direktiivin 95/46/ey kumoamisesta (yleinen tietosuoja-asetus) Asetusta sovelletaan alkaen Asetuksen myötä yksilöiden tietosuojaan liittyvät oikeudet vahvistuvat Henkilörekisterin pitäjille ja henkilötietojen käsittelijöille lisää velvoitteita 33

34 Tietosuojaa koskevan lainsäädännön arviointi Oikeusministeriön työryhmä arvioi parhaillaan kansallisen lainsäädännön muutostarpeita Useassa sadassa säädöksessä on säännöksiä henkilötietojen käsittelystä Mahdollisia vaikutuksia myös asunto-osakeyhtiöille? osakeluettelo asukasluettelo lukitusjärjestelmät Kameravalvonta 34

35 Taloyhtiön viestintä ja Hyvä hallintotapa Väliotsikko

36 Viestintäsuositus Oikeusministeriön selvityksen perusteella taloyhtiöiden osakkaat ja asukkaat toivovat parempaa viestintää Viestintäsuositus julkaistu marraskuussa 2015 (Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto) Suosituksen tavoitteena: Vuorovaikutuksen paraneminen Taloyhtiön toiminnan avoimuuden lisääminen Suositus liitettiin osaksi Hyvä hallintotapa suositusta elokuussa

37 Viestintäsuosituksen sisällöstä Suositukseen koottu tiedonsaantioikeutta ja tiedonantoa koskevat AOYL:n velvoitteet kootusti sekä hyviä käytänteitä Sisältö Viestintäpalveluista sopiminen Hallituksen ja isännöinnin välinen viestintä Tilikauden aikainen viestintä osakkaille ja asukkaille Asukkaiden ja osakkaiden viestintä taloyhtiön johdolle Viestintä yllättävissä poikkeustilanteissa Yhtiökokousviestintä Korjaushankeviestintä Taloyhtiöviestinnän tavat Viestintäsuositus on yhdistetty Hyvä hallintotapa suositukseen (voidaan vahvistaa myös erillisenä) 37

38 Hyvä hallintotapa 2016 Kiinteistöliiton, Isännöintiliiton, oikeusministeriön ja AKHA:n (Kiinteistöalan hallitusammattilaiset Ry) suositus taloyhtiöille 8/2016 uusin Hyvän hallintotavan tavoitteet Lisää luottamusta taloyhtiön toimintaan Parantaa hallinnon toimivuutta Lisää hallinnon ennakoitavuutta ja avoimuutta Koko suosituksen käyttöönotosta on suositeltavaa päättää yhtiökokouksen enemmistöpäätöksin Hallitustyöskentelyn osalta suosituksesta voidaan kuitenkin päättää hallituspäätöksin 38

39 HTHJ Hyväksytty taloyhtiön Väliotsikko hallituksen jäsen 39

40 HTHJ Hyväksytty taloyhtiön hallituksen jäsen Verkkokurssikokonaisuus, jossa käydään läpi taloyhtiön hallinnon perusasiat Kurssikokonaisuudet: Hallituksen tehtävät ja vastuut Taloyhtiön yhtiökokous Taloyhtiön talous Taloyhtiön sopimukset ja kilpailutus Kiinteistön ylläpito Kurssi antaa hyvät eväät hallitustyöskentelylle Ilmainen jäsentaloyhtiöiden hallituksen jäsenille (muille 199 ) Kurssi saatavissa: Suorittamiseen kuluu aikaa 6-7 tuntia 40

41 Sähköinen asuntoväliotsikko osakerekisteri 41

42 Sähköinen asuntoosakerekisteri -hanke Kyse sähköisestä asunto-osakerekisteristä, joka mahdollistaa asunto-osakkeiden digitalisoinnin sähköisen asuntokaupan ja sähköisen vakuuskäytön Hanketta selvitetty muutama vuosikymmen Valittu valtion kärkihankkeeksi helmikuun alussa 2016 Hanketta ohjaa maa- ja metsätalousministeriö, Maanmittauslaitos keskeisessä valmisteluroolissa Maanmittauslaitos vastaa rekisterin edellyttämien tietojärjestelmien valmistelusta, ylläpitämisestä ja kehittämisestä 42

43 Sähköinen asunto-osakerekisteri -hanke Muutos vaikuttaisi toteutuessaan ainakin Omistuksen rekisteröintiin, asuntokauppaan, panttaukseen ja todennäköisesti lunastustilanteisiin, eri toimijoiden tiedonsaantiin ja varainsiirtoveron maksuaikaan Hankkeen käynnistyessä paljon avoimia kysymyksiä 43

44 Lainvalmistelu käynnissä

45 Vesimaksut taloyhtiössä 45

46 Maksuvelvollisuus Yhtiöjärjestys keskeisessä asemassa Osakas velvollinen maksamaan vastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan Jos yhtiöjärjestyksessä ei ole vesimaksupykälää Vesimaksukulut katetaan hoitovastikkeella Osakasta ei voida tällöin velvoittaa maksamaan erillistä vesimaksua Osakkaiden jo maksamia vesimaksuja ei tarvitse palauttaa 46

47 Henkilölukumäärään perustuva vesimaksu 1/2 Sovelletaan, kun määräys yhtiöjärjestyksessä Peritään huoneistossa asumisen perusteella Huoneistossa kirjoilla oleminen Muutoin todennettava asuminen Ei päivähoitolapset, lemmikit, vieraat Varusmiespalvelus, opiskelu? 47

48 Henkilölukumäärään perustuva vesimaksu 2/2 Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä Huom! AHVL 17 - osakas ei välttämättä tiedä huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärää Henkilölukumäärään perustuvan vesimaksun lisääminen yhtiöjärjestykseen 2/3 määräenemmistöllä 48

49 Mittarilukemaan perustuva vesimaksu Sovelletaan, kun määräys yhtiöjärjestyksessä Yleensä määritellään arvioperusteinen vesimaksu Vuosittainen tasauslasku mittarilukemien perusteella Yhtiössä voidaan varautua tulevaan mittareiden asentamiseen ja lisätä mitattuun vedenkulutukseen perustuva vastike yhtiöjärjestykseen Yhtiöjärjestysmuutos enemmistöpäätöksellä Luotettavasti mitattavissa oleva veden todellinen kulutus Huom! Vain mittarointi 49

50 Miten jakaa autopaikat taloyhtiössä? 50

51 Yhtiön autopaikkojen jakamisesta Autopaikat: pihapaikat, autokatokset ja tallit HUOM! Irtisanomismenettely on erilainen AOYL Ei tarkkaa ohjetta autopaikkojen jakamisesta Jakamisessa tulee kuitenkin noudattaa osakkaiden yhdenvertaisen kohtelun periaatetta Maankäyttö- ja rakennuslaki Määräykset autopaikkoja koskien niukat Tontille osoitettujen autopaikkojen tulee olla sille rakennetun rakennuksen asukkaiden ja muiden käyttäjien käytössä 51

52 Osakkaiden yhdenvertaisuus yhtiön autopaikkoja jaettaessa Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti samassa asemassa olevia osakkaita ei saa autopaikkoja jaettaessa asettaa toisiinsa nähden eriarvoiseen asemaan. Lisäksi lain esitöissä todettu osakkeenomistajien yhdenvertaisuuden osalta: Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista on asettaa yhtiön rakennuksessa asuvat ja muut osakkeenomistajat erilaiseen asemaan, jollei erilaisista oikeuksista määrätä yhtiöjärjestyksessä. Esimerkiksi sijoittajaosakkaan on voitava luovuttaa vuokralaiselleen lähtökohtaisesti samanlainen oikeus yhtiön autopaikkoihin kuin talossa asuvilla osakkeenomistajilla on. 52

53 Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen Autopaikkojen jakoperusteista syytä tehdä päätös yhtiökokouksessa (autopaikkasääntöjen vahvistaminen) Yhdenvertaisuuden mukaisia menettelytapoja: Jonotuslista Osakkaiden halukkuus autopaikkojen saamiseen selvitetään Mikäli halukkaita on enemmän kuin autopaikkoja, voidaan paikat esim. arpoa Tämän jälkeen tehdään jonotuslista, jonka mukaan paikat jaetaan Määräajoin suoritettava arpominen Yhdenvertaisuusperiaatteen mukaista olisi suorittaa arvonta vaikkapa kerran vuodessa ja näin kierrättää autopaikkoja Yhtiön hallinnassa olevaa autopaikkaa ei voi luovuttaa osakkeiden luovutuksen yhteydessä, vaan autopaikka annetaan aina yhtiön kautta 53

54 Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - osakkaan vuokralaisen asema AOYL:n esitöiden mukaan olisi yhdenvertaisuusperiaatteen vastaista asettaa rakennuksessa asuvat ja muut osakkaat erilaiseen asemaan Autopaikat samoilla edellytyksillä ja hinnoilla sekä asuvalle osakkaalle että sijoittajaosakkaan vuokralaiselle HUOM! Ei koske kokonaan ulkopuoliselle vuokrattua paikkaa Jos paikkoja ei riitä kaikille ja muodostetaan jonotuslista: sijoittajaosakkaan vuokralainen (ei osakas) asettuu jonoon. Vuokralaisen vaihtuessa uusi vuokralainen asettuu jonoon. Jos sijoittajaosakas saa paikan, voi luovuttaa kulloisellekin vuokralaiselleen. Yhdenvertaisuusperiaatteen toteutuminen edellyttää kuitenkin arvontaa 1-2 vuoden välein (Furuhjelm-Pujals: Autopaikat taloyhtiössä) 54

55 Yhdenvertaisuusperiaatteen toteuttaminen - autopaikan tarve Oltava konkreettinen autopaikan tarve, jotta oikeus vaatia autopaikkaa Yhtiön ei tarvitse antaa autopaikkaa, jos henkilöllä ei autoa ja siksi käyttäisi paikkaa vain tilapäisesti Paikat varataan ensisijaisesti talossa asuville (pääasiallinen asuinpaikka talossa) Loma-asuntona käytetyn kakkosasunnon haltijalla ei ole ensisijaista oikeutta autopaikkaan, jos paikkoja ei riitä rakennuksessa vakituisesti asuville tämän yhtiön osakkeenomistajille ja näiden vuokralaisille Autopaikkoja on ensin jaettava yksi kullekin ja vain jos niitä jää yli, luovuttaa kakkosautoille 55

56 Irtisanomismenettely Sovellettava lainsäädäntö: Pihapaikkojen vuokraukseen sovelletaan maanvuokralakia Autotallien ja katosten vuokraukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta 56

57 Irtisanomismenettely - maanvuokralaki Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa ja vuokrasuhde päättyy kahden viikon kuluttua irtisanomisesta Ellei irtisanomisesta ole sovittu tosin Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita ajankohta, jolloin vuokrasuhde on tarkoitettu päättyväksi. Määräaikainen vuokrasopimus Laki mahdollistaa sopimuksen päättämisen tiettyjen sopimusrikkomusten yhteydessä Yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisuus ei oikeuta irtisanomaan/purkamaan määräaikaista sopimusta Ellei kirjallisena tehtyyn vuokrasopimukseen ole otettu ehtoa irtisanomisoikeudesta kyseisellä perusteella 57

58 Irtisanomismenettely - LHVL Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus Voidaan irtisanoa liikehuoneiston vuokrauksessa noudatettavan hyvän tavan mukaisella irtisanomisperusteella Vuokranantajan irtisanomisaika on kolme kuukautta Ellei sopimuksessa ole toisin sovittu Irtisanominen tulee tehdä kirjallisesti ja todisteellisesti. Irtisanomisilmoituksessa tulee mainita sekä irtisanomisperuste että vuokrasuhteen päättymisajankohta Määräaikainen vuokrasopimus Ei voi irtisanoa Purkaa voidaan tietyissä tilanteissa (LHVL 8 luku) 58

59 Lopuksi Väliotsikko oikeuskäytäntöä 59

60 KKO 2016:43, Pyykkitupamaksut 1/3 Yhtiökokouspäätös: pesutuvan käytöstä ei peritä erillistä käyttömaksua vaan kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla Kyse siitä, onko päätös yhtiöjärjestyksen vastainen? onko päätös asunto-osakeyhtiölain ja erityisesti lain yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen? KKO: Yhteisistä tiloista aiheutuvien kustannusten kattaminen ja mahdollisten käyttömaksujen periminen ratkaistava kussakin yksittäistapauksessa asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella 60

61 KKO 2016:43, Pyykkitupamaksut 2/3 Ovatko pesutuvan käyttökustannukset vastikkeella katettavia menoja? KKO: Kyseessä sellainen yhtiön rakennuksen käyttöön ja kunnossapitoon kuuluva, yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen ja toimintaan liittyvä kustannus, joka voidaan asunto-osakeyhtiölain mukaan kattaa yhtiövastikkeista saaduilla tuloilla, kun yhtiöjärjestyksestä ei muuta johdu. Yhtiöjärjestyksen mukaan vastikkeella maksetaan mm. hallinto- ja hoitokustannukset ja muut tarpeelliset menot Yhtiölle aiheutuvat kustannukset ovat varsin kohtuulliset Päätös ei ole tältä osin lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen 61

62 KKO 2016:43, Pyykkitupamaksut 3/3 Entä yhdenvertaisuus? KKO: Osakas lähtökohtaisesti velvollinen osallistumaan vastikkeen maksun muodossa kaikkiin yhtiön tarkoituksen toteutumisen kannalta tarpeellisiin kustannuksiin riippumatta siitä, missä määrin hän saa toimenpiteistä välitöntä hyötyä. Yhdenvertaisuuden tapauskohtainen harkinta: Minkälaisesta yhteisten tilojen käytöstä on kyse? Palveleeko yhteisten tilojen käyttö yhtiön tarkoitusta? Onko kaikilla lähtökohtaisesti yhtäläinen oikeus käyttää tilaa/hyödykettä? Kaikilla osakkailla/asukkailla ollut yhtäläinen oikeus käyttää tiloja Käyttökustannukset ovat olleet määrältään kohtuulliset Päätös kustannusten kattamisesta vastikkeella ei ole loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta 62

63 KKO 2017:2, Lunastuslauseke 1/2 Osakas oli myynyt omistamastaan osakeryhmästä 1/3 osuuden pojalleen ja 1/3 osuuden tämän avopuolisolle ja pitänyt 1/3 itsellään Yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan osakkaat olivat oikeutettuja lunastamaan osakkeen, jos osake kaupan, vaihdon tai lahjan kautta siirtyi muulle kuin yhtiön osakkaalle Toinen osakas oli esittänyt lunastusvaatimuksen koko osakeryhmän lunastamiseksi myyjältä ja ostajilta 63

64 Lunastuslauseke, KKO 2017:2 2/2 KKO julisti lunastusvaatimuksen pätemättömäksi Myyjälle jäänyttä osuutta ei ollut mahdollista lunastaa, koska omistusoikeus ei ollut siirtynyt siltä osin kenellekään Osakkeet muodostavat jakamattoman kokonaisuuden, jonka hajottaminen murtoosuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena saattaisi johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen Yhtiöjärjestystä ei voitu tulkita siten, että se olisi oikeuttanut lunastukseen, kun osakeryhmästä oli myyty vain murto-osa Johtopäätökset: Jos lunastuslauseke halutaan ulottaa koskemaan myös murto-osien lunastusta, on tämä syytä mainita nimenomaisesti lunastuslausekkeessa Varovaisuusperiaatteen mukaisesti suositeltavaa edelleen antaa lunastusilmoitus myös murto-osaisista omistuksen siirtymisistä 64

65 Helsingin hovioikeus , nro 107 Voiko osakkaan äänimäärä olla desimaaliluku? Yhtiössä sovellettiin asunto-osakeyhtiölain mukaista äänileikkurisäännöstä, jonka mukaan yhden osakkaan äänimäärä on enintään 1/5 yhtiökokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä Yhtiössä oli 6 osakeryhmää ja Kullakin osakeryhmällä yksi ääni (yhtiöjärjestysmääräys) Viidesosa yhtiökokouksessa edustetuista äänistä oli 1,2 Hovioikeus: Osakkaan äänimäärä voi olla desimaaliluku Äänimäärää ei siten pyöristetä 65

66 KKO 2016:33 1/2 Osakkaan vastuu vuokralaisensa aiheuttamasta vesivahingosta KKO 2016:33 Vuokralainen aiheutti alkoholin vaikutuksessa taloyhtiölle vesivahingon makaamalla kylpyhuoneen lattiakaivon päällä Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää: tahallisuutta tai huolimattomuutta konkreettista vahinkoa ja syy-yhteyttä vahingon ja tahallisuuden/huolimattomuuden välillä Oliko osakas laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa ja toiminut huolimattomasti, kun ei ole edellyttänyt vuokralaiselta kotivakuutusta? 66

67 KKO 2016:33 2/2 Osakkaan vastuu vuokralaisensa aiheuttamasta vesivahingosta KKO:n ratkaisu: Vahinko ei ole aiheutunut osakkaan huoneiston sisäosien kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä Osakas ei ole voinut vaikuttaa vuokralaisensa menettelyyn eikä hänen ei voida edellyttää kyenneen estämään vahingon Osakkaalla ei velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat Osakas ei ollut laiminlyönyt kunnossapitovelvoitettaan eikä menetellyt muutoinkaan huolimattomasti siksi, ettei ollut edellyttänyt vuokralaiselta kotivakuutusta 67

68 KKO 2016:69 Kiinteistökauppa, laatuvirhe & reklamaatio Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat muutama kuukausi virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. Vaatimusten lopullinen sisältö oli ilmoitettu vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ydinkysymys: Esitettiinkö lopulliset vaatimukset liian myöhään? KKO: Oikeus vaatimusten esittämiseen oli menetetty liian myöhään tehtynä Ei oltu esitetty hyväksyttävää syytä sille, miksi vaatimusten esittäminen kesti Joka tapauksessa voidaan edellyttää edes ehdollisen enimmäismääräisen vaatimuksen tekoa Johtopäätökset kiinteistöalan sopimussuhteisiin: Noudata sovittuja vaatimusaikoja ja tapoja Jollei sovittu, huolellinen toimija toimii joka tapauksessa viivytyksettä 68

69 KKO:2017:22 (ään. 3-2), Hallintaanotto 1/2 Senioritalo, jonka yhtiöjärjestyksessä maininta 55 vuoden ikärajasta Ei ehdoton, määräyksen mukaan hallitus voi myöntää poikkeuksen Osakas ja hänen vuokralaisensa merkittävästi nuorempia Yhtiö ryhtyi hallintaanottoon 2 vuoden jälkeen käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella HO Ei perustetta hallintaanotolle, rikkomuksella vain vähäinen merkitys 69

70 KKO:2017:22 (ään. 3-2), Hallintaanotto 2/2 KKO Yhtiöjärjestyksen määräys sisällöltään selvä Vuosienkaan YJ:n vastaisen käytännön ei katsottu luovan YJ:n määräyksestä poikkeavia oikeuksia Asuinhuoneistoa käytettiin olennaisella tavalla vastoin YJ:n määräystä Laiminlyönnillä ei vain vähäinen merkitys Hallintaanottoon oli riittävät perusteet 70

71 71 Helsingin HO nro 267, S 15/2863, Hallintaanotto 1/2 KOy, jonka YJ:ssä maininta, että hallintaanotto mahdollinen käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella Huoneiston A käyttötarkoitus kokoushuoneisto ja huoneiston I käyttötarkoitus myymälä Kummankin tilan omistaa yhdistys, joka yhdistänyt tilat ja tiloissa sijaitsee myymälä Yhtiökokous tehnyt päätöksen kokoushuoneiston hallintaanotosta käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella Yhtiön hallinnolla ja yhdistyksellä on ollut yhteisymmärrys huoneiston käytöstä ja yhtiö on vaikuttanut käytön edellyttämiin muutoksiin

72 72 Helsingin HO nro 267, S 15/2863, Hallintaanotto 2/2 HO:n mukaan yhtiön ja hallinnon välinen yhteisymmärrys ei tarkoita sitä, että huoneiston laatu olisi tullut muutetuksi, vaan se olisi edellyttänyt yhtiökokouksen päätöstä Huoneiston A YJ:n mukainen käyttötarkoitus yksiselitteinen Rikkomus ei vähäinen, koska käyttötarkoituksen vastainen käyttö jatkunut pitkään Huoneistojen erottaminen toisistaan mahdollista HO:n mukaan huoneiston A hallintaanotolle on ollut peruste KKO myöntänyt valitusluvan

73 KHO 2017:62 Vähemmistöosakkaiden oikeus vaatia ylimääräinen yhtiökokous koolle Yhtiökokous aikaisemmin käsitellyt liikehuoneistojen yhtiövastikkeiden alentamista Vastikkeita ei alennettu Liikehuoneistojen omistajat nostivat KäO:ssa kanteen yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseksi Kannetta ei tutkittu muotovirheestä johtuen Vähemmistöosakkaat vaativat seuraavana vuonna AVI:n kautta yhtiökokousta koolle päättämään asiasta uudelleen, jotta he saisivat uuden määräajan kanteen nostamiselle KHO: Yhtiökokouksessa jo käsitellyn asian luonne ei ollut muuttunut toiseksi sillä perusteella, että kohtuullistamiskanteessa oli muotovirhe AVI sai hylätä ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista koskevan hakemuksen 73

74 Itä-Suomen hovioikeus Autopaikkojen jako / yhdenvertaisuusperiaate Yhtiökokous päättänyt autopaikkasäännöistä, joiden mukaan oikeus yhteen autopaikkaan on jokaisella huoneistolla, jota käytetään vakituisena asuntona Yhtiössä 27 asuinhuoneistoa ja 30 autopaikkaa Kakkosasunnon omistajat moittivat päätöstä Mikäli autopaikkoja on yhtä paljon kuin huoneistoja, on jokaisella huoneistolla oikeus yhteen autopaikkaan. 74

75 Helsingin hovioikeus Osakkaan velvollisuudesta maksaa henkilölukumäärään perustuva vesimaksu Osakas ollut poissa huoneistosta 1-2 kk pituisia ajanjaksoja Aikaisempi hallitus myöntänyt vapautuksia vesimaksusta Vesimaksu on luonteeltaan vastike Kirjoilla olo olettama asumisesta Ajoittaiset poissaolot eivät kumoa olettamaa Osakas velvollinen maksamaan vesimaksua siihen yhtiöön, jonka huoneistossa hän väestörekisteritietojen mukaan asuu. 75

76 Kiinteistöliitto verkossa kiinteistoliitto.fi facebook.com/

77 Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana

78 Kiitos!