54 Kuitinmäki, ehdotus kaupunginhallitukselle asemakaavan muutokseksi, alue , 22. kaupunginosa Olari, (Kh-Kv-asia)

Transkriptio

1 175/ /2013 Kaupunkisuunnittelulautakunta Kuitinmäki, ehdotus kaupunginhallitukselle asemakaavan muutokseksi, alue , 22. kaupunginosa Olari, (Kh-Kv-asia) Valmistelijat / lisätiedot: Jaana Hietanen-Köninki, puh etunimi.sukunimi@espoo.fi Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot ja muistutukset on annettu Kuitinmäen asemakaavan muutosehdotuksesta, alue , 2 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle päivätyn ja muutetun Kuitinmäki - Kvisbacka asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6449, joka käsittää korttelin sekä katu- ja virkistysalueita 22. kaupunginosassa (Olari), alue , 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 700 euroa, eli yhteensä euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Käsittely Keskustelun kuluessa puheenjohtaja ehdotti jäsen Nevanlinnan kannattamana, että päätösehdotuksen loppuun lisätään seuraava kappale: Kuitinmäen ostoskeskuksen alue ei ole nykyisellään viihtyisä ja vaatii kehittämistä pysyäkseen kasvavan asukasmäärän toiminnallisena paikalliskeskuksena. Lautakunta kehottaa edistämään ostoskeskuksen alueen kehittämistä ja Kuunkehrän aukion elävöittämistä. Julistettuaan keskustelun päättyneeksi, puheenjohtaja Louhelainen tiedusteli, voidaanko esittelijän ehdotus hänen tekemänsä ehdotuksen mukaisesti muutettuna hyväksyä. Koska kukaan ei vastustanut tätä, totesi puheenjohtaja tämän tullen yksimielisesti hyväksytyiksi. Päätös Kaupunkisuunnittelulautakunta

2 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Lausunnot ja muistutukset on annettu Kuitinmäen asemakaavan muutosehdotuksesta, alue , 2 hyväksyy esitettäväksi kaupunginhallitukselle päivätyn ja muutetun Kuitinmäki - Kvisbacka asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6449, joka käsittää korttelin sekä katu- ja virkistysalueita 22. kaupunginosassa (Olari), alue , 3 ilmoittaa asemakaavan muutoksen hakijalle, että kaupunki tulee MRL 59 :n mukaisesti perimään asemakaavan muutoksen laatimiskulujen loppuosan, euroa sekä 1/3 kuulutuskustannuksista, 700 euroa, eli yhteensä euroa asemakaavan muutoksen hyväksymisen jälkeen. Kuitinmäen ostoskeskuksen alue ei ole nykyisellään viihtyisä ja vaatii kehittämistä pysyäkseen kasvavan asukasmäärän toiminnallisena paikalliskeskuksena. Lautakunta kehottaa edistämään ostoskeskuksen alueen kehittämistä ja Kuunkehrän aukion elävöittämistä. Liite Oheismateriaali Selostus 1 Kuitinmäki, lausuntojen sekä kannanottojen lyhennelmät ja vastineet 2 Kuitinmäki, muistutusten lyhennelmät ja vastineet - Kuitinmäki, tapahtumaluettelo - Kuitinmäki, kaavamääräykset osa 1 - Kuitinmäki, kaavamääräykset osa 2 - Kuitinmäki, kaavamääräykset osa 3 - Kuitinmäki, kaavakartta - Kuitinmäki, ajantasa-asemakaava - Kuitinmäki, havainnekuva Asemakaavan muutoksen tavoitteena on muuttaa Kuitinmäen ostoskeskuksen alueella sijaitsevan korttelin käyttötarkoitus liike- ja pienteollisuusrakennusten korttelialueesta (oleva kerrosala k-m 2 ) ja autopaikkojen korttelialueesta (oleva kerrosala k-m 2 ) pääosin asumiseen ja tutkia alueeseen liittyviä liikennejärjestelyjä ja autopaikoitusta sekä mahdollisuutta kerrosalan lisäämiseen paikalliset olot ja kaupunkikuvallinen sijainti huomioiden. Asemakaava- alueelle on suunniteltu kerrosalaa n k-m 2, josta asumista / palveluasumista on noin k-m 2 ja liike-, palvelu-, toimisto- tai liikuntatiloja tai asuntojen työtiloja n. 500 k-m 2. Uusia asukkaita alueelle tulee n. 190 henkilöä. Asemakaavan muutosehdotuksessa on mukana vain uudisrakennusvaihtoehto, jossa oleva Esson entinen pääkonttorirakennus puretaan.

3 Suunnittelualueen likimääräinen sijainti Espoon opaskarttapohjalla esitettynä Kuitinmäki - Kvisbacka asemakaavan muutosehdotus, piirustusnumero 6449, käsittää korttelin sekä katu- ja virkistysalueita 22. kaupunginosassa (Olari), alue Vireilletulo Kaavasta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Asemakaavan muutokseen liittyen on laadittu erillinen osallistumis- ja arviointisuunnitelma, joka on päivätty ja tarkistettu Alueen kuvaus Asemakaavan muutoksen alue sijaitsee Kuitinmäen ostoskeskuksen alueella. Kuitinmäen ostoskeskus rakennettiin palvelemaan Olari- Kuitinmäki-alueen asukkaita monipuolisena palvelukeskuksena ja 1980-lukujen aikana. Palvelujen painopiste on siirtynyt ensin Olarin vanhasta ostoskeskuksesta Kuitinmäen ostoskeskukseen ja sittemmin Ison Omenan kauppakeskukseen. Nykyisellään Kuitinmäen ostoskeskuksen ilme on hieman rapistunut. Osa ostoskeskuksen liiketiloista on tyhjiä. Alueella on kuitenkin olemassa kaupallista virettä lähipalveluille, joiden turvaaminen on tärkeää luvun lopulla Suomi eli kiivasta urbanisoitumisvaihetta. Nuoret arkkitehdit, Simo Järvinen ja Eero Valjakka tiedostivat metsälähiöiden ongelmat ja uneksivat niin sanotusta kompaktikaupungista. Tämän ihanteen innoittamana syntyivät muun muassa Olarin asemakaava ja sinne rakennetut asuinrakennukset. Korttelialueella oleva pääkonttorirakennus muodostaa kaupunkikuvallisen kokonaisuuden Kuitinmäen ostoskeskuksen alueelle yhdessä kahden muun Kuunkehrän aukiota rajaavan toimisto-/liikerakennuksen kanssa: Kuunkehrän aukion vuonna 1975 rakennetun pohjoispuolen ja vuonna 1983 rakennetun länsipuolen toimisto-/liikerakennusten kanssa. Rakennuksia yhdistää toisiinsa tyylillisesti paitsi horisontaalisuus, myös niiden rakenteellisuutta

4 korostava ja moduulimitoitusta ilmaiseva estetiikka. Näiden rakennusten mittakaava määrittelee ympäröivien kaupunkitilojen muotoa ja kokoa. Rakennukset muodostavat selkeät kaupunkitilan rajat Kuunkadun pohjoispuolelle ja niiden keskelle jäävälle Kuunkehrän aukiolle, joka on Kuitinmäen mittakaavassa merkittävä kaupunkitila. Aukio toimii suurimmalta osin paikoitusalueena ja oleskelu rajoittuu lähinnä reunoilla ravintoloiden terasseilla istuskeluun. Ympäröivien rakennusten liittyminen aukioon on haasteellista vaihtelevien korkeusasemien vuoksi. Aukion itäsivulla sen tasossa sijaitseva Esson vanhan pääkonttorin ensimmäinen kerros ei avaudu aukiolle vaan on tylyä umpiseinää. Toisen kerroksen tasolla kulkevan kevyen liikenteen väylän kattama arkadi synkistää seinustaa entisestään. Myös paikoituskannet ja kevyen liikenteen rampit luovat kolhoa lähitilaa ympärilleen. Koko alueelle on leimallista rakennusten paikoin piittaamaton liittyminen maaston korkeuseroihin, mikä oli yleistä 70-luvun rakentamisessa. Itä-länsisuunnassa ostoskeskuksen alueen halkaisee vilkasliikenteinen Kuunkatu. Kuunkatu on alueen valtimo, mutta se ei muodosta miellyttävää katumaista ulkotilaa, vaan hahmottuu pikemminkin läpiajoreittinä. Tällaisena se myös jakaa väylän eri puolille sijoittuvat liiketilat erilleen toisistaan. Haasteena on yhdistää runsaat liikennemäärät ja viihtyisyys. Pohjois- eteläsuuntainen kevyenliikenteen väylä kulkee puisto- ja aukiosarjojen muodostaman mielenkiintoisen tilasarjan läpi: pohjoisessa sijaitsee pistetalojen rajaama puistomainen metsäalue avokallioineen, keskellä Kuunkehrä, ostoskeskuksen aukio, Kuunkadun eteläpuolella palveluja ja asumista sekoittava viherkannellinen hybridikortteli ja tämän eteläpuolella pieni puistoalue. Kevyenliikenteen väylä menee Kuunkadun yli siltaa pitkin. Kuunkehrän torialueen itäpuolisella korttelialueella sijaitsee entinen Esson pääkonttorirakennus, joka on tällä hetkellä tyhjillään St1 Oy:n ostettua Esson v ja siirrettyä toimistopalvelut Pitäjänmäelle. Korttelin toisella tontilla sijaitsee maanpäällinen, kaksikerroksinen pysäköintilaitos. Esson entinen pääkonttorirakennus edustaa tyyliltään 1960-luvun moduulikonstruktivismia. Olari Kuitinmäki on puolestaan kiitetty esimerkki suomalaista kaupunkirakentamista. Vuonna 1975 Olarin suunnittelijat saivat rakennustaiteen ja yhdyskuntasuunnittelun valtionpalkinnon. Perusteluissa mainitaan esimerkiksi että elinympäristö on viihtyisä ja alueella on ominaisilmettä ja moni-ilmeisyyttä. Olari Kuitinmäki lienee Suomen laajin ja ehjin yhtenäinen moduulikonstruktivistinen kaupunkikokonaisuus. Pääkonttorilla on oma luonteva osansa Kuunkehrän aukion kaupunkikokonaisuudessa. Esson pääkonttorirakennus on silmämääräisesti arvioiden hyväkuntoinen, mutta nykyisen omistajan mukaan jatkokäytön kannalta tarpeellisiin muutoksiin joustamaton ja taloudellista tappiota tuottava luvun alussa tehtiin asbestikartoitus, jossa paljastui, että julkisivussa näkyvissä Siporex-pintaisissa rakenneosissa ja IV-konehuoneissa käytetty Kenitex-pinnoite sisälsi asbestia. Suunnitelmana esitettiin, että asbestia sisältävät julkisivuosat koteloitaisiin valkoisella pellillä. Kartoituksessa löytyi asbestia myös putkieristeistä ja Finnflex-lattialaatoista sekä niiden kiinnitykseen käytetystä pikiliimasta. Normaalikäytössä näiden ei nähty

5 aiheuttavan asbestipölylle altistumisen vaaraa. Toimenpide-ehdotuksina kartoituksen tekijä esitti joko rakennusosien jättämisen silleen tai niiden pinnoituksen purkamisen osastointimenetelmällä. Rakennuksesta löytyneet asbestiesiintymät tulee ottaa huomioon pääkonttorin rakennustoimenpiteitä suunniteltaessa. Rakennuksen nykytilanne ja -käyttö (2012) Muutamia vuokralaisia lukuun ottamatta koko toimitalo on ollut tyhjillään vuodesta 2006 asti. Rakennuksen ensimmäisen kerroksen toimistotiloissa on ollut väliaikaisesti vuokralla Olarin seurakunta, jonka omat tilat olivat remontissa. Pääosa seurakunnan toiminnoista muutti rakennuksesta pois vuonna Eteläpäätyyn, entisen postin tiloihin jäi kuitenkin Olarin seurakunnan nuorten tila, Kulma. Entisessä ruokalassa toimii radio-ohjattavien autojen harrastajien yhdistys. Noin 250 neliön tilassa on mahdollisuus pienoisautojen rakentamista ja virittelyä varten ja kaksi mutkaista kilparataa ja koroke, jonka päältä autoja on hyvä ohjata. Yhdistys muutti tilaan vuonna 2012 saatuaan lähtöpassit Iso Omena -kauppakeskuksesta. Itäpuolella maantasossa, entisissä Postin tiloissa toimii vaate- ja sisustustavaraliike. Lisäksi osa toisen kerroksen toimistotilasta on vuokralla ja entisiä pohjoispäädyn asuntoja vuokrataan muusikoille. Kellarikerros on varastokäytössä. Useisiin toimistohuoneisiin on varastoitu huonekaluja ja muita toimistotarvikkeita, mutta valtaosa toimistotiloista on kuitenkin vailla käyttöä ja tyhjillään. Esson entiselle pääkonttorirakennukselle vuosien varrella tehdyt muutokset ovat olleet melko kevyitä, ja rakennuksen yleisilme on säilynyt pääpiirteittäin alkuperäisen kaltaisena. Remonteissa on pyritty alkuperäisen 1970-lukulaisen ulkonäön säilyttämiseen. Korjaukset ovat kuitenkin vieneet rakennusta koko ajan tavanomaisempaan suuntaan ja useat rakennusajankohdalle tyypilliset persoonalliset yksityiskohdat ovat karsiutuneet pikku hiljaa pois. Huomattavimmat rakennuksen ulkonäköön vaikuttaneet muutokset ovat olleet: vuonna 1998 tehty julkisivun betoniosien pellitys, vuonna 1999 tehty, katolla sijaitsevan ilmanvaihtokonehuoneen laajennus, vuonna 2000 tehty pääsisäänkäynnin muutos sekä vuonna 2002 tehty puuikkunoiden ulkopuitteiden vaihtaminen alumiiniprofiilisiksi, julkisivun puuosien peittäminen alumiinilistoilla sekä markiisien poistaminen. Silmämääräisesti tarkasteltuna pääkonttori on säilynyt siistissä kunnossa. Se, että rakennus on ollut jo useamman vuoden pääasiassa tyhjillään, näkyy julkisivussa muutamana graffitina tai täginä. Voimassa oleva maakuntakaava- ja yleiskaava- ja asemakaavatilanne Uudenmaan maakuntakaavassa suunnittelualue on merkitty pääosin taajamatoimintojen alueeksi. Olarin asuntoalue on määritelty maakunnallisesti arvokkaaksi kulttuuriympäristöksi: Se on 1960-luvun lopun asemakaavan pohjalta rakennettu asuntoalue, jossa lähiympäristön laatuun kiinnitettiin erityistä huomiota. Paikoitus ja autoliikenne eristettiin jalankulkualueista. Alue on

6 kaavoitushistoriallisesti mielenkiintoinen, laadukas lähiö. (Missä maat on mainiommat, Uudenmaan kulttuuriympäristöt, Uudenmaan liitto, 2012) Selvityksen tietoja on hyödynnetty vaihemaakuntakaavan lähtöaineistona ja ne esitetään 2. vaihemaakuntakaavan liitekartalla. Selvityksen tulos yhteen sovitetaan muun maankäytön kanssa ja viedään varsinaiselle kaavakartalle myöhemmin seuraavilla maakuntakaavakierroksilla. Nyt suunnittelussa oleva asemakaavan muutosalue ei kuulu edellä mainittuun Olarin asuntoalueeseen, joka sijaitsee suunnittelualueesta koilliseen. Kuitinmäen asuntoalue on kuitenkin jatkoa Olarin asuntoalueelle ja sen rakentamisessa on noudatettu pitkälti Olarin alueen suunnitteluperiaatteita. Espoon eteläosien yleiskaava Alueella on voimassa Espoon eteläosien yleiskaava, joka sai lainvoiman vuonna Yleiskaavan aluevaraukset: Suunnittelualue on nykyisellään säilyvää aluetta. Alueen asemakaavaa muutettaessa turvataan nykyisen rakennuskannan säilyminen ja ympäristökuvaan soveltuva kehittäminen. C on keskustatoimintojen ja lähipalvelujen alue: Alueelle saa osoittaa keskustaan soveltuvaa asumista sekä hallinto-, toimisto-, palvelu-, koulutus- ja myymälätiloja. Alueelle ei saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikköä. A on asuntoalue: Kaupunkikuvallisesti arvokas alue on viivoitettu pystyviivoin asemakaavan muutosalueen ulkopuolella sijaitsevalla Olarin asuntoalueella. Se on kaupunkimaisema, jonka rakennus-, ja kulttuurihistoriallisia arvoja sekä kaupunkikuvaa on suojeltava. Suojelu ei koske yksittäisiä rakennuksia, vaan kohdistuu alueen ominaispiirteiden vaalimiseen. Alueiden kehittämisen tulee tapahtua niiden omista lähtökohdista käsin ja alueen erityisarvojen sanelemin ehdoin. Alueen suunnittelussa ja rakentamisessa tulee asettaa erityinen paino alueiden ominaisluonteen säilymiseen. Kuitinkallion tunnelin on tarkoitus yhdistää Puolarintie ja Ylismäentie ja vähentää Kuitinmäen keskustan läpiajoliikennettä. Toteuttamisajankohdasta ei ole tehty päätöstä. Lisäksi kartassa on esitetty punaisella viivalla merkittävästi parannettava ja uusi liikenneverkon ja raideliikenneverkon osuus. Asemakaava Korttelissa 22080, puistoalueella ja katualueen osalla on voimassa sisäasiainministeriön vahvistama Kuitinmäen asemakaava, jonka on laatinut arkkitehtitoimisto Järvinen-Valjakka. Asemakaava-alue käsittää koko Kuitinmäen Kuunkadun pohjoispuolella olevan osan ja se on suurimmaksi osaksi edelleen voimassa. Kuunkehrän aukio on osa Matinkylän alueen kokonaissuunnitelmassa esitettyä alueen keskustavyöhykettä, jota kutsutaan Kuitinmäki 1 -asemakaavan

7 selostuksessa keskustaruodoksi. Vyöhyke palvelee kevyttä liikennettä. Autoliikenne ylittää tämän keskusvyöhykkeen Länsiväylän pohjoispuolella vain muutamassa kohdassa; Kuitinmäen Kuunkatu on yksi niistä. Muilta osin autoliikenne tulee keskusvyöhykkeen tuntumaan vain pistoina. Keskustavyöhykkeellä on alueen keskeisiä toimintoja sekä useita puistoja. Sama idea jatkuu Länsiväylän eteläpuolelle Matinkylään. Keskustavyöhykkeen molemmin puolin kulkee kevyen liikenteen reitti. Näistä on Kuitinmäessä toteutunut täysimittaisena vain itäisempi reitti. Itäisempi reitti kulkee siltaa pitkin Esson entisen pääkonttorin edessä. Matinkylän, Kuitinmäen ja Olarin suunnittelun kantavaksi ideaksi kiteytyi maastonmuodoista riippumaton, jatkuva ja suorakulmainen kaupunkistruktuuri. Suunnitelman keskeisiä piirteitä olivat ruutukaava ja talojen muodostamat korttelipihat. Lähiympäristön laatuun pyrittiin kiinnittämään totuttua enemmän huomiota. Paikoitus ja autoliikenne erotettiin jalankulusta. Alueen kokoavana aiheena oli jalankulkuraitti. Pihoihin tehtiin julkista ja yksityistä tilaa rajaavia aitoja ja vanhaa puustoa säilytettiin. Rakennuttajat oli velvoitettu toteuttamaan kahdeksan prosenttia kerrosalasta liike- tai julkisen palvelun tiloiksi. Korttelissa sijaitsee ALT1- ja AP5-merkinnöillä merkityt korttelialueet. ALT1 on liike- ja pienteollisuusrakennusten korttelialue. Alueelle saa sijoittaa myös toimistoja sekä viihdetarkoituksia ja sosiaalista toimintaa palvelevia tiloja. Rakennusoikeutta on osoitettu korttelialueelle yhteensä k-m 2 ja se on jaettu II-kerroksiseen rakennuksen osaan k-m 2 ja IV- kerroksiseen rakennuksen osaan k-m 2. Autopaikkoja on rakennettava yksi kutakin liike- ja työtilojen kerrosalan 50 m 2 kohti. Autopaikat on sijoitettava Ap- kortteliin ja a-paikoille. AP5 on autopaikkojen korttelialue, jossa autopaikat on varattu ja kortteleiden käyttöön. Rakennusoikeutta on osoitettu k-m 2 korttelialueelle. Ylimmän pysäköintitason tulee olla vähintään 1 m alempana kuin enintään 16 metrin etäisyydellä olevien asuinrakennusten alimman asuntokerroksen lattiatason. Kuunkadun varressa sijaitsee lisäksi asemakaavan muutosalueeseen kuuluva P1, istutettava puistoalue. Asemakaavan muutosalueeseen kuuluu lisäksi Puolikuun katualue. Autopaikkojen rakentamisesta on määrätty seuraavaa: Järjestysoikeuden määräämillä ehdoilla on mahdollista rakentaa vähintään 60 % vaadittujen autopaikkojen määrästä rakentamisen yhteydessä ja loput järjestysoikeuden vaatiessa välittömästi sitä mukaa, kuin autoistumisen tarve vaatii. Kuunkehrän aukion, alueen keskeisen kaupunkitilan ympäristön asemakaavan sisällöstä on kerrottu lisää asemakaavan muutoksen selostuksessa. MRA 27 :n mukainen kuuleminen Asemakaavan muutosehdotus oli nähtävillä Kaavaehdotuksesta saatiin 1 muistutus ja yhteensä 11 lausuntoa ja

8 kannanottoa, jotka ovat vastineineen asian liitteenä. Lisäksi käytiin yksi neuvottelu. Hyväksymiskäsittelyvaiheessa on kaavamateriaalia tarkennettu ja muutettu ehdotuksesta saatujen lausuntojen ja muistutuksen perusteella mm seuraavin osin: - Korttelialueen suurin sallittu kerrosluku on laskettu yhdeksästä kahdeksaan Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselta saadun lausunnon johdosta. Kuunkehrän itäreunan tornimaiset osat saavat nousta enintään kahdeksankerroksisiksi Kuunkadun ja Kuunkehrän katualueilta lukien. - Kattopihoille ei saa Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselta saadun lausunnon mukaan suunnitella paloa levittäviä rakenteita tai kasvillisuutta. Kaavamääräyksiin on tämän johdosta kirjattu maininta että kattopihasuunnitelma on esitettävä pelastuslaitokselle ennen sen rakentamista. - Meluntorjuntamääräyksiä on tarkennettu Uudenmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunnon mukaisesti niitä selkeyttämällä. Rakennuslautakunnan mahdollisuus poikkeusten sallimiseen on poistettu 4 :stä ja parvekkeiden lasitustarveteksti on siirretty 4 :ään. - Rakennusvalvontakeskus suositteli kaavamääräystekstin muuttamista muotoon karhea, elävä tiilipinta, jolloin kyseeseen tulee tiili tai tiililaatta rakennusten julkisivumateriaalina. Espoon kaupunginmuseo on pitänyt tärkeänä alueelle ominaisten värillisten julkisivulasipintojen käyttöä myös uudessa suunnittelussa. Rakennusvalvontakeskus esitti Esson entisen pääkonttorirakennuksen julkisivulasien värin määritystä tehtävään korttelisuunnitelmaan. - Puolikuu - kadun katualueen länsipuolen istutettavan alueen muuttamista kiveykseksi tutkitaan katusuunnitelman teon yhteydessä korttelin pysäköintihallin sisäänajoluiskan eteläpuolisella osalla. Tekninen keskus totesi kunnallisteknisessä kokouksessa että asemakaavakartassa Puolikuu- kadun jatkeena oleva jalankululle varattu katualue on liian kapea toimiakseen, ja että se tulee leventää vähintään viiteen metriin. Marraskuussa 2013 käynnistettiin kaupunkisuunnittelukeskuksen liikennesuunnitteluyksikön uusi pysäköintijärjestämisen periaatteet työ, jonka on tarkoitus valmistua vuoden 2014 kevään aikana. Joulukuussa 2013 kaavamuutoksen hakija esitti että pysäköintiohjeen 2010 mukaan suunniteltua kolmelle pysäköintitasolle jakautuvaa pysäköintiä on korttelissa liikaa. Kaupunkisuunnittelukeskuksen liikennesuunnitteluyksikkö päätyi käyttämään kohteessa paikallisesti räätälöityä pysäköintinormia. Asemakaavan autopaikkamääräystä muutettiin. Hyväksymiskäsittelyvaiheessa on asemakaavan viitesuunnitelmien aineistosta muokattu korttelisuunnitelma, johon on siirretty aiemmin kaavamääräyksissä olleita yksityiskohtaisia tekstejä. Myös laajemman

9 Kuitinmäen ostoskeskusta koskevan kokonaistarkastelun tekemistä sekä korttelin sisäistä tontinjakoa pohdittiin, mutta näistä päätettiin luopua. Ehdotus asemakaavan muutokseksi Ennen asemakaavan muutosprosessin käynnistymistä on vuosina laadittu osana aluetta koskevaa kehitysohjelmaa kehittämissuunnitelma, jossa ajatuksena oli alueen liikekeskusten aktivoiminen ja palvelutason kohottaminen kohtuullisen lisärakentamisen kautta pääosin yksityisellä rahoituksella. Alueelle on tehty ennen asemakaavasuunnittelun käynnistymistä ja osittain suunnittelun kuluessa selvityksiä, joissa on pohdittu mm asemakaavan muutosaluetta suuremman kokonaisuuden mahdollista kehittymistä tulevaisuudessa, alueen monimutkaisia pysäköintijärjestelyitä ja kaavamuutosalueella olevan rakennuksen rakennushistoriallista arvoa. Tehdyt selvitykset ovat olleet pohjana valma- ja ehdotusvaiheen suunnitelmille. Seuraavassa kerrotaan lyhyesti näistä selvityksistä: 1. Kuitinmäen ostoskeskuksen integroiva hankekehitys : Selviteltiin haastatteluin ja keskusteluin alueen toimijoiden intressejä alueen kehittämiseen. Johtopäätöksenä saatiin, ettei muilla kuin asemakaavan muutoksen hakijalla ollut halukkuutta lähteä tässä vaiheessa muuttamaan asemakaavaa. 2. Kuitinmäen ostoskeskuksen kehityskuva : Pohdittiin yksittäistä korttelia suuremman alueen jatkokehitystä. Aluerajauksessa olivat mukana Kuunkehrän aukion ympärillä olevat kortteli- ja puistoalueet. Tulokseksi saatiin yksi mahdollinen Kuitinmäen ostoskeskuksen alueen kehittämissuunnitelma, jonka pohjalta valmisteluaineisto muokattiin. Tämän suunnitelman jatkona tehtiin Kuunkadulle liikennesuunnitelmat ja selvitettiin hankkeen taloudellisia edellytyksiä. (3. Kuitinmäen ostoskeskuksen kehityskuva -työn liikennesuunnitelma ja 4. Kuitinmäen ostoskeskuksen kehityskuva -työn pohjalta tehty taloudellinen tarkastelu ) 5. Kuitinmäen ostoskeskuksen alue: Pysäköintikaaviot, selostus : Tämän selvityksen tekemistä edelsi hakijalta keväällä 2010 saatu rasitepaikkalausunto. Tutkittiin alueen pysäköintitilannetta. Pysäköinnit on Kuunkadun varressa ketjutettu sopimuksin ja rasittein alkaen läntisimmästä korttelista 22077, jonka autopaikat sijaitsevat pääosin korttelissa 22078, jonka autopaikoista 51 kpl sijaitsee kortteleissa jne. Kaaviot autopaikkajärjestelyistä ovat kyseisen selvityksen liitteenä. Asemakaavan muutoksella otetaan rakentamiseen yksi Kuitinmäen ostoskeskuksen alueen kolmesta autopaikkojen korttelialueesta. Selvityksen yhteenvetona todetaan: Tarkastelualueella on kolme Ap5-tonttia (Ap5 on autopaikkojen korttelialue), joilla koko alueen pysäköinti tulee voimassa olevan asemakaavan mukaan järjestää. Kuitinmäen ostoskeskuksen alueella on pula autopaikoista:

10 Voimassa olevassa asemakaavassa Ap-kortteleissa sulkumerkkien sisällä olevat numerot ilmoittavat ne korttelit, joiden autopaikoille. Ap- korttelit on varattu. Asemakaavan osoittamat autopaikkojen korttelialueet on kuitenkin rakennettu vain osittain ja rasitesopimuksia ja sopimuksia on solmittu asemakaavasta eroavasti. Voimassa olevan asemakaavan määräyksissä on kohta, jonka mukaan vain 60 % kaavan mukaisista paikoista on pitänyt toteuttaa. Tästä syystä alueelle on rakennettu alun perin voimassaolevaan asemakaavaan nähden liian vähän autopaikkoja. Voimassa olevan asemakaavan mukaisesti rakennetut pysäköintipaikat saattavat sijaita epätarkoituksenmukaisissa paikoissa ja olla hankalasti käytettäviä sijaitessaan toisessa korttelissa esim. kannen alla. Lisäksi: - Voimassa olevan asemakaavan aikaiset pysäköinnin mitoitukset ovat nykymitoitusta niukemmat, joten nyt käytössä olevaan tilaan mahtuu nykymitoituksella vähemmän autopaikkoja. Selvityksen johtopäätöksissä todetaan myös että, kaikki olevat kolme autopaikkojen korttelialuetta tarvitaan asemakaavan mukaisessa käytössään jatkossakin. Kuitinmäen keskustan ympäristössä on pulaa autopaikoista, eikä autopaikkoja näin ollen voida siirtää tarkastelualueelta muualle, muita alueita ei tähän tarkoitukseen ole osoittaa. Lisäksi todetaan, että kaupunkikuvallisista syistä pysäköintiä voidaan järjestää olevissa paikoissaan pihakansien alla. Tarkastelualueen korttelialueille osoitettavaa kerrosalan määrää määrittelee rankimmin rasitetun korttelin (22078) pysäköinnin järjestämisen vaatima tila. Pysäköintirasitteita ja/tai -sopimuksia muuttamalla ei nykytilanteessa voida korttelista siirtää korttelin pysäköintipaikkoja kyseiseen kortteliin aiheuttamatta tarkastelualueellisesti kestämätöntä tilannetta pysäköinnin suhteen. Kortteli jäisi pahimmassa tapauksessa ilman olevia pysäköintipaikkoja, mikäli korttelissa nyt sijaitsevat autopaikat osoitettaisiin muiden kortteleiden käyttöön. Voimassa olevan asemakaavan mukaisia pysäköinnin suhteita on nykytilanteessa syytä käyttää uudessa kaavassakin, aluekokonaisuuden pysäköinnin hallitsemiseksi. Lopuksi todetaan että alueellinen pysäköinnin järjestäminen ja järkeistäminen olisi toki suotavaa. Pysäköinti olisi tarkoituksenmukaista hoitaa omalla tontilla tai sen välittömässä läheisyydessä. Tässä vaiheessa, kun kaavamuutosta tehdään vain yhteen kortteliin, ei alueellinen järjestely kuitenkaan ole mahdollista. 6. Oy Esso Ab, Kuitinmäen pääkonttorin rakennushistoriaselvitys Vuosien ja 2012 kuluessa on keskusteltu Espoon kaupunginmuseon kanssa alueen asemakaavan muutossuunnitelmista ja olevan Esson entisen pääkonttorirakennuksen purkamisesta. Espoon kaupunginmuseon kanta on että ensisijaisesti Esson entinen pääkonttori on pyrittävä säilyttämään, mutta purkaminen on mahdollinen vaihtoehto. Keskustelujen tuloksena päädyttiin teettämään rakennushistoriallinen selvitys. Rakennushistoriaselvityksessä

11 dokumentoidaan oleva Esson entinen pääkonttorirakennus itsenäisenä rakennuksena ja arvotetaan rakennus Kuunkehrän kaupunkitilan osana. Rakennushistoriaselvityksen kaupunkikuvallisen ja -tilallisen arvottamisen johtopäätöksinä esitetään tiivistettynä seuraavaa: - Kuunkehrä ei saa muuttua kohti asuntoaukiota, minkä vuoksi Esson pääkonttorin tontille on sijoitettava riittävästi julkista katuelämää tukevaa liike- ja toimitilaa. Mikäli pääkonttori korvataan uudella rakennuksella, liiketiloja tulee sijoittaa ainakin sen pohjakerrokseen koko julkisivun mitalle, myös etelä-päätyyn Kuunkadun varrelle. - Esson pääkonttorin tontille mahdollisesti tehtävän uudisrakennuksen on sekä massaltaan että julkisivuiltaan otettava tietoinen ja rakentava suhde Olarin ja Kuitinmäen alueen hallitsevaan modulikonstruktivistiseen estetiikkaan. - Esson rakennuksen korottaminen tai rakennuksen korvaaminen ei sinänsä ole välttämättä ongelma. Oleellista on säilyttää selvä matalan jalustan ja kapeamman tai tornimaisista osista koostuvan korkeamman osan välinen jäsentely sekä aukion pohjoissivun tietty väljyys ja pienimittakaavaisuus. - Pohjois-eteläsuuntaista raittia voisi kehittää koko Olaria ja Kuitinmäkeä yhdistävänä pyöräilylle sujuvana reittinä, jonka ei ole Kuunkehrän kohdalla välttämättä tarpeenkaan liittyä suoraan liike- tai palvelutiloihin. Suosituksena on kuitenkin liittää silta uudisrakennukseen ja käsitellä raitti rakennuksen massaan integroituna julkisena sivukäytävänä tai vastaavana. Hyväksymiskäsittelyvaiheessa on asemakaavan viitesuunnitelmien aineistosta koottu korttelisuunnitelma, johon on siirretty aiemmin kaavamääräyksissä olleita yksityiskohtaisia tekstejä. Korttelialue Asuinkerrostalojen korttelialue AK-1, jonka kerrosala on k-m 2, joka vastaa tehokkuuslukua (kerrosalan suhdetta tontin pinta- alaan) noin e = Kerrosluku on IV VIII. Korttelialueen käyttötarkoitukset ovat asuminen, palveluasuminen, liike-, palvelu-, toimisto- ja liikuntatilat sekä asuntojen työtilat. Mikäli kortteliin suunnitellaan palveluasumista, tulee suunnitelmiin sisällyttää sekä asuin- että yhteistiloja toimivassa pinta-ala suhteessa ja lisäksi työtilat hoitohenkilökuntaa varten. Lisäksi, korttelin luoteiskulmaan sijoittuvien palveluasuntojen parvekkeet eivät ole pelastuslaitoksen puomitikasauton saavutettavissa, johtuen olevan ympäristön mitoituksista. Palveluasuntojen varatietä ei voi toteuttaa asukkaan omatoimisuutta vaativan parvekeluukun kautta, vaan varatie voidaan toteuttaa toisen porrashuoneen avulla. Kadun tasossa sijaitsevia tiloja avataan katutilaan ottamalla niitä käyttöön liike-, palvelu-, toimisto- tai liikuntatiloiksi tai asuntojen työtiloiksi vähintään 5 % korttelialueen kerrosalasta. Korttelissa on pyritty luomaan kaupunkimaista katutilaa sijoittamalla rakennukset lähelle katualueen rajaa

12 sekä sallimalla kansipihan alle pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja, asumista lukuun ottamatta, enintään 350 k-m 2 rakennusoikeuden lisäksi. Kansipihan ja jalustaosan päällä sijaitsevat, asemakaavakartassa erikseen merkityt, rakennuksen osat varataan asumiseen ja asumisen aputiloille. Asemakaavassa on esitetty alimpia lattiakorkeuksia sekä muita ohjeellisia korkotasoja, millä keinoilla rakennukset saadaan luontevasti istumaan kortteleiden sisäisiin kulkuväyliin ja pihajärjestelyihin sekä ympäröivään maastoon ja kaupunkikuvaan. Tornimaisten rakennuksenosien ja lamellirakennuksen ylimmät sallitut korkeusasemat asettavat uuden korttelin rakennusten korot samaan mittamaailmaan olevan rakennuskannan kanssa. Korttelin korkojen sovittaminen uudelleen rakennettavan Kuunkadun ylittävän kevyenliikenteen väylän sillan kanssa on oleellista asumisen laadun säilymisen kannalta. Sillan kohdalla olevan alimman asuintilan lattiatasonkin on oltava jalkakäytävän korkeusasemaa ylempänä. Näitä korkoja on pohdittu osana kunnallistekniikan alustavaa yleissuunnitelmaa. Etelään päin melko sulkeutuneella korttelilla pihatilat saadaan sijoitettua melukatveeseen Kuunkadun melulta. Korttelin eteläisimmät rakennukset ovat Kuunkadun melualueella. Parvekkeet on lasitettava tai suojattava kiinteillä laseilla. Kaikkien parvekkeiden lasittaminen on tärkeää myös kaupunkikuvallisista syistä. Piha-alueiden melusuojaus tapahtuu rakennusmassoilla, joiden väliin rakennetaan 1,6 m korkea suoja-aita. Rakennusten porrashuoneet liittyvät suoraan sekä kansipiha- että pysäköintitasoihin. Porrashuoneista tulee olla myös suora yhteys kadulle. Rakentamisen tapa Kuitinmäen alueen rakentaminen perustuu ruutukaavaan. Oleva rakentaminen ja katuverkko noudattelevat samaa koordinaatistoa alueen läpi. Korkeat pistetalot ja matalammat tuulimyllykortteleita muodostavat lamellit luovat alueelle vaihtelevia ulkotiloja ja hierarkiaa. Ilmavuus, valoisuus ja vehreys ovat alueen ominaisuuksia. Alueen suunnittelussa on ollut käytössä selkeä materiaalien ja värien paletti. Uuden rakentamisen tulee noudattaa Kuitinmäen alkuperäisen ostoskeskuksen alueen henkeä. Rakennusten massat, mittasuhteet, julkisivujen käsittely ja käytettävät materiaalit ovat sopusoinnussa ympäristön kanssa. Muutosalueen rakentamisella on parhaassa tapauksessa mahdollisuus sitoa paremmin yhteen nykyisellään hyvin erilaisia alueen osia: Kuunkehrän aukion puolella olevaa isompaa rakentamisen mittakaavamaailmaa ja Puolikuun itäpuolella sijaitsevaa rakeisempaa ja pienimittakaavaisempaa rakentamisen volyymiä, toisistaan poikkeavia käyttötarkoituksia ja materiaalimaailmaa. Korttelin rakennusten tulee lisäksi olla kattomuodoltaan, väreiltään ja materiaaleiltaan yhtenäisesti suunniteltuja. Tämä ei tarkoita että kaikkien rakennusmassojen tulisi olla samanlaisia, tai että kaikissa rakennuksissa tulisi käyttää täsmälleen samoja materiaaleja tai värejä. Uudisrakentamisen ulkoarkkitehtuurissa pyritään niukoin keinoin sovittamaan rakennukset osaksi nykyistä ympäristökokonaisuutta, eikä niinkään nostamaan rakennuksia esiin erityisen poikkeavalla ulkoarkkitehtuurilla.

13 Alkuperäisellä ostoskeskuksen alueella tarkoitetaan asemakaavassa Kuunkehrän aukion reunoilla sijaitsevien vaakasuuntaisten liikerakennusten lisäksi myös niihin liittyviä, alueelle tyypillisiä asuinrakennuksia. Nyttemmin rappauksella kuorrutettujen, naapurissa sijaitsevien asuinrakennusten ei katsota sisältyvän tässä annettuun rajaukseen sen alkuperäisyyden osalta. Rakennushistoriallinen selvitys antaa ohjeita uusien rakennusten suunnitteluun. Keinoja viitata konstruktivistiseen perintöön juuttumatta vanhaan ja huonontamatta mahdollisen uuden rakennuksen toiminnallisia ominaisuuksia ovat: - julkisivujen ja rakennusmassan taitavat ja ympäristöön liittyvät mittasuhteet, - koko rakennuksen (sekä massa, julkisivut että sisätilan päämitat) läpäisevä yhtenäinen mittamaailma ja sen systemaattinen ja selkeä esteettinen ilmaisu, - sekä massoittelun että detaljien niukkuus ja minimalismi, - julkisivujen selvä kolmiulotteisuus, jossa rakenne ilmaistaan todella materiaalina, ei vain pintaan liimattuna tai maalattuna kuvana, - sisätilojen muunneltavuus ja/tai tietty yleispätevyys ja - materiaalit ja värit, esimerkiksi värillinen julkisivulasi. Massoittelu Rakennusten massoittelun tulee olla selkeälinjaista. Pääosassa tulee jatkossakin olla Kuunkehrän aukion muodostama kaupunkitila. Uuden rakentamisen tulee osaltaan tukea entistä viihtyisämmän kaupunkitilan syntymistä. Korttelialueen Kuunkehrän aukion puoleiselle osalle tulee sijoittaa yhtenäinen, mielellään alkuperäisen rakennuksen kanssa hahmoltaan samamassainen rakennus. Rakennus koostuu asemakaavan muutoksessa katutason kerroksesta ja jalustaosasta ja jalustan päälle mahdollisesti tulevista tornimaisista osista, jotka sisältävät asumista. Tornimaiset osat tulee julkisivujen käsittelyllä häivyttää taustalle ja jalustaosan tulee nousta päärooliin Kuunkehrän aukion katutilassa. Erilliselle rakennusalalle tulee sijoittaa korttelialueen muusta massoittelusta poikkeava, lamellimainen rakennusmassa, joka ottaa massoittelullaan sekä väri- ja materiaalimaailmallaan kontaktia suunnittelualueen itäpuolisiin asuinrakennuksiin. Julkisivut Rakennusten julkisivujen tulee olla sopusoinnussa aluetta hallitsevan modulikonstruktivistisen estetiikan kanssa. Arjatsalon ja Puolimatkan puoliksi rakentama Kuitinmäen pohjoisosa ostoskeskuksen ympärillä muistuttaa rakennustyyliltään vanhaa Olaria. Kuitinmäen rakentajina toimineiden rakennusliikkeiden rakentamisen jälki eroaa toisistaan: Puolimatkan asuinrakennukset vuorattiin

14 betonielementeillä. Arjatsalo rakensi betonirunkoisia rakennuksia, joiden rungon ruudukkoon muurattiin punatiilestä paikalla ulkoseinät ja asennettiin ikkunaelementtiosat. Arjatsalon rakennusten pilari- laattajärjestelmä mahdollisti konstruktivistisen arkkitehtuurin periaatteiden mukaan rakennejärjestelmän mukaiset jaot myös ulkoseinissä. Nämä Arjatsalon rakentamat punatiiliset talot ovat ne, joista Olari yleensä tunnistetaan. Modulikonstruktivismi on konstruktivistisen arkkitehtuurin alalaji tai täsmennys. Arkkitehti Juulia Mikkolan mukaan modulikonstruktivismin erityispiirteenä on julkisivukenttiä rajaavien, pilareista ja palkeista muodostuvien kehikkorakenteiden yhdistäminen modulaariseen ikkunajakoon. Esson pääkonttorirakennuksen ensimmäinen ja toinen kerros vastaavat tätä määrittelyä. Myös julkisivuosien ja ikkunajakojen sisäinen jäsentely perustuu modulaarisiin mittoihin. Esson entisen pääkonttorirakennuksen perusrakenteena on pilari laatta - järjestelmä. Kantavia palkkeja ei ole. Myöskään julkisivut eivät ole kantavia. Pilari laatta -ruudukon voimakas ilmaisu julkisivussa ja värillisten julkisivulasien käyttö luovat aukiolle rytmiä ja tunnelmaa ja liittävät Kuunkehrän ilmiselväksi osaksi Olarin ja Kuitinmäen pohjoisosan kaupunkikokonaisuutta. Uusien rakennusten julkisivusommitelmien tavoitteena on sisältää näkyvä kolmiulotteinen ruudukkorakenne, moduuliruudukko. Ikkunoista muodostetaan ikkunakenttiä, joissa jokaisessa on sekä lasia että värillistä julkisivulasia. Parvekkeista muodostetaan parvekekenttiä/ selkeitä osia, joista jokaisessa on betonia ja/tai lasia ja värillistä julkisivulasia. Katutason julkisivuissa on laajoja läpinäkyviä osia. Rakennusten katutason julkisivut suunnitellaan katutilaa aktivoiviksi ja laadukkaiksi, mutta niukoiksi, detaljeiltaan. Katutason tiloja avataan kadulle mahdollisimman paljon. Lasia ja julkisivulasia käytetään alueelle ominaiseen tapaan. Värit ja materiaalit Rakentamisessa käytettävät materiaalit ja värit noudattelevat olevan ympäristön selkeää väri- ja materiaalipalettia. Kuitinmäen alueen alkuperäisessä suunnittelussa pääosin käytetyt materiaalit ja värit ovat: julkisivuissa on käytetty harmaata betonia, paikoin maalattua betonia, pesubetonia, punaista ja keltaista tiiltä, lasia, ja läpivärjättyjä värillisiä julkisivulaseja. Detaljeissa on käytetty puuta ja metallia, sekä joissain paikoissa, esim maantasossa värilaseja on korvattu maalatuilla levyillä. Julkisivulasien väreinä on käytetty voimakkaita värejä kuten keltaista, sinistä, vihreää, punaista ja oranssia. Värillisiä julkisivulaseja on käytetty ikkunakenttien osana koko rakennusmassassa, sekä maantasossa että kerroksissa. Esson pääkonttorin julkisivulasien värinä on ollut tumma vihreä, ja tätä julkisivulasin väriä tulee käyttää uudessakin suunnittelussa ns jalustaosassa. Korttelin kaikissa muissa massoissa käytetään johdonmukaisesti muuta värillistä julkisivulasia. Asuntojen parvekkeet lasitetaan.

15 Korttelialueelle rakennetaan sekä kansi- että kattopihoja. Korttelialueen pihat suunnitellaan vehreiksi. Tämän takaamiseksi, korttelisuunnitelmassa annetaan viherrakentamisen vähimmäismääriä. Pihat ovat kasvillisuuden yleisilmeeltä rehevät ja monikerrokselliset. Pihojen pinnat ovat laadukkaat ja rikkaat materiaaleiltaan: sisältävät puuta, kiveä, leikkialustoja ja erilaisia kasvillisuuspeitteitä. Asfalttia ei kansi- tai kattopihalla käytetä. Tontin rajoja tai rakentamisen vaiheistusta ei kansipihalla huomaa, koska rakenteet ja materiaalit liittyvät pihalla sujuvasti yhteen, eikä tontteja aidata toisiaan vastaan. Kansipihan tasolla sijaitseville asunnoille voidaan rakentaa asuntopihat, jotka saa aidata. Kansi- ja kattopihojen suunnittelussa tulee huomioida pihan istutuksiin tarvittavan kasvualustan paksuus ja paino, hulevesirakenteet sekä pelastustoiminnan vaatimukset. Pysäköintilaitosten ilmanvaihtolaitteet liitetään suunnitteluvaiheessa rakennuksiin ja piharakenteisiin niin etteivät ne korostu pihatilassa. Kansipiha varataan oleskeluun, leikkiin ja istutuksille. Kansipihalla on suuria ja pieniä puita, pensaita ja rungollisia pensaita, maanpeitekasveja ja nurmea. Pysäköinti on kielletty kansipihan tasossa muutamaa erikseen osoitettua pysäköintipaikkaa lukuun ottamatta. Kansipihalta järjestetään suora porrasyhteys Kuunkadulle. Kansipihalla sijaitsee talousrakennus, jossa on jätehuone ja varastotilaa. Kansipihan tasolla sijaitsevien porrashuoneiden yhteyteen tulee rakentaa varastotila, joka on pääosin ulkoiluväline- tai lastenvaunuvarasto. Pääosin jalustaosan päällä sijaitsevat kattopihat tuovat lisää pihatilaa asukkaiden yhteiseen käyttöön. Kattopihat rakennetaan kansipihan lisäksi. Ne varataan oleskeluun, leikkiin ja istutuksille. Kattopihoilla varataan tilaa kaupunkiviljelyyn viljelylaatikoilla ja niillä on lisäksi pensaita, rungollisia pensaita ja maksaruohomattoa. Kattopihojen suunnittelussa tulee huomioida paloturvallisuusmääräykset kasvillisuuden ja pintamateriaalien valinnassa. Tästä syystä kaavamääräyksiin on lisätty teksti: Kattopihasuunnitelma on esitettävä pelastuslaitokselle ennen sen rakentamista. Puolikuun varteen jäävä tontin osa istutetaan pensain korttelialueen pysäköintilaitoksen sisäänajon pohjoispuolisella osalla. Pysäköintilaitoksen sisäänajon eteläpuolisella osalla käytetään kiveystä. Kuunkehrän aukion puolelle istutetaan koko korttelin matkalle ulottuva puurivi. Korttelialueen eteläreunan katutasoon tuodaan istutuksia. Korttelialueen etelä- ja länsireunan katutasossa tulee käyttää pintamateriaalina betonilaattoja/ -kiveystä muilla paitsi istutuksiin varatuilla osilla. Kortteli- ja katualueiden pintamateriaalit tulee sovittaa yhteen korkojen, mittojen, värien ja materiaalien osalta. Liikenne Ajoneuvoliikenne Tontin henkilöautoliikenne ohjataan tontille Puolikuun kautta. Puolikuun päähän on suunniteltu kääntöpaikka, jonka keskusta on yliajettava (esim. kiveys). Kääntöpaikalta on yhteys tontille, jossa sijaitsee muutamia pihantasossa olevia autopaikkoja. Kääntöpaikan yhteyteen on myös

16 osoitettu yleisiä autopaikkoja. Pääosa korttelin autopaikoista sijaitsee pysäköintilaitoksessa, jonne ajetaan Puolikuun keskivaiheelta. Kuunkehrän aukiolta ei ole yhteyttä korttelialueen pysäköintiin. Puolikuun katutila säilyy ennallaan. Ajorata on 6 m leveä ja kadun itäpuolella on 2,2 m leveä jalkakäytävä. Kevyt liikenne Pohjois-etelä-suuntainen, alueen läpi kulkeva kevyen liikenteen yhteys tulee säilyttää sillalla jatkossakin. Olevassa rakennuksessa kiinni oleva kevyen liikenteen silta puretaan ja tilalle rakennetaan uusi itsenäinen siltaratkaisu. Jalankulku- ja pyöräilyraittiyhteys Keskuspuistosta Matinkylän suuntaan säilyy tältä osin ennallaan. Nykyisen Kuunkadulta sillalle johtavan ramppiyhteyden poistamista esitetään suunnitelmissa. Rampin poistuttua Kuunkadun katualueelle jää enemmän tilaa mm. jalankulkijoille ja pyöräilijöille. Kuunkadulla ajoradan ja korttelialueen väliin jää katualuetta 8-11 m. Kadun pohjoispuolelle on osoitettu 4 m leveä yhdistetty jalankulku- ja pyörätie sekä 3,8 m leveä yleinen oleskelualue rakennuksen edustalla. Tilaa jää myös muulle detaljoidulle suunnittelulle: penkeille, istutuksille ja puuriville. Jalankulkuyhteys Kuunkadulta sillalle on järjestetty portailla Kuunkadun varresta. Esteetön reitti sekä pyöräilijöiden käyttämä reitti sillalle kulkee Kuunkehrän pohjoisosan kautta, jossa nykyiset portaat korvataan luiskalla. Myös tontin pohjoisosassa sijaitseva jalankulkuyhteys parannetaan. Alueen yhä kehittyessä Kuunkadulle Kuunkehrän kohdalle voitaisiin harkita myöhemmin omaa pyörätietä. Olarinkadulla sekä Friisinkalliontiellä on pohjois-eteläsuuntaiset jalankulkusekä pyöräily-yhteydet, jotka tarjoavat sujuvan yhteyden Matinkylästä Keskuspuistoon. Joukkoliikenne Joukkoliikenne kulkee tontin läheisyydessä pääasiallisesti Kuunkatua pitkin. Lähimmät pysäkit sijaitsevat Kuunkadulla sekä Kuunkehrällä. Bussipysäkit säilytetään nykyisillä paikoillaan Kuunkadulla. Tällä hetkellä pysäkeiltä kulkee sekä Espoon sisäisiä linjoja että seutulinjoja Helsinkiin. Bussien kulun Kuunkehrällä tulee olla mahdollista myös kaava- alueen rakennustöiden aikana. Vuoden 2008 HSL:n länsimetron liityntälinjastosuunnitelmassa Kuunkatua palvelee kaksi liityntälinjaa. Linjojen suunniteltu palvelutaso on ruuhkaaikana yhteensä 9 vuoroa tunnissa. Pysäköinti Suunnittelualue sijaitsee Kuitinmäen ostoskeskuksen alueella. Uusien asuntojen todennäköinen keskimääräinen koko on pieni. Espoon kaupunkisuunnittelukeskuksen voimassa olevan asuntoalueiden autopaikkaohjeen 2010 lisäksi, tämän asemakaavanmuutoksen pysäköintinormin määrittelyssä on myös huomioitu tekeillä olevan Espoon pysäköintijärjestelmän periaatteet selvityksen alustavia tuloksia ja ohjeistuksia. Kaupunkisuunnittelukeskuksen liikennesuunnitteluyksikkö on

17 päätynyt räätälöityyn pysäköintinormiin. Tätä räätälöityä pysäköintinormia on alustavasti hahmoteltu tässä suunnittelutilanteessa Kuitinmäen ostoskeskuksen alueelle. Korttelialueelle tulee rakentaa vähintään 160 ap, joista 51 ap tulee rakentaa tonttien 22078/2 ja 22078/3 käyttöön ja, joista 5 ap tulee rakentaa kaavakarttaan merkityille pysäköintipaikoille asukkaiden vieraspaikoiksi ja liiketilojen asiakaspaikoiksi. Kerrosalan mukaisesti laskettuna tämä pysäköintimääräys on merkitsee liiketiloille noin 1 ap / 50 k-m² ja asunnoille noin 1 ap / 100 k-m². Asuntojen autopaikkanormiin sisältyvät tällöin sekä asukas- että vieraspaikat. Määräyksessä käytetty termi tulee rakentaa viittaa kaavan myötä tarvittaviin autopaikkamääriin ja niiden tilavaraustarpeeseen korttelialueella. Määräys ei ota kantaa autopaikkojen omistussuhteisiin tai kustannuksiin. Autopaikkojen sijoittaminen sopimuksin mahdollistaa kiinteistöjen keskinäiset järjestelyt. Kaavassa on osoitettu pihan ja rakennusten alle pysäköintilaitos, johon mahtuu n. 160 autopaikkaa kahteen tasoon. Tasonvaihto pysäköintikerrosten välillä tapahtuu pysäköintilaitoksen sisäpuolisella rampilla. Pysäköintilaitoksessa sijaitsevat kaikki asukkaiden autopaikat, osa vieraspaikoista ja liikkeiden autopaikat. Laitoksessa sijaitsee myös 51 kpl tonttien 22078/2 sekä 22078/3 rasiteautopaikkaa. Pihalla kääntöpaikan läheisyydessä on yhteensä 5 vieraspaikoiksi ja liiketilojen asiakaspaikoiksi osoitettua autopaikkaa. Kääntöpaikan yhteydessä on lisäksi 10 yleistä autopaikkaa katualueella. Puolikuun varrella säilyvät nykyiset 3 kadunvarsipaikkaa. Ma-1 merkinnällä on asemakaavakartassa esitetty rakentamisen alinta tasoa, joka sijaitsee katutasossa sijaitsevien rakennusmassojen ja kannen alaisten tilojen alla. Polkupyöräpaikkoja on rakennettava vähintään 1 pp / asuntokerrosalan 30 k-m2 kohti ja 1 pp / liikekerrosalan 100 k-m2 kohti. Huolto- ja pelastusliikenne Tontin asuntojen huoltoliikenne operoi Puolikuuta pitkin. Jätehuone sijaitsee Puolikuun kääntöpaikan vieressä. Jäteautolle on varattu jätehuoneen viereen tyhjennyspiste. Kivijalan kaupallisen toiminnan huolto voidaan operoida Kuunkehrältä käsin. Pelastusreitit sijaitsevat sisäpihalla, Kuunkadun kevyen liikenteen väylällä sekä Kuunkehrällä. Korttelin kahden eteläisimmän 8 kerroksisen tornin läheisyydessä pystytään operoimaan pelastuslaitoksen puomitikasautolla katujen puolella (Kuunkehrä ja Kuunkatu) ja pihakannen puolella. Pohjoisimman tornin läheisyyteen päästään pihakannen puolella, sen sijaan sen pohjois- ja länsisivuille ei päästä pelastuslaitoksen raskaalla kalustolla, johtuen olevan ympäristön ahtaudesta ja liian vähäisistä mitoista. Korttelin luoteisosan pelastaminen tapahtuu parvekeluukkujen kautta paitsi pohjoispuolen matalan rakennusosan parvekkeilta, jotka sijaitsevat arkkitehdin

18 viitesuunnitelmissa ( ) alle 10 m korkeudessa ja rakennuksen pohjoispääty on tältä osin kolme kerroksinen, joten Länsi- Uudenmaan pelastuslaitoksen pelastustien suunnittelu ja toteutusohjeen ( ) mukaan tähän kohtaan ei tarvita pelastustietä. Mikäli kortteliin suunnitellaan palveluasumista, tulee korttelialueen luoteisosassa rak- 1a- rakennusalalla ja rak- 2 rakennusalan osalla, joka rajautuu pohjoisemman ohjeellisen kattopihan etelärajan ja sen jatkeen pohjoispuolelle käyttää asuntojen varateinä muuta ratkaisua kuin parvekeluukkuja. Korttelin luoteiskulmaan sijoittuvat palveluasuntojen parvekkeet eivät ole pelastuslaitoksen puomitikasauton saavutettavissa, johtuen olevan ympäristön mitoituksista. Palveluasuntojen varatietä ei voi Länsi-Uudenmaan pelastuslaitokselta saadun lausunnon mukaan toteuttaa asukkaan omatoimisuutta vaativan parvekeluukun kautta, vaan varatie voidaan toteuttaa toisen porrashuoneen avulla. Kaavamääräystä ei asiasta kirjoiteta. Asia tulee hoidetuksi voimassaolevien rakennuksia koskevien paloturvallisuusmääräysten/ - ohjeiden myötä. Katualue Puolikuun kääntöpaikan yhteydessä on 10 yleistä autopaikkaa katualueella. Kadun varrella säilyvät nykyiset 3 kadunvarsipaikkaa. Puolikuun varteen sen länsipuolelle jäävä katualueen reuna-alue istutetaan pensain korttelialueen pysäköintilaitoksen sisäänajon pohjoispuolisella osalla. Pysäköintilaitoksen sisäänajon eteläpuolisella osalla käytetään kiveystä. Kuunkadun ajoradan pohjoispuolelle, rakennetaan laadukas katualueen osa, joka on varattu kevyelle liikenteelle ja istutuksille, katupuille. Kuunkadun varressa korttelialueen eteläpuolella sijaitsevilla katualueen osilla pintamateriaalina käytetään ostoskeskuksen rakennushistoriallisen hengen mukaisia pintamateriaaleja muilla paitsi istutuksiin varatuilla osilla. Tällaisia pintamateriaaleja voisivat olla esim. betonilaatat, luonnonkivi taas ei. Kortteli- ja katualueiden pintamateriaalit sovitetaan yhteen korkojen, mittojen, värien ja materiaalien osalta. Uuden kiinteistön rakentamisen yhteydessä puretaan paikalla sijaitseva entinen Esson pääkonttorirakennus ja Esson rakennuksen ulkoseinään tukeutuva kevyenliikenteen taso. Myös Kuunkadun ylittävä, olevan rakennuksen rakenteisiin tukeutuva, betonirakenteinen silta puretaan ramppeineen. Uusi silta rakennetaan rakennuksesta irrallisena rakenteena alkaen Kuunkehrän aukion koilliskulmasta ja ulottuen Kuunkadun yli sen eteläpuolelle. Silta sijoittuu samaan paikkaan olevan sillan kanssa. Sillan sijoittumista, korkoja, rakennetta, pilarivälejä, sekä mitoitus- ja materiaalimaailmaa on tutkittu alustavan kunnallisteknisen yleissuunnitelman osana. Alustavasti suunniteltu silta on 8 aukkoinen betonisilta. Jatkosuunnittelussa silta suunnitellaan tarkemmin, ja tuolloin tulisi huomioida laatutekijöitä kuten: Siltaratkaisun tulisi olla, kaupunkikuvaa parantava ja paikan rakennushistorialliseen henkeen sopiva. Suunnittelussa tulisi kiinnittää huomiota sillan detaljeiden

19 suunnitteluun, kuten siltaa kannattaviin pystytukiin, sillan kaiteeseen ja valaistukseen. Sillan korkomaailmaa suunniteltaessa tulisi huomioida kortteliin rakennettavien asuntojen lattiakorot, niin että sillan kävelytason korko on asuntojen lattiakorkoa matalammalla. Hulevedet Korttelialueelle tulee laatia hulevesien hallintasuunnitelma rakennuslupahakemuksen yhteydessä. Hulevesiä tulee ohjata istutuksille ennen liittymistä hulevesijärjestelmään. Kansi- ja kattopihalla kasvillisuuden ja rakenteen välissä tulee olla hulevesiä pidättävä kerros. Yhdyskuntatekniset verkostot Korttelin nykyiset kunnallistekniikan liitokset ovat pääosin Kuunkehräkadulla. Kaukolämpö kulkee korttelin pohjoispuolen puiston kautta. Korttelialueen pohjoisosassa on sen kahden pohjoisrajan tuntumassa kaksi maanalaista johtorasitetta. Näitä rasitteita ei ole merkitty kaavakarttaan koska johdot sijaitsevat korttelialueen pohjoispuolella. Johdot ovat olevia hule- ja jätevesiviemäreitä. Sopimusneuvottelut Tonttiyksikkö on ilmoittanut, että asemakaavan muutos edellyttää maankäyttösopimuksen. Sopimus tulee olla allekirjoitettu ennen kuin asemakaavan muutos on kaupunginhallituksen hyväksyttävänä. Selvitykset ja suunnitelmat Ympäristövaikutusselvitys Alueelle on laadittu meluselvitys marraskuussa Korttelisuunnitelma Alueelle on laadittu päivätty korttelisuunnitelma. Perittävät maksut Hakija(t) ovat maksaneet asemakaavan muutoksen kustannuksista 60 % ja kuulutuskustannuksista 2/3. Hyväksyminen Asemakaavan muutoksen hyväksyy valtuusto. Nähtävänä kokouksessa - Kuitinmäki, kaavakartta ja -määräykset - Kuitinmäki, selostus liitteineen - Kuitinmäki, katukartta Asemakaavatyön aikana laaditut selvitykset: - Kuitinmäen ostoskeskuksen integroiva hankekehitys, Edelman Group Oy,

20 - Kuitinmäen ostoskeskuksen kehityskuva, Arkkitehtitoimisto JKMM Oy, Kuitinmäen ostoskeskuksen kehityskuva- liikenne, SITO Oy, Kuitinmäen ostoskeskuksen kehittäminen, Taloudellinen tarkastelu, Maakanta Oy, Pysäköintikaaviot, selostus, luonnos, Kaupunkisuunnittelukeskus, Oy Esso Ab, Kuitinmäen pääkonttorin rakennushistoriaselvitys, Livady Oy, Espoo, Kuitinmäki, Kortteli 22080/1-2, Kuunkatu 3, Meluselvitys, Ramboll Finland Oy, Korttelisuunnitelma, Arkkitehtitoimisto Hannu Jaakkola Oy- Maisemaarkkitehdit Byman & Ruokonen Oy- Ramboll Finland Oy, Kopiot lyhentämättömistä muistutuksista/ lausunnoista Päätöshistoria Kaupunkisuunnittelulautakunta Päätösehdotus Kaupunkisuunnittelupäällikkö Torsti Hokkanen Kaupunkisuunnittelulautakunta 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Kannanotot ja mielipiteet on annettu Kuitinmäen valmisteluaineistosta, alue hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville päivätyn ja muutetun Kuitinmäki - Kvisbacka asemakaavan muutosehdotuksen, piirustusnumero 6449, joka käsittää korttelin sekä katu- ja virkistysalueita 22. kaupunginosassa (Olari), alue pyytää asemakaavan muutosehdotuksesta tarvittavat lausunnot ja toimialojen kannanotot kuukauden kuluessa lausuntopyynnön päiväyksestä. Käsittely Päätös Julistettuaan keskustelun päättyneeksi puheenjohtaja tiedusteli, voidaanko esittelijän ehdotus hyväksyä. Koska kukaan ei vastustanut, totesi puheenjohtaja sen tulleen yksimielisesti hyväksytyksi. Kaupunkisuunnittelulautakunta: 1 yhtyy vastineisiin, jotka ilmenevät asian liitteistä. Kannanotot ja mielipiteet on annettu Kuitinmäen valmisteluaineistosta, alue hyväksyy MRA 27 :n mukaisesti nähtäville päivätyn ja muutetun Kuitinmäki - Kvisbacka asemakaavan muutosehdotuksen,