KASARMIKATU 42, RIKHARDINKATU 2

Transkriptio

1 SENAATTI MYY: KASARMIKATU 42, RIKHARDINKATU 2 MUUNTOJOUSTAVA ARVORAKENNUS HELSINGIN KAARTINKAUPUNGISSA

2 Sisällysluettelo Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu 2 SISÄLLYSLUETTELO 1. Johdanto 2. Markkinatilanne 2.1 Markkinatilanne Suomi 2.2 Markkinatilanne PK-seutu 2.3 Toimistobruttovuokrat pääkaupunkiseutu 2.4 Asuntojen hintojen kehitys Kohteen ominaisuudet 3.1 DD-materiaali 3.2 Suojelu 4. Myyntiprosessi 5. Kehitysvaihtoehtoja 5.1 Tekniset lähtökohdat & nykykäyttö 5.2 Asuntokonversio & hotellikonversio 6. Taloudellinen selvitys 6.1 Vuokrasopimukset ja päävuokralainen 6.2 Nettotuotto 7. Lisätiedot

3 TÖÖLÖ RAUTATIEASEMA KAMPPI PUNAVUORI KAIVOPUISTO KATAJANOKKA KASARMIKATU 42 SIJAITSEE HELSINGIN KESKUSTASSA, KAARTINKAUPUNGIN KAUPUNGINOSASSA RIKHARDINKADUN JA KASARMIKADUN KULMAUKSESSA.

4 RAKENNUKSEN PINTA-ALA TONTIN PINTA-ALA brm m 2

5 1. Johdanto Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu 2 1. JOHDANTO Senaatti-kiinteistöt myy kiinteistön rakennuksineen. Tontin pinta-ala on m² ja sillä sijaitsevan kuusikerroksisen rakennuksen pinta-ala on noin brm². Rakennus on rakennettu kahdessa osassa. Vuonna 1890 rakennetun osan on suunnitellut Carl Rupert Rosenberg ja vuonna 1933 rakennetun osan Johan Sigfrid Siren. Kohde sijaitsee Helsingin keskustassa, Kaartinkaupungin kaupunginosassa Rikhardinkadun ja Kasarmikadun kulmauksessa. Tontilla on voimassa oleva asemakaava vuodelta 1947, jossa ei ole määritelty tontin käyttötarkoitusta, rakennusoikeutta eikä suojelumerkintöjä. Tontille on määrätty rakennuskielto 1961, josta lähtien kieltoa on jatkettu ja nykyinen kielto on voimassa 2016 asti.

6 2. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu MARKKINATILANNE SUOMI Suomen kaupallinen kiinteistömarkkina on vahvimmillaan vuoden 2007 jälkeen sijoitusmarkkinan hyötyessä voimakkaasti alhaisista korkotasoista. Lukuisat investorit etsivät sijoitusmahdollisuuksia ja erityisesti pääkaupunkiseudun markkina kiinnostaa tällä hetkellä sekä kotimaisia että kansainvälisiä sijoittajia. Tyypillisesti pääkaupunkiseudun osuus vuosittaisesta kokonaisvolyymista on luokkaa %. Suora kiinteistötransaktiovolyymi vuonna 2015 ylsi n. 5,2 miljardiin euroon. Erittäin vahva volyymi oli osaltaan seurausta vahvana jatkuneesta kotimaisesta sijoittajakysynnästä, mutta erityisesti kasvaneesta ulkomaalaisesta sijoittajakysynnästä. Vuonna 2015 ulkomaalaisten sijoittajien osuus transaktiovolyymista oli n. 48 % verrattuna n. 35 % kahtena edeltävänä vuotena. Ulkomaalainen sijoittajakysyntä tulee pääasiassa Skandinavian maista, erityisesti Ruotsista, sekä muualta Euroopasta. Lisäksi amerikkalaista pääomaa sijoitettiin viime vuonna Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin. Viimeisen vuoden aikana tuottovaatimukset ovat laskeneet kaikkien kiinteistösektorien osalta, vaihtelun ollessa n. 0,10 0,75 prosenttiyksikköä (tyypillisimmillään 0,20 0,50 prosenttiyksikköä), riippuen markkinasegmentistä ja kohteen laadusta. Prime-tuottovaatimukset eivät ole liikkuneet yhtä paljon niiden ollessa suhteellisen alhaisella tasolla jo vuosi sitten. Kuitenkin muiden kuin primekohteiden osalta on tuottovaatimuksissa tapahtunut enemmän laskua, erityisesti sellaisten kohteiden osalta joissa sijoitusten perusfundamentit ovat vakaat. Lähde: CBRE

7 2. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu MARKKINATILANNE PK-SEUTU Sijoittajakysyntä pääkaupunkiseudun toimistokohteiden osalta jatkuu edelleen voimakkaana: vuoden puoliskon volyymi oli n. 533 miljoonaa euroa, joka vastaa 53 % nousua vuoden 2014 vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Toimistojen prime-tuottovaatimustaso Helsingin ydinkeskustassa on tällä hetkellä 4,25 %, kun primetuottovaatimustasot muualla pääkaupunkiseudulla ovat n. 5,5 %. Vuoden takaiseen tilanteeseen nähden laskua tuottovaatimustasoissa on 0,10 ja 0,30 prosenttiyksikköä. Suurin myyntiaktiviteetti on ollut Helsingissä ydinkeskustan ulkopuolella sekä Espoossa, johtuen etupäässä sijoituskohteiden rajoitetusta tarjonnasta ydinkeskustassa. Sijoittajat suosivat edelleen vähäriskisiä kohteita, ja suurin osa myydyistä kohteista on ollut Core- tai Core Plus-kohteita. Kuitenkin sekä Value Add- ja Opportunististen sijoituskohteiden kysyntä on kasvussa, ja tällaiset kohteet ovat myös ulkomaalaisten ostajatahojen mielenkiinnon kohteena. Markkinavuokratasot ovat pysyneet melko vakaina Helsingin ydinkeskustassa vuoden puoliskolla. Prime-toimistojen bruttovuokrataso on tällä hetkellä n. 37 /m²/kk ja KTI raportoi toimistojen mediaanivuokratasojen olevan n. 27 /m²/kk. Lähde: CBRE

8 2. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu TOIMISTOBRUTTOVUOKRAT PÄÄKAUPUNKISEUTU 30 / m² / kk Lähde: KTI 25 Helsinki keskusta 20 Vantaa 15 Espoo Helsinki (pl. keskusta) F 2017F Pääkaupunkiseutu

9 2. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu ASUNTOJEN HINTOJEN KEHITYS Asuntojen hintojen reaali-indeksi, 2000=100 Lähde: Tilastokeskus 100 Suomi Pääkaupunkiseutu Helsinki 1

10 3. Pääkohdat Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu DD-MATERIAALI DD-materiaali on saatavissa tietopankista, jonka tunnukset saa pyynnöstä Samuli Ronkaiselta, samuli.ronkainen@senaatti.fi

11 3. Pääkohdat Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu SUOJELU Rikhardinkatu 2:n arvokiinteistö on uusrenessanssityylinen kivinen kaupunkitalo Helsingin Kaartinkaupungin sydämessä, Sampi-korttelin koilliskulmalla samalla tontilla Kasarmikatu 42:n rakennuksen kanssa. Näillä eri-ikäisillä taloilla on yhteinen sisäpiha tontin eteläreunassa. Rakennuksilla on yhteinen rakennustunnus, sisäpiha ja sisäyhteys. Rikhardinkatu 2 on Rakennusosakeyhtiö Alphan1 rakennuttama ja arkkitehti Carl Rupert Rosenbergin vuonna 1890 suunnittelema ja 1891 valmistunut talo, joka oli alun perin asuinrakennus. Rakennuksesta tehtiin tiilimuurirunkoinen, kahdella sydänmuurilla varustettu viisikerroksinen talo, johon tehtiin myös ullakkokerros. Kerroskorkeus oli neljä metriä. Pohjakerroksen kadun puolella oli alun perin kaksi liiketilaa ja pihaa vasten talonmiehen asunto. Kerroksissa 2 5 oli suurasuntoja, kussakin kerroksessa kaksi. Asuinhuoneistot muutettiin 1960-luvulla vähitellen virastokäyttöön, mistä lähtien eri valtion laitokset ovat vuorotellen ja osittain päällekkäin toimineet talossa. Kasarmikatu 42 on professori, arkkitehti J. S. Sirénin suunnittelema, Siviilivirkakunnan leski- ja orpokassan rakennuttama Kasarmikadun ja Rikhardinkadun kulmassa sijaitseva kivitalo. Rakennus otettiin käyttöön vuonna 1933, mutta osa töistä tehtiin vielä vuonna 1934.

12 3. Pääkohdat Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu 2 Samanaikaisesti muutettiin myös tontin länsipäädyssä sijaitsevaa arkkitehti Carl Rupert Rosenbergin suunnittelemaa ja rakennettua taloa. Kasarmikatu 42:n rakennuksessa on piirteitä pelkistetystä klassisismista, joka oli 1920-luvun loppupuolella vallitsevana tyylinä Suomessa. Pohjakerros varattiin alun perin myymälöille, toinen kerros oli konttorikerros, jossa oli myös toimistotiloja ja kolmannesta viidenteen kerrokset tehtiin keskenään samanlaisiksi asuinhuoneistokerroksiksi. Sirén suunnitteli rakennuksen joustavaksi ja otti huomioon mahdolliset myöhemmät käyttötarkoitusmuutokset. Asuintilat onkin muutettu virkatiloiksi 1960-luvulla ja vuodesta 1967 alkaen asuntoja ei enää ole ollut. Rikhardinkatu 2 on kulttuurihistoriallisesti huomattava ja se on suojeltu valtioneuvoston päätöksellä vuonna 1980 valtion omistamien rakennusten suojelusta annetun asetuksen 278/65 nojalla. Nykyinen voimassa oleva asetus on 480/85. Suojelupäätös ei sisällä erityisiä suojelumääräyksiä eikä muutoinkaan rajoita suojelun kohdentumista. Kasarmikatu 42 rakennusta ei ole suojeltu.

13

14 4. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu 2 4. MYYNTIPROSESSI Kiinteistön ostamisesta ja kehittämisestä kiinnostuneita pyydetään ilmoittautumaan tarjouskilpailuun kirjallisesti klo mennessä osoitteella: Esa Pentikäinen Senaatti-kiinteistöt PL 237 (Lintulahdenkatu 5 A) HELSINKI Kuoreen merkintä Helsinki - Kasarmikatu 42

15 4. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu 2 Ilmoittautumiseen pyydetään liittämään ostajan: alustava hintanäkemys kohteesta alustavat suunnitelmat kiinteistön tulevasta käytöstä Kohde tullaan myymään yhtenä kokonaisuutena myöhemmin pyydettävien tarjousten perusteella. Alustavat tarjoukset on tarkoitus pyytää toukokuun aikana. Aikaa alustavan tarjouksen tekoon on noin kuukausi. Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden pyytää tarjouksia muiltakin kuin ilmoittautumisensa määräaikaan mennessä lähettäneiltä. Lopullisten tarjouksien jälkeen parhaimman tarjouksen tekijän kanssa on tarkoitus allekirjoittaa kiinteistökaupan esisopimus / lopullinen kauppakirja purkavalla ehdolla syyskuuhun 2016 mennessä. Ensi vaiheessa kaupasta päättää Senaatti-kiinteistöjen hallitus. Kohteen lopullinen myynti tulee edellyttämään valtioneuvoston / eduskunnan suostumusta. Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden hyväksyä tai hylätä tarjoukset sekä pyytää tarkistuksia tehtyihin tarjouksiin. 2 5 parhaimmalta alustavan tarjouksen tehneeltä pyydetään tarkennetut lopulliset tarjoukset neuvottelujen jälkeen touko-kesäkuussa.

16

17 5. Kehitysvaihtoehtoja Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu TEKNISET LÄHTÖKOHDAT & NYKYTÖ Virastotalon rungon muodostavat muuratut kantavat ulko- ja väliseinät sekä muuratut tiilipilasterit ja -pilarit. Rakennuksen kantavat ulkoseinät ovat 2-kiven muurattuja rakenteita. Rakennukset ovat kantavien pystyrakenteiden osalta massiivitiiliseiniä, Kasarmikadun rakennuksessa vähäisessä määrin teräsbetonirakenteisia. Väli- ja yläpohjat ovat kantavilta rakenteiltaan Kasarmikadun rakennuksessa puurakenteisia ja Rikhardinkadun rakennuksessa teräsbetonirakenteisia kaksoislaattaholveja. Vesikate on peltikate, alustana harvalaudoitus ja kattotuolit. Kasarmikadun rakennuksessa yläpohjan lämmöneristeenä on käytetty koksikuonaa. Rikhardinkadun rakennuksen yläpohjassa täytteenä on rakennusjätettä. Väliseinät ovat yleensä tehty 85 mm kalkkihiekkatiilistä.

18 5. Kehitysvaihtoehtoja Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu 2 Vanhat puiset kattotuolirakenteet ovat peltikatteisen vesikaton kantavana rakenteena. Kiinteistön rakenteet ovat pääosin hyvässä tai tyydyttävässä kunnossa. Odotettavissa olevat korjaustoimenpiteet ovat seurausta pääasiassa rakennejärjestelmien ikääntymisestä. Rakennuksen LVIA-tekniikka uusittiin pääosin viimeisimmän peruskorjauksen yhteydessä vuonna Rakennus on liitetty Helen Oy:n kaukolämpöverkostoon. Kiinteistön sähkö- ja tietojärjestelmät on täysin uusittu vuonna 2000 muiden korjaustöiden yhteydessä. Nämä järjestelmät ovat hyvässä kunnossa. Kiinteistössä on kaksi henkilöhissiä. Porrashuoneessa A sijaitseva hissi on Kone Oy:n valmistama vuodelta Se on täysin peruskorjattu Schindlerin toimesta vuonna Molempia rakennusosia palveleva henkilöhissi on Kone Oy:n valmistama vuodelta Kohteen tarkempi kuntokatselmusraportti on ladattavissa tietopankista. Rakennus on toiminut viimeiset vuosikauden virasto-/ toimistokäytössä. Teknisesti kohde on sellaisenaan toimiva toimistotalo.

19 5. Kehitysvaihtoehtoja Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu ASUNTOKONVERSIO & HOTELLIKONVERSIO Rakennus on suunniteltu alun perin joustavaksi, jotta mahdolliset käyttötarkoituksenmuutokset onnistuisivat tulevaisuudessa. Sijainti kantakaupungin asuinrakennusvyöhykkeen ja keskusta-alueen liiketoimintojen rajapinnassa antaa hyvän mahdollisuuden rakennuksen muuttamiseen asuin- tai hotellikäyttöön. Tietopankissa on esitetty alustavat konseptit molempiin käyttötarkoituksiin. Konseptien huone- ja tilajärjestelyt ovat suuntaa antavia ja pyrkivät lähinnä osoittamaan erilaisia mahdollisuuksia. Lopullinen tilakonsepti voidaan laatia vasta sen jälkeen, kun alustavaa konseptia on arvioitu mm. rakenteellisten muutostarpeiden ja -rajoitteiden kautta. Suunnittelutyö lupaprosesseineen on ostajan vastuulla.

20

21 6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu VUOKRASOPIMUKSET JA PÄÄVUOKRALAINEN Kohteen päävuokralainen on oikeusministeriö, joka on vuokrannut kohteen toimistotilat. Oikeusministeriön vuokrasopimus päättyy arviolta 7/2016. Kohteen 2. kerros jää Oikeusministeriön käyttöön arviolta vuoden 2016 loppuun. Katutason liiketilat on vuokrattu Picnic Finland Oy:lle ja Pro4you Oy:lle. Tarkemmat tiedot kohteiden vuokrasopimuksista löytyvät tietopankista.

22 6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42, Rikhardinkatu NETTOTUOTTO VUOKRAKATE / NOI / EUR 2015 / EUR 2016 budjetti / EUR KIINTEISTÖN TUOTOT Vuokrat KIINTEISTÖN HOITOKULUT Käyttö ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous Lämmitys Vesi ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Kiinteistövero Muut hoitokulut TULOS Ylläpitokuluista on poistettu omistajan hallinnointikulut. Kaikki summat ovat arvonlisäverottomia.

23 1.4 hum hum hum2 AULAS 0.3 hum2 TEKN 2.6 hum hum hum hum hum2 1.4 hum2 1 hum2 1.2 hum2 TEKN 20.7 hum2 5.8 hum2 1.1 hum2 1.3 hum22.2 hum21.5 hum2 2.6 hum2 VARA2 6.7 hum2 1.9 hum hum2 0.7 hum2 5.5 hum2 5.4 hum2 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu KERROS 2. KERROS 0.3 hum2 TEKN hum2 LUOKK 15.4 hum2 LUOKK 20.5 hum hum2 LUOKK 0.9 hum20.7 hum2 TEKN TEKN 96.7 hum2 2.3 hum2 SIIVO 31.3 hum2 NETT3 5.9 hum2 5.8 hum2

24 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu KERROS 4. KERROS 16.6 hum2 2.4 hum2 KAHVI 21.9 hum2 SEURU 16.8 hum2 2.5 hum hum hum2 8.4 hum2 KOPIO 13.8 hum hum hum hum hum2 16 hum hum hum hum hum2 0.9 hum20.9 hum2 TEKN TEKN 2.4 hum2 SIIVO 18.5 hum hum hum2 1.1 hum2 1.1 hum2 TEKN TEKN 3.5 hum2 SIIVO 30.4 hum hum hum hum hum hum hum hum hum2 12 hum2 KOPIO

25 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu KERROS VIRASTOTALON KELLARI 2.3 hum2 SIIVO 16.6 hum hum2 VALVO 32 hum hum2 7.7 hum2 TEKN 15.1 hum2 15 hum2 137 hum2 VARA 10.5 hum2 TEKN 4.5 hum2 TEKN 6.6 hum hum hum hum hum2 0.9 hum20.9 hum2 TEKN TEKN 7.1 hum2 SIIVO 10.7 hum2 2.9 hum2 VARA2 6.2 hum2 KOPIO 30.1 hum hum hum hum2 3.1 hum2 9 hum2 SEURU 7.4 hum hum2 11 hum2 7.4 hum2 SEURU PUKU PUKU SEURU 8.6 hum2 2.4 hum22.4 hum2 8.6 hum2 SUIHK SUIHK 30.7 hum2 TEKN

26 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42 VIRASTOTALON 1. KERROS VIRASTOTALON 2. KERROS 5.1 hum2 3.1 hum2 VARA2 6.6 hum hum2 SAUNA 21.9 hum2 SEURU 2.8 hum2 1.7 hum2 AULAS VARA2 1.7 hum hum2 SUIHK 2.4 hum2 1.1 hum2 TEKN 14.1 hum2 VARA hum2 VARA hum hum2 PUKU 1.9 hum2 2.2 hum2 2.6 hum2 2 hum2 SIIVO 2.4 hum hum2 1.1 hum2 TEKN 15.1 hum2 KOKO 20.6 hum2 SEURU 24 hum hum2 LUOKK 28 hum2 SEURU 18 hum2 23 hum hum2 0.2 hum2 TEKN 0.2 hum2 TEKN 14.3 hum2 3.4 hum2 3 hum hum hum2 AULAS 61.5 hum2 KOKO 6.4 hum2 A 18.1 hum2 4.5 hum2 A 28.3 hum2 LUOKK 55 hum2 LUOKK 7.1 hum2 A 6.6 hum2 A 6.8 hum2 A 6.6 hum2 A

27 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42 VIRASTOTALON 3. KERROS VIRASTOTALON 4. KERROS 8.6 hum2 8.6 hum hum hum2 SEURU 2.4 hum2 2.5 hum2 1 hum2 TEKN 15 hum2 1 hum2 TEKN 15.8 hum hum2 22 hum hum2 2.4 hum2 2.5 hum2 1 hum2 TEKN 15.3 hum21 hum2 TEKN 15.2 hum hum hum hum hum hum hum2 3.5 hum2 3 hum hum hum2 3.1 hum2 3 hum hum2 KOKO 19.6 hum hum hum hum hum2 A 18.3 hum hum hum2 A 21.4 hum2 A 32.6 hum2 KOKO

28 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Kasarmikatu 42 VIRASTOTALON 5. KERROS VIRASTOTALON ULLAKKO 8.6 hum2 8.9 hum hum2 KOKO 2.5 hum2 2.5 hum2 1 hum2 TEKN 14.2 hum21 hum2 TEKN 15.7 hum hum hum2 KOKO 27.7 hum hum hum hum2 3.3 hum2 2.9 hum hum2 TEKN 21.1 hum hum hum hum hum2 KOKO

29 LISÄTIEDOT Myyntipäällikkö Esa Pentikäinen Myyntipäällikkö Kari Kervinen