KIINTEISTÖPALVELUT YHDYSVALLOISSA

Koko: px
Aloita esitys sivulta:

Download "KIINTEISTÖPALVELUT YHDYSVALLOISSA"

Transkriptio

1 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 185 Helsinki University of Technology Construction 1 Economics and Management Publications 185 Espoo 1999 TKK-RTA-R185 KIINTEISTÖPALVELUT YHDYSVALLOISSA Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

2 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 185 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Publications 185 Espoo 1999 TKK-RTA-R185 KIINTEISTÖPALVELUT YHDYSVALLOISSA Jukka Puhto TEKNILLINEN KORKEAKOULU TEKNISKA HÖGSKOLAN HELSINKI UNIVERSITY OF TECHNOLOGY TECHNISCHE UNIVERSITÄT HELSINKI UNIVERSITE DE TECHNOLOGIE D HELSINKI

3 Jakelu: Teknillinen korkeakoulu Rakentamistalous PL TKK Puh Fax TKK Rakentamistalous ISBN ISBN (PDF) ISSN Otamedia Oy Espoo 2000

4 ESIPUHE Tämä raportti julkaistaan osana Kiinteistönhoidon laatusystematiikka tutkimusta. Tutkimuksen tavoitteena on kehittää ulkoistetun kiinteistönhoidon laadunhallintamenetelmiä tilaajan näkökulmasta. Tässä raportissa on selvitetty USA:n kiinteistöpalvelualaa ja siellä noudatettavia käytäntöjä. Selvitys tehtiin osallistumalla konferensseihin ja haastattelemalla henkilöitä, jotka edustivat sekä kiinteistön omistajia että management yhtiöitä. Kiinteistönhoidon laatusystematiikka tutkimus on osa TEKES:n ProBuild teknologiaohjelmaa. Tutkimusta ohjaa johtoryhmä, johon kuuluvat seuraavat yritykset: ABB Kiinteistöpalvelut Oy Engel Palvelut Oy Helsingin kaupunki / kiinteistövirasto / talo-osasto Nokia Real Estate Rapro Oy Sato-Yhtymä Oyj Sonera Oyj Valtion Kiinteistölaitos YIT Rapido Kiinteistöpalvelut Oy Yleisradio Oy. Haastattelututkimuksen avulla on haettu tietoa Kiinteistönhoidon laatusystematiikka tutkimusta varten. Haastattelututkimus on suoritettu Teknillisen korkeakoulu rakentamistalouden laboratoriossa professori Jouko Kankaisen johdolla. Päätutkijana tutkimuksessa on toiminut tutkimuspäällikkö Jukka Puhto. Espoossa Jukka Puhto DI, Tutkimuspäällikkö

5 4 SISÄLLYSLUETTELO ESIPUHE JOHDANTO HAASTATTELUT INSTITUTE OF REAL ESTATE MANAGEMENT PENNZOIL GRUBB & ELLIS MANAGEMENT SERVICES JONES LANG LASALLE CUSHMAN & WAKEFIELD NOKIA FREDDIE MAC BOSTON PROPERTIES KONFERENSSIT IFMA:N WORLD WORKPLACE NAIOP:N ANNUAL CONFERENCE YHTEENVETO LIITTEET... 32

6 5 1 JOHDANTO Kiinteistöala kehittyy tällä hetkellä voimakkaasti Suomessa. Kiinteistöjen omistaminen on muuttumassa entistä ammattimaisemmaksi ja asiakaslähtöisyys on ymmärretty kiinteistöliiketoiminnan lähtökohdaksi. Omistajatahot pyrkivät kehittämään asiakkaiden tarpeet tyydyttäviä palvelutuotteita, joissa fyysiset tilat ovat vain yksi osa tuotetta. Palveluyritykset puolestaan pyrkivät vastaamaan omistajien uusiin vaatimuksiin kehittämällä omia palvelujaan. Kilpailu on kiinteistöpalvelualalla kova ja markkinoita ollaan jakamassa uudelleen. Uusien palvelujen osalta markkinoita ollaan vasta luomassa. Tällaisia palveluja ovat muun muassa kiinteistöjen hallinnointiin liittyvät management palvelut. Näiden palvelujen kotimaa on Yhdysvallat, josta ne ovat levinneet Englannin ja Hollannin kautta muualle Eurooppaan. Yhdysvallat onkin edelläkävijämaa mitä tulee kiinteistöpalveluihin. Tämän tutkimuksen tavoitteena oli selvittää kiinteistöpalveluliiketoiminnan luonne Yhdysvalloissa, siellä käytettävien kiinteistöpalvelusopimuksien sisältö sekä alalla käytettävät laadunvarmistusmenettelyt. Matkaohjelma koostui kahdesta konferenssista ja 12 yritysvierailusta. Yritykset, joihin vierailut tehtiin olivat 1. Institute of Real Estate Management 2. International Facility Management Association 3. Pennzoil 4. Grubb & Ellis Management Services 5. Jones Lang LaSalle 6. Cushman & Wakefield 7. Nokia 8. Bureau of National Affairs 9. Freddie Mac 10. Boston Properties. Konferenssit valittiin siten, että toinen edusti kiinteistöjen käyttäjiä (IFMA) ja toinen kiinteistöjen omistajia (NAIOP). IFMA:n World Workplace 1998 järjestettiin Chicagossa ja NAIOP:n Annual Conference 1998 Atlantassa.

7 6 2 HAASTATTELUT 2.1 Institute of Real Estate Management IREM eli Institute of Real Estate Management on kaupallinen kiinteistöalan koulutusjärjestö. IREM perustettiin noin 60 vuotta sitten kohottamaan kiinteistöjohtamisen tasoa USA:ssa. Haastateltavana henkilönä IREM:ssä oli Nancey J. Kirk (Senior Staff Vice President). Instituutissa on kaksi pääkoulutusohjelmaa. Suositumpi ja laajimmin tunnettu koulutusohjelma on linja, jolta valmistuu kiinteistöpäälliköksi CPM (Certified Property Manager). Toisesta koulutusohjelmasta erikoistuu asuntopuolen kiinteistöpäälliköksi eli ARM:ksi (Accredited Residential Manager). Molemmat tittelit ovat varsin arvostettuja titteleitä kiinteistöjohtamisen alalla USA:ssa. CPM -koulutus kestää opiskelijan peruskoulutustasosta riippuen vuodesta puoleentoista ja maksaa noin $. CPM tutkinto koostuu 260 opintopisteestä. Pistejärjestelmä on hieman vastaava kuin suomalaisissa korkeakouluissa ja yliopistoissa käytettävä opintoviikkojärjestelmä. Tutkinto koostuu 160 pakollisesta pisteestä ja 100 valinnaisesta pisteestä. Taulukko 1 CPM -tutkinnon sisältö Pakolliset pisteet Valinnaiset pisteet Opintokurssit 30 <100 Tentit 30 0 Lopputyö (Management Plan) 20 0 Eettisten sääntöjen tuntemus 20 0 Työkokemus 60 <100 Muu koulutus 0 <100 Yliopistokoulutus 0 <90 Muut virat / tittelit 0 20 Muut kriteerit 0 0 YHTEENSÄ

8 7 Koulutusohjelman lopputyönä opiskelijat tekevät kiinteistön toimintasuunnitelma (Management Plan:in). Toimintasuunnitelma tehdään todelliseen kiinteistöön, ja siinä kuvataan kuinka kiinteistön hallinnon eri osa-alueet hoidetaan. Toimintasuunnitelma painottuu kiinteistön talouden ja markkinoinnin hoitoon. Sen sijaan kiinteistön teknistä ylläpitoa toimintasuunnitelmassa kuvataan hyvin vähän. MANAGEMENT PLAN 1. Introduction to the Management Plan Title Page Table of Contents Executive Summary Purpose of the Study and Client Objectives 2. Property Analysis Property Description Financial Analysis Summary and Conclusions 3. Market Analysis Regional and Neighborhood Competitive Rent Analysis Summary and Conclusions 4. Analysis of Alternatives Issues and Concerns Alternative Courses of Action Evaluation of Alternatives 5. Recommended Course of Action 6. Appendix Kuva 1 Management Plan:n sisältö

9 8 Toimintasuunnitelmien laatiminen on osa management yritysten toimintatapaa Yhdysvalloissa. Grubb & Ellis ja Jones Lang LaSalle tekevät toimintasuunnitelman kaikkiin hallinnoimiinsa kiinteistöihin. Alalla toimii myös paljon konsultteja, jotka ovat erikoistuneet tekemään toimintasuunnitelmia kiinteistön omistajille. Kiinteistöpalvelualan nuoruutta kuvaa hyvin se, ettei alalta löydy juurikaan yliopistotason koulutusta edes alan edelläkävijämaasta Yhdysvalloista. Virginia Polytech on yksi harvoista yliopistoista, joissa alan koulutusta annetaan. Koulutuksen puutteesta huolimatta alalla toimivien kiinteistöpäälliköiden koulutustausta on kuitenkin usein varsin korkea, sillä monilla CPM tittelin omaavilla on yliopistotutkinto kaupalliselta, teknilliseltä tai oikeustieteen alalta. Tiedot tästä käyvät ilmi IREM:n tekemistä kartoituksista. IREM kartoittaa kolmen vuoden välein opiskelijoidensa koulutustaustaa ja sukupuolijakaumaa. Kartoitusten mukaan CPM- ja ARM opiskelijoiden pohjakoulutuksen taso on nousemassa vuosi vuodelta ja naisten määrä alalla on lisääntymässä. IREM myöntää auktorisointeja IREM:n määrittelemät kriteerit täyttäville organisaatioille. Kriteerit liittyvät organisaation johtajan koulutukseen, eettisten sääntöjen noudattamiseen, vakuutuksiin ja vakavaraisuuteen. Nykyään IREM:ssä on jäsenenä noin 650 auktorisoitua management-organisaatiota AMO:a (Accredited Management Organization). Auktorisoinnin voi menettää, mikäli organisaatio ei noudata IREM:n määrittelemiä toimintaperiaatteita. Auktorisointi on melko samanlainen kuin Suomessa on ISA eli auktorisoitu isännöitsijätoimisto. IREM:n lisäksi Yhdysvalloissa on toinenkin merkittävä kiinteistöjohtamisen koulutusta antava koulutuslaitos. BOMA University on kiinteistön omistajien ja kiinteistöjohtajien liiton (Building Owners and Management Association) eli BOMA:n oma koulutusjärjestö. BOMA on profiloitunut enemmän kiinteistöjen ylläpitoon ja IREM enemmän kiinteistöliiketoimintaan. Molemmilla järjestöillä on omaa tutkimus- ja julkaisutoimintaa. Niistä löytyy enemmän tietoa heidän www-sivuilta ja

10 9 Kiinteistöjen hallinnointia voi USA:ssa harjoittaa kuka tahansa, joka on saanut osavaltionsa Real Estate Lisence Committeen myöntämän lisenssin. Lisenssin saa melko helposti ja edellytettävät vaatimukset ovat varsin yhdenmukaiset koko USA:ssa. Jotkut osavaltiot vaativat kuitenkin jatkuvaa kouluttautumista lisenssin ylläpitämiseksi. Yhdysvalloissa kiinteistöjohtamista lähestytään enemmän itse kiinteistöliiketoiminnan kuin teknisen ylläpidon kautta. Management -yritysten liiketoimintakonseptiin kuuluu yleensä vastuu sekä tuotoista että kustannuksista tietyissä rajoissa. Tällaisissa tapauksissa management yritys hankkii omistajan lukuun kiinteistöön vuokralaiset sekä kiinteistön ja käyttäjien tarvitsemat palvelut. Management -yritys voi tuottaa palvelut omalla organisaatiolla, mutta useimmat ostavat palvelut alihankintana. Management yrityksen palkkio perustuu yleensä tiettyyn prosenttiin vuokratuloista. Lisäksi on tavallista, että sopimus sisältää lisäpalkkion saavutetuista säästöistä ylläpitokustannuksissa. Sopimukseen sisältymättömistä lisäpalveluista veloitetaan aina erikseen. Kilpailu alalla kiristyy koko ajan, ja trendinä on, että management yritysten palkkiot laskevat koko ajan. Osittain tästä syystä monet management yritykset ovat lisänneet omaan liiketoimintakonseptiinsa mukaan myös Facility Management-palveluja. Kiinteistöalalla toimii runsaasti erilaisia järjestöjä Eräitä keskeisimpiä järjestöjä ovat muun muassa: CORFAC The Corporate Facility Advisors (www.corfac.org) CRE The Councelors of Real Estate (www.cre.org) FIABSI The International Real Estate Federation (www.fiabsi.org) IFMA International Facility Management Association (www.ifma.org) NACORE The International Association of Corporate Real Estate Executives (www.nacore.org) NAR The National Association of Realtors (www.nar.org) NAREIT The National Association of Real Estate Investment Trusts (www.nareit.org) NARPM The National Association of Residental Property Managers (www.narpm.org)

11 Pennzoil Pennzoil on maailman johtava energia-alan yritys (ks. Haastateltavana henkilönä oli turvallisuuspäällikkö Mrs Henson, joka vastaa pääkonttorin kiinteistöpalvelujen organisoinnista ja laadunvarmistuksesta. Pennzoil:n pääkonttorissa Houstonissa on oma kiinteistöosasto, joka tuottaa itse sekä turvallisuus- että huoltomiespalvelut ja ostaa ulkopuolisilta kiinteistönhoitoyrityksiltä muut palvelut. Pennzoil:n kiinteistönhoitopalvelujen ostotoiminta perustuu resurssien ostamiseen. Mikäli olemassa olevilla resursseilla ei kyetä aikaansaamaan käyttäjiä tyydyttävää palvelutasoa, resursseja ostetaan lisää. Heidän pääkonttorissa oli aikaisemmin yksi siivooja neljää kerrosta kohden. Siivouksen laatu ei kuitenkaan tyydyttänyt käyttäjiä, joten siivoajien määrää päätettiin lisätä nelinkertaiseksi niin, että heillä on nykyään yksi siivooja kerrosta kohden. Tämä on helppo tapa ratkaista laatuongelmat varsinkin Yhdysvaltojen eteläisissä osavaltioissa, joissa on paljon Meksikosta tullutta halpatyövoimaa. Pennzoil valitsee kiinteistönhoitoyritykset neuvottelujen kautta. Siivousyrityksen osalta tehtävälistat laadittiin etukäteen ja ne käytiin läpi yhdessä siivousyrityksen kanssa. Tällöin molemmat osapuolet saivat käsityksen siitä, mistä ollaan sopimassa ja tilaaja pystyi samalla hyödyntämään siivousyrityksen ammattitaidon oikean tasoisen siivousohjelman laatimisessa. Lisäksi siivousyrityksen kanssa varmistettiin etukäteen, että yrityksen käyttämät työmenetelmät ja laitteet soveltuvat rakennuksen eri sisäpintamateriaaleille. Pennzoil pyrkii pitkäaikaiseen yhteistyöhön kiinteistönhoitoyritysten kanssa. Siivoussopimus tehdään viideksi vuodeksi kerrallaan. Keskeisin sopimukseen kirjattava laadunvarmistuspykälä lienee tilaajan oikeus vaihdattaa siivooja, mikäli työn jälki ei miellytä tilaajaa. Siivouksen valvonta perustuu tarkastuksiin ja tilojen käyttäjien valvontaan. Kun tilojen käyttäjät havaitsevat puutteita siivouksessa, he valittavat asiasta rakennuksen turvallisuuskeskukseen. Turvallisuuskeskuksessa valituksen vastaanottaja tekee valituksesta työmääräyksen, joka toimitetaan kyseisen alueen siivoojalle. Siivoaja käy korjaamassa puutteen saman päivän aikana, ja myöhemmin valvoja käy vielä varmistamassa, että puute on korjattu. Pennzoil:n toimintatapa laadunvalvonnassa on varsin yleinen muissakin yrityksissä Yhdysvalloissa.

12 Grubb & Ellis Management Services Grubb & Ellis on Yhdysvaltojen suurin pörssinoteerattu kiinteistöpalveluyritys. Se on alun perin perustettu 1958 Pohjois-Kaliforniassa asunnonvälitysyritykseksi. Tänä päivänä Grubb & Ellis:n pääkonttori sijaitsee Chicagon lähellä Northbrook:ssa ja yrityksen palveluksessa on noin 4400 ihmistä 90 eri kaupungissa maailmanlaajuisesti. Grubb & Ellis tarjoaa kiinteistövälitys-, management-, rahoitus- ja kiinteistöstrategisia palveluja sekä kiinteistöjen omistajille että kiinteistöjen käyttäjille kaikilla toimialoilla (ks. Euroopassa Grubb & Ellis toimii kahdessa toimipisteessä; Lontoossa ja Brysselissä. Grubb & Ellis:n organisaatio koostuu viidestä yksiköstä; välityspalveluista, management-palveluista, yrityspalveluista, sijoittajapalveluista ja hallinnollisista palveluista. (Kuva 2). Haastateltavina henkilöinä Grubb & Ellis Management Services -yksikössä Dallasissa olivat Michael D. Allen (Vice President, Account Services), Randy Hancock (Vice President, Director of Management Services), Robert E. Young Jr. (Senior Vice President, District Manager) ja Frank A. Ventura (Vice President). Neil Young Chairman & Chief Executive Officer Transaction Services Management Services Corporate Services Institutional Services Corporate Departments Grubb & Elis Affiliates Kuva 2 Grubb & Ellis:n organisaatio

13 12 Grubb & Ellis:n Management Services -yksiköllä on vuokrattavana ja hallittavana noin 12,5 milj. m² tiloja. Yksikön palveluja ovat 1. Building Management and Operations (kiinteistöjohtaminen) 2. Engineering Services (tekniset huoltopalvelut) 3. Project Management / Move Coordination (projektinjohtopalvelut / muuttojen koordinointi) 4. Financial Reporting Systems (raportointi) 5. Benchmarking With Client Base (benchmarking) 6. Consulting Services (konsulttipalvelut). Grubb & Ellis tarjoaa myös kiinteistöhallinnan kokonaispalveluja, joiden avulla yrityksen kiinteistötoiminnat voidaan kokonaan ulkoistaa. Sopimukset ovat yleensä 2-4 vuoden määräaikaisia sopimuksia, joissa on 30 tai 60 päivän koeaika. Koeaikana tilaaja voi irtisanoa sopimuksen ilman erityistä syytä. Tämä pakottaa management-yrityksen panostamaan alussa paljon kiinteistön tehokkaaseen haltuunottoon. Taulukko 2 Grubb & Ellis:n yksiköiden tarjoamat palvelut Transaction Services Management Services Financial Services Strategic Services Corporate & Institutional Services Investment Property Management Mortgage Brokerage Site Selection Strategic Planning Office Facilities Management Investment Analysis Feasibility Studies Occupancy Analysis Industrial Asset Management Appraisals Exit Strategies Site Selection Retail Land Product/Agency Leasing Development Financing Market Forecast Disposition Analysis Construction Demographics Customized Management Research Engineering Services Research Services Asset Management Lease Administration Portfolio Services Business Services Grubb & Ellis:n management -palvelujen hinta muodostuu todellisista kustannuksista ja kiinteästä palkkiosta. Jotta kustannukset eivät sisältäisi piilokatetta, asiakas voi tarkistaa kulut kirjanpidosta. Managementpalkkio vaihtelee kohteen koosta riippuen 5 12

14 13 mk/m²/vuosi. Yli m² suuruisille kohteille käytetään alinta taksaa ja alle m² suuruisille ylintä. Esimerkiksi m² laajuisen toimitilan ulkoistetun kiinteistöjohdon palkkio olisi noin mk/kk. Kokonaiskustannukset saadaan, kun tähän lisätään vielä ylläpidon läpilaskutettavat kustannukset. Grubb & Ellis:n näkemyksen mukaan kiinteä palkkio on myyntivaltti, sillä kaikki heidän aikaansaamansa säästö koituu suoraan asiakkaan hyödyksi. Kiinteän palkkion lisäksi Grubb & Ellis:n toinen myyntivaltti on taustaorganisaation laaja asiantuntemus kiinteistönpitoon liittyvissä asioissa. Heidän omalla kiinteistöpäälliköllä on mahdollisuus hyödyntää ammattimaisen kiinteistönpito-organisaation asiantuntemusta ongelmatilanteissa. Asiakkaan omalla kiinteistöpäälliköllä ei useinkaan ole vastaavaa taustatukea. Grubb & Ellis:n mielestä heidän konseptinsa soveltuu erityisen hyvin pienille yrityksille, joilla ei ole mahdollisuuksia palkata kokopäivätoimista kiinteistöhenkilökuntaa. Grubb & Ellis:n mukaan heidän asiakkaansa ovat säästäneet kiinteistöjen ylläpitokuluissa mk/m²/vuosi käyttämällä heidän palvelujaan. Edellistä esimerkkiä käyttäen säästö olisi siis vähintään 55 mk/m²/vuosi * m² = mk/vuosi. Laskelmat perustuvat Grubb & Ellisin markkinointimateriaalien tietoihin ja arvioon, että 1$ = 5 mk ja 1 m² = 11 square foot. Uuden kiinteistön haltuun ottaminen aloitetaan laatimalla kiinteistöön toimintasuunnitelma (Management Plan). Haltuunotossa käydään läpi kaikki kiinteistön järjestelmät ja edellisten vuosien budjetit, tarkastellaan tulevien vuosien budjetteja ja käydään läpi käyttäjien haluama ylläpidon laatutaso. Kohteeseen määritellään tarpeellinen työntekijämäärä yhteistyössä tilaajan kanssa. Kohteeseen nimitetään yleensä kiinteistöpäällikkö ja hänen lisäkseen tarpeellinen määrä muuta henkilökuntaa. Kiinteistöpalveluja organisoitaessa laaditaan erilaisia vaihtoehtoja ostopalvelujen ja oman tuotannon välillä. Vaihtoehtoisten organisointitapojen kustannuksia verrataan ja tältä pohjalta tilaajalle annetaan toimintasuositukset. Tilaaja tekee lopullisen päätöksen haluamastaan organisaatiosta. Usein tilaajan oma kiinteistönhoito-organisaatio siirretään Grubb & Ellis:n palvelukseen.

15 14 Sample Proposed Organizational Chart Client Assistant Facility Manager (2) Portfolio Manager Churn Coordinator (1)* Technicians (1) Senior Accounting (1) Administrative Assistant/Dispatcher (1) Technicians (3) Junior General Maintenance (2) (Provided by Janitorial) Kuva 3 Esimerkki Grubb & Ellisille ulkoistetusta kiinteistöorganisaatiosta Grubb & Ellis tuottaa kiinteistönhoitopalvelut pääsääntöisesti alihankintana. Heillä on omassa organisaatiossaan vain tekniset huoltomiehet, jotka vastaavat talotekniikan käytöstä ja huollosta. Alihankkijoiden sopimukset ovat pääsääntöisesti yksivuotisia, koska yritysten tarpeet muuttuvat nopeasti ja sopimuksia täytyy uudistaa muutosten myötä. Pidempiaikaista yhteistyötä tehdään vain muutamien alallaan parhaiden kiinteistönhoitoyritysten kanssa. Ostettavat palvelut kuvataan kiinteistönhoitopalvelujen tarjouspyynnössä tehtävälistojen avulla. Alihankkijoiden työsuorituksen tärkeimmät laatukriteerit määritellään ja niiden toteutumista seurataan sopimusaikana. Alihankkijan edellytetään tekevän myös kohdekohtaisen laadunvarmistussuunnitelman. Suunnitelman lisäksi Grubb & Ellis valvoo alihankkijan työsuoritusta tarkastuksilla laaduntarkastuslistoja apuna käyttäen sekä seuraamalla käyttäjäreklamaatioiden määrää. Grubb & Ellis:n management-palvelujen oma laatuprosessi lähtee tavoitteiden määrittämisestä yhdessä asiakkaan kanssa. Tältä pohjalta määritellään sekä taloudelliset että toiminnalliset laatukriteerit Grubb & Ellis:n omalle toiminnalle. Avuksi laaditaan kirjal-

16 15 linen laatusuunnitelma ja toimintaa arvioidaan asiakastyytyväisyyskyselyjen, kuukausittaisten raporttien ja vuosittaisten katselmusten perusteella. Tämän tyyppinen laadunhallintaprosessi vaikutti olevan varsin yleisesti käytössä USA:ssa. GEMS Quality Process Financial Requirements Joint Expectation Setting Key Measurements Determined (KPI) Key Performance Indicators to be Measured Content of Reports Formal Quality Plan Adopted Reporting Frequency Assess Performance Plan Customer Satisfaction Surveys Monthly Measurement Reviews Annual PEER Reviews Kuva 4 Grubb & Ellisin management-palvelujen laadunhallintaprosessi Grubb & Ellis harrastaa lisäksi sisäistä benchmarkkausta, jossa kiinteistöpäälliköt kiertävät muiden kiinteistöissä arvioimassa toistensa toimintaa. Tämä on tehokas keino motivoida kiinteistöpäälliköitä tehokkaampaan toimintaan. Grubb & Ellis:n laajasta palvelukonseptista voi erikseen mainita mielenkiintoisena yksittäispalveluna muuttojen koordinoinnin. Muuttojen hallitseminen on yksi varsin keskeinen kiinteistöjohtamisen tehtävä Yhdysvalloissa. Suomesta katsottuna asian saama painoarvo tuntuu hämmästyttävältä, mutta asian tärkeys Yhdysvalloissa selittyy mittakaavalla. Yhdysvalloissa on paljon suuria voimakkaasti kasvavia yrityksiä, joiden henkilökunta joutuu jatkuvasti muuttamaan paikasta toiseen. Esimerkiksi kanadalaisen telealan yrityksen Nortel:n vuotuinen henkilökunnan muuttoprosentti (Churn Rate) on ollut parhaimmillaan yli sata joinakin vuosina. Nortel:lla on lähes työntekijää, joten yrityksen sisällä on täytynyt järjestää noin muuttoa vuoden aikana.

17 Jones Lang LaSalle LaSalle Partners, nykyinen Jones Lang LaSalle, on maailman johtava kiinteistöpalveluja kiinteistösijoitusyritys (ks. Yritys toimii viidellä mantereella, 34 maassa, 96 kaupungissa. Jones Lang LaSalle on täydenpalvelun kiinteistöpalveluyritys, joka tarjoaa management-palveluja, yritys- ja rahoituspalveluja sekä sijoituspalveluja yrityksille, kiinteistöjen omistajille, käyttäjille sekä sijoittajille. Se tarjoaa palveluja asiakasyrityksen joka tasolle käytännön työntekijätasosta ylimpää johtoon. Jones Lang LaSalle on muodostettu 1999 Chicagolaisesta LaSalle Partnersista ja lontoolaisesta Jones Lang Woottonista. Yhtiön toiminnallinen pääkonttori on Lontoossa ja holding-yhtiön pääkonttori on Chicagossa. Yhtiön tavoitteena on olla maailman markkinajohtaja kiinteistöpalvelualalla. Yhtiöllä on kolme maailmanlaajuista liiketoimintasektoria: LaSalle Investment Management, Jones Lang LaSalle Hotels ja Global Services Management. Lisäksi heillä on oma alan tutkimus- ja koulutuskeskus Chicagossa. Haastattelut tehtiin Management Services -yksikön luona heidän Dallasin toimipisteessään. Haastateltavat henkilöt olivat Michael J. Ogden (Vice President, LaSalle Management Services), Christopher S. Taylor (Vice President, LaSalle Management Services), Jean C. Farris (Vice President, LaSalle Management Services) ja Terry A. Wilson (Vice President, LaSalle Advisors Capital Management, Inc.). Jones Lang LaSalle:n Leasing Management Services -yksikkö kehittää ja toimeenpanee kiinteistötason strategioita lisätäkseen kiinteistön omistajan investoinnin arvoa ja optimoidakseen ylläpitokustannukset kiinteistön käyttäjille. Jones Lang LaSalle Management Services tarjoaa laajimman palvelukonseptin kiinteistöalalla. Yhtiö vuokraa ja hallinnoi toimisto-, liike- ja teollisuuskiinteistöjä noin 36 milj. m² edestä. Yksikkö toimii Yhdysvalloissa 190 kaupungissa ja kansainvälisesti kuudella avainmarkkina-alueella. Yhtiön management -palvelut koostuvat operatiivisista palveluista, rahoituspalveluista, projektinjohtopalveluista, portfoliopalveluista, välityspalveluista ja informaatioteknologiapalveluista. Jones Lang LaSalle:lla on noin 6000 työntekijää. Lisäksi sillä on sopimus LPI Service Corporation:n (LPISC) kanssa, jolla on noin kiinteistönhuoltoalan ihmistä hoitamassa Jones Lang LaSalle:n hallinnoimia kiinteistöjä.

18 17 Laajimmillaan management -palvelut ovat kiinteistöjohtamisen ulkoistetussa mallissa, jossa Jones Lang LaSalle vastaa kaikista kiinteistöjohtamisen edellyttämistä tehtävistä. Yhtiö tuo kohteeseen siitä vastaavan kiinteistöpäällikön, joka selvittää kiinteistössä tarvittavat palvelut sekä palvelujen laatutason ja suunnittelee tarkoituksenmukaisimman tavan tuottaa ne. Jones Lang LaSalle ostaa yleensä alihankintana kaikki ylläpitopalvelut lukuunottamatta hoitoa ja huoltoa. Jones Lang LaSalle:lla, kuten muillakin isoilla management-yhtiöillä, tekninen henkilökunta on omaa henkilökuntaa. Muut kiinteistönhoitopalvelut hankitaan pääsääntöisesti neuvottelumenettelyn kautta. Jones Lang LaSalle selvittää mikä hoitoyritys olisi paras tekemään tarvittavan hoitokokonaisuuden ja pyrkii neuvottelemaan sopimuksen kyseisen hoitoyrityksen kanssa. Neuvottelujen pohjana on Jones Lang La- Salle:n tekemä suunnitelma ostettavasta hoitokokonaisuudesta. Taulukko 3 Jones Lang LaSalle:n management-palvelujen sisältö Operations Management Financial Management Project Management Portfolio Management Transaction Management Information Management Preventive and Predictive Maintenance Accounts Payables and Receivables Project Budgeting and Management Business Unit Relationship Management Leasing:- Large Transactions Interactive Data Base - Small Transactions HVAC, Mechanical, Electrical and Other Systems Capital and Expense Budgeting Move Services Strategic Planning Subleasing Performance Measurement Energy Management Financial Reporting Housing Strategies Financial Decision Criteria Sales and Dispositions Customer Communications Safety, Security and Insurance Benchmarking Facility Master Planning Lease Administration Acquisitions and Financing Integrated Financial and Status Reporting Contract Management Mid- Term Projections Development, Redevelopment and Construction Management Lease Audits Occupant Services Property Tax Administrations

19 18 Kohteesta vastaavalla kiinteistöpäälliköllä on kaksi asiakasta; kiinteistön käyttäjä ja omistaja. Kiinteistönpidolle asetetaan tavoitteet, jotka on johdettu kummankin asiakkaan omista tavoitteista. Omistajan tavoitteena on operatiivisten kustannusten vähentäminen ja käyttäjien tavoitteena on tarkoituksenmukaisen palvelutason ylläpitäminen. Kiinteistöpäällikölle asetetaan omat tavoitteet, jotka ovat yhteneviä molempien asiakkaiden tavoitteiden kanssa. Näiden tavoitteiden saavuttaminen oikeuttaa kiinteistöpäällikön ylimääräisiin bonuksiin. Omistajan tavoitteet kirjataan kiinteistökohtaisesti vuositason budjettiin, jonka toteutumista seurataan kuukausittain. Kiinteistöpäällikkö raportoi sekä omalle johdolle että omistajalle. Kiinteistöpäällikön tavoitteena on lisätä kiinteistön tuottoja ja vähentää ylläpitokustannuksia koko sopimusajan. Jones Lang LaSalle on onnistunut vähentämään operatiivisia kustannuksia keskimäärin % kaikkien toimeksiantojensa osalta. Jones Lang LaSalle:n oma palkkio perustuu Grubb & Ellis:n tapaan tiettyihin neliöhintoihin, jotka pienenevät mitä suuremmasta kohteesta on kysymys. Laadunvalvontaan ja toiminnan kehittämiseen käytetään benchmarkkausta ja ulkopuolisten konsulttien tekemiä laatuarviointeja. Benchmarkkausta tehdään sekä kilpailevien yritysten kanssa että omien osastojen välillä. Benchmarkkaus yrityksen omien osastojen välillä edesauttaa parhaiden käytäntöjen leviämistä yrityksen sisällä ja kannustaa osastoja parantamaan omaa suoritustaan. Benchmarkkaus on Yhdysvalloissa yleinen tapa mitata ja kehittää omaa toimintaa. Benchmarkkaus edellyttää, että mitattavista asioista on olemassa vertailutietoa. Yhdysvalloissa kiinteistöalalla on olemassa runsaasti yleisesti saatavilla olevaa tietoa markkinoista. Benchmarkkauksen tehokas soveltaminen Suomeen edellyttäisi kiinteistömarkkinoilta parempaa läpinäkyvyyttä.

20 Cushman & Wakefield Cushman & Wakefield on perustettu 1917 New Yorkissa. Se lienee maailman suurin kiinteistöalan management-yritys. Sen palveluksessa on noin ihmistä ja sen liikevaihto on noin 3,5 miljardia markkaa ($ 700 milj.). Yrityksen hallinnassa on noin 40 milj. m² tiloja. (ks. Cushman & Wakefield toimii Yhdysvalloissa, Kanadassa, Meksikossa, Etelä-Amerikassa, Euroopassa, Etelä-Afrikassa, Lähi-idässä ja Aasiassa. Kaikkiaan Cushman & Wakefield:llä on 115 toimipistettä 42 eri maassa. Euroopassa Cushman & Wakefield:n toiminnasta vastaa Healey & Baker, joka on perustettu 1820 ja on laajimmalle levinnyt alan yhtiö Euroopassa, Lähi-idässä ja Etelä-Afrikassa. Healey & Bakerin pääkonttori sijaitsee Lontoossa. Cushman & Wakefield ja Healey & Baker yhdistyivät syyskuussa Healey & Baker toimii Suomessa Huoneistomarkkinoinnin kautta. Cushman & Wakefield:llä on lisäksi omaa tutkimustoimintaa ja se tuottaa tilastotietoa sekä Yhdysvaltojen kansallisista että maailmanlaajuisista kiinteistömarkkinoista. Taulukko 4 Cushman & Wakefield:n palvelut Advisory Asset Brokerage Financial Research Valuation Services Services Services Consulting Services Advisory Location Facilities Office Lease Cost Matrix Market Appraisal Analysis Management Analysis Segmentation Economic Incentive Property Management Industrial Lease vs. Buy Decision Model Demographic Information Advisory Services Negotiations Strategic Programming Project Management Financial Services Lease vs. Buildto-Suit Decision Economic Trends and Forecast Tax Consulting Model Negotiation Labor Market Model Analysis

21 Nokia Nokia Amerikan pääkonttori sijaitsee Dallasissa. Pääkonttorin ylläpidosta vastaa Nokian oma toimitilapalveluyksikkö (Facilities Maintenance Department). Yksikkö hoitaa itse toimitilajohdon, mutta ostaa kaikki muut palvelut ulkopuolelta. Haastateltavina henkilöinä olivat Margie Addis (Facilities Manager), Jim Fitzpatrick (Facilities Engineering Administrator ) ja Robert L. Canavan (Real Estate Planner ). Nokia hankkii kiinteistönhoitopalvelut tarjouspyyntökilpailulla. Tarjouksen valintakriteereinä käytetään hintaa, laatua ja teknisiä valmiuksia. Laadun ja teknisen valmiuden arvioimiseksi tarjoajilta pyydetään laajalti taustatietoa yrityksestä, sen resursseista ja toimintatavoista. Kiinteistönhoitosopimus tehdään aluksi kolmeksi kuukaudeksi, minkä jälkeen Nokia arvioi saadun palvelun tason ja tekee päätöksen sitoutumisesta pitkäaikaiseen sopimussuhteeseen. Mikäli kiinteistönhoidon laatutaso ei ole tyydyttävä, hoitoyritys vaihdetaan toiseen kilpailussa mukana olleeseen yritykseen. Nokialla jokainen kiinteistönhoitosopimus räätälöidään tarpeen mukaan. Yleisiä sopimusehtoja ei ole käytössä, vaan kaikki sopimukseen liittyvät sopimusehdot kirjataan erikseen sopimukseen. Tarjouspyyntö sisältää kolme osaa; tarjouspyyntökirjeen, yleisen osan, jossa on esitetty yleiset vaatimukset kiinteistönhoitoyrityksen toiminnalle sekä hoitotehtävät kuvaavan tehtäväluettelon. Yleinen osa vastaa meillä käytettävää urakkaohjelmaa tai sopimusehtoja. Toimeksiannon tekninen sisältö on kuvattu varsin yksityiskohtaisesti tehtäväluettelona. Palvelut on jaoteltu tilojen ja palvelujen toimitusajankohdan mukaan periaatteella mitä tehdään, missä tilassa ja mihin aikaan. Yhdysvalloissa yleensä tilaaja määrittelee mitä tehdään ja kuinka usein. Toimeksisaajan ei tarvitse vastata yleisestä laatutasosta, vaan siitä, että työn lopputulos on hyvä. Näin ollen näyttää olevan oleellista vain, että palvelu kuvataan jollakin tavalla tarkasti. Lisäksi varmistetaan, että toimeksisaajan työmenetelmät soveltuvat kiinteistöön. Laatu syntyy tilaajan kyvystä määritellä tarvittavat hoitotyöt ja toimeksisaajan huolellisuudesta. Jos laatuongelmia syntyy, vika on jommassakummassa. Mikäli vika on tilaajassa, työ mitoitetaan uudelleen ja ostetaan enemmän resursseja. Mikäli vika on toimeksisaajassa, hoitoyrityksen työntekijä tai koko hoitoyritys vaihdetaan.

22 21 Nokia ostaa myös käyttäjäpalveluja ulkopuolelta. Sillä on pyrkimys verkottua tärkeimpien palvelun tarjoajien kanssa, jotta heillä olisi paremmat mahdollisuudet vaikuttaa palvelujen tuotantoon ja laatutasoon. Tilapalveluista voidaan mainita muuttojen koordinointi, jonka se ostaa ulkopuoliselta yritykseltä. Yritys huolehtii muutoista, tilojen uudelleenjärjestelyistä ja toimistokalusteista. Nokian vuotuinen muuttoprosentti on noin 66%. Nokia käyttää kiinteistöjen hankinnassa, rakennuttamisessa, kustannusarvioiden tekemisessä ja erillisissä kiinteistöjohdon palveluissa Lisäksi Nokia hyödyntää jonkin verran myös heidän tutkimusosastoaan. Lähtökohtaisesti Nokia ei kuitenkaan käytä Cushman & Wakefield:iä hovihankkijanaan. Nokian periaate on, että paikallisia palvelun tarjoajia pyritään yleensä suosimaan. Käytäntö kuitenkin vaihtelee jonkin verran alueellisesti ja eri kiinteistöjen osalta. Laadunvarmistus perustuu omaan valvontaan ja käyttäjien reklamaatioihin. Käyttäjien reklamaatiot kerätään Help Desk:in. Siellä niistä tehdään työmääräys, joka välitetään eteenpäin huollosta vastaavalle huoltomiehelle. Reklamaatioista laaditaan viikkoraportti, josta käy ilmi kuinka monta työmääräystä on viikon aikana tullut, kuinka monta niistä on tehty ja kuinka monta on siirretty tehtäväksi eteenpäin. Raportista voidaan jälkeenpäin tarkastaa, mitä viikon aikana on tehty. Keskimäärin viikon aikana tulee noin työmääräystä, joiden hoitamisesta huolehtii 8 henkilöä. Nokian kunnossapitostrategia on varsin vaativa, sillä se pohjautui viikoittaisiin kunnossapitotarkastuksiin. Kiinteistön tekniikasta vastaavan Jim Fitzpatrickin tehtäviin kuuluu kiertää kiinteistö kerran viikossa (yleensä perjantaina kello jälkeen) ja etsiä kaikki viat, vauriot ja muut epäkohdat, mitä viikon aikana kiinteistöön on ilmaantunut. Hän tallentaa havainnot pieneen nauhuriin ja antaa nauhan seuraavan viikon alussa huoltomiehelle. Huoltomies purkaa havainnot nauhalta ja kiertää korjaamassa viat. Kiinteistöä pidetään siis jatkuvasti kunnossa ja pienetkin vauriot korjataan lähes välittömästi. Toimitilapalveluyksikön periaatteena on, että kiinteistön viat on löydettävä ennen kuin käyttäjät huomauttavat niistä.

23 The Bureau of National Affairs The Bureau of National Affairs on perustettu 1929, ja se on vanhin kokonaan työntekijöiden omistama yritys Yhdysvalloissa. BNA julkaisee tiedotteita, kirjoja ja muita painotuotteita terveydenhoidon kehityksestä, liike-elämästä, työsuhdeasioista, laista, taloudesta, verotuksesta, ympäristönsuojelusta, turvallisuudesta ja muista yleisistä säännöistä ja normeista (ks. Haastateltavat henkilöt olivat Les Holmes (Manager, Facilities Maintenance & Services) ja Robert M. Stana (Manager, Facilities Planning). BNA:lla on oma Facility Department, jonka vastuulle kuuluu tilojen suunnittelu, rakennusprojektien johtaminen, kiinteistöpalvelujen ostaminen ja ostettujen palvelujen laadun valvonta. BNA pyrkii mahdollisimman pitkäaikaisiin yhteistyösuhteisiin palveluyritysten kanssa. Esimerkkinä voidaan mainita, että heillä on ollut 25 vuoden yhteistyösuhde rakennusliikkeen kanssa ja 10 vuoden yhteistyösuhde mattopuhdistajan kanssa. BNA:n mielestä kiinteistöpalveluliiketoiminnassa tärkeintä on tilaajan ja toimeksisaajan välinen luottamus, joka syntyy hyvin valitun yhteistyökumppanin kanssa pitkäaikaisen yhteistyön tuloksena. Yhteistyön luonnetta kuvaa hyvin BNA:n sopimus siivousliikkeen kanssa. He eivät ole kirjallisesti uusineet sopimusta kahdeksaan vuoteen. Joka vuoden vaihteessa katsotaan yhdessä siivousliikkeen kanssa onko sopimukseen tarpeellista tehdä muutoksia joko hinnan tai palvelun sisällön osalta. Mikäli sopimuksen päivittäminen katsotaan tarpeelliseksi, asioista sovitaan suullisesti ja lyödään kättä päälle. Molemminpuolinen luottamus on tärkeää. Uuden toimittajan valinta perustuu hinta- / laatukilpailuun. BNA laatii itse tarkat työohjelmat aikatauluineen, valitsee potentiaaliset tarjoajat ja kilpailuttaa heidät. Sopimus tehdään usein palvelun tarjoajan standardisopimuksen pohjalta. BNA tekee sopimusmalliin haluamansa muutokset ja lopuksi sopimus annetaan BNA:n lakiosaston tarkistettavaksi.

24 Freddie Mac Freddie Mac on osakeyhtiömuotoinen yhtiö, joka ostaa ja arvopaperistaa kotien kiinnelainoja (ks. Haastateltavana henkilönä oli Matthew Kelly (Property Manager). Freddie Mac:n pääkonttori sijaitsee Washingtonissa. Pääkonttori on noin m² korkeatasoinen toimistokiinteistö. Talo tarjoaa käyttäjilleen lukuisia palveluja kuten korkeatasoiset konferenssitilat, ravintolapalvelut ja monenlaiset liikuntapalvelut laadukkaine kunto- ja aerobic-saleineen. Freddie Mac hoitaa kiinteistöpalvelut pääosin omalla henkilökunnalla. Kiinteistöpuolella on kaikkiaan 160 työntekijää. Freddie Mac ostaa ainoastaan siivouspalveluja ulkopuolelta. Freddie Mac:n käsityksen mukaan palvelut voidaan tuottaa yhtä tehokkaasti talon sisällä kuin ulkoistetulla mallilla. He vertaavat vuosittain ylläpitokustannuksia alan yleiseen kustannustasoon sekä edellisten vuosien kustannustasoon. Tilastojen mukaan heidän kustannustasonsa on keskimääräistä alhaisempi ja tähän asti kustannukset ovat jatkuvasti laskeneet. Lisäksi he tekevät säännöllisin väliajoin käyttäjäkyselyjä, joilla kartoitetaan palvelujen laatutasoa. Kustannusten laskemisesta huolimatta Freddie Mac on saavuttanut joka vuosi vähintään 90 % prosentin tyytyväisyystason käyttäjien keskuudessa. Ylläpitokustannusten tilastoimisella ja vertaamisella vastaaviin kiinteistöihin oman toiminnan kustannuksia voidaan perustella Freddie Macin johdolle. Vertailukelpoiset markat muodostavat yhteisen kielen yrityksen eri osapuolien välille. Kustannuksia tarkkaillaan jatkuvasti ja menoerät selvitetään, jotta tiedetään mistä ylläpidon kustannukset muodostuvat. Käyttäjien aiheuttamat kustannukset tiedetään tarkasti ja ne kohdistetaan suoraan kullekin käyttäjäryhmälle. Kun käyttäjät joutuvat maksamaan kiinteistöjen ylläpidosta, he myös pyrkivät käyttämään kiinteistöä taloudellisesti. Mikäli käyttäjillä on erityisvaatimuksia kiinteistöpalvelujen suhteen, kiinteistöosasto kykenee välittömästi osoittamaan käyttäjille mitä se tulee maksamaan. Tämä karsii turhia toiveita. Kustannusten avulla on helppo ohjata käyttäjien toiveita.

25 24 Freddie Macin kiinteistöosasto halusi kaksi vuotta sitten verrata kumpi on kannattavampaa: tuottaa kiinteistöpalvelut itse vai ostaa ne alan parhaalta management-yritykseltä. Selvittääkseen asian se päätti pyytää tarjouksen management-yritykseltä kiinteistöosastonsa ulkoistamisesta ja verrata tarjousta oman toimintansa aiheuttamiin kustannuksiaan. Kokeilun lopputuloksena todettiin, että palvelut kyetään itse tuottamaan kokonaisuudessaan edullisemmin kuin management-yritys kykenisi. Management yrityksen tarjous oli alun perin halvempi, mutta se ei ollut sisällyttänyt kaikkia tehtäviä tarjoukseen. Lisäksi se oli kiristänyt Freddie Macin siivouspalvelun toimittajilta nykyistä alemman tarjouksen uhkaamalla, että se tulee irtisanomaan sopimuksen sitten, kun saa Freddie Macin kiinteistöjen managementin itselleen. Freddie Macillä on kehittyneet tietotekniset järjestelmät talotekniikan ennakoivaan huoltoon ja käyttöön. Tämän järjestelmän avulla voidaan hallita kaikkien tilojen olosuhteita. Lisäksi järjestelmä hälyttää mikäli tietyn tilan olosuhteet muuttuvat yli sallittujen rajaarvojen. Huollon puolella järjestelmästä tulostuu automaattisesti työmääräys, kun jokin ennakoivan huollon tehtävä erääntyy suoritettavaksi. Freddie Macin kiinteistöosaston mielestä heidän täytyy hoitaa omaa osastoaan kuin yritystä. Kiinteistöosaston on oltava kilpailukykyinen muihin vastaaviin organisaatioihin nähden. Tuottamalla kiinteistöpalvelut itse, he uskovat saavuttavansa etuja ulkoistettuun malliin nähden. Esimerkiksi henkilökunnan sitoutuminen työhön on parempi ja ihmisten työn sisällön määrittäminen on joustavampaa. Kiinteistöosaston periaate on se, että kaikki kiinteistöpuolen asiat kuuluvat kaikille kiinteistöosaston henkilöille. Asioihin on puututtava, mikäli havaitsee jonkin olevan vialla. Kiinteistöosasto korostaa käyttäjien merkitystä, sillä kiinteistön käyttäjät ovat sen ensisijaisia asiakkaitaan.

26 Boston Properties Boston Properties on REIT -yritys (Real Estate Investment Trust) eli kiinteistösijoitusrahasto. Yritys on yksi suurimpia toimistokiinteistöjen omistajia ja rakennuttajia Yhdysvalloissa, ja sen osakepääoman arvo on yli neljä miljardia markkaa. (ks. www. Bostonproperties.com). Haastateltavana henkilönä oli John Sylvester (Property Manager). John Sylvester on teollisuuspuiston kiinteistöpäällikkö Washingtonissa. Alueen kiinteistöjen kokonaispinta-ala on noin m². Kiinteistöissä on vuokralaisina pieniä lähinnä tukkukauppa-alan yrityksiä. Vuokralaisten tilavuokra muodostuu pääomavuokrasta ja hoitovastikkeesta. Hoitovastike sisältää talotekniikan käytön ja huollon, ulkoalueiden puhtaanapidon, kasvityöt, lumityöt ja ulkoalueiden valaistuksen huollon. Sisätilojen siivouksesta vuokralaiset vastaavat itse. Teollisuuspuisto tuottaa itse pääosin talotekniikan käyttöön ja huoltoon liittyviä palveluja. Osa näistäkin palveluista ostetaan kuitenkin ulkopuolelta. Ostetut huoltosopimukset ovat ns. kokonaisvastuusopimuksia, jolloin sopimukseen sisältyy huollon lisäksi huollon vaatimat osat ja tarvikkeet sekä lisäksi korjaukset. Korjausten sisällyttämisellä sopimukseen pyritään toimeksisaajalle aikaan saamaan intressi hoitaa kiinteistöä hyvin, jotta korjauskustannukset pysyvät pieninä. Kaikki muut kiinteistönhoitopalvelut ostetaan ulkopuolelta. Boston Properties:n politiikkana on, että kiinteistönhoitosopimukset ovat yksivuotisia. Sopimuksia ei kilpailuteta automaattisesti vuosittain, vaan sopimusta jatketaan, jos yhteistyö on toiminut hyvin. Sopimuksia voidaan tarkistaa vuosittain. Jos yleinen hintataso on noussut hintaa voidaan nostaa vastaavasti. Teollisuuspuistolle tehdään vuositason budjetti ja sen mukaiset kustannukset veloitetaan vuokralaiselta kuukausittain. Vuoden lopussa tarkastetaan toteutuneet kustannukset ja verrataan niitä budjetoituihin kustannuksiin. Vertailun pohjalta vuokralaisille joko annetaan hyvitystä tai heiltä veloitetaan lisää.

27 26 3 KONFERENSSIT 3.1 IFMA:n World Workplace 1998 International Facility Management Association eli IFMA on kansainvälinen toimitilajohtamisen järjestö (ks. Järjestö perustettiin nimellä The National Facility Management Association vuonna 1980 Ann Arborissa, Michiganissa. Järjestö laajeni nopeasti ja vuonna 1982 se muutti nimensä The International Facility Management Association:ksi. IFMA:n tavoitteena on kehittää jäsentensä ammatillisia taitoja toimitilajohdon alueella sekä edesauttaa jäsenten välisten kontaktiverkkojen luomisessa. IFMA:n tarkastelee kiinteistöpalveluja ennen kaikkea työympäristön näkökulmasta. Tärkeitä asioita ovat työympäristön kehittäminen ja johtaminen sekä käyttäjäpalvelujen organisointi. IFMA järjestää erilaisia tapahtumia ja koulutustilaisuuksia sekä harjoittaa omaa tutkimustoimintaa. IFMA:n suomalaisen jaoston toimintaan voi tutustua internetissä www-sivulla IFMA:n konferenssi Chicagossa oli kolmepäiväinen ja se koostui luennoista ja messuista. Messuilla esiteltiin facility management:iin liittyviä tuotteita kuten toimistokalusteita, lattioiden pintamateriaaleja, atk-ohjelmia sekä puhtaanapidon tuotteita. Luentoja pidettiin seuraavilta aihealueilta: Communication (viestintä) Facility Function (kiinteistöjohtaminen) Finance (talous) Human and Environmental Factors (henkilöstö- ja ympäristöasiat) Operations and Maintenance (kiinteistön ylläpito) Planning and Project Management (projektitoiminta) Quality Assessment and Innovation (toiminnan arviointi) Real Estate (kiinteistöt).

28 27 Yhteenvetona luennoista voi todeta, että 1. Ulkoistaminen (Outsourcing) ja laajat palvelukokonaisuudet (One-Stop-Shopping) ovat selkeitä trendejä USA:ssa. 2. Tulosten mittaaminen on tärkeää ja tärkein mittari on raha. 3. Benchmarking on suosittua oman toiminnan tuloksellisuuden mittaamisessa. 4. Intranetit ja internet ovat tulossa myös kiinteistöpalveluihin. 5. Palveluissa pyritään pitkäaikaisiin yhteistyösuhteisiin (partnership). 6. Alalla toimii paljon konsultti- ja managementyrityksiä. 7. Alalla on runsaasti kiinteistöalan tietojärjestelmiä CAFM (Computer-Aided-Facility- Management). 3.2 NAIOP:n Annual Conference 1998 National Association of Industrial and Office Properties eli NAIOP on teollisuus-, toimisto- ja toimitilakiinteistöjen omistajien, kiinteistökehittäjien ja sijoittajien kansallinen ammattijärjestö (ks. NAIOP on perustettu 1967 ja sillä on yli jäsentä. NAIOP:n tavoitteena on edistää kiinteistöjen arvon säilymistä ja kasvamista Yhdysvalloissa. Järjestö tarjoaa jäsenilleen koulutusohjelmia, alan tutkimustietoa, laajan kontaktiverkon ja mahdollisuuden laajojen lakimiespalvelujen käyttöön. Konferenssi koostui luennoista ja messuista. Luennot käsittelivät pääasiassa Yhdysvaltojen yleistä taloudellista tilannetta ja sen vaikutuksia kiinteistöliiketoimintaan; pitäisikö kiinteistöjä ostaa vai myydä ja mitkä ovat teollisuuden trendit tällä hetkellä. Konferenssi oli selkeästi suunnattu kiinteistöjen omistajille, jotka tarkastelevat kiinteistöjä lähinnä kiinteistöliiketoiminnan kannalta. Kuvaavaa on, että messuilla esillä olleet yritykset olivat pääasiassa rahoituslaitoksia, suuria rakennusliikkeitä, kiinteistökehitystä ja management-toimintaa harjoittavia yrityksiä. Messuilla ei ollut kiinteistön ylläpitopalveluja tarjoavia yrityksiä esillä, eikä luennoissa juurikaan käsitelty kiinteistönpitoon liittyviä teemoja.

29 28 Yhteenvetona voidaan todeta alan kehityksestä Yhdysvalloissa muutamia asioita. Esimerkiksi kiinteistöpalvelujen ulkoistamisesta on vallalla seuraavia näkemyksiä kiinteistöjohtajien keskuudessa: 65 % uskoo, että ulkoistaminen tulee lisääntymään. 47 % uskoo, että ulkoistaminen on ollut hyödyllistä. 41 % uskoo, että ulkoistamisen hyötyjä ei tiedetä. 46 % uskoo, että yritysten kiinteistöjohtamisen visio on epäselvä. Ulkoistaminen on Yhdysvalloissa yksi valtatrendeistä. Ulkoistamisen etuna nähdään seuraavia asioita 1. Yritys voi keskittyä omaan ydinosaamiseensa 2. Ulkoistaminen tarjoaa mahdollisuuden käyttää parhaita osaajia 3. Ulkoistaminen tehostaa oman liiketoiminnan kehittämistä 4. Ulkoistaminen jakaa ja minimoi liiketoiminnan riskejä 5. Ulkoistaminen vapauttaa omia resursseja 6. Ulkoistaminen vapauttaa yrityksen käyttöpääomia 7. Ulkoistaminen mahdollistaa kassavirtojen uudelleensuuntaamisen 8. Ulkoistaminen vähentää toiminta-, yleis- ja hallintokuluja 9. Ulkoistaminen mahdollistaa sellaisten resurssien käyttämisen joita itsellä ei ole 10. Ulkoistamisen kautta voidaan siirtää hankalia tehtäviä muiden hallintaan. Kiinteistöjohdon ulkoistaminen tulee lisääntymään Suomessakin, kun alalle saadaan yrityksiä, jotka kykenevät uskottavasti vastaanottamaan yrityksen koko kiinteistöhallinnon. Tällä hetkellä Suomessa ei ole kuin pari tällaista yritystä. Todennäköistä on myös, että ulkomailta tulee lähiaikoina alan yrityksiä myös Suomen markkinoille.

30 29 4 YHTEENVETO Kiinteistöpalveluala on Yhdysvalloissakin vielä varsin kehittymätön toimiala. Alan koulutus on paljolti yksityisten koulutusjärjestöjen ja liittojen käsissä. Yliopistotason koulutusta alalla ei vielä juurikaan ole. Virginia Polytech on yksi harvoista yliopistoista, joissa alan koulutusta annetaan. Alalla toimivien kiinteistöpäälliköiden koulutustausta on kuitenkin usein melko korkea, sillä monella on yliopistotutkinto kaupalliselta, teknilliseltä tai oikeustieteen alalta. Yhdysvalloissa kiinteistöpalvelut ovat kuitenkin kehittyneet jo selkeästi omaksi liiketoiminta-alueekseen. Markkina-alueen laajuudesta johtuen alalla on monenlaisia liiketoimintakonsepteja. Osa yrityksistä keskittyy mahdollisimman kapealle liiketoimintaalueelle ja pyrkii kehittämään sille alueelle ylivoimaista osaamista. Esimerkkinä voidaan mainita siivousliikkeet, joista osa on keskittynyt vain tiettyjen materiaalipintojen puhdistamiseen, kuten esimerkiksi metallipintojen. Toisaalta osa yrityksistä pyrkii hallitsemaan mahdollisimman laajan sektorin kiinteistöpalveluista. Laajojen markkinoiden vuoksi kaikille löytyy elintilaa, jos hoitaa oman liiketoimintansa hyvin. Selkeänä suuntauksena voidaan nähdä kiinteistönomistajien halu ostaa kokonaispalveluja (One-Stop-Shopping), millä he välttävät useiden sopimusten ja sopimuskumppaneiden aiheuttamat ongelmat. Alan palveluyritykset pyrkivät myös kehittämään tämän suuntaisia liiketoimintakonsepteja. Trendi on helposti havaittavissa myös Suomessa. Kokonaisvaltainen kiinteistöasioiden ulkoistaminen on toinen keskeinen suuntaus Yhdysvalloissa. Yritykset haluavat keskittyä omaan ydinliiketoimintaansa ja ulkoistaa mahdollisimman paljon tukitoimintojaan, kiinteistöjen omistaminen ja hallinnointi siinä yhtenä osana. Yhdysvalloissa onkin syntynyt suuria yrityksiä, joiden ydinliiketoimintaa on kiinteistönpito omistajan lukuun. Nämä niin sanotut management yritykset tarjoavat palveluja kiinteistönpidon kaikille osa-alueille, yksittäisistä konsulttipalveluista aina ulkoistettuun kiinteistöhallintoon saakka.

31 30 Ulkoistaminen ei ole kuitenkaan täysin yksisuuntainen trendi. Yhdysvalloissa on yrityksiä, jotka ovat tässä suhteessa kääntäneet kelkkansa ja sisäistäneet takaisin entisen ulkoistetun kiinteistöosastonsa. Ulkoistettujen palvelujen huono laatutaso on ollut yksi keskeinen syy tähän. Sisäistämistä tapahtuu erityisesti taloudellisesti huonompina aikoina, kun kiinteistöjen hallinnointi ei vaadi niin paljon resursseja. Benchmarkkaus on Yhdysvalloissa melko yleinen tapa mitata ja kehittää omaa toimintaa. Benchmarkkausta tehdään yleensä sekä ulkopuolisten yritysten että omien eri osastojen välillä. Benchmarkkaus edellyttää, että mitattavista asioista on olemassa vertailutietoa. Yhdysvalloissa markkinat ovat melko läpinäkyviä ja tietoa vuokratasoista ja ylläpitokustannuksista on hyvin saatavilla. Benchmarkkauksen tehokas soveltaminen Suomeen edellyttää kiinteistömarkkinoilta parempaa läpinäkyvyyttä. Kiinteistöpalvelujen hankinta- ja laadunvarmistusmenetelmät ovat periaatteessa yksinkertaisia Yhdysvalloissa. Tilaaja määrittelee yleensä mitä tehdään ja kuinka usein. Toimeksisaajan ei tarvitse vastata yleisestä laatutasosta, vaan siitä, että työn lopputulos on hyvä. Näin ollen, oleellista tarjouspyyntövaiheessa näyttää olevan vain se, että palvelun sisältö kuvataan jollakin tapaa tarkasti. Lisäksi varmistetaan, että toimeksisaajan työmenetelmät soveltuvat hoitokohteeseen. Tarjouspyyntö sisältää yleensä kolme osaa; tarjouspyyntökirjeen, sopimusehdot sekä varsinaisen tehtäväluettelon. Laatu syntyy tilaajan kyvystä määritellä tarvittavat hoitotyöt ja toimeksisaajan huolellisuudesta. Jos laatuongelmia syntyy, vika on jommassakummassa. Mikäli vika on tilaajassa, työ mitoitetaan uudelleen ja ostetaan enemmän resursseja. Mikäli vika on toimeksisaajassa, vaihdetaan hoitoyrityksen työntekijä tai koko hoitoyritys. Yhdysvalloissa on selkeästi pyrkimystä pidempiaikaisiin yhteistyösuhteisiin palvelun tarjoajien kanssa. Jokavuotista kilpailuttamista pidetään tarpeettomana, mikäli yhteistyösuhde kiinteistönhoitoyrityksen kanssa on toimiva. Sopimukseen tehdään vain tarpeelliset muutokset vuosittain ja sopimusta jatketaan eteenpäin.

TKK 100 vuotta -merkki

TKK 100 vuotta -merkki TKK 100 vuotta -merkki jari laiho design studio WHO ARE YOU oy Merkin esittely TKK Viestintä elementit TKK Viestintä TKK Viestintä TKK Viestintä TKK Viestintä TKK Viestintä TKK Viestintä TKK Viestintä

Lisätiedot

Rakennettu ympäristö. Kiinteistötalous TkT Juhana Hiironen

Rakennettu ympäristö. Kiinteistötalous TkT Juhana Hiironen Rakennettu ympäristö Kiinteistötalous TkT Juhana Hiironen Kiinteistö on oikeuksien, rajoitusten ja velvollisuuksien muodostama alueellisesti rajattu kokonaisuus Reaalitalouden yksikkö Maankäytön yksikkö

Lisätiedot

Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta. Pääaineen esittely

Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta. Pääaineen esittely Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta Pääaineen esittely Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta Pääaineen opiskelijat käyvät sekä markkinoinnin että kansainvälisen liiketoiminnan

Lisätiedot

Isännöintisopimus kuinka sopia ja pitää sopimus ajan tasalla

Isännöintisopimus kuinka sopia ja pitää sopimus ajan tasalla Isännöintisopimus kuinka sopia ja pitää sopimus ajan tasalla Hallitusseminaari 2011 Anu Kärkkäinen päälakimies Suomen Kiinteistöliitto ry ISÄNNÖITSIJÄN VALINTA Milloin taloyhtiössä on oltava isännöitsijä?

Lisätiedot

Kokonaisvaltainen mittaaminen ohjelmistokehityksen tukena

Kokonaisvaltainen mittaaminen ohjelmistokehityksen tukena Kokonaisvaltainen mittaaminen ohjelmistokehityksen tukena Mittaaminen ja ohjelmistotuotanto seminaari 18.04.01 Matias Vierimaa 1 Miksi mitataan? Ohjelmistokehitystä ja lopputuotteen laatua on vaikea arvioida

Lisätiedot

Elinkaarimallien taloudelliset arviointiperusteet ja analyysit

Elinkaarimallien taloudelliset arviointiperusteet ja analyysit Elinkaarimallit ja -palvelut tulosseminaari Elinkaarimallien taloudelliset arviointiperusteet ja analyysit Hanna Kaleva KTI Kiinteistötieto Oy 26.9.2006 ELINKAARIMALLIT kehityshanke: KTI:n osaprojekti:

Lisätiedot

TEKNISTEN PALVELUJEN KILPAILUTTAMISEN HAASTEET. 17.02.2012 Markku Teppo Deveco Oy

TEKNISTEN PALVELUJEN KILPAILUTTAMISEN HAASTEET. 17.02.2012 Markku Teppo Deveco Oy TEKNISTEN PALVELUJEN KILPAILUTTAMISEN HAASTEET 17.02.2012 Markku Teppo Deveco Oy Kunnan teknisen toimen palvelut ovat tärkeitä asukkaille Kiristyneessä kuntataloudessa kunnilla on ollut vaikeuksia teknisen

Lisätiedot

Aurinkoenergiahankkeiden rahoittaminen mitä SolarCity on opettanut?

Aurinkoenergiahankkeiden rahoittaminen mitä SolarCity on opettanut? Aurinkoenergiahankkeiden rahoittaminen mitä SolarCity on opettanut? FinSolar seminaari: Aurinkoenergian kotimarkkinat kasvuun 13.11.2014 Juha Ollikainen / GreenStream Network Oyj GreenStream lyhyesti Energiatehokkuushankkeiden

Lisätiedot

Isännöinnin ostaminen ja sopimushallinta 15.4.2015. Kai Haarma Toiminnanjohtaja, OTK Kiinteistöliitto Uusimaa

Isännöinnin ostaminen ja sopimushallinta 15.4.2015. Kai Haarma Toiminnanjohtaja, OTK Kiinteistöliitto Uusimaa Isännöinnin ostaminen ja sopimushallinta 15.4.2015 Kai Haarma Toiminnanjohtaja, OTK Kiinteistöliitto Uusimaa Isännöinti Milloin taloyhtiössä on oltava isännöitsijä? Yhtiöjärjestys määrää Yhtiökokous niin

Lisätiedot

Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta. Pääaineinfo 10.3.2015 4301+02 klo 12:15-14

Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta. Pääaineinfo 10.3.2015 4301+02 klo 12:15-14 Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta Pääaineinfo 10.3.2015 4301+02 klo 12:15-14 Teollinen markkinointi ja kansainvälinen liiketoiminta Pääaineen opiskelijat käyvät sekä markkinoinnin

Lisätiedot

ISÄNNÖINTIPALVELUA OSTAMASSA TILAAJAN NÄKÖKULMA

ISÄNNÖINTIPALVELUA OSTAMASSA TILAAJAN NÄKÖKULMA ISÄNNÖINTIPALVELUA OSTAMASSA TILAAJAN NÄKÖKULMA Kiinteistö 2013 Jenni Hupli Kiinteistöliiton päälakimies, VT Ydinkysymysten äärellä Sitä saa, mitä tilaa Vastaako sitä, mitä on tavoiteltu/tarvitaan? Ratkaiseeko

Lisätiedot

Arvoa innovaatioista missä ja miten?

Arvoa innovaatioista missä ja miten? Arvoa innovaatioista missä ja miten? Pekka Ylä-Anttila EK 1.6.2012 ELINKEINOELÄMÄN TUTKIMUSLAITOS THE RESEARCH INSTITUTE OF THE FINNISH ECONOMY Mistä puhun tänään? Miten ja missä arvo syntyy globaalitaloudessa?

Lisätiedot

KIINTEISTÖNHOIDON JA ISÄNNÖINNIN YLEISET SOPIMUSEHDOT 2000

KIINTEISTÖNHOIDON JA ISÄNNÖINNIN YLEISET SOPIMUSEHDOT 2000 KH&I-YSE 2000 26.1.2000 1(6) KIINTEISTÖNHOIDON JA ISÄNNÖINNIN YLEISET SOPIMUSEHDOT 2000 1 Soveltamisala Yleisiä sopimusehtoja sovelletaan kiinteistönhoidossa ja kiinteistöjen isännöinnissä toimeksisaajan

Lisätiedot

TUUSULAN LIIKENNEMALLITARKASTELU

TUUSULAN LIIKENNEMALLITARKASTELU 1/7 TARJOUSPYYNTÖ 7.9.2012 TUUSULAN LIIKENNEMALLITARKASTELU Pyydämme tarjoustanne jäljempänä määritellyn liikennemallitarkastelun laadinnasta tässä tarjouspyynnössä ja tarjouspyynnön liitteissä kuvatulla

Lisätiedot

Globaalit arvoketjut Pk-yrityksen näkökulmasta*)

Globaalit arvoketjut Pk-yrityksen näkökulmasta*) Globaalit arvoketjut Pk-yrityksen näkökulmasta*) Timo Seppälä 27. Elokuuta, 2014; Helsinki *) This research is a part of the ongoing research project Value Creation and Capture The Impact of Recycling

Lisätiedot

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 198

Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 198 Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 198 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Publications 198 Espoo 2001 TKK-RTA-R198 KIINTEISTÖNHOIDON

Lisätiedot

Johtoryhmä. Toimitusjohtaja Pekka Laitinen. Myyntijohtaja Mikael Winqvist. Hallintopäällikkö Tapio Kuitunen. Vt. palvelujohtaja Juho Vartiainen

Johtoryhmä. Toimitusjohtaja Pekka Laitinen. Myyntijohtaja Mikael Winqvist. Hallintopäällikkö Tapio Kuitunen. Vt. palvelujohtaja Juho Vartiainen Pähkinänkuoressa Signal Partners on vuonna 2010 perustettu suomalaisessa omistuksessa oleva yritys. Toimimme pääasiallisesti Pohjoismaissa ja palvelemme kansainvälisesti toimivien asiakkaidemme koko organisaatiota

Lisätiedot

Erkki Antila Teknillinen tiedekunta

Erkki Antila Teknillinen tiedekunta 9.10. 2012 Toimintakatsaus ja vuorovaikutussuhteet Erkki Antila Teknillinen tiedekunta Asialista Teknillinen tiedekunta Strategia Painoalat Koulutus ja tutkimus Koulutusohjelmat Tutkimustoiminta Tutkimusalusta

Lisätiedot

Isännöinnin laatu ja sen mittaaminen? - taloudellinen näkökulma

Isännöinnin laatu ja sen mittaaminen? - taloudellinen näkökulma Isännöinnin laatu ja sen mittaaminen? - taloudellinen näkökulma Toimitusjohtaja Tero Heikkilä Suomen Isännöintiliitto ry www.isannointiliitto.fi Suomen Isännöintiliitto ry edustaa isännöintitoimialaa.

Lisätiedot

Kuinka hallita suuria muutoshankkeita? Onnistumisen ja epäonnistumisen elementit

Kuinka hallita suuria muutoshankkeita? Onnistumisen ja epäonnistumisen elementit Kuinka hallita suuria muutoshankkeita? Onnistumisen ja epäonnistumisen elementit Jarmo Nykänen, Director, EY Agenda: Tausta Ongelmankentän jäsentäminen Hankkeiden elinkaari ja näkökulmat Esimerkki onnistuneesta

Lisätiedot

Harri Kemppi One1. Energiaratkaisun hankinta kokonaispakettina

Harri Kemppi One1. Energiaratkaisun hankinta kokonaispakettina Harri Kemppi One1 Energiaratkaisun hankinta kokonaispakettina Sisältö One1 Oy Hankinnan haasteet Lainsäädääntö Hankintamenettelyt Hankinnan mahdollisuudet Lähienergian kokonaisratkaisuja One 1 Oy perustettu

Lisätiedot

Arandur / Kaivomestarin hanke

Arandur / Kaivomestarin hanke 7.10.2010 Richard Malm Arandur / Kaivomestarin hanke Kaivomestari - ensimmäinen julkisen ja yksityisen sektorin kiinteistöalan kumppanuushanke Suomessa. Elinkaaritoimitus: mitä sopimus sisältää? Substanssipalvelut

Lisätiedot

Mittaaminen projektipäällikön ja prosessinkehittäjän työkaluna

Mittaaminen projektipäällikön ja prosessinkehittäjän työkaluna Mittaaminen projektipäällikön ja prosessinkehittäjän työkaluna Finesse-seminaari 22.03.00 Matias Vierimaa 1 Mittauksen lähtökohdat Mittauksen tulee palvella sekä organisaatiota että projekteja Organisaatiotasolla

Lisätiedot

Avoimen datan liiketoimintamallit. Matti Rossi, Aalto University School of Business

Avoimen datan liiketoimintamallit. Matti Rossi, Aalto University School of Business Avoimen datan liiketoimintamallit Matti Rossi, Aalto University School of Business Bio Tietojärjestelmätieteen professori Aalto-Yliopiston kauppakorkeakoulussa Vähemmistöomistaja MetaCase Consulting oy:ssä

Lisätiedot

KIINTEISTÖLIIKETOIMINNAN KOKONAISPALVELUA

KIINTEISTÖLIIKETOIMINNAN KOKONAISPALVELUA KIINTEISTÖLIIKETOIMINNAN KOKONAISPALVELUA ESITE 2015 Yritys Toimitalo on Suomessa toimiva toimitilakiinteistöjen markkinointiin, ylläpitoon, johtamiseen sekä kehittämiseen erikoistunut palveluyritys. Toimitalon

Lisätiedot

ISA-AUKTORISOINNIN HYÖDYT ISÄNNÖINTIYRITYKSILLE

ISA-AUKTORISOINNIN HYÖDYT ISÄNNÖINTIYRITYKSILLE ISA-AUKTORISOINNIN HYÖDYT ISÄNNÖINTIYRITYKSILLE TALOYHTIÖ 2015 15.4.2015 TOIMITUSJOHTAJA IIRO MÄHÖNEN (AIT FMA) ISÄNNÖINTIVERKKO OY ISA ISÄNNÖINTIVERKKO OY LIIKEVAIHTO N. 5,5 MILJ EUROA TARJOAA TYÖPAIKAN

Lisätiedot

KIINTEISTÖSALKUN JOHTAMINEN NUMEROILLA. Jukka Aho, Pekka Paaskunta 29.10.2009

KIINTEISTÖSALKUN JOHTAMINEN NUMEROILLA. Jukka Aho, Pekka Paaskunta 29.10.2009 Jukka Aho, Pekka Paaskunta 29.10.2009 KIINTEISTÖSALKUN JOHTAMINEN NUMEROILLA Pandia Oy Sinikalliontie 6, 02630 Espoo, Finland +358 9 549 194 69 www.pandia.fi contact@pandia.fi PANDIAN SEMINAARIPUHEENVUORO

Lisätiedot

Jokilatvojen tilapalveluiden Kuntayhtymän palvelutuotannon YLEISSOPIMUS

Jokilatvojen tilapalveluiden Kuntayhtymän palvelutuotannon YLEISSOPIMUS Jokilatvojen tilapalveluiden Kuntayhtymän palvelutuotannon YLEISSOPIMUS 2 3 TUOTANNON YLEISSOPIMUS SISÄLTÖ 1 SOPIMUKSEN TARKOITUS...5 2 TOIMINTA JA TEHTÄVÄT...5 3 TOIMINTAYMPÄRISTÖ...5 4. TUOTANNON VALVONTA...6

Lisätiedot

Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa. KTI Kiinteistötieto Oy 26.05.2008

Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa. KTI Kiinteistötieto Oy 26.05.2008 Kiinteistöjen ylläpidon kustannusten vertailu Suomessa ja Virossa KTI Kiinteistötieto Oy 26.05.2008 Agenda KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Kulujen ryhmittely

Lisätiedot

Näin rakensimme kansainvälisen kommunikaatioympäristön. Markus Vartiainen, Business Unit Executive, Fujitsu

Näin rakensimme kansainvälisen kommunikaatioympäristön. Markus Vartiainen, Business Unit Executive, Fujitsu Näin rakensimme kansainvälisen kommunikaatioympäristön Markus Vartiainen, Business Unit Executive, Fujitsu Lähtötilanne Suomalainen, kansainvälinen yritys Yksi toimialansa suurimmista Tehnyt alalla useita

Lisätiedot

! LAATUKÄSIKIRJA 2015

! LAATUKÄSIKIRJA 2015 LAATUKÄSIKIRJA Sisällys 1. Yritys 2 1.1. Organisaatio ja vastuualueet 3 1.2. Laatupolitiikka 4 2. Laadunhallintajärjestelmä 5 2.1. Laadunhallintajärjestelmän rakenne 5 2.2. Laadunhallintajärjestelmän käyttö

Lisätiedot

Tietohallinnon arvo liiketoiminnalle

Tietohallinnon arvo liiketoiminnalle Tietohallinnon arvo liiketoiminnalle Viikko-seminaari 27.9.2007 Lauri Byckling, Deloitte Mitä on arvo Arvon määritelmiä: Hyöty suhteessa hintaan Laatu suhteessa odotuksiin Saatu lisähyöty Tietohallinnon

Lisätiedot

Talotekniikan elinkaarimallit ja konseptit

Talotekniikan elinkaarimallit ja konseptit Talotekniikan elinkaarimallit ja konseptit Teknillinen Korkeakoulu LVI-laboratorio CUBENet Talotekniikan tulevaisuuden elinkaaripalvelut TKK LVI-laboratorio TKK Rakentamistalous VTT Tuotteet ja tuotanto

Lisätiedot

Konserniraportointi muutoksessa ja tulevaisuuden haasteissa

Konserniraportointi muutoksessa ja tulevaisuuden haasteissa Taloussanomien seminaarit: Konserniraportointi palveluna 1.10.2009 Sanomatalo, Helsinki Konserniraportointi muutoksessa ja tulevaisuuden haasteissa Mikael Niskala Vice President, Sustainability Solutions

Lisätiedot

Yritykset mukaan hyvinvointipalveluiden tuottamiseen Toimitusjohtaja Anssi Kujala

Yritykset mukaan hyvinvointipalveluiden tuottamiseen Toimitusjohtaja Anssi Kujala Yritykset mukaan hyvinvointipalveluiden tuottamiseen Toimitusjohtaja Anssi Kujala 19.5.2009 1 Julkisen palvelutuotannon tehostaminen Resurssit Tarpeet, Vaateet, Odotukset Julkista kehittämällä johtaminen,

Lisätiedot

Lähienergiasta liiketoimintaa - tulevaisuuden palveluosaamisen haasteet. Harri Kemppi One1

Lähienergiasta liiketoimintaa - tulevaisuuden palveluosaamisen haasteet. Harri Kemppi One1 Lähienergiasta liiketoimintaa - tulevaisuuden palveluosaamisen haasteet Harri Kemppi One1 Sisältö Energia-alan murros yrityksen perustana One1 Oy Case Lappeenranta Energiaratkaisut yhteistyössä kunta-asiakkaan

Lisätiedot

Ympäristötunnusluvut yrityksen ympäristöasioiden hallinnassa

Ympäristötunnusluvut yrityksen ympäristöasioiden hallinnassa Ympäristötunnusluvut yrityksen ympäristöasioiden hallinnassa Esityksen sisältö Syitä ympäristöasioiden hallinnalle Ympäristöjohtaminen Ympäristötunnusluvut Kevyen teollisuuden erityispiirteitä Tunnuslukujen

Lisätiedot

Julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuus innovatiivisten palveluiden mahdollistajana

Julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuus innovatiivisten palveluiden mahdollistajana Julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuus innovatiivisten palveluiden mahdollistajana Helsingin Yrittäjien seminaari 1.3.2011 Kumppanuus Yritysmyönteistä yhteistyötä mikko.martikainen@tem.fi Mikko Martikainen

Lisätiedot

Olisiko vihdoin aika teollistaa taloushallinnon prosessit? 2.4.2008 Taloussanomat seminaari Jari Annala, varatoimitusjohtaja, Itella Information Oy

Olisiko vihdoin aika teollistaa taloushallinnon prosessit? 2.4.2008 Taloussanomat seminaari Jari Annala, varatoimitusjohtaja, Itella Information Oy Olisiko vihdoin aika teollistaa taloushallinnon prosessit? 2.4.2008 Taloussanomat seminaari Jari Annala, varatoimitusjohtaja, Itella Information Oy Itella Information luotettava ja kansainvälinen kumppani

Lisätiedot

NÄYTTÖTUTKINTOJEN JÄRJESTÄMISSOPIMUKSET JA -SOPIMUSTEN TEKEMINEN

NÄYTTÖTUTKINTOJEN JÄRJESTÄMISSOPIMUKSET JA -SOPIMUSTEN TEKEMINEN NÄYTTÖTUTKINTOJEN JÄRJESTÄMISSOPIMUKSET JA -SOPIMUSTEN TEKEMINEN Opetushallitus 2001 ISBN 952 13 1064 2 1 OPETUSHALLITUS UTBILDNINGSSTYRELSEN DNO 70/011/2000 MÄÄRÄYS Velvoittavana noudatettava PÄIVÄMÄÄRÄ

Lisätiedot

Ei aina se halvin julkisen hankinnan tarjouskilpailun monet vaihtoehdot 11.12.2012. Ilpo Peltonen Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry

Ei aina se halvin julkisen hankinnan tarjouskilpailun monet vaihtoehdot 11.12.2012. Ilpo Peltonen Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Ei aina se halvin julkisen hankinnan tarjouskilpailun monet vaihtoehdot 11.12.2012 Ilpo Peltonen Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry Infrarakennuttamisen haasteita Infraomaisuuden arvon

Lisätiedot

2.1 Yhden lokeron rytmihäiriötahdistin VVEV 2.2 Kahden lokeron rytmihäiriö DDED

2.1 Yhden lokeron rytmihäiriötahdistin VVEV 2.2 Kahden lokeron rytmihäiriö DDED Yhtymähallitus 120 29.09.2014 Tahdistingeneraattoreiden- ja johtojen hankinta Yhtymähallitus 120 Kuntayhtymän hallituksen päätöksen hankinnoista mukaan tietyistä tarvikkeista ja laitteista tehdään hankintasopimukset.

Lisätiedot

Yhteistyötahot ja palveluiden tuottaminen. Vesiosuuskunnat, kuntien vesihuoltolaitokset ja kunnat -opas

Yhteistyötahot ja palveluiden tuottaminen. Vesiosuuskunnat, kuntien vesihuoltolaitokset ja kunnat -opas Yhteistyötahot ja palveluiden tuottaminen Vesiosuuskunnat, kuntien vesihuoltolaitokset ja kunnat -opas Luennon sisältö Yhteistyön etuja Talousveden hankinta ja jäteveden puhdistuspalvelun hankinta Ylläpito-

Lisätiedot

Digitalisaation hyödyt teollisuudessa

Digitalisaation hyödyt teollisuudessa TEKNOLOGIAN TUTKIMUSKESKUS VTT OY Digitalisaation hyödyt teollisuudessa Teollisuus ja digitalisaatio seminaari 3.9.2015 Technopolis Hermia, Tampere Heli Helaakoski, TkT, tutkimuspäällikkö Teollisuuden

Lisätiedot

Huippuostajia ympäristöpalveluihin

Huippuostajia ympäristöpalveluihin Huippuostajia ympäristöpalveluihin Fiksu kysyntä luo markkinoita yritysten uusille ratkaisuille Tekes Piia Moilanen 28.8.2013 www.tekes.fi/huippuostajat Agenda o ELY:jen ympäristöpalveluhankinnat Ylijohtaja

Lisätiedot

Hyvä tilitoimistotapa

Hyvä tilitoimistotapa Hyvä tilitoimistotapa Sisältö: Hyvä tilitoimistotapa Hyvä tilitoimistotapa Hyvä tilitoimistotapa Hyvä tilitoimistotapa on Kirjanpitotoimistojen Liitto r.y:n jäsenkokouksessa 13.6.2005 hyväksytty jäseniä

Lisätiedot

Yrittäjyys ja liiketoimintaosaaminen Tradenomi (Ylempi AMK) Master of Business Administration

Yrittäjyys ja liiketoimintaosaaminen Tradenomi (Ylempi AMK) Master of Business Administration Tradenomi (Ylempi AMK) Master of Business Administration Koulutusohjelman tuottama tutkinto Tradenomi (Ylempi AMK) on ylempi korkeakoulututkinto, joka tuottaa saman pätevyyden julkisen sektorin virkaan

Lisätiedot

neuvontapalveluja ja liikekumppanuustukea kaupallisiin kehitysmaahankkeisiin

neuvontapalveluja ja liikekumppanuustukea kaupallisiin kehitysmaahankkeisiin neuvontapalveluja ja liikekumppanuustukea kaupallisiin kehitysmaahankkeisiin Liikekumppanuusohjelma Finnpartnership Ulkoasiainministeriön rahoittama ja Finnfundin hallinnoima. Tavoitteena lisätä suomalaisten

Lisätiedot

Suomen johtava talotekniikan asiantuntija. Rembrand ja VERA seminaari 09.10.2001 ICT. kiinteistöliiketoiminnassa

Suomen johtava talotekniikan asiantuntija. Rembrand ja VERA seminaari 09.10.2001 ICT. kiinteistöliiketoiminnassa Suomen johtava talotekniikan asiantuntija Rembrand ja VERA seminaari 09.10.2001 ICT kiinteistöliiketoiminnassa RemCon - kiinteistöjen etähallintakonsepti Bo Söderholm Johtaja Granlund tänään Tunnuslukuja

Lisätiedot

Automaatiojärjestelmän hankinnassa huomioitavat tietoturva-asiat

Automaatiojärjestelmän hankinnassa huomioitavat tietoturva-asiat Automaatiojärjestelmän hankinnassa huomioitavat tietoturva-asiat Teollisuusautomaation tietoturvaseminaari Purchasing Manager, Hydro Lead Buyer, Industrial Control Systems 1 Agenda / esityksen tavoite

Lisätiedot

Technopolis kannattavaa kasvua. Talousjohtaja Reijo Tauriainen 13.11.2014

Technopolis kannattavaa kasvua. Talousjohtaja Reijo Tauriainen 13.11.2014 Technopolis kannattavaa kasvua Talousjohtaja Reijo Tauriainen 13.11.2014 Technopolis-konsepti Yhdistää joustavat toimitilat ja palvelut tehokkaaksi työympäristöksi Mahdollistaa asiakkaiden keskittymisen

Lisätiedot

STT Viestintäpalvelut Oy ProCom Viestinnän ammattilaiset ry. Viestinnän mittaamisen tila suomalaisissa organisaatioissa 2.2.2016

STT Viestintäpalvelut Oy ProCom Viestinnän ammattilaiset ry. Viestinnän mittaamisen tila suomalaisissa organisaatioissa 2.2.2016 STT Viestintäpalvelut Oy ProCom Viestinnän ammattilaiset ry Viestinnän mittaamisen tila suomalaisissa organisaatioissa 2.2.2016 Johdanto STT Viestintäpalvelut Oy ja ProCom ry tutkivat viestinnän mittaamisen

Lisätiedot

Periaatteet standardien SFS-EN ISO/IEC 17025:2005 ja SFS-EN ISO 15189:2007 mukaisen näytteenottotoiminnan arvioimiseksi

Periaatteet standardien SFS-EN ISO/IEC 17025:2005 ja SFS-EN ISO 15189:2007 mukaisen näytteenottotoiminnan arvioimiseksi Periaatteet standardien SFS-EN ISO/IEC 17025:2005 ja SFS-EN ISO 15189:2007 mukaisen näytteenottotoiminnan arvioimiseksi FINAS - akkreditointipalvelu Espoo 2012 ISBN 978-952-5610-85-7 1(7) Periaatteet standardien

Lisätiedot

SFS-ISO 2789:2013 Tieto ja dokumentointi Kirjastojen kansainvälinen tilastostandardi

SFS-ISO 2789:2013 Tieto ja dokumentointi Kirjastojen kansainvälinen tilastostandardi SFS-ISO 2789:2013 Tieto ja dokumentointi Kirjastojen kansainvälinen tilastostandardi Julkistustilaisuus Kirjastonjohtajien neuvottelupäivät, Lahti 1.10.2015 Markku Laitinen, Kansalliskirjasto Kirjastojen

Lisätiedot

Kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi

Kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi SVING-hankkeen seminaari, Tartto Kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu ja tilastointi Kimmo Virtanen KTI Kiinteistötieto Oy 23.11.2006 KTI:n osaprojekti: kiinteistöjen ylläpitokustannusten vertailu

Lisätiedot

Presentation. Finpron tehtävä

Presentation. Finpron tehtävä Presentation Finpron tehtävä Finpro on tehokas asiantuntija- ja palveluorganisaatio, jonka tavoitteena on nopeuttaa suomalaisten yritysten kansainvälistymistä ja vähentää siihen liittyviä riskejä. Finpro

Lisätiedot

TARJOUSPYYNTÖ PERUSTURVATOIMISTON VAHTIMESTARIPALVELUSTA JA KAUPUNGIN TOIMIPISTEIDEN JA LAITOSTEN KULJETUKSISTA

TARJOUSPYYNTÖ PERUSTURVATOIMISTON VAHTIMESTARIPALVELUSTA JA KAUPUNGIN TOIMIPISTEIDEN JA LAITOSTEN KULJETUKSISTA OULAISTEN KAUPUNKI TARJOUSPYYNTÖ PERUSTURVATOIMISTON VAHTIMESTARIPALVELUSTA JA KAUPUNGIN TOIMIPISTEIDEN JA LAITOSTEN KULJETUKSISTA Tilaaja: Oulaisten kaupungin perusturvalautakunta, PL 85, Lautatarhankatu

Lisätiedot

TEKNISEN KESKUKSEN RAKENNEMUUTOSSELVITYKSEN TOIMEENPANOSUUNNITELMA SISÄLLYSLUETTELO

TEKNISEN KESKUKSEN RAKENNEMUUTOSSELVITYKSEN TOIMEENPANOSUUNNITELMA SISÄLLYSLUETTELO TEKNISEN KESKUKSEN RAKENNEMUUTOSSELVITYKSEN TOIMEENPANOSUUNNITELMA SISÄLLYSLUETTELO 1. Toiminnalliset muutokset... 1 2. Hallinnolliset - ja sopimusmuutokset... 1 3. Henkilöstöä koskevat muutokset... 1

Lisätiedot

KILPAILUTTAMO PALVELU

KILPAILUTTAMO PALVELU YLEISET KÄYTTÖEHDOT LAATIMALLA, ESIKATSELEMALLA, SELAAMALLA, LÄHETTÄMÄLLÄ, VASTAANOTTAMALLA TAI LUKEMALLA TARJOUSPYYNNÖN KILPAILUTTAMO:N WWW-SIVUILTA (MYÖHEMMIN PALVELU) SEN LAATIJA (MYÖHEMMIN ASIAKAS)

Lisätiedot

Markkinavuoropuhelu cleantech-hankintojen vauhdittajana Motivan neuvontapalvelu

Markkinavuoropuhelu cleantech-hankintojen vauhdittajana Motivan neuvontapalvelu Markkinavuoropuhelu cleantech-hankintojen vauhdittajana Motivan neuvontapalvelu Julkiset hankinnat Cleantech-innovaatioiden edistäjinä seminaari 2.12.2009 Isa-Maria Bergman, Motiva Oy Esityksen sisältö

Lisätiedot

FORUM 2015 Palvelusektorin osa-alueita Asiantuntijapalvelut ja Asiakastyytyväisyys 3.11.2015 Risto Pulkkanen, SFS Finlandia-talo, Helsinki

FORUM 2015 Palvelusektorin osa-alueita Asiantuntijapalvelut ja Asiakastyytyväisyys 3.11.2015 Risto Pulkkanen, SFS Finlandia-talo, Helsinki FORUM 2015 Palvelusektorin osa-alueita Asiantuntijapalvelut ja Asiakastyytyväisyys 3.11.2015 Risto Pulkkanen, SFS Finlandia-talo, Helsinki Asiantuntijapalvelut (EN 16775) ja Asiakastyytyväisyys (CEN/TS

Lisätiedot

Toiminnan riskien arviointi tarkastuslaitostoiminnassa

Toiminnan riskien arviointi tarkastuslaitostoiminnassa Toiminnan riskien arviointi tarkastuslaitostoiminnassa Toni Hakkarainen Bureau Veritas Bureau Veritas Konserni Henkilöstö ~ 58 000 Toimintaa 140 maassa 400 toimistoa 400 000 asiakasta Liikevaihto 3,8 Mrd

Lisätiedot

KONE Osavuosikatsaus tammi-kesäkuulta 2009. 21. heinäkuuta 2009 Toimitusjohtaja Matti Alahuhta

KONE Osavuosikatsaus tammi-kesäkuulta 2009. 21. heinäkuuta 2009 Toimitusjohtaja Matti Alahuhta KONE Osavuosikatsaus tammi-kesäkuulta 2009 21. heinäkuuta 2009 Toimitusjohtaja Matti Alahuhta Q2 2009: Hyvä kasvu liikevoitossa ja rahavirrassa Q2/2009 Q2/2008 Historiallinen muutos 1-12/2008 Saadut tilaukset

Lisätiedot

TALOUDEN- JA OMAISUUDENHOITOPOLITIIKKA 2010 ASUINKIINTEISTÖPOLITIIKKA

TALOUDEN- JA OMAISUUDENHOITOPOLITIIKKA 2010 ASUINKIINTEISTÖPOLITIIKKA AALTO-YLIOPISTON YLIOPPILASKUNTA 27.8.2010 hyväksyttäväksi 1 (8) TALOUDEN- JA OMAISUUDENHOITOPOLITIIKKA 2010 ASUINKIINTEISTÖPOLITIIKKA 1. KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1. Asuinkiinteistökanta 1.1.2010 1.2. Asuinkiinteistöjen

Lisätiedot

Kesto ja budjetti. Hankkeen kestoaika: 1.1.2012 31.12.2014. INTERREG IVC-hanke

Kesto ja budjetti. Hankkeen kestoaika: 1.1.2012 31.12.2014. INTERREG IVC-hanke Esityksen sisältö Hankkeen tarkoitus Kesto ja budjetti Kumppaniorganisaatiot Hankkeen idea Hyvät käytännöt Tulokset TRAP Kainuussa Yhteys ja lisätiedot Hankkeen tarkoitus Hankehakemuksesta: TRAP deals

Lisätiedot

Sidosryhmien merkitys taloushallinnon palvelukeskusten toiminnassa

Sidosryhmien merkitys taloushallinnon palvelukeskusten toiminnassa Place for a picture Sidosryhmien merkitys taloushallinnon palvelukeskusten toiminnassa Jukka Rautavalta 1 First Name Last Name 25.5.2012 Fazer-konserni lyhyesti Vuonna 1891 perustettu perheyritys Ruokailupalveluja,

Lisätiedot

WWW-osoite Virallinen sähköpostiosoite noreply@tekes.fi Emoyhtiön konsernin nimi Yksikön nimi Kunta. Diaari 1392278355833/0/2014

WWW-osoite Virallinen sähköpostiosoite noreply@tekes.fi Emoyhtiön konsernin nimi Yksikön nimi Kunta. Diaari 1392278355833/0/2014 Hakemuksen tiedot Onko kyseessä Yritys Kehittäminen kohdistuu pääosin Tutkimukseen, tuotteen, palvelun, osaamisen ja/tai menetelmän kehittämiseen Organisaation tiedot Perustiedot Y-tunnus 1234567-8 Yrityksen

Lisätiedot

IPT-hanke: Kehitysvaihe -työpaja Työpaja 5: Kokoushotelli Gustavelund 26.-27.5.2015

IPT-hanke: Kehitysvaihe -työpaja Työpaja 5: Kokoushotelli Gustavelund 26.-27.5.2015 Integroitujen projektitoimitusten kehittäminen johtavien tilaajien ryhmähankkeena (IPT-hanke) IPT-hanke: Kehitysvaihe -työpaja Työpaja 5: Kokoushotelli Gustavelund 26.-27.5.2015 IPT-hanke; kehitysvaihe-työpaja

Lisätiedot

Miten saan käytännössä kaupan käyntiin halutussa. maassa? & Case Intia

Miten saan käytännössä kaupan käyntiin halutussa. maassa? & Case Intia Miten saan käytännössä kaupan käyntiin halutussa maassa? & Case Intia 16.4.2014 / Hannu Rossi Miksi haluat mennä uudelle markkina-alueelle? Nykyinen markkinat ovat täysin hyödynnetty/katettu? Tarvitset

Lisätiedot

Tietohallinnon nykytilan analyysi. Analyysimenetelmä (sovitettu Tietohallintomallista) 9.10.2013

Tietohallinnon nykytilan analyysi. Analyysimenetelmä (sovitettu Tietohallintomallista) 9.10.2013 Tietohallinnon nykytilan analyysi Analyysimenetelmä (sovitettu Tietomallista) 9.10.2013 Haastattelurunko Kerättävät perustiedot Budjetti (edellisvuoden) Henkilöstökustannukset IT-ostot Muut Liite - Kypsyysanalyysin

Lisätiedot

Markkinoinnin tila 2010 -kyselytutkimuksen satoa. StratMark-kesäbrunssi 17.6.2010 Johanna Frösén

Markkinoinnin tila 2010 -kyselytutkimuksen satoa. StratMark-kesäbrunssi 17.6.2010 Johanna Frösén Markkinoinnin tila 2010 -kyselytutkimuksen satoa StratMark-kesäbrunssi 17.6.2010 Johanna Frösén Markkinoinnin tila -kyselytutkimus Tavoitteena laaja yleiskuva suomalaisen markkinoinnin tilasta ja kehityksestä

Lisätiedot

SOPIMUS TILOJEN VUOKRAUKSESSA NOUDATETTAVISTA YLEISISTÄ PERIAATTEISTA. 1.4 Kauniaisten kaupunki Kauniaistentie 10, 02700 Kauniainen

SOPIMUS TILOJEN VUOKRAUKSESSA NOUDATETTAVISTA YLEISISTÄ PERIAATTEISTA. 1.4 Kauniaisten kaupunki Kauniaistentie 10, 02700 Kauniainen SOPIMUS TILOJEN VUOKRAUKSESSA NOUDATETTAVISTA YLEISISTÄ PERIAATTEISTA 1 Osapuolet 1.1 Helsingin kaupunki PL 1, 00099 Helsingin kaupunki 1.2 Espoon kaupunki PL 5, 02771 Espoo 1.3 Vantaan kaupunki Asematie

Lisätiedot

Kiinteistöpalveluiden ostaminen ja myyminen. Rakennusfoorumi 6.10.2009 Jukka Virtanen

Kiinteistöpalveluiden ostaminen ja myyminen. Rakennusfoorumi 6.10.2009 Jukka Virtanen Kiinteistöpalveluiden ostaminen ja myyminen Rakennusfoorumi 6.10.2009 Jukka Virtanen Organisaatiomme Toimitusjohtaja Kari Kari Virta Virta Henkilöstöpalvelut Sirpa Huuskonen Liiketoiminnan kehitys Mika

Lisätiedot

Palveluliiketoimintaa verkostoitumalla

Palveluliiketoimintaa verkostoitumalla 2009-2011 Palveluliiketoimintaa verkostoitumalla Mekatroniikkaklusterin vuosiseminaari Lahti 16.12.2010 Esitys pohjautuu hankkeeseen: VersO Vuorovaikutteinen palvelukehitys verkostossa Taru Hakanen, tutkija

Lisätiedot

Radisson SAS Royal 23.7.2001 HEIKKI TETRI, TOIMITUSJOHTAJA

Radisson SAS Royal 23.7.2001 HEIKKI TETRI, TOIMITUSJOHTAJA Radisson SAS Royal 23.7.2001 HEIKKI TETRI, TOIMITUSJOHTAJA Comptel Corporation 2001 ❶ Liikevaihto 37,9 milj. (+31 %) Tuoteliiketoiminta 30,8 milj. (+48 %) Järjestelmäpalvelut 6,0 milj. (-9 %) Laitteet

Lisätiedot

KOULULAISTEN RUOTSINKIELISET ILTAPÄIVÄHOITOPAIKAT KAARINASSA

KOULULAISTEN RUOTSINKIELISET ILTAPÄIVÄHOITOPAIKAT KAARINASSA TARJOUSPYYNTÖ 1 (6) Sivistyspalvelut / KOULULAISTEN RUOTSINKIELISET ILTAPÄIVÄHOITOPAIKAT KAARINASSA Kaarinan kaupungin sivistyspalvelut pyytää tarjouksia Kaarinan kaupungissa järjestettävästä ruotsinkielisestä

Lisätiedot

www.kaeser.com SIGMA AIR UTILITY Paineilman toimitussopimus

www.kaeser.com SIGMA AIR UTILITY Paineilman toimitussopimus SIGMA AIR UTILITY Paineilman toimitussopimus SIGMA AIR UTILITY Osta vain paineilmaa Kuvitelkaa tilanne, jossa uusi paineilmajärjestelmä ei edellytä minkäänlaisia investointeja: hankinta ei vaadi sen paremmin

Lisätiedot

Rakennus- ja kiinteistöala

Rakennus- ja kiinteistöala Rakennus- ja kiinteistöala Olli Jalonen 1 Rakennus- ja kiinteistöala osana Mertopoliaa KULTTUURI JA LUOVA ALA 14 % LIIKETOIMINTA OSAAMINEN 9 % TIETO- JA VIESTINTÄTEKNOLOGI A 19 % TERVEYS- JA HOITOALA 16

Lisätiedot

TERVETULOA TIEDOTUSTILAISUUTEEN

TERVETULOA TIEDOTUSTILAISUUTEEN TERVETULOA TIEDOTUSTILAISUUTEEN Kainuun Etu Oy - yritysten kehittämistä vuodesta 2001 - Palvelualojen (B-to-B) esiselvitys 2009 Lehdistötilaisuus 30.12.2009 klo 10.00 Harri Mähönen, Suomen Osaamistalo

Lisätiedot

Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi

Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi Strategia Energiatehokkuus Huoltokirja Seuranta Elinkaari Suunnitelmat Korjaushanke Antti Myyryläinen antti.myyrylainen@timbal.fi Timbal Palvelut Oy www.timbal.fi Timbal Palvelut Oy Timbal palvelu rakennusten

Lisätiedot

Hankintamenettely Pienhankinta Hankinnan arvo ei ylitä julkisista hankinnoista annetussa laissa tarkoitettua kansallista kynnysarvoa.

Hankintamenettely Pienhankinta Hankinnan arvo ei ylitä julkisista hankinnoista annetussa laissa tarkoitettua kansallista kynnysarvoa. 16.2.2012 TARJOUSPYYNTÖ MASTONOSTIMESTA Äänekosken kaupunki pyytää Teiltä tarjouksen käytetystä siististä mastonostimesta tarjouspyyntöliitteen mukaisesti. Tarjous koskee kaupungin kulttuuritalolle (Kalevankatu

Lisätiedot

23.5.2012 1 Rakentamisen näkymät EU-alueella ja Suomessa

23.5.2012 1 Rakentamisen näkymät EU-alueella ja Suomessa 23.5.2012 1 Rakentamisen näkymät EU-alueella ja Suomessa Pekka Pajakkala Senior Advisor, VTT President of EUROCONSTRUCT 2012 23.5.2012 2 Rakentamisen näkymät EU, CEE, SUOMI 1. VTT 2. TALOUDEN JA RAKENTAMISEN

Lisätiedot

punainen lanka - Kehitysjohtaja Mcompetence Oy 20.3.2012 markokesti.com Työhyvinvoinnin kohtaamispaikka Sykettätyöhön.

punainen lanka - Kehitysjohtaja Mcompetence Oy 20.3.2012 markokesti.com Työhyvinvoinnin kohtaamispaikka Sykettätyöhön. Henkilöstötuottavuuden punainen lanka - työhyvinvoinnilla tuottavuutta Marko Kesti Kehitysjohtaja Mcompetence Oy 20.3.2012 Ota yhteyttä ja seuraa blogiani: markokesti.com Työhyvinvoinnin kohtaamispaikka

Lisätiedot

SiSällyS Kirjoit tajat termistöä johdanto 1.1 Kilpailutuksen lähtökohdat 1.2 Osaava kilpailuttaja 1.3 Tavoitteiden selvittäminen

SiSällyS Kirjoit tajat termistöä johdanto 1.1 Kilpailutuksen lähtökohdat 1.2 Osaava kilpailuttaja 1.3 Tavoitteiden selvittäminen Sisällys Kirjoittajat 2 Termistöä 11 1 Johdanto 13 1.1 Kilpailutuksen lähtökohdat 14 1.1.1 Tavoitteena onnistuminen 14 1.1.2 Kaikki mukaan 15 1.1.3 Yhteinen asiakas 17 1.1.4 Läpinäkyvää toimintaa 17 1.1.5

Lisätiedot

Yhteisöllisen toimintatavan jalkauttaminen!

Yhteisöllisen toimintatavan jalkauttaminen! Yhteisöllisen toimintatavan jalkauttaminen! Käyttöönoton vaiheet Yrityksen liiketoimintatavoitteet Yhteisöllisen toimintatavan käyttöalueet Työkalut Hyödyt yritykselle Hyödyt ryhmälle Hyödyt itselle Miten

Lisätiedot

HR-MITTAREILLA TIETOA YRITYKSEN JA HENKILÖSTÖN TILASTA? Christian Slöör, Virvo Oy Jani Rahja, Silta Oy

HR-MITTAREILLA TIETOA YRITYKSEN JA HENKILÖSTÖN TILASTA? Christian Slöör, Virvo Oy Jani Rahja, Silta Oy HR-MITTAREILLA TIETOA YRITYKSEN JA HENKILÖSTÖN TILASTA? Christian Slöör, Virvo Oy Jani Rahja, Silta Oy Virvo Oy HR-MITTAREILLA TIETOA YRITYKSEN JA HENKILÖSTÖN TILASTA? Miksi mittaaminen on tärkeää? HR-mittareiden

Lisätiedot

Tekes innovaatiorahoittajana. Johtaja Reijo Kangas Tekes 7.4.2014

Tekes innovaatiorahoittajana. Johtaja Reijo Kangas Tekes 7.4.2014 Tekes innovaatiorahoittajana Johtaja Reijo Kangas Tekes 7.4.2014 Rahoitamme sellaisten innovaatioiden kehittämistä, jotka tähtäävät kasvun ja uuden liiketoiminnan luomiseen Yritysten kehitysprojektit Tutkimusorganisaatioiden

Lisätiedot

KIRKKONUMMEN KUNTA LIITE 2 1 (5) Perusturva PL 20 02401 KIRKKONUMMI 3.11.2009 1232/135//2009

KIRKKONUMMEN KUNTA LIITE 2 1 (5) Perusturva PL 20 02401 KIRKKONUMMI 3.11.2009 1232/135//2009 KIRKKONUMMEN KUNTA LIITE 2 1 (5) ALUSTAVA PUITESOPIMUS HOITAJATYÖVOIMAN HANKINNASTA (LUONNOS) SOPIJAOSAPUOLET XXX, jäljempänä Palveluntuottaja Y-tunnus ja Kirkkonummen kunta,, jäljempänä Tilaaja 02401

Lisätiedot

ebusiness seminaari Helsingissä 6.9.2000

ebusiness seminaari Helsingissä 6.9.2000 ebusiness seminaari Helsingissä 6.9.2000 1 perustettu Turussa 1996 perustava ajatus jatkokehittää vuodesta 1992 käytettyä Majakkaranta Oy:n projektipankkia :n perustajat Olli Vahtera Oy Majakkaranta Oy

Lisätiedot

Elisa Oyj Palvelukuvaus 1 (5) Elisa Yrityskaista 4.4.2013 Yritysasiakkaat versio 2.1. Elisa Yrityskaista

Elisa Oyj Palvelukuvaus 1 (5) Elisa Yrityskaista 4.4.2013 Yritysasiakkaat versio 2.1. Elisa Yrityskaista Elisa Oyj Palvelukuvaus 1 (5) -palvelu liittää yrityksen yhden toimipisteen Internetiin. sisältää reitittimen ja Internet-yhteyden sekä näiden ylläpidon ja huoltopalvelut. Palvelu tarjoaa kiinteän kaksisuuntaisen

Lisätiedot

108 18.12.2013 10 28.01.2014

108 18.12.2013 10 28.01.2014 Tekninen valiokunta/tekniska utskottet Kunnanhallitus/Kommunstyrel sen 108 18.12.2013 10 28.01.2014 Kahden toimen muuttaminen / Ändring av två befattningar TEKVLK 108 Tekninen valiokunta / Tekniska utskottet

Lisätiedot

Parempaa liiketoimintaa henkilöstöjohtamisen uusilla välineillä

Parempaa liiketoimintaa henkilöstöjohtamisen uusilla välineillä Parempaa liiketoimintaa henkilöstöjohtamisen uusilla välineillä Sirpa Huuskonen ja Harri Nikander ISS Palvelut ISS Palvelut Oy 12 000 työtekijää Suomessa Siivous Kiinteistön ylläpito Turvallisuuspalvelut

Lisätiedot

ULKOISTETUT TOIMITILAJOHTAMISPALVELUT

ULKOISTETUT TOIMITILAJOHTAMISPALVELUT Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 213 Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Publications 213 Espoo 2003 TKK-RTA-R213 ULKOISTETUT TOIMITILAJOHTAMISPALVELUT

Lisätiedot

Prosessien kehittäminen. Prosessien parantaminen. Eri mallien vertailua. Useita eri malleja. Mitä kehitetään?

Prosessien kehittäminen. Prosessien parantaminen. Eri mallien vertailua. Useita eri malleja. Mitä kehitetään? Prosessien kehittäminen Prosessien parantaminen Sami Kollanus TJTA330 Ohjelmistotuotanto 21.2.2007 Mitä kehitetään? CMMI, SPICE yms. Miten kehittämishanke saadaan toteutettua? Organisaation kehittämisen

Lisätiedot

Suomen Kiinteistöliitto ry. Korjausrakentamispalveluiden. taloyhtiössä. Suomen Kiinteistöliitto ry. TkT Jari Virta

Suomen Kiinteistöliitto ry. Korjausrakentamispalveluiden. taloyhtiössä. Suomen Kiinteistöliitto ry. TkT Jari Virta Korjausrakentamispalveluiden ostaminen taloyhtiössä TkT Jari Virta Korjausrakentamisen osapuolia Valtuudet palveluiden hankintaan Kuntotutkijat tms. Valvojat Materiaalin toimittajat Urakoitsijat Tilaaja

Lisätiedot

Kiinteistö- ja rakentamisfoorumi. Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry

Kiinteistö- ja rakentamisfoorumi. Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry Kiinteistö- ja rakentamisfoorumi Suunnittelu- ja konsulttitoimistojen liitto SKOL ry Hyvä suunnittelu kannattaa aina. Siitä syntyy rakennuksesi käytettävyys, turvallisuus ja arvo, olipa kohde minkä kokoinen

Lisätiedot

OPINTO-OPAS 2009 2010. Lahden ammattikorkeakoulu Liiketalous. Key Account Manager avainasiakkuuksien hallinta -erikoistumisopinnot 30 op

OPINTO-OPAS 2009 2010. Lahden ammattikorkeakoulu Liiketalous. Key Account Manager avainasiakkuuksien hallinta -erikoistumisopinnot 30 op OPINTO-OPAS 2009 2010 Lahden ammattikorkeakoulu Liiketalous Key Account Manager avainasiakkuuksien hallinta -erikoistumisopinnot 30 op 2 (5) Key Account Manager avainasiakkuuksien hallinta - erikoistumisopinnot

Lisätiedot

LAATUMITTARIT LÄÄKETEOLLISUUDESSA

LAATUMITTARIT LÄÄKETEOLLISUUDESSA LAATUMITTARIT LÄÄKETEOLLISUUDESSA Marianne Torkko 27.9.2014 1.10.2014 1 Julkaisut Torkko M, Linna A, Katajavuori N, Juppo A.M. 2013. Quality KPIs in pharmaceutical and food industry. J Pharm Innov. 2013;

Lisätiedot

Pk-instrumentti: Mitä komissio haluaa? Elina Holmberg EUTI, Tekes 3.6.2015

Pk-instrumentti: Mitä komissio haluaa? Elina Holmberg EUTI, Tekes 3.6.2015 Pk-instrumentti: Mitä komissio haluaa? Elina Holmberg EUTI, Tekes 3.6.2015 Komissio haluaa löytää kasvuhaluiset ja -kykyiset pk-yritykset ja auttaa niitä nopeampaan kansainväliseen kasvuun rahoituksen

Lisätiedot

Merlin Systems Oy. Kommunikaatiokartoitus päätöksenteon pohjaksi. Riku Pyrrö, Merlin Systems Oy 8.11.2007

Merlin Systems Oy. Kommunikaatiokartoitus päätöksenteon pohjaksi. Riku Pyrrö, Merlin Systems Oy 8.11.2007 Merlin Systems Oy Kommunikaatiokartoitus päätöksenteon pohjaksi Riku Pyrrö, Merlin Systems Oy 8.11.2007 Merlinin palvelujen toimittaminen ja Asiakasratkaisuyksikön tehtäväkenttä Merlin Asiakasratkaisut

Lisätiedot