Ajankohtaista kiinteistöalalla ammattilaisille

Transkriptio

1 Ajankohtaista kiinteistöalalla ammattilaisille Kajaani Mikko Eloranta Lakimies Suomen Kiinteistöliitto ry

2 Esityksen sisältö 1. Työkalut tupakointikieltojen hakemiseen 2. Sähköautot 3. Ajankohtaista henkilötietojen käsittelystä 4. ASREK 5. Purkava lisärakentaminen 6. Oikeuskäytäntöä 2

3 Työkalut tupakointikieltojen hakemiseen

4 Tupakoinnin rajoittaminen Tupakointikiellot yhtiössä voivat perustua: Yhtiöjärjestysmääräykseen Vuokrasopimuksen ehtoihin Tupakkalakiin Terveydensuojelulakiin 4

5 Tupakkalain muutokset Lakimuutos voimaan Uusia tupakointikieltosäännöksiä ovat tulleet sovellettavaksi alkaen (TupakkaL 79, Tupakointikiellon määrääminen asuntoyhteisöön) Valtioneuvoston asetus tupakointitiloista ja tupakointikiellon hakemisesta asuntoyhteisöön: tarkemmat ohjeet mm. hakemuksen sisällöstä 5

6 Mikä EI muuttunut? Tupakkalaki 78 : Tupakointi on suoraan lain nojalla kielletty asuntoyhteisön: yhteisissä ja yleisissä tiloissa Asuntoyhteisö voi kieltää tupakoinnin: hallitsemallaan yhteisellä ulkoalueella rakennuksen ilmanottoaukkojen läheisyydessä, lasten leikkialueella ja yhteisillä parvekkeilla 6

7 Mikä muuttui? Tupakkalaki 79 : Yhtiölle avautui mahdollisuus hakea kunnalta tupakointikiellon määräämistä huoneistoparvekkeille; huoneistojen käytössä oleville pihoille sekä; sisälle huoneistoihin 7

8 Edellytykset kiellon määräämiselle Kunnan on määrättävä tupakointikielto, jos tiloista voi niiden rakenteiden tai muiden olosuhteiden vuoksi muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua tupakansavua toiselle parvekkeelle; toiseen huoneistoon kuuluvan ulkotilan oleskelualueelle tai; toisen huoneiston sisätiloihin. Kynnys tupakointikieltojen määräämiseen huoneistoparvekkeille ja huoneistojen käytössä oleville ulkoalueille on lähtökohtaisesti matalammalla kuin sisätiloihin määrättävässä kiellossa. 8

9 Kielto osakashallinnassa oleviin sisätiloihin Asuinhuoneiston sisätilaan tupakointikielto voidaan määrätä poikkeuksellisesti ja tiukempien lisäedellytysten vallitessa. Kiellon määrääminen tulee kyseeseen vain, jos savun kulkeutumista ei ole mahdollista rakenteiden korjaamisella tai muuttamisella kohtuudella ehkäistä ja asuintilan haltijalle on ennen kiellon määräämistä varattu mahdollisuus ehkäistä savun kulkeutuminen omilla toimenpiteillään. 9

10 Päätöksenteko yhtiössä Asia vireille yhtiössä Osakkaan aloitteena Hallituksen aloitteena Viranomaisen määräämän kiellon hakemisesta päätetään yhtiökokouksessa Enemmistöpäätös Asuintilan sisäosan kiellossa jo kiellon valmistelutoimien käynnistäminen kannattaa hyväksyttää yhtiökokouksella Asian kirjaaminen isännöitsijäntodistukseen Jo osakkaan pyytäessä asian käsittelyä yhtiökokouksessa 10

11 Yhdenvertaisuuden huomioiminen Yhdenvertaisuusperiaatteen mukainen tupakointikielto Kieltoa päätetään hakea kaikille niille parvekkeille, joilla olosuhteet savun kulkeutumisen suhteen ovat identtiset Hakemuksen jättäminen kunnalle 3 kk:n moiteajan päätyttyä Hakemuksessa esitettävä tuomioistuimen lainvoimaisuustodistus 11

12 Kestävä ja pysyvä tupakointikielto Viranomaisen määräämä tupakointikielto viimeinen keino Esivaiheessa muut keinot kuten keskustelu, tupakointipaikan osoittaminen yhtiön piha-alueelta jne. Peruuttaminen edellytyksiin sidottu ja kynnys korkealla tupakoitsijan muuttaminen pois kiinteistöltä ei oikeuta viranomaista peruuttamaan kieltoa Uhkasakon määrääminen ja täytäntöönpano pitkä prosessi Tupakointi voidaan kieltää myös yhtiöjärjestysmääräyksellä Saattaa olla nopeampi ja edullisempi tapa Vaatii suostumukset 12

13 Prosessi -Aloite (osakas tai hallitus) -Hallituksen päätös yhtiökokouksen koollekutsumisesta -Yhtiökokouskutsut ja huoneiston haltijoiden kuuleminen -Yhtiökokouspäätös + 3 kk:n moiteaika -Hakemuksen valmistelu ja toimitus kunnalle viivytyksettä (hallitus tai isännöinti) -Hakemuksen vastaanottaminen -Hakemuksen käsittely, lisäselvitykset, kuuleminen ja tarkastukset tarvittaessa -Päätös ja päätöksen tiedoksianto -Valvonta ilmiantojen perusteella 13

14 Viranomaiskäsittely -Hakemuksen vastaanottaminen -Käsittely, lisäselvitykset, kuuleminen ja tarkastukset tarvittaessa -Päätös + tiedoksianto Täytäntöönpano, (muutoksenhakuaika umpeutunut/ lopullinen ratkaisu) -Valvonta ilmiantojen perusteella -Tarkastuksella todettu kiellon rikkominen -Kuuleminen määräyksestä lopettaa tupakointi uhkasakon asettaminen -Määräys lopettaa kiellon rikkominen, uhkasakon asettaminen -Tarkastus ilmiantojen perusteella, todettu tupakointi -Kuuleminen uhkasakon tuomitsemisesta -Uhkasakon tuomitseminen 14

15 Yhteiset työkalut Työkalut löytyvät taloyhtio.net -sivuilta: Taustatietoa-dokumentti Ohje A: Ohje taloyhtiöille (ja vuokrataloyhtiöille) Ohje B: Viranomaisohje Huoneiston haltijan kuuleminen lomake Kuulemislomakkeen esimerkkitäyttö asunto-osakeyhtiöille Kuulemislomakkeen esimerkkitäyttö vuokrataloyhtiöille Hakemuslomake 15

16 Mitä kiellon hakeminen maksaa taloyhtiölle? Kieltojen hakemisen hintalappu Koostuu mm.: isännöitsijän palkkiosta kunnan taksasta (alustavan arvion mukaan kulut laskutetaan tuntiveloitusperusteisesti: karkea hinta-arvio euroa) yhtiökokouksen koollekutsumiskuluista yhtiökokouspäätöksen lainvoimaisuustodistuksesta käräjäoikeudelta tausta-aineiston hankintakuluista Asuintilan sisäosan kiellon osalta teknisistä tutkimuksista 16

17 Miten yhtiö voi vaikuttaa kustannuksiin? Taloyhtiö voi vaikuttaa hintalappuun: Valmistelemalla hakemuksen huolellisesti Esittämällä mahdollisimman monen huoneiston haltijan kirjallisesti toimittaman kannanoton aiotusta tupakointikiellosta viranomaiselle Jos puutteita, viranomainen joutuu toimittamaan hallintolain mukaisen kuulemisen 17

18 Vinkkejä huoneiston haltijoiden kuulemiseen Huoneiston haltija Osakas JA Vuokraoikeuden tai muun vastaavan perusteella huoneistoa hallitseva Ilmoitettava mahdollisuudesta lausua aiotusta tupakointikiellosta viim. kaksi viikkoa ennen aiottua päätöksentekoa (esim. kokouskutsun mukana) Osakkaille ilmoitus yhtiökokouskutsun mukana, muille ilmoitustaululla / huoneistoon Kuulemiselle varattu määräaika asetetaan päättymään ennen yhtiökokousta, esim. 4 päivää ennen 18

19 Tupakointikieltoprosessin arvioitu kesto ja kiellon valvonta Nopeimmillaan tupakointikiellon voisi saada noin 8 kuukaudessa (arvio) Käsittelyvaihe taloyhtiössä 2 kk Yhtiökokouspäätöksen moiteaika 3 kk Viranomaiskäsittely 3 kk Kiellon valvonta kuuluu kunnalle Valvonta ilmoitusten perusteella Rikkomistapauksista suositeltava kerätä näyttöä Huom! Teon valokuvaaminen kotirauhan suojaamalla alueella saattaa olla salakatseluna rangaistavaa 19

20 Yleisimmin kysytyt kysymykset tupakkalaista 1 Voiko asukas hakea parveketupakointikieltoa? Ei. Huoneistoparveketupakointikieltoa voi hakea vain taloyhtiö. Onko huoneistoparvekkeella tapahtuvasta tupakoinnista aiheuduttava terveyshaittaa, jotta parveketupakointikielto tulee kyseeseen? Ei. Tupakkalain mukaisten kieltojen määrääminen ei edellytä terveyshaittaa. Riittävää on, että tupakan savu voi rakenteiden ja muiden olosuhteiden johdosta muutoin kuin poikkeuksellisesti kulkeutua esim. toiselle huoneistoparvekkeelle tai huoneistoon. Voiko osakas äänestää yhtiökokouksessa huoneistoonsa kohdistuvan tupakointikiellon hakemisesta? Tulkintamme mukaan kyllä. AOYL:n esteellisyysperusteita tulkitaan suppeasti. 20

21 Yleisimmin kysytyt kysymykset tupakkalaista 2 Voiko taloyhtiö määrätä huoneistoparvekkeille tupakkalain mukaisen tupakointikiellon? Ei. Tupakkalain mukaiset tupakointikiellot määrää kunnan viranomainen. Voiko tupakointikieltoa hakea tupakanhajun perusteella? Tupakkalain mukaisten kieltojen kohdalla arvioidaan savun kulkeutumismahdollisuutta. Usein savun kulkeutumista arvioidaan hajun perusteella. Voidaanko tupakointikieltoa hakea vaikka taloyhtiössä ei tupakoida? Kyllä. Jos tupakan savu voi kulkeutua rakenteiden/muiden olosuhteiden johdosta muutoin kuin poikkeuksellisesti kunta määrää kiellon. 21

22 Yleisimmin kysytyt kysymykset tupakkalaista 3 Voiko taloyhtiön hallitus päättää tupakointikiellon hakemisesta? Ei. Tupakointikiellosta päättää taloyhtiössä yhtiökokous enemmistöpäätöksin. Voidaanko tupakointikielto peruuttaa tupakoitsijan muuttaessa pois? Ei. Tupakointikielto voidaan peruuttaa vain olosuhdemuutoksen, kuten suoritetun korjaushankkeen johdosta. Kenelle kunta asettaa uhkasakon, jos parveketupakointikieltoa rikotaan? Kunta asettaa uhkasakon sen huoneiston haltijan maksettavaksi, joka tupakointikieltoa rikkoo. 22

23 Ajankohtaista sähköautoista 23

24 Taustaksi Sähköautojen määrä lisääntyy Joihinkin uudiskohteisiin toteutettu latauspisteitä Lataustekniikka kehittyy Palvelutuotanto kehittyy (esim. Parkkisähkö) Lataamiseen tarvitaan yhtiön lupa Yhtiöllä ei ole velvollisuutta toteuttaa sähköautojen latauspisteitä Ensivaiheessa yhtiössä kannattaa kartoittaa kiinnostus sähköautojen lataamiseen sekä mahdolliset lataustavat ja yhtiön sähköverkon riittävyys Lisätietoja: Kiinteistöjen latauspisteet kuntoon opas 24

25 Latauspisteet yhtiön hankkeena yhtiön autopaikoilla Enemmistöpäätöksin ja kaikkien vastikevaroin Latauspisteet muutamalle yhtiön hallinnassa olevalle autopaikalle, jos sähköverkon kunto kestää paikat jaetaan osakkaiden käyttöön yhdenvertaisesti Kaikkien yhtiön hallinnassa olevien autopaikkojen latauspisteiden muutos, jos teknisen käyttöiän päässä oleva sähköverkko joka tapauksessa uudistetaan Sähköautojen latausvalmiuden luominen (esim. kaapelointityö pihamaalla), jos Työ toteutetaan yhtiössä joka tapauksessa suoritettavan työn yhteydessä (esim. piharemontin yhteydessä) 25

26 Sähköautojen latauspisteet yhtiön hankkeena AOYL 6:31 Yhtiökokous päättää uudistuksesta normaalilla enemmistöpäätöksellä, jos osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muodostu kohtuuttoman ankaraksi, ja kiinteistö tai rakennus saatetaan vastaamaan kunkin ajankohdan tavanmukaisia vaatimuksia Sähköverkon kapasiteetin lisääminen vain latauspisteiden toteuttamiseksi ei ole tavanomainen uudistus AOYL 6:33 mukaan yhtiökokous voi päättää tavanomaisen tason ylittävästä uudistuksesta enemmistöllä Kulujen kattamiseksi peritään vastiketta vain siihen suostuneilta osakkailta ja heidän osakkeiden uusilta omistajilta 26

27 Sähköauton latauspiste osakasmuutostyönä Osakasmuutostyö Sovittava kustannusten jaosta (toteutus, kunnossapito, vastuut ja sähkönkulutus) sopimus tai yhtiöjärjestysmääräys Yhtiökokous päättää ensimmäisen kerran luvan myöntämisestä, sen jälkeen hallitus Jos sähköverkon kapasiteetti ei riittäisi latauspisteiden asentamiseen kaikille osakkaille (yhdenvertaisuus) Selvitetään osakkailta halukkuus latauspisteiden asentamiseen osakasmuutostyönä Jos kapasiteetti edelleen riittää, lupa voidaan myöntää 27

28 Ajankohtaista henkilötietojen käsittelystä taloyhtiöissä 28

29 EU:n uusi tietosuoja-asetus EU:n yleinen tietosuoja-asetus tuli voimaan Asetusta sovelletaan alkaen Oikeusministeriön asettama työryhmä on arvioinut Suomen lainsäädännön muutostarpeita Ehdotuksena nykyisen henkilötietolain korvaaminen tietosuojalailla, jolla täsmennetään ja täydennetään tietosuoja-asetusta Nykyistä henkilötietolakia sovelletaan asti 29

30 Asunto-osakeyhtiö henkilötietojen käsittelijänä Osakeluettelo Asukasluettelo Lukitusjärjestelmät Kameravalvonta Sopimukset Luettelo hallituksen jäsenistä 30

31 Henkilötietoihin liittyvät käsitteet Henkilötieto =tunnistettuun/tunnistettavissa olevaan luonnolli seen henkilöön liittyvät tiedot Esim. Nimi, henkilötunnus, sijaintitieto, verkkotunnistetiedot tai fyysiset, fysiologiset, geneettiset, psyykkiset taloudelliset, kulttuuriset tai sosiaaliset tekijät, joista henkilö on tunnistettavissa Käsittely =manuaalinen tai automaattinen käsittely Esim. Tietojen kerääminen, tallentaminen, järjestäminen, säilyttäminen, muokkaaminen, luovuttaminen, poistaminen ja tuhoaminen Rekisteri = mikä tahansa henkilötietoja sisältävä tietojoukko, josta tiedot saatavilla tietyin perustein 31

32 Rekisteriseloste Rekisterinpitäjän (esim. taloyhtiö) on laadittava henkilörekisteristä rekisteriseloste, jossa on mainittava: Rekisterinpitäjän ja tämän edustajan nimi ja yhteystiedot Henkilötietojen käsittelyn tarkoitus Kuvaus rekisteröityjen ryhmästä/ryhmistä ja näihin liittyvistä tiedoista/tietoryhmistä Mihin/kenelle tietoja luovutetaan ja siirretäänkö tietoja EU:n ulkopuolelle Mahdollisuuksien mukaan tietoryhmien poistamisen suunnitellut määräajat Mahdollisuuksien mukaan yleinen kuvaus tietojen käsittelyn turvallisuustason varmistamiseksi toteutettavista teknisistä ja organisatorisista turvatoimista 32

33 Henkilötietojen käsittely edellyttää perusteen Henkilön vapaaehtoinen ja tietoinen suostumus Vaikka suostumus saadaan, edellytetään joka tapauksessa tarpeellisuusvaatimuksen täyttymistä TAI Käsittely on oltava tarpeen rekisterinpitäjän lakisääteisen velvoitteen noudattamiseksi Esim. osakeluettelo TAI Käsittelyn on oltava tarpeen sellaisen sopimuksen täytäntöönpanemiseksi, jossa rekisteröity on osapuolena tai sopimuksen tekemistä edeltävien toimenpiteiden toteuttamiseksi rekisteröidyn pyynnöstä 33

34 Henkilötietojen käsittely edellyttää perusteen Henkilön vapaaehtoinen ja tietoinen suostumus Vaikka suostumus saadaan, tietojen oltava joka tapauksessa tarpeellisia TAI Käsittely on oltava tarpeen rekisterinpitäjän lakisääteisen velvoitteen noudattamiseksi TAI Käsittelyn on oltava tarpeen sellaisen sopimuksen täytäntöönpanemiseksi, jossa rekisteröity on osapuolena tai kun rekisteröity pyytää sitä sopimuksen tekemistä edeltävien toimenpiteiden toteuttamiseksi TAI Rekisterinpitäjän oikeutettu etu 34

35 Henkilötietojen käsittelyn periaatteet Tietojen käsittely lainmukaisesti, asianmukaisesti ja rekisteröidyn kannalta läpinäkyvästi Käyttötarkoitussidonnaisuus Tietojen minimointi Epätarkkojen ja virheellisten tietojen poistaminen/oikaiseminen viipymättä Säilytyksen rajoittaminen Tietoturvallisuuden varmistaminen Rekisterinpitäjän näytettävä valvontaviranomaisen pyynnöstä, että em. periaatteita on noudatettu dokumentointi tärkeää! 35

36 Oikeus tulla unohdetuksi Jos rekisteröity ei enää halua, että hänen tietojaan käsitellään, tiedot on poistettava, ellei ole jokin laillinen peruste säilyttää ne. Tiedot voidaan pyynnöstä huolimatta säilyttää, kun se on tarpeen esim.: lakisääteisen velvoitteen tai sopimuksen täyttämiseksi tai oikeusvaateen laatimiseksi, esittämiseksi tai puolustamiseksi tai laissa säädetään säilyttämisajasta tiedot voidaan tällöin säilyttää niin kauan kuin se on tarpeen 36

37 Tiedonantovelvollisuus 1/2 Rekisterinpitäjän on ilmoitettava tietoja kerättäessä kirjallisesti rekisteröidyille helposti ymmärrettävässä muodossa mm. seuraavat asiat: Rekisterinpitäjän yhteystiedot Mihin tarkoituksiin henkilötietoja käsitellään ja mikä on käsittelyn oikeusperusta (esim. palvelun tarjoamiseksi rekisteröidyn suostumuksella) Jos henkilötietoja luovutetaan kolmansille osapuolille, henkilötietojen vastaanottajat Jos henkilötietoja siirretään kolmanteen maahan, miten tietosuojan riittävyydestä on huolehdittu. 37

38 Tiedonantovelvollisuus 2/2 Henkilötietojen säilytysaika tai kriteerit sille, miten säilytysaika määräytyy Oikeus tehdä valitus valvontaviranomaiselle Oikeus peruuttaa suostumus milloin tahansa Rekisteröidyn oikeus pyytää pääsy häntä itseään koskeviin tietoihin, oikeus pyytää tietojen oikaisemista tai käsittelyn rajoittamista Rekisteröidyn oikeus pyytää tietojen poistamista (jos oikeus tulla unohdetuksi) Mihin henkilötietojen antamisen vaatimus perustuu, onko rekisteröidyn pakko toimittaa tiedot ja mitkä ovat seuraukset tietojen antamatta jättämisestä 38

39 Tietoturvaloukkaukset Rekisterinpitäjän ilmoitettava viranomaiselle henkilötietojen tietoturvaluokkauksista ilman aiheetonta viivytystä ja mahdollisuuksien mukaan 72 tunnin kuluessa sen ilmitulosta Poikkeus: Jos tietoturvaloukkauksesta ei todennäköisesti aiheudu luonnollisten henkilöiden oikeuksiin ja vapauksiin kohdistuvaa riskiä --> Jos ilmoitusta ei anneta 72 tunnin kuluessa, on rekisterinpitäjän annettava valvontaviranomaiselle perusteltu selitys Ilmoittaminen tietoturvaloukkauksesta rekisteröidylle: Kun henkilötietojen tietoturvaloukkaus todennäköisesti aiheuttaa korkean riskin luonnollisten henkilöiden oikeuksille ja vapauksille Ilmoitettava ilman aiheetonta viivytystä 39

40 Sanktiot Nykyistä tiukemmat seuraamukset rikkomuksista Hallinnolliset sakot ja muut seuraamukset Sakko maksimissaan jopa euroa Yrityksillä sakon maksimi 4 % edellisen tilikauden vuotuisesta maailmanlaajuisesta liikevaihdosta Henkilötietojen käsittelijät sanktiojärjestelmän piiriin Arvioinnissa sovelletaan kokonaisvaltaista, tapauskohtaista harkintaa 40

41 Vinkkejä tietosuoja-asioiden hoitoon Tarkista, että rekisteriseloste on kunnossa Huolehdi tiedonantovelvollisuudesta Tietoja kerättäessä Tarvittaessa myös myöhemmin, esim. rekisteröidyn pyytäessä tietoja Huomioi tietosuojasta ja tietoturvasta huolehtiminen myös sopimussuhteissa Esim. isännöinti- ja huoltopalvelut 41

42 Henkilötietojen käsittelystä sopiminen Taloyhtiö on rekisterinpitäjä Jos henkilötietoja käsittelee muu taho (käsittelijä) taloyhtiön lukuun, on käsittelystä sovittava kirjallisesti Sopimuksessa sovittava mm. Käsittelyn kohde ja kesto Käsittelyn luonne ja tarkoitus Henkilötietietojen tyyppi Rekisteröityjen ryhmät Rekisterinpitäjän (taloyhtiön) oikeudet ja velvollisuudet Tietoturvallisuudesta huolehtiminen Henkilötietojen palauttaminen/poistaminen sopimuksen päättyessä Rekisterinpitäjä antaa ohjeet henkilötietojen käsittelyyn 42

43 Sähköinen asunto-osakerekisteri 43

44 Sähköinen asuntoosakerekisteri -hanke Kyse sähköisestä asunto-osakerekisteristä, joka mahdollistaa mm. asunto-osakkeiden digitalisoinnin sähköisen asuntokaupan ja sähköisen vakuuskäytön Hanketta selvitetty muutama vuosikymmen Valittu valtion kärkihankkeeksi helmikuun alussa 2016 Hanketta ohjaa maa- ja metsätalousministeriö, Maanmittauslaitos keskeisessä valmisteluroolissa Maanmittauslaitos vastaa rekisterin edellyttämien tietojärjestelmien valmistelusta, ylläpitämisestä ja kehittämisestä PRH:n vastuulle kuuluu ns. rakenteistamispalvelu (YTJ:n yhteyteen) Huoneistoselitelmä + tieto lunastuslausekkeista 44

45 Hankkeen eteneminen 45

46 Organisoituminen 46

47 Lainvalmistelu käynnissä 47

48 Purkava lisärakentaminen asuntoosakeyhtiöissä 48

49 Rakennuksen purku edellyttää kaikkien osakkaiden suostumuksen Rakennuksen purussa puututaan osakkaiden hallintaoikeuteen olennaisesti ja tämä edellyttää kaikkien osakkaiden suostumuksen Päätöksentekovaade on käytännössä estänyt purkavan lisärakentamisen hankkeita Joissakin yhtiöissä on harkittu jopa yhtiön juridista purkamista ratkaisuna merkittäviin rakennuksen kuntopuutteisiin Edellyttää yksimielistä päätöstä ja poissaolleiden osakkaiden erillissuostumusta Poikkeuksena tilanne, jossa rakennus olisi esimerkiksi tuhoutunut tulipalon johdosta tällöin 4/5 suostumus riittää

50 Lainvalmisteluhanke käynnissä OM:n Asunto-osakeyhtiöiden purkava lisärakentaminen ja asuntoosakeyhtiölain muutostarve - & VTT:n laatima Asunto-osakeyhtiöiden purkava lisärakentaminen -selvitys AOYL:n muutostarpeet Määräosapäätöksenteko (2/3, 3/4, 4/5?) Mistä lähtien määräosapäätöksentekovaade soveltuu Osakkaiden tiedonsaantioikeus Isännöitsijäntodistuksen tietosisältö Rakennuksen alasajoon tähtäävä päätös vs. kunnossapitovelvoitteet Vastustavan osakkaan osakkeiden poislunastus Vanhan korvaaminen uudella kunnossapitoa? Muun lainsäädännön muutostarve (arvioidaan erikseen) Verotus Rakennuksen alasajoa koskeva päätös vaikutus viranomaisen mahdollisuuksiin kohdistaa kiinteistönomistajaan erilaisia kunnossapitovelvoitteita

51 Lopuksi oikeuskäytäntöä 51

52 KKO 2016:43, Pyykkitupamaksut 1/3 Yhtiökokouspäätös: pesutuvan käytöstä ei peritä erillistä käyttömaksua vaan kustannukset katetaan yhtiövastikkeilla Kyse siitä, onko päätös yhtiöjärjestyksen vastainen?, onko päätös asunto-osakeyhtiölain ja erityisesti lain yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen? KKO: Yhteisistä tiloista aiheutuvien kustannusten kattaminen ja mahdollisten käyttömaksujen periminen ratkaistava kussakin yksittäistapauksessa asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen perusteella 52

53 KKO 2016:43, Pyykkitupamaksut 2/3 Ovatko pesutuvan käyttökustannukset vastikkeella katettavia menoja? KKO: Kyseessä sellainen yhtiön rakennuksen käyttöön ja kunnossapitoon kuuluva, yhtiön pääasialliseen tarkoitukseen ja toimintaan liittyvä kustannus, joka voidaan asunto-osakeyhtiölain mukaan kattaa yhtiövastikkeista saaduilla tuloilla, kun yhtiöjärjestyksestä ei muuta johdu. Yhtiöjärjestyksen mukaan vastikkeella maksetaan mm. hallinto- ja hoitokustannukset ja muut tarpeelliset menot Yhtiölle aiheutuvat kustannukset ovat varsin kohtuulliset Päätös ei ole tältä osin lain tai yhtiöjärjestyksen vastainen 53

54 KKO 2016:43, Pyykkitupamaksut 3/3 Entä yhdenvertaisuus? KKO: Osakas lähtökohtaisesti velvollinen osallistumaan vastikkeen maksun muodossa kaikkiin yhtiön tarkoituksen toteutumisen kannalta tarpeellisiin kustannuksiin riippumatta siitä, missä määrin hän saa toimenpiteistä välitöntä hyötyä. Yhdenvertaisuuden tapauskohtainen harkinta: Minkälaisesta yhteisten tilojen käytöstä on kyse? Palveleeko yhteisten tilojen käyttö yhtiön tarkoitusta? Onko kaikilla lähtökohtaisesti yhtäläinen oikeus käyttää tilaa/hyödykettä? Kaikilla osakkailla/asukkailla ollut yhtäläinen oikeus käyttää tiloja Käyttökustannukset ovat olleet määrältään kohtuulliset Päätös kustannusten kattamisesta vastikkeella ei ole loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta 54

55 KKO 2017:2, Lunastuslauseke 1/2 Osakas oli myynyt omistamastaan osakeryhmästä 1/3 osuuden pojalleen ja 1/3 osuuden tämän avopuolisolle ja pitänyt 1/3 itsellään Yhtiöjärjestyksessä oli lunastuslauseke, jonka mukaan osakkaat olivat oikeutettuja lunastamaan osakkeen, jos osake kaupan, vaihdon tai lahjan kautta siirtyi muulle kuin yhtiön osakkaalle Toinen osakas oli esittänyt lunastusvaatimuksen koko osakeryhmän lunastamiseksi myyjältä ja ostajilta 55

56 Lunastuslauseke, KKO 2017:2 2/2 KKO julisti lunastusvaatimuksen pätemättömäksi Myyjälle jäänyttä osuutta ei ollut mahdollista lunastaa, koska omistusoikeus ei ollut siirtynyt siltä osin kenellekään Osakkeet muodostavat jakamattoman kokonaisuuden, jonka hajottaminen murto-osuuteen kohdistuvan lunastamisen seurauksena saattaisi johtaa odottamattomaan ja epätarkoituksenmukaiseen lopputulokseen Yhtiöjärjestystä ei voitu tulkita siten, että se olisi oikeuttanut lunastukseen, kun osakeryhmästä oli myyty vain murto-osa Johtopäätökset: Jos lunastuslauseke halutaan ulottaa koskemaan myös murto-osien lunastusta, on tämä syytä mainita nimenomaisesti lunastuslausekkeessa Varovaisuusperiaatteen mukaisesti suositeltavaa edelleen antaa lunastusilmoitus myös murto-osaisista omistuksen siirtymisistä 56

57 Helsingin hovioikeus , nro 107 Voiko osakkaan äänimäärä olla desimaaliluku? Yhtiössä sovellettiin asunto-osakeyhtiölain mukaista äänileikkurisäännöstä, jonka mukaan yhden osakkaan äänimäärä on enintään 1/5 yhtiökokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä Yhtiössä oli 6 osakeryhmää ja Kullakin osakeryhmällä yksi ääni (yhtiöjärjestysmääräys) Viidesosa yhtiökokouksessa edustetuista äänistä oli 1,2 Hovioikeus: Osakkaan äänimäärä voi olla desimaaliluku Äänimäärää ei siten pyöristetä 57

58 KKO 2016:33 Osakkaan vastuu vuokralaisensa aiheuttamasta vesivahingosta 1/2 KKO 2016:33 Vuokralainen aiheutti alkoholin vaikutuksessa taloyhtiölle vesivahingon makaamalla kylpyhuoneen lattiakaivon päällä Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää: tahallisuutta tai huolimattomuutta konkreettista vahinkoa ja syy-yhteyttä vahingon ja tahallisuuden/huolimattomuuden välillä Oliko osakas laiminlyönyt kunnossapitovastuunsa ja toiminut huolimattomasti, kun ei ole edellyttänyt vuokralaiselta kotivakuutusta? 58

59 KKO 2016:33 Osakkaan vastuu vuokralaisensa aiheuttamasta vesivahingosta 1/2 KKO:n ratkaisu: Vahinko ei ole aiheutunut osakkaan huoneiston sisäosien kunnossapitovelvollisuuden laiminlyönnistä Osakas ei ole voinut vaikuttaa vuokralaisensa menettelyyn eikä hänen ei voida edellyttää kyenneen estämään vahingon Osakkaalla ei velvollisuutta huolehtia vakuutusturvasta siltä varalta, että yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvat rakennuksen osat vahingoittuvat Osakas ei ollut laiminlyönyt kunnossapitovelvoitettaan eikä menetellyt muutoinkaan huolimattomasti siksi, ettei ollut edellyttänyt vuokralaiselta kotivakuutusta 59

60 KKO 2016:69 Kiinteistökauppa, laatuvirhe & reklamaatio Myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat muutama kuukausi virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. Vaatimusten lopullinen sisältö oli ilmoitettu vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ydinkysymys: Esitettiinkö lopulliset vaatimukset liian myöhään? KKO: Oikeus vaatimusten esittämiseen oli menetetty liian myöhään tehtynä Ei oltu esitetty hyväksyttävää syytä sille, miksi vaatimusten esittäminen kesti Joka tapauksessa voidaan edellyttää edes ehdollisen enimmäismääräisen vaatimuksen tekoa Johtopäätökset kiinteistöalan sopimussuhteisiin: Noudata sovittuja vaatimusaikoja ja tapoja Jollei sovittu, huolellinen toimija toimii joka tapauksessa viivytyksettä 60

61 KKO:2017:22 (ään. 3-2), Hallintaanotto 1/2 Senioritalo, jonka yhtiöjärjestyksessä maininta 55 vuoden ikärajasta Ei ehdoton, määräyksen mukaan hallitus voi myöntää poikkeuksen Osakas ja hänen vuokralaisensa merkittävästi nuorempia Yhtiö ryhtyi hallintaanottoon 2 vuoden jälkeen käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella HO Ei perustetta hallintaanotolle, rikkomuksella vain vähäinen merkitys 61

62 KKO:2017:22 (ään. 3-2), Hallintaanotto 2/2 KKO Yhtiöjärjestyksen määräys sisällöltään selvä Vuosienkaan YJ:n vastaisen käytännön ei katsottu luovan YJ:n määräyksestä poikkeavia oikeuksia Asuinhuoneistoa käytettiin olennaisella tavalla vastoin YJ:n määräystä Laiminlyönnillä ei vain vähäinen merkitys Hallintaanottoon oli riittävät perusteet 62

63 Helsingin HO nro 267, S 15/2863, Hallintaanotto 1/2 KOy, jonka YJ:ssä maininta, että hallintaanotto mahdollinen käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella Huoneiston A käyttötarkoitus kokoushuoneisto ja huoneistoin I käyttötarkoitus myymälä Kummankin tilan omistaa yhdistys, joka yhdistänyt tilat ja tiloissa sijaitsee myymälä Yhtiökokous tehnyt päätöksen kokoushuoneiston hallintaanotosta käyttötarkoituksen vastaisen käytön perusteella Yhtiön hallinnolla ja yhdistyksellä on ollut yhteisymmärrys huoneiston käytöstä ja yhtiö on vaikuttanut käytön edellyttämiin muutoksiin 63

64 Helsingin HO nro 267, S 15/2863, Hallintaanotto 2/2 HO:n mukaan yhtiön ja hallinnon välinen yhteisymmärrys ei tarkoita sitä, että huoneiston laatu olisi tullut muutetuksi, vaan se olisi edellyttänyt yhtiökokouksen päätöstä Huoneiston A YJ:n mukainen käyttötarkoitus yksiselitteinen Rikkomus ei vähäinen, koska käyttötarkoituksen vastainen käyttö jatkunut pitkään Huoneistojen erottaminen toisistaan mahdollista HO:n mukaan huoneiston A hallintaanotolle on ollut peruste KKO myöntänyt valitusluvan 64

65 KHO 2017:62 Vähemmistöosakkaiden oikeus vaatia ylimääräinen yhtiökokous koolle 1/2 Yhtiökokous aikaisemmin käsitellyt liikehuoneistojen yhtiövastikkeiden alentamista Vastikkeita ei alennettu Liikehuoneistojen omistajat nostivat KäO:ssa kanteen yhtiöjärjestyksen kohtuullistamiseksi Kannetta ei tutkittu muotovirheestä johtuen Vähemmistöosakkaat vaativat seuraavana vuonna AVI:n kautta yhtiökokousta koolle päättämään asiasta uudelleen, jotta he saisivat uuden määräajan kanteen nostamiselle KHO: Yhtiökokouksessa jo käsitellyn asian luonne ei ollut muuttunut toiseksi sillä perusteella, että kohtuullistamiskanteessa oli muotovirhe 65

66 KHO 2017:62 Vähemmistöosakkaiden oikeus vaatia ylimääräinen yhtiökokous koolle 2/2 AVI sai hylätä ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista koskevan hakemuksen 66

67 Kiinteistöliitto verkossa kiinteistoliitto.fi facebook.com/ 67

68 Kiinteistöliitto osakkaana ja mukana 68