SENAATTI MYY: TOPELIUKSENKATU 41b TUOTTOKOHDE HELSINGIN MEILAHDESSA

Transkriptio

1 SENAATTI MYY: TOPELIUKSENKATU 41b TUOTTOKOHDE HELSINGIN MEILAHDESSA

2 Sisällysluettelo Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b SISÄLLYSLUETTELO 1. Johdanto 2. Pääkohdat 3. Myyntiprosessi 3.1 Aikataulu 3.2 DD-materiaali 4. Markkinatilanne 4.1 Suomi 4.2 Helsinki & Meilahti 4.3 Toimistobruttovuokrat pääkaupunkiseutu 5. Kiinteistö 5.1 Mikrosijainti 5.2 Kaavoitus 5.3 Rakennuksen kuvaus 6. Taloudellinen selvitys 6.1 Vuokrasopimukset ja päävuokralainen 6.2 Nettotuotto 7. Lisätiedot

3 PASILA VALLILA OLYMPIASTADION MEILAHTI TÖÖLÖ KAMPPI RAUTATIEASEMA SENAATINTORI KATAJANOKKA TOPELIUKSENKATU 41b SIJAITSEE HYVIEN KULKUYHTEYKSIEN VARRELLA HELSINGIN MEILAHDESSA. PUNAVUORI

4 RAKENNUKSEN PINTA-ALA TONTIN PINTA-ALA brm m 2

5 1. Johdanto Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 1. JOHDANTO Senaatti-kiinteistöt myy kiinteistön ja sillä sijaitsevan vuonna 2000 valmistuneen ja vuosina uudistetun toimistorakennuksen. Rakennus tunnetaan yleisesti Työterveyslaitoksen laboratorio- ja toimistotalona. Tontin pintaala on m² ja sillä sijaitsevan viisikerroksisen rakennuksen pinta-ala on noin brm². Rakennuksen on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Hyvämäki-Karhunen-Parkkinen. Kohde sijaitsee Helsingin Meilahdessa osoitteessa Topeliuksenkatu 41b, Tullinpuomin välittömässä läheisyydessä. Kiinteistön omistaa Suomen valtio ja Senaatti-kiinteistöt toimii omistajan hallinnollisena edustajana. Senaatti-kiinteistöt on Valtiovarainministeriön alainen liikelaitos ja vastaa keskitetysti valtion omistaman rakennetun omaisuuden myynnistä.

6 2. Pääkohdat Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 2. SIJOITUSMAHDOLLISUUDEN PÄÄKOHDAT Kiinteistö Ainutlaatuinen mahdollisuus sijoittaa teknisesti korkealaatuiseen saneerattuun rakennukseen Keskeinen sijainti Meilahden sairaala-alueen välittömässä läheisyydessä Toimivat kulkuyhteydet julkisella liikenteellä ja henkilöautolla Tärkeimmät palvelut lähellä Vuokrasopimustilanne Kiinteistö on kokonaan vuokrattu yhdelle käyttäjälle Pitkä vuokrasopimus, vähintään saakka Nettotuotto vuonna 2016 (NOI 1) n (budjetti) Vuokralainen vastaa kustannuksellaan vuokrakohteen ylläpidosta, pois lukien kiinteistövero ja -vakuutus sekä peruskorjaukset Kehitysmahdollisuudet Rakennuksen tekniset ratkaisut mahdollistavat kehityksen monikäyttäjäkohteeksi Sijaitsee kehittyvällä alueella lähellä Helsingin ydinkeskustaa

7

8 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 3. MYYNTIPROSESSI Kohteen myymiseksi käydään kaksivaiheinen tarjouskilpailu. Kirjalliset indikatiiviset ostotarjoukset pyydetään toimittamaan klo mennessä osoitteella: Kari Kervinen Senaatti-kiinteistöt PL 237 (Lintulahdenkatu 5 A) HELSINKI Kuoreen merkintä Helsinki - Topeliuksenkatu 41b

9 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden pyytää tarjouksia muiltakin kuin indikatiivisen tarjouksen määräaikaan mennessä lähettäneiltä. 2 5 parhaimmalta indikatiivisen tarjouksen tehneeltä pyydetään tarkennetut lopulliset tarjoukset neuvottelujen jälkeen touko-kesäkuussa. tulee edellyttämään eduskunnan suostumusta, joka saataneen tämän hetkisen tiedon mukaan viimeistään joulukuun alussa. Senaatti-kiinteistöt pidättää oikeuden hyväksyä tai hylätä tarjoukset sekä pyytää tarkistuksia tehtyihin tarjouksiin. Lopullisten tarjouksien jälkeen parhaimman tarjouksen tekijän kanssa allekirjoitetaan kiinteistökaupan esisopimus / lopullinen kauppakirja. Ensi vaiheessa kaupasta päättää Senaatti-kiinteistöjen hallitus. Kohteen lopullinen myynti

10 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 3.1 AIKATAULU Maaliskuu Huhtikuu Toukokuu Kesäkuu VAIHE 1 VKO myynti alkaa, markkinointimateriaalin jako indikatiivisten tarjousten jättöaika kohdekäynnit toisen kierroksen osapuolten valinta VAIHE 2 VKO mahdollisen lisämateriaalin jako lopullisten tarjousten jättö ostajan valinta ostajan Due Diligence KAUPPAKIRJANEUVOTTELUT VKO kauppakirjaneuvottelut esisopimuksen allekirjoitus MYYNTIPÄÄTÖKSET JA KAUPANTEKO Senaatin hallituksen myyntipäätös viikko 34 ( ) Valtioneuvoston myyntipäätös viikko 37 (arvio) Eduskunnan myyntipäätös viikko 48 (arvio) Kaupanteko viikko 50 (arvio)

11 3. Myyntiprosessi Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 3.2 DD-MATERIAALI DD-materiaali on saatavissa tietopankista, jonka tunnukset saa pyynnöstä Samuli Ronkaiselta,

12

13 4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 4.1 SUOMI Suomen kaupallinen kiinteistömarkkina on vahvimmillaan vuoden 2007 jälkeen sijoitusmarkkinan hyötyessä voimakkaasti alhaisista korkotasoista. Lukuisat investorit etsivät sijoitusmahdollisuuksia ja erityisesti pääkaupunkiseudun markkina kiinnostaa tällä hetkellä sekä kotimaisia että kansainvälisiä sijoittajia. Tyypillisesti pääkaupunkiseudun osuus vuosittaisesta kokonaisvolyymista on luokkaa %. Suora kiinteistötransaktiovolyymi vuonna 2015 ylsi n. 5,2 miljardiin euroon. Erittäin vahva volyymi oli osaltaan seurausta vahvana jatkuneesta kotimaisesta sijoittajakysynnästä, mutta erityisesti kasvaneesta ulkomaalaisesta sijoittajakysynnästä. Vuonna 2015 ulkomaalaisten sijoittajien osuus transaktiovolyymista oli n. 48 % verrattuna n. 35 % kahtena edeltävänä vuotena. Ulkomaalainen sijoittajakysyntä tulee pääasiassa Skandinavian maista, erityisesti Ruotsista, sekä muualta Euroopasta. Lisäksi amerikkalaista pääomaa sijoitettiin viime vuonna Suomessa sijaitseviin kiinteistöihin. Viimeisen vuoden aikana tuottovaatimukset ovat laskeneet kaikkien kiinteistösektorien osalta, vaihtelun ollessa n. 0,10 0,75 prosenttiyksikköä (tyypillisimmillään 0,20 0,50 prosenttiyksikköä), riippuen markkinasegmentistä ja kohteen laadusta. Prime-tuottovaatimukset eivät ole liikkuneet yhtä paljon niiden ollessa suhteellisen alhaisella tasolla jo vuosi sitten. Kuitenkin muiden kuin primekohteiden osalta on tuottovaatimuksissa tapahtunut enemmän laskua, erityisesti sellaisten kohteiden osalta joissa sijoitusten perusfundamentit ovat vakaat. Lähde: CBRE

14 4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 4.2 HELSINKI & MEILAHTI Sijoittajakysyntä pääkaupunkiseudun toimistokohteiden osalta jatkuu edelleen voimakkaana: vuoden puoliskon volyymi oli n. 533 miljoonaa euroa, joka vastaa 53 % nousua vuoden 2014 vastaavaan ajankohtaan verrattuna. Toimistojen prime-tuottovaatimustaso Helsingin ydinkeskustassa on tällä hetkellä 4,25 %, kun primetuottovaatimustasot muualla pääkaupunkiseudulla ovat n. 5,5 %. Vuoden takaiseen tilanteeseen nähden laskua tuottovaatimustasoissa on 0,10 ja 0,30 prosenttiyksikköä. Suurin myyntiaktiviteetti on ollut Helsingissä ydinkeskustan ulkopuolella sekä Espoossa, johtuen etupäässä sijoituskohteiden rajoitetusta tarjonnasta ydinkeskustassa. Sijoittajat suosivat edelleen vähäriskisiä kohteita, ja suurin osa myydyistä kohteista on ollut Core- tai Core Plus-kohteita. Kuitenkin sekä Value Add- ja Opportunististen sijoituskohteiden kysyntä on kasvussa, ja tällaiset kohteet ovat myös ulkomaalaisten ostajatahojen mielenkiinnon kohteena. Markkinavuokratasot ovat pysyneet melko vakaina Helsingin ydinkeskustassa vuoden puoliskolla. Prime-toimistojen bruttovuokrataso on tällä hetkellä n. 37 /m²/kk ja KTI raportoi toimistojen mediaanivuokratasojen olevan n. 27 /m²/kk. Lähde: CBRE

15 4. Markkinatilanne Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 4.3 TOIMISTOBRUTTOVUOKRAT PÄÄKAUPUNKISEUTU 30 / m² / kk Lähde: KTI 25 Helsinki keskusta 20 Vantaa 15 Espoo Helsinki (pl. keskusta) F 2017F Pääkaupunkiseutu

16 5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 5.1 MIKROSIJAINTI Kiinteistö sijaitsee Helsingin kaupungissa Meilahden kaupunginosassa noin 3,5 kilometriä Helsingin keskustasta. Kohteen lähiympäristössä sijaitsee mm. Meilahden sairaala-alue, toimistorakennuksia ja asuinkerrostaloja. Kohteen sijainti Helsingissä, varsinkin vuokralaisen toimialalla, on keskeinen ja näkyvä. Kohteen saavutettavuus on erittäin hyvä sekä julkisilla liikennevälineillä että autolla. Pääväylät ovat lähellä ja sitä kautta myös nopea yhteys Helsinki-Vantaan lentokentälle.

17 5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 5.2 KAAVOITUS Tontilla on voimassa asemakaava nro 10481, joka on vahvistettu Kaavassa tontti on YTUkorttelialuetta, tutkimustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue. Tontin rakennusoikeus on k-m², josta k-m² maanpäällisiin kerroksiin ja k-m² maanalaisiin kerroksiin. Autopaikkavaatimus on 1 autopaikka / 300 m² kerrosalaa. Tontin autopaikat saa sijoittaa naapuritonteille 520/2 ja 520/19. Kaupan yhteydessä siirtyy yhteensä 34 autopaikkaa korttelin alueelta.

18 5. Kiinteistö Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 5.3 RAKENNUKSEN KUVAUS Tontilla sijaitsee toimistorakennus, joka on valmistunut vuonna 2000 ja käynyt läpi laajan tilamuutosja laajennusohjelman Rakennus on teräsbetonirunkoinen 5-kerroksinen laboratorio- ja toimistotalo, jossa on kaksi maanalaista kellarikerrosta. Rakennuksen ullakolla on teknisiä tiloja, mm. IVkonehuone. Rakennuksen Topeliuksenkatuun rajoittuva siipi on pääosin toimistokäytössä, pihan puoleisessa syvärunkoisessa osassa on laboratorioita ja tutkimustiloja, pohjaltaan kiilamainen nivelosa on korkea valokatteinen aula, jossa sijaitsevat vertikaaliliikennettä hoitavat hissit. Poistumistieportaat on osastoitu muista tiloista.

19

20 6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 6.1 VUOKRASOPIMUKSET JA PÄÄVUOKRALAINEN Kohde on vuokrattu kokonaisuudessaan Työterveyslaitokselle. Työterveyslaitos on itsenäinen julkisoikeudellinen yhteisö, joka toimii sosiaali- ja terveysministeriön hallinnonalalla. Laitoksen toiminta perustuu monitieteiselle tutkimus- ja kehittämistyölle. Tutkimustulokset siirretään työpaikkojen käyttöön asiantuntijapalveluiden, koulutuksen ja tiedolla vaikuttamisen avulla. Työterveyslaitoksen tavoite on, että työ edistää terveyttä ja toimintakykyä, ei vaaranna niitä. Työterveyslaitoksen vuokrasopimus on toistaiseksi voimassa oleva 12 kk irtisanomisajalla ensimmäisen irtisanomispäivän ollessa Vuokralainen on vuokrannut rakennuksesta yhteensä 9 729,90 htm². Vuokralainen vastaa kustannuksellaan vuokrakohteen ylläpidosta, pois lukien kiinteistövero ja -vakuutus, sekä peruskorjaukset. Työterveyslaitoksen vuokrasopimus on arvonlisäveroton. Vuokrataso ja tarkempi erittelyt näkyy vuokralaislistauksella. Vuokra on sidottu elinkustannusindeksiin.

21 6. Taloudellinen selvitys Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 6.2 NETTOTUOTTO VUOKRAKATE / NOI / EUR 2015 / EUR 2016 budjetti / EUR KIINTEISTÖN TUOTOT Vuokrat KIINTEISTÖN HOITOKULUT Käyttö ja huolto Vesi ja jätevesi Kiinteistövero yht TULOS Ylläpitokuluista on poistettu omistajan hallinnointikulut. Kaikki summat ovat arvonlisäverottomia.

22 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 1. KERROS 2. KERROS 29.9 hum2 PAJA 36 hum hum2 17 hum hum hum hum2 PAJA 31.9 hum2 PAJA hum2 hum hum2 4.7 hum2 PUKU PAJA 8.3 hum2 8.2 hum hum2 3 hum2 2.5 hum2 3.8 hum hum2 4.9 hum2 SIIVO SUIHK 6.1 hum hum2 5.6 hum hum hum hum hum2 4.5 hum2 VALVO 4.7 hum hum2 hum2 VALVO 5.1 hum hum hum2 hum2 KOPIO 4.5 hum2 4.5 hum2 36 hum2 17 hum hum hum2 5.6 hum hum hum2 4.5 hum2 VALVO 2.6 hum2 4.5 hum hum hum hum2 VALVO 54.4 hum hum2 51 hum hum2 16 hum hum2 LUKUS 19.3 hum2 9.6 hum hum hum2 SEURU 11.7 hum hum2 ATK 33.1 hum hum2 ATK 54.4 hum hum2 16 hum hum2 9.6 hum hum hum hum2 ATK 17.6 hum2 ATK 29.2 hum2 4.9 hum2 2.8 hum2 ARKI 27.4 hum hum hum hum2 hum hum hum2 29 hum hum hum hum hum hum hum2 67 hum2 21 hum2 SIIVO 11.5 hum hum2 hum212.8 hum hum hum hum hum hum hum hum hum2 SEURU KOKO hum2 4.1 hum2 8.9 hum2 KOPIO hum hum2 hum2 4.3 hum2 1.1 hum hum2 hum2 ARKI KOPIO ARKI VALVO 64.1 hum2 121 hum hum hum2 KOKO hum hum2 AULAS 19.5 hum2 3.5 hum2 KOPIO 26.4 hum hum hum2 ARKI 4.7 hum2 6 hum2 SIIVO 11.5 hum hum hum hum hum2 5.4 hum hum hum hum2 SEURU 7 hum2 KOPIO 4.8 hum2 4.3 hum2 4.3 hum2 1.1 hum hum2 ARKI ARKI VALVO 121 hum hum2 KOKO 14.1 hum hum hum2 3.5 hum2 KOPIO 20.2 hum2 6.4 hum2 ARKI 5.9 hum hum2 hum2 7.1 hum2 11 hum2 11 hum2 11 hum2 11 hum2 11 hum2 VARA 3.8 hum23.8 hum2 VARA VARA 11 hum2 11 hum2 11 hum2 7 hum2 AULAS 11.2 hum hum hum hum hum2 0 10,0 m 0 10,0 m TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, 2.Kerros, (Digitoitu) TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, 2.Kerros, (Digitoitu) 0 10,0 m TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, 1.Kerros, (Digitoitu)

23 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 3. KERROS 4. KERROS 47.4 hum hum hum hum hum hum hum2 39 hum2 29 hum hum hum2 2.8 hum hum hum2 3.8 hum hum2 5.8 hum hum2 5.2 hum hum2 2.6 hum2 VARA 5 hum2 4.4 hum2 4.5 hum2 4.5 hum hum hum hum hum2 1.2 hum2 7 hum2 2.6 hum2 6.3 hum2 6.2 hum2 VARA 4.5 hum2 8.9 hum2 4.5 hum hum2 KOPIO 18.1 hum hum hum hum2 5.7 hum2 36 hum hum2 3.6 hum2 3.5 hum hum hum2 29 hum hum hum2 5.9 hum2 SIIVO 6.8 hum2 VALVO 42.1 hum2 KEITT 29.2 hum hum hum hum hum2 14 hum hum hum2 4.7 hum2 6 hum2 SIIVO 5.4 hum hum hum2 VALVO 28.6 hum2 SEURU 28.3 hum2 KOKO 16.5 hum hum hum hum2 KOPIO 48.8 hum hum2 4.7 hum2 6 hum2 SIIVO 5.4 hum hum hum hum2 KOKO 28.3 hum2 KOKO 16.5 hum hum hum hum hum2 3.1 hum2 7 hum2 KOPIO 4.8 hum hum2 3.6 hum2 KOPIO 6.6 hum2 ARKI 19.2 hum2 0.7 hum2 0.7 hum2 6.6 hum2 KOPIO 4.8 hum hum2 ARKI 15.7 hum hum hum hum2 LUKUS 22.4 hum hum hum2 10,0 m TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, 3.Kerros, (Digitoitu) 0 10,0 m TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, 4.Kerros, (Digitoitu)

24 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 5. KERROS 6. KERROS 9 hum2 8.4 hum hum hum hum hum hum hum hum hum hum hum hum hum hum2 4.5 hum2 5.1 hum hum2 2.6 hum2 4.5 hum2 8.6 hum2 4.7 hum hum hum2 8 hum2 4.6 hum2 VALVO 10.5 hum hum hum hum hum hum hum2 15 hum hum hum2 9.9 hum hum hum hum hum2 4.7 hum2 5.8 hum2 SIIVO 11.7 hum hum hum hum hum2 5.4 hum hum hum hum2 KOKO 28.3 hum2 KOKO 15.9 hum hum hum hum hum hum hum2 4.3 hum2 ARKI 4.3 hum2 ARKI 6.7 hum2 KOPIO 4.8 hum2 1.1 hum2 VALVO hum2 3.5 hum2 KOPIO 5.8 hum2 ARKI hum hum hum hum hum2 10,0 m TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, 5.Kerros, (Digitoitu)

25 7. Lisätiedot Senaatti-kiinteistöt, Topeliuksenkatu 41b 1. KELLARIKERROS 2. KELLARIKERROS hum2 TALLI 24.5 hum hum hum hum hum2 2.5 hum2 JÄTE 48.5 hum2 KOPIO 16.6 hum2 TUTKI 15.4 hum hum hum2 0.6 hum hum2 9.6 hum2 VALVO 5.1 hum hum hum hum hum2 0.6 hum hum hum hum2 7.6 hum2 18 hum2 SUIHK 9.8 hum2 8.5 hum hum hum hum2 4.1 hum2 VARA 45.8 hum2 4.2 hum hum2 VARA JÄTE 25.3 hum2 6.4 hum2 VALVO 3.1 hum2 VARA 47 hum hum2 3.1 hum2 4.7 hum2 5.5 hum2 0.3 hum2 1.2 hum2 VARA 1.2 hum2 KEITTJÄTE 4.8 hum2 PUKU 6.7 hum hum hum2 VARA 5.3 hum hum2 VARA SUIHK VOIM 2.7 hum2 1.7 hum hum2 SAUNA 3.7 hum2 0.4 hum2 JÄTE 92.2 hum hum2 JÄTE 9.5 hum hum2 8.5 hum2 3.8 hum2 8.3 hum hum hum hum2 18 hum hum2 3.8 hum hum2 8.8 hum2 4.9 hum2 3 hum2 25 hum2 SIIVO 5.5 hum hum hum2 19 hum hum2 8.3 hum hum hum2 VSS hum2 VSS 18.7 hum hum hum2 6 hum hum hum2 5.9 hum2 SUIHK 23.7 hum2 KOPIO 32 hum2 9.8 hum hum2 SUIHK UVARA 71.8 hum hum hum2 6.2 hum2 3.2 hum2 5.1 hum2 UVARA 11.2 hum hum hum2 5.7 hum2 18 hum2 5.9 hum2 VARA 1.7 hum2 SUIHK 12 hum2 6.3 hum2 STERI 21.3 hum2 UVARA 13 hum hum2 4.9 hum2 JÄTE 8.6 hum hum2 PUKU 4.9 hum hum2 VALVO UVARA 78.4 hum2 2.6 hum2 2.4 hum2 10 hum hum hum hum2 7 hum2 SIIVO PUKU 6.7 hum2 3.8 hum2 PUKU SUIHK SUIHK hum2 ARKI 20,0 m 0 10,0 m TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, Kellari2, (Digitoitu) TYÖTERVEYSLAITOS, ATORIORAKENNUS, Kellari1, (Digitoitu)

26 LISÄTIEDOT Myyntipäällikkö Kari Kervinen Myyntipäällikkö Esa Pentikäinen